金陽拾光里(終)

2023/12/71金陽阿凱德·拾光里項目2014年營銷提案重慶協(xié)卓房地產(chǎn)顧問有限公司二〇一四年九月謹(jǐn)呈：金陽地產(chǎn)2023/12/72市場解讀競爭解讀項目認(rèn)知項目定位價格策略目錄營銷策略2023/12/73

市場解讀2023/12/74政策：銀監(jiān)會調(diào)整存貸比口徑，“三農(nóng)”、小微企業(yè)再獲益，貨幣政策又現(xiàn)放寬上半年貨幣政策“微刺激”發(fā)力，下半年“區(qū)間管理”與“定向調(diào)控”組合不變國務(wù)院新“金十條”出臺，微刺激再度加碼，全年經(jīng)濟(jì)“前低后高”成大概率事件住建部去庫存下一步：市場化與因地制宜全國人大正在起草房地產(chǎn)稅立法草案不動產(chǎn)登記公布征求意見稿對出臺房產(chǎn)稅有間接效應(yīng)財政部擬采用17%稅率房地產(chǎn)業(yè)營改增有望明年推行支農(nóng)再貸款執(zhí)行優(yōu)惠利率，貧困地區(qū)符合條件的農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)支農(nóng)再貸款利率可在優(yōu)惠利率基礎(chǔ)上再降1個百分點(diǎn)。央行轉(zhuǎn)而動用價格調(diào)控工具，打響定向降息第一槍。經(jīng)濟(jì)金融類：重慶下半年投資路線：房地產(chǎn)開發(fā)將投資2200億元8月全國居民消費(fèi)價格總水平（CPI）同比上漲2.0%環(huán)比上漲0.2%8月官方、匯豐PMI指數(shù)雙雙回落，制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)51.1，比上月回落0.6個百分點(diǎn)，連續(xù)5個月回升后出現(xiàn)回調(diào)，這表明經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力2014年1-8月社會融資規(guī)模為11.77萬億元，比去年同期少7843億元。近日央行表態(tài)不會依靠增發(fā)貨幣來刺激經(jīng)濟(jì)，貨幣政策環(huán)境將繼續(xù)保持穩(wěn)定。信貸：上半年重慶市民存款增長超千億元個人房貸增長約2成央行明確下半年仍將定向調(diào)控或含定向降息重慶房貸再收緊，8月首套房利率最高上浮20%8月人民幣貸款增加7025億元，信貸增長有所恢復(fù)，央行或?qū)⒗^續(xù)以推出定向?qū)捤烧邽橹鳌Ｇ鞍肽旰暧^面呈現(xiàn)保守穩(wěn)定局面，后市出現(xiàn)大波動概率較小重慶房貸仍然保持收緊態(tài)勢宏觀政策2023/12/75國民經(jīng)濟(jì)增速呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，從全國乃至重慶經(jīng)濟(jì)來看，整體形勢不容樂觀.重慶固定資產(chǎn)投資持續(xù)上漲，增長速度逐步趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資力度加大。重慶經(jīng)濟(jì)2023/12/762005年至2014年第二季度，寫字樓供應(yīng)量、吸納量和空置率寫字樓市場重慶寫字樓市場呈現(xiàn)兩極分化全市空置率自2006年以來首次突破40%，達(dá)到46.1%。另一方面由于需求的增加，租金環(huán)比增長4.1%;2023/12/772011年至2014年第二季度各區(qū)空置率對比南岸寫字樓分化更為嚴(yán)重大風(fēng)險大機(jī)遇寫字樓市場2014年第二季度各區(qū)域租金指數(shù)對比在南岸區(qū)，現(xiàn)有項目的業(yè)主們?yōu)榱宋嗟淖鈶?，降低了入駐企業(yè)的門檻但又因需求的增加，南岸租金出現(xiàn)了全市最大幅度的增長，達(dá)到10.5%。2023/12/78時間供應(yīng)面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）

成交均價（元/㎡）2013年1-6月25.0217.8269632014年1-6月23.0714.468210同比（%）-8%-19%18%量跌價漲SOHO市場呈現(xiàn)萎縮，話語權(quán)逐漸傾向優(yōu)質(zhì)項目SOHO市場14年上半年，重慶商業(yè)性質(zhì)SOHO供求量同比均出現(xiàn)明顯下滑，但成交價格上漲18%;SOHO價格由13年6千到14年8千，價格漲勢明顯，14年上半年，SOHO成交面積，同比下滑了19%.2023/12/79面積段30以下30-4040-5050-6060-7070以上存銷比0.682.613.403.391.993.12本案SOHO產(chǎn)品與市場庫存較大面積段重合度高達(dá)60%以上本案SOHO產(chǎn)品的市場環(huán)境不容樂觀SOHO市場重慶主城區(qū)SOHO產(chǎn)品面積段主要集中在40-50㎡，市場成交占比達(dá)到了33%，但產(chǎn)品放量激增，致使存銷比突出.SOHO產(chǎn)品通過控制產(chǎn)品的面積區(qū)間，提高產(chǎn)品單價實(shí)現(xiàn)溢價，控制總價降低門檻，SOHO成交總價多集中在20-40萬；2023/12/710時間供應(yīng)面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）

成交均價（元/㎡）2013年1-6月0.521.92105272014年1-6月15.046.338648同比（%）2780%229%-18%LOFT市場整體供過于求受供求關(guān)系影響，價格下行壓力較大LOFT市場重慶主城LOFT產(chǎn)品在13年8月份（同景國際城入市）后集中放量，市場5.1米LOFT大量入市，受供過于求及項目區(qū)位等因素影響，13年9月后價格持續(xù)下滑，跌破萬元大關(guān)，LOFT市場量漲價跌。2023/12/711面積段30以下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090以上存銷比0.593.352.675.362.491.65——8.06本案LOFT產(chǎn)品中三分之二的面積段處于紅海市場，需求大、供應(yīng)大，競爭激烈另有近三分之一的產(chǎn)品屬于相對的藍(lán)海市場LOFT市場重慶主城區(qū)LOFT產(chǎn)品面積段主要集中在30-70㎡，占整體成交的79%，其中90㎡以上產(chǎn)品存銷比達(dá)8.06，大面積LOFT去化壓力大.LOFT產(chǎn)品通過挑高贈送提升贈送率，控制銷售面積，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品總價可控，14年上半年，，總價段主要集中在40-50萬，占整體成交的32%.2023/12/71214年1-6月供應(yīng)面積129.58萬㎡，成交面積46.39萬㎡，同比分別上浮36%、32%；14年成交均價18120元/㎡，同比下滑8%，市場呈現(xiàn)量增價跌11年至今商鋪年增幅在20%以上，14年達(dá)到了歷史最高點(diǎn)129.58萬㎡，供銷比進(jìn)一步加大，14年達(dá)到2.9，市場存量較大。

商鋪市場繁榮背后，危機(jī)逼近商鋪市場2023/12/713面積段50以下50-100100-150150-200200-250250-300300-400400-600600以上存銷比4.134.013.502.636.527.324.277.2323.74介于本案可售商鋪200㎡以上的鋪面占據(jù)55%本案商業(yè)的銷售前景較為嚴(yán)峻商鋪市場600㎡以上的商鋪存量達(dá)193.89萬㎡，占商鋪整體存量的50%，大面積商鋪的去化成為“銷售難題”（總價高），且商鋪整體供過于求明顯，市場壓力大2023/12/714分析小結(jié)面對日益嚴(yán)峻的行業(yè)大環(huán)境，需秉承務(wù)實(shí)謹(jǐn)慎的商業(yè)態(tài)度更需創(chuàng)意營銷理念和操盤思路2023/12/715

競爭解讀2023/12/716介于項目的體量及其輻射力，根據(jù)區(qū)域相近性屬性相近性客戶相近性產(chǎn)品相近性將主要競爭對手，鎖定為南坪周邊幾個項目及相似度較高的力帆紅星選取原則2023/12/717光宇尚濱國際新寶龍·鉆石國際天?？死瓘V場東原·翡翠明珠本案競品分布2023/12/718區(qū)域?qū)Ρ壬虅?wù)成熟度鉆石國際、天?？死蚓o鄰南坪核心商圈，周邊各種配套齊全，商務(wù)氛圍較為濃厚；其次是光宇尚濱國際和本案；解讀鉆石國際天?？死袨I國際本案翡翠明珠2023/12/719產(chǎn)品對比

鉆石國際天福克拉光宇尚濱國際翡翠明珠本案開發(fā)商重慶新寶龍置業(yè)重慶天福地產(chǎn)重慶豐德南洋實(shí)業(yè)重慶東原房地產(chǎn)重慶金陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司形象定位寫字樓,城市綜合體復(fù)合地產(chǎn)復(fù)合、江景、投資地產(chǎn)復(fù)合地產(chǎn)、小戶型

復(fù)合地產(chǎn)建筑形態(tài)LOFT公寓,寫字樓,商鋪LOFTLOFT+SOHO+商鋪

LOFT+SOHO+商鋪總建面積58669平方米183988.6平方米29076.19平方米255409平方米

85464.63平方米容積率7.29.4713.643.55.00戶型區(qū)間95㎡-232㎡SOHO/LOFT面積約50-60㎡

SOHO清水（精裝）：30㎡-44㎡;LOFT：30-73㎡;SOHO/LOFT面積約30-80㎡本案在產(chǎn)品上與競品相比并不明顯差異，開發(fā)商的實(shí)力也都旗鼓相當(dāng)；但由于鉆石國際等項目，或因進(jìn)入市場較早，或因區(qū)位優(yōu)勢帶來的高曝光度；使得本案在前期的知名度上弱于各競品；解讀前期營銷，尋找爆破點(diǎn)，快速導(dǎo)入市場2023/12/720價格對比鉆石國際天福克拉尚濱國際翡翠明珠力帆紅星均價（元/㎡）13000110009000SOHO：8500LOFT：9000SOHO：8080LOFT：9800從價格中可知，本案競品中鉆石國際和天福克拉廣場因地緣優(yōu)勢，位于第一梯隊尚濱國際、翡翠明珠和區(qū)域外的力帆紅星，屬于第二梯隊；介于上述對比，本案亦在第二梯隊，考慮到區(qū)位距離等因素，力帆紅星不在直接競爭對手內(nèi)；解讀尚濱國際翡翠明珠主要對手鉆石國際天?？死Ψt星次要對手2023/12/721競品小結(jié)除力帆紅星外，區(qū)域內(nèi)其他項目市場號召力較為一般；區(qū)域內(nèi)競品價值的凸顯，更多的取決于區(qū)位因素；本案較于多數(shù)競品，在區(qū)位上并不占優(yōu)；在項目區(qū)位不占優(yōu)勢的情況下，如何從項目自身尋求價值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)項目突破將會是本提案的重要思考方向2023/12/722

項目認(rèn)知2023/12/723項目區(qū)位稍“偏”的位置，降低了市場初期對本案寫字樓產(chǎn)品的接受度本案位置較為尷尬，不在南坪核心區(qū)域內(nèi)，亦超出了南坪商務(wù)市場的輻射半徑2023/12/724項目環(huán)境周邊環(huán)境利好商業(yè)，對寫字樓產(chǎn)品幫助有限本案四周被居民區(qū)所環(huán)繞，居家氛圍成熟，相反商務(wù)氛圍慘淡；前方為已營業(yè)的重慶映像商業(yè)街，已較為成熟。能與本案商業(yè)形成互補(bǔ)，縮短本案商業(yè)的培育期；2023/12/725項目配套項目周邊配套尚無法支撐商務(wù)活動需求項目周邊配套主要以社區(qū)配套為主，商務(wù)類配套欠缺；2023/12/726項目交通現(xiàn)有交通制約了本案寫字樓公寓的市場接受度

項目現(xiàn)有交通，主要依靠前面支路；只有一個公交站?？?，交通不便；2023/12/727產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品自身優(yōu)勢不足，更多的依靠項目“歷史資源”，

項目外立面及建筑外觀較為樸素，形象欠佳；“工業(yè)遺跡”成為項目的不多的可宣揚(yáng)的價值點(diǎn)；2023/12/728本體條件支撐不足，僅有“歷史文化”可打揚(yáng)長避短，畢其功于一役乃是突圍之道2023/12/729

項目定位2023/12/730可編輯A經(jīng)濟(jì)增長趨緩，銀行信貸遲遲不松，市場情況不樂觀B南坪普通商務(wù)寫字樓市場同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈，而本案在與競品的對比中處于中等；C這樣的背景下，本案如何破題？項目在區(qū)位、交通配套上處于劣勢，產(chǎn)品自身亮點(diǎn)不足要點(diǎn)回顧31價值點(diǎn)梳理重慶文化：價值點(diǎn)梳理工業(yè)遺跡：項目一期老江北城的成功打造讓極具重慶特色成為項目的名片之一，深厚的文化底蘊(yùn)為本案增添了“渝”韻；項目原址明月行，2013年被評為南岸區(qū)工業(yè)遺址保護(hù)建筑。地立面簡潔富有韻律感，是輕工業(yè)建筑的典型代表,具有較高的工業(yè)美學(xué)價值3233項目定位站在巨人肩上：成都東郊記憶：一個以工業(yè)廠房改造的創(chuàng)意文化商業(yè)2023/12/7342023/12/7352023/12/7362023/12/7372023/12/7382023/12/7392023/12/7402023/12/741漢易雅間酒店天籟街酒吧工場星工廠東區(qū)招待所演藝心成都舞臺文化餐飲明星街中國移動無線音樂基地音樂公園二期區(qū)域位置：成都市成華區(qū)建設(shè)支路項目規(guī)模：本項目占地面積380.83畝，其中一期占地218畝，二期占162.83畝項目定位：音樂主題商業(yè)街區(qū)東郊記憶

以音樂為主題，功能區(qū)劃分明確兼顧商業(yè)和辦公2023/12/742

我們項目與東郊記憶如何嫁接，我們是否有足夠的支撐點(diǎn)?2023/12/743疑惑本案無東郊記憶的占地面積本案也無東郊記憶的建筑體量本案更無東郊記憶的運(yùn)作空間如何保證本案的定位不是流于形式呢？2023/12/744成功靠的不是模仿、抄襲而是借鑒、學(xué)習(xí)2023/12/745可編輯東郊記憶本案啟示保護(hù)歷史遺存和保持其原貌的基礎(chǔ)上，進(jìn)行創(chuàng)意性的藝術(shù)改造，從而營造一種工業(yè)與藝術(shù)、傳統(tǒng)與時尚和諧共融的文化氛圍，是創(chuàng)意文化地產(chǎn)成功的必要前提在寫字樓公寓的個性化改造空間有限的情況下，就需充分借勢，即通過盤活近五千方的帶有工業(yè)遺跡的體驗式商業(yè)，來為本案的寫字樓公寓注入“文化藝術(shù)”的基因；通過下面商業(yè)氛圍的感染，來標(biāo)明本案寫字樓產(chǎn)品的創(chuàng)意文化的標(biāo)簽啟示2023/12/746營銷思路破題充分利用人們的懷舊心理，通過對八九十年代老重慶工業(yè)場景的再現(xiàn)，來勾起人們對那段歲月的回憶和向往；2023/12/747重溫光輝歲月老重鋼也走了·····山城寬銀幕電影院走了會仙樓走了2023/12/748只有

（她）明月廠

留下了·······2023/12/749時光如輪盤緩緩轉(zhuǎn)動19世紀(jì)末，重慶開埠，工業(yè)起步抗戰(zhàn)時期，重慶工業(yè)迎來快速發(fā)展期從建國到直轄，重慶工業(yè)發(fā)展達(dá)到巔峰隨著城市的發(fā)展，象征重慶繁榮時光的工廠一座座消失在歷史的長河中明月皮鞋廠的保存和重生，讓我們一起重溫那一段光輝歲月。2023/12/750

成都東郊記憶旅游景區(qū)按城市工業(yè)用地更新和工業(yè)遺存保護(hù)相結(jié)合的方式，在成華區(qū)原紅光電子管廠舊址上修建而成，是工業(yè)遺存保護(hù)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的新型旅游景區(qū)。2013年7月28日，成都東郊記憶正式成為國家4A級旅游景區(qū)。本項目和東郊記憶同是保護(hù)工業(yè)遺址，尋求新發(fā)展之作。借勢東郊記憶大力宣傳拾光里項目，增加客戶對拾光里的直接印象和信心。巴有“拾光”，蜀有“記憶”2023/12/751我們項目定位呼之欲出2023/12/752地理屬性精神訴求產(chǎn)品屬性西部創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公特區(qū)項目定位2023/12/753

價格策略2023/12/754第一步篩選競品項目第二步確定各競爭項目與本案的影響權(quán)重第三步將本項目與各競品項目進(jìn)行對比分析，并對各個價值點(diǎn)進(jìn)行打分第四步通過計算得到相對市場有競爭和借鑒性的首次均價定價思路市場比較法

本項目采用項目素質(zhì)單項比較與對比因素權(quán)重法進(jìn)行定價分析，同時選擇各中最有代表性的項目進(jìn)行比價，并根據(jù)項目與競爭關(guān)系，設(shè)定不同的權(quán)重比例，從而對比得出項目現(xiàn)階段入市價格，最后我們將借鑒競品及周邊放假的走勢變化情況，對項目整體入市均價進(jìn)行預(yù)估。選擇標(biāo)準(zhǔn)原則KeyPoints-1區(qū)域中最具代表性的典型項目KeyPoints-2與本項目規(guī)模、檔次接近KeyPoints-3所選項目銷售價格均經(jīng)過市場檢驗注：定價前提——1、項目產(chǎn)品；2、開發(fā)商品牌；3、銷售目標(biāo)；4、競爭環(huán)境。定價方法經(jīng)過市場比對，本項目SOHO產(chǎn)品均價在9988元/㎡左右，僅次于天?？死瓘V場SOHO價格價格評估矩陣-SOHO產(chǎn)品對比項目均價元/㎡區(qū)域（外在）因素個體（內(nèi)在）因素

合計權(quán)重比例地段成熟度周邊環(huán)境外部景觀規(guī)模配套產(chǎn)品品質(zhì)戶型特征物管服務(wù)品牌周邊配套區(qū)域形象景觀資源項目用地容積率舒適度服務(wù)內(nèi)容知名度人員檔次住戶數(shù)量建筑布局戶型設(shè)計服務(wù)質(zhì)量美譽(yù)度內(nèi)部配套園林景觀交通便捷度不利干擾配套景觀業(yè)態(tài)復(fù)合性建筑配置附加值收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

公共裝修天?？死瓘V場11000127.5107.57138.57.5730.3光宇·尚濱國際900076876138.5661.50.3翡翠明珠8500106.51187.51479730.25力帆紅星國際808010815981489810.15本案9988117.51287.513.57.5875

權(quán)重比例

15%10%20%10%10%15%10%10%100%經(jīng)過市場比對，最終本項目LOFT產(chǎn)品均價在10531元/㎡左右LOFT價格價格評估矩陣-loft產(chǎn)品對比項目均價元/㎡區(qū)域（外在）因素個體（內(nèi)在）因素

合計權(quán)重比例地段成熟度周邊環(huán)境外部景觀規(guī)模配套產(chǎn)品品質(zhì)戶型特征物管服務(wù)品牌周邊配套區(qū)域形象景觀資源項目用地容積率舒適度服務(wù)內(nèi)容知名度人員檔次住戶數(shù)量建筑布局戶型設(shè)計服務(wù)質(zhì)量美譽(yù)度內(nèi)部配套園林景觀交通便捷度不利干擾配套景觀業(yè)態(tài)復(fù)合性建筑配置附加值收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

公共裝修磚石國際13000147.514.58.5813.577800.4天?？死瓘V場11000127.5107.57138.57.5730.35翡翠明珠9000106.51187.51479730.15紅星國際980010815981489810.1本案1053110.57.51288108771

權(quán)重比例

15%10%20%10%10%15%10%10%100%價格評估矩陣-商業(yè)產(chǎn)品對比項目均價元/㎡區(qū)域（外在）因素個體（內(nèi)在）因素

合計權(quán)重比例地段成熟度周邊環(huán)境外部景觀規(guī)模配套產(chǎn)品品質(zhì)戶型特征物管服務(wù)品牌周邊配套區(qū)域形象景觀資源項目用地容積率舒適度服務(wù)內(nèi)容知名度人員檔次住戶數(shù)量建筑布局戶型設(shè)計服務(wù)質(zhì)量美譽(yù)度內(nèi)部配套園林景觀交通便捷度不利干擾配套景觀業(yè)態(tài)復(fù)合性建筑配置附加值收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

公共裝修天福克拉廣場40000127.5107.57138.57.5730.25翡翠明珠25000106.51187.51479730.4紅星國際3200010815981489810.35本案2926910.57.51288108771

權(quán)重比例

15%10%20%10%10%15%10%10%100%經(jīng)過市場比較得出，本項目商業(yè)價格均價在29269元/㎡，但是由于本項目商業(yè)有吊層加5層裙樓，樓層過高，商業(yè)均價將有所降低，最終均價預(yù)計在25000元/㎡左右商業(yè)價格本項目各戶型建面均價預(yù)估SOHO首批次開盤均價9988元/平米LOFT首批次開盤均價10531元/平米商業(yè)首批次開盤均價25000元/平米預(yù)估價格推售策略2023/12/761貨值梳理Bild經(jīng)過梳理，本項目可售產(chǎn)品約83731㎡，貨值約9.8億元產(chǎn)品套數(shù)（套）面積（㎡）單價（元/㎡）總價（萬元）商業(yè)6521808.022500054520寫字樓（SOHO）26322104.25998822077寫字樓（LOFT）33020760.61053121863合計65883731.3198460營銷目標(biāo)協(xié)卓營銷銷售目標(biāo)2015年上半年SOHO和LOFT產(chǎn)品銷售70%

實(shí)現(xiàn)銷售金額6.8億元操盤思路先炒商業(yè)

再圖寫字樓先期炒作帶工業(yè)遺跡的體驗式商業(yè)在體驗式商業(yè)的“工業(yè)文化”得到廣泛宣傳，并得到市場從分認(rèn)可后，再順勢推出寫字樓公寓2023/12/764施工方便性原則產(chǎn)品多樣化原則火爆快銷原則產(chǎn)品多樣化原則：SOHO和LOFT產(chǎn)品交叉推售，增加產(chǎn)品多樣性，有效的抓住不同客戶群施工方便性原則：以工程隊伍施工方便為基準(zhǔn)，從低樓層向高樓層逐步推售火爆快銷原則：通過事件營銷火爆引熱市場，結(jié)合線上線下集中轟炸，達(dá)到熱炒熱銷的目的操盤原則3月4月6月5月10月11月12月9月1月2月7月8月熱銷期推貨節(jié)奏工程節(jié)點(diǎn)蓄客期10月售房部開放12月份中旬前預(yù)售許可SOHO5層商業(yè)SOHO產(chǎn)品Loft產(chǎn)品12月13日SOHO產(chǎn)品開盤2月7日LOFT開盤Loft5層寫字樓樣板示范區(qū)開放4月18日SOHO加推Loft5層6月20日LOFT加推SOHO5層10月11月12月3月4月6月5月10月11月12月9月1月2月7月8月10月11月12月9月27日商業(yè)開盤商業(yè)操盤節(jié)奏推廣策略后期的營銷推廣，將會以此為主脈，不斷的進(jìn)行深挖和擴(kuò)散，進(jìn)而將“工業(yè)文化”植入到“拾光里”項目的品牌基因中去亮點(diǎn)營銷常規(guī)營銷亮點(diǎn)營銷事件營銷微電影高舉高打快速引爆市場營銷手段2023/12/768亮點(diǎn)營銷方案一聘請賈樟柯導(dǎo)演，拍一部以明月廠為背景，有關(guān)老重慶工業(yè)歷史的電影他在電影屆具有很高的知名度，并且有成功執(zhí)導(dǎo)成都華潤“二十四城記”的電影；可以借助他的號召力，迅速打開項目在小微、創(chuàng)意類機(jī)構(gòu)的知名度和美譽(yù)度；而這類機(jī)構(gòu)又恰是項目潛在客群2023/12/769亮點(diǎn)營銷方案二由金陽贊助，邀請重慶創(chuàng)意類微電影制作機(jī)構(gòu)或團(tuán)隊，拍攝部重現(xiàn)八九十年代明月廠工作生活場景的微電影，并發(fā)英雄帖廣泛召集演員；既能在創(chuàng)意類微型就引起反響，也能通過全城招募演員制造事件營銷；費(fèi)用小于方案一，但影響力也相對小于方案一；2023/12/770線上推廣目的：1、炒作區(qū)域2、及時釋放項目信息3、樹立項目品牌形象4、吸引客戶高度關(guān)注5、維持客戶持續(xù)關(guān)注線下展示+渠道營銷活動營銷+目的：1、提升項目形象2、提升品牌知名度3、制造熱銷氛圍活動營銷+目的：1、全城覆蓋，通過多種形式拓展客戶資源2、最直效地與客戶交流3、精準(zhǔn)到達(dá)客戶目的：1、通過現(xiàn)場活動吸引客戶到現(xiàn)場參與2、制造現(xiàn)場的熱銷氛圍3、持續(xù)地吸引客戶到場關(guān)注通過線上、線下、現(xiàn)場活動組合拳方式重拳出擊常規(guī)營銷2023/12/771持續(xù)推廣/線上推廣建議一：優(yōu)選主流報媒，樹立大盤形象報媒選擇：晨報為主，商報、都市報為輔投放頻率：9-12月每周一版，并配合重大節(jié)點(diǎn)增投投放形式：平面廣告與軟文常規(guī)營銷2023/12/772微信平臺公眾號——建立微信公眾號，及時報道項目信息和活動信息；每三天上傳老重慶文化特色軟文，讓客戶群了解重慶映像和本項目宣傳的特色文化持續(xù)時間：9月-12月建議二：傳播特色文化，微信閱享不停持續(xù)推廣/線上推廣常規(guī)營銷2023/12/773建議三：布局公交站，一網(wǎng)打盡公交站臺——全城主要公交站臺，對客戶一網(wǎng)打盡投放時間：9月-12月投放地點(diǎn)：南坪周邊站點(diǎn)持續(xù)推廣/線下展示常規(guī)營銷2023/12/774建議四：文化刀旗，一路指引刀旗——南坪西路周邊道路散布文化刀旗，指引客戶群了解項目信息和與眾不同之處，對客戶一網(wǎng)打盡投放時間：9月-12月投放地點(diǎn)：南坪西路周邊道路持續(xù)推廣/線下展示常規(guī)營銷2023/12/775持續(xù)推廣/線下展示建議五：轎廂廣告投放，精準(zhǔn)打擊高端人士場所投放時間：9月-12月投放點(diǎn)位：南坪高端寫字樓和住宅常規(guī)營銷2023/12/776持續(xù)推廣/渠道營銷與南坪二手房市場進(jìn)行聯(lián)動，利用二手房市場廣大的客戶資源，為本項目服務(wù)與品牌專賣店等進(jìn)行聯(lián)盟，資源共享，實(shí)現(xiàn)雙贏建議六：二手房聯(lián)動常規(guī)營銷2023/12/777持續(xù)推廣/渠道營銷一、時間：9-12月每月2場二、目的：項目價值訴求，吸引客戶到現(xiàn)場促進(jìn)成交三、方式：1、周末在各大主城商圈中心進(jìn)行擺展2、擺放項目資料、形象展板等銷售宣傳物料。所需物料：海報、戶型單頁、折頁、沙盤或戶型模型等團(tuán)隊組織：銷售人員2個，渠道人員4個，管理人員1個建議七：商圈擺展常規(guī)營銷2023/12/778持續(xù)推廣/渠道營銷一、時間：9月-12月二、地點(diǎn)：以南坪片區(qū)為主，楊家坪商圈、觀音橋商圈、解放碑商圈為輔；三、要求：統(tǒng)一業(yè)務(wù)員著裝，穿帶有項目LOGO，文化特色內(nèi)容的?；晟?，增加昭示性；建議八：業(yè)務(wù)員派單拓客常規(guī)營銷2023/12/779持續(xù)推廣/渠道營銷配備看房車兩部：為營銷人員提供帶客便捷通道，并可對項目進(jìn)行流動宣傳。配備業(yè)主巴士兩部：在現(xiàn)期交通路線缺乏的情況下為購房業(yè)主提供便利，增強(qiáng)業(yè)主尊崇感，弱化客戶購房抗性，并可對項目進(jìn)行流動宣傳。建議九：專屬公交線，商務(wù)居家快節(jié)奏常規(guī)營銷2023/12/780持續(xù)推廣/渠道營銷發(fā)展項目獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人：把競品樓盤，高端酒店、會所，金融業(yè)等行業(yè)中能與高端人群直接接觸的個體發(fā)展為本項目獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，使其像項目介紹客戶并簽訂獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人協(xié)議，承諾所帶客戶成交后，對其進(jìn)行現(xiàn)金獎勵（商鋪5000元/人SOHO/LOFT2000元/人）操作平臺：微信微支付、線下等多平臺建議十：獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人常規(guī)營銷2023/12/781持續(xù)推廣/