房屋回遷業(yè)務涉稅問題分析

房屋回遷業(yè)務涉稅問題分析回遷房或拆遷安置房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房撤除，然后按照回遷或安置的政策標準，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。房屋回遷業(yè)務常見的是對等置換形式，即按被拆遷人房屋原面積拆一還一，給予其同面積房屋回遷安置。房屋回遷業(yè)務涉及的稅種比擬多，各稅種的政策規(guī)定又不同，如何準確地確定回遷業(yè)務中各稅種的計稅依據(jù)是納稅人的關注點之一。下面，筆者就如何確定回遷業(yè)務中各稅種的計稅依據(jù)作以闡述。契

稅

?契稅暫行條例?第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第四條規(guī)定，國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，契稅的計稅依據(jù)為成交價格。同時還規(guī)定，前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。?財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知?〔財稅[2024]134號〕規(guī)定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按以下兩種方式確定：1.評估價格：由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認的價格。2.土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。因此，開發(fā)商在回遷業(yè)務中取得的國有土地使用權，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。也就是說，按照契稅政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用回遷方式進行動遷安置屬于房屋原地實物補償，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納契稅時，不能將包含在購置土地成交價格中的補償房屋開發(fā)本錢〔包括房屋貨幣補償和房屋實物補償〕從計稅依據(jù)中扣減繳納契稅。另外，?財政部、國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知?〔財稅[2024]45號〕第二條規(guī)定，對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的局部免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過局部征收契稅。營業(yè)稅

?國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復?〔國稅函[2024]768號〕規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，應按“銷售不動產(chǎn)〞稅目繳納營業(yè)稅。?國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復?〔國稅函[1995]549號〕規(guī)定，按照?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?的有關規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對歸還面積與拆遷建筑面積相等的局部，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的本錢價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結算的住宅區(qū)配套公共設施〔如居委會用房、車棚、托兒所等〕，凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。綜上所述，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務，開發(fā)商應在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以本錢價格作為計稅依據(jù)；如果有差價的，不需要支付局部按本錢價格計稅，差價局部按實際計稅。印花稅

?印花稅暫行條例施行細那么?第五條規(guī)定，產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調(diào)換時，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同?？梢姡课莼剡w合同屬于一種交換式的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)。另外，?財政部、國家稅務總局關于印花稅假設干政策的通知?〔財稅[2024]162號〕第四條規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。因此，房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅，其計稅依據(jù)為雙方簽訂的商品房銷售合同中所載金額。如果未標明金額的，那么應按?印花稅暫行條例施行細那么?第十八條規(guī)定執(zhí)行。即按金額比例貼花的應稅憑證，未標明金額的，應按照憑證所載數(shù)量及國家牌價計算金額；沒有國家牌價的，按市場價格計算金額，然后按規(guī)定稅率計算應納稅額。另外，需要注意的是?財政部、國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知?〔財稅[2024]137號〕規(guī)定，對個人銷售或購置住房暫免征收印花稅。土地增值稅

?國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知?〔國稅函[2024]220號〕第六條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本工程房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按?國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知?〔國稅發(fā)[2024]187號〕第三條第〔一〕款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本工程拆遷補償費。而國稅發(fā)[2024]187號文件第三條第〔一〕款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按以下方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定?？梢?，開發(fā)商計算土地增值稅時，其在房屋回遷業(yè)務中對等置換出去的新建房屋應按視同銷售房地產(chǎn)規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷補償費。企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)開發(fā)公司采用回遷方式進行動遷安置，因為動遷戶被拆遷的房屋是產(chǎn)權房，回遷后的產(chǎn)權房在辦理產(chǎn)權時需要房地產(chǎn)開發(fā)公司出具商品房銷售發(fā)票。?企業(yè)所得稅法實施條例?第二十五條規(guī)定，視同銷售應該是視同銷售貨物、提供勞務和轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)三類情況的總稱。對企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。?國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入假設干問題的通知?〔國稅函[2024]875號〕第一條〔四〕項規(guī)定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的房屋回遷業(yè)務具有特殊性，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務進行企業(yè)所得稅處理時，對回遷標準面積內(nèi)局部，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要按收入確認條件確認收入，又要按規(guī)定歸集開發(fā)本錢。

回遷房或拆遷安置房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房撤除，然后按照回遷或安置的政策標準，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。房屋回遷業(yè)務常見的是對等置換形式，即按被拆遷人房屋原面積拆一還一，給予其同面積房屋回遷安置。

房屋回遷業(yè)務涉及的稅種比擬多，各稅種的政策規(guī)定又不同，如何準確地確定回遷業(yè)務中各稅種的計稅依據(jù)是納稅人的關注點之一。下面，筆者就如何確定回遷業(yè)務中各稅種的計稅依據(jù)作以闡述。契稅

?契稅暫行條例?第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第四條規(guī)定，國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，契稅的計稅依據(jù)為成交價格。同時還規(guī)定，前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。?財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知?〔財稅[2024]134號〕規(guī)定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。

以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。

沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按以下兩種方式確定：

1.評估價格：由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認的價格。

2.土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。因此，開發(fā)商在回遷業(yè)務中取得的國有土地使用權，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。也就是說，按照契稅政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用回遷方式進行動遷安置屬于房屋原地實物補償，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納契稅時，不能將包含在購置土地成交價格中的補償房屋開發(fā)本錢〔包括房屋貨幣補償和房屋實物補償〕從計稅依據(jù)中扣減繳納契稅。另外，?財政部、國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知?〔財稅[2024]45號〕第二條規(guī)定，對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的局部免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過局部征收契稅。營業(yè)稅

?國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復?〔國稅函[2024]768號〕規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。

房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，應按“銷售不動產(chǎn)〞稅目繳納營業(yè)稅。

?國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復?〔國稅函[1995]549號〕規(guī)定，按照?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?的有關規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對歸還面積與拆遷建筑面積相等的局部，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的本錢價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結算的住宅區(qū)配套公共設施〔如居委會用房、車棚、托兒所等〕，凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

綜上所述，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務，開發(fā)商應在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以本錢價格作為計稅依據(jù)；如果有差價的，不需要支付局部按本錢價格計稅，差價局部按實際計稅。印花稅

?印花稅暫行條例施行細那么?第五條規(guī)定，產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。

房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調(diào)換時，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同?？梢姡课莼剡w合同屬于一種交換式的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)。

另外，?財政部、國家稅務總局關于印花稅假設干政策的通知?〔財稅[2024]162號〕第四條規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。因此，房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅，其計稅依據(jù)為雙方簽訂的商品房銷售合同中所載金額。如果未標明金額的，那么應按?印花稅暫行條例施行細那么?第十八條規(guī)定執(zhí)行。即按金額比例貼花的應稅憑證，未標明金額的，應按照憑證所載數(shù)量及國家牌價計算金額；沒有國家牌價的，按市場價格計算金額，然后按規(guī)定稅率計算應納稅額。另外，需要注意的是?財政部、國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知?〔財稅[2024]137號〕規(guī)定，對個人銷售或購置住房暫免征收印花稅。土地增值稅

?國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知?〔國稅函[2024]220號〕第六條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本工程房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按?國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知?〔國稅發(fā)[2024]187號〕第三條第〔一〕款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本工程拆遷補償費。而國稅發(fā)[2024]187號文件第三條第〔一〕款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按以下方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定?？梢?，開發(fā)商計算土地增值稅時，其在房屋回遷業(yè)務中對等置換出去的新建房屋應按視同銷售房地產(chǎn)規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷補償費。企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)開發(fā)公司采用回遷方式進行動遷安置，因為動遷戶被拆遷的房屋是產(chǎn)權房，回遷后的產(chǎn)權房在辦理產(chǎn)權時需要房地產(chǎn)開發(fā)公司出具商品房銷售發(fā)票。?企業(yè)所得稅法實施條例?第二十五條規(guī)定，視同銷售應該是視同銷售貨物、提供勞務和轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)三類情況的總稱。對企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。?國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入假設干問題的通知?〔國稅函[2024]875號〕第一條〔四〕項規(guī)定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的房屋回遷業(yè)務具有特殊性，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務進行企業(yè)所得稅處理時，對回遷標準面積內(nèi)局部，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要按收入確認條件確認收入，又要按規(guī)定歸集開發(fā)本錢。附：●營業(yè)稅納稅地點如何確定

咨詢電話：0311--87762***

咨詢內(nèi)容：石家莊市的王先生咨詢，建筑安裝企業(yè)跨區(qū)施工，如何繳納營業(yè)稅？

答復：確定營業(yè)稅納稅地點，總的原那么是在發(fā)生地納稅，即以納稅人提供給稅勞務地為納稅地點。納稅人提供的應稅勞務發(fā)生在外縣〔市〕的，應當向應稅勞務發(fā)生地的主管稅務機關申報納稅，如未向應稅勞務發(fā)生地申報納稅的，由其機構所在地或者居住地主管稅務機關補征稅款。納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)發(fā)生應稅行為，其納稅地點需要調(diào)整的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。

●舊城改造是否繳納營業(yè)稅

咨詢電話：0311--86682***

咨詢內(nèi)容：石家莊市的李先生咨詢，今年是三年大變樣的第一年，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于舊城改造，涉及到了很多稅收政策問題，如在房地產(chǎn)公司撤除民居進行補償后，如何繳納營業(yè)稅?

答復：根據(jù)冀地稅發(fā)[2000]93號文件的規(guī)定，在舊城改造中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)撤除民居住房后，補償給搬遷戶的住房，應按照“銷售不動產(chǎn)〞稅目征收營業(yè)稅。對歸還面積與拆遷面積相等的局部，由當?shù)氐囟悪C關按同類住宅房屋的實際本錢核定征收營業(yè)稅，對超面積局部按取得的實際收入征收營業(yè)稅。

●如何確定建筑業(yè)營業(yè)稅的納稅人和扣繳義務人

咨詢電話：0311--82981***

咨詢內(nèi)容：石家莊市的張女士咨詢，怎樣確定建筑業(yè)營業(yè)稅的納稅人和扣繳義務人？

答復：在中華人民共和國境內(nèi)從事建筑、修繕、安裝和其他工程作業(yè)的國有、集體、聯(lián)營、私有建筑安裝企業(yè)和外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)、事業(yè)單位、行政單位、軍事單位、社會團體、其他單位和個人都是建筑業(yè)營業(yè)稅的納稅人。建筑業(yè)工程實行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務人。納稅人提供建筑業(yè)應稅勞務，符合以下情形之一的，無論工程是否實行分包，稅務機關可以建設單位和個人作為營業(yè)稅的扣繳義務人：〔1〕納稅人從事跨地區(qū)〔包括省、市、縣，下同〕工程提供建筑業(yè)應稅勞務的；〔2〕納稅人在勞務發(fā)生地沒有辦理稅務登記或臨時稅務登記的。

●房地產(chǎn)企業(yè)涉及到回遷如何計征企業(yè)所得稅

咨詢電話：0311--85333***

咨詢內(nèi)容：石家莊市的高先生咨詢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在撤除過程中，經(jīng)常會遇到返還拆遷戶同等面積房屋和由于產(chǎn)權交換，收取的超過補償面積的房款，應怎樣繳納企業(yè)所得稅?

答復：根據(jù)冀地稅函[2024]4號文件規(guī)定：〔一〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋拆遷過程中，返還拆遷戶的面積內(nèi)的房屋，按房屋的市場價格確認收入，同時，根據(jù)收入與費用配比原那么，減除企業(yè)建造等面積的同類開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的銷售本錢、期間費用后的余額，并入其應納稅所得額計征企業(yè)所得稅?！捕撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)拆遷補償協(xié)議與被拆遷戶進行產(chǎn)權交換，收到被拆遷戶繳納的超過補償面積局部的房價款，應視同預收款按規(guī)定的預計毛利潤率計算出毛利潤，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后，并入其應納稅所得額計征企業(yè)所得稅。土地增值稅的47個涉稅疑難問題處理技巧作者:中國財稅培訓師

經(jīng)濟學博士肖太壽1、雙方均不支付補價的土地置換中的土地增值稅處理根據(jù)?中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細那么?〔財法字〔1995〕6號〕第二條規(guī)定：條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?；诖艘?guī)定，在土地置換中，如果換出土地是國有土地，并且國有土地使用權發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，屬于土地增值稅應稅行為，應該征收土地增值稅，如果國有土地使用權沒有發(fā)生轉(zhuǎn)讓，根據(jù)?關于未辦理土地使用權證轉(zhuǎn)讓土地有關稅收問題的批復?〔國稅函[2024]第645號〕的規(guī)定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)說明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。那么需要繳納增值稅?？傊?，雙方均不支付補價的土地置換的行為，無論是否辦理土地使用證的變更手續(xù)，都應該繳納土地增值稅處理。2、將國家無償劃撥的土地進行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權證變更手續(xù)，的土地增值稅處理根據(jù)?關于未辦理土地使用權證轉(zhuǎn)讓土地有關稅收問題的批復?〔國稅函[2024]第645號〕的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)說明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。因此，將國家無償劃撥的土地進行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權證變更手續(xù)，應當依法繳納土地增值稅。3、未取得工程立項也未取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售的土地增值稅處理?土地增值稅宣傳提綱?〔國稅函發(fā)〔1995〕110號〕第四第規(guī)定：根據(jù)?條例?的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權的不征稅……。二是只有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓，不應屬于土地增值稅的征收范圍?！鶕?jù)上述文件精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在租賃土地上開發(fā)的房地產(chǎn)進行“轉(zhuǎn)讓〞的，不繳納土地增值稅。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設工程，在工程工程登記備案時，沒有進行分期工程的備案，但是，企業(yè)自行劃分了工程分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為工程單位進行匯算？根據(jù)?國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知?〔國稅發(fā)[2024]187號〕的規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)工程為單位進行清算，對于分期開發(fā)的工程，以分期工程為單位清算。因此，在土地增值稅清算時，不能以企業(yè)自行劃分的分期工程建設工程為單位進行清算。5、房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在計算土地增值稅如何處里，如果補償面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理？房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在拆遷時以合同約定的房屋拆補償款作為土地征用及拆遷補償費，并在新建房補償拆遷房交付時，按合同約定的房屋拆補償款計入轉(zhuǎn)讓收入。如果實際以新建房補償?shù)拿娣e超過拆遷合同約定的補償面積，超過局部的面積按企業(yè)銷售同類房地產(chǎn)的市場價格計算銷售收入。6、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承當，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定？房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承當，先按以下方法計算轉(zhuǎn)讓收入：轉(zhuǎn)讓收入=合同約定轉(zhuǎn)讓價格÷〔1-受讓房替轉(zhuǎn)讓方承當應納稅收的稅率之和〕。以此方法計算的轉(zhuǎn)讓收入合理的，據(jù)以計算土地增值稅，不合理的，由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用開發(fā)的商品房對外投資，沒有取得貨幣收入，計算土地增值稅時的收入確定根據(jù)?國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知?〔國稅發(fā)[2024]91號〕第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按以下方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。8、一次性獲取土地使用權，但是分期分批開發(fā)，在計算土地增值稅時，如何確定扣除工程中獲取土地使用權所支付的金額？答：?中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細那么?〔財法字[1995]第006號〕第六條的規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除工程金額確實定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。9、土地使用權評估增值是否可以作為本錢扣除？納稅人對其擁有的土地使用權進行評估，評估增值額無論會計上如何處里，在土地使用權轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，不應作為土地增值稅扣除工程。10、單位轉(zhuǎn)讓土地使用權時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)的?土地增值稅宣傳提綱?〔國稅函發(fā)〔1995〕110號〕第五條第一款規(guī)定：取得土地使用權所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。土地部門收取的土地閑置費不能作為取得土地使用權所支付的金額扣除。?國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知?〔國稅函[2024]220號〕第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。〞。根據(jù)?財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知?〔財稅字[1995]48號〕第十二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。因此土地估價費能否扣除應視具體情況而定。11、納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業(yè)投資，可否作為計算土地增值稅扣除工程？納稅人取得土地的應上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業(yè)投資，如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金金額一致，并且取得了土地出讓金合法票據(jù)，在土地使用權轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，應當作為扣除工程。12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按“以地補路〞的方式取得土地，但是該單位支付修路款時，取得的是政府部門財政收據(jù)，支付修路款是否可以作為取得土地使用權支付的金額？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工程的立項文件中或政府的其他文件中包含“以地補路〞方式取得土地的內(nèi)容，如果道路是由其他單位施工的，并且財政部門或其他部門以代付了修路費用，向代付單位支付的修路費取得的是財政收據(jù)，可經(jīng)審核確認后作為取得土地使用權支付的金額；如果道路是由該房地產(chǎn)開發(fā)公司直接施工，支付的修路費取得的是財政收據(jù)，那么不能作為取得土地使用權支付的金額。13、對于以地補路〔工程〕的工程，其修路本錢和承當工程的本錢，能否看作是其取得土地的本錢？土地增值稅暫行條例實施細那么〔財法字〔1995〕6號〕第七條第一款規(guī)定：取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用?？紤]到一些房地產(chǎn)開發(fā)工程盡管看似無償取得了土地，實際上取得的土地是承當了修建道路和政府工程本錢而獲得的補償，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以修建道路和政府工程本錢作為取得土地所支付的金額，但是應當核實所發(fā)生修建道路和政府工程本錢的真實性，并有相關的政府文件或者合同〔協(xié)議〕為依據(jù)。14、房地產(chǎn)企業(yè)將一些工程尾款掛在應付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應付賬款可否計入開發(fā)本錢。根據(jù)?土地增值稅清算管理規(guī)程?〔國稅發(fā)〔2024〕91號〕第二十一條第一款規(guī)定：在土地增值稅清算中，計算扣除工程金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。如果合同約定以局部工程款作為質(zhì)量保證金，符合合同法規(guī)規(guī)定的比例要求，并且開具了發(fā)票，應當作為房地產(chǎn)開發(fā)本錢按規(guī)定扣除。?國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知?〔國稅函[2024]220號〕第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)工程的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。〞15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時無法完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、根底設施費等開發(fā)本錢的憑證或資料，如何進行土地增值稅的清算？?國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知?〔國稅發(fā)〔2024〕187號〕第四條第〔二〕項規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、根底設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)本錢的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。〞如?江蘇省地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)<國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知>的通知?(蘇地稅發(fā)[2024]75號)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、根底設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，各省轄市地方稅務局可參照當?shù)亟ㄔO工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料,結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)本錢的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。所以，如果不能完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、根底設施費等開發(fā)本錢的憑證或資料，可參照當?shù)亟ㄔO工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料,結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)本錢的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。16、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標費、中標費、投標費、招標費、招標監(jiān)督費，是否可以扣除？編標費、中標費、投標費、招標費、招標監(jiān)督費等費用是與工程招標相關的費用，按國家財務會計制度的規(guī)定計入有關本錢，并按土地增值稅政策規(guī)定扣除。17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建商品房裝修后銷售的，裝修本錢如何扣除？?國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知?〔國稅發(fā)〔2024〕187號〕第四條第〔四〕項規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)本錢〞。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所建商品房裝修后銷售的，如果在計算轉(zhuǎn)讓收入時，向購房方收取的裝修費用計入計算土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入的，裝修本錢可以計入房地產(chǎn)開發(fā)本錢，按規(guī)定扣除，并可作為計算加計扣除金額的基數(shù)。如果向購房方收取的裝修費用不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，那么裝修費用不可以作為土地增值稅的扣除工程。18、國家稅務總局關于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理方法?的通知〔國稅發(fā)[2024]31號〕規(guī)定，開發(fā)間接費包含工程營銷設施建造費，在計算土地增值稅時開發(fā)間接費是否包括工程營銷設施建造費？根據(jù)?土地增值稅暫行條例實施細那么?的規(guī)定，開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，計算土地增值稅時，工程營銷設施建造費不能包含在開發(fā)間接費里。19、納稅人繳納的規(guī)費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數(shù)？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地和房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)費，如果按會計制度應當計入取得土地本錢、房地產(chǎn)開發(fā)本錢的，應當作為計算扣除利息和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的基數(shù)。20、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機構以外的單位和個人借款利息支出在計算土地增值稅時能否扣除〔企業(yè)總機構統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出是否可以扣除？工程之間的利息費用劃分不清，如果所發(fā)生的利息和管理費、銷售費用總額低于10%，如何扣除？〕？?中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細那么?〔財法字[1995]第006號〕第七條第三款規(guī)定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條〔一〕、〔二〕項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條〔一〕、〔二〕項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機構以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機構證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。21、納稅人購置土地和房產(chǎn)時所繳納的契稅，如何扣除？?財政部國家稅務總局關于土地增值稅假設干問題的通知?〔財稅〔2024〕21號〕第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金〞予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅，按財務制定計入有關的本錢，可以作為計算加計扣除金額的基數(shù)。、22、違約金是否可以作為土地增值稅扣除工程？企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營業(yè)活動以外發(fā)生的支出。因此在會計處理上應計入營業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時，借記‘營業(yè)外支出’,貸記‘銀行存款’等科目。?土地增值稅暫行條例實施細那么?規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用〔即房地產(chǎn)開發(fā)費用〕，是指與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據(jù)會計制度對違約金作為營業(yè)處支出處理的方法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除工程。23、房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢綜合樓，1-4層是商業(yè)用房，5-20層是住宅，現(xiàn)在進行土地增值稅清算，經(jīng)計算，住宅為負增值，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。住宅的負增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？?土地增值稅暫行條例實施細那么?第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)本錢核算的最根本核算工程或核算對象為單位計算；財政部、國家稅務總局?關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知?〔財稅[1995]48號〕十三條規(guī)定，對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額〔財稅[2024]21號及[國稅發(fā)[2024]187號文對此也有規(guī)定〕，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。江蘇省地方稅務局?關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知?〔蘇地稅發(fā)〔2024〕72號〕第十七條規(guī)定：清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)工程是否以國家有關部門審批、備案的工程為單位進行清算；對于由發(fā)改委或規(guī)劃部門批準的分期開發(fā)的工程，是否以分期工程為單位清算；普通標準住宅是否與其他類型的房屋分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。根據(jù)以上規(guī)定，除普通標準住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計算增值額和增值率。24、已核定工程如何適用核定征收率？已核定征收工程如果符合?土地增值稅清算管理規(guī)程?〔國稅發(fā)〔2024〕91號〕第十條第一款和第二款清算條件進了核定征收清算的，其未售局部繼續(xù)銷售的，按清算時確定的核定征收率核定征收。25、房地產(chǎn)開發(fā)工程分期開發(fā)，前期工程已核定征收，后期工程如何進行清算？?土地增值稅清算管理規(guī)程?〔國稅發(fā)〔2024〕91號〕第三十六條規(guī)定：對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)工程，各期清算的方式應保持一致。因此，前期工程已核定征收，后期工程也應該核定征收。25、房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預收款，是否要預征土地增值稅？房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預收款，應根據(jù)?國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知?〔國稅發(fā)[2024]187號〕的第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除工程金額按清算時的單位建筑面積本錢費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算〔單位建筑面積本錢費用=清算時的扣除工程總金額÷清算的總建筑面積〕。即納稅人已清算工程繼續(xù)銷售的，應在銷售的當月進行清算，不再先預征后清算。26、工程清算時未售局部的本錢、費用、稅金如何扣除？未售局部的將來的本錢、費用、稅金、預征稅款的處理？根據(jù)?國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知?〔國稅發(fā)[2024]187號〕第八條的規(guī)定：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除工程金額按清算時的單位建筑面積本錢費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積本錢費用=清算時的扣除工程總金額÷清算的總建筑面積。清算時未售局部預征的稅款不得扣除。未售局部在銷售時按上述方法計算其本錢、費用。未售局部銷售時已預征的稅款在計算土地增值稅予以扣除。27、土地增值稅清算過程中，企業(yè)想享受增值額不超過20%增值額免稅的普通標準住宅，需要提供哪些證明資料？1〕立項批準機關對經(jīng)濟適用房立項的批準文件；2〕土地管理部門劃撥土地的批準文件；3〕物價部門核定的有關經(jīng)濟適用房銷售價格的批件；4〕住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；5〕列明該工程的政府經(jīng)濟適用房建設投資方案；6〕經(jīng)濟適用房銷售清冊〔包括購房人姓名和身份證號碼、準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購置面積、單價、銷售金額〕；7〕主管地稅機關要求提供的其他資料。28、銷售經(jīng)濟適用房的車庫等，是否可享受土地增值稅的優(yōu)惠政策？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房車庫等，其面積并入經(jīng)濟適用房面積，其合計數(shù)未超過經(jīng)濟適用房標準的，享受經(jīng)濟適用房政策，其合計數(shù)超過經(jīng)濟適用房標準的，所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)與車庫等均不作為經(jīng)濟適用房，不應享受經(jīng)濟適用房優(yōu)惠政策。29、房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的土地增值稅處理據(jù)?財政部國家稅務總局關于土地增值稅假設干問題的通知?〔財稅〔2024〕21號〕第五條規(guī)定：對于以土地〔房地產(chǎn)〕作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用?財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知?〔財稅字[1995]048號〕第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的，需要繳納土地增值稅。例如，母公司以土地進行投資給子公司進行資本增值，母公司購入土地時價值500萬，按800萬作價投資，在投資時母子公司都不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但子公司取得土地后向工商和建委申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，土地用來建造科研大樓，大樓建成后用于自用或出租，是否交土地增值稅？根據(jù)?財政部國家稅務總局關于土地增值稅假設干問題的通知?〔財稅〔2024〕21號〕的規(guī)定，母公司以土地向子公司投資時，子公司尚未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，子公司當時不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此母公司以土地向子公司投資可以暫免土地增值稅。子公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)后，以該土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，今后如果轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應按規(guī)定繳納土地增值稅。30、企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？個人將其擁有的房產(chǎn)贈與其子女，對其行為是否征收土地增值稅？根據(jù)?土地增值稅暫行條例實施細那么?〔財法字[1995]6號〕及?財政部國家稅務總局關于土地增值稅—些具體問題規(guī)定的通知?〔財稅[1995]48號〕的規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。?財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知?〔財稅字[1995]48號〕第四條規(guī)定：細那么所稱的“贈與〞是指如下情況：〔一〕房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承當直接贍養(yǎng)義務人的；〔二〕房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。因此，企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，不要繳土地增值稅，而單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是需要繳納土地增值稅。同樣，個人將其擁有的房產(chǎn)贈與其子女，對其行為不征收土地增值稅。31、國有劃撥地對外有償轉(zhuǎn)讓時補交的土地出讓金，在計算土地增值稅時，是否可以將交納的土地出讓金在取得的收入中扣除來計算增值額？根據(jù)?中華人民共和國土地增值稅暫行條例?第六條計算增值額的扣除工程：〔一〕取得土地使用權所支付的金額；根據(jù)?中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細那么?第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除工程，具體為：〔一〕取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關費用。因此，轉(zhuǎn)讓國有劃撥用地補繳的土地出讓金屬于取得土地使用權所支付的金額，計算土地增值稅時允許扣除。32、投資、聯(lián)營企業(yè)將接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時，土地增值稅的納稅義務人是誰？?關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知?〔財稅字[1995]48號〕第一條：“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅〞請問：上述對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時，土地增值稅的納稅義務人是誰？是投資者還是接受投資的企業(yè)？基于此規(guī)定，投資、聯(lián)營企業(yè)將接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時，土地增值稅的納稅義務人為投資聯(lián)營企業(yè)，而投資、聯(lián)營企業(yè)應是接受投資企業(yè)，而且相應不動產(chǎn)投入時，所有權已歸屬于接受投資企業(yè)，再轉(zhuǎn)讓的主體只能是接受投資企業(yè)而不是投資者。33、參加土地競拍時支付的傭金以及工程部門發(fā)生的差旅費可否作為土地增值稅的扣除工程呢？根據(jù)?土地增值稅暫行條例實施細那么?第七條一款規(guī)定：“取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。〞傭金是支付給中介機構而不是支付給土地出讓方或轉(zhuǎn)讓方的，因此，傭金不應當作為取得土地使用權所支付的金額，但可以計入管理費用計算比例扣除。第二款規(guī)定：“開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。〞因此，工程部門發(fā)生的辦公費-——差旅費可以作為土地增值稅的扣除工程。34、受讓人替轉(zhuǎn)讓人繳納的土地出讓金可否作為轉(zhuǎn)讓人應繳納的土地增值稅的抵扣工程？根據(jù)?土地增值稅暫行條例?第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物〔以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)〕并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人〔以下簡稱納稅人〕，應當依照本條例繳納土地增值稅。〞根據(jù)?土地增值稅暫行條例實施細那么?第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除工程,具體為：

(一)取得土地使用權所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。因此，受讓人替轉(zhuǎn)讓人繳納的土地出讓金不能作為轉(zhuǎn)讓人應繳納的土地增值稅的扣除工程。

35、某公司向另一房地產(chǎn)公司購置了一塊位于城市市區(qū)的土地，擬開發(fā)為商業(yè)地產(chǎn)，并對土地上的建筑物進行了撤除及土地的平整，并委托中介機構進行了規(guī)劃方案設計、勘查設計等，已支付的部份設計費計入了開發(fā)本錢，同時因工程進行招商發(fā)生了局部費用直接計入了管理費用。后因其他原因，該公司將尚未開工的該地塊進行了轉(zhuǎn)讓，請問：該轉(zhuǎn)讓行為的土地增值稅是否可以按開發(fā)本錢的20%加計扣除，期間費用及利息可否按比例扣除？假設認定為直接轉(zhuǎn)讓土地，根據(jù)相關規(guī)定只能扣除取得土地支付的地價款及交納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費。那么該公司已發(fā)生的開發(fā)本錢〔規(guī)劃方案設計、勘查設計、景觀綠化養(yǎng)護支出〕及相關費用如何扣除？根據(jù)?國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知?〔國稅函發(fā)[1995]110號〕文件第六條二款規(guī)定：“對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需本錢再加計開發(fā)本錢的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。〞因此該公司將生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)過程中，對開發(fā)本錢可以加計20%扣除，但期間費用及利息不得扣除。如該公司實質(zhì)上屬于未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，那么根據(jù)第六條一款規(guī)定：“對取得土地或房地產(chǎn)使用權后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒〞買“炒〞賣地皮的行為。〞那么相應的相關費用在計算土地增值額時不得作為扣除工程。36、現(xiàn)有一家房地產(chǎn)公司開發(fā)沿街兩層商鋪14000平方米，每平方米銷售價格6000元，現(xiàn)為提高沿街商鋪的商業(yè)價值，房地產(chǎn)公司與購房客戶達成協(xié)議，由房地產(chǎn)公司代為沿街商鋪統(tǒng)一裝飾，收取購房戶裝飾款5000萬元，實際發(fā)生裝飾本錢4300萬元，收入5000萬元應計繳土地增值稅，請問，裝飾本錢4300萬元可否享受土地增值稅加計扣除？

根據(jù)?中華人民共和國土地增值稅暫行條例?第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。?中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細那么?第五條條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。因此，房地產(chǎn)公司銷售房屋建筑物所收取的有關經(jīng)濟利益均要繳納土地增值稅。裝飾本錢屬于開發(fā)本錢一局部，可以按規(guī)定加計扣除，即裝飾本錢4300萬元可享受土地增值稅加計扣除。

37、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務后，清算土地增值稅時應如何確認收入？

根據(jù)?國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知?〔國稅發(fā)〔2024〕91號〕第十九條第一項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按以下方法和順序確認：1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。2、由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

38、A公司是一家國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，股東將一塊局部開發(fā)的土地投資給A公司作為實收資本增加。該地塊取得時繳納的出讓金等為1億元，投資進A公司時按評估值作價5億元，增值局部當時已按規(guī)定繳納土地增值稅。A公司將該開發(fā)后進行了銷售。請問A公司在計算繳納土地增值稅時，該土地是否可按5億元作為土地本錢計算扣除額？即股東投入的土地在計算土地增值稅時如何扣除？

根據(jù)?財政部、國家稅務總局關于土地增值稅假設干問題的通知?〔財稅[2024]21號〕文件第五條規(guī)定：“關于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題，對于以土地〔房地產(chǎn)〕作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用?財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知?〔財稅字[1995]048號〕第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。〞股東已就投資宗地申報繳納土地增值稅，A公司應按評估值5億元作為取得土地使用權的本錢，在計算土地增值稅時作為扣除工程處理。39、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算時補繳的土地增值稅，是否需要加收滯納金？

根據(jù)?國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知?〔國稅函[2024]220號〕規(guī)定，納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

40、個人將土地歸還政府取得的收入，是否需要繳納土地增值稅？根據(jù)?土地增值稅暫行條例?及其實施細那么的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權屬于土地增值稅的征稅對象，而個人將土地使用權歸還政府的行為屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權行為，按照規(guī)定應繳納土地增值稅。但因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要，而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權，或是由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，那么免征土地增值稅。41、土地增值稅清算時的收入如何確認？土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。?關于土地增值稅清算有關問題的通知?〔國稅函[2024]220號〕42、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，應如何扣除？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)工程的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。43、房地產(chǎn)開發(fā)費用在計算土地增值稅時，應如何扣除？〔一〕財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額〞與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢〞金額之和的5%以內(nèi)計算扣除?！捕撤膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額〞與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢〞金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行?！踩撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條〔一〕、〔二〕項所述兩種方法?！菜摹惩恋卦鲋刀惽逅銜r，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)本錢的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。44、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，在計算土地增值稅時，應如何扣除？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。45、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅，在計算土地增值稅時，應如何扣除？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用〞，計入“取得土地使用權所支付的金額〞中扣除。46、拆遷安置費，在計算土地增值稅時，應如何扣除？〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本工程房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按?國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知?〔國稅發(fā)[2024]187號〕第三條第〔一〕款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本工程拆遷補償費?！捕抽_發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2024]187號第三條第〔一〕款的規(guī)定計算，計入本工程的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。〔三〕貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。47、關于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除工程的加計問題。?財政部國家稅務總局關于土地增值稅假設干問題的通知?〔財稅[2024]21號〕第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，?條例?第六條第〔一〕、〔三〕項規(guī)定的扣除工程的金額，可按發(fā)票所載金額并從購置年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算〞。計算扣除工程時“每年〞按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅21難點處理及例解

作者：稅收培訓師

肖太壽博士

為了讓房地產(chǎn)企業(yè)的管理者、財務總監(jiān)、稅務經(jīng)理更加清晰的掌握和理解涉稅問題的處理，我主要就目前房地產(chǎn)企業(yè)的21個涉稅重點問題的稅務處理技巧進行梳理，以便對房地產(chǎn)企業(yè)有所幫助！一、拆遷還房的賬務與稅務處理〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務處理

房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的實質(zhì)是，被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，要確認土地本錢中的“拆遷補償費支出〞，即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補償費〞的形式計入開發(fā)本錢的土地本錢。另外，對補償?shù)姆课輵曂瑢ν怃N售，視同銷售收入應按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應按照同期同類房屋的本錢確認視同銷售本錢。

以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，適用?企業(yè)會計準那么第7號——非貨幣資產(chǎn)交換?的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預計未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實質(zhì)，且公允價值能夠可靠計量。

1、在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理：

借：開發(fā)本錢———拆遷補償費

貸：應付賬款———拆遷補償費

借：應付賬款———拆遷補償費

貸：主營業(yè)務收入

2、房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù)，結轉(zhuǎn)本錢的會計處理：

借：主營業(yè)務本錢——土地征用費及拆遷補償費

貸：開發(fā)產(chǎn)品

〔二〕房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務處理

1、營業(yè)稅的處理

?國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復?〔國稅函〔2024〕768號〕規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益。

〔1〕納稅義務發(fā)生時間

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補償房產(chǎn)時，營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間目前沒有明確規(guī)定，一般認為拆遷補償?shù)臓I業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間應該為補償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。

〔2〕計稅依據(jù)

①根據(jù)國家稅務總局?關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復?〔國稅函發(fā)〔1995〕549號〕和?營業(yè)稅暫行條例?的有關規(guī)定規(guī)定，對歸還面積與拆遷建筑面積相等的局部，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的本錢價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結算的住宅區(qū)配套公共設施〔如居委會用房、車棚、托兒所等〕，凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

②對超出拆遷建筑面積的局部，那么應按?營業(yè)稅暫行條例實施細那么?第二十條規(guī)定的順序確定計稅營業(yè)額，一是可以按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；三是按以下公式核定：營業(yè)額=營業(yè)本錢或者工程本錢×〔1＋本錢利潤率〕÷〔1－營業(yè)稅稅率〕。

2、土地增值稅的處理

國家稅務總局?關于土地增值稅清算管理有關問題的通知?〔國稅函〔2024〕220號〕規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本工程房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局?關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知?〔國稅發(fā)〔2024〕187號〕第三條第〔一〕款規(guī)定確認收入。

即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，也可以按由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本工程拆遷補償費。

3、企業(yè)所得稅的處理

?企業(yè)所得稅法實施條例?第六十六條第三款規(guī)定，通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組等方式取得的無形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關稅費為計稅根底。?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理方法?〔國稅發(fā)〔2024〕31號〕第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權利時確認收入〔或利潤〕的實現(xiàn)。

確認收入〔或利潤〕的方法和順序為：

〔1〕按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。

〔2〕由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。

〔3〕按開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率確定。

開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

關于計稅本錢確實定，該房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應付拆遷補償款的行為，根據(jù)?企業(yè)債務重組業(yè)務所得稅處理方法?〔國家稅務總局令第6號〕第四條規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務，應當分解為按公允價值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值相當?shù)慕痤~歸還債務兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理。也就是說，該房地產(chǎn)公司“拆一還一〞行為要按公允價值對所復原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅本錢的拆遷補償費。

案例分析

江西省南昌市某房地產(chǎn)開發(fā)公司2024年度采取拆遷安置方式對某小區(qū)進行住宅開發(fā)建設，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡〞的產(chǎn)權調(diào)換方式對撤除被拆遷人房屋進行安置補償。2024年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房歸還被拆遷人〔其中等面積復原局部800平方米〕，同類住宅房屋建造本錢2200元/平方米，銷售價格3500元/平方米。請進行有關的稅務處理分析。

〔一〕營業(yè)稅處理

該房地產(chǎn)開發(fā)公司應就其復原面積與拆遷面積相等局部，按同類住宅房屋的本錢價〔即本例中的商品房建安造價〕繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅88000元〔800×2200×5%〕。而對超出局部那么按同類商品房市場價格繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅35000元〔200×3500×5%〕。

〔二〕土地增值稅的處理

房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本工程房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應視同銷售處理，上述“拆一還一〞行為，在按市場價格確認收入的同時，還應將此收入確認為房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷補償費。“拆一還一〞等面積局部土地增值稅的計稅收入為2800000元〔800×3500〕，同時，計入房地產(chǎn)開發(fā)本錢中的土地征用及拆遷補償費也是2800000元，假設江西省規(guī)定普通住宅的土地增值稅預征率為2%，那么應按規(guī)定預繳土地增值稅56000元〔2800000元×2%〕。

〔三〕企業(yè)所得稅的處理

該房地產(chǎn)公司“拆一還一〞行為要按公允價值對所復原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅本錢的拆遷補償費。為簡化計算，假設本例中同類住宅房屋本錢價等同于開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢。由此可以看出，“拆一還一〞行為土地增值稅與企業(yè)所得稅處理原那么是一致的，視同銷售收入及作為開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢的拆遷補償支出均為2800000元。但在企業(yè)所得稅預繳申報時，應確認視同銷售所得1040000元〔〔3500－2200〕×800〕。

A公司2024年5月開發(fā)某工程〔屬于城中村改造〕，該工程用地面積21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米，可供銷售面積29000平方米，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷售或使用。該工程于2024年5月完工。2024年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。2024年1月正式對外銷售，并于當月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為7000元/平方米，取得銷售收入14770萬元〔21100平方米×7000元/平方米〕。

該工程工程已竣工決算，開發(fā)本錢為6000萬元。其中，土地征用費及拆遷補償費為零，前期工程費700萬元，建筑安裝工程費3200萬元，根底設施建設費1600萬元，公共配套設施費200萬元，開發(fā)間接費300萬元。向某公司借款的利息400萬元〔假定不超過金融企業(yè)同類同期貸款利率〕，但沒有按照工程進行分配利息依據(jù)沒有銀行的利息票據(jù)，請分析有關“拆一還一〞的賬務和稅務處理。

〔一〕賬務處理

計算過程如下：

1.開發(fā)本錢6000萬元，利息費用400萬元。

2.拆遷補償費支出＝7900×0.7＝5530〔萬元〕。

需要注意的是，這里的拆遷補償費不能認為只是拆遷戶7900平方米，而是整個樓盤的，需要在總可售面積29000平方米中分攤。

視同銷售收入＝7900×0.7＝5530〔萬元〕。

3.單位可售面積計稅本錢＝〔6400＋5530〕÷29000＝4113.7931〔元/平方米〕。需要注意的

是，這里的29000平方米是作為總可售面積計算的，不能減去拆遷戶的7900平方米，即不能以21100平方米作為分母，否那么就會虛增本錢。

4.視同銷售本錢＝4113.7931×7900＝3249.8965〔萬元〕；

視同銷售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035〔萬元〕。

會計處理如下：

1.在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理〔單位：萬

元，下同〕：

借：開發(fā)本錢———拆遷補償費5530

貸：應付賬款———拆遷補償費5530

借：應付賬款———拆遷補償費5530

貸：主營業(yè)務收入5530

2.房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票5530萬元，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù)5530萬元，結轉(zhuǎn)本錢的會計處理：

借：主營業(yè)務本錢——土地征用費及拆遷補償費3249.8965

貸：開發(fā)產(chǎn)品3249.8965

〔二〕稅務處理如下

1.企業(yè)所得稅的處理

A公司2024年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，就要確認視同銷售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035〔萬元〕，繳納企業(yè)所得稅＝2280.1035×25%＝570.0259〔萬元〕。

需要注意的是，這里不能按預計毛利率計算繳稅，而是要確認視同銷售所得計算繳款。

2.土地增值稅的處理

與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，不需要立即進行土地增值稅清算，只需要預征。假定預征率為2%，那么A公司2024年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，要預繳土地增值稅＝5530×2%＝110.6〔萬元〕?；剡w房視同銷售所得最后是否作土地增值稅清算，要看樓盤的銷售情況。由于該工程已經(jīng)全部銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。

2.土地增值稅的處理

該工程土地增值稅清算計算過程如下：

開發(fā)本錢＝5530＋6000＝11530〔萬元〕；

扣除工程金額＝11530×〔1+20%〕＋11530×10%+14770×5.5%＝15801.35〔萬元〕；

增值額＝14770＋5530－15801.35＝4498.65〔萬元〕；

增值率＝4498.65÷15801.35＝28.47%，適用稅率30%，速算扣除率為0；

應繳土地增值稅＝4498.65×30%－0＝1349.595〔萬元〕；

已預征土地增值稅＝5530×2%＝110.6〔萬元〕；

應補繳土地增值稅＝1349.595－110.6＝1238.995〔萬元〕。

3.營業(yè)稅的處理。

〔1〕營業(yè)稅的計算

回遷房本錢價如何確定？有的地方認為，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對該土地支付本錢，補償房產(chǎn)的本錢價不應再計算土地本錢；有的地方那么認為應包括土地本錢。一般的看法是回遷房的本錢和正常銷售的商品房一樣，應

分為土地本錢和建筑本錢兩個方面，只不過這里土地本錢是以房換地換回來的，本錢價應該包括土地本錢。

A公司應該在2024年9月與被拆遷戶辦理交接手續(xù)繳納營業(yè)稅＝4113.7931×7900×5%＝1624948.2745〔萬元〕。

〔2〕開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票問題。

A公司如果采用企業(yè)會計準那么，非貨幣性資產(chǎn)交換要確認主營業(yè)務收入5530萬元，A公司應按銷售價5530萬元開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票；A公司如果采用企業(yè)會計制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒有確認主營業(yè)務收入，那么A公司應該按本錢價3249.8965萬元開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，然后視同銷售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035〔萬元〕。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務處理

〔一〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用需要繳納營業(yè)稅

按照營業(yè)稅相關法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的價外費用需要繳納營業(yè)稅。?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?〔中華人民共和國國務院令第540號〕第五條規(guī)定：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供給稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細那么?〔財政部國家稅務總局第52號令〕第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：

1、由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；

2、收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；

3、所收款項全額上繳財政。

凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應并入營業(yè)額計算應納稅額。但是要注意的一點是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的住房專項維修基金是免征營業(yè)稅的。

國稅發(fā)[2024]69號文件規(guī)定：住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。

因此，代收款項中，除了代收的住房專項維修基金外，其他一切代收款項應一并計入收入額，繳納營業(yè)稅。并不用考慮誰出具票據(jù)及會計如何處理問題。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司，取得售房收入1000萬元；該縣人民政府要求代收政府基金50萬元；代收住房專項維修基金50萬元；代收取暖費100萬元。那么代收款項的營業(yè)額=1000+100+50=1150萬元。

為了防止全額納稅，開發(fā)企業(yè)可以設立或委托代理機構收取代收費用，其營業(yè)稅的計稅依據(jù)按照實際收取的報酬額納稅。國家稅務總局?關于營業(yè)稅假設干問題的通知?〔國稅發(fā)〔1995〕076號〕第四條關于代理業(yè)營業(yè)額規(guī)定，代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務向委托方實際收取的報酬。

〔二〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用需要繳納企業(yè)所得稅

國家稅務總局?關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理方法〉的通知?〔國稅發(fā)〔2024〕31號〕第五條規(guī)定：“開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金等價物以及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門和單位收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入。未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取并開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。〞

國稅發(fā)〔2024〕31號第十六條規(guī)定：“企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共