淺談會(huì)計(jì)政策變更對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

安徽廣播電視大學(xué)無為工作站2014年秋會(huì)計(jì)本科何芬學(xué)號(hào)：1434001262054淺談會(huì)計(jì)政策的變更對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響完成時(shí)間2016年9月28日星期三目錄一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收改革的理論 4（一）房地產(chǎn)稅收改革與房地產(chǎn)市場(chǎng) 4（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制與供求均衡理論 5二、我國房地產(chǎn)稅收制度的現(xiàn)狀 6（一）我國房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀 61.房地產(chǎn)稅收制度的范疇 62.房地產(chǎn)稅收制度的特點(diǎn) 6（二）我國房地產(chǎn)稅收制度的作用 71.稅收杠桿調(diào)控作用明顯 82.制度決定稅源的穩(wěn)定性 8三、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收改革建議 9（一）房地產(chǎn)稅收改革的基本原則 91.效率和公平兼顧的原則 92.建立正稅、明租、少費(fèi)、減輕稅負(fù)的原則 9（二）完善房地產(chǎn)稅收改革的建議 91.改革有償轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán) 102.房地產(chǎn)稅收各實(shí)施階段的改革 10（三）提高房地產(chǎn)稅收改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度 111.抵制政策調(diào)控時(shí)的時(shí)滯性 122.稅收調(diào)控要應(yīng)融入其他政策 12結(jié)論 13參考文獻(xiàn) 13淺談會(huì)計(jì)政策變更對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響摘要自從1994年以后，我國一直沒有在房地產(chǎn)稅收政策方面做出根本性的重大改變，我國現(xiàn)有的主要的房產(chǎn)稅收包括土地增值稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅以及契稅等等，但是這些都是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的年代制定的房地產(chǎn)稅收政策，那時(shí)候主要是以福利以及職工住房供給制作為只要依據(jù)制定的，在如今這種制度已經(jīng)落后了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的市場(chǎng)化以及商品化，已經(jīng)脫離了實(shí)際，我們現(xiàn)在需要進(jìn)行改革。以如今的國際化的眼光來看它他已經(jīng)跟國際化大趨勢(shì)分道揚(yáng)鑣，其也很明顯的落后了房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以如今的房地產(chǎn)稅收制度改革的是非常緊急的，政府和相關(guān)的學(xué)者也已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)。本人利用管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)等這些學(xué)科的專業(yè)知識(shí)在本文中進(jìn)行描述，并以XX地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)作為范例，對(duì)我國的房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行改革。馬克思主義就是將理論跟實(shí)際進(jìn)行聯(lián)合。公共管理、公共財(cái)政、經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)等這些專業(yè)的學(xué)科都在本文中進(jìn)行了使用，總結(jié)分析了國內(nèi)現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅收形式，并且還尋找了國外的先進(jìn)資料進(jìn)行了研究，再與我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀結(jié)合，進(jìn)行原因分析，尋找問題源頭，并尋找解決方法，使我國的房地產(chǎn)得到的研究能更加深層徹底。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅收制度改革一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收改革的理論（一）房地產(chǎn)稅收改革與房地產(chǎn)市場(chǎng)政府的職能可以在稅收上進(jìn)行體現(xiàn)，因?yàn)槎愂帐且远悇?wù)法為基本法律依據(jù)，并借用國家的權(quán)利，固定、強(qiáng)制并且是無償?shù)倪M(jìn)行財(cái)政收取這就叫做稅收。結(jié)合當(dāng)今的形式來看，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景一片光明，所以這個(gè)行業(yè)能為國家提供的稅收也是非常的充足，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值增長(zhǎng)的也會(huì)更加的快。并且，房地產(chǎn)提供的稅收越來越多，那么國家為了能使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一個(gè)良性循環(huán)的體系，政府在建設(shè)方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的幫助也會(huì)更加的多，這樣房地產(chǎn)就會(huì)有更好的設(shè)施，發(fā)展的也會(huì)更加的和諧。最后，我覺得，房地產(chǎn)行業(yè)想要在如今健康穩(wěn)定的發(fā)展下去，就需要合理性，科學(xué)性，有效性的房地產(chǎn)稅收制度。所以說房地產(chǎn)稅收的多少也是受到房地產(chǎn)行業(yè)能否良性發(fā)展決定的，還有一個(gè)重要的因素對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有重大影響的就是進(jìn)行房地產(chǎn)稅收調(diào)整以及改革。如今我國的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)其發(fā)展起到良性的調(diào)節(jié)作用的可能就是我國的獨(dú)特的市場(chǎng)機(jī)制吧，我國的經(jīng)濟(jì)制度是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但是這種制度也有缺點(diǎn)，那就是在進(jìn)行資源調(diào)配的時(shí)候受到這種制度的較大限制。可是，市場(chǎng)機(jī)制本身就具有缺陷，即所謂的“市場(chǎng)失靈”。市場(chǎng)失靈使政府必須通過制定并出臺(tái)一系列的政策來干預(yù)和糾正市場(chǎng)失靈，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率。在80年代改革開放之后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直是比較快的到如今也是，但是這種快并不是毫無限制的直線上升，而是一種平衡的快速發(fā)展，正是因?yàn)橛辛苏畬?duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩愂照?，房地產(chǎn)行業(yè)才能平衡發(fā)展，有下面的實(shí)例，就是在1984年住房商品化改革試點(diǎn)是國家推行的，并且還有配套了適應(yīng)的房地產(chǎn)稅收制度來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，然而，5年后也就是1989年，秩序混亂、固定資產(chǎn)投資過熱等這些問題都開始在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)，但是不就之后房地產(chǎn)行業(yè)的增速馬上下降了，就是因?yàn)檎诳吹椒康禺a(chǎn)沒有良性的發(fā)展時(shí)，采取了一些政策加強(qiáng)了市場(chǎng)調(diào)節(jié)和控制。鄧小平提出要將改革開放的腳步加快的1992年“南巡講話”之后，國家對(duì)房地產(chǎn)的控制結(jié)束，出現(xiàn)了快速膨脹的房地產(chǎn)行業(yè)的情形，沿海一些地區(qū)還形成了房地產(chǎn)泡沫；到了1993-1995年，國家開始控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，這些政策使當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)由盛到衰。這上面的幾個(gè)實(shí)例，主要想要說明的就是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)受到了房地產(chǎn)稅收改革的重大影響，在發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候出現(xiàn)了失控的問題，主要還是要依靠國家制定相應(yīng)且適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)稅收調(diào)控政策來進(jìn)行調(diào)控的并解決問題的（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制與供求均衡理論價(jià)格、需求、供給、競(jìng)爭(zhēng)、利益風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制等這些房地產(chǎn)行業(yè)的影響因素共同構(gòu)成發(fā)地產(chǎn)機(jī)體，這就是我們常說房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行制度，房地產(chǎn)行業(yè)想要供求平衡，就是要這些眾多的因素才能形成一個(gè)整體，而且要相互制約才會(huì)平衡，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)進(jìn)行自我調(diào)節(jié)。價(jià)值在房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行機(jī)制中充當(dāng)這主要的角色，它是核心的影響因素。開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)上的利益直接受到價(jià)格高低的直接影響，這樣就直接的造成了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)的形式，之后就有土地、資本、技術(shù)、勞動(dòng)力等這些生產(chǎn)方面的因素流動(dòng)，還有供求關(guān)系也會(huì)受到這些因素的影響而變化。并且供求關(guān)系還會(huì)直接的影響到房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格，而且反向影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求與價(jià)格的關(guān)系。圖1-1是這個(gè)體系的模擬運(yùn)行方式圖。二、我國房地產(chǎn)稅收制度的現(xiàn)狀（一）我國房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀1.房地產(chǎn)稅收制度的范疇房地產(chǎn)稅收總的來說就是跟房屋以及土地有關(guān)的稅收，房地產(chǎn)稅務(wù)是消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)以及經(jīng)營(yíng)的過程之中必不可少要交的稅務(wù)。當(dāng)然房地產(chǎn)稅收在所以的稅務(wù)法之中也只是一個(gè)分支，但是其也是一個(gè)綜合的概念，在國際上，房地產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅，和物業(yè)稅統(tǒng)稱為房地產(chǎn)稅務(wù)。房地產(chǎn)稅務(wù)在收取時(shí)，只要是以房地產(chǎn)為收稅的對(duì)象，直接和間接的進(jìn)行各種稅務(wù)的收取，都是符合房地產(chǎn)稅務(wù)收取規(guī)定的。2.房地產(chǎn)稅收制度的特點(diǎn)在所有的稅收種類中，有著三個(gè)特點(diǎn)分別是強(qiáng)制性、固定性以及無償性。但是房地產(chǎn)稅收不僅僅是具有這三個(gè)特點(diǎn)，它作為稅收中的一個(gè)部分，還有很多有關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)：(1)征稅對(duì)象的指定性以規(guī)定的房地產(chǎn)投資或者交易行為、房地產(chǎn)價(jià)值或數(shù)量作為稅收的主要對(duì)象這就是房地產(chǎn)稅收的定義。從法律上對(duì)房地產(chǎn)稅收的定義是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬所有者進(jìn)行的稅收行為，從自然的方面來看，土地以及房屋就是征稅的對(duì)象。(2)稅收體系的包容性我國在制定房地產(chǎn)稅務(wù)制定時(shí)，就沒有準(zhǔn)備將其作為單一的制度來制定，所以采用的就是一個(gè)復(fù)和的組合系統(tǒng)。其中主要在發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的稅種有10多個(gè)種類，也從側(cè)面體現(xiàn)了這是房地產(chǎn)稅務(wù)系統(tǒng)是個(gè)復(fù)合的組合系統(tǒng)，房地產(chǎn)稅務(wù)系統(tǒng)中包括資源稅、特定目的行為稅、財(cái)產(chǎn)稅、所得稅以及流轉(zhuǎn)稅等等，也體現(xiàn)多種多樣的房地產(chǎn)稅務(wù)制度。(3)征收范圍的廣泛性房地產(chǎn)行業(yè)的稅物的征收范圍可以是在房地產(chǎn)的開發(fā)、交易以及轉(zhuǎn)讓等過程，這就證明房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更的時(shí)候收取的稅務(wù)可能有多種。建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅、印花稅等稅種這都只是在房地產(chǎn)開發(fā)投資的時(shí)候需要交的稅務(wù)，在交易的環(huán)節(jié)的時(shí)候還有更多的稅種，銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅等等，房產(chǎn)稅以及土地使用稅等這些稅種都是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)需要繳納的，還有在房地產(chǎn)行業(yè)的銷售后取得了利益，房地產(chǎn)企業(yè)還需要繳納所得稅。所以說房地產(chǎn)涉及的稅種非常多，據(jù)調(diào)查在地方的稅務(wù)中，有90%是包括在房產(chǎn)稅中的，這也就是側(cè)面的體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)在稅收的方面涉及的非常多。(4)適用稅率的復(fù)雜性因?yàn)榉慨a(chǎn)稅收包含的稅種有非常多，其不同的稅種想要達(dá)到的目的以其起到的調(diào)控作用不同，所以不同的稅務(wù)種類有較大的不同的也就是在稅務(wù)利率上，在使用比例稅率的稅種有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅。一般來說，土地使用稅以及耕地使用稅都是采用的定額稅率，但是也有例外，比如土地資源稅就是采用的超率累進(jìn)稅，并且也有根據(jù)不地區(qū)采用的不同稅率的稅種，城市維護(hù)建設(shè)稅就是其中一個(gè)，還有一種特殊的是印花稅，采用的是比例以及定額稅率這兩種。總結(jié)分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅雖然種類以及形式非常的多但是卻能夠順利的實(shí)施，都是因?yàn)椴捎昧瞬煌亩悇?wù)采用不同的稅率，這樣就使稅法的統(tǒng)一性得到保證，并且地區(qū)的差異也被體現(xiàn)了出來。(5)稅種開征的特定目的性在房地產(chǎn)稅收的系統(tǒng)中還有這一些稅種占著很重要的位置，這就是那些特定的稅收種類，比如下面這些都是房地產(chǎn)行業(yè)的特定的稅務(wù)，耕地占用稅、印花稅、土地使用稅、土地增值稅以及投資方向調(diào)節(jié)稅。這些稅務(wù)類別中，體現(xiàn)的最明顯的還是投資方向調(diào)節(jié)稅，因?yàn)槠淠糠浅Ｈ菀桌斫?，引?dǎo)投資方向，控制投資規(guī)模，體現(xiàn)國家產(chǎn)業(yè)政策這都是其目的，其中還有一種就是土地增值稅也是一大重點(diǎn)特定稅，房地產(chǎn)開發(fā)交易市場(chǎng)更好的受到國家的調(diào)控，使土地的炒買炒賣被抑制，并且還能將土地的收益增加使國家有更多的稅收，通過這種種的措施，可以說是一箭雙雕。(6)稅源分布的穩(wěn)定性房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)也具有自的三大特點(diǎn)，長(zhǎng)期性、耐久性以及不可移動(dòng)性，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅有著穩(wěn)定性與持續(xù)性，所以稅務(wù)收取的時(shí)候是很有保障的，稅源充沛這也是房地產(chǎn)稅收所具有的特點(diǎn)，國家的財(cái)政收入更加的穩(wěn)定增加，所以這就是房地產(chǎn)的特殊，也是別的稅收不具備的特點(diǎn)。(7)稅收收入的地方性房地產(chǎn)稅收在地方來說，都是占到地方政府一年稅務(wù)的財(cái)政收入中的一大部分，直接可以說明地方財(cái)政的主要來源就是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)因?yàn)橛兄恢霉潭?，不可流?dòng)等一些明顯的區(qū)域特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)稅收都是放在房地產(chǎn)所在地進(jìn)行管理的。所以在同一個(gè)地方，房產(chǎn)的類型不同造成的價(jià)格區(qū)別也是非常大的，所以如果是統(tǒng)一進(jìn)行房地產(chǎn)稅收的管理的話，那么可以想到是有多困難。（二）我國房地產(chǎn)稅收制度的作用房地產(chǎn)稅收在我國的稅務(wù)制度之中占據(jù)的重要的位置，其包括的種類繁多，包括的方面也多，稅收的大部分也由其提供，所以隨著我國的房地產(chǎn)稅務(wù)的不斷完善，也代表著我國的稅務(wù)總體框架也更加的完善。所以，我們可以在這些方面就看出來我國的稅務(wù)制度中，房地產(chǎn)稅務(wù)是有著與眾不同的地位的，如果我們想要房地產(chǎn)稅務(wù)在以后起到更加重要的作用，那么對(duì)其進(jìn)行稅務(wù)制度改革是必不可少的，并且還要讓其跟上時(shí)代步伐。稅收杠桿調(diào)控作用明稅收其實(shí)就是一個(gè)國家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候一個(gè)很重要的辦法，也證明了稅收是以杠桿的角色充當(dāng)在經(jīng)濟(jì)方面。如今，人口眾多，導(dǎo)致土地資源出現(xiàn)非常緊缺的情況，那么在城市中能夠用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的土地更加的少，正是因?yàn)檫@種土地資源的緊缺使的有些投資者占有土地資源卻一直等著價(jià)格的上漲而不賣出，這樣不僅是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行受到了很大的影響，并且造成了大量的房地產(chǎn)土地資源的浪費(fèi)。所以說房地產(chǎn)稅務(wù)是必須征收的，這樣那些富人就更加難以占有更多的房產(chǎn)以及土地資源，他們只要擁有的財(cái)產(chǎn)超過一定的限額就要交大量的稅。很低稅率或者是零稅率都是國家給予那些低收入者的稅收方面的幫助，這樣使他們的生活壓力更加的小。如今在我國，使用一些稅收方面的優(yōu)惠政策給那些國家急需要發(fā)展的行業(yè)，這是非常必要的，比如給予房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為一些稅務(wù)優(yōu)惠，這樣能使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)結(jié)夠更加的正確。進(jìn)行房地產(chǎn)稅務(wù)征收就是國家在進(jìn)行調(diào)控，使社會(huì)公平的原則更好的在社會(huì)上被體現(xiàn)出來，國家投入了很多的資金去建設(shè)房地產(chǎn)基礎(chǔ)建設(shè)，現(xiàn)在只用通過征收房地產(chǎn)稅務(wù)并將其分享眾多大眾，這樣社會(huì)的相對(duì)公平可以充當(dāng)?shù)牡玫襟w現(xiàn)。。還有在遺產(chǎn)與饋贈(zèng)方面，進(jìn)行稅務(wù)收取能夠更加激發(fā)人們進(jìn)行創(chuàng)業(yè)，使前輩的財(cái)富不再成為后輩的依靠，實(shí)現(xiàn)了相對(duì)的社會(huì)公平。2.制度決定稅源的穩(wěn)定房地產(chǎn)是一種特殊的商品，他也有一些其他商品不具有的特點(diǎn)，比如使用長(zhǎng)期性、耐久性、不能流動(dòng)這些，房地產(chǎn)涉及到各行各業(yè)及每戶居民。因?yàn)榉康禺a(chǎn)其有著持續(xù)性與穩(wěn)定性，以及稅源充足以及稅收的基礎(chǔ)穩(wěn)固的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)行業(yè)可以給地方的政府每年提供巨額的稅務(wù)收入，房地產(chǎn)征稅絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)稅務(wù)的區(qū)域間以及地區(qū)間流動(dòng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身就有的屬性就是位置固定性，這也間接地使房地產(chǎn)的復(fù)雜性被體現(xiàn)出來，房地產(chǎn)區(qū)域的特點(diǎn)也就非常的明顯了，所以也只有房地產(chǎn)所在地的政府對(duì)其進(jìn)行征稅才是最好的。如今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是大勢(shì)所趨，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市的擴(kuò)張都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，并且這樣也會(huì)使征收到的房地產(chǎn)稅收更加的多，只要你以房地產(chǎn)行業(yè)為征稅的對(duì)象。社會(huì)發(fā)展的越來越快，人口也會(huì)越來越多，人們對(duì)住房的需求只會(huì)更加的強(qiáng)烈，所以發(fā)地產(chǎn)的發(fā)展一定不會(huì)停止，土地的資源的緊張，就會(huì)使房?jī)r(jià)上漲，所以房地產(chǎn)稅收只會(huì)增長(zhǎng)的更多。三、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收改革建議（一）房地產(chǎn)稅收改革的基本原則稅收原則是政府在進(jìn)行稅務(wù)收取的時(shí)最基本需要遵守的一個(gè)原則。第一，以我國的稅務(wù)整體改革方案為標(biāo)準(zhǔn)，第二，建立健全房地產(chǎn)稅收制度，需要對(duì)我國房地產(chǎn)未來的發(fā)展情況以及現(xiàn)在的發(fā)展情況進(jìn)行總結(jié)分析。下面幾個(gè)方面都是具體原則的體現(xiàn)。1.效率和公平兼顧的原則公平與效率在稅收的制度之中有這就在關(guān)系，它們即相互聯(lián)系相互促進(jìn)，但是同時(shí)它們也相互矛盾。要想在當(dāng)下的房地產(chǎn)稅收制度的改革，國家進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，有效的將房地產(chǎn)稅收制度以及其他的調(diào)控政策有效的發(fā)揮出來，就需要政府將核心定格在效率上面。并且公平的原則也不可改變，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行絕對(duì)不會(huì)受到國家調(diào)控房地產(chǎn)稅務(wù)的影響，并且還可以平等分配那些不可避免的稅務(wù)。所以說，我國政府建立完善房地產(chǎn)稅務(wù)制度的時(shí)候并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候，效率還是最重要的位置，但是絕對(duì)不能將公平忽視掉。通過這樣的方式建立起來的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)稅務(wù)制度，不僅是適用我國國情的，還能夠起到調(diào)控的作用。2.建立正稅、明租、少費(fèi)、減輕稅負(fù)的原則稅收、租金、費(fèi)用三種共同組成我國的政府財(cái)政收入。但是一個(gè)有效科學(xué)的房地產(chǎn)稅收系統(tǒng)要建立，只有將稅、租、費(fèi)三者之間的聯(lián)系以及所對(duì)應(yīng)的對(duì)象和范圍弄清楚才行。那么在房地產(chǎn)稅收制度改革的時(shí)候就需要以正稅、明租、少費(fèi)、減輕稅負(fù)為原則，這樣稅、租、費(fèi)混亂的情況才會(huì)被抑制。也只有這樣才能有利于房地產(chǎn)稅收調(diào)控作用的充分發(fā)揮。（二）完善房地產(chǎn)稅收改革的建議我國在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收的改革的時(shí)候主要是集中在房地產(chǎn)取得、保有和交易環(huán)節(jié)這些方面進(jìn)行的，但是我們?cè)谶M(jìn)行改革的時(shí)候還是不應(yīng)該忘記以房地產(chǎn)的保有為核心。但是也不能輕視與房地產(chǎn)密切相關(guān)的土地出讓方式的改革和相關(guān)配套措施的改革。房地產(chǎn)稅收改革框架模式如圖4-1所示：1.改革有償轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)在我國，土地都是屬于國家的，而政府是可以將土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，其采用的制度是老套的土地批租的制度。如今，這種老套的制度已經(jīng)不適合當(dāng)即的制度，所以需要用土地年租制進(jìn)行代替。在土地批租制下，由于政府想降低了征收成本而一次收取很久的土地出讓金，這必然就提高了征收的效率，便導(dǎo)致地方政府搞政績(jī)工程等。當(dāng)我們進(jìn)行了這種土地年租制度改革之后，想要進(jìn)行征收必須在土地的保有期間，這種稅收也不會(huì)包括房地產(chǎn)稅務(wù)。土地租金政府按年進(jìn)行收取，這也是將租稅兩種形式在改革后的房地產(chǎn)稅分離了，這樣能使房地產(chǎn)稅租費(fèi)的明租、正稅改革。具體改革措施：首先應(yīng)當(dāng)明確土地歸國家所有，政府必須在土地年租金的制度下，通過招標(biāo)、掛牌、拍賣的方式將土地轉(zhuǎn)讓給經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。第二，土地出讓政策的唯一標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)該是新推出的土地年租制度，房地產(chǎn)行業(yè)想要穩(wěn)定的發(fā)展，在進(jìn)行房地產(chǎn)稅務(wù)制度改革的時(shí)候就一定不能缺少土地年租制度。土地出讓金也使用年租金制度，大大有效的限制了土地購買者在獲得土地使用權(quán)后的炒熱現(xiàn)象。2.房地產(chǎn)稅收各實(shí)施階段的改革將取得、轉(zhuǎn)讓和保有等個(gè)房地產(chǎn)的環(huán)節(jié)改革變得更完善，這就是我國的房地產(chǎn)稅務(wù)改革的目的，具體的改革模式框圖在下表。4-1所示。當(dāng)進(jìn)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是非常的快的，公平的生活也愈來愈好了，然而，收入差距越來越大，貧富差距也越來越大，這是很不合理的。所以我們需要將貧富差距縮小，這就需要將遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅也實(shí)行起來，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收改革重點(diǎn)就集中在實(shí)現(xiàn)相對(duì)公平的收入分配。在西方的很多的國家中遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅收取是同時(shí)的，生者死后遺留下來的遺產(chǎn)要進(jìn)行稅務(wù)征收，生者生前贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)要進(jìn)行稅務(wù)收取。這兩種稅一般都采用高超額累進(jìn)稅率和高起征點(diǎn)，導(dǎo)致社會(huì)上高收入者的稅收負(fù)擔(dān)就會(huì)很重，卻有利于調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富的公平。改革之后，特別是企業(yè)的所得稅出現(xiàn)了較大的變化，現(xiàn)在外國企業(yè)和外商投資企業(yè)所得稅與內(nèi)資企業(yè)所得稅在我國以已經(jīng)進(jìn)行了統(tǒng)一，企業(yè)所得稅統(tǒng)一進(jìn)行收取，并且原本是33%的企業(yè)基本稅率也被下降為25%，在現(xiàn)在看來，企業(yè)所得稅的改革已有一定的成效，房地產(chǎn)的成本以及納稅人的稅務(wù)負(fù)擔(dān)都降低了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展就是需要這樣的稅務(wù)改革。（三）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度也靠房地產(chǎn)稅務(wù)改革來進(jìn)行。1.抵制政策調(diào)控時(shí)的時(shí)滯性（1）大力提高政府部門的決策力度這樣還能使調(diào)控決策跟不上房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的情況不在出現(xiàn)。想要政府和相關(guān)部門能在關(guān)鍵的時(shí)候發(fā)布正確的政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，那么就需要大力的去完善房地產(chǎn)稅收調(diào)控方式，并且也能避免調(diào)控決策跟不上房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的情況出現(xiàn)，而且繁瑣的程序在我國政府進(jìn)行調(diào)控時(shí)應(yīng)該盡量避免才行，這樣才能使政府的工作效率以及力度更好的體現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)在出現(xiàn)問題的時(shí)候，政府一定要使用最短的時(shí)間進(jìn)行有效的調(diào)控，這樣房地產(chǎn)行業(yè)才能積極健康的向上發(fā)展。（2）轉(zhuǎn)變被動(dòng)的適應(yīng)性的調(diào)控方式為積極的主動(dòng)性的調(diào)控在房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行出現(xiàn)變動(dòng)的時(shí)候，政府應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況采取適當(dāng)?shù)拇胧┻M(jìn)行調(diào)控，使未來的發(fā)展形勢(shì)以房地產(chǎn)行業(yè)，政府都能夠很方便的進(jìn)行調(diào)控，也能防止房地產(chǎn)出現(xiàn)失控的情況，因?yàn)檎苡屑皶r(shí)有效的政策應(yīng)對(duì)。所以，我國政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)應(yīng)當(dāng)時(shí)刻警惕政策的時(shí)滯，積極主動(dòng)的調(diào)控而不是被動(dòng)地適應(yīng)調(diào)控。2.稅收調(diào)控要應(yīng)融入其他政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)我國使用了稅收政策進(jìn)行宏觀調(diào)控的同時(shí)，還有很多的政策，比如土地政策，金融政策以及法律政策等等，配合的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，公共政策的基本理論要求各種調(diào)控政策應(yīng)相互配合，相互協(xié)調(diào)，形成有機(jī)的統(tǒng)一的整體，充分