房屋產(chǎn)品質(zhì)量問題案例

集團地產(chǎn)產(chǎn)品缺陷案例報告集團公司客服部據(jù)不完全統(tǒng)計，自2005年至今，我司共受理業(yè)主投訴報修約條、業(yè)主索賠支出元；啟動應(yīng)急維修支出金額元。通過近8年的積累、沉淀，客服部聯(lián)合各部門共編寫案例500余篇。現(xiàn)將其中投訴量集中、整改難度大、造成損失多的設(shè)計類、工程類案例進行提煉，避免在各新建項目今后工作中交重復(fù)的學(xué)費。3萬余3600余萬3000余萬設(shè)計類投訴重點案例

配置標(biāo)準(zhǔn)類設(shè)計類工程類投訴重點案例

目錄門窗選型配置標(biāo)準(zhǔn)類門窗材質(zhì)選型（銅門、鋼板門、木貼面門）應(yīng)考慮防水性及后期維修維護成本，避免異形及特工供材料用門。XX項目一期特供銅門配件后期無加工廠家，造成配件更換困難戶門雨水返濺水，門板受潮外墻裝飾配置標(biāo)準(zhǔn)類外立面設(shè)計選材盡量考慮后期維護保養(yǎng)難度?。ū苊鉁\色石材），防水效果好、耐用性強的建筑材料（外墻磚、外墻涂料等），不建議使用真石漆。XX項目外墻白色微晶石設(shè)計，易污染且材料脆性高，埋件部位易開裂。（上圖）石材清潔處理后照片（下圖）諸子階外墻真石漆設(shè)計，后期污染嚴(yán)重且大面積空鼓、開裂、脫落，影響美觀且開裂部位易漏水。單元門入口裝飾配置標(biāo)準(zhǔn)類信報箱設(shè)計位置宜在單元大堂內(nèi)XX項目信報箱設(shè)置無規(guī)劃，較為隨意；有暴露在室外同時未做雨棚導(dǎo)致雨后箱內(nèi)積水；有的位置不便使用，導(dǎo)致后期隨意自掛信箱（圖1-7）；XX項目單元門口未預(yù)設(shè)信報箱安裝位置，安裝后防水措施不嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致滲水箱體生銹等問題。單元門入口、電梯廳、大堂裝飾配置標(biāo)準(zhǔn)類連廊和門廳等日常人流量大，地磚必須質(zhì)地硬、防污染、防滑、防異味、防返堿、易清洗。建議采用防滑通體玻化磚。XXX售樓處地面玻璃廣告布污染，因地板玻璃隔離空氣層濕度大，空氣封閉不流導(dǎo)致室內(nèi)異味XXX項目單元門廳內(nèi)大理石污染公共區(qū)域、私家花園的欄桿、圍墻配置標(biāo)準(zhǔn)階段院墻、欄桿選材，宜采用耐腐蝕性材料，另外在除銹防腐工藝上嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行鐵藝制作、施工工藝，加強施工節(jié)點的監(jiān)督和驗收，杜絕偷工減料現(xiàn)象發(fā)生。鐵藝圍墻銹蝕嚴(yán)重（上圖）墻面返堿嚴(yán)重（左圖）廚、衛(wèi)煙道需含逆止閥樓內(nèi)照明采用聲控、LED燈室外照明建議采用太陽能燈具地下車庫坡道、彎道加金鋼砂配鋼筋網(wǎng)地下車庫采用LED燈，分區(qū)開關(guān)設(shè)計排污泵需采用帶絞刀式排污泵配置標(biāo)準(zhǔn)類商鋪配置標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)燃氣：主樓垂直商鋪不預(yù)留煙道：與住宅煙道獨立排水：與住宅雨污廢排水獨立供暖：自建鍋爐房項目建議采取住、商獨立控制方式配置標(biāo)準(zhǔn)類設(shè)計類-防水屋面的防水材料應(yīng)設(shè)計保護層設(shè)計類-防水屋面防水卷材宜澆注4cm厚豆石砼保護層，必要的話應(yīng)植入一道ψ6橫豎相距200mm的鋼筋網(wǎng)片，防止人為損壞。

聯(lián)排住宅屋面防水設(shè)計因我司施工過程中更改設(shè)計，將防水改為一層SBS防水卷材，且無保護層，導(dǎo)致交房時發(fā)生大面積屋面滲漏，造成交房延期。屋面、女兒墻壓頂做法設(shè)計類-防水屋面、女兒墻等壓頂設(shè)計：獨立的砌塊墻體頂部應(yīng)有鋼筋混凝土壓頂做法，壓頂應(yīng)有挑檐（寬度應(yīng)突出墻面內(nèi)外各60mm）、滴水線或其他排水做法，減少漏水隱患。左圖：施工時外墻保溫板收口與壓頂面層齊平，直接用水泥砂漿做壓頂，未做混凝土挑檐及滴水。當(dāng)溫度變形時，保溫層與壓頂之間膨脹產(chǎn)裂縫，雨水直接滲入墻體，導(dǎo)致幕墻上部嚴(yán)重漏水。上圖：壓頂混凝土振搗或養(yǎng)護不到位，女兒墻壓頂縱向開裂屋面、露臺防水做法設(shè)計任務(wù)書階段對于屋面、露臺防水收頭做法，按照圖集、規(guī)范要求，一般有做法如下：屋面、露臺防水為卷材防水，卷材收口直接做在立面墻體上，對收口未按照相關(guān)工藝采取任何固定、密封措施，未按照施工設(shè)計圖紙要求進行施工，導(dǎo)致收口處滲水。當(dāng)立面墻體有保溫層時，一般不采取以上①、②兩種工藝做法。可直接將其卷材用金屬壓條（射釘固定）固定在結(jié)構(gòu)墻體上300mm高，后將保溫層直接壓于卷材上，恢復(fù)墻體做法。交圈部位應(yīng)設(shè)計防水設(shè)計類-防水地下室擋土墻與基礎(chǔ)底板防水卷材必須交圈，防水需上返至回填土以上300mm。尤其是獨立柱基與條基的銜接部分應(yīng)考慮沉降對防水材料帶來的不良影響。防水材料的選擇也不應(yīng)過于單一。暗散水必須在設(shè)計，現(xiàn)場管理較為成熟的條件下實施。XXXX小區(qū)房屋基礎(chǔ)為獨立柱基礎(chǔ)，地下防水做在底板上，設(shè)計時未與上部基礎(chǔ)大腳及外墻防水層交圈。外墻防水材料為改性瀝青防水卷材SBS。防水層與底板防水層不交圈，地表水或潮氣易從開裂處、接縫處侵入外墻，造成地下室滲水。室外散水原設(shè)計為暗散水，不利于雨水的及時排放，造成雨水無法順暢排出易滲入地表以下，外墻潛水層側(cè)壓力加大從而導(dǎo)致外墻滲漏問題的普遍發(fā)生。交圈部位應(yīng)設(shè)計防水設(shè)計任務(wù)書階段2.平面防水層應(yīng)該有搭接或上卷300mm，否則會造成雨水直接滲入。XXXG戶型地下室采光斜坡與墻體連接處，平臺防水層均未搭接或上卷，造成雨后滲漏嚴(yán)重，新建工程平面防水必須上卷交圈。交圈部位應(yīng)設(shè)計防水設(shè)計類-防水3.室外樓梯如果與砌塊墻體有連接處的，應(yīng)考慮防水做法，并應(yīng)設(shè)計防水上卷300mm、墻體頂部加設(shè)鋼筋混凝土壓頂做法。否則，造成雨水順樓梯直接滲入砌塊墻體中。同時，外墻砌筑建議使用加氣塊代替陶粒砌塊。C座商服西側(cè)墻體處向內(nèi)滲（上圖）（左下圖）室外現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)樓梯與墻體連接處未設(shè)計上反梁且樓梯未設(shè)計防水做法；該墻體為陶粒填充墻，雨水順樓梯外平臺與墻體相接處滲漏交圈部位應(yīng)設(shè)計防水設(shè)計類-防水4.外窗、幕墻、采光天窗外框與外墻保溫層軟連接，直接連接在外保溫層上，未考慮溫度變形及防水措施，造成雨水順保溫層直接滲入室內(nèi)。G戶型采光窗通長裂縫，漏水。室內(nèi)漏水痕跡照片

原設(shè)計窗戶安裝在外保溫上優(yōu)化后窗戶與墻體連接緊密交圈部位應(yīng)設(shè)計防水設(shè)計類-防水5.幕墻作法應(yīng)注意細部構(gòu)造，立面轉(zhuǎn)折處應(yīng)增設(shè)擋水檐口，斜面玻璃應(yīng)壓在立面玻璃之上，防止雨水從接口處侵入室內(nèi)。XXX疊拼戶型幕墻與結(jié)構(gòu)墻體連接處細部節(jié)點做法不詳，導(dǎo)致連接處嚴(yán)重漏水。設(shè)計類-建筑立面的設(shè)計要充分考慮地域性，對于不同的設(shè)計風(fēng)格都應(yīng)該充分考慮開敞空間的處理等。特別是下層庭院、入戶（空中）花園、開敞陽臺、露臺等，建議立面設(shè)計一并考慮封閉后的效果。入住前統(tǒng)一封裝并由業(yè)主統(tǒng)一與總包單位簽訂封裝協(xié)議（封裝費用必須在項目成本中預(yù)留）。不做統(tǒng)一封裝的，需設(shè)計公司同步設(shè)計封裝方案，確保業(yè)主提出封裝要求時，可按統(tǒng)一方案封裝，確保外觀效果。封閉方案需包含：①空調(diào)移機位置，排水、檢修口、打孔等；②鋪設(shè)暖氣、強弱電路線路；設(shè)計類-建筑XXX項目業(yè)主封閉陽臺后的整體觀感，已經(jīng)看不出原來的立面風(fēng)格XXX項目有部分樓宇外墻設(shè)計為鋼附框的裝飾形式。此方式的弊端是會發(fā)生滲漏現(xiàn)象，在整改時很難找到漏水點，修復(fù)難度很大。后期易生銹，影響美觀性。擴展：樓外排水管、冷凝水管等管線需設(shè)置在空調(diào)百葉等內(nèi)部進行遮擋，以保證樓宇外觀美觀、統(tǒng)一。特殊原因需設(shè)樓外排水管時，水管顏色需與樓體顏色保持一致。不利因素設(shè)計類-建筑產(chǎn)生噪音、排風(fēng)、排煙、排污、排味等污染的設(shè)備用房需遠離住宅樓設(shè)置。如設(shè)置在住宅投影面積區(qū)域的地下室內(nèi)，必須由設(shè)計公司提供環(huán)境影響評估報告。。換熱站設(shè)在住宅地下，設(shè)備運行時，噪音超標(biāo)XXX項目垃圾場站位置離住宅樓過近且無遮擋，有異味?？照{(diào)機位的設(shè)計應(yīng)有檢修口、大小適宜，并充分考慮安全性，保證安裝后不影響整體立面效果。設(shè)計類-建筑空調(diào)框過小，且由于雨水管占位，導(dǎo)致空調(diào)室外機無法完全放置?？照{(diào)機位無法保證兩個空調(diào)室外機的放置，直接在外墻安裝支架放置。小于25平米的房間，凈尺寸不小于900X600大于25平米的房間，凈尺寸不小于1200X600各專業(yè)圖紙設(shè)計及施工時應(yīng)充分考慮專業(yè)交圈。圖紙設(shè)計時應(yīng)充分考慮表箱、門禁、幕簾、散熱器、燃氣管、消防箱、空調(diào)、門等各專業(yè)的位置關(guān)系，避免各專業(yè)圖紙設(shè)計不交圈影響后期使用。設(shè)計類-建筑F1、F2樓I、B戶型衛(wèi)生間平面布置圖，暖氣與坐便距離過近，無法使用排風(fēng)煙道開口未考慮抽油煙機管道安裝方便性要求，造成使用不便。過街樓設(shè)計（北方）頂板保溫加厚(建議加厚10cm以上)，避免造成冬季臨近戶地板溫度過低，影響室內(nèi)采暖溫度。設(shè)計類-建筑XXX消防通道頂板未加厚，室內(nèi)溫度14度電梯井不宜臨靠臥室，但如無法避免，建議將吸音墻改到核心筒內(nèi)部。設(shè)計類-建筑XXX園北里7、9號樓03戶型XXX園北里7、9號樓03戶型吸音墻開裂較多。吸音墻設(shè)計在電梯核心筒外側(cè)，而電梯三面在戶內(nèi)，電梯的支撐固定主體結(jié)構(gòu)上，電梯運行時的震動使墻體受到影響；施工單位在施工過程中部分材料質(zhì)量不合格，施工工序不合理，接口處未掛網(wǎng)和注膠，不符合規(guī)范要求。轉(zhuǎn)角處通長開裂，墻面出現(xiàn)大面積脫落；道閘位置宜設(shè)計在平面地面，避免頻繁坡起及溜車情況。大角度坡道則道閘系統(tǒng)的預(yù)留宜在坡道的底部。車庫須配置完善的監(jiān)控系統(tǒng)。設(shè)計類-建筑XXX項目車庫出口道閘設(shè)立在坡道頂端且坡度很大，出現(xiàn)撞桿及溜車的情況，存在一定的安全隱患。自行車庫的位置要考慮存取方便。青年公寓及低標(biāo)準(zhǔn)住宅的自行車庫建議盡量設(shè)計在地上，避免沒有集中存放處導(dǎo)致亂停放。設(shè)計類-建筑XXX項目自行車庫設(shè)計在地下一層，不少業(yè)主將車停放在樓前走廊或原信報箱處。設(shè)計類-結(jié)構(gòu)1.基礎(chǔ)后砌筑構(gòu)件（單元門基礎(chǔ)、采光井混凝土蓋板等）與主體結(jié)構(gòu)獨立時，應(yīng)該從主體做出挑梁與后砌筑構(gòu)件連成一整體，或在施工時在相應(yīng)的部位增設(shè)相應(yīng)的伸縮縫避免不均勻沉降。結(jié)構(gòu)由于此砌筑單獨基礎(chǔ)與主體基礎(chǔ)為獨立的兩部分，未考慮不均勻沉降造成的影響。設(shè)計類-結(jié)構(gòu)案例：XX項目門廳下沉導(dǎo)致窗戶變形、出現(xiàn)裂縫、漏水等情況原因分析：門廳的圍護墻體坐落在兩段不同的基礎(chǔ)上，一段砌筑在地下室外墻上，一段另外做了個小基礎(chǔ)，且基礎(chǔ)做法是按室內(nèi)隔墻的做法設(shè)計的，基礎(chǔ)埋深在凍土層以上，而此段墻是外墻，因此一旦凍融就會造成沉陷。門廳整體下沉導(dǎo)致地面出現(xiàn)裂縫；門變形無法關(guān)嚴(yán)；窗戶漏水；門廳出現(xiàn)裂縫，后使用鋁條遮蓋。解決方案：1.如果門廳墻體是一半在主體上，一半在主體外的情況時，可采用從地下室墻上向外做一挑梁，使門廳墻體坐落在挑梁上，這樣門廳和主體結(jié)構(gòu)就成為一個體系，就不會存在沉降不均的問題。2.如果門廳墻體全部在主體外，可采用兩種方法，一種就是上述做挑梁的辦法（適用于懸挑長度不大的情況），另一種就是在墻下做條基，但是基礎(chǔ)埋深必須在凍土層以下，且必須保證回填土的質(zhì)量設(shè)計類-給排水有組織排水設(shè)計設(shè)計類-給排水屋面、露臺、樓梯及冷凝水排水設(shè)計時應(yīng)考慮有組織排放，需與市政排水管線連接，不得排至下沉庭院、人行動線等部位。別墅類產(chǎn)品宜設(shè)計分戶獨立排水，有庭院設(shè)計的建議設(shè)計排水溝或泵。1.XX項目、XX園項目、XX項目雨水管及空調(diào)管散排，導(dǎo)致水直接流到門口及沿著墻體滲漏，導(dǎo)致業(yè)主出行不便，冬季結(jié)冰有安全隱患。2.雨水直排草坪，導(dǎo)致草坪淹死。排水量設(shè)計設(shè)計類-給排水屋面排水、首層下沉庭院排水，排水管徑、排雨篦子設(shè)計需按照當(dāng)?shù)乇┯?小時雨量進行預(yù)留。XXX項目16#棟下沉庭院處于組團中最低位置。該戶去年雨季曾出現(xiàn)倒灌現(xiàn)象，我司在該戶庭院最低位置（戶門外側(cè)）增加排雨篦子，保證雨水有組織及時排出。經(jīng)今年雨季觀察，增加雨篦子措施未能滿足排水要求。露天設(shè)置的水管建議增加保溫設(shè)計。除了管道防凍保溫外，立管處還宜加設(shè)管道井。設(shè)置管道井的目的主要是為了美觀和避免管道被機械破壞。設(shè)計類-給排水（上圖）下水管道未加保溫設(shè)計類-暖通1.供暖系統(tǒng)應(yīng)為總分式調(diào)節(jié)（即單體樓、戶內(nèi)均有調(diào)節(jié)閥），避免無閥門無法進行調(diào)節(jié)熱力均衡。同時，設(shè)備的選擇應(yīng)考慮實際使用，不宜選擇PPR管材及閥門等易崩裂產(chǎn)品，盡量選擇鍍鋅鋼管或銅質(zhì)閥門等質(zhì)量較好的產(chǎn)品。設(shè)計類-暖通案例：XXX園一區(qū)從2005年交付開始，暖氣不熱成為困擾公司、業(yè)主的一個大問題，我司經(jīng)過多次的整改和調(diào)試，共花費176萬，至今仍無法做到徹底解決暖氣不熱的問題。解決措施：首先，由于樓戶內(nèi)及暖氣豎井管道均未安裝調(diào)節(jié)閥，整體供暖系統(tǒng)僅由每棟樓外總調(diào)節(jié)閥進行調(diào)試，無法達到樓內(nèi)分戶進行調(diào)節(jié)的要求。將原暖氣管道上加裝PP-R管及調(diào)節(jié)閥不久即出現(xiàn)大量崩裂現(xiàn)象，后更換為鍍金鋼管和銅制閥門。擴展：綜合體項目供暖系統(tǒng)，宜采取住、商分開計量方式，一是保證供暖時間可調(diào)節(jié)（XXX項目商、住未分，由于商業(yè)供暖時間主要在白天，住宅白天夜間均需考慮，未分開造成商業(yè)供暖時間較長，增加供暖成本），二是分開計量確保計量準(zhǔn)確，后期商住獨立計量；設(shè)計類-電氣室外配電箱等設(shè)備設(shè)施，需要考慮防水措施。電氣對講系統(tǒng)設(shè)備、強弱電設(shè)備不能直接嵌入安裝在室外圍墻等墻體上，特別是陶粒砌筑墻體。這樣墻體極易發(fā)生漏水現(xiàn)象，造成一些精密電氣設(shè)備控制件的直接破壞。防雨罩在一定程度上作用很小，從陶粒墻體漏水很難維修，對后期使用維修帶來很大的困難。XXX項目電表箱無防水做法，下雨時內(nèi)部滲水，并已出現(xiàn)設(shè)備生銹的情況；同時導(dǎo)致經(jīng)常性的跳閘，影響業(yè)主