地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案題目(十四篇)

第頁(yè)共頁(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃方案題目(十四篇)地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃方案題目篇一房地產(chǎn)；營(yíng)銷籌劃方案；方案設(shè)計(jì)；方案踐行房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱，與民眾的日常生活息息相關(guān)。而房地產(chǎn)營(yíng)銷工作那么是將商品房等房產(chǎn)的價(jià)值直接表達(dá)出來(lái)的一種方式，以便于讓更多人購(gòu)置到自己所中意的居所。一般房地產(chǎn)的營(yíng)銷工作包括了非常繁多的步驟，如市場(chǎng)調(diào)研、工程定位、營(yíng)銷籌劃方案設(shè)計(jì)、方案踐行等。其中營(yíng)銷籌劃方案的設(shè)計(jì)與踐行有著非常重要的作用，需要在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)以及踐行過(guò)程均考慮到多方面的因素。1、風(fēng)格上的設(shè)計(jì)房屋建筑可以給人留下非常深化的第一印象，其風(fēng)格類型假如可以符合客戶的愛(ài)好，那幺營(yíng)銷成果也就會(huì)更加突出。在進(jìn)展風(fēng)格方面的營(yíng)銷設(shè)計(jì)時(shí)，營(yíng)銷人員可以針對(duì)不同的客戶人群推薦相應(yīng)的建筑風(fēng)格。比方從現(xiàn)今我國(guó)的文化潮流階層構(gòu)成來(lái)看，大多數(shù)中年客戶更喜歡歐洲西式建筑，一些愛(ài)好中國(guó)風(fēng)的年輕人卻熱衷中式田園風(fēng)格建筑，這需要在設(shè)計(jì)方案中進(jìn)展區(qū)分。2、環(huán)境上的設(shè)計(jì)這里所指的環(huán)境主要為除房屋主體建筑以外局部的環(huán)境，包括了綠化帶、小樹(shù)林、水景、亭臺(tái)等，這類環(huán)境因素可以為一個(gè)房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)帶來(lái)良好的景觀生成作用，從而讓客戶從內(nèi)心深處感受到愉悅。在環(huán)境方面，營(yíng)銷設(shè)計(jì)方案可以抓住當(dāng)代客戶對(duì)青山綠水的需求，重點(diǎn)介紹環(huán)境中的生態(tài)局部，同時(shí)也突出表現(xiàn)環(huán)境中的一些名貴花鳥(niǎo)、魚水，讓客戶感受到更加強(qiáng)烈的自然氣息、藝術(shù)氣息以及高貴氣息。3、戶型上的設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，戶型往往是客戶最為關(guān)心的問(wèn)題，因?yàn)閼粜椭苯記Q定了住戶日常的生活類型以及生活需求。對(duì)于不同的客戶，需對(duì)應(yīng)不同的戶型，比方中年客戶可能一家人口較多，對(duì)活動(dòng)空間也要求較大，就需要通風(fēng)、光照良好的大戶型。另外，一些客戶可能本身的活動(dòng)比擬不便，這樣就比擬合適臥室與衛(wèi)生間間隔較近的戶型，從而方便日常生活。4、物業(yè)上的設(shè)計(jì)物業(yè)屬于房地產(chǎn)營(yíng)銷中的“售后效勞”局部，物業(yè)的效勞質(zhì)量對(duì)客戶產(chǎn)生的感受影響極其深遠(yuǎn)。特別是近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)非常熱門，客戶更為關(guān)心物業(yè)的質(zhì)量，因此營(yíng)銷方案就需要從多個(gè)方面設(shè)計(jì)物業(yè)的特點(diǎn)，使客戶可以較為直觀地感受到物業(yè)效勞的程度。比方物業(yè)效勞工作的效率、物業(yè)效勞的態(tài)度、物業(yè)效勞人員的構(gòu)成以及物業(yè)效勞的亮點(diǎn)等，均是可以在物業(yè)設(shè)計(jì)上突出的特色，多管齊下，讓客戶對(duì)物業(yè)放心。1、注意以營(yíng)銷籌劃方案為根底在方案設(shè)計(jì)完成之后，營(yíng)銷人員就需要遵循詳細(xì)的設(shè)計(jì)方案施行詳細(xì)的營(yíng)銷工作。在一般情況下，營(yíng)銷方案的踐行需要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)中所涉及到的內(nèi)容，這樣更可以讓營(yíng)銷工作具有科學(xué)性與條理性，保證營(yíng)銷質(zhì)量。特別是對(duì)于一些設(shè)計(jì)質(zhì)量非常高的營(yíng)銷方案來(lái)說(shuō)，只有充分踐行，才可以表達(dá)出方案中的優(yōu)點(diǎn)，為營(yíng)銷工作帶來(lái)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。通常營(yíng)銷人員只要可以遵循設(shè)計(jì)方案中的根本原那么以及內(nèi)容，那幺營(yíng)銷質(zhì)量的“最低標(biāo)準(zhǔn)”那么可以得到保證。2、注意適當(dāng)調(diào)整營(yíng)銷方案房地產(chǎn)的營(yíng)銷工作因市場(chǎng)行情的波動(dòng)而瞬息萬(wàn)變，很有可能前一段時(shí)間較為適用的營(yíng)銷方案，到了如今就不再適用了。對(duì)于這種情況，在營(yíng)銷籌劃方案的踐行過(guò)程中，需要及時(shí)反響到設(shè)計(jì)階段，對(duì)營(yíng)銷方案進(jìn)展設(shè)計(jì)調(diào)整，使其可以跟上市場(chǎng)變化的節(jié)奏。特別是在一些大型的樓盤營(yíng)銷中，客戶人群跨度大、戶型風(fēng)格差異大，更需要在實(shí)際踐行中根據(jù)詳細(xì)情況調(diào)整更多類型的營(yíng)銷方案。比方說(shuō)針對(duì)于年輕客戶的營(yíng)銷方案，在指導(dǎo)針對(duì)于老年年客戶的營(yíng)銷工作時(shí)可能就不再適用，假如按照固有的營(yíng)銷方案，那幺很有可能使得營(yíng)銷工作產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，甚至給客戶留下不良印象。3、注意豐富營(yíng)銷措施房地產(chǎn)的營(yíng)銷工作是一門高深的學(xué)問(wèn)，根據(jù)設(shè)計(jì)方案踐行工作或者根據(jù)工作反響調(diào)整方案，僅僅是營(yíng)銷工作的最根本內(nèi)容，在此根底上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要提升營(yíng)銷工作質(zhì)量，還需要進(jìn)一步豐富營(yíng)銷措施，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷手段的多元化。多樣化的營(yíng)銷措施在目前的許多地方得到了較為成功的應(yīng)用，比方建立針對(duì)客戶的溝通渠道，讓客戶可以方便通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、、短信等方式提出意見(jiàn)，以便于找出營(yíng)銷工作中存在的缺乏。另外，也可以參加針對(duì)于每一個(gè)客戶的人性化關(guān)心，比方在對(duì)客戶來(lái)說(shuō)具有重大意義的日子，為客戶送上營(yíng)銷組精心準(zhǔn)備的禮物，這樣可以最有效地讓客戶感受到溫暖，提升營(yíng)銷質(zhì)量的效果非常顯著。房地產(chǎn)營(yíng)銷工作中所包含的學(xué)問(wèn)如瀚海煙波，并非只字片語(yǔ)可一言道盡，營(yíng)銷人員需要在日常的營(yíng)銷工作中不斷積累，不斷總結(jié)，才可以穩(wěn)定地提升營(yíng)銷效勞程度。特別是在當(dāng)今房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)變化較大的背景之下，更需要在營(yíng)銷籌劃方案的根底上，理解方案，踐行方案，根據(jù)詳細(xì)的情況施行針對(duì)性的營(yíng)銷工作，并豐富營(yíng)銷手段，讓客戶在營(yíng)銷工作的影響下選擇最合適自己的住所。[1]喻艷莉.平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷籌劃中的問(wèn)題與對(duì)策研究[j].市場(chǎng)論壇，20xx，〔12〕：53-54.[2]趙立輝.房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃存在問(wèn)題與對(duì)策施行方案[j].科技信息，20xx，〔5〕：172，209.[3]陳潔芳.淺談進(jìn)步房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃效果的有效途徑[j].世界華商經(jīng)濟(jì)年鑒·城鄉(xiāng)建立，20xx，〔2〕：321.[4]馬妮娜.20xx樓市新政策下的房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃考慮[j].宿州學(xué)院學(xué)報(bào)，20xx，25〔9〕：21-22，90.地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃方案題目篇二本房地產(chǎn)工程位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路〔在建〕和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層汲取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形本錢房地產(chǎn)下一期小戶型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。如今，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬(wàn)元。其中159、7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售答應(yīng)證預(yù)計(jì)20xx年5月底辦下。由此可見(jiàn)，目前本房地產(chǎn)的可售資由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。a、東南板塊及鄭汴路商圈。鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三局部組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常劇烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。航海東路與107國(guó)道沿線是20xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。〔詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告〕b、小戶型市場(chǎng)概況。自20xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速開(kāi)展起來(lái)。尤其是20xx年初，青年居易〔easy-go〕以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降場(chǎng)面。燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，如今燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提早介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類戶型〔兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米〕。可以說(shuō)，同燕歸園的戶型配比上比擬，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。〔小戶型市場(chǎng)詳見(jiàn)附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告〕c、商鋪市場(chǎng)商鋪是一個(gè)比擬特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的局部商鋪。一〕優(yōu)勢(shì)1〕鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的俱樂(lè)部，富翁的制造廠，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。市場(chǎng)細(xì)分如下：a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一局部客戶大局部是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個(gè)群眾樓盤，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型工程的目的群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡一樣，故推廣過(guò)程中，不能拘泥于單一的推廣主線。本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求缺乏。假如本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比擬嚴(yán)峻的場(chǎng)面。〔詳見(jiàn)鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告〕鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告調(diào)查目的：理解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入程度和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和承受程度〔本房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度〕調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣〔不同年齡層〕和分塊隨機(jī)抽樣調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界調(diào)查時(shí)間：20xx、4、14鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比擬密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大局部是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。理解這一人群的收入程度、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。20xx、4、14，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：1、大局部員工租房住，潛在客戶存在；市場(chǎng)潛量比擬大，但需要推廣的本錢較高2、大局部員工來(lái)自外地或郊縣，收入程度偏低，消費(fèi)力缺乏3、小戶型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感4、市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)要做晉級(jí)換代5、外地人居多，他們辛苦拼搏，假如要買房子的話，更喜歡一步到位6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月8、作為首次購(gòu)置者，最重要的還是價(jià)格9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈10、相當(dāng)一局部是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷售11、同類產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，壓縮銷售本錢是公司開(kāi)展最重要的問(wèn)題，故一般員工無(wú)福利分房的可能12、普通員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q工作，普通員工流動(dòng)性比擬大13、對(duì)60—80平米的兩室較感興趣，這局部需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好15、外地商人對(duì)鄭州的開(kāi)展較絕望，但鄭汴路的升值充滿信心鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)和鄭汴路大賣場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了工程的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！2〕鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同將來(lái)大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。3〕正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該場(chǎng)面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶場(chǎng)面。4〕本房地產(chǎn)工程二期有宏大的升值空間與既得便利a、107國(guó)道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì)，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒(méi)有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問(wèn)題必須在二期工程得到改變。b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來(lái)一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)工程恰恰位于這一板塊的中心。二〕優(yōu)勢(shì)1〕、本房地產(chǎn)可售資由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目的群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段，可售資僅850萬(wàn)元，房主力是159平米的五、六樓3室2廳。目前，通常142平米的面積即能做出比擬舒適的4室2廳，大戶型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競(jìng)爭(zhēng)。尤其是850萬(wàn)元的大戶型現(xiàn)房可售資，不能放任由二期帶一期〔通常小戶型帶不動(dòng)100平米以上的大戶型〕，不能全力以赴主打現(xiàn)有房〔總房有限，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷資總量較少〕，也不能先做二期樹(shù)品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對(duì)營(yíng)銷工作是一個(gè)宏大的挑戰(zhàn)。2〕本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng)，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺(jué)，有“只是兩棟臨街樓”的印象。3〕本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)平安系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。4〕與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價(jià)低，形本錢房地產(chǎn)二期銷售心理價(jià)位抗性。5〕非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費(fèi)心理。6〕非獨(dú)立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。三〕、時(shí)機(jī)1〕商鋪的拆遷，本來(lái)居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場(chǎng)更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬(wàn)人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢(shì)利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客。2〕挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉(cāng)庫(kù)資緊張，從費(fèi)用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。發(fā)動(dòng)較大的商戶從商鋪的二樓搬出來(lái)，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開(kāi)拓新市常3〕鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，大鱷級(jí)商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開(kāi)場(chǎng)為他們購(gòu)置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無(wú)嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。4〕大賣潮的整合，將對(duì)大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。a〕小戶型的特性導(dǎo)致目的客戶對(duì)居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。b〕本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校由于鄭汴路商圈租房市場(chǎng)火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托，購(gòu)房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比擬容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。c〕本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說(shuō)具有充足的客戶資，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場(chǎng)中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告、播送廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣本錢。d〕小戶型現(xiàn)房階段戶型優(yōu)勢(shì)一覽無(wú)余，故期房從另一方面說(shuō)是一種優(yōu)勢(shì)。e〕以大賣場(chǎng)做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng)，這局部客很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅(jiān)力量。f〕鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路宏大的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。四〕威脅1〕行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)i。周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。ii。鄭州小戶型市場(chǎng)正趨飽和，過(guò)量的小戶型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過(guò)量的樓盤優(yōu)勝劣汰。建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)親密關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃方案題目篇三名城是一座集商品住宅和商業(yè)旺鋪于一體的社區(qū)。為使名城的銷售到達(dá)“更上一層樓“的目的，特決定舉辦中秋晚會(huì)?，F(xiàn)對(duì)本次中秋晚會(huì)施行方案詳述如下：20__年9月12日(中秋節(jié))18：00—21：00名城中心廣場(chǎng)望月主題釋義：該主題將開(kāi)發(fā)商與中秋有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，同時(shí)渲染出一種家的溫馨氣氛，暗喻進(jìn)入就是回到了家。1、為業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間搭建近間隔溝通的平臺(tái)2、樹(shù)立開(kāi)發(fā)商企業(yè)形象和進(jìn)一步宣傳樓盤3、深度挖掘潛在消費(fèi)群體中秋晚會(huì)：600人中秋酒會(huì)：400人合計(jì)：1000人“今晚回家吃飯嗎?“活動(dòng)宣傳語(yǔ)釋義：中秋佳節(jié)作為中國(guó)一個(gè)傳統(tǒng)節(jié)日，有道是：“每逢佳節(jié)倍思親”，佳節(jié)都是家人團(tuán)聚的時(shí)候，故活動(dòng)宣傳語(yǔ)以一種親人的問(wèn)詢來(lái)觸發(fā)本次活動(dòng)，這句話也更能引起群眾的共鳴，同時(shí)也暗喻本次活動(dòng)將為所有與會(huì)者以家的溫馨感覺(jué)。l活動(dòng)前的推廣措施：1、在本次活動(dòng)中推出當(dāng)日購(gòu)房可享受9、18折的優(yōu)惠促銷活動(dòng)(注：可根據(jù)開(kāi)發(fā)商情況酌情制定一些限制條件);2、制作并隨機(jī)贈(zèng)送本次活動(dòng)文化宣傳衫假設(shè)干;3、制作“名城”字樣的中秋印入場(chǎng)卷(造型可參考月餅造型);以上活動(dòng)的目的旨在到達(dá)強(qiáng)化活動(dòng)宣傳效果和彰顯開(kāi)發(fā)商人性化的經(jīng)營(yíng)理念。l中秋晚會(huì)為到達(dá)更佳的宣傳效果和更廣泛的認(rèn)知，本次活動(dòng)擬將晚會(huì)分為兩局部：晚會(huì)局部和酒會(huì)局部，并通過(guò)一些活動(dòng)和環(huán)節(jié)將兩局部有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。晚會(huì)內(nèi)容：晚會(huì)以突出家的氣氛和風(fēng)格為主，詮釋中秋的內(nèi)涵和底蘊(yùn)，弘揚(yáng)中國(guó)傳統(tǒng)文化，觸發(fā)所有與會(huì)者的共鳴，并使其能以最快和最自然的方式融入到本次晚會(huì)當(dāng)中，使所有與會(huì)者真正體會(huì)到家的溫馨情懷。晚會(huì)進(jìn)展當(dāng)中由集團(tuán)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為地產(chǎn)第1000位業(yè)主授予榮譽(yù)員工稱號(hào)(注：詳細(xì)數(shù)字可根據(jù)開(kāi)發(fā)商詳細(xì)情況定，既可以是整數(shù)位，也可以是第815位、第918位等與中秋有關(guān)聯(lián)的數(shù)字位)?，F(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)環(huán)節(jié)：1、現(xiàn)場(chǎng)制作月餅由聘請(qǐng)的廚師現(xiàn)場(chǎng)演示月餅的制作工藝和流程，由互動(dòng)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地操作，并將制作好的月餅送與他最想送的人品味。該環(huán)節(jié)主要突出家庭的一種溫馨氣氛，尤其是那些整日奔波勞碌的業(yè)主，他們很難幫助家里做什么，以這種方式表達(dá)他們的歉意，可以更深化的讓他們體會(huì)到操持一個(gè)家的不易。2、現(xiàn)場(chǎng)征集有關(guān)中秋的詩(shī)詞歌賦由主持人向現(xiàn)場(chǎng)觀眾征集有關(guān)中秋的各種形式作品(例如：歌曲、詩(shī)詞等)送與他們想送的人，贈(zèng)送形式既可以是現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)歌，也可以當(dāng)場(chǎng)揮毫潑墨，也可以吟誦給他們的親人聽(tīng)(看)。該環(huán)節(jié)主要考慮在各種形式的有關(guān)中秋的作品中大多以中秋寄情來(lái)抒發(fā)一種對(duì)家和親人的思念之情，其目的是可以更加強(qiáng)化家的感覺(jué)和氣氛，表達(dá)以詩(shī)詠情、以詞吟情、以歌頌情的一種風(fēng)格。3、月餅的味道家的味道由主持人邀請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾上臺(tái)品味月餅，月餅分為酸、甜、苦及特殊月餅幾種。吃到酸的觀眾需現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)出他(她)在家庭生活中一件讓他(她)感到心酸的事;吃到甜的觀眾需現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)出他(她)在家庭生活中一件感到最為甜蜜的事;吃到苦的觀眾需現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)出他(她)在家庭生活中一件(段)感到最為痛苦的事(歷程);吃到特殊月餅的觀眾可當(dāng)場(chǎng)獲得開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金或物質(zhì)的獎(jiǎng)勵(lì)。本環(huán)節(jié)主要是讓參與者可以和與會(huì)者去分享他們生活當(dāng)中的各種滋味，進(jìn)而到達(dá)共鳴!4、詞語(yǔ)置換由主持人邀請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾上臺(tái)朗讀一篇文章，將文章中的“中秋”置換成“”，將“”置換成“中秋”。無(wú)錯(cuò)誤的參與者將得到開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金或物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，讀錯(cuò)者將受到一定的懲罰。本環(huán)節(jié)以?shī)蕵?lè)為主，同時(shí)起到宣傳公司品牌形象的目的。l“望月”酒會(huì)酒會(huì)以推廣和宣傳為主，播放一些輕柔的背景音樂(lè)，同時(shí)設(shè)置局部“望月”茶座，會(huì)場(chǎng)設(shè)置業(yè)務(wù)洽談區(qū)、品茗區(qū)、月餅制作演示區(qū)、餐飲區(qū)等。其中休閑娛樂(lè)區(qū)擬邀請(qǐng)木偶戲團(tuán)、小型民樂(lè)演奏等現(xiàn)場(chǎng)助興作為酒會(huì)的一個(gè)亮點(diǎn)推出。關(guān)于本次晚會(huì)節(jié)目的一些設(shè)想晚會(huì)是以各種節(jié)目的形式來(lái)襯托中秋的節(jié)日氣氛，同時(shí)為表達(dá)開(kāi)發(fā)商的形象，所以應(yīng)表達(dá)出家庭生活的溫馨、浪漫，而此處的家庭應(yīng)理解為廣義的家庭，它既指每個(gè)人的小家，也涵蓋著名城這個(gè)大家庭，因此所有節(jié)目應(yīng)圍繞這個(gè)主題展開(kāi)，所有節(jié)目也應(yīng)為這個(gè)主題效勞。晚會(huì)應(yīng)包含演藝團(tuán)體的節(jié)目、企業(yè)員工節(jié)目、互動(dòng)節(jié)目及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)致詞或頒獎(jiǎng)等幾個(gè)局部。演出團(tuán)體的節(jié)目應(yīng)以風(fēng)格高雅的民族類節(jié)目為主，可以包括一些民樂(lè)演奏、表達(dá)中秋節(jié)日氣氛的民歌等，同時(shí)可以考慮邀請(qǐng)一些專業(yè)的播音人員來(lái)現(xiàn)場(chǎng)吟誦一些反映中秋的詩(shī)詞，考慮到各年齡段業(yè)主的需求，可適當(dāng)增加一些流行時(shí)尚的元素，但該局部只能屬于陪襯和渲染氣氛，不應(yīng)喧賓奪主。為實(shí)現(xiàn)宣傳品牌的目的，擬采用模特現(xiàn)場(chǎng)走秀的形式來(lái)展示，模特可以穿上印有集團(tuán)開(kāi)發(fā)的各個(gè)樓盤標(biāo)識(shí)和形象的文化衫進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)展示，以到達(dá)最正確的宣傳效果。模特既可以邀請(qǐng)專業(yè)模特，也可以考慮使用企業(yè)自己的員工來(lái)展示。企業(yè)所出的節(jié)目應(yīng)表達(dá)出企業(yè)的風(fēng)采、員工的風(fēng)貌，同時(shí)所選節(jié)目應(yīng)突出集團(tuán)與業(yè)主是“一家人”和處處都是為業(yè)主考慮的一種人文關(guān)心。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)致詞或頒獎(jiǎng)是表達(dá)本次活動(dòng)目的的一個(gè)重要載體，其作用是強(qiáng)化本次活動(dòng)的意義和作用，同時(shí)也通過(guò)致詞表達(dá)人對(duì)所有業(yè)主和潛業(yè)主的祝福和感謝。本次晚會(huì)的一個(gè)目的是希望現(xiàn)有業(yè)主介紹其周邊親戚或朋友來(lái)購(gòu)置，但假如去過(guò)份渲染這一目的勢(shì)必會(huì)起到適得其反的作用。我公司認(rèn)為最正確的方法是只在主持詞中表達(dá)這一目的，然后通過(guò)本次晚會(huì)的舉辦能讓與會(huì)觀眾能實(shí)在感到該企業(yè)的獨(dú)到之處，只有讓業(yè)主能深深感受到該企業(yè)和該樓盤的好，才能真正觸發(fā)他們的宣傳意識(shí)，使這種宣傳和介紹由一種被動(dòng)行為變成一種主動(dòng)行為，將這一目的由宣傳變?yōu)闊o(wú)形，也就是“此處無(wú)聲勝有聲”，其效果才能到達(dá)最正確。地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃方案題目篇四前言任何的廣告籌劃方案的目的和宗旨都是在于進(jìn)步產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)展了深化細(xì)致的理解和研究分析^p的前提下，找出“站前廣場(chǎng)”工程的資問(wèn)題與時(shí)機(jī)，以到達(dá)或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷售方案，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)根本狀況(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。(二)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開(kāi)發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開(kāi)發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。2、開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開(kāi)工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng)87.4%，對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)奉獻(xiàn)率為2.1%。從投資用處看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍。3、企業(yè)融資才能有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.5倍。4、住房銷售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)根底上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。5、房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展與城市化建立嚴(yán)密，城市化建立促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建立促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速開(kāi)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的20家企業(yè)中，xx區(qū)內(nèi)集中了14家，xx縣3家，xx縣2家，xx市1家。一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房開(kāi)工面積超過(guò)商品房銷售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年進(jìn)步4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不利的影響。二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開(kāi)發(fā)才能低，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建立的開(kāi)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)展，存在一個(gè)工程孵出一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，其開(kāi)發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來(lái)真正有開(kāi)發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開(kāi)發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴銀行資金，有的開(kāi)發(fā)工程前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開(kāi)發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款，缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)才能。三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，但大多數(shù)是開(kāi)放式、松散型的賣完房就走人的開(kāi)發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不標(biāo)準(zhǔn)，一些零星插建開(kāi)發(fā)的住房沒(méi)有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)置欲望，影響了持續(xù)開(kāi)發(fā)。四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開(kāi)發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)藏貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須“獲得國(guó)有土地使用權(quán)證、建立用地規(guī)劃答應(yīng)證、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證及開(kāi)工證”等四證，開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于工程總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的工程要求工程主體構(gòu)造封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)工程多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展。總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有宏大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，開(kāi)展空間較大。市委、市政府提出加快城市化建立步伐，城市化建立需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均程度5.5個(gè)百分點(diǎn)，假設(shè)每年全市城市化率進(jìn)步一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)歷說(shuō)明：當(dāng)一國(guó)人均gdp到達(dá)300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速開(kāi)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，假設(shè)到達(dá)這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展?jié)摿Ψ浅：甏蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建立工程開(kāi)發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化，通過(guò)工程招標(biāo)，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底打破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展?！巴悺倍x為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將xx市xx開(kāi)發(fā)區(qū)，xx市xx區(qū)及xx區(qū)進(jìn)展大體比照分析^p如下：1、xx開(kāi)發(fā)區(qū)。由于漣鋼為新開(kāi)發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)?？傮w來(lái)說(shuō)，xx開(kāi)發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。xx大酒店：核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念其周邊自然環(huán)境好;用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì)成功人士等;其定位為社會(huì)高薪階層。2、xx地帶。以新開(kāi)發(fā)的工程-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。xx農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：核心競(jìng)爭(zhēng)力：xx市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的xx區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。2、xx城區(qū)地帶。xx商業(yè)廣場(chǎng)：核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原xx批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。有功能優(yōu)勢(shì)：總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門面主力面積30多平方米住房均價(jià)500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。定位：xx地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。xx商城：核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)歷，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下：1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠;在規(guī)劃時(shí)，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色彩要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理;2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的根本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書館、棋*室等;3、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅廉價(jià)。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。有一局部消費(fèi)者選擇小高層住宅，4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色效勞(如家政、訂購(gòu)車票、托兒、托老效勞等);b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)絡(luò)，加強(qiáng)溝通。第二節(jié)“站前廣場(chǎng)”工程分析^p1環(huán)境：坐擁xx火車站正對(duì)面，坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。xx、xx鐵路在這里呈十字交匯，東至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北達(dá)首都。xx火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。2地段：位于火車站正對(duì)面，附近樓盤以xx商業(yè)步行街、xx商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車站商圈。3開(kāi)展：據(jù)有關(guān)信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速開(kāi)展。物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目的消費(fèi)者著重考慮的主題。4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建立：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。6配套設(shè)施齊全，(高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。8本地市場(chǎng)樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。1)品牌號(hào)召力：xx房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開(kāi)場(chǎng)有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰場(chǎng)面已開(kāi)場(chǎng)形成。如今以xx、xx為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)歷，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒(méi)有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。2)市場(chǎng)承受才能：由于xx市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否可以把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速開(kāi)展的潮流，盲目開(kāi)發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析^p第三節(jié)推廣策略界定從“站前廣場(chǎng)”工程本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點(diǎn)，界定“站前廣場(chǎng)”的目的消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：1目的消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)才能較強(qiáng)的階層。2年齡：年齡大約在35到55歲，3家庭構(gòu)造已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃方案題目篇五1、“男人幫女人幫”——親友幫你賺優(yōu)惠2、“男人幫女人幫”——相親相愛(ài)攢幸福賺優(yōu)惠3、“男人幫女人幫”——親友相幫家享優(yōu)惠促銷剩余房，實(shí)現(xiàn)沖刺;增加來(lái)訪客，積攢人氣，促進(jìn)銷售;周六樓盤營(yíng)銷中心由老客戶帶來(lái)的新客戶及自然來(lái)訪新客戶暖場(chǎng)活動(dòng)+抽獎(jiǎng)送禮(抽獎(jiǎng)僅針對(duì)認(rèn)購(gòu)成功客戶)地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃方案題目篇六介紹宏觀環(huán)境和市場(chǎng)前景;介紹行業(yè)前景;介紹企業(yè)該產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀。分析^p產(chǎn)品目前所處的營(yíng)銷階段，提出營(yíng)銷籌劃的目的。為了實(shí)現(xiàn)公司產(chǎn)品在市場(chǎng)的銷售目的為了向市場(chǎng)推出新產(chǎn)品為了進(jìn)步品牌知名度和市場(chǎng)份額為了適應(yīng)環(huán)境新變化，重新制定營(yíng)銷方案為理解決企業(yè)營(yíng)銷面臨的某個(gè)詳細(xì)困難……環(huán)境分析^pswot分析^p：營(yíng)銷現(xiàn)狀與目的差距優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)時(shí)機(jī)威脅……企業(yè)原來(lái)市場(chǎng)觀點(diǎn)的分析^p與評(píng)價(jià)。重新進(jìn)展目的市場(chǎng)策略決策的必要性。1主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的根本情況。3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)與優(yōu)勢(shì)。4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略。產(chǎn)品/定價(jià)(策略)渠道(策略)促銷(策略)其它配套策略詳細(xì)行動(dòng)方案(人物、時(shí)間、地點(diǎn)、事件)。調(diào)研、籌劃費(fèi)廣告費(fèi)人員促銷費(fèi)公關(guān)活動(dòng)費(fèi)營(yíng)業(yè)推廣費(fèi)。各種危機(jī)處理預(yù)案/謠言、平安、政策突然變化、嚴(yán)重質(zhì)量事故……/顧客投訴/貨物供給缺乏或不準(zhǔn)時(shí)/發(fā)現(xiàn)假貨/有關(guān)方面發(fā)難……怎樣應(yīng)對(duì)。營(yíng)銷方案的執(zhí)行、控制和管理等的措施。附：市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷。市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析^p。資料來(lái)表。地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃方案題目篇七在商業(yè)地產(chǎn)銷售開(kāi)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷籌劃必不可少，而且必須做到位。xx商業(yè)城工程是xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場(chǎng)旁，是xx地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建工程。本工程占地____方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，工程由三層裙樓〔含負(fù)一層〕和兩棟塔樓〔分別高四層〕組成，總建筑面積約為xx余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為xx多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約____方米，塔樓建筑面積約xx余平方米。工程總投資約xx萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析^p，本工程初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前工程現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本工程做了比擬系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析^p，從營(yíng)銷籌劃的角度出發(fā)，對(duì)工程的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的闡述。營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析^p、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目的市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升工程的附加價(jià)值，獲取工程的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及工程形象。概括本工程的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。根據(jù)本工程“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本工程的營(yíng)銷目的方針如下，作為本工程營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。1、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。2、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。4、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑形式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。5、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本工程將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。1、銷售〔招商〕目的。2、銷售目的分解，根據(jù)工程的定位及施工進(jìn)度方案，進(jìn)展?fàn)I銷工作。為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分表達(dá)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目的方針的實(shí)現(xiàn)，綜合工程要素資和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合工程定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格?！惨弧彻こ倘胧袝r(shí)機(jī)及姿態(tài)。1、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在xx年xx月份房交會(huì)期間開(kāi)盤〔或xx年xx月〕，可以抓住xx年春季房交會(huì)、xx節(jié)等時(shí)機(jī)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在xx節(jié)、xx年秋季房交會(huì)、xx等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。2、入市姿態(tài)：以全市乃至xx地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，創(chuàng)始全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念?！捕硟r(jià)格定位及價(jià)格策略。1、價(jià)格定位的原那么：采用比價(jià)法和綜合平衡法。2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)工程的銷售均價(jià)為xx元/平方米，其中起價(jià)為xx元/平方米，最高價(jià)為xx元/平方米。3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤后半年作為第一階段的價(jià)風(fēng)格整〔略升〕，均價(jià)為xx元/m2，尾盤銷售變相略降。〔一〕宣傳策略主題。1、個(gè)性特色：“xx商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。2、區(qū)位交通：本工程地處xx廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域的核心區(qū)域，開(kāi)展前景好，購(gòu)置本錢低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選?！捕承麄髅浇榻M合。1、開(kāi)盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)展全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。2、開(kāi)盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即工程營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。3、開(kāi)盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深化挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、工程招商說(shuō)明會(huì)等形式。地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃方案題目篇八在商業(yè)地產(chǎn)銷售開(kāi)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷籌劃必不可少，而且必須做到位。xx商業(yè)城工程是xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場(chǎng)旁，是xx地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建工程。本工程占地____方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，工程由三層裙樓〔含負(fù)一層〕和兩棟塔樓〔分別高四層〕組成，總建筑面積約為xx余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為xx多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約____方米，塔樓建筑面積約xx余平方米。工程總投資約xx萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析^p，本工程初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前工程現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本工程做了比擬系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析^p，從營(yíng)銷籌劃的角度出發(fā)，對(duì)工程的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的闡述。營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析^p、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目的市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升工程的附加價(jià)值，獲取工程的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及工程形象。概括本工程的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。根據(jù)本工程“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本工程的營(yíng)銷目的方針如下，作為本工程營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。1、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。2、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。4、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑形式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。5、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本工程將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。1、銷售〔招商〕目的2、銷售目的分解根據(jù)工程的定位及施工進(jìn)度方案，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8—5所示。為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分表達(dá)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目的方針的實(shí)現(xiàn)，綜合工程要素資和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合工程定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。〔一〕工程入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)1、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在20xx年xx月份房交會(huì)期間開(kāi)盤〔或20xx年xx月〕，可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等時(shí)機(jī)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在國(guó)慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，創(chuàng)始全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念?！捕硟r(jià)格定位及價(jià)格策略1、價(jià)格定位的原那么：采用比價(jià)法和綜合平衡法。2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)工程的銷售均價(jià)為xx元/平方米，其中起價(jià)為xx元/平方米，最高價(jià)為xx元/平方米。3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤后半年作為第一階段的價(jià)風(fēng)格整〔略升〕，均價(jià)為xxxx元/m2，尾盤銷售變相略降?！惨弧承麄鞑呗灾黝}1、個(gè)性特色：“xx商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃方案題目篇九傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，商品的價(jià)值決定于凝集在商品中的有效勞動(dòng)，而商品的價(jià)格取決于供求關(guān)系。按這一理論，一個(gè)物件的價(jià)值是個(gè)客觀、可度量的值。人們只要理智地度量消費(fèi)某種商品所需要的有效勞動(dòng)，就可以理解一個(gè)商品的內(nèi)在價(jià)值，并以此為交換的根據(jù)。在這一理論的框架內(nèi)，消費(fèi)者可以客觀地掌握一個(gè)商品的價(jià)值，因此是理智的，因此也就不存在市場(chǎng)營(yíng)銷概念了。然而，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)那么認(rèn)為，商品的價(jià)值取決于商品的utility，所謂utility是指商品的效勞帶給人們的效用，或說(shuō)好處。而這個(gè)效用的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)主觀的概念：同一商品在不同的消費(fèi)者看來(lái)有不同效用，南方人認(rèn)為米飯好，北方人認(rèn)為饅頭好，誰(shuí)也不能把自己的價(jià)值取向強(qiáng)加給對(duì)方。由于認(rèn)識(shí)到了商品的價(jià)值是個(gè)很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷概念。營(yíng)銷的目的就是要影響消費(fèi)者的價(jià)值認(rèn)同，使之心甘情愿地付出更多的本錢購(gòu)置某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。如今已經(jīng)步入了知識(shí)經(jīng)濟(jì)，“華翠”內(nèi)部必有一個(gè)創(chuàng)新系統(tǒng)來(lái)不斷審視、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃書的詳細(xì)內(nèi)容。如今的競(jìng)爭(zhēng)，已不僅僅是某一個(gè)層面上的競(jìng)爭(zhēng)。一個(gè)企業(yè)假如僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢(shì)，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，被更具綜合優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)者淘汰，這是新時(shí)期的根本市場(chǎng)法那么。有遠(yuǎn)見(jiàn)的人總試圖看清本來(lái)看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī)、標(biāo)新立異，充分運(yùn)用創(chuàng)新思想，設(shè)計(jì)出多種全新的營(yíng)銷形式。做到多點(diǎn)齊發(fā)，連點(diǎn)成面，面面俱到；多線共拉，布線為網(wǎng)，一網(wǎng)打盡。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其所開(kāi)發(fā)的工程都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速那么不達(dá)。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場(chǎng)的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報(bào)，更是難上加難。因此，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營(yíng)銷形式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常劇烈，市場(chǎng)明顯供大于求。在此情況下，假如華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬(wàn)變”〔價(jià)格方面〕，倒也可以在高明獨(dú)樹(shù)一幟。但我們不能滿足于此，必須盡快將局部尾樓處理掉，以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。所以，房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”〔營(yíng)銷手段方面〕，采取“租售結(jié)合”的營(yíng)銷策略?！白馐劢Y(jié)合”房地產(chǎn)營(yíng)銷策略和方法的根本內(nèi)容如下：當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化，供給過(guò)度，造成樓房難以銷售時(shí)，應(yīng)改變營(yíng)銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營(yíng)銷目的鎖定在投資型買家這一目的消費(fèi)群體，讓其在有較高投資回報(bào)保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時(shí)未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展導(dǎo)致消費(fèi)推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲空間宏大，這樣，公司可以得到雙面的回報(bào)。何樂(lè)而不為呢確實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)展借款，以緩解再開(kāi)發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率。這樣，我們就可以做到有大利而無(wú)小害、有多得而無(wú)少失。另外，本人曾經(jīng)對(duì)荷城現(xiàn)有打工族做過(guò)租房調(diào)查，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動(dòng)及招商成績(jī)的顯赫，吸引到了大批外來(lái)者，出租屋一直出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場(chǎng)空間大，大可一試！眾所周知，頂樓幾乎成了所有開(kāi)發(fā)商的心頭病，絕大局部防止不了“滯銷”的命運(yùn)，開(kāi)發(fā)商須費(fèi)很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導(dǎo)致其獨(dú)特命運(yùn)的原因：人的消費(fèi)思想是理性的，同時(shí)，他們的消費(fèi)行為也____的，在決定高消費(fèi)品時(shí)，他們都會(huì)“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運(yùn)的物產(chǎn)時(shí)，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過(guò)熱，炙得人悶不過(guò)氣來(lái)。詳細(xì)問(wèn)題詳細(xì)分析^p，一切從實(shí)際出發(fā)，針對(duì)這種現(xiàn)狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房?jī)?nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用〔土坯本身具有非一般的吸熱功能〕。并且，我們投入也不大，100平面大概只需20xx元即可，同時(shí)，我們的大量建立又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步降低“花園”建立本錢。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了?！苍敿?xì)操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”〕阻礙頂樓銷售的難題還有二：過(guò)高、容易漏裂。在這里，要解決過(guò)高的問(wèn)題可以做的就是對(duì)其進(jìn)展精細(xì)化的市場(chǎng)細(xì)分，目的群定位于年輕階層〔如本人〕；另外，還必須采取低價(jià)、甚至本錢價(jià)銷售，在價(jià)格上對(duì)其固有的缺點(diǎn)以一定的補(bǔ)償，以彌補(bǔ)其缺乏。對(duì)于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問(wèn)題，在建造的過(guò)程當(dāng)中假如嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話，是不會(huì)發(fā)生這樣的質(zhì)量問(wèn)題的，但是既然如今房已建好，我要問(wèn)的是您們對(duì)自己的產(chǎn)品有信心么？〔當(dāng)然我對(duì)您們還是有信心的〕，假如有的話，那在售房時(shí)，我們可以大膽對(duì)消費(fèi)者以“三包”的成認(rèn)，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣，顧客們?cè)趬蛸I時(shí)就會(huì)很放心了?！财鋵?shí)，這樣的營(yíng)銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為根底的，因?yàn)闋I(yíng)銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”；營(yíng)銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”〕俗話說(shuō)：“沒(méi)有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場(chǎng)不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、營(yíng)銷手段單一的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，沒(méi)有的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒(méi)有長(zhǎng)久的生命力與市場(chǎng)占有率；而將過(guò)去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競(jìng)爭(zhēng)的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運(yùn)。因此，企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的形式，并成功付諸理論。才能穩(wěn)固并拓展市場(chǎng)，勝出于與己劇烈競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)手之林。目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場(chǎng)形勢(shì)更趨嚴(yán)禁。我們必須采取差異化的市場(chǎng)策略，努力創(chuàng)造與對(duì)方的差異，以正確的市場(chǎng)定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開(kāi)跟隨者，從而獲取成功。經(jīng)過(guò)苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計(jì)：隨著高明低層消費(fèi)群的成熟及社會(huì)普遍存在的“2·8定理”〔社會(huì)中80%的錢掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著20%的財(cái)富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費(fèi)者〕，二手房市場(chǎng)異?；鸨?，有些時(shí)日甚至趕超新房成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來(lái)人口的消費(fèi)涌動(dòng)，這種市場(chǎng)構(gòu)造狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種開(kāi)展潮流，不可逆轉(zhuǎn)！有時(shí)，時(shí)機(jī)就出如今市場(chǎng)的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者擅長(zhǎng)并敢于抓住市場(chǎng)，而失敗者之所以失敗就因?yàn)樗懊Ｈ弧庇跁r(shí)機(jī)。我們必須抓住這大好時(shí)機(jī)，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售形式。交換時(shí)用新樓固定價(jià)減去顧客舊樓協(xié)商價(jià)，然后由消費(fèi)者支付這個(gè)結(jié)果值即可。關(guān)于這個(gè)手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場(chǎng)根據(jù)的。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大局部為花園形式，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理效勞人員，平安系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動(dòng)，而我們開(kāi)展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的根底上〔后面提到〕，一次又一次的激發(fā)著他們的購(gòu)置欲，調(diào)動(dòng)著人們的沖動(dòng)感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記住：市場(chǎng)上的成功者確實(shí)是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”〔銷售形式〕而付出?！霸?shī)意棲居”是人類居住的夢(mèng)想！所以古人云“無(wú)水那么風(fēng)到氣蔽，有水那么氣止而風(fēng)無(wú)。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們?cè)娨鈼釉谒环狡跎崃宋幕?、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對(duì)于物業(yè)的綠化要求更高一層?；▓@者，人文、自然與建筑對(duì)話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過(guò)貴園，微覺(jué)不妥，完美當(dāng)中有那么一絲絲缺乏：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個(gè)花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請(qǐng)盡快將其“整容”一番。至?xí)r，必將帶給您們更多的“選票”。滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場(chǎng)才能開(kāi)山立業(yè)；氧氣如同良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，保證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn)；陽(yáng)光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”?，F(xiàn)代消費(fèi)從一般消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)消費(fèi)，由理性消費(fèi)開(kāi)展為感覺(jué)消費(fèi)。以前叫做消費(fèi)者買的放心、用的滿意；現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買得開(kāi)心、用得滿心，再加上人都是有感覺(jué)的動(dòng)物，在享受效勞時(shí)，必需要受到特別的待遇、絕對(duì)的尊重，他埋單時(shí)才滿意，以后也快樂(lè)再次光臨；在購(gòu)置商品時(shí)，人們需要的是熱誠(chéng)的售后效勞。在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建立可算上乘。海爾產(chǎn)品的核心價(jià)值就是“真誠(chéng)”，品牌口號(hào)是“真誠(chéng)到永遠(yuǎn)”，其效勞，產(chǎn)品研發(fā)都是對(duì)這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品屢次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一。在這方面，我們都得不恥于問(wèn)師海爾，并還得把這樣的效勞延伸、拓展到物業(yè)管理效勞上。因?yàn)槲飿I(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會(huì)認(rèn)同度。只有我們的認(rèn)同度高了，才會(huì)受到更多消費(fèi)者的追棒。詳細(xì)操作：引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來(lái)接盤，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的效勞，帶來(lái)人性化、親情化的先進(jìn)效勞管理理念，同時(shí)，最主要的是在平安管理上受到業(yè)主的贊譽(yù)。這樣，老業(yè)主帶動(dòng)新客戶，必將提升“華翠園”銷量。一個(gè)成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強(qiáng)勢(shì)的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費(fèi)者形成的結(jié)實(shí)的心理上的聯(lián)絡(luò)。境界的品牌，并不是消費(fèi)者有意識(shí)認(rèn)定的“好品牌”，而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無(wú)意識(shí)”中的一種自然的狀態(tài)。強(qiáng)的品牌并不氣勢(shì)壓人，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種忠誠(chéng)的訴求及消費(fèi)者的認(rèn)同和好感。市場(chǎng)營(yíng)銷的戰(zhàn)爭(zhēng)其實(shí)就是借助廣告對(duì)“品牌好感”的爭(zhēng)奪。所謂“會(huì)哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子：你愛(ài)上一個(gè)女孩必須英勇追?。》衲敲?，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的隨時(shí)都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！對(duì)嗎？最主要的，因?yàn)榉慨a(chǎn)乃關(guān)系到一個(gè)家庭的福祉的關(guān)鍵性消費(fèi)，一生中就那么一兩次。面對(duì)它們時(shí)，誰(shuí)不慎之又慎、顧這盼那？倘假設(shè)我們“羞”于表達(dá)自己的“愛(ài)”、恥于剖白心中之“情”。人家會(huì)“下嫁”于我嗎？這點(diǎn)從下面的圖表就可以看出來(lái)：圖中陰影局部為人們車房消費(fèi)，他們?cè)诿鎸?duì)這二者時(shí)都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量〔手段〕全力去說(shuō)服他們、征服他們廣告宣傳主要以《高明信息報(bào)》、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺(tái)為輔。其中，電視臺(tái)廣告盡量少放，一來(lái)減少?gòu)V告投入費(fèi)用，限度地進(jìn)步廣告資金的回報(bào)率；二來(lái)高明電視臺(tái)上映時(shí)間短暫，又沒(méi)有自己固定的頻道〔只是在黃金時(shí)段插播少次〕，收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實(shí)，采取任何活動(dòng)都一樣，在行動(dòng)之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨，通過(guò)自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”。通過(guò)本人屢次經(jīng)歷的證明，現(xiàn)有個(gè)很好的考核方法：假如廣告后收益》廣告費(fèi)用,那么是經(jīng)濟(jì)的,可行!可是,學(xué)過(guò)甚至關(guān)注、理解過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實(shí)際時(shí)都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤(rùn)的化！好！既然這樣的話，我們?cè)卺j釀廣告投入時(shí)，必須將其費(fèi)用投入構(gòu)造化，以到達(dá)花最少的費(fèi)用而獲取訴求的化。舉個(gè)例子，假如你在平靜的池塘里投一個(gè)小石子，激起的漣漪就能讓你看得請(qǐng)清楚楚，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒(méi)有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無(wú)效，而扔大石頭的本錢要遠(yuǎn)大于扔小石頭的本錢，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對(duì)地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是因?yàn)橥瑯拥馁M(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。另外，特地針對(duì)區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場(chǎng)的實(shí)際，本人建議采取“過(guò)時(shí)”、“落后”的墻體廣告進(jìn)入農(nóng)村的“心臟”，更快、更準(zhǔn)、更優(yōu)地?fù)屨嫁r(nóng)村市場(chǎng)。確實(shí)，墻體廣告給人的感覺(jué)是比擬低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會(huì)使用。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對(duì)與墻體廣告劃清界限的。但其實(shí)，企業(yè)這種回絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個(gè)錯(cuò)誤的決策。據(jù)調(diào)查，墻體廣告是觀眾回憶度的廣告，我能回憶到的也只有幾個(gè)，“中國(guó)挪動(dòng)”、“新飛冰箱”、“創(chuàng)維電視”、“農(nóng)業(yè)銀行”等。時(shí)代進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)興旺，并沒(méi)有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術(shù)，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業(yè)所追求的是實(shí)用、實(shí)惠的雙“實(shí)”原那么！我們提倡的是“實(shí)實(shí)在在”的那點(diǎn)東西！對(duì)吧？我個(gè)人比擬欣賞《孫子兵法》對(duì)“勢(shì)”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢(shì)也；故善戰(zhàn)者，求之于勢(shì)，而不求之于人。”造勢(shì)主要靠進(jìn)展一個(gè)輔助媒體廣告的宣傳會(huì)、展銷會(huì)。目的是進(jìn)一步穩(wěn)固消費(fèi)者的印象度及刺激沖動(dòng)消費(fèi)的潛能。因?yàn)閺V告是一個(gè)很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過(guò)于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號(hào)化，有廣泛的知名度而沒(méi)有差異化的忠誠(chéng)度，品牌無(wú)一個(gè)個(gè)性化的內(nèi)涵，它對(duì)消費(fèi)者購(gòu)置決策的影響力非常有限。這時(shí)，我們必須借助一兩個(gè)推介會(huì)將本來(lái)“虛”的“意識(shí)”轉(zhuǎn)化成“實(shí)”的“物質(zhì)”。詳細(xì)推介有多種操作方法：1.利用突發(fā)事件(包括國(guó)內(nèi)外甚至小到本省、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來(lái)進(jìn)展炒作。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，作戰(zhàn)，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發(fā)事件宣傳自己，對(duì)于知名度不高的品牌來(lái)說(shuō)，會(huì)有出其不意的廣告效果，而對(duì)于知名品牌來(lái)說(shuō)，更是具有拉動(dòng)力。2．必要時(shí)可以在荷城廣場(chǎng)展開(kāi)一個(gè)展銷會(huì)，將商品主動(dòng)送到人的生活中。這樣的好處有二：一來(lái)，可以進(jìn)步推銷力度跟效率，因?yàn)檫@樣的活動(dòng)進(jìn)展時(shí)，推銷員跟顧客之間是一對(duì)多的關(guān)系。相比在售樓部的一對(duì)一形式而言更省力、更有效。二來(lái)，也就是最主要的一點(diǎn)，這樣可以補(bǔ)充廣告的缺乏，使消費(fèi)者更充分、更全面、更真實(shí)地理解我們的產(chǎn)品。為其沖動(dòng)購(gòu)房時(shí)打了一劑強(qiáng)心針；讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個(gè)明晰的模型；令其在決定購(gòu)置意識(shí)時(shí)給我們的產(chǎn)品下了一個(gè)重重的砝碼。最后，特別要注意的是，在執(zhí)行上面方案、進(jìn)展上面活動(dòng)時(shí)盡量兼顧后來(lái)新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續(xù)開(kāi)展戰(zhàn)略，在廣告中，可以順便提起后來(lái)樓盤開(kāi)發(fā)的信息〔如名稱、地址、性質(zhì)等〕，其實(shí)在推介新有樓上，可以隨意找個(gè)借口〔理由、原因〕進(jìn)展，如可以是“推陳出新”〔“陳”指華翠園的樓盤；而“新”那么指我們即將推出的新樓盤〕。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，只有飽和的思想，沒(méi)有飽和的市場(chǎng)。市場(chǎng)無(wú)處不在，缺的是“發(fā)現(xiàn)”二字。缺的是獨(dú)具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財(cái)路嚴(yán)密地聯(lián)絡(luò)起來(lái)，必須抓住以下三個(gè)關(guān)鍵：1.勇于打破思維定式。2.擅長(zhǎng)另辟蹊徑。3.敢于抓住機(jī)遇。地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃方案題目篇十只有對(duì)樓盤進(jìn)展充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對(duì)癥下藥，才能在理性的根底上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，籌劃才能行之有效?！?〕物業(yè)的定位;〔2〕建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析^p;〔3〕目的市場(chǎng)的分析^p;〔4〕目的顧客的特征、購(gòu)置行為的分析^p;或許有人講，搞房地產(chǎn)工程靠的是經(jīng)歷，但須知，市場(chǎng)調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)歷，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場(chǎng)信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對(duì)所有在規(guī)劃、推廣過(guò)程中將出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)展有效的預(yù)測(cè)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，閉門造車或迷信經(jīng)歷終究是不行的。〔1〕區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析^p;〔2〕主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與swot的分析^p;〔3〕與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤比擬分析^p;〔4〕與將來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析^p和評(píng)估。定位是所有廣告行為開(kāi)展的一個(gè)主題，就像一個(gè)圓心，通過(guò)工程的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉usp〔獨(dú)特的銷售主張〕，提出推廣口號(hào)，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點(diǎn)。尋找最能代表目的顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排，更沒(méi)有周期概念。當(dāng)樓盤無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)顯得劇烈，那么手忙腳亂，怨聲載道。房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟(jì)為原那么，講究策略性、方案性有人說(shuō)，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實(shí)，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶選擇、挑選并組合媒體是為客戶實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。整合傳播那么是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤樹(shù)立明晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌?！?〕不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目的;〔2〕不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析^p;〔3〕不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析^p;〔4〕不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析^p;〔5〕不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析^p;〔6〕不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)dm分析^p;〔7〕戶外或其他媒體的分析^p;〔8〕不同的媒體組合形式的分析^p。房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排，更沒(méi)有周期概念，面對(duì)劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，那么始終處于被動(dòng)狀態(tài)，只能嘆怨廣告無(wú)效。標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場(chǎng)反映結(jié)合施工進(jìn)度，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目的為指導(dǎo)，全方位地施行強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì)，合理運(yùn)用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的三套車縱橫交織，整合傳播?！?〕廣告的重點(diǎn);〔2〕廣告的主題和表現(xiàn)手法;〔3〕各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;〔4〕媒體的發(fā)布形式和頻率;〔5〕整合傳播的策略;〔6〕媒體發(fā)布的代理。促銷的最大目的是，在一定時(shí)期內(nèi)，以各種方式和工具來(lái)刺激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求，到達(dá)銷售促進(jìn)的目的。〔1〕促銷活動(dòng)的主題;〔2〕促銷活動(dòng)的方案和施行監(jiān)視;〔3〕促銷活動(dòng)與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議;〔4〕促銷活動(dòng)的效果評(píng)估和市場(chǎng)反映的總結(jié)。擅長(zhǎng)借用各種社會(huì)事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)展報(bào)道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹(shù)立獨(dú)特的形象。廣告效果監(jiān)測(cè)是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測(cè)。而市場(chǎng)反響信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場(chǎng)，一條道，走到黑往往是要走死胡同的。所謂知彼，百戰(zhàn)不貽。在市場(chǎng)推廣中，要及時(shí)地監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一舉一動(dòng)，對(duì)于營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)既能做到把握對(duì)手動(dòng)向，防范于未然，也能對(duì)于對(duì)手的營(yíng)銷變數(shù)能及時(shí)地反響和應(yīng)對(duì)。廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)該是簡(jiǎn)單地停留在對(duì)廣告工程的竭力削減、工程費(fèi)用的壓價(jià)之上，而是應(yīng)該貫穿營(yíng)銷決策的每一個(gè)步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的實(shí)在把握和廣告媒體的有效選擇之中。因?yàn)橐粋€(gè)決策性的失誤，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃方案題目篇十一時(shí)間過(guò)得很快，轉(zhuǎn)眼間x房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)有10年的歷史了，今天將迎來(lái)了公司的十周年慶，公司決定在這重要的日子舉辦活動(dòng)慶賀周年慶。在這十年崢嶸歲月中，x公司一直秉承“開(kāi)拓進(jìn)取、放眼將來(lái)、追求卓越、造福社群”的企業(yè)宗旨和“以人為本、天地合一”的建筑理念，為社會(huì)奉獻(xiàn)美妙的生活空間而不懈努力，同時(shí)也為社會(huì)造就了以“中國(guó)mba英雄”____經(jīng)理為代表的商業(yè)精英。x現(xiàn)代城是目前x公司的鼎力之作，它的建成將給x帶來(lái)____性的商務(wù)理念。因此工程的啟動(dòng)不僅是x公司，也是x商界的一大盛事。x公司沉淀了十年的博大精深的文化底蘊(yùn)筑就了今天的x俱樂(lè)部，它的成立和啟動(dòng)也標(biāo)志著公司踏上全新歷程的開(kāi)場(chǎng)。舉辦這次十周年慶典暨俱樂(lè)部啟動(dòng)儀式的活動(dòng)，一可共慶諸多臨門之喜,二可借力開(kāi)展,創(chuàng)始更為關(guān)廣闊的天地。-l十周年是一個(gè)企業(yè)開(kāi)展的里程碑，恰是時(shí)候回憶歷史，展望將來(lái)。而且借此契機(jī)提升企業(yè)知名度，大力打造企業(yè)和品牌形象，可謂師出有名，機(jī)遇難得;借助活動(dòng)平臺(tái)，宣傳____經(jīng)理榮獲“中國(guó)mba英雄”，塑造公司管理層的統(tǒng)帥風(fēng)范和領(lǐng)導(dǎo)魅力;促進(jìn)公司和俱樂(lè)部目的會(huì)員的感情交流，為即將成立的俱樂(lè)部奠定基石，對(duì)俱樂(lè)部的傳播和推廣闊有裨益;為x現(xiàn)代城網(wǎng)羅人氣和客戶資，以便順利翻開(kāi)市場(chǎng);高爾夫是安康時(shí)尚的體育運(yùn)動(dòng)，歷來(lái)為高端人士所推崇，舉辦高爾夫球比賽可以充分彰顯x公司和x城的非凡品位。主標(biāo)語(yǔ)：網(wǎng)聚現(xiàn)代商務(wù)英雄——采用的標(biāo)語(yǔ)與x現(xiàn)代城推廣主題語(yǔ)互相照應(yīng)，突現(xiàn)與會(huì)者在現(xiàn)代商界的尊貴地位，同時(shí)說(shuō)明這是一次精英的會(huì)聚。參考標(biāo)語(yǔ)：1、商務(wù)英雄聚精之2、重塑現(xiàn)代商務(wù)文明20xx年7月25日(有待最后確定);地點(diǎn)：x高爾夫球場(chǎng)，x賓館(新聞發(fā)布會(huì)及聯(lián)誼會(huì)地點(diǎn))本次活動(dòng)的主要對(duì)象是在x商界出類拔萃的高層人物和具備消費(fèi)才能及購(gòu)置才能的客戶。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用，邀請(qǐng)一定數(shù)量的新聞?dòng)浾吆驮瓁公司所開(kāi)發(fā)工程的業(yè)主(如x灣、x花園、x等)。1、x商界領(lǐng)袖人物(人數(shù))2、意向大客戶(人數(shù))3、x灣業(yè)主(人數(shù))4、新聞媒介記者(人數(shù))5、x公司企業(yè)員工(人數(shù))6、代理商工作人員(人數(shù))總計(jì)：假設(shè)干人活動(dòng)安排大致分為三個(gè)局部，即上午舉行新聞發(fā)布會(huì)，下午高爾夫比賽，晚上舉行宴會(huì)。形式多樣。內(nèi)容豐富。1、出于進(jìn)步權(quán)威性、擴(kuò)大影響力的考慮，建議本次活動(dòng)中的高爾夫球