城市綜合體案例

客戶目標(biāo)和問(wèn)題界定核心問(wèn)題項(xiàng)目解讀市場(chǎng)研究客戶分析案例借鑒項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目物業(yè)建議策略論證問(wèn)題界定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景戰(zhàn)略制定案例借鑒：

選取大規(guī)模社區(qū)多個(gè)集中式商業(yè)案例，對(duì)其商業(yè)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)節(jié)奏和經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行分析，作為本案商業(yè)規(guī)劃借鑒；

選取次級(jí)商圈購(gòu)物中心經(jīng)典案例，主要對(duì)購(gòu)物中心與公寓、酒店、寫(xiě)字樓、主題商街結(jié)合進(jìn)行分析，作為本案購(gòu)物中心、酒店公寓、寫(xiě)字樓、主題商街規(guī)劃借鑒；

選擇虛擬產(chǎn)權(quán)銷售案例，作為集中式商業(yè)租售模式借鑒；

選取二三四線城市，省外省內(nèi)同城內(nèi)不同案例模本，參考性更科學(xué)更客觀。城市級(jí)別城市名稱樓盤(pán)名稱借鑒意義三線城市佛山三水廣場(chǎng)多個(gè)集中式商業(yè)案例借鑒四線城市滕州問(wèn)天科技廣場(chǎng)多個(gè)集中式商業(yè)案例借鑒二線城市

濟(jì)南海蔚廣場(chǎng)購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓住宅規(guī)劃借鑒和諧廣場(chǎng)購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓住宅規(guī)劃借鑒歐亞大觀購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓住宅規(guī)劃借鑒二線城市青島萬(wàn)達(dá)39克拉購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓住宅規(guī)劃借鑒三線城市棗莊舜天國(guó)際大廈百貨商場(chǎng)虛擬產(chǎn)權(quán)銷售四線城市壽光、滕州凱德華SOHO、尚客優(yōu)酒店酒店虛擬產(chǎn)權(quán)銷售三水廣場(chǎng)選址的三大因素：

地區(qū)商業(yè)條件逐漸成熟，消費(fèi)需求強(qiáng)烈，大型商業(yè)缺乏。三水西南鎮(zhèn)傳統(tǒng)上就是佛山西部區(qū)域重要的商品集散地，下轄的各鎮(zhèn)及南海的獅山、小塘等鎮(zhèn)及肇慶的四會(huì)等周邊區(qū)域的市民都有到西南來(lái)消費(fèi)的習(xí)慣。2003年，城區(qū)常住人口約40萬(wàn)，容納一個(gè)規(guī)模為6-8萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心的條件已經(jīng)成，且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，外來(lái)勞動(dòng)人口將不斷增加。三水的大型集中商業(yè)幾乎是空白。超過(guò)300平方米營(yíng)業(yè)面積的零售網(wǎng)點(diǎn)只有19家。超過(guò)1500平方米的只有7家，而最大的綜合型商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積也不超過(guò)6000平方米，很難滿足購(gòu)買力不斷提高的市民的消費(fèi)要求。規(guī)劃期限戶籍人口（萬(wàn)人）暫住人口（萬(wàn)人）常住人口（萬(wàn)人）2010年45-5015-2060-702020年55-6020-2575-85三水廣場(chǎng)1、佛山案例新老區(qū)結(jié)合部?jī)?yōu)勢(shì)挖掘：交通可達(dá)性高，既為新區(qū)提供商業(yè)配套服務(wù)，又是老區(qū)商業(yè)升級(jí)的重要載體新老城區(qū)交匯處，城市主干道旁，路網(wǎng)密集，交通可達(dá)性高；緊臨17萬(wàn)平米西南公園，能夠有效吸納公園內(nèi)休憩游玩人群的消費(fèi)需求；項(xiàng)目周邊是規(guī)劃中的中高端住宅用地，區(qū)域消費(fèi)潛力隨著人口導(dǎo)入不斷增強(qiáng)西南公園住宅區(qū)住宅區(qū)德興路三達(dá)路同福路張邊路新區(qū)老城區(qū)三水廣場(chǎng)三水廣場(chǎng)主次要商圈分析圖三水廣場(chǎng)路網(wǎng)圖項(xiàng)目具有體量?jī)?yōu)勢(shì)與區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，所在區(qū)域?qū)l(fā)展成為三水的新商圈，輻射整個(gè)三水及清遠(yuǎn)四會(huì)一帶。項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)：

根據(jù)區(qū)域發(fā)展步伐及周邊消費(fèi)者狀況設(shè)定合理的開(kāi)發(fā)模式，保證商業(yè)成活。一期（4萬(wàn)㎡）二期（8萬(wàn)㎡）集中商業(yè)（4萬(wàn)㎡）裙樓塔樓集中商業(yè)（約4萬(wàn)㎡）公寓（約1.6萬(wàn)㎡）地下車庫(kù)（約1.2萬(wàn)㎡）寫(xiě)字樓（約1萬(wàn)㎡）經(jīng)濟(jì)酒店（約5000㎡）總建約4萬(wàn)㎡總建約8萬(wàn)㎡共約12萬(wàn)㎡三水廣場(chǎng)概念規(guī)劃圖西南公園二期一期東廣場(chǎng)北廣場(chǎng)南廣場(chǎng)實(shí)用率：約61%容積率：1.24建筑密度：36%一期僅有一個(gè)集中商業(yè)體，未設(shè)地下停車場(chǎng)，卻通過(guò)超大型戶外廣場(chǎng)設(shè)計(jì)解決停車問(wèn)題，同時(shí)提升商業(yè)形象共1.9萬(wàn)平米超大型戶外廣場(chǎng)，能夠作為商家路演，宣傳用地，提升整體商業(yè)形象。項(xiàng)目1期不設(shè)地下停車場(chǎng)，廣場(chǎng)可提供600個(gè)地面停車位，基本滿足1期車位需求一期二期南廣場(chǎng)7000M2張邊路東廣場(chǎng)7000M2北廣場(chǎng)12000M2三達(dá)路西南公園同福路東廣場(chǎng)北廣場(chǎng)南廣場(chǎng)項(xiàng)目二期規(guī)模升級(jí)，塔樓和裙樓兼有，物業(yè)類型豐富，并設(shè)地下停車場(chǎng)，總體量約8萬(wàn)㎡。經(jīng)濟(jì)酒店入口商務(wù)公寓入口北塔樓東側(cè)面北塔樓北側(cè)面豪華公寓入口寫(xiě)字樓入口南塔樓購(gòu)物中心二期外立面裙樓南塔樓北塔樓購(gòu)物中心二期寫(xiě)字樓（5-11層）經(jīng)濟(jì)酒店（11-13層）地下車庫(kù)豪華公寓（12-17層）商務(wù)公寓（5-10層）項(xiàng)目二期物業(yè)排布三水廣場(chǎng)功能定位隨區(qū)域發(fā)展而不斷升級(jí)，從區(qū)域型購(gòu)物中心向商業(yè)綜合體轉(zhuǎn)變。

8商業(yè)業(yè)態(tài)不斷調(diào)整區(qū)域發(fā)展起步階段：駐場(chǎng)品牌以中低檔為主，滿足本地人消費(fèi)升級(jí)的購(gòu)物中心區(qū)域快速發(fā)展階段：區(qū)域型中高檔休閑娛樂(lè)型購(gòu)物中心區(qū)域發(fā)展成熟階段：輻射周邊城市的，集購(gòu)物，餐飲，休閑娛樂(lè)，商務(wù)辦公，住宿于一體的大型綜合體。超市（卜蜂蓮花）和功能店（肯德基，麥當(dāng)勞）和本土小型百貨帶動(dòng)散鋪引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)百貨（新大新），增加餐飲、娛樂(lè)、休閑配比業(yè)種業(yè)態(tài)重新調(diào)整、升級(jí)，引進(jìn)了國(guó)美等連鎖專業(yè)店，以及國(guó)際著名運(yùn)動(dòng)品牌（Nike等），并出現(xiàn)了書(shū)店、KTV、游藝城等文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)商業(yè)定位不斷升級(jí)2005年2007年2010年啟示：同樣處于新老區(qū)承接地帶，同樣具有形成集中式商業(yè)的成熟條件，三水廣場(chǎng)的成功對(duì)于本案集中式商業(yè)規(guī)劃和周期運(yùn)作具有較好的借鑒意義。滕州問(wèn)天科技廣場(chǎng)位于竟和中路與大同路交界處，在火車站南側(cè)，恒豐大廈對(duì)過(guò)，為滕州城市中心、商業(yè)中心、交通中心之首。問(wèn)天科技廣場(chǎng)總投資達(dá)23萬(wàn)億元，總建筑面積99萬(wàn)平米，涵蓋高層住宅、躍層式服飾公寓、百貨商場(chǎng)超市、酒店、寫(xiě)字樓等物業(yè)，是滕州地標(biāo)性建筑。目前一期工程已全部投入使用，二期工程于2010年5月上房，三期工程已于2009年開(kāi)工建設(shè)，總監(jiān)胡面積60萬(wàn)平方米。問(wèn)題科技廣場(chǎng)商業(yè)主要由貴和購(gòu)物中心和家家悅主力店，肯德基、兩岸咖啡、宏圖三胞、唐會(huì)等品牌店進(jìn)駐，商業(yè)氛圍濃厚，成為火車站核心商圈的重要組成部分。2、滕州案例問(wèn)天科技廣場(chǎng)作為滕州本土核心商圈的問(wèn)天科技廣場(chǎng)，其商業(yè)規(guī)劃和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)值得本案借鑒。一期開(kāi)發(fā)商業(yè)，引入本土品牌貴和購(gòu)物中心和威海家家悅超市，并引入餐飲、休閑娛樂(lè)等眾多品牌商家和金融銀行等配套，以成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)熟化項(xiàng)目，帶動(dòng)二三期增值溢價(jià)。平臺(tái)內(nèi)社區(qū)商業(yè)住宅公寓集中式商業(yè)公寓入口入口電梯住宅電梯入口住宅和商業(yè)外貌此處為集中商業(yè)頂部住宅平臺(tái)綠化集中式商業(yè)與公寓住宅交通動(dòng)線分離，盡量減少交叉動(dòng)線、交通核，為集中式商業(yè)準(zhǔn)備了良好的物業(yè)條件。啟示：商業(yè)先行，主力品牌商家?guī)?dòng)，可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體增值溢價(jià)；尤其要重視商業(yè)物業(yè)規(guī)劃。位于濟(jì)南次商圈，集百貨商場(chǎng)、超市、住宅、寫(xiě)字樓、公寓、室內(nèi)淘寶街、精品街等于一體的購(gòu)物休閑娛樂(lè)中心。3、濟(jì)南案例海蔚廣場(chǎng)海蔚廣場(chǎng)，位于歷城區(qū)花園路101號(hào)，由山東海蔚置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，占地面積72畝，規(guī)劃建筑面積約17萬(wàn)平方米，是一項(xiàng)集寫(xiě)字樓、百貨店、高層住宅、商鋪為一體的大型綜合性商貿(mào)居住組團(tuán)。

項(xiàng)目位于濟(jì)南市歷城區(qū)洪樓廣場(chǎng)西側(cè)，緊靠花園路，西接洪樓西路，東臨二環(huán)東路，地理位置極其優(yōu)越，十余條公交線路直達(dá)，交通極其便利，配套設(shè)施完備且商業(yè)氛圍濃厚。周邊與洪樓教堂、山東大學(xué)新、老校區(qū)、大潤(rùn)發(fā)超市、國(guó)美電器等場(chǎng)所為鄰，既富有濃郁的文化氛圍，又獨(dú)享現(xiàn)代都市的商業(yè)繁華和生活時(shí)尚。海蔚廣場(chǎng)室內(nèi)商業(yè)步行街及百貨店部分，由南北兩部分組成，南側(cè)三層，約1.3萬(wàn)平米，北側(cè)兩層，約4.5萬(wàn)平米，是集大型商場(chǎng)、高檔專賣店、休閑娛樂(lè)中心、中西餐飲、金融、通訊等為一體的多功能、高品位商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，適合國(guó)際、國(guó)內(nèi)各大百貨、零售企業(yè)巨頭及個(gè)體私營(yíng)業(yè)主入駐。辦公樓共26層，建筑面積約2.7萬(wàn)平方米。在功能布置上，既可作為純寫(xiě)字辦公樓，也可調(diào)整為酒店式公寓。集中式商業(yè)分為銀座主力店、天天淘寶街；南區(qū)地下一層到三層為銀座商城；北區(qū)地下一層為新世紀(jì)影院和電玩娛樂(lè)城、地上一層為淘寶街、地上二層銀座超市，地上三層為銀座家電和兒童區(qū)；住宅與商業(yè)動(dòng)線分離，南北區(qū)通過(guò)連廊相接；淘寶街共有4個(gè)主入口；沿街精品街、室內(nèi)淘寶街街；空中花園；海蔚廣場(chǎng)目前已經(jīng)成為濟(jì)南洪樓商圈核心，商戶云集消費(fèi)旺盛，帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，對(duì)次商圈形成的引導(dǎo)和承接作用及規(guī)劃布局值得本案借鑒。位于濟(jì)南西部商圈，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化等業(yè)態(tài)為一體，滿足一站式消費(fèi)需求的城市綜合體。4、濟(jì)南案例銀座和諧廣場(chǎng)和諧廣場(chǎng)，坐落在經(jīng)七路、經(jīng)十路、緯十二路3條城市主干道的交匯，近二十條公交線路；和諧廣場(chǎng)是由銀座置業(yè)（中國(guó)）有限公司投入40億元巨資傾力打造銀座中心，已經(jīng)成為濟(jì)南西部的城市地標(biāo)性建筑群?？偨ㄖ娣e55萬(wàn)平方米的“城中之城”，是一座與全球時(shí)尚同步的體驗(yàn)式綜合體項(xiàng)目，一個(gè)集商業(yè)、購(gòu)物、辦公、居住、酒店于一體的全球頂級(jí)一站式城市綜合體項(xiàng)目。和諧廣場(chǎng)擁有2500個(gè)泊車空間的大型停車場(chǎng)及完善的配套設(shè)施。舒適優(yōu)雅的消費(fèi)空間，從地下一層到地上七層，囊括銀座百貨超市、國(guó)際精品店、時(shí)尚百貨、大型超市及眾多美食場(chǎng)所，擁有冠軍真冰溜冰場(chǎng)、銀座魯信巨幕電影院、美容SPA等全方位的休閑娛樂(lè)服務(wù)品牌，最大化滿足家庭“一站式”的消費(fèi)需求。項(xiàng)目面積14萬(wàn)，商業(yè)面積8萬(wàn)，地上7層，地下三層，物業(yè)涵蓋購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓、星級(jí)酒店。以品牌餐飲娛樂(lè)休閑店，吸聚周邊客群；星期八小鎮(zhèn)兒童成長(zhǎng)體驗(yàn)成為特色之一；部分LOFT公寓可居住也可辦公。上下兩層，復(fù)式，實(shí)用面積120多平，南北通透，挑高客廳4.95米。和諧廣場(chǎng)依托魯商集團(tuán)強(qiáng)大的資金實(shí)力和銀座品牌，成功奠定西部商圈核心占位，其整體規(guī)劃設(shè)計(jì)布局值得借鑒，但購(gòu)物中心設(shè)計(jì)弊端需要吸取教訓(xùn)。位于濟(jì)南西部商圈，集購(gòu)物中心、公寓、寫(xiě)字樓、住宅為一體的城市綜合體。5、濟(jì)南案例歐亞大觀項(xiàng)目位于陽(yáng)光新路與臥龍路交叉口西北角，建設(shè)用地43.1畝，規(guī)劃總建設(shè)面積26萬(wàn)平方米，建設(shè)高度為100米，車位數(shù)2500個(gè)，項(xiàng)目建筑密度55%，地上容積率6.5，地下容積率1.77;歐亞大觀由長(zhǎng)春歐亞集團(tuán)和大觀園集團(tuán)共同打造；建成后地下一層至地上六層共11萬(wàn)平米用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，另有11萬(wàn)平米酒店式公寓進(jìn)行出售。剩余部分為出租的寫(xiě)字樓、電影院以及其他配套面積。歐亞大觀計(jì)劃通過(guò)出售酒店式公寓來(lái)收回全部投資，剩余部分將以聯(lián)營(yíng)和租賃模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額12億元，凈利潤(rùn)有望達(dá)到6000萬(wàn)元。公寓規(guī)劃部分為L(zhǎng)OFT公寓和三錯(cuò)層公寓。6、青島案例萬(wàn)達(dá)39克拉由購(gòu)物中心、超五星酒店、高檔寫(xiě)字樓、公寓及住宅等組成，集購(gòu)物、休閑、餐飲、文化、娛樂(lè)等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈青島萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)坐落于青島市北區(qū)，西起山東路、東至福州路、南起延吉路、北至遼源路。30余條城市公交干線、立交橋、地鐵等形成密集交叉的立體交通網(wǎng)，5分鐘驅(qū)車即可到達(dá)東部及海邊風(fēng)景區(qū)。萬(wàn)達(dá)·39克拉可銷售物業(yè)構(gòu)成非常豐富，包含3棟30－31層高層住宅和2棟42－43層高層公寓，公寓精裝修交付，住宅毛坯交付。該區(qū)域目前已形成一個(gè)集行政辦公、餐飲、商貿(mào)、商住及文化娛樂(lè)為一體的國(guó)際商務(wù)中心區(qū)，輻射青島市乃至山東半島經(jīng)濟(jì)圈。萬(wàn)達(dá)·39克拉坐落于青島市中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域，南側(cè)緊鄰延吉路、北依規(guī)劃路、東靠連云港路、西接徐州路，總占地面積4.4萬(wàn)平方米，總建筑面積近40萬(wàn)平方米（其中地上建筑約31萬(wàn)平方米、地下建筑約8萬(wàn)平方米），是一座集合了大型shoppingmall、五星級(jí)酒店、高品質(zhì)住宅、國(guó)際服務(wù)式公寓、室內(nèi)步行街等眾多現(xiàn)代商業(yè)和居住建筑形態(tài)于一體的超大型、國(guó)際級(jí)城市綜合體，是萬(wàn)達(dá)第三代商業(yè)地產(chǎn)的最新代表作品。

7、棗莊案例舜天國(guó)際大廈百貨商場(chǎng)虛擬產(chǎn)權(quán)銷售，可以作為本案集中式商業(yè)銷售借鑒。位于棗莊市高新區(qū)，距離高鐵站約5分鐘車程；由沿街集中式商業(yè)和住宅物業(yè)組成；集中式商業(yè)由地下一層6000平米超市、地上三層18000平米百貨商場(chǎng)組成；開(kāi)發(fā)商自持超市與百貨商場(chǎng)，目前超市已營(yíng)業(yè)，百貨商場(chǎng)招商中，預(yù)計(jì)元旦開(kāi)業(yè)；百貨商場(chǎng)一二層采用虛擬產(chǎn)權(quán)銷售模式，客戶購(gòu)買商鋪可享受10年回報(bào)，1-5年每年6%回報(bào)，6-10年每年8%回報(bào)，10年后進(jìn)行業(yè)主協(xié)商，如繼續(xù)租賃，則按照商鋪評(píng)估價(jià)格的8%回報(bào)，或可按照購(gòu)買價(jià)進(jìn)行115%回購(gòu)，目前銷售價(jià)格在7000-15000元/平方米；8、壽光案例凱德華SOHO酒店虛擬產(chǎn)權(quán)銷售，可以作為本案集中式商業(yè)銷售借鑒。

濰坊凱德華SOHO項(xiàng)目由山東凱聲實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)，位于壽光市中心繁華地段，龍泉街與渤海路交界處。建筑面積2.19萬(wàn)平方米，為33層商務(wù)綜合體，由商業(yè)，酒店、酒店式公寓、辦公等組成。

1-10層為開(kāi)發(fā)商自持運(yùn)營(yíng)酒店，其他為公寓銷售。產(chǎn)權(quán)式酒店為5年回報(bào)，每年回