金融理財(cái)師-金融理財(cái)基礎(chǔ)（一）-第一篇金融理財(cái)原理-居住規(guī)劃

金融理財(cái)師-金融理財(cái)基礎(chǔ)（一）-第一篇金融理財(cái)原理-居住規(guī)劃[單選題]1.居住規(guī)劃主要包括()。Ⅰ.租房Ⅱ.購(gòu)房Ⅲ.換房Ⅳ.房貸規(guī)劃Ⅴ.房產(chǎn)投資A.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、ⅤB.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ、ⅤC.Ⅰ、Ⅲ、（江南博哥）Ⅳ、ⅤD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ正確答案：C[單選題]2.關(guān)于購(gòu)房與租房的決策因素，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。A.同一標(biāo)的物可租可售時(shí)，不同的人可能會(huì)在租購(gòu)之間做出不同的選擇，一般使用年成本法與凈現(xiàn)值法來(lái)做出購(gòu)房與租房的抉擇B.在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，根據(jù)租房及購(gòu)房的現(xiàn)金流量，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算C.租房與購(gòu)房何者劃算，牽涉到擁有自宅的心理效用與對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，購(gòu)房者可期待房產(chǎn)增值利益，而租房者只能期待房東不要每年調(diào)高房租D.以自住而言，購(gòu)房者的使用成本是首付款利息成本、房屋貸款利息與住房維護(hù)成本，而租房者的使用成本是房租與房租押金的利息成本正確答案：B參考解析：B項(xiàng)中，在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，應(yīng)將租房及購(gòu)房的現(xiàn)金流量折現(xiàn)為現(xiàn)值后，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算。[單選題]3.凈現(xiàn)值法和內(nèi)部報(bào)酬率法都是有用的分析工具，在進(jìn)行簡(jiǎn)單財(cái)務(wù)模型分析時(shí)，下列選項(xiàng)中可用做凈現(xiàn)值法的折現(xiàn)率的是()。A.借貸的利率及風(fēng)險(xiǎn)貼水之和B.借貸的利率或自有資金的機(jī)會(huì)成本利率C.自有資金的機(jī)會(huì)成本利率及風(fēng)險(xiǎn)貼水之和D.自有資金的機(jī)會(huì)成本利率、借貸的利率及風(fēng)險(xiǎn)貼水之和正確答案：B[單選題]4.下列有關(guān)租房的缺點(diǎn)的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是()。A.有非自愿搬離的風(fēng)險(xiǎn)B.無(wú)法按照自己的期望裝修房屋C.無(wú)法運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿追求房?jī)r(jià)差價(jià)利益D.強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄累積實(shí)質(zhì)財(cái)富正確答案：D參考解析：D項(xiàng)強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄累積實(shí)質(zhì)財(cái)富屬于購(gòu)房的優(yōu)點(diǎn)之一。[單選題]5.李龍目前面臨購(gòu)房還是租房的選擇：①租房，房租每年48000元，押金4000元；②購(gòu)房，總價(jià)100萬(wàn)元，自備首付款20萬(wàn)元，可申請(qǐng)80萬(wàn)元貸款，20年期，房貸利率為7%。按年等額本息方式還款，假定房屋維護(hù)成本為6000元/年，押金與首付款機(jī)會(huì)成本率均為4%（房屋的維護(hù)成本及貸款還款均期末支付）。如果未來(lái)房?jī)r(jià)不變，根據(jù)年成本法，那么李龍應(yīng)該做出的選擇及理由為()。A.購(gòu)房，因?yàn)橘?gòu)房的年成本比租房的年成本低21840元B.購(gòu)房，因?yàn)橘?gòu)房的年成本比租房的年成本低8800元C.租房，因?yàn)樽夥康哪瓿杀颈荣?gòu)房的年成本低21840元D.租房，因?yàn)樽夥康哪瓿杀颈荣?gòu)房的年成本低8800元正確答案：C參考解析：租房的年成本=48000+4000×4%=48160（元）；購(gòu)房的年成本=200000×4%+800000×7%+6000=70000（元）；因此，其將會(huì)選擇租房，年成本可降低21840元（70000-48160）。[單選題]6.張林林目前面臨購(gòu)房還是租房的選擇：①租房，房租每年60000元，押金5000元；②購(gòu)房，總價(jià)100萬(wàn)元，自備首付款30萬(wàn)元，可申請(qǐng)70萬(wàn)元貸款，20年期，房貸利率為7%。按年等額本息方式還款，假定房屋維護(hù)成本為8000元/年，押金與首付款機(jī)會(huì)成本率均為4%（房屋的維護(hù)成本及貸款還款均期末支付）。如果張林林打算居住5年，5年后房?jī)r(jià)將漲至120萬(wàn)元。根據(jù)凈現(xiàn)值法，假定貼規(guī)率為4%，那么張林林應(yīng)該做出的選擇及理由為()。A.購(gòu)房，因?yàn)橘?gòu)房的凈現(xiàn)值比租房的凈現(xiàn)值高54385元B.購(gòu)房，因?yàn)橘?gòu)房的凈現(xiàn)值比租房的凈現(xiàn)值低140587元C.租房，因?yàn)樽夥康膬衄F(xiàn)值比購(gòu)房的凈現(xiàn)值低54385元D.租房，因?yàn)樽夥康膬衄F(xiàn)值比購(gòu)房的凈現(xiàn)值低140587元正確答案：B參考解析：租房?jī)衄F(xiàn)值：CF0=-6.5，CFJ=-6，NJ=4，CFJ=0.5，i=4，fNPV=-27.8684；購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)值：CF0=-30，CFJ=-7.4075，NJ=4，CFJ=-7.4075+120-60.1806=52.4119，i=4，fNPV=-13.8097；因此，其將會(huì)選擇購(gòu)房，凈現(xiàn)值可降低14.0587萬(wàn)元（-13.8097+27.8684）。[單選題]7.租屋年租金2萬(wàn)元，購(gòu)房要花40萬(wàn)元，另外每年維修與稅捐0.5萬(wàn)元，已居住5年，折現(xiàn)率以5%計(jì)算，5年后房?jī)r(jià)要以()萬(wàn)元出售，購(gòu)房才比出租屋劃算。A.36.8B.42.8C.44.3D.48.9正確答案：B參考解析：因?yàn)樽馕菖c購(gòu)房的年現(xiàn)金流量差距1.5萬(wàn)元（2-0.5），為購(gòu)房可節(jié)省的年支出，因此以目前房?jī)r(jià)為付出現(xiàn)值，可節(jié)省年支出為收回年金，可得出應(yīng)收回的終值為：FV（5%，5，2-0.5，-40）=42.763（萬(wàn)元），即購(gòu)房五年后租購(gòu)現(xiàn)值相等的房?jī)r(jià)約為42.8萬(wàn)元。[單選題]8.以5年為期，采用凈現(xiàn)值法計(jì)算，下列哪種情況下購(gòu)房較租屋劃算？()（折現(xiàn)率均用3%計(jì)，假設(shè)房租與房?jī)r(jià)5年內(nèi)均不變，不考慮稅賦與房貸因素及房屋持有成本）A.年房租10萬(wàn)元，購(gòu)房房?jī)r(jià)500萬(wàn)元B.年房租10萬(wàn)元，購(gòu)房房?jī)r(jià)400萬(wàn)元C.年房租10萬(wàn)元，購(gòu)房房?jī)r(jià)300萬(wàn)元D.年房租15萬(wàn)元，購(gòu)房房?jī)r(jià)600萬(wàn)元正確答案：C參考解析：分別算出四項(xiàng)購(gòu)房與租屋的凈現(xiàn)值，再比較凈現(xiàn)值的高低即可。A項(xiàng)，租屋凈現(xiàn)值：3i%，5N，-100000PMT，COMPPV=-457971；購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)值5000000FV，COMPPV=-4313044，-5000000-（-4313044）=-686956＜-457971，租屋劃算；B項(xiàng)，購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)值：4000000FV，COMPPV=-3450435，-4000000-（-3450435）=-549565＜-457971，租屋劃算；C項(xiàng)，購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)值：3000000FV，COMPPV=2587826，-3000000-（-2587826）=-412174＞-457971，購(gòu)房劃算；D項(xiàng)，租屋凈現(xiàn)值：3i，5N，-150000PMT，COMPPV=-686956；購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)值：6000000FV，COMPPV=-5175653，-6000000-（-5175653）=-824347＜-686956，租屋劃算。綜上分析，只有C項(xiàng)符合題意。[單選題]9.以年成本法做購(gòu)房或租房抉擇，購(gòu)房者的使用成本不包括()。A.首付款利息成本B.房屋貸款利息成本C.住房維護(hù)成本D.房租與房租押金的利息成本正確答案：D參考解析：D項(xiàng)房租與房租押金的利息成本是租房者的使用成本。[單選題]10.下面不屬于適宜租房的人群的是()。A.剛剛踏入社會(huì)的年輕人B.工作地點(diǎn)與生活范圍不固定者C.儲(chǔ)蓄不多的家庭D.不急需買房但能辯清房?jī)r(jià)走勢(shì)者正確答案：D參考解析：適宜租房的人群包括：①剛剛踏入社會(huì)的年輕人；②工作地點(diǎn)與生活范圍不固定者；③儲(chǔ)蓄不多的家庭；④不急需買房且辨不清房?jī)r(jià)走勢(shì)者。[單選題]11.假設(shè)利率均為5%，年限均為20年，貸款成數(shù)均為七成，則下列貸款保障比率最高的是()。A.購(gòu)房50萬(wàn)元，月租金收入2000元B.購(gòu)房60萬(wàn)元，月租金收入2500元C.購(gòu)房70萬(wàn)元，月租金收入3000元D.購(gòu)房80萬(wàn)元，月租金收入3500元正確答案：D參考解析：根據(jù)貸款保障比率=月租金收入/月本利攤還額，可得：A項(xiàng)：貸款=50×0.7=35（萬(wàn)元），5/12i，240n，35PV，0FV，PMT=-0.231，0.2/0.231=0.866；B項(xiàng)：貸款=60×0.7=42（萬(wàn)元），5/12i，240n，42PV，0FV，PMT=-0.277，0.25/0.277=0.903；C項(xiàng)：貸款=70×0.7=49（萬(wàn)元），5/12i，240n，49PV，0FV，PMT=-0.323，0.3/0.323=0.928；D項(xiàng)：貸款=80×0.7=56（萬(wàn)元），5/12i，240n，56PV，0FV，PMT=-0.37，0.35/0.37=0.945。因此，D項(xiàng)的貸款保障比率最高。[單選題]12.張先生投資100萬(wàn)元購(gòu)房出租，首付款30萬(wàn)元，貸款70萬(wàn)元，房貸利率為6%，20年本利平均攤還。與房客的租約3年，月租金6000元，月底收租金來(lái)繳房貸本息，收滿3年房租后將該店面以120萬(wàn)元賣給房客，剩余房貸由房客承接。以內(nèi)部報(bào)酬率法計(jì)算，張先生房產(chǎn)投資的年投資報(bào)酬率為()。A.25.88%B.24.67%C.23.93%D.23.35%正確答案：C參考解析：①每月本利攤還額：0.5i，240n，700000PV，0FV，PMT=-5015，可得，每月凈收入=6000-5015=985（元）；②3年后房貸額：0.5i，204n，-5015PMT，0FV，PV=640403，可得，3年后售屋回收額=1200000-640403=559597（元）；③3年后最后一個(gè)月現(xiàn)金流量=559597+985=560582（元）；④CF0=-300000，C01=985，N1=35，C02=560582，N2=1，IRR=1.994，即月報(bào)酬率為1.994%，因此，年報(bào)酬率=1.994%×12=23.93%。[單選題]13.陳先生有房可租可購(gòu)，以5年為期計(jì)算，租房租金每年3萬(wàn)元，購(gòu)房房?jī)r(jià)80萬(wàn)元?？赊k理60萬(wàn)元，利率4%的房貸，5年平均攤還。假設(shè)折現(xiàn)率4%，以凈現(xiàn)值法計(jì)算，則5年后售房時(shí)，房?jī)r(jià)應(yīng)達(dá)到()萬(wàn)元以上，購(gòu)房才比租房劃算。A.85.0B.83.5C.81.09D.80.05正確答案：C參考解析：①租房?jī)衄F(xiàn)值：4i，5n，-3PMT，0FV，PV=13.355；②與租房相等的購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)值：20-13.355=6.645（萬(wàn)元）；③年平均攤還額：4i，5n，60PV，0FV，PMT=-13.478；④4i，5n，-6.645PV，-13.478PMT，F(xiàn)V=81.09，即5年后售房房?jī)r(jià)應(yīng)達(dá)到81.09萬(wàn)元以上，購(gòu)房才比租房劃算。[單選題]14.對(duì)于自住的租房者而言，如果以年成本法做租房抉擇，應(yīng)注意的事項(xiàng)不包括()。A.利率B.房租押金的利息成本C.房屋折舊成本D.房租正確答案：C[單選題]15.張利年收入為10萬(wàn)元，預(yù)計(jì)收入成長(zhǎng)率為5%，目前凈資產(chǎn)為20萬(wàn)元，儲(chǔ)蓄首付款與負(fù)擔(dān)房貸的上限比例為30%，打算5年后購(gòu)房，投資報(bào)酬率為8%，貸款年限為15年，利率以6%計(jì)，則可以負(fù)擔(dān)購(gòu)房后貸款的屆時(shí)房?jī)r(jià)為()萬(wàn)元。A.86B.90C.95D.100正確答案：A參考解析：①首付款儲(chǔ)蓄部分=PMT1×{1-[（1+y）/（1+r）]n}/（r-y）×（1+r）n=30000×{1-[（1+5%）/（1+8%）]5}/（8%-5%）×（1+8%）5=193707（元）；②首付款投資部分=FV（r，n，0，A）=FV（8%，5，0，-200000）=293866；③本利攤還年供額PMT2=FV（y，n，0，PMT1）=FV（5%，5，0，-30000）=38288，貸款部分=PV（i，m，PMT2）=PV（6%，15，-38288）=371863；④可購(gòu)房總價(jià)=首付款儲(chǔ)蓄部分+首付款投資部分+貸款部分=193707+293866+371863=859436（元），即可以負(fù)擔(dān)購(gòu)房后貸款的屆時(shí)房?jī)r(jià)約為86萬(wàn)元。[單選題]16.現(xiàn)年25歲的王曉峰，計(jì)劃工作10年后購(gòu)買總價(jià)80萬(wàn)元的兩居室，再10年后換購(gòu)總價(jià)120萬(wàn)元的三居室。假設(shè)換房時(shí)，舊房按原價(jià)出售，投資報(bào)酬率為10%，房貸利率為6%，貸款20年，貸款70%，則王曉峰從25～35歲間配置在購(gòu)房上的年儲(chǔ)蓄額應(yīng)達(dá)______元，36～45歲應(yīng)提高至______元，46～65歲間應(yīng)提高至______元，才能完成一生的房涯規(guī)劃。()A.15059；15223；44642B.15223；15059；44642C.15223；17325；45620D.15059；17325；45620正確答案：A參考解析：①25～35歲間，在購(gòu)房上的年儲(chǔ)蓄=PMT（10%，10，0，240000）=-15059；②36～45歲間，購(gòu)房后年供額=PMT（6%，20，0，560000）=-15223；③46歲換購(gòu)120萬(wàn)元的新房，屆時(shí)舊房房貸還有10年才繳清，房貸余額=PV（6%，10，15223）=112043；出售舊房后需先把原房貸還清，則800000-112043=687957（元），可作新房首付款。新房貸款需求=1200000-687957=512043（元），年供額=PMT（6%，20，512043）=-44642。[單選題]17.王志偉現(xiàn)在有凈資產(chǎn)10萬(wàn)元，年收入為12萬(wàn)元，預(yù)估收入年成長(zhǎng)率4%，計(jì)劃于10年后購(gòu)房。以年收入的30%用于儲(chǔ)備自備款和負(fù)擔(dān)房貸的上限，投資報(bào)酬率為6%。如果以貸款年限20年，按年等額本息償還，貸款利率6%計(jì)算。根據(jù)目標(biāo)精算法計(jì)算，屆時(shí)王志偉可負(fù)擔(dān)購(gòu)房貸款的上限為()萬(wàn)元。A.67.21B.89.25C.134.94D.190.27正確答案：C參考解析：根據(jù)目標(biāo)精算法計(jì)算：①投資部分：-10PV，6i，10n，0PMT，F(xiàn)V=17.9085；②儲(chǔ)蓄部分：12×30%×（1+6%）10{1-[（1+4%）/（1+6%）]10}/（6%-4%）=55.9086（萬(wàn)元）；③貸款部分：12×（1+4%）10×30%=5.3289，6i，20n，-5.3289PMT，0FV，PV=61.1218；因此，王志偉可負(fù)擔(dān)購(gòu)房貸款的上限=17.9085+55.9086+61.1218=134.9389（萬(wàn)元）。[單選題]18.趙敏年收入為10萬(wàn)元，目前凈資產(chǎn)15萬(wàn)元，40%為儲(chǔ)蓄自備款與負(fù)擔(dān)房貸的上限，打算5年后購(gòu)房，投資報(bào)酬率10%，貸款年限20年，利率以6%計(jì)，屆時(shí)年收入以目前收入復(fù)利3%計(jì)算，可以負(fù)擔(dān)購(gòu)房后貸款的屆時(shí)房?jī)r(jià)為()萬(wàn)元。A.94.51B.99.25C.101.42D.103.2正確答案：D參考解析：①先求可支付的首付款，（1+10%）/（1+3%）-1=6.8%；PV（6.8%，5，-4，0.1）×1.14=24，F(xiàn)V（10%，5，0，-15）=24.16，則合計(jì)首付款=25.78+24.16=49.94（萬(wàn)元）；②再求可貸款額，F(xiàn)V（3%，5，0，-4）=4.64，本利平均攤還，則PV（6%，20，-4.64）=53.22；因此，趙敏可以負(fù)擔(dān)購(gòu)房后貸款的屆時(shí)房?jī)r(jià)=53.22+49.94=103.16（萬(wàn)元）。故屆時(shí)房?jī)r(jià)近似為103.2（萬(wàn)元）。[單選題]19.下列關(guān)于購(gòu)房成本的敘述中，錯(cuò)誤的是()。A.印花稅和契稅由買賣雙方共同負(fù)擔(dān)，一般住房減半征收B.購(gòu)房成本包括印花稅和契稅C.購(gòu)房成本包括共同維護(hù)基金和營(yíng)業(yè)稅D.先賣后買時(shí)可考慮向買方售后回租正確答案：A參考解析：A項(xiàng)契稅只由買方負(fù)擔(dān)，印花稅由買賣雙方負(fù)擔(dān)。[單選題]20.張旭東購(gòu)房居住5年后，決定換屋，舊屋20年貸款30萬(wàn)元，固定利率5%，按期本利攤還。新屋總價(jià)80萬(wàn)元，可貸70%，舊屋要賣最低()萬(wàn)元，扣除舊屋剩余房貸后，才可以充當(dāng)新屋的自備款。A.41.25B.43.69C.49.01D.52.43正確答案：C參考解析：舊屋年本利攤還=PMT（5%，20，30）=-2.41，5年后舊屋剩余房貸=PV（5%，15，-2.41）=-25.01，因此，出售舊屋應(yīng)達(dá)房?jī)r(jià)=剩余房貸+新屋應(yīng)有自備款=25.01+80×（1-70%）=49.01（萬(wàn)元）。[單選題]21.戴偉偉計(jì)劃3年后換屋，預(yù)計(jì)需1000萬(wàn)元，目前住宅值500萬(wàn)元，房貸200萬(wàn)元，尚有10年要還。假定新舊屋的房貸利率都設(shè)為4%，且此期間房?jī)r(jià)水平不變，則在不另籌款情況下，新屋尚需貸款額為()萬(wàn)元。A.632B.648C.656D.674正確答案：B參考解析：①先算目前房貸本利攤還額：4i%，10N，-2000000PV，COMPPMT=-246582；②再根據(jù)剩余年數(shù)算出換屋時(shí)的剩余貸款：4i%，7N，-246582PMT，COMPPV=-1479999；③賣舊屋凈收入=舊屋價(jià)-舊屋貸款=5000000-1479999=3520001（元）；④新屋貸款額=新屋總價(jià)-賣舊屋收入=10000000-3520001=6479999（元），即約為648萬(wàn)元。[單選題]22.王磊打算買房，他有65000元可作為房款首期，他的條件符合銀行的常規(guī)房屋貸款要求，假設(shè)銀行的常規(guī)房貸是25%，則其可以購(gòu)買的房子的最高房?jī)r(jià)可以是______元，他最多能得到______元房屋貸款。()A.260000；150000B.324500；195000C.260000；195000D.324500；150000正確答案：C參考解析：最高房?jī)r(jià)=65000/25%=260000（元）；可申請(qǐng)得到的房貸：260000-65000=195000（元）。[單選題]23.劉智強(qiáng)打算從現(xiàn)在起工作后5年購(gòu)買價(jià)值50萬(wàn)的房子，居住10年后再換一套價(jià)值100萬(wàn)的新房。假設(shè)第1次購(gòu)新房房貸比例為60%，期限10年；第2次購(gòu)房的首付款是銷售舊房后贖回的現(xiàn)金，其房貸期限為20年。假設(shè)還款的方式都是本利平均攤還，市場(chǎng)的投資報(bào)酬率為6%，房貸利率為4%，房?jī)r(jià)一直保持不變。第1次購(gòu)房前應(yīng)準(zhǔn)備年儲(chǔ)蓄______，兩次購(gòu)房期間應(yīng)準(zhǔn)備年儲(chǔ)蓄_____，第2次購(gòu)房后應(yīng)準(zhǔn)備年儲(chǔ)蓄______。()A.3.65；3.75；3.78B.3.55；3.75；3.68C.3.65；3.7；3.68D.3.55；3.7；3.68正確答案：D參考解析：第一段儲(chǔ)蓄（即為準(zhǔn)備5年后購(gòu)房的首付款所需要儲(chǔ)蓄），即第一套房子的首付款=50×（1-60%）=20（萬(wàn)元），20FV，6I/Y，5N，CPTPMT=-3.55；第二段儲(chǔ)蓄（即為第一套房子購(gòu)買以后每年需向銀行償還的金額），即第一套房子的房貸總額=50×60%=30（萬(wàn)元），30PV，4I/Y，10N，CPTPMT=-3.7；第三段儲(chǔ)蓄（即為第二套房子購(gòu)買以后每年需向銀行償還的金額），即第二套房子房貸總額=100-50=50（萬(wàn)元），50PV，4I/Y，20N，CPTPMT=-3.68。[單選題]24.剛進(jìn)不惑之年的李冬有凈資產(chǎn)30萬(wàn)元，每年的儲(chǔ)蓄額約為2萬(wàn)元。如果現(xiàn)在換房，則需將這30萬(wàn)全部用于購(gòu)買新房（假設(shè)換房只需一次性投入這30萬(wàn)即可，每年的儲(chǔ)蓄額2萬(wàn)元可全用于積累退休金）。假設(shè)退休后每年生活費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)為6萬(wàn)元（不考慮通貨膨脹的因素），另外，根據(jù)合理的假設(shè)，李冬的預(yù)計(jì)壽命為80歲，投資報(bào)酬率為5%。在換房和不換房?jī)煞N情況下，李冬的退休年齡各為()。（退休金的準(zhǔn)備期間不足的以1年計(jì)算）A.換房只能65歲退休，不換房則可54歲退休B.換房只能62歲退休，不換房則可54歲退休C.換房只能62歲退休，不換房則可53歲退休D.換房只能65歲退休，不換房則可53歲退休正確答案：B參考解析：本題采用試算法，分別帶入每個(gè)答案進(jìn)行試算。B項(xiàng)的試算過(guò)程如下：①換房時(shí)的退休金負(fù)債BGN：-6PMT，5I/Y，19N（退休后生活的年數(shù)=80-62+1），CPTPV=76.14；換房時(shí)的退休金資產(chǎn)END：-2PMT，5I/Y，22N（積累退休金的年數(shù)=62-40），CPTFV=77.01，由于退休金資產(chǎn)＞退休金負(fù)債，所以如果現(xiàn)在換房，李冬便可于22年后，即62歲時(shí)退休；②不換房時(shí)的退休金負(fù)債BGN：-6PMT，5I/Y，27N，CPTPV=92.25；不換房時(shí)的退休金資產(chǎn)END：-30PV，-2PMT，5I/Y，14N，CPTFV=98.60，由于退休金資產(chǎn)＞退休金負(fù)債，所以如果不換房，許先生就可于14年后，即54歲時(shí)提前退休。[單選題]25.楊曉磊在一國(guó)企上班，現(xiàn)在的年收入為15萬(wàn)元，其中50%可用來(lái)繳房貸，如果首付款的機(jī)會(huì)成本以房貸利率計(jì)算，房貸利率6.5%，貸款成數(shù)60%，則利用年收入概算法計(jì)算楊曉磊可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)為()萬(wàn)元。A.100B.158.6C.192.3D.200正確答案：C參考解析：可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)=[（年收入×負(fù)擔(dān)比率）/房貸利率]/貸款成數(shù)=（15×50%）/6.5%/60%=192.3（萬(wàn)元）。[單選題]26.隨著收入水平的提高，李達(dá)凱打算賣舊房買新房，舊房值100萬(wàn)元，貸款尚有60萬(wàn)元，新房值150萬(wàn)元，擬貸款80萬(wàn)元，現(xiàn)在李達(dá)凱手中有市值15萬(wàn)元的股票可拋售用于首付，則李達(dá)凱需另籌首付款()萬(wàn)元。A.10B.15C.20D.25正確答案：B參考解析：需籌首付款=新房?jī)糁?舊房?jī)糁?（新房總價(jià)-新房貸款）-（舊房總價(jià)-舊房貸款）=（150-80）-（100-60）=30（萬(wàn)元）；需另籌首付款=需籌首付款總額-股票=30-15=15（萬(wàn)元）。[單選題]27.范小姐目前資產(chǎn)10萬(wàn)元，每年可儲(chǔ)蓄2萬(wàn)元，打算5年后購(gòu)房，投資報(bào)酬率8%.貸款年限20年，利率以6%計(jì)。其購(gòu)房總價(jià)為()萬(wàn)元。A.49.3B.50.8C.52.4D.52.7正確答案：A參考解析：可以負(fù)擔(dān)購(gòu)房后貸款的屆時(shí)房?jī)r(jià)為：①首付款部分=FV（i1，n1，PMT，PV）=FV（8%，5，-2，-10）=26.4；②貸款部分=PV（i2，n2，PMT）=PV（6%，20，-2）=22.9；③可購(gòu)房總價(jià)=26.4+22.9=49.3（萬(wàn)元）。[單選題]28.劉女士計(jì)劃3年后換1000萬(wàn)元的房子，目前住宅值500萬(wàn)元，房貸200萬(wàn)元，房貸利率4%，尚有10年要還。假設(shè)在不另籌首付款下，新房房貸為_(kāi)___萬(wàn)元；若貸款20年，房貸利率仍為4%，每年要繳本息______萬(wàn)元；若每年本利攤還60萬(wàn)元，______年可還清。（假設(shè)此期間房?jī)r(jià)水準(zhǔn)不變）()。A.648；47.68；14.42B.648；48.65；15.25C.656；48.65；14.42D.656；47.68；15.25正確答案：A參考解析：①計(jì)算舊房目前每年攤還金額，設(shè)定參數(shù)：4i，10n，2000000PV，0FV，PMT=-246582，即每年要還246582元，為現(xiàn)金流出；②計(jì)算3年后舊房剩余房貸：4i，7n，-24.66PMT，0FV，PV=148，即剩余房貸148萬(wàn)元；③計(jì)算出售舊房的凈現(xiàn)金流入，可做新房首付款：3年后房?jī)r(jià)-3年后剩余房貸=500-148=352（萬(wàn)元）；④計(jì)算新房尚需貸款額：新房尚需貸款額=新房總價(jià)-出售舊房?jī)袅魅?1000-352=648（萬(wàn)元）；⑤計(jì)算新房每年本利攤還額：4i，20n，-648PV，0FV，PMT=47.68，即每年要還47.68萬(wàn)元；⑥若每年本利攤還60萬(wàn)元，計(jì)算償還年限：4i，648PV，-60PMT，0FV，n=14.42，即14.42年可以還清。[單選題]29.濟(jì)南劉小姐的房貸總額為30萬(wàn)元，房貸利率為5%。如果采取每雙周繳1000元的還款方式，可比每月繳2000元的還款方式提前()年還清貸款。A.1.85B.2.01C.2.44D.2.69正確答案：C參考解析：①每月本利平均攤還貸款：300000PV，-2000PMT，5/12=0.4167I/Y，CPTN=235.9，235.9/12=19.66（年）；②每雙周本利平均攤還貸款：300000PV，-1000PMT，5/26=0.1923I/Y，CPTN=447.7，447.7/26=17.22（年）。因此，可提前19.66-17.22=2.44（年）還清貸款。[單選題]30.劉東與張惠夫妻二人均為北京市公交集團(tuán)員工，并都參加了市住房公積金提撥計(jì)劃，個(gè)人與單位各按8%提撥。劉東月收入8000元，已提拔6年，目前住房公積金賬上有40000元。張惠月收入6000元，已提撥4年，住房公積金賬上有15000元。假設(shè)住房公積金的收益率為3.6%，住房公積金的貸款利率為5.2%，一般貸款利率為6.6%，單筆的申貸額上限為30萬(wàn)元，可貸20年。兩人打算在3年之后購(gòu)房，如果除了住房公積金以外，不考慮其他可用資源，他們的購(gòu)房能力為()萬(wàn)元。A.41B.43C.45D.47正確答案：C參考解析：①劉東每月可撥入住房公積金的金額=8000×（8%+8%）=1280（元），三年可累積購(gòu)房資金=FV（3.6%/12，12×3，-1280，-40000）=93138；②張惠每月可撥入住房公積金的金額=6000×（8%+8%）=960（元），三年可累積購(gòu)房資金=FV（3.6%/12，12×3，-960，-15000）=53146；③二人合計(jì)可累積購(gòu)房資金=93138+53146=146284（元）；④購(gòu)房后每月可用來(lái)還住房公積金貸款的提撥額=1280+960=2240（元）；⑤假若二人只用住房公積金來(lái)還房貸，可貸款額=PV（5.2%/12，12×20，-2240，0）=333803，高于單筆的申貸額上限30萬(wàn)元，故只能申貸30萬(wàn)元。因此，不考慮其他可用資源的情況下，有能力購(gòu)置的房屋金額=146284+300000=446284（元），約為45萬(wàn)元。[單選題]31.關(guān)于住房公積金的用途，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。A.支付職工購(gòu)買自住住房費(fèi)用，含房?jī)r(jià)、交易手續(xù)費(fèi)與產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)B.支付職工個(gè)人或合資建造自住住房的費(fèi)用C.支付職工因購(gòu)買、建造、修繕自住住房所需的貸款本息、保險(xiǎn)費(fèi)及公證費(fèi)D.房租超出家庭工資收入的固定比率可用住房公積金支付正確答案：B參考解析：B項(xiàng)應(yīng)該是支付職工個(gè)人或通過(guò)集體合資建造自住住房的費(fèi)用。[單選題]32.下面不適合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件的家庭是()。A.有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口者或當(dāng)?shù)卣_定的供應(yīng)對(duì)象的家庭B.無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭C.購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房以市場(chǎng)價(jià)格賣出經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭D.收入符合當(dāng)?shù)卣畡澏ǖ氖杖刖€標(biāo)準(zhǔn)的家庭正確答案：C參考解析：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，購(gòu)買人以市場(chǎng)價(jià)格賣出經(jīng)濟(jì)適用住房之后，不能再次購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。[單選題]33.關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的特性，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。A.戶型合理，年代較新，價(jià)格適中，適應(yīng)最低收入家庭的承受能力B.在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，由政府視市場(chǎng)需求確定開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模，以行政劃撥方式提供土地，通過(guò)減免稅費(fèi)和適當(dāng)控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等手段來(lái)控制建設(shè)開(kāi)發(fā)成本C.在使用階段，全面推行社會(huì)化物業(yè)管理，保持其良好的運(yùn)行狀態(tài)和居住環(huán)境D.國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)使用房建設(shè)實(shí)行金融支持，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先發(fā)放貸款正確答案：A參考解析：經(jīng)濟(jì)適用房的特性之一是適應(yīng)中低收入家庭的承受能力，故A項(xiàng)錯(cuò)誤。[單選題]34.印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。購(gòu)房的幾個(gè)環(huán)節(jié)都涉及印花稅的繳納，下列關(guān)于購(gòu)房需要繳納的印花稅說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。A.購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，按照購(gòu)銷金額3‰貼花B.根據(jù)《印花稅暫行條例》規(guī)定，個(gè)人買賣房地產(chǎn)按交易合同記載金額的千分之五的稅率對(duì)賣方征收印花稅C.個(gè)人從國(guó)家有關(guān)部門領(lǐng)取《房屋產(chǎn)權(quán)證》時(shí)，每件貼花5元D.公積金購(gòu)房需要繳納印花稅正確答案：B參考解析：B項(xiàng)應(yīng)為個(gè)人買賣房地產(chǎn)應(yīng)按交易合同記載金額的萬(wàn)分之五的稅率對(duì)買賣雙方征收印花稅。[單選題]35.關(guān)于住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房貸款，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。A.住房公積金貸款利率比商業(yè)銀行住房貸款利率低B.一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行住房貸款對(duì)單筆貸款最高額度沒(méi)有規(guī)定，而公積金貸款每筆限額各地的住房公積金管理中心均有規(guī)定C.公積金貸款對(duì)象必須是公積金系統(tǒng)公積金繳存人，商業(yè)住房貸款對(duì)象不必是公積金繳存人D.商業(yè)銀行住房貸款一般需要擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)，而住房公積金住房貸款一般需要律師費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用正確答案：D參考解析：D項(xiàng)商業(yè)銀行住房貸款一般需要律師費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用，而住房公積金住房貸款一般需要擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。[單選題]36.目前我國(guó)各商業(yè)銀行開(kāi)辦的個(gè)人住房消費(fèi)信貸主要包括個(gè)人住房公積金貸款、個(gè)人住房商業(yè)性貸款、個(gè)人住房組合貸款等。其中，個(gè)人住房商業(yè)性貸款的貸款方式有()。Ⅰ.抵押貸款Ⅱ.質(zhì)押貸款Ⅲ.保證貸款Ⅳ.抵押（質(zhì)押）貸款加保證貸款A(yù).Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅲ、Ⅳ、ⅤC.Ⅱ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ正確答案：D[單選題]37.根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》中規(guī)定，個(gè)人住房公積金貸款的說(shuō)法正確的是()。Ⅰ.是對(duì)按時(shí)繳存住房公積金的借款人而言的Ⅱ.在購(gòu)買自住住房時(shí)，以其所購(gòu)住房或其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物Ⅲ.可以由第三人為其貸款提供擔(dān)保并承擔(dān)償還本息連帶責(zé)任Ⅳ.申請(qǐng)以住房公積金為資金來(lái)源的住房貸款A(yù).Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅰ、Ⅱ、ⅣC.Ⅱ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ正確答案：D[單選題]38.住房公積金制度是以特定用途強(qiáng)迫提撥儲(chǔ)蓄，來(lái)支付部分購(gòu)房目標(biāo)的制度。住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房貸款的擔(dān)保方式不同，住房公積金貸款的擔(dān)保方式有()。Ⅰ.抵押加一般保證Ⅱ.抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)Ⅲ.質(zhì)押擔(dān)保Ⅳ.連帶責(zé)任保證A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅰ、Ⅲ、ⅣC.Ⅱ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ正確答案：D[單選題]39.根據(jù)我國(guó)《個(gè)人所得稅法》，個(gè)人轉(zhuǎn)讓其房屋等財(cái)產(chǎn)所得，應(yīng)按繳納個(gè)人所得稅的稅率為()。A.10%B.15%C.20%D.25%正確答案：C[單選題]40.為了吸引客戶，第一年給予最低房貸利率2%，從第二年到第五年給予四年期固定房貸利率3.5%，再?gòu)牡诹觊_(kāi)始采取指數(shù)型房貸。這種類型的房貸是()。A.階梯式利率房貸B.傳統(tǒng)的變動(dòng)利率房貸C.固定型房貸D.指數(shù)型房貸正確答案：A[單選題]41.個(gè)人住房公積金貸款是指銀行根據(jù)公積金管理部門的委托，以()為資金來(lái)源，按規(guī)定要求向購(gòu)買普通住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。A.定期存款B.公積金存款C.商業(yè)銀行存款D.儲(chǔ)蓄存款正確答案：B參考解析：個(gè)人住房公積金貸款是指按《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定按時(shí)繳存住房公積金的借款人，在購(gòu)買自住住房時(shí)，以其所購(gòu)住房或其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)押物，或由第三人為其貸款提供擔(dān)保并承擔(dān)償還本息連帶責(zé)任，申請(qǐng)以住房公積金為資金來(lái)源的住房貸款。[單選題]42.估算最佳的住房貸款額度的最重要支付比率指標(biāo)是()。A.房屋月供款占借款人稅前月總收入的比例B.房屋月供款占借款人年總收入的比例C.房屋貸款總額占借款人月總收入的比例D.房屋貸款總額占借款人稅前月總收入的比例正確答案：A[單選題]43.借款人借款購(gòu)買房屋辦理貸款時(shí)，需要銀行規(guī)定的證明文件，包括()。Ⅰ.貸款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明Ⅱ.身份證件（居民身份、戶口本或其他有效居留證件）原件及復(fù)印件Ⅲ.抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明和抵押物估價(jià)證明Ⅳ.符合規(guī)定的購(gòu)買住房合同意向書(shū)、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件Ⅴ.保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件及保證人的資信證明；以儲(chǔ)蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ、ⅤD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ正確答案：D[單選題]44.關(guān)于土地增值稅的優(yōu)惠政策說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。A.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用的房地產(chǎn)，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)免征或暫免征收土地增值稅B.因國(guó)家建設(shè)需要依法收回的房地產(chǎn)，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)免征或暫免征收土地增值稅C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因開(kāi)發(fā)房產(chǎn)而購(gòu)的土地，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)免征或暫免征收土地增值稅D.居民個(gè)人擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)免征或暫免征收土地增值稅正確答案：C參考解析：C項(xiàng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因開(kāi)發(fā)房產(chǎn)而購(gòu)的土地不具有此優(yōu)惠政策。[單選題]45.房地產(chǎn)估價(jià)有成本法、收益還原法和市場(chǎng)比較法。關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)成本法，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。A.成本法通常用于已開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)B.單價(jià)=（總成本+合理利潤(rùn)）/建筑物總平方米數(shù)C.新房=每平方米建筑成本，泥磚混、鋼筋水泥與鋼架結(jié)構(gòu)等不同D.開(kāi)發(fā)后土地總價(jià)=土地使用權(quán)標(biāo)購(gòu)或繳納的出讓金+開(kāi)發(fā)工程費(fèi)+管理與營(yíng)銷費(fèi)用+資金利息+其他合理費(fèi)用正確答案：A參考解析：A項(xiàng)的成本法通常用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，而不是已開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)。[單選題]46.關(guān)于房產(chǎn)投資的形態(tài)，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。A.住宅：經(jīng)濟(jì)適用房限制為自住用途，因此投資多以商品房為主，與其他房產(chǎn)類型比較，其需求量大，流動(dòng)性較高，但租金收益率通常較低B.商場(chǎng)或店面：選擇人潮聚集處的商圈，以收入還原法估價(jià)，增值潛力大，但所需的投資金額較高C.寫字樓：投資出租，房客以企業(yè)為主，租約期通常較久，但房客談判能力也較高D.舊房：合伙購(gòu)買舊房，拆掉再建成新房，賣出去后大家分成正確答案：D參考解析：D項(xiàng)為房產(chǎn)投資的合建分成方式。[單選題]47.房地產(chǎn)的估價(jià)方法不包括()。A.成本法B.收益還原法C.市場(chǎng)比較法D.凈現(xiàn)值法正確答案：D參考解析：D項(xiàng)凈現(xiàn)值法是抉擇購(gòu)房與租房的方法。[單選題]48.房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)不包括()。A.成功的象征，心理的滿足B.房產(chǎn)增值C.安全性高D.變現(xiàn)率低正確答案：D參考解析：D項(xiàng)變現(xiàn)率低是房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)。[單選題]49.王利偉將閑置不用的90萬(wàn)元資金投資于店面出租行業(yè)，月租金4000元，貸款60萬(wàn)元，假若房貸利率為5%，則資產(chǎn)總報(bào)酬率和自有資金報(bào)酬率分別為()。A.5%，5%B.6%，3%C.5%，3%D.6%，5%正確答案：B參考解析：①總資產(chǎn)報(bào)酬率=凈利潤(rùn)/平均資產(chǎn)總額=（0.4×12）/90=5%；②自有資金報(bào)酬率=（4.5-60×5%）/（90-60）=5%。[單選題]50.江大衛(wèi)貸款70萬(wàn)元，投資100萬(wàn)元買店面出租，租約3年，月租金5000元，3年以后將該店面以120萬(wàn)元賣給房客，若江大衛(wèi)的房貸利率為5%，辦理20年房貸本利平均攤還，3年后剩余房貸由房客承接，以內(nèi)部報(bào)酬率法計(jì)算，江大衛(wèi)的房地產(chǎn)年投資報(bào)酬率為()。A.17.65%B.19.33%C.22.77%D.25.64%正確答案：C參考解析：CF0=-300000+5000=-295000（元），PMT（5%/12，20×12，700000）=-4620；CF1=5000-4620=380（元），N1=35，PV（5%/12，17×12，-4620）=634045；CF2=1200000-634045-4620=561335（元），CPTIRR1.8973，1.8973×12=22.7672，即江大衛(wèi)的房地產(chǎn)年投資報(bào)酬率為22.77%。[單選題]51.張明達(dá)以50萬(wàn)元購(gòu)買一房屋出租，假設(shè)15年后該房將按價(jià)格40萬(wàn)元出售，如果要實(shí)現(xiàn)每年8%的投資報(bào)酬率，那么，該期間每年至少應(yīng)有()萬(wàn)元凈租金收入。（取最接近金額）A.3.95B.4.37C.4.50D.4.86正確答案：B參考解析：每年至少應(yīng)有的凈租金收入：PMT（8%，15，-50，40）=4.37。[單選題]52.關(guān)于市場(chǎng)比較法，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。A.估價(jià)標(biāo)的物房?jī)r(jià)=同地區(qū)同類型房屋房?jī)r(jià)×房齡調(diào)整系數(shù)×地段調(diào)整系數(shù)×議價(jià)系數(shù)B.比較現(xiàn)房與二手房，依折舊情況設(shè)房齡系數(shù)C.若以賣方開(kāi)價(jià)而非成交價(jià)做比較基準(zhǔn)，需依議價(jià)系數(shù)調(diào)整D.一般估價(jià)公司作住宅估價(jià)時(shí)多用市場(chǎng)比較法，選擇1～2個(gè)案例與估價(jià)標(biāo)的物作比較，再依上述系數(shù)調(diào)整說(shuō)明，最后定出調(diào)整后的合理價(jià)格正確答案：D參考解析：D項(xiàng)應(yīng)為一般估價(jià)公司作住宅估價(jià)時(shí)多用市場(chǎng)比較法，選擇3～4個(gè)案例與估價(jià)標(biāo)的物作比較，再依上述系數(shù)調(diào)整說(shuō)明，最后定出調(diào)整后的合理價(jià)格。[單選題]53.關(guān)于房地產(chǎn)供給的因素的分析說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要投入大量的資金，政府的鼓勵(lì)引導(dǎo)或宏觀調(diào)控措施都會(huì)影響房地產(chǎn)的供給B.建筑機(jī)械與鋼筋、水泥、玻璃等建材的供應(yīng)價(jià)格與數(shù)量；影響房屋建造成本與供給的順暢程度C.引進(jìn)房屋中介制度，提高房產(chǎn)信息透明度，同時(shí)提高二手房的供給與需求，增加房產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性D.建筑物的維修、擴(kuò)建、改建，不會(huì)增加房產(chǎn)供應(yīng)量正確答案：D參考解析：D項(xiàng)建筑物的維修、擴(kuò)建、改建，將有助于增加房產(chǎn)供應(yīng)量。[單選題]54.影響房地產(chǎn)供給量變化的因素不包括是()。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)資金的來(lái)源與數(shù)量B.建筑材料、器械的生產(chǎn)與供應(yīng)狀況C.機(jī)會(huì)成本D.生產(chǎn)部門的勞動(dòng)生產(chǎn)力正確答案：C參考解析：除ABD三項(xiàng)外，影響房地產(chǎn)供給量變化的因素還包括房地產(chǎn)交易制度、歷史成本、政策的轉(zhuǎn)變、區(qū)位的相對(duì)供給、其他因素等。[單選題]55.房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性是指()。A.房地產(chǎn)需求量變化的百分比與其價(jià)格變化的百分比之比B.房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其要素價(jià)格變化的百分比之比C.一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比與另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化的百分比之比D.在一定時(shí)期內(nèi)，一種房地產(chǎn)需求量的相對(duì)變化對(duì)于該種房地產(chǎn)自身價(jià)格的相對(duì)變化的反應(yīng)程度正確答案：A參考解析：B項(xiàng)是房地產(chǎn)供給的要素成本彈性；C項(xiàng)是房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性；D項(xiàng)是房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性。[單選題]56.在購(gòu)房、投資房地產(chǎn)或編制家庭資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，最好能對(duì)購(gòu)房目標(biāo)或自用住宅進(jìn)行合理估價(jià)，收益法是以()為理論依據(jù)的。A.均衡原理B.替代原理C.預(yù)期原理D.未來(lái)趨勢(shì)原理正確答案：C[單選題]57.成本法通常用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，采用()為好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新購(gòu)建價(jià)格正確答案：A參考解析：重建成本是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。所以對(duì)有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，采用重建成本最好。[單選題]58.特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價(jià)方法是()。A.成本法B.假設(shè)開(kāi)發(fā)法C.收益還原法D.市場(chǎng)比較法正確答案：A參考解析：特殊工業(yè)廠房足有特殊設(shè)計(jì)或是針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，很少發(fā)生交易，所以應(yīng)采用成本法估價(jià)。[單選題]59.收益還原法通常用于商用房地產(chǎn)，若一房地產(chǎn)第t年凈收益為A（1+g）t-1，年限為n，凈收益增長(zhǎng)率g與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V=()。A.A/YB.（A×n）/（1+Y）C.（A×n）/YD.A/（1+Y）正確答案：B參考解析：用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，若凈收益第一年為A，收益年限為有限年n，凈收益逐年增長(zhǎng)率與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格為：（A×n）/（1+Y）。[單選題]60.收益法常用于投資用途房地產(chǎn)估價(jià)，收益法中所指的收益是()。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年的收益B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來(lái)預(yù)期正常收益D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益正確答案：C[單選題]61.房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給實(shí)質(zhì)上是土地的供給，某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開(kāi)發(fā)和房屋建造過(guò)程，至今已有8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A.457.40B.476.98C.686.10D.715.48正確答案：C參考解析：根據(jù)已知可得：A=100×60%=60（萬(wàn)元），n=40-8=32（年），該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：。[單選題]62.在購(gòu)房、投資房地產(chǎn)或編制家庭資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，最好能對(duì)購(gòu)房目標(biāo)或自用住宅進(jìn)行合理估價(jià)。成本法估價(jià)的含義是()。A.成本等于價(jià)格B.價(jià)格各部分的累加等于價(jià)格C.收益等于價(jià)格D.重置價(jià)格等于價(jià)格正確答案：B參考解析：成本估價(jià)法，簡(jiǎn)要地說(shuō)，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。[單選題]63.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，如果建材與人工成本波動(dòng)大，應(yīng)采用的是()。A.歷史成本B.實(shí)際成本C.重置成本D.主觀成本正確答案：C參考解析：在估計(jì)建筑物的成本時(shí)，如果建材與人工成本波動(dòng)大，應(yīng)用重置成本取代歷史成本。[單選題]64.適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)方法是()。A.成本法B.收益法C.比較法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法正確答案：A參考解析：B項(xiàng)收益法適用于有收益或者潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)；C項(xiàng)比較法適用的對(duì)象，是本身具有交易性的房地產(chǎn)。[單選題]65.房屋出售價(jià)格的構(gòu)成要素有()。Ⅰ.稅金Ⅱ.建筑施工管理費(fèi)Ⅲ.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)Ⅳ.開(kāi)發(fā)成本Ⅴ.利潤(rùn)A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅰ、Ⅳ、ⅤC.Ⅱ、Ⅲ、ⅣD.Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ正確答案：B參考解析：房屋出售價(jià)格由開(kāi)發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)構(gòu)成。Ⅱ、Ⅲ兩項(xiàng)屬于開(kāi)發(fā)成本的內(nèi)容。[單選題]66.房地產(chǎn)銷售和租賃的區(qū)別在于()。Ⅰ.轉(zhuǎn)移的權(quán)能不同，銷售是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而租賃是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移Ⅱ.價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式不同Ⅲ.銷售的交換和消費(fèi)過(guò)程是分離的Ⅳ.租賃是邊消費(fèi)邊交換Ⅴ.租賃轉(zhuǎn)移的是所有權(quán)A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅰ、Ⅱ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)銷售和租賃的區(qū)別在于：①轉(zhuǎn)移的權(quán)能不同，銷售是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而租賃是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；②價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式不同；③全部?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的時(shí)間不同；④交易過(guò)程與消費(fèi)過(guò)程的關(guān)系不同，銷售的交換和消費(fèi)過(guò)程是分離的，而租賃是邊消費(fèi)邊交換。[單選題]67.張彬通過(guò)房貸購(gòu)得房產(chǎn)進(jìn)行投資，計(jì)劃投資時(shí)間為5年，預(yù)計(jì)每年可領(lǐng)取租金20萬(wàn)元，預(yù)期5年后房?jī)r(jià)漲到500萬(wàn)元，以房貸利率9%為折現(xiàn)率，復(fù)利現(xiàn)值=0.65，5年期年金現(xiàn)值=3.89，則該房?jī)r(jià)位低于()萬(wàn)元時(shí)，才值得投資。A.403B.423C.456D.478正確答案：A參考解析：合理的房地產(chǎn)價(jià)格=20×3.89+500×0.65=403（萬(wàn)元），即在張彬已知的貸款利率、收益條件及預(yù)期的屆時(shí)房?jī)r(jià)下，高于403萬(wàn)元的房?jī)r(jià)不值得投資。[單選題]68.如果投資房產(chǎn)后，將房屋用作出租，應(yīng)該考慮的因素有()。Ⅰ.折舊Ⅱ.換房客時(shí)空置成本Ⅲ.資金成本Ⅳ.出租房屋所需要承擔(dān)的稅費(fèi)A.Ⅰ、ⅡB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ正確答案：D[單選題]69.河北省石家莊市新華區(qū)現(xiàn)有住宅面積2000萬(wàn)平方米，預(yù)期5年后的人口數(shù)為200萬(wàn)人，每戶平均面積80平方米，每戶平均人數(shù)4人，則開(kāi)發(fā)需求面積()萬(wàn)平方米。A.1000B.1550C.2000D.2500正確答案：C參考解析：開(kāi)發(fā)需求面積=城鎮(zhèn)預(yù)期人口數(shù)×平均每戶面積/平均每戶人口數(shù)-現(xiàn)有住宅面積=200×80/4-2000=2000（萬(wàn)平方米）。[單選題]70.依照國(guó)際慣例，住房消費(fèi)價(jià)格的衡量標(biāo)準(zhǔn)是()。A.法定價(jià)格B.租金價(jià)格C.土地價(jià)格D.地租價(jià)格正確答案：B參考解析：住房消費(fèi)是指居民為取得住房提供的庇護(hù)、休息、娛樂(lè)和生活空間的服務(wù)而進(jìn)行的消費(fèi)，這種消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)形式可以是租房也可以是買房，依照國(guó)際慣例，住房消費(fèi)價(jià)格常常是用租金價(jià)格來(lái)衡量的。[單選題]71.房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為市場(chǎng)最受人矚目的行業(yè)之一。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響因素，下列選項(xiàng)正確的是()。Ⅰ.未來(lái)預(yù)期Ⅱ.城市化進(jìn)程的影響Ⅲ.人口總量與人口結(jié)構(gòu)Ⅳ.國(guó)民收入的增長(zhǎng)速度與分配結(jié)構(gòu)Ⅴ.政府政策的變化A.Ⅱ、Ⅳ、ⅤB.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ、ⅤD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ正確答案：D共享題干題李斌與女友于2008年初購(gòu)買了一套結(jié)婚用房，總價(jià)80萬(wàn)元，首付35萬(wàn)元，其余通過(guò)商業(yè)貸款繳清，貸款年利率6.5%，分15年繳清。[單選題]1.在還款方式上，李斌有等額本金還款法與等額本息還款法兩種選擇，兩者相比()。A.等額本金法后期還款壓力較大B.等額本息法后期還款壓力較小C.等額本金法利息支出總額較小D.等額本息法利息支出總額較小正確答案：C[單選題]2.如果李斌采用等額本息方式還款，其每月還款額約為()元。A.3360B.3584C.3798D.3920正確答案：D參考解析：PMT（0.065/12，15×12，-450000）=3919.9831，即約3920元。[單選題]3.等額本息還款方式的利息總額為()元。A.299959B.255600C.227197D.206740正確答案：B參考解析：等額本息還款方式的利息總額=3920×15×12-450000=255600（元）。[單選題]4.如果李斌采用等額本金方式還款，其第二個(gè)月還款額為()元。A.4938B.4924C.4910D.4897正確答案：B參考解析：等額本金方式下，每期本金=450000/（15×12）=2500元，第二個(gè)月利息計(jì)算：ISPMT（0.065/12，1，12×15，450000）=-2423.96。因此第二個(gè)月還款額=2500+2424=4924（元）。[單選題]5.等額本金方式的利息總額為()。A.360000B.280750C.220594D.215830正確答案：C[單選題]6.若李斌選用了等額本金方式還款。5年后李斌因工作努力受公司獎(jiǎng)勵(lì)10萬(wàn)元，他計(jì)劃用這筆錢來(lái)提前歸還部分商業(yè)貸款，提前還貸后，希望還款期限不變。假設(shè)利率等各項(xiàng)不變，則李斌接下來(lái)第一個(gè)月的還款額為()元。A.1919.68B.1919.66C.1916.68D.1916.66正確答案：D參考解析：5年后，李斌已償還本金金額=2500×12×5=150000（元），剩余未償還本金金額=450000-150000=300000（元）；用10萬(wàn)元獎(jiǎng)金提前歸還部分商業(yè)貸款，則剩余300000-100000=200000（元）。余下10年，每月本金=200000/（10×12）=833.33（元），接下來(lái)的第一個(gè)月利息：ISPMT（0.065/12，0，12×5，200000）=-1083.33，因此第一個(gè)月還款額=833.33+1083.33=1916.66（元）。[單選題]7.提前償還部分貸款使李斌的總利息支出減少了()元。A.29467B.28495C.27795D.26749正確答案：B張先生在銀行申請(qǐng)一筆30萬(wàn)元住房按揭“氣球貸”，貸款期限5年。和銀行約定選擇按照30年期計(jì)算每年還款額，銀行3～5年的貸款利率6.50%，5～30年的貸款利率7.00%。[單選題]8.在第五年末貸款到期日一次性償還剩余本金約為()元。A.291489B.280833C.269558D.246204正確答案：B參考解析：6.5gi，30gn，30000PV，0FV，PMT=-1896.20，則5年后要還貸款余額：6.5gi，25gn，-1896.20PMT，0FV，PV=280832.93。[單選題]9.若5年后貸款余額可續(xù)貸5年，用25年期貸款計(jì)算。若利率和年供額保持不變，則第二個(gè)5年后貸款余額約是()元。A.254328B.255339C.257327D.264000正確答案：A參考解析：6.5gi，25gn，280832.93PV，0FV，PMT=-1896.20，則第二個(gè)5年后貸款余額6.5gi，20gn，-1896.20PMT，0FV，PV=254327.83。李小姐年收入為15萬(wàn)元，每年的儲(chǔ)蓄比率為40%。目前有存款2萬(wàn)元，打算5年后買房，假設(shè)李小姐的投資報(bào)酬率為15%。李小姐買房時(shí)準(zhǔn)備貸款20年，假設(shè)房貸利率為6%。[單選題]10.李小姐可負(fù)擔(dān)的首付款為()萬(wàn)元。A.48.34B.45.20C.44.48D.38.59正確答案：C參考解析：可負(fù)擔(dān)首付款=目前凈資產(chǎn)在未來(lái)買房時(shí)終值+以目前年收入為年金在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的年金終值×年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例上限，即：。[單選題]11.李小姐可負(fù)擔(dān)的貸款為()萬(wàn)元。A.37.56B.39.74C.41.12D.44.53正確答案：A參考解析：可負(fù)擔(dān)房貸=以未來(lái)購(gòu)房時(shí)年收入為年金的年金現(xiàn)值×年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的比率上限，即：。[單選題]12.李小姐可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)為()萬(wàn)元。A.80.46B.82.04C.83.18D.84.22正確答案：B參考解析：可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸=44.48+37.56=82.04（萬(wàn)元）。[單選題]13.房屋貸款占總房?jī)r(jià)的比率為()。A.45.8%B.50.4%C.56.7%D.59.5%正確答案：A參考解析：房屋貸款占總房?jī)r(jià)的比率=可負(fù)擔(dān)房貸/總房?jī)r(jià)=37.56/82.04=45.8%。[單選題]14.假設(shè)李小姐打算購(gòu)買一幢100平方米的房子，則下列數(shù)值中，其可負(fù)擔(dān)的最大房屋單價(jià)為()元。A.8138B.8204C.8342D.8462正確答案：B參考解析：可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)÷需求平方米數(shù)=820400/100=8204（元/平方米）?？梢?jiàn)，B項(xiàng)符合題意。陳龍打算購(gòu)買一90平方米的房屋，屋主可租可售：①若是租賃，租金每月3500元，押金2個(gè)月；②若是購(gòu)買，則總價(jià)70萬(wàn)元，可辦理貸款40萬(wàn)元，利率6%，自備款項(xiàng)30萬(wàn)元，假設(shè)存款利率3%。[單選題]15.租屋和購(gòu)房的年成本分別為()元。A.42210；33000B.37320；42430C.42210；38360D.37320；42430正確答案：A參考解析：①租屋年成本=押金×存款利率+年租金=3500×2×3%+3500×12=42210（元）；②購(gòu)房年成本=自備款項(xiàng)×存款利率+貸款余額×貸款利息+年維修和稅負(fù)費(fèi)用=300000×3%+400000×6%+0=33000（元）。[單選題]16.當(dāng)未來(lái)房租調(diào)整幅度超過(guò)()時(shí)，購(gòu)房比租屋劃算。A.18.6%B.21.9%C.22.4%D.25.3%正確答案：B參考解析：月成本差額=年成本差額/12（月）=（42210-33000）/12=767.5（元）；因此，可調(diào)漲幅度=漲幅/目前房租=767.5/3500=21.9%，即當(dāng)未來(lái)房租調(diào)整幅度超過(guò)21.9%時(shí)，購(gòu)房比租屋劃算。[單選題]17.若是購(gòu)買，陳龍選擇20年房貸，每年本利和平均攤還額為()元。A.34874B.35223C.37342D.40423正確答案：A參考解析：每年本利和平均攤還額=貸款總額/年金現(xiàn)值系數(shù)（i=6，n=20）=400000/11.46992=34874（元）。宋小軍和王敏結(jié)婚后打算租房或購(gòu)房：①若是租房，房租為每月1500元，押金3個(gè)月；②若是購(gòu)房，房?jī)r(jià)為50萬(wàn)元，且以3%利率作為現(xiàn)值折現(xiàn)率。購(gòu)房估計(jì)每年的稅與維修費(fèi)用為5000元，年初支付。準(zhǔn)新人目前面臨購(gòu)房或租房的抉擇，比較適宜居住5年計(jì)算。[單選題]18.以凈現(xiàn)值方式來(lái)估計(jì)，租房的凈現(xiàn)值為()元。A.-76025B.-84313C.-85692D.-85768正確答案