“全案策劃”模式解構(gòu)

“全案籌劃〞模式解構(gòu)公司優(yōu)勢中城置地國際有限公司〔簡稱“中城置地〞〕是由亞太房地產(chǎn)研究學會與決策資源房地產(chǎn)研究中心〔中國房地產(chǎn)第一商務(wù)平臺〕聯(lián)合成立的一家專業(yè)籌劃公司。于2000年在香港注冊，總部設(shè)于廣州，公司運作引入境外房地產(chǎn)興旺地區(qū)先進的工程管理及運作方式，提倡全案籌劃的創(chuàng)新參謀模式，為開展商提供一站式籌劃效勞，全程參與房地產(chǎn)各項經(jīng)營籌劃工作，公司現(xiàn)在香港、北京、上海等地設(shè)有分支機構(gòu)，面向國內(nèi)市場，以振興房地產(chǎn)市場為己任，整合海外與內(nèi)地一流房地產(chǎn)專業(yè)人才，營造精英籌劃平臺，著力于輔助開發(fā)商出精品、樹品牌。公司優(yōu)勢集中表達在如下三方面：建立在前瞻性戰(zhàn)略優(yōu)勢根底上的“全案籌劃〞參謀模式，擁有中國房地產(chǎn)的首部專業(yè)化運作體系；并具有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，薈萃房地產(chǎn)興旺地區(qū)的優(yōu)秀英才；優(yōu)良的效勞意識，一流的創(chuàng)新體系在行業(yè)內(nèi)具極高的市場美譽度。第一時間為工程提升最新操作模式，并予與成功運作。與決策資源專業(yè)研究專業(yè)研究的互動模式。資源整合的最大化專業(yè)實操的優(yōu)質(zhì)化操作環(huán)節(jié)的具體化、系統(tǒng)化全案籌劃的一體化效勞優(yōu)勢“全案籌劃〞是中城置地首先提出并在其籌劃活動中由始至終貫徹執(zhí)行的代理模式，是一個對房地產(chǎn)工程的全程跟進、全面解決的操作過程，專業(yè)的參謀代理公司從工程立項工作之初，就一直為開發(fā)商針對有關(guān)開發(fā)流程中各項環(huán)節(jié)的問題和市場風險提供專業(yè)的解決應對方案，真正做到“想開展商之所想，預見開展商之所未預見〞。效勞優(yōu)勢表達：建立在前瞻性戰(zhàn)略優(yōu)勢根底上，擁有中國房地產(chǎn)的首個專業(yè)化運作體系；具有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，薈萃房地產(chǎn)興旺地區(qū)的優(yōu)秀英才優(yōu)良的效勞意識，一流的創(chuàng)新體系在行業(yè)內(nèi)具極高的市場美譽度第一時間為工程提升最新操作模式，并予與成功運作與決策資源專業(yè)研究的互動模式資源整合的最大化專業(yè)實操的優(yōu)質(zhì)化操作環(huán)節(jié)的具體化、系統(tǒng)化全案籌劃的一體化“全案籌劃〞參謀模式的工作目標1.建立利潤保障開展模式通過標準化工程運作程序的制定與實施，為開展商導入專業(yè)經(jīng)營理念與管理模式，建立利潤保障開展模式。2.建立能夠達致利潤最大化的價值提升開展模式籌劃的價值表達在對地產(chǎn)開發(fā)利潤的最大化追求上。“全案籌劃〞通過創(chuàng)造性思維與實操能力的完美整合，充分挖掘工程最大潛值。3.建立整合各方資源的最優(yōu)化籌劃解決方案單有方向性的定位是缺乏夠的，因為地產(chǎn)開發(fā)是由多個環(huán)節(jié)組成的，而現(xiàn)金的流動是動態(tài)的，因此，對大資金的操作應謀定而后動，并通過對企業(yè)內(nèi)外資源的全面整合，形成企業(yè)的核心競爭力。第一章、模式經(jīng)營理念透析超越同質(zhì)化潛在價值的開掘核心價值的提出通過產(chǎn)品的核心價值影響并引導市場的需求行為引導市場市場供需狀況分析全程參謀與解決深入跟進開發(fā)的每個環(huán)節(jié)提供參謀與解決應對方案提升開發(fā)商品牌通過成功的工程操作，打造開發(fā)商在業(yè)界的品牌，為開發(fā)商的后續(xù)開展開辟道路經(jīng)營理念“全案籌劃〞代理模式的經(jīng)營宗旨是：全程跟進，全程參謀。作為整合人才資源、理論資源的平臺，中城置地根據(jù)工程所在地的市場分析結(jié)果，結(jié)合工程本身所具備的資源，挖掘出工程的最大潛在價值，并在實際的運作中，將此潛在價值最大化的表達，保證開發(fā)商獲得最大化的利潤，即結(jié)合“天時、地利、人和〞做到知己知彼，引導開發(fā)商打一場漂亮的殲滅戰(zhàn)。“全案籌劃〞代理參謀模式的經(jīng)營理念主要表達為：超越同質(zhì)化引導市場全過程參謀與解決提升開發(fā)品牌經(jīng)營理念解理之一：超越同質(zhì)化在房地產(chǎn)業(yè)競爭日益劇烈的今天，房地產(chǎn)工程的同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，互相克隆的案例屢見不鮮。如何使本身看似平淡無奇的一個工程，煥發(fā)鮮明的個性與不可克隆性，是開發(fā)商要考慮的一個重要課題；也是工程本身能否獲得勝利、脫穎而出的關(guān)鍵。“全案籌劃〞代理參謀模式一個重要的核心理念，就是挖掘出工程本身的潛在價值，提出核心價值體系，以提升核心競爭力，繼而在實際操作中引入創(chuàng)新體系理念，確定工程的主題與形象，最終使工程的潛能發(fā)揮出來，使?jié)撛趦r值最大化地表達在利潤的獲得上，最終到達開發(fā)商與中稱置地公司的共同終極目標——獲取最大利潤和獲得品牌效應。經(jīng)營理念解理之二：引導市場關(guān)于引導市場的問題，是一個比較敏感的話題：究竟是要迎合各種人的需求去開發(fā)工程，還是由我們開發(fā)的工程來引導人們的居住現(xiàn)象？現(xiàn)在是一個市場經(jīng)濟深化的時代，商品要與市場的需求對接得上，才能成功銷售，這是毫無疑問的。但房地產(chǎn)因其開發(fā)〔生產(chǎn)〕周期較普通商品長，不能單獨地停留在迎合需求的層面，它還必須要“引導市場〞。中城置地“全案籌劃〞提倡的“引導市場〞的經(jīng)營理念，就是要做到：在市場需求分析的根底上，結(jié)合工程的核心價值，提煉出一個創(chuàng)新和務(wù)實的主題定位，繼而營造符合主題的產(chǎn)品和居住文化氣氛，去引導潛在客戶群的居住理念與傾向。經(jīng)營理念解理之三：全程參謀與解決“全案籌劃〞代理參謀模式與普通的代理參謀模式最不同的一點就是“全程參謀與解決〞。中城置地為開發(fā)商提供的效勞貫穿于工程立項之初，一直到工程銷售的順利完成并擴大后續(xù)影響，為可持續(xù)開展鋪路的這樣一個房地產(chǎn)開發(fā)全過程。“全案籌劃〞的代理參謀模式一般分為以下4個階段性工作，分屬3個時期：

開展籌劃營銷籌劃與銷售代理期間籌備期建設(shè)期入住期開展參謀經(jīng)營理念解理之四：提升開發(fā)商的品牌品牌效應、名牌效應是當今成功開發(fā)上的救命靈丹。營造良好的品牌效應，是唯一取得繼續(xù)游戲的底牌，是在市場中生存的關(guān)鍵。只有建立了品牌效應，才能為企業(yè)的開展營造一個可持續(xù)開展的營養(yǎng)豐富的土壤，從而使企業(yè)不斷開展壯大。“全案籌劃〞代理模式除了全程為工程提供專業(yè)參謀之外，還同時重視對開發(fā)商的品牌進行塑造和提升。這種提升由始至終地貫穿在各個環(huán)節(jié)中。中城置業(yè)會為不同的開發(fā)商度身訂造一套適合各自情況的形象樹立系統(tǒng)與提升品牌方案，使工程成為開發(fā)商打造品牌的平臺，最終達成獲得利潤和獲得企業(yè)名牌效應的這一個終極目標。中城置地倡導的“全案籌劃〞代理模式不但善始，更是善終，更為開發(fā)商的可持續(xù)開展作戰(zhàn)略性的指導。第二章、操作流程設(shè)定前期開展籌劃建設(shè)前期及建設(shè)期參謀營銷籌劃銷售期代理及善后期參謀初步市場情況調(diào)查制訂投資分析報告可類比工程營銷策略分析劃分銷售周期并確定各周期工作內(nèi)容確定可類比工程并進行調(diào)研評審規(guī)劃設(shè)計方案確定推廣銷售策略協(xié)助開發(fā)商制訂售樓工具及資料SWOT分析并初擬總體籌劃思路擬定工地形象包裝方案細化營銷思路培訓銷售人員分析工程潛在價值制定前期推廣策略制定市場進入方案舉行各種促銷活動確定核心價值體系及總體籌劃思路籌劃各類公關(guān)宣傳活動尾盤銷售目標客戶群鎖定和分析協(xié)助開發(fā)商交樓工程開發(fā)主題及形象定位提供物業(yè)管理建議規(guī)劃設(shè)計建議工作流程開展籌劃開展參謀規(guī)劃與建設(shè)營銷籌劃銷售代理籌劃工程前期開展籌劃目標充分了解工程所在地的市場狀況、人文狀況并作出分析。挖掘工程潛在價值，確定核心價值，引出主題定位、形象定位。鎖定目標客戶群建立利潤保障開展模式，使核心價值最大化地表達在利潤上，使利潤最大化。工作方式成立工程專案小組，調(diào)配整合人才資源。全程與各方面專家，專業(yè)人士溝通交流。利用決策資源強大的理論支持，以理論指導實踐，以信息整合實踐。全程與開發(fā)商有關(guān)人士緊密溝通。嚴格按合同規(guī)定期限提交書面報告與電子演示文件，組織專家團與專案組精英參與辯論，及時解決不可預見問題。根本流程初步市場情況調(diào)查確定可類比區(qū)域與可類比工程并進行深入調(diào)研進行SWOT分析并初步提出總體籌劃思路分析工程潛在價值對工程的總體規(guī)劃、建筑風格、景觀規(guī)劃作出建議工程開發(fā)主題定位及形象定位工程目標客戶群鎖定及分析確定核心價值體系及總體籌劃思路接觸工程所在地市場，整合決策資源所擁有的該地的市場初步情況。并對當?shù)厥袌鲞M行地毯式的調(diào)研。在掌握初步情況后，再重點確定可類比區(qū)域及可類比競爭工程并進行重點的摸查。在第1點的根底上，考察工程地塊，并對工程進行SWOT分析〔優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢Strenth、劣勢Weekness、時機Opportunity、危機Threat〕，得出相對應的工程籌劃總體思路初步方案。根據(jù)SWOT分析，結(jié)合宏觀市場與微觀市場及開發(fā)商所要求到達的目標，挖掘工程的可利用價值，整合專案組的分析與專家團的意見，建立工程的核心價值體系。然后通過創(chuàng)新體系的運用，確立工程的開發(fā)主題及工程的形象〔確定開發(fā)什么物業(yè)、如何營造舞業(yè)內(nèi)在與外在形象和硬件，以照應主題〕，完善總體籌劃思路。在確定核心價值體系的同時，進行客戶群的鎖定。根據(jù)整體市場情況分析及SWOT分析，結(jié)合工程核心價值體系內(nèi)容，確定客戶群的劃分，然后根據(jù)其需求〔顯性需求和隱性需求〕，確立工程的開發(fā)主題。整合市場定位內(nèi)容和專家團意見，對工程的總體規(guī)劃、建筑風格、園林景觀規(guī)劃等作出專業(yè)的建議。前期及建設(shè)期的參謀與應對方案目標助開發(fā)商解決有關(guān)問題，使工程的開發(fā)按既定進度展開。通觀全局，就可能發(fā)生的問題，對開發(fā)商提出預警性提示，以保證工程的順利開發(fā)。開始著手提升工程知名度和企業(yè)品牌。工作方式專案組與開發(fā)商保持緊密的溝通與聯(lián)絡(luò)。向開發(fā)商索要更新的必要根本資料?！踩缂t線坐標、規(guī)劃要點、本錢資料、當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)稅費標準，建安工程定額指標等〕嚴格做好工程的保密工作。專案組聯(lián)合專家團共同工作。專案組、專家團與開發(fā)商定期舉行例會。根本流程制訂投資分析報告評審規(guī)劃設(shè)計方案擬定工地形象包裝方案制定前期推廣策略籌劃各類公關(guān)宣傳活動在建設(shè)前期，掌握工程根本資料后，結(jié)合當?shù)厥袌鰞r格，作出系統(tǒng)、全面的投資分析報告，對工程的總本錢投入進行結(jié)算，預測收入和收益以及投資的回收期和投資的風險系數(shù)，使開發(fā)商對工程的資金運作有一個初步的把握與預算。組織專家團及專案組精英對工程的各項規(guī)劃設(shè)計進行評審，編制設(shè)計任務(wù)書，為開發(fā)商選擇設(shè)計方案提供參謀效勞，有必要時將協(xié)助開發(fā)商進行招標工作。在建設(shè)期間，向開發(fā)商提供有關(guān)于施工工地形象包裝和前期推廣策略方面的參謀，編制相關(guān)方案，并派專人協(xié)助開發(fā)商落實。4、籌劃并協(xié)助執(zhí)行各種提升工程知名度和企業(yè)品牌的活動。工程營銷籌劃目標通過籌劃各種公關(guān)和促銷活動，聚積工程的銷售勢能。制訂兼具市場沖擊力和最大利潤的價格，控制銷售節(jié)奏。全面提升工程知名度、美譽度，樹立開發(fā)商良好形象。工作方式利用決策資源強大的信息平臺和中城置地的創(chuàng)新體系擬定營銷方案。以具備豐富操盤經(jīng)驗的專家團建議為指導，專案組發(fā)揮主觀能動性和整合能力進行籌劃、跟進工作。根本流程可類比工程、重點競爭對手營銷策略分析確定推廣銷售策略細化工程營銷思路制定市場進入方案推廣定位推廣策略營銷思路表達銷售策略營銷環(huán)境營造入市時機選擇價格策略模擬方案演示核心價格表達形象定位價格定位廣告及媒介策略推廣主題市場推廣進度設(shè)計客戶群再分析賣點挖掘和展示售樓部設(shè)計示范單位設(shè)計分析可類比工程及重點競爭對手的營銷策略，做到知己知彼。制定詳實又具可修正性的推廣策略，重點確定廣告及媒介策略。細化工程營銷思路，進一步清晰工程應鎖定的目標客戶群，挖掘并展示工程賣點，制定更為具體的銷售策略并營造適宜的營銷環(huán)境。制定市場進入方案，確定入市時機和推出市場的價格，進行模擬方案演示。工程銷售期代理及善后期參謀目標保障工程的銷售目標如期完成，確保開發(fā)商利潤的獲得。力爭縮短銷售周期，使資金快速回籠，以保障下期工程或下一個工程的再投資。盡量延長旺銷期全面樹立工程和開發(fā)商品牌。工作方式重新整合工程專案組人才資源，調(diào)入專業(yè)銷售人才。專案組與具豐富操盤經(jīng)驗的專家團密切溝通。緊跟銷售進度，進行每日小結(jié)，每周總結(jié)及每月評估，監(jiān)控銷售情況。根本流程劃分銷售周期并確定各周期工作內(nèi)容協(xié)助開發(fā)商制訂售樓工具及資料培訓銷售人員提供物業(yè)管理建議協(xié)助開發(fā)商交樓尾盤銷售舉行各種促銷活動結(jié)合各項工作進度，劃分銷售周期并確定各周期工作內(nèi)容，盡可能客觀、全面地將各項工作內(nèi)容細化，但同時也要預留調(diào)整空間。充分考慮工程特色和市場喜好，協(xié)助開發(fā)商制訂售樓工具及各種資料。對銷售人員〔尤其是一線銷售人員〕進行專業(yè)技能培訓和工程概況周期培訓在廣告的配合下，舉行各種促銷活動，強力進行銷售。在達成根本銷售目標后，針對性地進行尾盤銷售。協(xié)助開發(fā)商進行交樓事宜，為工程物業(yè)管理提供切實可行的建議。全案籌劃綱要中城置地與決策資源房地產(chǎn)研究中心聯(lián)手，借助決策資源的專業(yè)平臺，向開展商提供全方位、多元化、系統(tǒng)化的專業(yè)籌劃工作，統(tǒng)稱全案籌劃。其籌劃工作內(nèi)容由開展籌劃、建設(shè)前期及建設(shè)期參謀、營銷籌劃、銷售期代理及善后期參謀四大模塊組成。前期開展籌劃綱要步驟一：工程所在地初步市場情況調(diào)查階段A：宏觀環(huán)境分析第一、經(jīng)濟環(huán)境。經(jīng)濟環(huán)境研究通常包含經(jīng)濟體制、宏觀經(jīng)濟增長方式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化、城市化的進程、通貨膨脹的狀況、家庭收入和家庭支出的結(jié)構(gòu)等等。第二、政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場有關(guān)的財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、住房政策、戶籍政策。第三、行業(yè)環(huán)境。我們在一個城市〔即使這個城市是我們非常熟悉的〕投資搞地產(chǎn)開發(fā)，除了要了解經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境外，當?shù)氐男袠I(yè)環(huán)境也必須清楚地了解。考察政府的行業(yè)管理水平和管理能力是地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境研究的重要組成局部。由于我們的目標是開發(fā)最有影響力的住宅工程，這一點就尤為重要。其主要內(nèi)容包括：城市規(guī)劃、行業(yè)管理方式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開展等等。第四、人口環(huán)境。研究人口環(huán)境要注重這幾個方面：人口的總量、年齡結(jié)構(gòu)、戶籍結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)以及人口的遷移特征。第五、文化環(huán)境。文化的價值對房地產(chǎn)開發(fā)具有非常重要的意義。如何挖掘工程獨特、深厚的文化內(nèi)涵，并扮演城市新居住文化倡導的角色，是擺在我們面前的重要課題之一。第六、技術(shù)環(huán)境。對技術(shù)環(huán)境進行研究，需要對以下問題作出答復：新技術(shù)條件下人的需求變化；新技術(shù)條件下的生產(chǎn)關(guān)系變化〔生產(chǎn)關(guān)系指人們在經(jīng)濟和社會活動中的關(guān)系〕；區(qū)域、場所、空間、時間等概念的變化；物業(yè)功能的變化；工程街區(qū)功能、商業(yè)功能、增值功能、投資功能。與此同時，在地產(chǎn)開發(fā)過程中，資本流動量、工程的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規(guī)模和交易過程等方面也應該做出系統(tǒng)的研究。階段B：工程所在地房地產(chǎn)市場狀況分析第一、城市房地產(chǎn)市場開展描述。主要通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，進而對供應量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。第二、市場現(xiàn)狀剖析。通常通過比照近3-5年的成交量、供應量及成交價格，結(jié)合當?shù)鼐用竦木幼∮^念及開發(fā)商的開發(fā)模式，對當?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進行深層次的剖析。第三、未來走勢預測。在現(xiàn)狀剖析的根底上，就與工程工程的方面，如郊區(qū)住宅開展趨勢等，作出預測〔約未來3-5年〕階段C：工程所在地板塊市場分析第一、板塊總體規(guī)劃。主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。第二、板塊功能定位。是“CLD〞還是“CBD〞等都是要加以區(qū)分的。第三、板塊開發(fā)動態(tài)。已建、在建和即將開發(fā)的工程都要有個全面、扼要的認識。第四、板塊物業(yè)價格水平分析。這是制訂價格策略的根底，因此一定要搜集準確、全面的資料，并進行歸類、分析。步驟二：確定可類比工程，對可類比工程進行調(diào)研階段A：確定可類比工程并作深入的調(diào)查與分析以事先制訂出的表格為主要的形式，派出專門人員負責對已確定的可類比工程跟進調(diào)查，以獲取根本情況及重要情報，然后進行分析整理以及對各個可類比工程作出針對性的評價。階段B：對可類比工程進行全面分析對可類比工程自身特色、各類硬件指標及軟件指標〔包括售價、戶型、配套、推廣賣點、廣告投放等〕、銷售業(yè)績〔包括暢銷戶型的統(tǒng)計〕等進行羅列、分析。步驟三：工程的SWOT分析及總體籌劃思路擬定階段A：工程的SWOT分析從區(qū)位、時機、政策及經(jīng)濟環(huán)境、自身條件和外部可利用資源等對工程進行優(yōu)勢、劣勢、時機和威脅分析。階段B：工程的總體籌劃思路擬定第一、戰(zhàn)略部署。制訂工程的戰(zhàn)略目標及劃分實施步驟。第二、軟件平臺的構(gòu)筑。達致工程戰(zhàn)略目標所需的軟件平臺——“營銷大環(huán)境〞的構(gòu)筑，應從工程的規(guī)劃階段就開始著手。第三、硬件功能的配置。包括工程自身應實現(xiàn)的功能定位及工程結(jié)合周遍配套等所應實現(xiàn)的功能定位。步驟四：工程核心價值體系的建立第一、挖掘工程先天的最大價值。從市場時機、自身條件及區(qū)域價值等方面入手。第二、賦予其適當且最大化的后天價值。步驟五：工程的目標客戶群鎖定及分析第一、哪些人是買家〔包括隱性、顯形兩類〕？第二、買家要買什么樣的房？第三、買家為什么要買這些房子？第四、誰參與了買家的購置行動？第五、買家以什么樣的方式買房？第六、買家什么時候買房？第七、買家在哪里買房？在研究了上述問題之后，我們要為買家畫一幅“素描〞，這幅“素描〞要對買家的文化特征、社會特征、個人特征和心理特征進行最全面、最準確的描繪。步驟六：工程開發(fā)主題定位及形象定位階段A：工程開發(fā)主題定位為工程建立領(lǐng)先的、策略型的市場主題概念體系：A、該體系不僅是一個主題概念的提出；B、該體系緊扣工程與當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的大勢與時機點；C、立足于該工程資源優(yōu)勢與開展商自身優(yōu)勢之上；D、具有充分的整合性，該體系能夠充分挖掘、兌現(xiàn)工程的最大價值，包容工程的核心優(yōu)勢與一系列賣點；E、該體系能夠為工程及開發(fā)公司積累領(lǐng)先的市場聲望；F、該體系的深度能夠使工程輸出持續(xù)的價值，從而保證大型工程的持續(xù)旺銷熱度，并為戰(zhàn)略擴張埋下伏筆。G、該體系能夠與工程的建設(shè)與分期開發(fā)節(jié)奏及開展商的開發(fā)與推廣相匹配，實現(xiàn)脈動狀的市場推動功能。階段B：工程形象定位圍繞工程的開發(fā)主題定位，從功能與形式兩方面入手，為工程進行形象定位。步驟七：工程的產(chǎn)品策略建議階段A：土地開發(fā)總平面規(guī)劃會同專業(yè)規(guī)劃公司進行土地開發(fā)總平面規(guī)劃，堅持“市場化〞與“適度超前〞兩個原那么。階段B：交通道路規(guī)劃建設(shè)第一、小區(qū)內(nèi)交通道路規(guī)劃第二、小區(qū)連接外部道路規(guī)劃階段C：戶型設(shè)計建議第一、戶型比例配置。二房一廳、三房一廳等各占多大比例的配置。第二、戶型面積比例。80平方米以下，80-100平方米等各占幾個百分點，需進行精確配比。第三、戶型設(shè)計特色。單式、躍式、復式及功能分區(qū)等建議。階段D：建筑設(shè)計建議第一、外立面設(shè)計建議第二、整體風格建議第三、組團規(guī)劃設(shè)計建議階段E：園林景觀規(guī)劃第一、綠化面積確實定第二、景觀的主題提煉第三、景觀的特色營造階段F：智能化系統(tǒng)設(shè)計建議堅持“適度先進〞、“控制本錢〞及“特色營造〞三個原那么，提出智能化系統(tǒng)設(shè)計建議。工程營銷籌劃綱要步驟一：可類比工程、重點競爭對手營銷策略分析階段A：可類比工程營銷策略分析第一、工程概況第二、市場定位第三、售樓價格第四、銷售政策措施第五、廣告推廣手法第六、主要媒體應用及投放頻率第七、公關(guān)促銷活動第八、其他特殊賣點和銷售手段階段B：重點競爭對手營銷策略分析對于重點競爭對手營銷策略的分析，除了包括“階段A〞中所提及的八個方面外，還包括對其總體營銷布署的跟蹤與分析，同時也提出我方的初步因應方案。步驟二：推廣策略之定位階段A：第一、工程核心競爭力的傳播構(gòu)思1.工程主要賣點薈萃2.工程強勢、弱勢分析與對策第二、目標客戶群定位分析1.工程所在地人口總量及地塊分布情況2.工程所在地經(jīng)濟開展狀況和人口就業(yè)情況3.工程所在地家庭情況分析家庭成員結(jié)構(gòu)家庭收入情況住房要求、生活習慣4.工程客戶群定位■目標市場A、目標市場區(qū)域范圍界定B、市場調(diào)查資料匯總、