商鋪分割的3要素10原則10建議

實(shí)操：商鋪分割的3要素10原則10建議鋪位分割看似是一個很簡單的問題，但當(dāng)我們以經(jīng)營為導(dǎo)向來進(jìn)行劃分時，才會發(fā)現(xiàn)要對一個數(shù)萬平方米的賣場進(jìn)行合理的鋪位分割，并非一件易事，須照顧銷售、招商、經(jīng)營等各方面。而且，鋪位的分割對項目的銷售、招商及后期的經(jīng)營影響深遠(yuǎn)，需平衡每個要素。一、商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割細(xì)節(jié)

1、業(yè)使用面積、技術(shù)需求、其他要求1)特色餐飲一般需求1000平方米以上，上下水電力天然氣排煙排風(fēng)隔油池新風(fēng)廣告位營業(yè)時間較長充足停車場咖啡館80-200平方米上下水電力廣告店鋪外環(huán)境優(yōu)雅的庭院可以將座位搬出去增加氣氛和吸引人流西餐廳300平方米以上酒吧約200平方米以上(24小時營業(yè))2)配套行業(yè)美容美發(fā)150平方米以上(冷熱水，電力)；美體500平方米以上(營業(yè)晚上10點(diǎn)，最好提供停車位)；洗衣店50-100平方米(水電，房屋分割要進(jìn)深)。2、商鋪的分割要根據(jù)行業(yè)需求的面積和配套設(shè)施來決定1)服務(wù)配套行業(yè)便利店150-500平方米(小儲藏室，24小時營業(yè))；藥店100-200(24小時營業(yè))；花店10-30平方米(上下水)；銀行500-1000平方米、電力獨(dú)立、出入口前廳營業(yè)面積100平方米、以上租買均可租賃要簽10年以上。2)展廳、精品店彩擴(kuò)店60平方米；化妝品、黃金珠寶、鐘表、皮具、箱包、飾品均需100平方米以上；服裝、床上用品、休閑裝、流行服飾、內(nèi)衣均需100平方米以上。二、業(yè)態(tài)定位決定分割標(biāo)準(zhǔn)沒有規(guī)矩，不成方圓，商鋪分割不能盲目的進(jìn)行，在著手進(jìn)行鋪位分割前，首先要確定鋪位分割的標(biāo)準(zhǔn)，而鋪位分割標(biāo)準(zhǔn)的確定主要取決于項目的業(yè)態(tài)定位。在零售的分割標(biāo)準(zhǔn)中，街鋪、內(nèi)鋪的分割標(biāo)準(zhǔn)都不同;對于零售主題商城的分割甚至還分為鋪位和柜臺的區(qū)別等。在以經(jīng)營為導(dǎo)向的商鋪營銷時代，鋪位分割也已經(jīng)不是一味“劃小鋪劃螞蟻鋪”的時代;鋪位分割固然要考慮到銷售的壓力，但這并不意味著一味的劃小;要尋求銷售和經(jīng)營的平衡點(diǎn)，做到兼顧銷售、招商與經(jīng)營。三、鋪位分割的三要素：通道、開間和進(jìn)深在明確了鋪位分割標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還要確定鋪位分割的三要素，即通道、開間和進(jìn)深。這里需要注意的是，通道要考慮主通道和次通道的區(qū)別，開間和進(jìn)深需要注意二者之間的合理比例。譬如，開間和進(jìn)深的比例不宜超過4，以保證每間鋪位的適用性。1、主題的原則即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割。1)如果項目某個樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃，將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開間之比大于的商鋪銷售不會有太大困難，因?yàn)榻?jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。2)如果項目將來的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進(jìn)深與開間之比的商鋪將會因?yàn)椴惋嫛⒘闶蹣I(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕購買，因?yàn)檫@些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進(jìn)深對它們幾乎沒有什么用處。2、人性化的原則即分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求;分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：1)所有人性化所要求的人流通路設(shè)計必須要有;2)所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計必須去除。

3、科學(xué)利用的原則即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場所中那些必須具備，而又不能用來當(dāng)作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。八、目前商鋪分割存在的不足單純從營銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項目的分割不盡合理，這是造成部分商業(yè)項目公攤比例過高(有的高達(dá)50％)的直接原因。不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、商鋪分割不規(guī)則從設(shè)計可以看出有許多商業(yè)項目分割不規(guī)則，而且進(jìn)深與開間之比大于4：1，這會給將來銷售和使用帶來很多麻煩。由于商業(yè)經(jīng)營對場地形狀結(jié)構(gòu)的要求較高，不合理的分割肯定會對一部分買家造成排斥。2、輔助功能區(qū)太多輔助功能區(qū)太多，白白浪費(fèi)了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。三多不除，公攤不減。樓梯：從設(shè)計上可以看到，目前許多商業(yè)項目在一、二層設(shè)計了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。過多的樓梯不僅增加了相應(yīng)的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實(shí)在是沒有必要。建議在消防標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)相應(yīng)設(shè)置即可。廁所：目前一些商業(yè)項目在面積內(nèi)，分布了十幾個廁所！而在深圳沃爾瑪2萬平方米的商業(yè)面積，一共也只在一樓設(shè)有1個公共廁所，世界500強(qiáng)企業(yè)的精打細(xì)算，確實(shí)值得我們參照和學(xué)習(xí)。對此，我們建議設(shè)計上按照正常的標(biāo)準(zhǔn)每層保留一個公共廁所即可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費(fèi)，還省下了一大筆的衛(wèi)生設(shè)備購買、將來維護(hù)費(fèi)用，實(shí)實(shí)在在是一舉多得?？臻e場地：目前的一些商業(yè)項目由于設(shè)計不合理，存在過多的空閑場地，浪費(fèi)了使用面積。3、通道和道路分割不合理許多商業(yè)項目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。一方面過道沒有針對人流的導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)計，設(shè)計了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費(fèi)了空間；另一方面過道設(shè)計不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習(xí)慣，對空間也造成浪費(fèi)。按照商場經(jīng)營的規(guī)則，就怕消費(fèi)者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經(jīng)驗(yàn)，一般將出入口分別設(shè)置在商場的兩側(cè)而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費(fèi)者的行走習(xí)慣，對道路盡可能地進(jìn)行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費(fèi)者在商場內(nèi)的滯留時間，帶旺商鋪。九、商鋪分割總結(jié)：1、近深與開間的比例要協(xié)調(diào)；2、主通道與次通道的規(guī)劃，在主要通道盡可能看到更多的商鋪；3、人流導(dǎo)向；4、死角的處理；5、盡可能的把使用率提高，衛(wèi)生間、通道的寬度、公共休閑地帶等的規(guī)劃；