商鋪選址標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)【上冊(cè)】

商鋪選址商鋪選址標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)【上冊(cè)】第一章城市評(píng)估1、城市基本狀況數(shù)據(jù)采集1.1城市地理、人口狀況城市總?cè)丝冢▎挝唬喝f(wàn)人），其中市區(qū)人口（單位：萬(wàn)人），人口結(jié)構(gòu)、數(shù)量、比例，分以下三段：16—24歲，25—35歲，36—60歲。市區(qū)有多少戶家庭，戶均人數(shù)。適齡青年去年結(jié)婚數(shù)量。城市從業(yè)人員數(shù)量，私營(yíng)企業(yè)人員從業(yè)數(shù)量?？偯娣e（單位：平方公里），其中市區(qū)面積（單位：平方公里）市區(qū)人口密度（人/平方公里）。以上數(shù)據(jù)采集是為了剝離出我們的消費(fèi)主體，算出市區(qū)人口密度及我們的未來(lái)店面需要覆蓋的面積。數(shù)據(jù)來(lái)源是統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、民政局（親自去或上網(wǎng)查均可）。(填表格6)1.2區(qū)縣地理、人口狀況與以上城市指標(biāo)等同。數(shù)據(jù)來(lái)源是統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、民政局（親自去或上網(wǎng)查均可）。(填表格6)1.3城市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃確定市區(qū)擴(kuò)容是以“攤大餅”形式還是以新建“衛(wèi)星城”形式發(fā)展。擴(kuò)容方案是否實(shí)施，若實(shí)施已到何種程度。城市擴(kuò)容速度快，對(duì)舊有銷(xiāo)售格局的沖擊就大，進(jìn)軍該市場(chǎng)機(jī)會(huì)多同時(shí)難度相對(duì)低，成功的機(jī)會(huì)大。市區(qū)若以“攤大餅”形式擴(kuò)容，環(huán)路成為店址的首選。市區(qū)若以“衛(wèi)星城”形式擴(kuò)容，舊城與新城的連接干道成為店址的首選。數(shù)據(jù)來(lái)源是規(guī)劃局并實(shí)地驗(yàn)證（親自去或上網(wǎng)查均可）。1.4公共交通情況※市區(qū)公共汽車(chē)有多少條線路，它們總里程。近三年的載客數(shù)及未來(lái)幾年的發(fā)展規(guī)劃。每條線路的票價(jià)及月票的價(jià)格?！孕熊?chē)的現(xiàn)有數(shù)量及前兩年的數(shù)量※有軌交通是否有，若有，有幾條線路票價(jià)及月票價(jià)?！鲎廛?chē)擁有量及每公里價(jià)格?！鶛C(jī)動(dòng)車(chē)狀況，私車(chē)比例及近三年變化情況，小客車(chē)與貨車(chē)比例。以上是為了解該城市百姓的基本出行方式。數(shù)據(jù)來(lái)源是交通局、公安局、公汽公司、出租車(chē)管理局及統(tǒng)計(jì)局（親自去或上網(wǎng)查均可）。(填表格7)1.5房地產(chǎn)狀況※商品房開(kāi)工及在建項(xiàng)目數(shù)量，總建筑面積，房屋空置率，每個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)及規(guī)模（建筑面積）。住宅項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)及比例。以上是為了計(jì)算該城市電器消費(fèi)未來(lái)一年的增長(zhǎng)趨勢(shì)，數(shù)據(jù)來(lái)源是規(guī)劃局（親自去或上網(wǎng)查均可）、各項(xiàng)目實(shí)地走訪。(填表格8)1.6各商圈房屋租金狀況版權(quán)所有翻版必究首先把全市的商業(yè)街劃分為四種類(lèi)型，A類(lèi)主商圈最好，B類(lèi)次商圈，C類(lèi)有潛力，D類(lèi)暫無(wú)價(jià)值。采集每一類(lèi)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)※大型底商※綜合樓※商品市場(chǎng)※臨街鋪面房※寫(xiě)字樓※住宅樓。以上是對(duì)該市租金整體狀況進(jìn)行摸底。數(shù)據(jù)來(lái)源是各中介公司及市場(chǎng)調(diào)研。（填表格9）1.7開(kāi)店選址實(shí)用手冊(cè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r※國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及近兩年增長(zhǎng)率※人均GDP※社會(huì)商品零售總額※家用電器零售總額※戶均家用電器消費(fèi)額※人均收入※電器銷(xiāo)售從業(yè)人員人均收入，主要崗位人均收入：店經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、普通員工、會(huì)計(jì)、出納、收銀員、防損員、物業(yè)水、暖、電工等。數(shù)據(jù)來(lái)源是市統(tǒng)計(jì)局及市場(chǎng)走訪調(diào)研。（填表格10）1.8未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況※市區(qū)家用電器零售商有多少家，每家營(yíng)業(yè)額※市區(qū)有多少電器賣(mài)場(chǎng)，每個(gè)面積有多少，※市區(qū)家用電器總經(jīng)營(yíng)面積，※全市電器賣(mài)場(chǎng)每平米年平均營(yíng)業(yè)額。※零售商電器經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)集中度調(diào)查，依我公司主要門(mén)類(lèi)劃分為：彩電、空調(diào)、冰洗、手機(jī)、音響、電腦。專(zhuān)賣(mài)店數(shù)量調(diào)查。數(shù)據(jù)來(lái)源是國(guó)家信息中心、市統(tǒng)計(jì)局、各供貨商、稅務(wù)局及市場(chǎng)走訪調(diào)研。（填表格11）1.9媒體情況※平面媒體有多少家，每家發(fā)行量、發(fā)行對(duì)象、發(fā)行方式，每年廣告分類(lèi)收入，廣告報(bào)價(jià)※廣播媒體有幾家，收聽(tīng)覆蓋率對(duì)比，受歡迎欄目時(shí)段收聽(tīng)率對(duì)比，報(bào)價(jià)※電視媒體收費(fèi)報(bào)價(jià)※平面廣告公司報(bào)價(jià)采集※DM廣告發(fā)行報(bào)價(jià)采集※戶外廣告報(bào)價(jià)采集。（填表格12）1.10辦公用品及消耗品報(bào)價(jià)采集1.11各政府職能部門(mén)辦公流程、各項(xiàng)優(yōu)惠政策采集2、評(píng)估報(bào)告的編寫(xiě)2.1體例以說(shuō)明文為主列舉數(shù)據(jù)進(jìn)行說(shuō)明，并附以事例及現(xiàn)場(chǎng)圖片2.2方法版權(quán)所有翻版必究根據(jù)各種相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行論證。分析該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，城市規(guī)模，是否適合開(kāi)連鎖店。分析進(jìn)入該城市的投入產(chǎn)出比，需要開(kāi)多少家店才能基本覆蓋，第一年的營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè)及各項(xiàng)費(fèi)用支出預(yù)算。根據(jù)房地產(chǎn)情況分析該市整體電器市場(chǎng)第二年的增長(zhǎng)潛力。分析預(yù)測(cè)我們第二年的增長(zhǎng)趨勢(shì)。分析客流規(guī)律及消費(fèi)潛力。分析交通地理?xiàng)l件。分析競(jìng)爭(zhēng)激烈度。分析人力成本。分析廣告宣傳成本。分析人文狀況。分析其他影響經(jīng)營(yíng)的因素，如政府的工作效率等。開(kāi)店選址實(shí)用手冊(cè)2.3所需各類(lèi)表格（附后）開(kāi)店選址實(shí)用手冊(cè)第二章店址選擇1、選擇店址的原則店址的選擇，是一項(xiàng)關(guān)系著店面未來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展前景的重要工作。通過(guò)我們對(duì)該城市調(diào)查分析、尋找一年內(nèi)能產(chǎn)生利潤(rùn)并有明顯增加趨勢(shì)的店址。有可能的話還要預(yù)測(cè)所選店址的銷(xiāo)售額、毛利、成本和利潤(rùn)及未來(lái)的增長(zhǎng)潛力。2、選址的基本要素2.1目