高爾夫旅游小鎮(zhèn)項目可行性研究報告及策劃

寧波鎮(zhèn)海九龍湖高爾夫旅游小鎮(zhèn)工程可行性研究報告及籌劃GolfPrograms&TourTownlet江磊黃甥柑目錄總論區(qū)位城市概況城市定位鎮(zhèn)海區(qū)概況交通工程資源條件評價國內(nèi)旅游市場現(xiàn)狀工程資源類型及特色分析工程資源評價SWOT分析工程建設方案設想高爾夫工程旅游小鎮(zhèn)工程SuperiorityWeaknessOpportunityThreaten功能與需求2基地所在地SITE中國東南沿海基地區(qū)位寧波片區(qū)區(qū)位長江三角洲經(jīng)濟區(qū)3區(qū)位寧波市位于浙東，長江三角洲南翼，北臨杭州灣，西接紹興，南靠臺州，東北與舟山隔海相望。在中央及浙江省的文件中，寧波市分別被定義為長三角南翼經(jīng)濟中心和浙江省經(jīng)濟中心地。寧波市總面積9816平方公里，人口約760.57萬,具有北亞熱帶季風氣候區(qū)，冬冷夏熱，四季清楚。年平均氣溫16.3攝氏度，年降水量320--700毫米，全年日照總時數(shù)為2800--3400小時。市轄海曙、江東、江北、北侖、鎮(zhèn)海、鄞州6區(qū)，余姚、慈溪、奉化3市和寧海、象山兩縣。距杭州約149公里，距上海309公里寧波市分別被定義為長三角南翼經(jīng)濟中心和浙江省經(jīng)濟中心文化底蘊深厚，物產(chǎn)富饒寧波城市概況4區(qū)位寧波城市定位長三角南翼經(jīng)濟中心長三角地區(qū)經(jīng)濟中心之一浙江省經(jīng)濟中心中國第二大港外包產(chǎn)業(yè)、物流成為未來城市發(fā)展新興動力以港口為中心的海陸空相結合立體交通網(wǎng)絡浙江省重要的經(jīng)濟中心，長三角經(jīng)濟圈重點城市5區(qū)位鎮(zhèn)海區(qū)概況鎮(zhèn)海東屏舟山群島，西連寧紹平原，南接北侖港，北瀕杭州灣，與上海一衣帶水，是寧波市的北大門。鎮(zhèn)海戶籍人口25萬人，陸地面積218平方公里，海岸線長21公里。屬亞熱帶季風氣候，四季清楚，雨量充分，環(huán)境宜人。根據(jù)浙江省和寧波市“十五〞與2024年產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，鎮(zhèn)海將作為寧波和浙江省開展以石化工業(yè)為主的化工工業(yè)區(qū)，以促使一些省、市屬重點化工企業(yè)和國際化工跨國公司向化工區(qū)轉移集中。鎮(zhèn)海擁有豐富的自然和人文旅游資源。以九龍湖為代表的自然旅游資源和以鎮(zhèn)?？诤７肋z址為代表的人文旅游資源成為鎮(zhèn)海的名片。6區(qū)位工程交通距東海7公里距繞城高速出入口6公里距火車站19公里距機場26公里7區(qū)位本案交通往慈溪往寧波往九龍湖風景區(qū)往澥浦鎮(zhèn)基地道路已規(guī)劃未建已建旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃路網(wǎng)可根據(jù)設計進行局部調(diào)整現(xiàn)狀道路往九龍湖風景區(qū)往九龍湖風景區(qū)8工程資源條件評價國內(nèi)旅游市場現(xiàn)狀2．市場需求呈不斷擴大趨勢。隨著國民收入的增加和人民生活水平的提高，越來越多的中國人參加到旅游活動中來。3.市場需求呈現(xiàn)多樣化多層次性。4.旅游市場競爭呈現(xiàn)多角化1.標準旅游市場秩序的進程加快，旅游市場體系也在逐步完。5．旅游市場格局出現(xiàn)新的變化。9工程資源條件評價工程資源類型及特色分析沿海經(jīng)濟開放地帶長三角都市圈浙江寧波鎮(zhèn)海九龍湖風景區(qū)旅游小鎮(zhèn)高爾夫工程10工程資源條件評價工程資源類型及特色分析

九龍湖位于寧波市東北鎮(zhèn)海區(qū)內(nèi)，現(xiàn)在是寧波新十景之一。乘駱駝方向的汽車到河頭下車，不一會你就可以見到一座高大的石牌坊式的迎賓門，沿坡而上，九龍湖山水畫面就呈現(xiàn)在眼前：群山懷抱，層巒疊嶂，水勢浩淼，碧波蕩漾，湖光山色，相互映輝。山水之間，時而輕煙繚繞，山色蒙蒙，時而煙消霧散，碧空如洗。湖東側紅瓦白墻的建筑群，就是西班牙別墅式的九龍山莊。把九龍湖點綴得更加美麗。鎮(zhèn)海九龍湖風景區(qū)11工程資源條件評價工程資源類型及特色分析

旅游小鎮(zhèn)，是指具備獨特的自然風光或者人文資源等獨特資源，能夠吸引旅游者前往，具備一定旅游接待能力，以景區(qū)景點為核心、以旅游產(chǎn)業(yè)為主體、旅游業(yè)產(chǎn)值高爾夫，俗稱小白球，是一種室外體育運動。個人或團體球員以不同的高爾夫球桿將一顆小球打進果嶺的洞內(nèi)。這項運動一直被被視作蘇格蘭國粹。本案最大的特色就是將高爾夫工程的開發(fā)與旅游小鎮(zhèn)完美結合12工程資源條件評價工程資源評價基地綠化水系自然山體林地現(xiàn)狀水系湖面湖面礦山礦山13工程資源條件評價工程資源評價基地綠化水系自然山體林地現(xiàn)狀水系湖面湖面礦山礦山1、基地背山面水，是風水學上的絕佳圣地。2、基地附近就是九龍湖，依靠九龍湖風景區(qū)可以吸引大批游客。3、基地北接山體林地，南臨現(xiàn)狀水系，西邊已建成的道路，從而形成非常友好的界面關系。4、基地內(nèi)湖泊山體眾多，形成天然的屏障，有利于高爾夫工程的開發(fā)。5、基地內(nèi)有一廢棄礦山，可考慮保持原貌，塑造荒野氣氛，作為場邊邊界；也可考慮適當改造，融入周邊山體環(huán)境。14實景圖片15實景圖片16實景圖片17SWTO分析優(yōu)勢Superiority一：區(qū)位優(yōu)越該工程位于長三角、浙江的經(jīng)濟中心寧波市，擁有巨大的長三角地區(qū)作為其市場腹地，客源市場前景廣闊。二：交通便利該工程周圍有多條城市道路和連接寧波市區(qū)和郊區(qū)，與高速路出口僅有幾公里之遙，驅車前往機場只需要半小時。三：開發(fā)資源條件良好該基地依山傍水，植被茂密，水網(wǎng)稠密，且西面是寧波著名的九龍湖景區(qū)，能利用它的名氣吸引客源。四：社會經(jīng)濟根底興旺寧波市經(jīng)濟興旺，而工程所在地的鎮(zhèn)海也是寧波重要的經(jīng)濟區(qū)，根底及效勞設施建設良好，居民消費水平高。18SWTO分析劣勢Weakness一：我國高爾夫產(chǎn)業(yè)政策與產(chǎn)業(yè)結構失調(diào)由于政策不到位，所以出現(xiàn)不少開發(fā)商出現(xiàn)違法建設；國家把高爾夫定位為娛樂業(yè)來收稅，而非體育產(chǎn)業(yè)；而且國家早在2024年就設立了專門的法規(guī)，規(guī)定我國高爾夫的開展。二：高爾夫產(chǎn)業(yè)管理與人才缺乏由于我國對高爾夫在運營上定位出現(xiàn)偏差，即定位高消費，所以消費人群狹窄，加上管理引進，本錢加重，運行體系不完善，絕大多數(shù)高爾夫球場呈虧損狀態(tài)三：觀念認識錯位與宣傳導向失真由于我國貧富差距大，高爾夫僅在高消費人群中傳播，難以全民化，所以目前我國民眾對于高爾夫的輿論偏向負面，認為高爾夫與腐敗聯(lián)系到了一起。四：建設維護本錢高該基地有現(xiàn)存的建筑和礦山，拆遷、處理礦山和建成后的維護的本錢很高。19SWTO分析機遇Opportunity一：我國的高爾夫運動仍處于起步階段、我國的高爾夫運動從八十年代起步開始到現(xiàn)在才開展了二十幾年，全國才有五百多個球場，只要經(jīng)營有方，市場無限。二：長三角地區(qū)的客源廣闊該工程的客源只要為浙東和浙北，再大為長三角，他們都是中國經(jīng)濟最興旺活潑的地區(qū)，該地區(qū)的富人云集，市場需求不可謂不大。三：配與高爾夫小鎮(zhèn)，聯(lián)手九龍湖搞大旅游配與高爾夫小鎮(zhèn)搞房地產(chǎn)，不僅可以在房地產(chǎn)上補血，還可以聯(lián)手西邊的九龍湖，利用各自的資源，大搞度假旅游。20SWTO分析威脅Threaten一：面臨同行的競爭該市已經(jīng)現(xiàn)存兩家上規(guī)模的高爾夫球場〔東方高爾夫球場和啟新高爾夫球場〕的競爭，如何做強做大，使之立于不敗之地確實是個挑戰(zhàn)。二：國家政策對高爾夫產(chǎn)業(yè)的打壓我國不僅高爾夫產(chǎn)業(yè)政策與產(chǎn)業(yè)結構失調(diào)，現(xiàn)在還不斷地對此打壓，所以要學會即使轉變開發(fā)模式。21總體定位3、提升寧波城市形象的新名片。4、成長為長三角具有特色。高端休閑娛樂、旅游度假新地標2、突破原有的經(jīng)濟結構，尋求新的經(jīng)濟增長點。1、成為九龍湖風景區(qū)的一局部，全面提升九龍湖風景區(qū)的整體實力。總體定位22工程建設設想高爾夫球場高爾夫球俱樂部會所一般由球場和會館建筑兩局部組成。球場是俱樂部會員進行運動的場地，會館建筑那么是為會員提供更衣、淋浴、餐飲、交流和宴會的效勞空間。會館建筑標準通常相當于四星級或五星級的賓館。由于高爾夫球運動是我國近年才剛從國外引進的新興體育娛樂活開工程，其場地和會館建筑設計又都具有特殊的專項技術，因而國內(nèi)已建的設施根本皆由國外建筑師主持設計。23起源開展現(xiàn)狀高爾夫球起源于15世紀的蘇格蘭19世紀，高爾夫球傳入美國。1922年，世界上第一次國際性比賽是美國對英國的“沃克杯〞高爾夫球對抗賽現(xiàn)在的世界杯、英格蘭和美國公開賽這三項比賽，可以說是高爾夫球的最高水平的競賽高爾夫開展史24傳入開展現(xiàn)狀1896年上海高爾夫球俱樂部成立，標志著高爾夫這項幾百年歷史的運動進入中國后來在特殊的歷史階段被冠之為“腐朽的資產(chǎn)階級生活方式〞而被取締，中國真正意義上的高爾夫開展必須從1984年中山溫泉高爾夫球俱樂部成立算起，至今已經(jīng)走過了20年的歷程高爾夫球運動在我國已迅速普及和開展起來，全國已有多500家各方球場，并舉行屢次國際高爾夫球賽。高爾夫開展史25工程建設設想〔1〕用地應滿足高爾夫球娛樂活動的特點和技術要求，應選擇交通便利、環(huán)境優(yōu)美、綠色植被充裕茂盛和無污染的地段。

〔2〕高爾夫球場除主賽球場外，一般還應包括練習場地、俱樂部會館、后勤效勞、管理辦公、停車場等，需要時還可附設度假居住設施、游泳池和其他娛樂設施等等?！?〕高爾夫球場需有較開闊的草坪，一般宜利用丘陵緩坡地帶設置，占地約65~70平方百米，球道處地面起伏高差10~20m為宜?！?〕正規(guī)球場應劃分為18個大小不一、形狀各異的場地，每塊場地均由開球臺、球道、果嶺和球洞組成。由開球臺到球洞的間距為至548m不等。標準球場的總長為5943m至6400m,寬度不定。球場四周應有界線標志，關鍵地段設置界樁。每個分場地占地3~3.5平方百米。高爾夫工程建設要點26工程建設設想〔5〕開球臺即是開球用的草坪，臺上有兩個球狀標記，相距4.5m左右，兩個標記之間的連線即稱開球線。開球臺一般面積30~150平方米，較其周圍地表高約0.3~1.0m,外表為修剪過的短草，有一定堅硬度且外表平滑。一般每個洞的開球臺設兩個，分別供男女選手使用。如供正式比賽使用，還需增設第三個開球臺。球洞應高出開球臺，但不宜超過20m.〔6〕果嶺為球洞所處的區(qū)域，其平面多呈近似圓形或橢圓形的自由形狀，外表種植優(yōu)質草坪，并經(jīng)修剪和碾壓密實，略有緩坡起伏，使球能在場地上無阻礙地滾動。高爾夫工程建設要點27工程建設設想7〕由開球臺到果嶺和球洞間為平坦球道，其寬度最小30m,一般為40~50m,植以剪短的草皮。球道外為粗糙地帶?？拷虻罏閷?~3m的輕度粗糙區(qū)，即植有剪短的野草，其外側為重度粗糙區(qū)，即為自然草叢或樹林等，其間出球有較大難度。場地內(nèi)可有意設置沙坑、水塘、小溪等形成障礙物地帶，以增加擊球的趣味和豐富場地的景觀?！?〕高爾夫球的根本器材包括球、球桿和球座。球為膠質材料制作，直徑不小于4.16cm,重45.93g.擊球桿分木桿和鐵桿兩種，其長度分別有5種和9種型號。球桿由桿頭、桿基、桿把三局部組成，長度0.91~1.29m.〔9〕合理布置不同長度的球道，球道長度一般按標準桿數(shù)計算，男子為3~5桿，女子為3~6桿。通常場內(nèi)設3桿洞4個，4桿洞10個，5桿洞4個。高爾夫工程建設要點28“有錢人的運動，但不是高尚運動〞

——高爾夫中國變形記高爾夫球除了作為運開工程，他還具有另外一重色彩：作為一項從誕生起就注定為少數(shù)人所享有的精英運動，在新興國家，它的背后所牽連的官員腐敗、社會階層劃分、土地資源、水資源浪費乃至周遭污染等嚴重社會問題，都使其不再只是一項單純的運動?；驔]變，使用者變了，小小一粒白色的球，就這樣背負著不可承受之重。項遇到的問題29由于投資大本錢高、過于貴族化，目前我國大局部高爾夫球場經(jīng)營處于虧損狀態(tài)。比方：一個１８洞的高爾夫球場，投資建設本錢約１億元，每年維護費用１５００萬元，折算成每天的本錢為４萬元左右，而收回本錢每天需要８０人次至１００人次打球，這幾乎是不可能到達的目標，除了人氣較旺、管理得當?shù)膫€別球場外，其他大局部球場經(jīng)營不景氣。但對球場老板而言，只要高爾夫為地產(chǎn)帶來“高附加值〞，球場本身是否盈利變得并不重要。而捆綁的房地產(chǎn)工程帶來的高利潤，成為開發(fā)商依然對高爾夫球場建設趨之假設鶩的重要原因。在目前房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，高爾夫更成為地產(chǎn)工程的一大賣點，對價格和銷售有很大的促進作用。項遇到的問題30工程建設設想旅游小鎮(zhèn)建設要點旅游做為未來開展的主導產(chǎn)業(yè)之一，為旅游景區(qū)建設特色小城鎮(zhèn)的提供了諸多優(yōu)勢。包括環(huán)境優(yōu)美、流動人口多且消費能力較高、投資平臺良好等等。旅游小鎮(zhèn)建設源于19世紀中期國外的鄉(xiāng)村旅游，國外在致力于打造旅游小鎮(zhèn)上也煞費苦心，著名的小鎮(zhèn)有藝術天才的夢幻勝地瑞典阿里爾德、愛琴海懸崖上的浪漫小鎮(zhèn)希臘福萊甘茲羅斯、英國莎士比亞的故土斯特拉福等等。國內(nèi)近年來隨著旅游業(yè)的興起和開展，越來越多的旅游區(qū)都開始打造具有當?shù)靥厣男℃?zhèn)，其中也不乏許多成功的例子，如著名的湖南鳳凰、廣西陽朔、云南麗江、江蘇周莊等。31工程建設設想旅游小鎮(zhèn)是基于旅游消費理念從觀光到渡假深度游的不斷升級的旅游背景的根底上，涌現(xiàn)出來的新的旅游形態(tài)。度假旅游是以休閑、健身為目的的旅游，其特點是停留時間長，多為中高消費檔次，工程多，活動內(nèi)容豐富多彩，并多以家庭為單位，多為近距離重復性旅游。所以說，度假旅游是高檔次的旅游產(chǎn)品，經(jīng)濟效益高旅游小鎮(zhèn)的出現(xiàn)正是在國民收入的增加、高收入人群旅游消費理念的提升以及人群的相對穩(wěn)定的前具備獨一無二或者稀缺提下產(chǎn)生的。旅游小鎮(zhèn)開發(fā)的前提條件是小鎮(zhèn)是否性抑或消費市場豐富等。旅游小鎮(zhèn)的定位就是歸納這些優(yōu)勢條件從而確定工程開發(fā)的目標，定位是旅游小鎮(zhèn)開發(fā)的首要條件，定位的準確與否直接影響著工程開發(fā)的成功與否?！惨弧陈糜涡℃?zhèn)旅游小鎮(zhèn)建設要點32工程建設設想〔二〕定位的概念

定位是一件事物在眾多的同類事物中，根據(jù)自身的優(yōu)勢和特點判斷自己在同類群體中所起的作用，從而確定自己應處于何種位置。旅游小鎮(zhèn)的定位就是縱觀世界范圍旅游小鎮(zhèn)從經(jīng)營類型、特征及環(huán)境景觀特征的分布及所占旅游市場情況，在世界旅游小鎮(zhèn)范圍內(nèi)判斷自身旅游資源的優(yōu)劣勢，從而估計應能占據(jù)的旅游市場并確立自身的位置。例如：巴黎定位為一場流動的盛宴；羅馬定位為永恒之城；埃及定位為千年究竟有多長；香港定位為動感之都；曼谷定位為天使之城，無不是根據(jù)自身所占據(jù)的旅游資源以及在世界人民心中的形象而確立的形象定位。旅游小鎮(zhèn)建設要點33工程建設設想〔三〕旅游小鎮(zhèn)定位的作用1、確定工程開發(fā)目標。2、塑造標志形象。3、以便于有序的開發(fā)。〔四〕旅游小鎮(zhèn)定位的思路1、從市場中找角色。2、從旅游產(chǎn)品的多個層次橫向比較中找位置。3、多個層次相關的政策引導中找方向。4、小鎮(zhèn)依托的自然文化環(huán)境背景中找切入點。5、工程實現(xiàn)的可行性中找依據(jù)。旅游小鎮(zhèn)建設要點34工程建設設想〔五〕旅游小鎮(zhèn)的內(nèi)涵1、風景優(yōu)美，環(huán)境怡人。2、具有鮮明的當?shù)靥厣?、具有濃厚的文化底蘊。4、旅游業(yè)占據(jù)絕對主導性的地位?！擦陈糜涡℃?zhèn)的分類１、資源主導型旅游小鎮(zhèn)２、旅游接待型旅游小鎮(zhèn)３、生態(tài)人居型旅游小鎮(zhèn)旅游小鎮(zhèn)建設要點35工程建設方案旅游小鎮(zhèn)建設要點〔七〕建設旅游小鎮(zhèn)的意義1、完善景區(qū)建設，提高景區(qū)的品位，加快旅游開展。2、有利于加快城鎮(zhèn)化建設。隨著旅游人群的參加，各種娛樂、購物等消費場所均可投入建設，如酒店、酒吧、特產(chǎn)店、足浴、民俗表演場等等。3、增加就業(yè)時機，改善百姓生活條件。旅游開展得好，吃住行游購娛各個方面都有無限潛力。4、有利于宣傳當?shù)孛袼缀臀幕?，提高景區(qū)的知名度。36工程建設設想〔八〕四個根本要素1、產(chǎn)業(yè)：有支柱才有方向2、功能：確定小鎮(zhèn)的核心隨著農(nóng)村經(jīng)濟的開展，小城鎮(zhèn)自然而然地開展起來。但是，要引導小城鎮(zhèn)的開展，就必需有其開展的主導產(chǎn)業(yè)。雄厚的產(chǎn)業(yè)根底建立之后，不但為決策者提供方向，也為旅游小鎮(zhèn)的品牌建立，整體營銷奠定了根底。旅游產(chǎn)品的營銷相當重要，明確的產(chǎn)業(yè)確定后，也會帶來旺盛的人氣，小城鎮(zhèn)才會成為人丁興旺、生氣勃勃的人群聚居區(qū)。人氣興衰，說到底是一個產(chǎn)業(yè)依托夠不夠的問題。功能區(qū)的定位和開發(fā)，直接關系到小城鎮(zhèn)建設的價值和成敗，決定了小城鎮(zhèn)的形象和風貌。功能區(qū)建設好了，城鎮(zhèn)的功能才能得以發(fā)揮。所以，功能開發(fā)是小城鎮(zhèn)建設的核心。功能區(qū)的多種公共建筑和公共空間，應當成為小城鎮(zhèn)的最重要、最精彩、最具有人氣的局部。在建筑風格上要表達小城鎮(zhèn)的風貌，精心地組織，確定每一幢公共建筑的建筑形態(tài)，使功能區(qū)真正成為小城鎮(zhèn)的視覺中心。旅游小鎮(zhèn)建設要點37工程建設設想3、生態(tài)：不僅僅是根底4、文脈：不能喪失的靈魂

保護生態(tài)環(huán)境，要保護好原有的生態(tài)資源，特別是要保護好植被和河道。河道是大地的血脈，河道的暢通是大地充滿生氣的原因。把河道填掉是輕而易舉的事，隨意填河不僅不利于排澇泄洪，而且會使大地的機體枯萎，再要開挖將會耗資巨大，有的已經(jīng)根本不可能。這樣令人遺憾的教訓非常多。自以為聰明的建設不僅給當?shù)鼐用駧砦：?，也破壞原有的景觀，使旅游價值大大降低，反而趕走了游客。文脈是歷史的延續(xù)。許許多多的歷史文化遺存在廣闊的農(nóng)村和集鎮(zhèn)，這些散布于民間的歷史文化遺存，是我國深厚的歷史文化的寶藏，是社會文明的源頭。在小城鎮(zhèn)建設時，應當充分挖掘這些寶藏，讓它們流傳下去，發(fā)揚光大。即使比較新的小鎮(zhèn)，也應該盡可能地根據(jù)當?shù)氐娘L土人情和小集鎮(zhèn)的風貌定位，盡量增加文化含量，保持和歷史文脈相通的地方文化，這一點對有心搞旅游開發(fā)的小鎮(zhèn)尤為重要。旅游小鎮(zhèn)建設要點38工程定位功能與需求度假運動、娛樂購物商務本案居住旅游39工程定位功能與需求度假酒店、別墅…有特色的觀光景觀一流的飲食效勞