風(fēng)險防范和安全管理課件

物業(yè)工程風(fēng)險防范和平安管理

培訓(xùn)人：余龍物業(yè)管理進修學(xué)院教研部電話Q:644903238[課前小品]與時消息，與時偕行，與時俱進。

CBRichardEllis|Page4【互動游戲】物業(yè)管理項目經(jīng)理培訓(xùn)課程

假設(shè)你是一名飛行員，你所駕駛的飛機飛越在非洲叢林上，熱帶雨林吸引了您，突然，飛機發(fā)生故障，你必須馬上跳傘。與你一起降落在非洲叢林中有14樣物品，這時你們必須為生存作出一些決定。先帶走那些？哪些可以幫助我？【互動游戲】物業(yè)管理項目經(jīng)理培訓(xùn)課程

1、藥箱 2、手提收音機3、打火機4、三只高爾夫球桿5、七個大的綠的垃圾袋6、指南針7、蠟燭8、手槍9、一瓶驅(qū)蟲劑10、蛇咬藥箱11、大砍刀12、一盒輕便食物13、一張防水毛毯14、一個熱水瓶一起降落的14樣物品CBRichardEllis|Page6你的選擇？物業(yè)管理項目經(jīng)理培訓(xùn)課程

【互動游戲】?CBRichardEllis|Page71、藥箱2、手提收音機3、打火機((()))4、三只高爾夫球桿()5、七個大的綠的垃圾袋()6、指南針()7、蠟燭()8、手槍9、一瓶驅(qū)蟲劑10、蛇咬藥箱((()))11、大砍刀()12、一盒輕便食物()13、一張防水毛毯()14、一個熱水瓶()寫下您的選擇物業(yè)管理項目經(jīng)理培訓(xùn)課程

【互動游戲】CBRichardEllis|Page81、你的選擇？2、請說出你的理由？3、你的選擇里有風(fēng)險嗎？4、你有何考慮？【案例啟示】1.風(fēng)險的存在是為了目標。2.風(fēng)險是自身條件和外部環(huán)境的結(jié)合物。3.知己知彼是應(yīng)對風(fēng)險達成目標的妙方。物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理

第一局部：物業(yè)工程風(fēng)險與防范第二局部：物業(yè)工程平安管理課程介紹物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理一、社會層面看：隨著客戶需求和偏好的多樣化和多變性，物業(yè)管理企業(yè)面臨和接受更大的不確定性和風(fēng)險的考驗。由于物業(yè)管理企業(yè)的營運管理是以工程為根底，因此，物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險管理的落腳點應(yīng)該在于工程管理。工程風(fēng)險管理成為物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險管理的運營支點。物業(yè)管理基于物業(yè)管理的社會性第一節(jié)引入物業(yè)管理風(fēng)險管理的必要性第一局部：物業(yè)工程的風(fēng)險與防范物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理二、從企業(yè)層面看：

物業(yè)管理是一個非常有特色的效勞行業(yè)，風(fēng)險管理是物業(yè)管理企業(yè)界更加迫切的內(nèi)在需求。物業(yè)效勞產(chǎn)品提供的對象是業(yè)主，效勞的對象是活生生的人，效勞人的不確定性遠遠高于實物產(chǎn)品。綜合效勞是物業(yè)管理的主要形式，綜合效勞的類別眾多、內(nèi)容復(fù)雜、運作不間斷，風(fēng)險的概率明顯增加，要求綜合性的風(fēng)險防范更為迫切?；谖飿I(yè)管理的經(jīng)營屬性物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理三、從實踐操作層面看：目前，中國物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險管理活動幾乎空白，呈現(xiàn)出以下特點：1.沒有專門的人員或機構(gòu)進行企業(yè)風(fēng)險管理活動；2.企業(yè)中的風(fēng)險管理根本上是一種被動式管理；3.企業(yè)中風(fēng)險管理活動往往是瞬時或間斷的，意識到了就進行管理，事后那么“好了傷疤忘了疼〞；4.缺乏系統(tǒng)、科學(xué)的風(fēng)險管理理論方法指導(dǎo)。基于物業(yè)管理行業(yè)的新興性物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理第一階段

樓盤接管期的風(fēng)險識別及防范第二階段

樓盤裝修期的風(fēng)險識別及防范

第三階段

樓盤日常管理的風(fēng)險識別及防范風(fēng)險來自所處的不同環(huán)境第二節(jié)物業(yè)管理各階段風(fēng)險管理及防范物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理一、新建住宅小區(qū)接管的風(fēng)險及防范1.新建住宅小區(qū)接管的風(fēng)險類別：新建物業(yè)手續(xù)不健全或不合法。設(shè)計隱患。物業(yè)共有部位、設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量問題?？⒐を炇召Y料不齊全。物業(yè)效勞合同。水、電移交。開發(fā)商的配合。第一階段樓盤接管期的風(fēng)險及防范風(fēng)險識別物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理2.新建住宅小區(qū)接管的風(fēng)險防范策略〔1〕詳細了解樓盤的權(quán)屬和合法性。〔2〕做好物業(yè)管理前期介入工作?！?〕嚴格按照標準進行驗收?！?〕與開發(fā)建設(shè)單位交接房屋，明確負責人?！?〕索取本小區(qū)相關(guān)設(shè)備建材供給商名單和詳細情況或者自行采購?！?〕及時報請相關(guān)部門將小區(qū)的用水指標進行更改，以改變供給價格；用電防止功率浪費，可以采取暫停局部變壓器的方法。防范策略物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理〔7〕簽訂?前期物業(yè)效勞合同?的風(fēng)險防范1〕謹慎簽訂物業(yè)效勞合同。2〕合同雙方的權(quán)利要對等，不能亂承諾。3〕明確物業(yè)效勞的內(nèi)容、范圍、合同期限等重要條款。4〕物業(yè)效勞費采用酬金制的要約定公示內(nèi)容和時間。5〕明確管理效勞區(qū)域。6〕防止對管理費性質(zhì)進行誤導(dǎo)式描述，明確支出范圍、作用。7〕注意免責條款的約定。物業(yè)管理物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理二、老(舊)住宅小區(qū)接管的風(fēng)險及防范

風(fēng)險識別該樓盤存在歷史遺留問題物業(yè)管理公司之間存在惡性競爭及不正當招投標業(yè)主委員會物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理老(舊)住宅小區(qū)接管的風(fēng)險防范策略1、考察業(yè)委會成立的程序是否合法標準，是否辦理了相關(guān)的手續(xù)，否那么在日后的管理效勞中，將出現(xiàn)諸多的問題。2、盡量防止陷入惡性競爭的陷阱，不標準的業(yè)主委員會不接。3、分析這些歷史遺留的問題是否可以化解。4、詳細的財務(wù)測算和盈虧平衡點分析。5、必要時采取風(fēng)險防止策略。物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理第二階段樓盤裝修期的風(fēng)險及防范

發(fā)生治安事件擺攤設(shè)點人員強買強賣，與業(yè)主發(fā)生糾紛或沖突。?業(yè)主違章裝修造成結(jié)構(gòu)破壞?不標準裝修造成平安或消防事故?裝修監(jiān)管不力，小區(qū)整體外觀受到破壞裝修監(jiān)管、清潔、治安是要點物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理樓盤裝修期的風(fēng)險防范策略1、制定裝修管理預(yù)案。2、裝修申報、裝修巡查與記錄。3、裝修期間隱蔽工程的巡視檢查記錄、特別事件的記錄要求完整翔實。4、進行閉水試驗。5、對裝修材料入口的查驗。6、定時清場制度和裝修工人主副卡制度。7、及時履行報告義務(wù)。8、買賣合同和管理規(guī)約約定。9、擺攤設(shè)點隊伍的管理?！埠贤?、保證金制度、公告、現(xiàn)場監(jiān)管〕策略物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理【案例】

某小區(qū)是公務(wù)員居住的小區(qū)，開發(fā)商為了讓公務(wù)員能提前入住，要求管理公司在周圍環(huán)境仍在施工的情況下，允許住戶入伙裝修。結(jié)果一業(yè)主在晚間去現(xiàn)場時，失足跌落在未完工的地下車道上，造成骨折。為此管理公司被告上法庭，經(jīng)裁決管理公司因未采取防護措施和明顯告示，存在過錯，需賠償對方，造成公司數(shù)萬元的經(jīng)濟損失。物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理【案例啟示】物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理一、治安及車輛管理類的風(fēng)險第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險【例如】：【啟示】此類風(fēng)險關(guān)鍵在于防范，如果處理不當必會給公司帶來經(jīng)濟損失。物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理二、消防管理類的風(fēng)險第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險【例如】：【啟示】消防是物業(yè)管理的重點，做好教育，培養(yǎng)消防意識是關(guān)鍵。物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理三、財務(wù)管理類的風(fēng)險第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險【例如】：【啟示】此類糾紛在于溝通，溝通的依據(jù)是法律。物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理四、公共設(shè)施設(shè)備類的風(fēng)險第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險【例如】：【啟示】此類風(fēng)險在于管理，購置保險可以防范。物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理五、公共秩序類的風(fēng)險第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險【例如】：【啟示】此類風(fēng)險在于對業(yè)主的教育，幫助業(yè)主確定角色。物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理六、公共環(huán)境類的風(fēng)險第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險【例如】：【啟示】此類風(fēng)險在于效勞意識的提高。物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理七、效勞溝通類的風(fēng)險第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險【例如】：【啟示】此類風(fēng)險在于對員工的教育。物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理八、法律和合同管理類的風(fēng)險第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險【例如】：【啟示】此類風(fēng)險在于法律意識的提高。物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理九、員工職業(yè)健康平安類的風(fēng)險第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險【例如】：【啟示】管理者效勞好員工，員工才能效勞好業(yè)主。物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理【引言】平安管理的實質(zhì)在于平安意識的提高。第二局部：物業(yè)工程平安管理物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理一、平安管理的原那么〔一〕預(yù)防原那么〔二〕真誠原那么〔三〕應(yīng)急原那么第一節(jié)物業(yè)工程平安管理概述物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理二、物業(yè)平安管理物業(yè)平安管理是指物業(yè)管理公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身和財產(chǎn)的平安，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。三、物業(yè)平安管理的內(nèi)容治安管理消防管理車輛交通管理物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理第二節(jié)治安、消防及停車管理一、治安管理〔一〕治安管理方式1.封閉式管理這種方式適用于政府機關(guān)、部隊等一些要害部門或別墅、高級寫字樓等一些高檔物業(yè)或業(yè)主、使用人有特別要求的物業(yè)管理。2.開放式管理一些大的住宅小區(qū)或商業(yè)樓宇都采用開放型管理方式，不僅業(yè)主、使用人無需辦理專用通行證件，且外來人員只要著裝整潔均可自由進出。不過一些商業(yè)樓宇在非辦公時間亦采用封閉式治安管理，以確保業(yè)主、使用人的財產(chǎn)平安。物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理〔二〕治安管理的原那么1.預(yù)防為主、防治結(jié)合2.堅持與社會治安管理相結(jié)合的原那么3.堅持“效勞第一，以人為本〞效勞宗旨4.堅持治安工作硬件與軟件一起抓的原那么物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理〔三〕物業(yè)治安管理的案例:[案例一]業(yè)主住房被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理[案例二]酗酒后的訪客自傷怎么辦？物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理[案例三]業(yè)主請來的裝修人員要強行闖入怎么辦？

物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理[案例四]外來人員要搬東西離開小區(qū)怎么辦？

物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理[案例五]住戶在大堂遺失物品怎么辦？

物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理二、消防管理〔一〕消防根本知識1.燃燒的條件認識2.預(yù)防火災(zāi)的根本措施3.火災(zāi)撲救的根本方法的選擇4.消防設(shè)施、設(shè)備和器材認識與運用物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理〔二〕消防管理案例[案例]消防栓為何噴不出水，誰的責任？物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理〔三〕消防管理措施1.貫徹落實“誰主管，誰負責〞的消防原那么2.建立健全消防平安制度3.加強防火管理4.加強消防教育培訓(xùn)〔四〕消防演習(xí)通過演習(xí)來檢驗小區(qū)或大廈防火、滅火工作；通過演習(xí)增強消防意識及自救能力；通過演習(xí)檢驗員工滅火、疏散能力；通過演習(xí)來檢驗消防設(shè)施保養(yǎng)及運作情況。物業(yè)項目的風(fēng)險防范和安全管理三、道路與車輛管理〔一〕車輛管理制度的健全與落實〔二〕車輛管理的工作程序1．門衛(wèi)崗工作程序：〔1〕車輛進