房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本核算

第6章房地產(chǎn)本錢開發(fā)產(chǎn)品本錢核算

第一節(jié)開發(fā)產(chǎn)品本錢的內(nèi)容一、開發(fā)產(chǎn)品本錢概念〔一〕本錢與費用聯(lián)系與區(qū)別1、區(qū)別〔1〕對象不同本錢是以產(chǎn)品為對象的企業(yè)資源的消耗；費用是企業(yè)以生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)生的各種消耗?！?〕作用不同本錢是為產(chǎn)品取得經(jīng)營收入補償?shù)南模毁M用是為企業(yè)利潤而發(fā)生消耗。2、相同點性質(zhì)相同：即都是產(chǎn)生的費用?！捕掣拍铋_發(fā)產(chǎn)品本錢是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商品房過程發(fā)生的各項費用?！踩撤康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品本錢的內(nèi)容1、土地開發(fā)本錢；2、房屋開發(fā)本錢；3、配套設(shè)施開發(fā)本錢。本錢與費用結(jié)構(gòu)合計合計不可預見費12其他費用11開發(fā)期稅費10銷售費用9財務(wù)費用8管理費用7開發(fā)間接費6公共配套設(shè)施建設(shè)費5建筑安裝工程費4基礎(chǔ)設(shè)施費3前期工程費2土地費用1項目序號工程成本企業(yè)開發(fā)全部費用

開發(fā)成本甲方乙方直接成本1、2、3、4、5二、開發(fā)本錢在建筑產(chǎn)品中的結(jié)構(gòu)4103054.568.530工程建設(shè)材料采購其他費用市場費用銷售費用建造成本38.5%銷售成本9%社區(qū)配套市政建設(shè)土地成本30%土地轉(zhuǎn)讓未加財務(wù)成本與管理費用環(huán)境因素設(shè)計因素1055577.5基本利潤項目收益率22.5%5941彈性成本和利潤剛性成本和利潤關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)3房地產(chǎn)開發(fā)全流程圖三、開發(fā)產(chǎn)品本錢對象1、土地開發(fā)本錢：指公司開發(fā)土地〔建設(shè)場地〕所發(fā)生的各項費用。2、配套設(shè)施本錢：公司開發(fā)有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、不能計入配套的公共根底設(shè)計所發(fā)生的各項費用。3、房屋開發(fā)本錢：指公司開發(fā)房屋所發(fā)生的各項費用。4、開發(fā)本錢：是指公司在土地、配套設(shè)施、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，主要包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、根底設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用。房地產(chǎn)本錢核算的步驟：1、確定本錢對象2、確定本錢工程3、將本錢支出計入本錢對象具體工程4、確定已銷開發(fā)產(chǎn)品本錢[比較與掌握]：確定本錢對象的原那么？

如何確定本錢對象？1.土地征用費及拆遷補償費2.前期工程費3.根底設(shè)施建設(shè)費4.建筑安裝工程費5.公共配套設(shè)施費6.開發(fā)間接費請分析:哪些本錢工程可控?房地產(chǎn)產(chǎn)品六大本錢工程開發(fā)產(chǎn)品本錢工程1、土地征用及拆遷補償費：為取得土地開發(fā)使用權(quán)〔開發(fā)權(quán)〕而發(fā)生的各項費用。主要包括以下工程：包括土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地變更用途及超面積補交的地價、繳納的契稅和印花稅等；拆遷補償費；土地閑置費。開發(fā)產(chǎn)品本錢工程2、前期工程費：是指在取得土地開發(fā)權(quán)之后，工程開工之前發(fā)生的各項費用。如工程前期報建費、規(guī)劃設(shè)計評估費、勘測丈量費、三通一平費、臨時設(shè)施費〔甲方的〕。3、根底設(shè)施費：供電工程費、給排水工程費、供熱、供氣工程費、道路工程、通訊工程、電視、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)4、建筑安裝工程費：土建工程費〔根底、主體、甲供材料費〕和安裝工程費〔電氣安裝、弱電安裝、給排水安裝工程費、電梯安裝、空調(diào)、消防、燃氣、煤氣和門窗等安裝工程費。工程監(jiān)理費〕。開發(fā)產(chǎn)品本錢工程5、公共配套設(shè)施費：不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施、業(yè)主和小區(qū)可經(jīng)營性公共配套設(shè)施〔幼兒園、郵局等〕；地下室、車庫可按產(chǎn)權(quán)情況劃分開發(fā)產(chǎn)品本錢工程6、開發(fā)間接費用：是指房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)場組織房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的各項費用。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及工程營銷設(shè)施建造費等。如利息貸款費用、物業(yè)管理基金、質(zhì)檢費、開發(fā)現(xiàn)場管理費等。為取得土地開發(fā)使用權(quán)〔開發(fā)權(quán)〕而發(fā)生的各項費用。主要包括以下工程：1、土地買價〔出讓金〕2、大市政配套費3、契稅4、耕地占用稅5、土地使用費6、土地閑置費注意國家相關(guān)政策。土地征用費及拆遷補償費

7、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費8、拆遷補償支出9、安置及動遷支出10、回遷房建造支出11、農(nóng)作物補償費12、危房補償費土地征用費及拆遷補償費工程開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。以下費用可否列入前期工程費：1、報批報建費2、臨時設(shè)施費前期工程費開發(fā)工程在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項根底設(shè)施支出，主要包括開發(fā)工程內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。根底設(shè)施建設(shè)費開發(fā)工程開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用，主要包括開發(fā)工程建筑工程費和安裝工程費等。自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費和以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費。一般稱為“建安本錢〞。建筑安裝工程費開發(fā)工程在開發(fā)過程中所發(fā)生的、獨立的非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈予地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。公共配套設(shè)施費企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)工程所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定本錢對象的本錢費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及工程營銷設(shè)施建造費等。[運用]：開發(fā)間接費與管理費用的區(qū)別開發(fā)間接費2土地開發(fā)本錢核算

一、土地開發(fā)內(nèi)容按用途可分為2類：一是：為了轉(zhuǎn)讓、出租而構(gòu)臺商品性土地，可出售的土地?！毩⒊蔀榉康禺a(chǎn)商品二是：為開發(fā)自己的商品房產(chǎn)品而開發(fā)的土地，即為建造產(chǎn)品而開發(fā)土地?！欠课萆唐返囊痪植?。二、土地開發(fā)產(chǎn)品本錢工程共計4項1.土地征用及拆遷補償費2.前期工程費3.根底設(shè)施費4.開發(fā)間接費三、土地開發(fā)本錢會計語言表達〔一〕科目設(shè)置方法1.“生產(chǎn)本錢〞——一級科目庫存商品1.土地購買的實際成本2.前期工程的實際成本3.基礎(chǔ)設(shè)施的實際成本4.間接費用的實際成本開發(fā)完工，驗收合格?！捕硶嫹咒洝?〕發(fā)生的土地出讓金時借：生產(chǎn)本錢——某×××商品性土地〔本錢對象〕—土地征用及拆遷補償費〔本錢工程〕貸：銀行存款等〔2〕發(fā)生前期工程費時借：生產(chǎn)本錢——某×××商品性土地〔本錢對象〕—前期工程費〔本錢工程〕貸：銀行存款等〔3〕發(fā)生根底設(shè)施費時借：生產(chǎn)本錢——某×××商品性土地〔本錢對象〕—根底設(shè)施費〔本錢工程〕貸：銀行存款等〔4〕發(fā)生現(xiàn)場管理費用時借：生產(chǎn)本錢——某×××商品性土地〔本錢對象〕—開發(fā)間接費〔本錢工程〕貸：開發(fā)間接費用〔5〕開發(fā)完工后借：庫存商品——某×××商品性土地〔產(chǎn)品名稱〕貸：生產(chǎn)本錢〔開發(fā)本錢總額〕——某×××商品性土地開發(fā)本錢自用土地開發(fā)完成時，計入房屋本錢的工程中借：生產(chǎn)本錢——×××房屋開發(fā)本錢〔產(chǎn)品名稱〕——土地征用及拆遷補償費貸：生產(chǎn)本錢〔開發(fā)土地本錢總額〕——×××自用土地開發(fā)本錢3配套設(shè)施開發(fā)本錢核算一、配套設(shè)施內(nèi)容〔一〕房地產(chǎn)配套設(shè)施定義公共配套設(shè)施：主要指住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施和綠地。1、公用設(shè)施包括道路、公交站場、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、各類公用管線(自來水、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視、雨水、污水等)及相應的建筑物、構(gòu)筑物。2、公共設(shè)施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)效勞、行政管理和社區(qū)效勞和綠地二、公共配套設(shè)施分類1、建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的〔1〕公用管線(自來水、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視、雨水、污水等)及相應的建筑物、構(gòu)筑物?！?〕規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的銀行、商店、郵局等〔3〕非營業(yè)性配套設(shè)施，如學校、幼兒園、醫(yī)院等。2、建成后不能轉(zhuǎn)讓的如業(yè)主辦公室、水塔、車棚、公廁等商業(yè)配套設(shè)施小區(qū)設(shè)計圖三、配套設(shè)施本錢工程共計6個1.土地征用費及拆遷補償費2.前期工程費3.根底設(shè)施建設(shè)費4.建筑安裝工程費5.公共配套設(shè)施費6.開發(fā)間接費四、配套設(shè)施會計核算〔一〕原那么對可轉(zhuǎn)讓的當作房屋單獨為本錢對象。對不可轉(zhuǎn)讓的，費用可以作為房屋核算對象的下的子本錢工程——“配套設(shè)施工程費〞〔二〕科目設(shè)置1、開發(fā)本錢——商店〔本錢對象〕——土地征用及拆遷補償——前期工程費——根底設(shè)施工程費——建安工程費——配套設(shè)施工程費〔不轉(zhuǎn)讓的如水塔〕——開發(fā)間接費用五、配套設(shè)施計算配套設(shè)施預提率=某配套設(shè)施預算本錢/應負擔配套設(shè)施預算本錢的合計注意：主要是不轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施的向商品房和可轉(zhuǎn)讓的商品性配套設(shè)施分配。案例書P170-171分子：不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施預算本錢；分母：商品房和可轉(zhuǎn)讓的商品性配套設(shè)施預算本錢。4房屋開發(fā)本錢核算一、房屋開發(fā)本錢構(gòu)成〔1〕土地征用及拆遷補償費或批租地價〔2〕前期工程費；〔3〕根底設(shè)施費；〔4〕建筑安裝工程費；〔5〕配套設(shè)施費；〔6〕開發(fā)間接費。開發(fā)間接費用分配P160定義：指現(xiàn)成發(fā)生的甲方管理費用。用途：向各商品房和出售的配套設(shè)施分配公式：分配率=本月實際開發(fā)單位費用/分配產(chǎn)品直接本錢×100%某產(chǎn)品應分配的開發(fā)間接費=該產(chǎn)品直接本錢×分配率1.一般房屋開發(fā)工程，以每一獨立編制設(shè)計概〔預〕算，或每一獨立的單項開發(fā)工程為本錢核算對象。2.同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)工程，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，并為一個本錢核算對象，開發(fā)完成后，再按各個單項工程概預算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)本錢。二、房屋開發(fā)本錢對象小區(qū)商品住房3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)工程，可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要，按房屋開發(fā)工程的部位劃分本錢核算對象。二、房屋開發(fā)本錢對象〔一〕科目設(shè)置方法1.“生產(chǎn)本錢〞——商品房庫存商品三、會計核算設(shè)置1.土地購置的實際本錢2.前期工程的實際本錢3.根底設(shè)施的實際本錢4.建安工程實際本錢5.配套設(shè)施實際本錢6.間接費用的實際本錢開發(fā)完工，驗收合格。三、會計核算設(shè)置〔二〕本錢核算方法1、發(fā)生的土地拆遷及補償費借：生產(chǎn)本錢—101商品房開發(fā)本錢__土地征用及拆遷補償費—土地出讓金1800000貸：銀行存款1800000〔二〕本錢核算方法2、發(fā)生的前期工程費借：生產(chǎn)本錢—101商品房開發(fā)本錢__前期工程費—設(shè)計費280000貸：銀行存款280000三、會計核算設(shè)置〔二〕本錢核算方法3、發(fā)生的根底設(shè)施費借：生產(chǎn)本錢—101商品房開發(fā)本錢__根底設(shè)施費—供水設(shè)施費200000貸：銀行存款200000三、會計核算設(shè)置〔二〕本錢核算方法4、發(fā)生的建筑安裝工程費借：生產(chǎn)本錢—101商品房開發(fā)本錢__建安工程費—土建費用19000000貸：銀行存款19000000三、會計核算設(shè)置〔二〕本錢核算方法5、公共設(shè)施配套費借：生產(chǎn)本錢—101商品房開發(fā)本錢__配套設(shè)施費—水塔修建費300000貸：應付費用/預提費用300000三、會計核算設(shè)置〔二〕本錢核算方法5、開發(fā)間接費用借：生產(chǎn)本錢—101商品房開發(fā)本錢__開發(fā)間接費—現(xiàn)場管理費50000貸：開發(fā)間接費用50000三、會計核算設(shè)置〔三〕開發(fā)本錢完成借：開發(fā)產(chǎn)品/庫存商品