房地產(chǎn)行業(yè)專題研究：人口遷移的新格局

房地產(chǎn)行業(yè)專題研究：人口遷移的新格局人口增長格局：從聚焦到均衡，內(nèi)陸逆襲，省會(huì)城市崛起2022年中國人口總量第一次負(fù)增長，而流動(dòng)人口規(guī)模正成為各省市人口變化的主要影響因素。各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與各類引才行動(dòng)推動(dòng)人口流動(dòng)與增長呈現(xiàn)出新的格局。隨著各個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)逐步披露，讓我們得以看到更多城市人口變化的剪影。對(duì)于新流動(dòng)格局的刻畫及未來城市發(fā)展脈絡(luò)的探尋是我們此次人口系列報(bào)告想要展現(xiàn)的核心要點(diǎn)。根據(jù)第七次全國人口普查結(jié)果，全國人口為14.12億人1，與2010年六普的13.40億人相比，增加7205萬人，增長5.38%，較六普增速5.84%降低0.46pct。從人口分布的區(qū)域格局看，東部地區(qū)人口為5.64億人，占40.0%；中部地區(qū)人口為3.65億人，占25.9%；西部地區(qū)人口為3.83億人，占27.2%；東北地區(qū)人口為0.99億人，占7.0%，分別較六普占比提升2.0、下降0.9、提升0.1、下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。省市人口格局：內(nèi)陸省份逆襲六普和七普期間的人口增長格局有所變化。根據(jù)各省份六普、七普期間的人口變動(dòng)數(shù)據(jù)，大部分省市依然保持人口凈增長的趨勢，我們將31省市（含自治區(qū)、直轄市）分為三類：1）常住人口在六、七普均實(shí)現(xiàn)凈增長的省市：北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東、河南、湖南、廣東、廣西、海南、云南、西藏、陜西、青海、寧夏、新疆。2）常住人口由六普負(fù)增長轉(zhuǎn)為七普凈增長：重慶、四川、貴州、湖北。3）常住人口由六普凈增長轉(zhuǎn)為七普負(fù)增長：黑龍江、吉林、遼寧、山西、內(nèi)蒙古、甘肅。從人口變化絕對(duì)額來看，六普至七普期間常住人口凈增長絕對(duì)額TOP5省份為廣東（2169）、浙江（1014）、江蘇（609）、山東（573）、河南（534），主要為珠三角、長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份以及傳統(tǒng)人口大??；負(fù)增長絕對(duì)額TOP5省份為黑龍江（-646）、吉林（-338）、遼寧（-115）、山西（-80）、內(nèi)蒙古（-66），主要為東北等地區(qū)。（單位：萬人）人口增長拆分：內(nèi)生增長還是外部流入？如何理解全國省份人口增長的動(dòng)力來源？我們根據(jù)人口學(xué)家塞繆爾·普雷斯頓（SamuelH.Preston）在《人口統(tǒng)計(jì)學(xué)：人口過程的測量與建?！?Demography:MeasuringandModelingPopulationProcesses)一書中寫到人口變動(dòng)的平衡方程，對(duì)人口的增長進(jìn)行拆分。人口變動(dòng)的平衡方程：N(T)=N(0)+B[0,T]-D[0,T]+I[0,T]-O[0,T]其中：N(T)=時(shí)間T該人口中的存活人數(shù)；N(0)=時(shí)間0該人口中的存活人數(shù)；B[0,T]=時(shí)間0和T之間該人口中的出生數(shù)；D[0,T]=時(shí)間0和T之間該人口中的死亡數(shù)；I[0,T]=時(shí)間0和T之間的遷入人數(shù)；O[0,T]=時(shí)間0和T之間從該人口遷出的人數(shù)；則人口增長數(shù)=出生人口-死亡人口+人口流入數(shù)-人口流出數(shù)。從占比來看，七普常住人口凈流入絕對(duì)額TOP5省份為廣東、浙江、江蘇、重慶、新疆；占總凈流入人口的比例分別為34.2%、18.7%、10.5%、5.6%、5%，合計(jì)占比74.1%。人口凈流出絕對(duì)額TOP5省份為黑龍江、吉林、湖南、江西、山西；占總凈流出人口的比例分別為21.7%、12.1%、10.1%、8.2%、7.9%，合計(jì)占比約60.0%。七普期間，人口增長格局較六普更加均衡。不同于六普期間的人口聚焦，七普人口增長較多的省份有所增加。六普期間，北京、上海、天津的10年常住人口復(fù)合增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先其他省份，而在七普期間，浙江、廣東、西藏、新疆、海南、寧夏等省份的常住人口復(fù)合增長率也均有所提升。城市人口格局：省會(huì)城市逐步崛起城市口徑，我們按直轄市、省會(huì)、副省級(jí)、2022GDP超萬億城市四標(biāo)準(zhǔn)篩選出42個(gè)城市：1）直轄市：北京、上海、天津、重慶；2）省會(huì)城市：廣州、杭州、南京、合肥、成都、西安、長沙、武漢、福州、貴陽、昆明、南昌、濟(jì)南、石家莊、鄭州、太原、呼和浩特、蘭州、?？?、南寧、沈陽、長春、吉林、拉薩、西寧、銀川、烏魯木齊；3）省會(huì)城市以外的副省級(jí)城市：深圳、廈門、寧波、青島、大連；4）2022GDP超萬億城市：蘇州、無錫、南通、佛山、東莞、泉州。六普、七普期間42樣本重點(diǎn)城市人口分別平均增長22%、23%，高于全國水平（7.3%、5.8%），七普期間增速上升1pct；20年間合計(jì)增長率50%，比全國水平高36個(gè)百分點(diǎn)。其中漲幅前五城市分別為廈門（151.5%）、深圳（150.6%）、銀川（142.8%）、合肥（109.7%）烏魯木齊（94.8%）；后五城市分別為南通（1.00%）、重慶（3.72%）、哈爾濱（6.34%）、石家莊（20.22%）、泉州（20.59%）。省會(huì)城市正在逐步崛起。省份城市的七普人口增速快于其他類別城市。27省會(huì)城市中，19個(gè)城市七普人口增速上升，而且省會(huì)城市人口七普增速較六普上升5.3%，為各類城市最高。而直轄市與GDP超萬億城市的七普人口增速有所放緩，分別下降3.85、8.47個(gè)百分點(diǎn)。1）人口七普增速快于六普的城市：拉薩、西安、長沙、南寧、貴陽、昆明、深圳、廣州、重慶、鄭州、南通、長春、南昌、蘭州、福州、?？?、武漢、呼和浩特、成都、石家莊、太原、西寧，共22個(gè)城市，除深圳、重慶、南通外，其余19個(gè)城市均為省會(huì)城市。2）人口七普增速慢于六普的城市：合肥、北京、上海、蘇州、銀川、廈門、濟(jì)南、天津、烏魯木齊、哈爾濱、南京、無錫、寧波、泉州、杭州、佛山、大連、青島、沈陽、東莞。共20個(gè)城市，其中8個(gè)城市為省會(huì)城市。如果把目光聚焦到最近五年來看，過去五年（2017年末-2022年末）人數(shù)增長前五的城市分別為武漢（283）、濟(jì)南（209）、成都（208）、深圳（179）、西安（166）；后五的城市分別為天津（-47）、北京（-9.7）、南通（5.4）、東莞（5.5）、西寧（7.9）。2022年人口增長前五的城市分別為長沙（18.1）、杭州（17.2）、合肥（16.9）、西安（12.3）、貴陽（11.8）；后五的城市分別為上海（-13.5）、天津（-10.0）、東莞（-10.0）、廣州（-7.7）、佛山（-6.0）。（單位：萬人）人口流動(dòng)格局：流動(dòng)人口規(guī)模大幅增長，集聚與回流并存我國整體呈現(xiàn)流動(dòng)人口規(guī)模大幅增長，省內(nèi)流動(dòng)占比提升的特點(diǎn)。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國流動(dòng)人口規(guī)模約3.76億人，較2010年增長約70%；流動(dòng)人口占全國人口比例約27%，較2010年的17%提升10pct。流動(dòng)人口中省內(nèi)流動(dòng)人口/跨省流動(dòng)人口分別約2.51/1.25億人，較2010年分別增長86%/45%。2020年，省內(nèi)流動(dòng)人口占總流動(dòng)人口的比例約67%，較2010年的61%提升6pct。區(qū)域流動(dòng)：城市群快速發(fā)展，東南沿海仍具備吸引力新型城鎮(zhèn)化背景下，人口加快向城市群流動(dòng)“深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，持續(xù)促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，完善以城市群為主體形態(tài)、大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化格局。”——《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》在新型城鎮(zhèn)化的背景之下，人口向城市群流動(dòng)的趨勢明顯。我國人口超過100萬的城市群人口占總?cè)丝诒戎卦诔掷m(xù)上升。截至2022年，我國人口超100萬的城市群人口占總?cè)丝诒戎丶s30.52%，較2020年的29.03%提升1.49pct，年均提升0.74pct。截至2022年，美國、日本的人口超100萬的城市群人口占總?cè)丝诒戎丶s46.96%、65.07%，我國人口集聚程度還有提升空間。分城市群來看，除京津冀、山東半島、粵閩浙、哈長城市群外，其他城市群的人口增長率都要大于所在區(qū)域的人口增長率。人口向東南沿海流動(dòng)趨勢延續(xù)，部分中西部城市承接人口回流人口流入?yún)^(qū)域：江蘇、浙江和廣東均仍為人口流入重地。六普期間，人口機(jī)械流入最多的省份TOP5為廣東、上海、北京、浙江、江蘇；而七普人口機(jī)械流入最多的省份TOP5為廣東、浙江、江蘇、重慶、新疆，江浙地區(qū)及廣東仍是人口流入重地。人口流出區(qū)域：渝貴川承接人口回流，由六普凈流出轉(zhuǎn)為七普凈流入。人口流出方面，六普期間人口流出最多的省份以中西部為主，流出最多的省份分別為安徽、河南、貴州、廣西、四川；七普期間，渝貴川人口反流出為流入，而流出最多的省份分別為黑龍江、吉林、湖南、江西、山西。城市群角度仍可看出人口向東南沿海集聚，中西部承接人口回流的態(tài)勢。具體到城市群有以下要點(diǎn)：1）長三角的增長勢頭依然保持，占全國總?cè)丝诒壤B續(xù)20年以較快速度上升，六普、七普人口占全國比例提升0.88pct、1.05pct。2）長江中游、京津冀、關(guān)中平原、遼中南占全國總?cè)丝诒壤B續(xù)20年下降。3）山東半島、成渝、中原地區(qū)、黔中占全國比例在六普期間下降、七普期間轉(zhuǎn)為上升。其中中原地區(qū)七普期間占比增幅最大，由六普的占比下降0.21pct轉(zhuǎn)為七普上升0.86pct；成渝地區(qū)由六普下降0.06pct轉(zhuǎn)為七普上升0.1pct。城市流動(dòng)：省內(nèi)城市間流動(dòng)為主，省會(huì)城市是主要流向地人口以省內(nèi)城市間流動(dòng)為主我們選取2023年春節(jié)前一周春運(yùn)期間，遷徙規(guī)模最大的一天（2023年1月16日），分別以38重點(diǎn)城市（42城不含北上廣深）為目的地，統(tǒng)計(jì)人口出發(fā)地的情況；通過統(tǒng)計(jì)返回重點(diǎn)城市的人口都由何處出發(fā)，來了解這些重點(diǎn)城市人口流動(dòng)傾向。人口以省內(nèi)城市間流動(dòng)為主。據(jù)百度遷徙數(shù)據(jù)，2023年春運(yùn)遷徙中，38重點(diǎn)城市（42城不含北上廣深）的春運(yùn)遷徙遷入來源地中省內(nèi)其他城市的占比最多。除哈爾濱、大連、蘇州三城市分別僅有47%、45%、33%的人來自于省內(nèi)，其余城市省內(nèi)遷入占比均超過50%。廖創(chuàng)場3等利用手機(jī)信令數(shù)據(jù)，將36個(gè)節(jié)點(diǎn)城市與全國城市間的人口聯(lián)系強(qiáng)度與流入、流出強(qiáng)度進(jìn)行分級(jí)制圖表達(dá)。整體而言，多數(shù)強(qiáng)聯(lián)系集中在節(jié)點(diǎn)城市的地理鄰接區(qū)域，表面大部分人口流動(dòng)依舊集中在局部區(qū)域，較大空間跨度的人口流動(dòng)較少。省會(huì)城市是區(qū)域人口主要流向地而省會(huì)城市作為經(jīng)濟(jì)、政治中心具備很大的人口吸引力，是流動(dòng)人口流向地的首要選擇。六普至七普，27省份省會(huì)人口占全省人口的比例均有所上升。省會(huì)人口占比上升較多（5%以上）的城市依次為長春（9.9%）、西安（9.4%）、銀川（8.2%）、成都（6.2%）、拉薩（5.1%）。據(jù)七普數(shù)據(jù)，省會(huì)人口占全省人口比例較高（20%以上）的城市依次分別為西寧（41.6%）、銀川（39.7%）、長春（37.8%）、西安（32.0%）、哈爾濱（31.6%）、?？冢?8.4%）、成都（25.0%）、拉薩（23.7%）、武漢（21.3%）、沈陽（21.3%）。人口流出省份的省會(huì)城市七普人口增量仍要高于該省其他地級(jí)市。據(jù)七普數(shù)據(jù)，有6個(gè)省份人口七普錄得負(fù)增長，分別為黑龍江、吉林、遼寧、內(nèi)蒙古、山西、甘肅；但其省會(huì)人口占全省的比例依然有所上升，我們將這6省的省會(huì)與其他地級(jí)市人口對(duì)比發(fā)現(xiàn)：除黑龍江外其余5省的省會(huì)城市人口均為增長且是該省所有地級(jí)市中人口增長最多的。說明即便該省人口在減少，省會(huì)城市人口仍相對(duì)具有韌性。城市人口戰(zhàn)略：迎接潮起潮落，著力吸引人才人口新格局，城市發(fā)展進(jìn)入新階段研究人口增長有助于我們未來判斷不同城市的政策空間和發(fā)展導(dǎo)向。隨著人口的增長和流動(dòng)呈現(xiàn)新格局，城市發(fā)展也將逐步進(jìn)入新的階段，新型城鎮(zhèn)化的背景下，不同城市在發(fā)展的定位和模式等方面有所區(qū)別，但一個(gè)明確的趨勢在于城市發(fā)展的政策和人口更多綁定。2016年政府工作報(bào)告首次提及“人地錢掛鉤”，各地方政府積極探索，山東、安徽、河南、浙江等省份均出臺(tái)了相應(yīng)政策。2022年4月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見》發(fā)布，提出“完善財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤政策”。如2023年以來中央政策多次提及在超大特大城市積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，來推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)行業(yè)新模式。隨著人口增長與流動(dòng)格局的演變，城市也將進(jìn)入新的發(fā)展階段。有的城市仍快速“成長”，如蘇州官方發(fā)布指出由于蘇州工業(yè)園區(qū)被劃入蘇州城區(qū)后，蘇州城區(qū)的人口為512.5萬人（七普數(shù)據(jù)），按此標(biāo)準(zhǔn)，蘇州成為特大城市。同時(shí)，根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，杭州、西安、濟(jì)南、合肥、青島、長沙、哈爾濱7個(gè)城市2014年城區(qū)人口都在500萬人以下；隨著城市逐漸“成長”，分別在2015、2018、2019、2021、2018、2021、2020年人口達(dá)到500萬以上，晉升為特大城市。而有些城市則相反，以五普、六普、七普均有數(shù)據(jù)的635個(gè)城市為例，七普人口較六普下降（人口減少）的城市達(dá)到333個(gè)，較六普人口減少的城市228個(gè)增加了105個(gè)。因此，保持人口的競爭力，將是城市未來發(fā)展的重要課題。城市如何脫穎而出？我們從人口吸引力和人才吸引力兩個(gè)角度，重點(diǎn)分析人口流動(dòng)的主要驅(qū)動(dòng)因素及新時(shí)代人才的流動(dòng)傾向。哪些城市更具人口吸引力？關(guān)注產(chǎn)業(yè)綜合吸引力以經(jīng)濟(jì)增速來評(píng)估產(chǎn)業(yè)綜合吸引力。我們以經(jīng)濟(jì)增長水平衡量城市產(chǎn)業(yè)綜合吸引力，據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，六普至七普期間GDP增長較快的城市，人口增長率也相應(yīng)處于前列。31個(gè)省份層面，七普GDP增長率（2020年/2010年）TOP15省份里，8個(gè)省份為七普人口增長率TOP15；42個(gè)城市層面，七普GDP增長率TOP20城市里，14個(gè)城市為七普人口增長率TOP20，均超過半數(shù)以上。以人口由六普負(fù)增長轉(zhuǎn)為七普正增長的渝貴川中西部三省為例，2010年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的指導(dǎo)意見》，隨著我國勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，十年間，渝貴川三省GDP分別增長215%、287%、183%，分別位于全國各省GDP增速第4、1、7位；占全國GDP比例分別上升0.66pct、0.71pct、0.87pct，位于占比提升的省份第7、5、3位，經(jīng)濟(jì)增長十分迅速。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，渝貴川三省實(shí)現(xiàn)人口回流，常住人口分別由六普增長-5.46%、-1.42%、-2.34%轉(zhuǎn)為七普凈增長11.12%、10.97%、4.05%。其中，重慶、貴州的人口增速均高于全國平均水平（5.77%）。另外，據(jù)百度地圖發(fā)布的2022年度人口活力指數(shù)（由人口吸引力、人口聚集2項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)構(gòu)成），城市指數(shù)排名前十依次分別是杭州、深圳、成都、蘇州、東莞、廣州、上海、武漢、北京、西安；其中有八個(gè)城市為2022年全國GDP前十強(qiáng)城市。關(guān)注公共資源與服務(wù)水平公共資源與服務(wù)水平是人口吸引軟實(shí)力。人口更傾向于向能夠提高更高的公共資源與服務(wù)水平的城市聚集。醫(yī)療和教育水平較能代表城市的軟實(shí)力。醫(yī)療方面：我們可以看到重點(diǎn)城市人口數(shù)和全國百強(qiáng)醫(yī)院數(shù)量以及床位數(shù)呈現(xiàn)明顯相關(guān)。除深圳、佛山、鄭州外，七普期間人口增長TOP10城市均擁有3家及以上的全國百強(qiáng)醫(yī)院。教育方面：重點(diǎn)城市人口數(shù)和高校數(shù)量以及教師數(shù)量明顯正相關(guān)。七普常住人口TOP10城市有8個(gè)城市均為擁有高校個(gè)數(shù)TOP10城市。關(guān)注交通可達(dá)性城市交通可達(dá)性也是影響人口流入的因素之一。作為城市基礎(chǔ)設(shè)施，更為便利的出行方式與更高的交通可達(dá)性對(duì)人口流入有促進(jìn)作用。我們將交通可達(dá)性分為三個(gè)方面，高速公路、高鐵動(dòng)車和飛機(jī)。作為城市最基礎(chǔ)的出行基礎(chǔ)設(shè)施，城市的高速公路里程數(shù)與人口數(shù)存在相對(duì)明顯的相關(guān)關(guān)系。而高鐵與飛機(jī)則更能反映城市與其他城市的聯(lián)系程度，各城市通過高鐵動(dòng)車能夠直達(dá)的城市越多，機(jī)場的吞吐量越大，反映城市的交通更為便利，與其他城市聯(lián)系更為緊密，對(duì)人口的流入有一定促進(jìn)作用。關(guān)注人口流入配套政策落戶政策調(diào)整是城市主動(dòng)競爭的利器。2016年，國務(wù)院發(fā)布《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》。我們梳理了2016年以來，重點(diǎn)城市人口的逐年變動(dòng)情況。2016-2022年，人口增長TOP10（150萬以上）的城市落戶政策均有不同程度寬松。其中以成都、武漢、西安、長沙最為明顯，落戶政策放寬之后人口明顯增長。2017年，西安放開普通大中專院校畢業(yè)生落戶限制；成都實(shí)行全日制大學(xué)本科及以上畢業(yè)生憑畢業(yè)證落戶制度；長沙推行先落戶后就業(yè)，全日制本科及以上學(xué)歷即可辦理落戶手續(xù)；2020、2021年，武漢分別放開大學(xué)生配偶未成年子女隨遷，取消重點(diǎn)人群中心城區(qū)落戶限制。2016-2022年，成都、武漢、西安、長沙人口分別增長411.5、313.1、311.6、213.8萬人，分別位列42重點(diǎn)城市的1、4、5、9名。關(guān)注人才吸引力和留存率七普數(shù)據(jù)顯示，高學(xué)歷人才向重點(diǎn)城市流入，部分新一線城市吸引力較強(qiáng)。42重點(diǎn)城市合計(jì)大學(xué)本科及以上人口（下稱高學(xué)歷人才）占6歲以上人口的14.7%，顯著高于全國水平的8.0%。其中北京、南京、上海、武漢高學(xué)歷人才占比為42城最高，均超過20%，分別為30.3%、22.8%、22.5%、20.2%。除北京、上海兩個(gè)一線城市，部分成為“新一線城市”的省會(huì)、副省級(jí)城市，如南京、武漢、杭州、西安的高學(xué)歷人才占比也處于重點(diǎn)城市前列，“新一線城市”正逐步進(jìn)入高學(xué)歷人才視線。新一線城市對(duì)人才的吸引力不斷提高。據(jù)獵聘數(shù)據(jù)，人才投遞新一線城市崗位的比例不斷提高。2023H1，人才投遞一線城市、新一線城市的占比分別約為37.9%、35.9%，較2017年分別下降4.1pct、上升5.1pct。自2017年起，人才投遞新一線城市占比與投遞一線城市的占比差距有所縮小。據(jù)獵聘調(diào)查數(shù)據(jù)，2023應(yīng)屆大學(xué)生在選擇工作城市時(shí)，一線城市/新一線城市的投遞人數(shù)占比分別為37.32%/38.54%，遙遙領(lǐng)先二線城市/三線城市及以下的14.75%/9.39%。在理想的工作城市方面，新一線城市擁有更高的占比，達(dá)53.64%，顯著高于一線城市/二線城市/三線城市及以下的24.24%/15.76%/6.36%。具體到省市層面，高學(xué)歷人才更傾向選擇哪些省市？省份層面，C9高校畢業(yè)生更傾向于選擇北京、上海、廣東。除哈爾濱工業(yè)大學(xué)與浙江大學(xué)外，其余7所學(xué)校畢業(yè)首選地均為學(xué)校所在地；而在次選就業(yè)地域中，9所學(xué)校有5所學(xué)校的畢業(yè)生均選擇廣東；城市層面，據(jù)麥可思研究發(fā)布的《大學(xué)畢業(yè)生培養(yǎng)質(zhì)量跟蹤評(píng)價(jià)》，從近五年數(shù)