碭山地塊調(diào)研報(bào)告

碭山地塊調(diào)研報(bào)告2023年10月第一局部

地塊概況及周邊配套地塊概況宗地位于金御花都工程北側(cè)、碭山四中對(duì)面，位置示意圖如下：金御花都BAC實(shí)小宗地由A、B、C三塊地塊組成；東臨經(jīng)一路、漢王路、南鄰?fù)┠韭?、西鄰宴嬉路、北鄰梨都東路；地塊現(xiàn)狀地塊地勢平坦，只有沿宴嬉路有局部民房待拆遷，地塊東北角的開發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)已正式投入使用經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊ABC三塊土地合計(jì)地塊面積（畝）908585260地塊面積（㎡）600305669556695173331土地款（萬元）90008500850026000畝單價(jià)（萬元/畝）100100100100樓面價(jià)（元/㎡）6816001249760用途商住商住商住商住建筑密度25%綠地率35%容積率2.22.51.21.97總建筑面積（㎡）13206614173868034341838其中住宅（㎡）12307113323868034324342商業(yè)（㎡）75007500015000公共面積（㎡）1495100002495地下建筑面積（車位）36000說明：1、商鋪分布在A\B兩區(qū)，沿宴喜路分布，最高兩層

2、公共面積按金御花都比例分配，占地上建筑面積的0.73%碭山規(guī)劃及地塊周邊示意圖地塊周邊主要配套示意圖金御花都地塊實(shí)驗(yàn)小學(xué)四中梨花廣場碭中往高速7公里往高鐵站8公里往高速、高鐵示意圖晨光中學(xué)一小交通：臨近主干道迎賓大道、人民路，周邊公交眾多，距離高鐵站、高速出口僅10分鐘車程；教育：實(shí)驗(yàn)小學(xué)、一小、四中、晨光、五中等；商業(yè)：人民路商業(yè)街、匯豐市場、超市、餐飲、銀行等一應(yīng)俱全；醫(yī)療：社區(qū)醫(yī)院、診所、碭山紅十字醫(yī)院五中半徑1.5公里生活圈規(guī)劃公園、體育場新縣醫(yī)院碭山總體規(guī)劃示意圖一主、兩軸、三星、六片區(qū)一主、兩副、四組團(tuán)第二局部

碭山房地產(chǎn)市場分析一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場宏觀分析今年我國房地產(chǎn)市場走勢總體好于預(yù)期，“去庫存〞取得一定成效，對(duì)投資和GDP的拉動(dòng)效應(yīng)增強(qiáng)。但在房地產(chǎn)復(fù)蘇過程中，加劇了資金脫離生產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的程度，可能會(huì)阻礙創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，削弱經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力。由于沒有針對(duì)去庫存“因城施策〞，導(dǎo)致市場恐慌和社會(huì)投機(jī)情緒高漲，“地王〞頻現(xiàn)，大量信貸資金流向了房地產(chǎn)市場，一二線城市房價(jià)出現(xiàn)暴漲。在宏觀經(jīng)濟(jì)和預(yù)期收入增速持續(xù)下行的背景下，房價(jià)大幅上漲，預(yù)示著房價(jià)收入比急劇攀升。今年房地產(chǎn)去庫存主要有兩大特征：一是當(dāng)前房地產(chǎn)的庫存減少主要是住宅商品房，而非住宅商品房庫存還在持續(xù)攀升；二是當(dāng)前房地產(chǎn)的庫存減少主要是一、二線城市，三、四線城市的房地產(chǎn)庫存壓力依然巨大。自9月30日以來，陸續(xù)有22個(gè)熱點(diǎn)一二城市密集出臺(tái)了新一輪緊縮性調(diào)控政策，從房價(jià)環(huán)比漲跌幅度看，這些城市房價(jià)過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價(jià)走勢趨穩(wěn)。與9月比，一線和局部熱點(diǎn)二線城市10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)均有所降低。限購限貸等措施，主要目的是保護(hù)自住和改善性需求，并抑制投資投機(jī)性購房，讓住房回歸居住屬性，并降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。由于國家去庫存的宗旨仍未改變，所以預(yù)計(jì)三四線城市近期不會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策。一二線城市房價(jià)的快速上漲以及近期的調(diào)控政策，會(huì)對(duì)外來打工者產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)，迫使此局部客戶回家鄉(xiāng)置業(yè)。從國慶期間邳州碭山成交客戶分析來看，外地打工返鄉(xiāng)置業(yè)客戶明顯增多。本公司所開發(fā)兩個(gè)工程，在外地打工客戶，成交比例分別占了60%及52%，給工程成交明顯帶來了增量。隨著類似于邳州碭山等小城市的城建設(shè)施的完善〔如碭山高鐵開通〕，也會(huì)對(duì)外出打工人員回鄉(xiāng)置業(yè)產(chǎn)生比較積極的影響。本地人〔含外出打工人員〕依舊是縣城購房的絕對(duì)主力，但由于缺少外地人和投資客，這樣也導(dǎo)致了縣城房價(jià)整體缺乏上漲動(dòng)力。二、碭山經(jīng)濟(jì)

1、GDP：碭山縣2023-2023年GDP增長圖表近4年來隨著城市的開展，政府對(duì)工業(yè)、農(nóng)業(yè)的支持與調(diào)整也在不斷加強(qiáng)，同時(shí)對(duì)本地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，近5年GDP接近翻一番。2、常住人口2023碭山縣全縣域人口約105萬，其中縣城常住人口約25萬人。城鎮(zhèn)化率約23.8%預(yù)計(jì)到2030年，碭山全縣域人口約115人，其中縣城常住人口約45萬人，城鎮(zhèn)化率約39%3、2023年-2023年全縣固定資產(chǎn)投資額圖表4、2023-2023年城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民可支配收入比照表近4年來，城鄉(xiāng)居民的可支配收入都在穩(wěn)步的上升，為后期經(jīng)濟(jì)的開展提供了強(qiáng)有力的保障和動(dòng)力。

三、碭山土地市場：

2023.1-2023.9碭山縣已出讓建設(shè)用地

序號(hào)地塊位置面積用途進(jìn)展情況區(qū)域土地單價(jià)（萬/畝）開發(fā)商1GT2015-15（地塊1）82畝商住未開發(fā)政府旁邊100碭山恒業(yè)麗景2GT2015-03、-04114畝商住已啟動(dòng)一小南側(cè)100祝先順（帝景水岸）3GT2016-0487畝商住未開發(fā)一小東側(cè)100祝先順（帝景水岸）4GT2016-1226畝商住未開發(fā)高鐵新區(qū)100碭山新城置業(yè)5GT2016-1897畝商住未開發(fā)老城區(qū)改造275彭哲（個(gè)人）碭山縣近期建設(shè)用地出讓方案序號(hào)地塊面積（畝）用途目前情況地塊位置區(qū)域地塊399商住未出讓錦繡大道與旭日路交匯處政務(wù)區(qū)（財(cái)政局對(duì)面）地塊4110商住未出讓碭郡路與宴嬉路交匯處政務(wù)區(qū)（御景國際東側(cè)）地塊5289商住未出讓東升路與梨都西路交匯處老城區(qū)（帝景水岸北側(cè)）地塊6298商住未出讓碭郡路與芒碭路交叉口政務(wù)區(qū)（金利大酒店對(duì)角）地塊7178商住未出讓梨花1路與芒碭北路交叉口西側(cè)老城區(qū)（金利大酒店南側(cè)）地塊8248商住未出讓旭日路與人民東路交叉口老城區(qū)（紅十字醫(yī)院南側(cè)）地塊9287商住未出讓梨都西路與旭日路交匯處政務(wù)區(qū)（萬璟觀邸南側(cè)，此地塊意向?yàn)槿f璟觀邸項(xiàng)目）地塊10317商住未出讓碭郡路與故黃二路交匯處老城區(qū)（新縣醫(yī)院南側(cè)）地塊11186商住未出讓碭郡路與芒碭北路交叉口西側(cè)老城區(qū)（新縣醫(yī)院東側(cè)）地塊12202商住未出讓碭郡路與北新縣醫(yī)院西側(cè)老城區(qū)（新縣醫(yī)院西側(cè)）地塊13130商住未出讓東升路與310國道交匯處路東老城區(qū)（碭城一品對(duì)面路南）地塊1492商住未出讓人民東路與永順路交匯處路東開發(fā)區(qū)（開發(fā)區(qū)政府西側(cè)）地塊15288商住未出讓人民東路與宴嬉路交叉口路西老城區(qū)（毛李莊轉(zhuǎn)盤西南角，陽光花園對(duì)面）地塊16315商住未出讓人民東路南側(cè)與經(jīng)四路交匯處開發(fā)區(qū)（新汽車站南側(cè)）合計(jì)3039從土地出讓方案可以看出，目前政務(wù)區(qū)出讓土地合計(jì)1083畝，老城區(qū)出讓土地合計(jì)1549畝，開發(fā)區(qū)出讓土地方案合計(jì)667畝〔含本地塊〕，合計(jì)土地面積為220萬平米，按照容積率2.2計(jì)算，合計(jì)總建面約484萬平米。四、碭山商品房供銷存情況2012-2015年批準(zhǔn)預(yù)售及銷售情況2016.1-2016.9批準(zhǔn)預(yù)售及銷售情況住宅供應(yīng)235.63萬平米21574套33.43萬平米2993套去化134.4萬平米11998套40.65萬平米3458套銷售價(jià)格3205元/平米3309元/平米庫存101萬平米9576套93.78萬平米9111套近四年碭山商鋪供應(yīng)及銷售情況2013201420152016年1-9月累計(jì)（萬方）供應(yīng)（萬方）8.123.424.916.472.8去化（萬方）58.58.69.2931.39價(jià)格（元/平米）7042658365006701累計(jì)庫存41.41碭山庫存分析序號(hào)庫存類型庫存面積（萬方）累計(jì)庫存（萬方）累計(jì)去化周期（年）備注1已取得預(yù)售證部分85851.92前期已開盤，仍未取得預(yù)售證部分1001854.13土地已出讓，未來新增庫存532385.3已出讓400畝，按容積率2.2，住宅占比90%計(jì)算，下同4潛在土地出讓803187.1按總供地的20%預(yù)測，約600畝合計(jì)318住宅去化周期預(yù)測：按以上庫存估算，碭山未來5年內(nèi)整體住宅庫存約為320萬方，按過去兩年住宅平均年銷量（年均約45萬方）計(jì)算，去化周期約7年；如不計(jì)入未來出來土地，則庫存去化周期約為5.3年。備注：2023年10月份碭山住宅去化約8萬平米，目前住宅庫存約85萬平米，其中庫存分布情況主要為：領(lǐng)秀城、尚東城、金馬龍園、陽光花園、美晨新天地、碭城一品、帝景水岸、萬璟觀邸、東方不夜城、在水一方三期、西地亞、紫鑫國際花園、蘇梨灣、翡翠城、祥泰國際城、世紀(jì)名城、御都星城、世紀(jì)名城、七彩世界、御景國際等工程。五、過去三年碭山重點(diǎn)樓盤銷售統(tǒng)計(jì)序號(hào)樓盤區(qū)域2014年2015年2016年1-10月過去三年累計(jì)銷量銷量均價(jià)銷量均價(jià)銷量均價(jià)1金御花都東關(guān)1873580110340035532006522美晨新天地東關(guān)1813200150300015731004883領(lǐng)秀城東關(guān)未開盤60290025228503124尚東城（精裝）東關(guān)未開盤未開盤844100845萬璟觀邸政務(wù)區(qū)2413700210370031837507696御景國際政務(wù)區(qū)203400160300022133004017七彩世界政務(wù)區(qū)1653000230300029331006888華府名都政務(wù)區(qū)78320070290012031002689世紀(jì)名城政務(wù)區(qū)6334001803400150350039310公元學(xué)府西關(guān)10032002503200300330065011碭山全縣2720337732723326380033009792六、區(qū)域房地產(chǎn)特征〔1〕物業(yè)類型及分布特征：本片區(qū)處于政務(wù)區(qū)、老城區(qū)、開發(fā)區(qū)交匯處，目前在售工程的物業(yè)形態(tài)以高層、小高層為主。〔2〕開發(fā)規(guī)模：目前本片區(qū)含政務(wù)區(qū)最大規(guī)模在售工程為領(lǐng)秀城工程，總建面為80萬平米，目前銷售僅為第一期，一期產(chǎn)品為花園洋房，二期為高層產(chǎn)品。其次在售的萬璟觀邸工程30萬平米，已接近尾聲。其余競品工程多為10-20萬平米的工程。〔3〕戶型結(jié)構(gòu)及比例：兩房兩廳一衛(wèi)90平米以下，15％三室兩廳一衛(wèi)110-120平米左右，67％三室兩廳兩衛(wèi)125-144平米左右，15％四室兩廳兩衛(wèi)144平米以上，3％〔4〕容積率：工程周邊在售工程平均容積率為2.0左右〔5〕價(jià)格水平：目前工程周邊競爭樓盤的銷售價(jià)格為3000-3800元/平米〔〔〔6〕購置人群碭山房地產(chǎn)市場購置人群主要為碭山本地居民，根據(jù)碭山房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得知，縣城居民購房占比為30%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)占68%，外地占2%。金御花都2023-2023成交客群比照表：

〔7〕周邊兩年內(nèi)新增的競爭工程第一個(gè)：萬璟觀邸東側(cè)工程〔案名：匯景雅苑〕，建面約15萬方，產(chǎn)品為花園洋房第二個(gè)：萬璟觀邸南側(cè)工程，建面約35萬方，產(chǎn)品未知，據(jù)傳為萬璟觀邸工程所開發(fā)。

年度鄉(xiāng)鎮(zhèn)城區(qū)外地201385%14%1%201481%17%2%201574%24%2%201670%27%3%第三局部

地塊及產(chǎn)品分析地塊SWOT分析優(yōu)勢——STRENGTH地理位置優(yōu)越，商業(yè)配套齊全，生活便利；地塊位于城市中軸人民路北側(cè)，桐木路也即將貫通，地塊距離高鐵和高速出入口僅需15分鐘車程，交通便利；周邊學(xué)校眾多，教育氛圍濃厚；地塊規(guī)整，有利于開發(fā)建設(shè)；品牌效應(yīng)，以及本地豐富的政府資源、客戶資源、媒介資源；開發(fā)公司積累的產(chǎn)品開發(fā)、成本控制、銷售及管理經(jīng)驗(yàn)。機(jī)遇——OPPORTUNITY中國城鎮(zhèn)化建設(shè)目前處于起步階段，碭山城區(qū)人口仍有很大進(jìn)駐空間；中國當(dāng)前去庫存的主旋律不變，通過對(duì)一二線城市的漲價(jià)、限購等方式，倒逼了大城市外來人員對(duì)家鄉(xiāng)樓市的回流；碭山高鐵已開通，加速了碭山與一二線城市的聯(lián)系，也加大了碭山人回家鄉(xiāng)置業(yè)的熱情；碭山不斷完善的城市建設(shè)，家鄉(xiāng)面貌的改善，也吸引了大批客戶回流；碭山舊城改造帶來的大量置業(yè)需求。劣勢——WEAKNESS地塊西南側(cè)為變電所，政府始終未對(duì)該地塊進(jìn)行規(guī)劃整改，影響地塊周邊形象；地塊東側(cè)、北側(cè)人氣較差，南側(cè)有金馬龍園爛尾項(xiàng)目，影響居住氛圍；地塊相對(duì)于北部政務(wù)新區(qū)的項(xiàng)目而言，周邊缺少大型城市公建配套，整體環(huán)境檔次不如政務(wù)新區(qū)；小區(qū)景觀打造及物業(yè)服務(wù)，仍有待進(jìn)一步提升。挑戰(zhàn)——THREAT碭山樓市仍以自住客為主，缺少投資客，導(dǎo)致后期漲價(jià)乏力；碭山房地產(chǎn)去化速度較慢，開發(fā)及銷售周期較長；碭山目前重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的是北部梨花廣場政