某市場交易中心總體策劃方案

-PAGE1-××市場交易中心總體籌劃報告王志綱工作室2024年10月

目錄TOC\o"1-3"\h\z一、籌劃的背景與宗旨 7二、批發(fā)市場開展的宏觀分析 9〔一〕中國批發(fā)市場的研究 91、中國批發(fā)市場的態(tài)勢 92、中國批發(fā)市場建設(shè)與開展取得的根本經(jīng)驗 103、中國批發(fā)市場的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變 11〔二〕國外批發(fā)企業(yè)的競爭分析 141、國際批發(fā)市場的開展趨勢 142、國外批發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國的模式 143、臺灣批發(fā)商的運作模式 154、WTO對中國批發(fā)市場的沖擊 17〔三〕、北京市批發(fā)市場的開展 181、北京商業(yè)批發(fā)業(yè)的開展現(xiàn)狀 182、北京商業(yè)批發(fā)設(shè)施中存在的問題 233、北京批發(fā)市場的開展 24〔四〕南部區(qū)域批發(fā)型商業(yè)分析 261、北京市南城批發(fā)業(yè)概述 262、北京南城各批發(fā)業(yè)類型 263、北京南部批發(fā)市場升級開展的趨勢 28三、世貿(mào)的區(qū)位分析 30〔一〕××工程簡介 301、工程位置 302、規(guī)劃設(shè)計 303、商業(yè)規(guī)劃 304、工程交通分析 315、工程開發(fā)的目標(biāo) 316、工程區(qū)域環(huán)境分析 31〔二〕××的區(qū)位分析 321、從北京城市的區(qū)位分析 322、北京南部區(qū)域的區(qū)位分析 353、××工程地塊區(qū)位分析 37四、 發(fā)市場面臨的主要問題與對策 41〔一〕批發(fā)市場的主要問題 411、批發(fā)市場的定義 412、批發(fā)市場的特征 413、批發(fā)市場的主要功能 414、批發(fā)市場的作用 425、國內(nèi)批發(fā)市場的主要問題 42〔二〕批發(fā)市場的主要對策 431、對策之一：整合資源 432、對策之二：打造品牌 453、對策之三：功能創(chuàng)新 474、對策之四：向零售市場滲透 48五、××的戰(zhàn)略理念與整體策略 50〔一〕工程總體理念 501、理念一：做中國商業(yè)的門戶概念 502、理念二：做中國商業(yè)的制高點概念 503、理念三：做南城區(qū)域板塊概念 514、理念四：復(fù)合房地產(chǎn)的開發(fā)理念 515、理念五：做商業(yè)航母的品牌戰(zhàn)略概念 526、理念六：“共繁榮〞的經(jīng)營理念概念 52〔二〕工程的整體策略 521、關(guān)于策略的思考 522、工程策略的目標(biāo) 543、具體的策略 55六、××面臨的外部環(huán)境 58〔一〕北京的申奧成功 58〔二〕中國參加WTO 58〔三〕大北京的概念 591、大北京概念的提出 592、世界城市的概念 593、大北京〔首都〕城市群 594、“大北京〞的城市特征 60〔四〕北京的宏觀經(jīng)濟(jì)背景 60〔五〕北京城市開展格局 611、北京市的區(qū)域格局 612、北京市的戰(zhàn)略定位： 623、北京市的功能定位： 624、北京市的城市布局 625、北京南部區(qū)域城市開展展望 62〔六〕工程的機遇 63七、××的定位 64〔一〕工程的戰(zhàn)略定位 641、關(guān)于市場交易中心〔MarketCenter〕 642、工程的戰(zhàn)略定位 64〔二〕工程的目標(biāo)市場定位 651、目標(biāo)客戶群的類型 652、主要目標(biāo)客戶的特點 653、投資行為的特征 68〔三〕工程的主題概念定位 681、什么是主題概念 682、工程的主題概念 69〔四〕工程的總體功能定位 691、工程功能規(guī)劃的原那么 692、工程功能的規(guī)劃 713、功能說明 71〔五〕名稱與形象定位 761、工程名稱：×× 762、形象定位：中國商業(yè)航母 773、廣告語： 78八、××的經(jīng)營理念與模式 79〔一〕經(jīng)營理念 791、導(dǎo)入“商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)型〞的商業(yè)理念 792、選擇適宜的主題，聚集商氣，引進(jìn)主力店和品牌店提升物業(yè)形象 803、長短相濟(jì)、動靜結(jié)合 804、在打造工程品牌的同時打造企業(yè)品牌 815、既要自掃門前雪，又管他人瓦上霜〞 81〔二〕經(jīng)營策略 811、贏利模式 812、市場前期的經(jīng)營管理： 823、市場后續(xù)的經(jīng)營管理： 82〔三〕預(yù)留管線 82九、××的“工程群〞設(shè)計 84(一)現(xiàn)代生活的“工程群〞主題經(jīng)營理念 84〔二〕“工程群〞的整體功能設(shè)計 851、工程群的整體功能框架 852、工程群的生活主題概念 86〔三〕展示交易功能的工程 861、百榮服裝服飾交易中心 862、百榮兒童用品交易中心 883、百榮文化辦公用品交易中心 894、百榮體育休閑用品交易中心 905、百榮家居用品交易中心 916、百榮日用品交易中心 927、百榮食品交易中心 928、百榮汽車用品交易中心 939、百榮國際貿(mào)易中心 95〔四〕輔助配套功能的工程 961、百榮會展中心 962、百榮商務(wù)休閑會所 973、百榮餐飲效勞中心 984、百榮配送倉儲效勞中心 995、百榮商屋 996、其它 100十、百榮會展中心館對××的帶動作用 102〔一〕會展經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)根底的關(guān)系 102〔二〕以百榮會展中心帶動××的可行性 1021、現(xiàn)代會展博覽與專業(yè)批發(fā)市場 1022、北京會展博覽業(yè)格局的形成和開展趨勢 1033、國內(nèi)專業(yè)會展的研究 1054、專業(yè)會展對恒逸公司的啟示 108十一、××的常規(guī)性營銷工作的準(zhǔn)備 110〔一〕一般性工作，即規(guī)定動作 110〔二〕個性化工作，即自選動作 110十二、結(jié)束語 120

××市場交易中心總體籌劃報告一、籌劃的背景與宗旨

通過本工程的籌劃，為恒逸房地產(chǎn)公司的商業(yè)房地產(chǎn)工程“××〞提供系統(tǒng)的、前瞻性戰(zhàn)略思路。恒逸房地產(chǎn)公司是一個新成立的房地產(chǎn)公司。這說明“××〞工程是恒逸房地產(chǎn)公司實現(xiàn)企業(yè)生存與開展的關(guān)鍵性工程。由于是第一個工程，又是一個無論在規(guī)模、形態(tài)、商業(yè)行業(yè)等方面操作難度極大的工程，使企業(yè)的風(fēng)險過于集中在一個工程的成功與否上。為了最大限度的減少工程運作過程中的失誤，降低工程運作的風(fēng)險，充分利用北京南城尤其是木樨園地區(qū)批發(fā)市場的商業(yè)文脈，恒逸房地產(chǎn)公司提出了把“××建成一個亞洲最大的以批發(fā)市場為主的超大型、綜合性的集商品批發(fā)交易、倉儲配送、零售、餐飲、休閑娛樂、配套辦公于一體的現(xiàn)代化商品交易市場。〞的戰(zhàn)略思路。為了使上述××的戰(zhàn)略思路得到更系統(tǒng)和標(biāo)準(zhǔn)地實施，恒逸房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)與擅長于戰(zhàn)略籌劃的“王志綱工作室〞進(jìn)行了屢次溝通。王志綱工作室在對工程進(jìn)行多角度、多方位、多產(chǎn)業(yè)調(diào)查的根底上，根本認(rèn)同恒逸房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略思路，并在此根底上進(jìn)一步提出以“復(fù)合型市場交易中心〞開展籌劃理論為指導(dǎo)，將“批發(fā)市場〞的概念提升為“中國新型的、有完善配套效勞功能的，以展示和推介為主題的、經(jīng)營有品牌服裝和其它商品的、引入信息系統(tǒng)〔Internet網(wǎng)絡(luò)〕的21世紀(jì)商業(yè)革命的、大型的和標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化市場交易中心〞的概念，并通過開展××工程、亦即通過以各種主題交易市場為龍頭，在更高層次上、以更大的力度帶動北京南城批發(fā)市場產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的全面轉(zhuǎn)型。依托北京南城批發(fā)市場的根底，構(gòu)建中國最大的、具有國際水平的、集多種商品的交易市場，這里將成為中國多種國內(nèi)外商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心、旅游中心等方面的龍頭地位?；诠こ叹唧w情況，××周邊同類型的工程較多，極容易形成同構(gòu)的競爭。因此，必須挖掘工程的獨特優(yōu)勢，使工程做到“三性〞〔即唯一性、排它性和權(quán)威性〕，使工程在市場上脫穎而出，搶占市場制高點，獲得市場超額利潤，提高工程開發(fā)的附加值。通過前瞻性戰(zhàn)略思路的××，圍繞著與其相配套的公共配套設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，將會使得北京南部可獲得更為廣闊的開展空間，從而加快北京南城的城市化進(jìn)程，建設(shè)成為以多個文化為主題、產(chǎn)業(yè)鏈較為完善、產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成體系更加健全、環(huán)境得到較大改善、知名度較高的現(xiàn)代化“主題批發(fā)市場產(chǎn)業(yè)城區(qū)〞。即通過“××〞工程的實施，將大大加速南城的城市化、現(xiàn)代化、國際化進(jìn)程，實現(xiàn)商業(yè)配套、生活配套和社會配套開展協(xié)調(diào)的城區(qū)格局。

二、批發(fā)市場開展的宏觀分析〔一〕中國批發(fā)市場的研究1、中國批發(fā)市場的態(tài)勢中國批發(fā)市場的作用中國商品批發(fā)市場伴隨著改革開放的春潮涌現(xiàn)，并逐漸興旺活潑，成為中國市場體系一個重要的組成局部，人們社會經(jīng)濟(jì)生活中一個不可或缺的商品流通渠道。中國商品批發(fā)市場經(jīng)過近十幾年的開展，在配置資源、擴大內(nèi)需、引導(dǎo)生產(chǎn)、搞活流通、形成價格、推動經(jīng)濟(jì)開展等方面發(fā)揮了重要作用。中國批發(fā)市場與批發(fā)商面臨的局面近些年來，在生產(chǎn)商自銷和大型零售商批零兼營的雙重擠壓下，商品批發(fā)市場作為批發(fā)業(yè)務(wù)的主要承擔(dān)者，其交易額的增長速度趨緩，且呈現(xiàn)出相對萎縮的局面。同樣，在商品批發(fā)市場面臨著交易額增長速度下降的情況下，批發(fā)商正面臨著來自各方面的挑戰(zhàn)。一方面，有的廠商直接經(jīng)營連鎖直銷店，通過這種方式，廠商的產(chǎn)品跳過中間經(jīng)銷商而直接到商店陳列、展示與銷售架，從而到達(dá)市場占有的目的；一些大的零售商直接與廠商協(xié)議與溝通，成立物流中心，取得較低的進(jìn)貨價格，把批發(fā)商甩到一邊；有的廠商介入零售業(yè)，或成立專業(yè)的營銷公司，或干脆與地區(qū)經(jīng)銷商合資成立銷售公司，介入批發(fā)經(jīng)營以強化營銷渠道的掌握力量。另一方面，批發(fā)商或因人力、物力、財力及經(jīng)營觀念，不能滿足廠商的整體需求，無法配合廠商的渠道策略或推廣策略，不能發(fā)揮鋪貨、陳列、推廣的功能，尤其是新產(chǎn)品上市時，廠商要求批發(fā)商配合廠商的推廣政策全力鋪貨，但批發(fā)商不能全力配合，使廠商新產(chǎn)品上市政策沒有收到應(yīng)有的效果。[結(jié)論]在這樣大的的市場背景下，××作為一個四十多萬平方米、定位在以批發(fā)業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)物業(yè)，必須成為一個全新的批發(fā)形態(tài)，必須在對現(xiàn)在批發(fā)市場的歷史、經(jīng)驗、開展趨勢、運作手法和開展戰(zhàn)略研究的根底上，進(jìn)行創(chuàng)新。2、中國批發(fā)市場建設(shè)與開展取得的根本經(jīng)驗〔1〕走統(tǒng)籌規(guī)劃，依靠政府搭臺開展的路子批發(fā)市場的健康開展，必須建立在統(tǒng)籌規(guī)劃的根底上。各地批發(fā)市場開展實踐證明，但凡注重、加強統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，把市場開展納入城市建設(shè)中去的地方，批發(fā)市場就能夠健康有序開展。〔2〕明確市場定位、辦特色市場開展的路子無論是產(chǎn)地市場、銷地市場，還是集散地市場都必須依托當(dāng)?shù)貎?yōu)勢，選擇經(jīng)營品種和開展規(guī)模。壽光蔬菜批發(fā)市場、紹興輕紡城依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品和種植業(yè)優(yōu)勢，走市場連基地，基地促市場的開展路子，有意識的培育自己的產(chǎn)業(yè)基地，為市場開展打下堅實的根底。河南中原芝麻批發(fā)市場、浙江海寧皮革服裝城、深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場分別以其經(jīng)營品種、款式與價格優(yōu)勢、新的交易方式為特色，確定了其在同類市場中的領(lǐng)先地位，并保持強勁的開展勢頭。河北保定依托傳統(tǒng)優(yōu)勢，開展特色市場，一舉成功，如安國東方藥城、留史皮毛、望都辣椒、滿城草萄市場等等?！?〕走強化市場管理與凈化市場效勞，完善市場功能開展的路子市場的競爭，很大程度上可以說是管理與效勞的競爭。辦市場并不是簡單的物業(yè)管理，而是要不斷創(chuàng)新效勞手段和方式，一切以客戶的利益為前提，為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的效勞，增強市場的凝聚力?！?〕走批發(fā)市場多種交易模式的開展路子走出傳統(tǒng)的“一手錢，一手貨〞的簡單模式，積極尋找適合不同市場開展的新型模式，是促進(jìn)批發(fā)市場開展的重要內(nèi)容。大多數(shù)市場在這方面進(jìn)行了有效探索，如一些市場通過舉辦展覽會、展銷會、交易會、博覽會等，使市場得以快速開展與升華；一些市場通過在外地辦分市場，擴大了規(guī)模；一些市場在現(xiàn)貨倉單交易方面上進(jìn)行了大膽探索，如中國商品交易市場、華通有色金屬中心批發(fā)市場、昆明商品中心批發(fā)市場等，取得了較好的效果；有的已開始在電子商務(wù)方面進(jìn)行積極探索，一些市場在拍賣、計算機網(wǎng)絡(luò)交易方面進(jìn)行了嘗試，為市場開展注入了活力，一些市場積極引進(jìn)現(xiàn)代營銷方式，把連鎖經(jīng)營、代理、配送等新型流通形式引入批發(fā)市場?！?〕走以股份制形式辦市場的開展路子一些市場在股份制改造方面進(jìn)行了探索，為市場注人了新的活力。如深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場、紹興輕紡城等通過股份制改造，一方面解決了企業(yè)辦市場面臨的資金困難，另一方面也促進(jìn)了經(jīng)營機制的轉(zhuǎn)變。西南建材中心批發(fā)市場、武漢武泰閘農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場、義烏中國小商品市場、合肥長江批發(fā)市場等在股份制改造方面進(jìn)行了積極探索，有效地實現(xiàn)了批發(fā)市場管理機制創(chuàng)新。[結(jié)論]××的投資開發(fā)應(yīng)該在總結(jié)中國批發(fā)市場成功經(jīng)營的根底上，有所創(chuàng)新。例如必須有非常清晰的市場定位、明確的主題特色、完善的管理與效勞體系，而且××還必須經(jīng)營，只有經(jīng)營才能獲得更高的收益和更有特色；促銷的手段不僅僅有會展、博覽這些階段性促銷手段，而且要有每天都有多主題的、多概念的促銷方法，包括新品推介、滯銷品的甩賣、季節(jié)產(chǎn)品傾銷……3、中國批發(fā)市場的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變批發(fā)市場從起步到開展有近20年，雖然全國開展很不平衡，東部沿海省市已根本飽和，中西部地區(qū)還有較大開展空間，但從總體上講，中國的批發(fā)市場已根本完成開展期而進(jìn)入調(diào)整期，面臨著一個業(yè)態(tài)提升，扶優(yōu)扶強，功能擴充，管理升級，二次創(chuàng)業(yè)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。在2024年至2024年期間，由于中國還是一個開展中國家，城市化水平低，各地經(jīng)濟(jì)開展的不平衡性，加上傳統(tǒng)的消費習(xí)慣，還將存在與開展，充滿著活力，但數(shù)量不應(yīng)增加，而應(yīng)減少，一些名牌批發(fā)市場將存在更長的時間，特別是農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場存在的時間會更長。如何實現(xiàn)中國批發(fā)市場的戰(zhàn)略性調(diào)整、創(chuàng)新與開展呢?實現(xiàn)批發(fā)市場的管理創(chuàng)新，向法制化轉(zhuǎn)變市場經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，批發(fā)市場作為市場經(jīng)濟(jì)的一種形式，必須通過法律手段進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化開展。[結(jié)論]如何解決一個企業(yè)經(jīng)營的形態(tài)的市場與政府經(jīng)營的管理形態(tài)的職能轉(zhuǎn)變，對恒逸公司是一個考驗。實現(xiàn)批發(fā)市場的組織創(chuàng)新，向質(zhì)的提高轉(zhuǎn)變市場建設(shè)的重點要放在市場功能的完善上，要大力開展專業(yè)化市場，綜合性市場要按經(jīng)營品種的商品特性進(jìn)行分類，建立專業(yè)交易區(qū)，專業(yè)性市場要重點培育代表市場特色的品種，形成市場自己的特色，建立起各具特色的市場群體。要大力培育有影響力的交易商，特別是一級批發(fā)商，大力培育市場中介組織與經(jīng)紀(jì)人隊伍。[結(jié)論]××的功能必須借鑒許多其他商業(yè)的功能，增加配送、倉儲、推介、展示等輔助功能，按照商品品種規(guī)劃多個主題的專業(yè)市場，并通過培訓(xùn)、專題會議、俱樂部、推介會，提升內(nèi)部批發(fā)企業(yè)的水平，增加××市場交易中心的整體競爭能力。實現(xiàn)批發(fā)市場交易方式的創(chuàng)新，向集約型轉(zhuǎn)變批發(fā)市場不是簡單的商品中轉(zhuǎn)站，從世界批發(fā)市場開展趨勢來看，批發(fā)市場必須具備“商品集散、財務(wù)結(jié)算、信息傳播和價格形成〞四大功能。[結(jié)論]××一定不能走目前批發(fā)市場千篇一律的攤位制的對手交易模式，積極把連鎖、代理、配送、拍賣等現(xiàn)代營銷方式引入到批發(fā)市場中來，對于局部商品大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉單經(jīng)營等符合批發(fā)市場運作的交易方式，使其成為商品的集散中心、信息中心、價格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。實現(xiàn)批發(fā)市場形象創(chuàng)新，向成為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的集散地轉(zhuǎn)變批發(fā)市場總是與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起。[結(jié)論]××必須加強管理，積極推廣與宣傳，提高批發(fā)市場中經(jīng)營商品的質(zhì)量，杜絕假冒偽劣商品，樹立在批發(fā)市場的品牌形象。實現(xiàn)批發(fā)市場制度創(chuàng)新，向投資多元化轉(zhuǎn)變積極引導(dǎo)批發(fā)市場運行和管理體制向現(xiàn)代企業(yè)制度方向開展，通過對現(xiàn)有批發(fā)市場的改組、改制，努力實現(xiàn)跨所有制、跨行業(yè)、跨地區(qū)的聯(lián)合，實現(xiàn)批發(fā)市場的戰(zhàn)略性重組，通過股份制形式來經(jīng)營管理批發(fā)市場。[結(jié)論]對于××工程，從企業(yè)運作形態(tài)上，恒逸公司可以將工程分拆，通國內(nèi)的著名批發(fā)市場加強聯(lián)合〔例如浙江義烏小商品、永康五金，廣州白馬服裝〕，這樣，一方面可以降低恒逸的投資風(fēng)險，另一方面，通過兼并、聯(lián)合，擴大市場規(guī)模，增強市場的競爭能力和輻射力。中國批發(fā)市場的前景據(jù)有權(quán)威專家預(yù)測：9年后的中國批發(fā)業(yè)將變得生機勃勃，實力非凡?！捕硣馀l(fā)企業(yè)的競爭分析1、國際批發(fā)市場的開展趨勢根據(jù)業(yè)內(nèi)人士對批發(fā)市場的研究分析，興旺國家的批發(fā)業(yè)已發(fā)生了明顯的變化。國外的流通產(chǎn)業(yè)開展的趨勢是從以生產(chǎn)者為主導(dǎo)開展到以批發(fā)商為主導(dǎo)，最終開展到以零售商為主導(dǎo)。零售主導(dǎo)生產(chǎn)主導(dǎo)批發(fā)主導(dǎo)零售主導(dǎo)生產(chǎn)主導(dǎo)批發(fā)主導(dǎo)可以看出萬客隆、麥德龍、山姆店、普爾斯馬特等應(yīng)該說都是從批發(fā)業(yè)向零售業(yè)過渡轉(zhuǎn)型過程中的商業(yè)業(yè)態(tài)。大力開展物流，做配送效勞，通過與物流、網(wǎng)絡(luò)的有效整合來完成傳統(tǒng)批發(fā)市場的轉(zhuǎn)型，使批發(fā)企業(yè)向規(guī)模化、連鎖化開展。[結(jié)論]××的批發(fā)形態(tài)絕對不同于周邊攤位式的批發(fā)市場，而是一種批零兼營的、批發(fā)采用零售運作模式的、集批發(fā)與多種形態(tài)商業(yè)混合的市場形態(tài)。2、國外批發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國的模式中國雖然仍未對外開放批發(fā)市場，但國際上一些大型跨國批發(fā)企業(yè)利用中國批發(fā)商的困難，通過不同的手段涉入中國的批發(fā)業(yè)。這些外國批發(fā)商主要采取以下四種方法在中國建立批發(fā)網(wǎng)絡(luò)：〔1〕與較小的零售商建立倉庫批發(fā)市場德國麥德龍公司在中國以經(jīng)銷商的名義登記，開展批發(fā)業(yè)務(wù)，并在上海、無錫和寧波建立四個連鎖倉庫市場。其每個市場面積達(dá)16,000平方米，自稱擁有10-12萬顧客。麥德龍公司初步的市場目標(biāo)是讓中小零售商成為顧客，并方案在長江三角洲每片100-150平方公里的范圍內(nèi)建立一個類似的市場。目前麥德龍公司60-70％〔2〕在出售國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)品的幌子下潛入批發(fā)市場，建立批發(fā)銷售網(wǎng)可口可樂在中國已投入8億美元建立20多家地方工廠，每家都擁有廣闊的銷售網(wǎng)?！?〕在中國建立銷售代理網(wǎng)代理商促銷的國外品牌產(chǎn)品包括汽車、電腦、機械、設(shè)備、服裝、食品和日用品等等，這種批發(fā)業(yè)務(wù)是由不同層次的代理進(jìn)行的?！?〕投資在產(chǎn)品生產(chǎn)、流通和經(jīng)銷以及建立加工和配給中心，以此做批發(fā)業(yè)務(wù)據(jù)有關(guān)專家介紹，外國批發(fā)商進(jìn)入中國批發(fā)市場的典型做法是：一開頭做零售，然后開展成連鎖商店，再后就建立配給中心，最后進(jìn)行批發(fā)業(yè)務(wù)。國外批發(fā)商靜靜地逐步進(jìn)入中國市場已引起有關(guān)部門的注意，同時也引起國內(nèi)批發(fā)經(jīng)營企業(yè)的重視。上海國內(nèi)批發(fā)商已決定加強批發(fā)業(yè)務(wù)，并培訓(xùn)自己的代理，建立配給中心，開展大型專業(yè)化市場和建立大型的流通中心，使自己適應(yīng)市場的變化，與外國批發(fā)商展開競爭。[結(jié)論]了解國外的批發(fā)商進(jìn)入中國的模式，同時了解未來批發(fā)市場的運作手段，采用適度超前的手段，是建設(shè)一個符合市場需求的工程。如何利用國外批發(fā)企業(yè)試圖進(jìn)入中國的時機，通過合資、合作等模式，共同建立具有國際水平的批發(fā)市場〔類似國內(nèi)零售業(yè)開展的初期〕；通過培訓(xùn)，提高中國批發(fā)企業(yè)的水平是十分重要的。3、臺灣批發(fā)商的運作模式〔1〕C＆C的商品批發(fā)交易模式目前，臺灣的一些批發(fā)商以C＆C(cashandCarry)——即付現(xiàn)與自取的方式，開創(chuàng)了臺灣批發(fā)市場運作的新模式。C＆C模式可以稱之為顧客(零售店)自行在批發(fā)市場采購、自行配送產(chǎn)品、并直接支付現(xiàn)金的交易模式，類似于麥德龍購物中心的批發(fā)模式?！?〕C＆C的批發(fā)商品的特點通常，臺灣飲料或食品行業(yè)，都采取經(jīng)銷商模式，劃分區(qū)域經(jīng)營轄區(qū)內(nèi)的零售客戶，采用路線推銷(一邊訂貨、一邊下貨)或引貨推銷(以預(yù)售方式，今天委訂，明天送貨)的方式，以掌握市場業(yè)績〔目前國內(nèi)的寶潔公司采用這種模式〕。而C＆C模式那么是，以高周轉(zhuǎn)特性商品為主要的商品結(jié)構(gòu)，成立一個大型批發(fā)中心(倉庫)，由顧客自行前來采購，原那么上以自助式和現(xiàn)金購置來完成交易，同時自行配送商品?！?〕C＆C模式的市場對象市場對象，一種為零售形態(tài)的超市、雜貨店、百貨店等團(tuán)體客戶，一種為大批量業(yè)務(wù)使用者，如工廠、學(xué)校、餐廳、酒吧、飯店等，都是潛在的客戶群；〔4〕C＆C模式的經(jīng)營形態(tài)商品結(jié)構(gòu)：以一般消費品為主，主要集中于高周轉(zhuǎn)特性的商品；銷售方法：以自助方式參考陳列架上樣品為選擇對象；結(jié)算：現(xiàn)金；配送：顧客自行負(fù)責(zé)；經(jīng)營形態(tài)：批發(fā)商建立的批發(fā)中心；顧客：為持有會員卡的零售業(yè)及業(yè)務(wù)使用的團(tuán)體客戶。在C＆C的銷售市場范圍內(nèi)，除了零售客戶外，采用C＆C模式的批發(fā)中心，可以成立連鎖店。C＆C模式相對路線銷售的批發(fā)模式，在于降低負(fù)擔(dān)給業(yè)務(wù)員的推銷與商品配送等本錢。一般而言，C＆C模式的批發(fā)價，大約比一般批發(fā)業(yè)低5％至10％，而季節(jié)性商品更可以再低1％至3％，提供應(yīng)零售客戶作為季節(jié)性促銷用。[結(jié)論]××在條件許可的條件下，可以同臺灣批發(fā)企業(yè)合資或合作，對于局部產(chǎn)品采用這種模式的批發(fā)經(jīng)營，來帶動整個市場交易中心的水平，也符合國際批發(fā)市場的開展趨勢。。當(dāng)然，也可以引入國外類似的批發(fā)企業(yè)，例如法國的低壓電氣設(shè)備分銷商藍(lán)格賽、德國的麥德龍……；在條件成熟的情況下，還可以在國內(nèi)采用連鎖的模式開展。4、WTO對中國批發(fā)市場的沖擊〔1〕中國批發(fā)行業(yè)開展的“生死時差〞入世后1-2年〔最長不會超過5年〕的時間內(nèi)，中國市場將全面對國外開放。對于中國批發(fā)業(yè)來說，從現(xiàn)在起的3年是最后的保護(hù)期，這是一個“生死時差〞！利用這一段的時間差，迅速使企業(yè)開展壯大。因為國外批發(fā)企業(yè)借助資金勢力，先進(jìn)的物流技術(shù)和管理技術(shù)，一旦介入中國批發(fā)業(yè)，對傳統(tǒng)批發(fā)市場必然帶來極大的沖擊?！沧⒁獠皇钦f沒有中國批發(fā)企業(yè)的生存空間，但對于一局部沒有抗沖擊能力的企業(yè)，重創(chuàng)是難免的，就像1992年國外零售業(yè)的進(jìn)入，使得一大批零售企業(yè)消亡?！砙結(jié)論]不研究國際上批發(fā)市場的開展趨勢，不研究國外的批發(fā)行業(yè)的規(guī)律，盲目的投資建設(shè)傳統(tǒng)的批發(fā)市場，風(fēng)險是非常大的?！?〕對工業(yè)品的沖擊小于日用消費品批發(fā)市場從性質(zhì)上說，它承載眾多批發(fā)戶，如廠家、一級批發(fā)、二級批發(fā)、零售商等，入世后，國外大量資金、技術(shù)對批發(fā)業(yè)的介入和對其關(guān)聯(lián)行業(yè)的沖擊必然影響國內(nèi)的批發(fā)業(yè)。而批發(fā)市場中按批發(fā)行業(yè)不同，影響也各有不同。一般來說，對以工業(yè)消費品為主的批發(fā)市場的沖擊要小于以農(nóng)產(chǎn)品及日用百貨為主的批發(fā)市場。比方，對農(nóng)副產(chǎn)品、糖酒、食品、家電、日用百貨等商品的挑戰(zhàn)較大；而在建材、書刊、醫(yī)藥等某些行業(yè)的機遇那么更多一些。[結(jié)論]假設(shè)從開發(fā)形式看，××屬于房地產(chǎn)開發(fā)，我們研究認(rèn)為，入世后對以批發(fā)市場為依托的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也會帶來一定的影響?！?〕對零售業(yè)的沖擊小于批發(fā)業(yè)對中國零售業(yè)從1992年商業(yè)改革開發(fā)以來，通過各種渠道進(jìn)入中國的外資零售企業(yè)已達(dá)200多家，競爭雖然劇烈，但國內(nèi)的商業(yè)企業(yè)從效仿到超越，已積累相當(dāng)豐富的經(jīng)驗，因此，其零售業(yè)的應(yīng)對能力應(yīng)大于外資零售對其的沖擊能力。[結(jié)論]在今后的競爭中，如果中國的批發(fā)商業(yè)企業(yè)，還是沿用老的管理手段、經(jīng)營手段，將很難在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。因此，××假設(shè)不尋求制勝對策，最終競爭的結(jié)果將使自己市場對象被淘汰出局?！捌ぶ淮妫筛建??！踩?、北京市批發(fā)市場的開展1、北京商業(yè)批發(fā)業(yè)的開展現(xiàn)狀隨著各類批發(fā)市場在商業(yè)批發(fā)企業(yè)中所占份額的不斷增加，北京市的商業(yè)批發(fā)業(yè)的運行模式發(fā)生了很大變化?！?〕傳統(tǒng)批發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型為“房東〞北京原有商業(yè)批發(fā)企業(yè)主要包括兩大系統(tǒng)：一商系統(tǒng)分管百貨、文化、鐘表、紡織、服裝、鞋帽、化工、五金、交電等日用工業(yè)品的供應(yīng)；二商系統(tǒng)是以居民副食品批發(fā)為主的企業(yè)，供應(yīng)全市各副食品網(wǎng)點所需的肉、蛋、菜、水產(chǎn)、煙、酒、糖、茶等?，F(xiàn)在根本消亡，其大局部冷庫和設(shè)施條件較好的普通倉庫仍做倉庫使用，一局部改成了批發(fā)市場，如馬連道、玉泉營、大鐘寺、大紅門等，也就是說北京傳統(tǒng)的批發(fā)企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)租賃企業(yè)。〔2〕目前批發(fā)市場的狀況80年代后期以來蓬勃開展的各類商品批發(fā)市場，成為北京商業(yè)批發(fā)的主力軍。目前市區(qū)現(xiàn)有批發(fā)市場280個〔其中只做批發(fā)的55個，批零兼營的225個〕，總占地面積345公頃，建筑面積156萬平方米，2001年商品成交額約365億元，占社會消費品零售總額的24%。各類批發(fā)市場分布見下表：服裝批發(fā)市場序單位名稱地址乘車路線站名電話1北太平莊服裝市場北太平莊16,22,38,302331,北太平莊2北京皮革城豐臺區(qū)宋家莊順八條17,39宋家莊672121943北京龍湫服裝批發(fā)市場豐臺區(qū)木樨園2,17,40,324木樨園4新僑時裝世界崇文門西大街地鐵,3,8,9,39崇文門5三里屯服裝市場工人體育場北路113三里屯6江南皮件服裝城豐臺區(qū)南苑路北端2海戶屯7京溫服裝批發(fā)市場豐臺區(qū)南苑路北端2海戶屯8甘家口服裝市場西城區(qū)三里河路102,103,114甘家口商場9工體北路服裝市朝陽區(qū)新中街113,115,118中街10多益服裝市場東長安街3,8,10,20,54、116王府井11阜成門百綱服裝市場西城區(qū)三里河路102,103,114甘家口12動物園服裝市場動物園南側(cè)7,15,19,27動物園6831338713西單勸業(yè)場西單商場22,102,105,109西單商場14秀水街服裝市場建國門外大街1,4,9,48,57、403日壇路6500855315美人街芳古園玉蜓橋東南角721，122，43，39支蒲黃榆16麗人街中關(guān)村五道口331，375五道口17大紅門服裝商貿(mào)城木樨園長途汽車站26722665818北京新世紀(jì)服裝商貿(mào)城木樨園長途汽車站219連發(fā)輕工市場南苑路220女人街亮馬河萊太花卉街302，730，830，402亮馬橋61628558小商品批發(fā)市場序號名稱地址電話1天意市場西城區(qū)阜外大街259號683293322天外天小商品批發(fā)市場西城區(qū)南禮士路月壇公園東門南側(cè)685224063天地批發(fā)市場海淀區(qū)復(fù)興路甲24號682773064天成商品批發(fā)市場海淀區(qū)白石橋路50號621761865天民市場崇文法華寺大街91號671210546天樂市場西外南路寅12號683658997天橋丹陛華小商品批發(fā)市場崇文區(qū)永內(nèi)大街22號670130398天宇小商品批發(fā)市場朝陽區(qū)團(tuán)結(jié)湖路東里10號650292929天龍商品交易市場東四南大街36-38號6525748710天興小商品市場東直門北大街16號6467943311金五星百貨批發(fā)城學(xué)院南路6222682912寶龍小商品市場雍和宮大街94號6404117213義烏小商品批發(fā)市場西便門6318831114萬通新世界商品交易市場阜外大街2號6858814515平樂園綜合批發(fā)市場大望路南磨房鄉(xiāng)6779874116天緣綜合市場白廣路北口6357851517大鐘寺佳佳商品批發(fā)市場西三環(huán)北路31號6252188018隆福大廈商品交易市場隆福寺街95號8401668819官園商品批發(fā)市場車公莊大街甲4號6834363420富龍小商品市場和平里西街一區(qū)3號6421119121眾和百姓商品批發(fā)市場廣外大街馬連道南口6342581022前門鹿城商品交易市場前門東大街20號6511357123橋外橋小商品市場永內(nèi)大街5號63034069其他專業(yè)批發(fā)市場1天橋市場宣武區(qū)先農(nóng)壇東街79號630309172北京發(fā)電設(shè)備市場豐臺區(qū)南三環(huán)路洋橋機電大廈672271383北京華龍燈具批發(fā)市場豐臺區(qū)豐臺路口101號638528694北京巨享公司鋁材建材防盜門批發(fā)市場朝陽區(qū)安外安貞橋北路東642085075中關(guān)村科苑電子市場海淀區(qū)中關(guān)村路口北側(cè)626461986海淀區(qū)中發(fā)電子市場海淀區(qū)知春路125號625347297鼓樓商品交易市場西城區(qū)鼓樓西大街61號640782868北京市西城區(qū)中電平安里電子配套市場西城區(qū)新街口南大街235號661787749西四電子電器配套市場西城區(qū)西四北大街155號6617018110北京眼鏡專業(yè)市場朝陽區(qū)農(nóng)光南里5號6733385511北京萬鑫輕紡市場豐臺區(qū)?；鬯录?號6721487812北京皮革城豐臺區(qū)永外宋家莊順八條4號6762324913桃源商貿(mào)大樓鞋帽批發(fā)市場豐臺區(qū)永定門外海戶屯199號67212227-19214北京廢鋼鐵市場豐臺區(qū)馬家堡89號6721154415北京五寰珠寶市場西城區(qū)新街口南大街乙61號6616694416西直門欣賞魚市場西城區(qū)北順城街甲25號6616253117崇文區(qū)龍?zhí)逗B魚市崇文區(qū)龍?zhí)逗珗@北門6712382918中關(guān)本文化用品批發(fā)市場海淀黃莊環(huán)島正西左側(cè)口內(nèi)20米6264056919菜市口通訊器材市場宣武區(qū)廣內(nèi)大街2號6352944920中關(guān)村宏華電子市場海淀區(qū)中關(guān)村南路11號6257960621北京電子出版物軟件批發(fā)市場海淀區(qū)海淀大街8號6255068222北京天然珠寶市場西城區(qū)羊肉胡同17號6616838723現(xiàn)代電子科技市場海淀區(qū)中關(guān)村8號6257010624福尼特月壇郵幣卡市場北三環(huán)中路馬甸立交橋東側(cè)100米62040809〔3〕批發(fā)市場的空間分布由于各類商品批發(fā)市場的規(guī)模和經(jīng)營商品的不同，在分布上也各有其特點。區(qū)位類型與狀況2環(huán)內(nèi)各類批發(fā)市場26個，以日用工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品市場為主，批零兼營，市場用地規(guī)模較小，平均每個市場占地1960平方米2-3環(huán)間各類批發(fā)市場70個，以日用工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品市場、服裝紡織品市場為主，平均每個市場占地1萬平方米，3-4環(huán)間各類批發(fā)市場94個，以大型農(nóng)副產(chǎn)品、家具、建材、汽車、生產(chǎn)資料市場為主，特別是家具市場根本分布于此，平均每個市場占地1.128萬平方米4環(huán)外各類市場90個，除農(nóng)副產(chǎn)品和日用工業(yè)品市場外，大量建材、汽車和生產(chǎn)資料市場也分布在這一地區(qū)，平均每個市場占地1.77萬平方米[結(jié)論]××恰恰就在三環(huán)旁邊，主要的批發(fā)市場類型也應(yīng)該以日用工業(yè)品、服裝紡織品、家居、建材為主?！?〕批發(fā)市場的規(guī)模據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，市區(qū)共有大于1萬平方米的大型批發(fā)市場100多個，占地330公頃。生產(chǎn)資料交易市場8個占此類市場成交總額的90%農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場43個占此類市場成交總額70%家具、建材市場27個占此類市場成交總額80%日用工業(yè)品市場11個占此類市場成交總額60%[結(jié)論]從上述的分析可知，批發(fā)市場的規(guī)模越大，其市場的效果越好。也就是說，市場的集聚效應(yīng)或扎堆效應(yīng)十清楚顯，這正是××的優(yōu)勢。2、北京商業(yè)批發(fā)設(shè)施中存在的問題原有商業(yè)批發(fā)設(shè)施的利用原有商業(yè)批發(fā)設(shè)施多分布于三環(huán)路至四環(huán)路附近，其區(qū)位、交通運輸、用地及設(shè)施根底條件都較好。如何合理利用其土地資源和區(qū)位優(yōu)勢，更好地發(fā)揮其在商業(yè)流通、銷售環(huán)節(jié)中的作用，是當(dāng)前亟待研究和解決的問題。[結(jié)論]××現(xiàn)在的位置正是原來的永定路糧庫，重新定位于市場交易中心，恰恰是充分利用原來商業(yè)文脈的區(qū)位優(yōu)勢和緊鄰三環(huán)的交通優(yōu)勢。各類批發(fā)市場開展無序近年來，沿三環(huán)路至四環(huán)路及一些交通樞紐地區(qū)，建設(shè)了很多規(guī)模較大的市場，局部市場因陋就簡，侵占綠地，擠占城市公共空間，其中很大一局部屬臨時建筑或違章建設(shè)。這些市場的經(jīng)營管理和設(shè)施水平不高，商業(yè)經(jīng)營引來了大量人流、物流、車流，加重了城市交通負(fù)荷，破壞了城市環(huán)境質(zhì)量。[結(jié)論]××位于三環(huán)的交通要道，木樨園目前的交通壓力就已經(jīng)很大，××如果不能進(jìn)行很好的交通規(guī)劃，必將會進(jìn)一步加重城市道路的負(fù)荷。怎樣通過政府對工程規(guī)劃確實認(rèn)，增加木樨園區(qū)域的交通流量的改造，為工程的成功創(chuàng)造更好的客觀條件。3、北京批發(fā)市場的開展批發(fā)業(yè)是商業(yè)開展中不可缺少的，企業(yè)化經(jīng)營是商業(yè)批發(fā)業(yè)的開展趨勢從城市經(jīng)濟(jì)的總體開展水平和國內(nèi)外諸多城市的開展軌跡看，批發(fā)業(yè)創(chuàng)造出的增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值所占的比重要大大超過零售商業(yè)。有關(guān)研究認(rèn)為，根據(jù)國外經(jīng)驗，按照北京的經(jīng)濟(jì)開展水平、速度、結(jié)構(gòu)，商業(yè)批發(fā)業(yè)將會有很大開展。到2024年，批發(fā)企業(yè)數(shù)量將增加5倍，從業(yè)人員將增加3倍，銷售總額將增加近20倍。批發(fā)商業(yè)的經(jīng)營將從條塊分割的壟斷經(jīng)營向社會化經(jīng)營方向開展。[結(jié)論]從產(chǎn)業(yè)的角度上講，××所處的產(chǎn)業(yè)市場空間非常大。但需要說明的是這里的批發(fā)產(chǎn)業(yè)不僅僅是目前的攤位式的批發(fā)市場，它將包括倉儲、配送、物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的總和。批發(fā)商業(yè)主體的多樣化，促使其經(jīng)營方式的多元化從興旺國家批發(fā)商業(yè)的開展歷程看，批發(fā)市場作為批發(fā)商業(yè)的重要組成局部，其經(jīng)營機制更符合市場經(jīng)濟(jì)的要求，更有利于促進(jìn)市場的完善和商業(yè)經(jīng)濟(jì)的開展。但是，隨著批發(fā)商業(yè)社會化程度和市場流通速度的提高，批發(fā)市場將向?qū)I(yè)化和產(chǎn)業(yè)化方向開展。[結(jié)論]××的經(jīng)營必須符合市場經(jīng)濟(jì)的要求，應(yīng)該加強專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化的運作思路。批發(fā)業(yè)是商業(yè)業(yè)態(tài)開展的必然北京市小而精的零售商店、大而全的高檔商廈、便而捷的連鎖超市、廉而豐的倉儲中心和雜而活的批發(fā)市場等這5種業(yè)態(tài)形式，有著不同的組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式及消費群體。以物美價廉為購置宗旨的消費群體仍占消費市場的主體，各類商品批發(fā)市場由于相對設(shè)施簡單，購物方便，價格低廉而受到消費者的喜愛。[結(jié)論]××由于投資規(guī)模很大，設(shè)施本錢高，在這樣的條件下，能否實現(xiàn)這里的商品物美價廉是成功的關(guān)鍵。商品批發(fā)業(yè)的開展趨勢從興旺國家商業(yè)批發(fā)業(yè)的開展趨勢和經(jīng)驗看，批發(fā)市場的開展具有以下一些規(guī)律：其一，其開展都經(jīng)歷了從初級到成熟、從粗放到集約、從混亂到有序的過程；其二，其開展呈規(guī)模化、集約化開展趨勢，市場數(shù)量減少，規(guī)模擴大，分布集中；其三，批發(fā)市場一般分布在交通便捷、用地寬敞的城市周邊地區(qū)，布局較均衡；其四，能夠承擔(dān)起商品的企劃開發(fā)和零售店支援的功能，同時具有金融、集貨備貨、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，批發(fā)市場的現(xiàn)代化開展趨勢，如現(xiàn)代化的管理系統(tǒng)、大型保鮮冷庫、鐵路貨場等都是必要的；其六，逐步形成與國際市場銜接的現(xiàn)代化市場交易體系和市場運行機制。[結(jié)論]××的規(guī)劃應(yīng)該符合批發(fā)市場的趨勢與規(guī)律。目前40多萬平方米，符合規(guī)?；?、集約化的要求；位于三環(huán)交通便捷，但用地區(qū)域不夠?qū)挸?；周邊沒有零售店的支援功能，應(yīng)該在××內(nèi)規(guī)劃一定的零售功能，根據(jù)國外的有關(guān)資料，約為10％左右，并應(yīng)該增加金融、集貨、備貨、信息、配送等方面的功能；應(yīng)該增加現(xiàn)代化的功能，如電子商務(wù)、信息管理系統(tǒng)。〔四〕南部區(qū)域批發(fā)型商業(yè)分析1、北京市南城批發(fā)業(yè)概述北京南部區(qū)域交通便捷，是北京市重要的交通門戶北京南部有很多從北京發(fā)往全國各地的列車和連接全國各地的省級公路及高速公路都經(jīng)由南部區(qū)域。北京南部區(qū)域是重要的倉儲設(shè)施聚集地之一目前北京南部有幾百萬平方米倉儲面積。新規(guī)劃的鐵路-公路貨運樞紐型物流園區(qū)房山閆村—豐臺王大型物流基地，是北京市物流業(yè)的龍頭，是北京市商業(yè)物流的核心。北京南部區(qū)域?qū)⒊蔀檩椛淙钡貐^(qū)的商品交易中心區(qū)域南城區(qū)域形成了具有聚集效應(yīng)批發(fā)市場和類型專營店。例如，十里河家居建材商業(yè)街、木樨園大紅門服裝批發(fā)市場聚集區(qū)域、玉泉營家居建材批發(fā)市場聚集區(qū)域、麗澤橋家居建材批發(fā)市場聚集區(qū)域、新發(fā)地蔬菜水果批發(fā)市場等，這些市場將會得到進(jìn)一步的提升，成行成市，未來有能力開展成為以北京市為中心，輻射三北地區(qū)的商品交易中心區(qū)域。2、北京南城各批發(fā)業(yè)類型〔1〕北京南城批發(fā)市場經(jīng)營情況表北京市南城批發(fā)市場經(jīng)營產(chǎn)品概況表產(chǎn)品類型產(chǎn)地輻射區(qū)域經(jīng)營方式經(jīng)營者經(jīng)營者居住燈飾中低端產(chǎn)品以廣州中山市為主，高端產(chǎn)品以國外進(jìn)口為主北京市為主多品牌代理浙江人為主，廣東人為輔以租周邊住房為主家具全國各地知名家具企業(yè)，低端產(chǎn)品集中于北京市郊縣與北京市周邊區(qū)域北京市為主品牌專營店、類型專營店外地家具企業(yè)駐京人員，北京市企業(yè)以本地人為主外地企業(yè)外派人員居住以公司宿舍為主板材中低端以東北地區(qū)和北京市周邊為主，高端產(chǎn)品以進(jìn)口為主北京市為主多品牌代理東北人為主以租周邊住房為主，想買房陶瓷國家?guī)讉€重要陶瓷產(chǎn)區(qū)北京市為主品牌專營店為主浙江、福建人、北京市本地從業(yè)人員外地人以租房為主服裝低端以“浙江村〞為主，中高端品牌服裝以廣東為主北京市為重點，輻射三北地區(qū)多品牌代理為主，品牌專營店為輔以租房為主，聚居于“浙江村〞〔2〕北京市南城家居建材類批發(fā)市場2001年，全國商品房銷售收入為4600億元，家庭裝修消費為3600億元，北京市家庭裝修消費在30億元左右。北京市家居建材市場目前的經(jīng)營面積已達(dá)120多萬平方米，大小家居建材城近200家，每年新增接近30萬平方米的家居建材市場，2024年將到達(dá)40萬平方米。目前家居建材市場仍然多處于粗放型經(jīng)營，以拼規(guī)模為主。伴隨著競爭的日趨劇烈，同時受外地、外資家居建材連鎖企業(yè)介入的帶動，北京市家居建材流通領(lǐng)域經(jīng)營方式必將由粗放型經(jīng)營為主導(dǎo)向集約型經(jīng)營為主導(dǎo)轉(zhuǎn)化，形成攤位制、連鎖超市、專賣店、配送中心等多業(yè)態(tài)共存的家居建材流通體系，北京市家居建材市場格局將由目前以北京市為核心輻射周邊區(qū)域的內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)向以輻射三北地區(qū)為主的外向型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化。[結(jié)論]××可以引入家居建材方面的經(jīng)營品種，但在經(jīng)營的具體品項上應(yīng)該向中高端產(chǎn)品開展，主要是國外的家居產(chǎn)品；經(jīng)營的形態(tài)以引入國外的大型專營店，例如歐佩德、宜家，而不是同十里河家居商業(yè)街上的許多攤位式的賣場不同?！?〕北京市南城服裝類批發(fā)業(yè)北京市南部服裝類批發(fā)市場集中聚集在豐臺區(qū)大紅門地區(qū)。大紅門服裝批發(fā)市場和動物園服裝批發(fā)市場是北京市兩大服裝批發(fā)市場聚集地，京城大局部服裝交易市場中80％貨源都來自動物園和大紅門兩大服裝批發(fā)市場。北京南城的大紅門區(qū)域，共有20多個大型市場，一起組成了大型服裝批發(fā)交易中心。大紅門服裝商貿(mào)城、京溫服裝市場、北京新世紀(jì)服裝商貿(mào)城、連發(fā)輕工市場等20多個大型服裝批發(fā)交易市場在這里鱗次櫛比，墻體上各式各樣的服裝廣告牌林立。曾以出售低廉服裝的大紅門市場，如今已成為中外名牌服裝的集散地。許多種中外名牌均可在大紅門市場中找到，“紅豆〞、“申花〞等國內(nèi)品牌的廠家代理商也選擇了大紅門。大紅門地區(qū)從業(yè)人員75％的工商戶來自浙江溫州地區(qū)的樂清市〔縣〕，20％來自同一地區(qū)的永嘉縣，其余5％來自其它地區(qū)，剩下的多是來自湖北、安徽、河北各省的雇工。大紅門地區(qū)已成為我國東北、華北地區(qū)中低檔服裝業(yè)的流通基地，遠(yuǎn)銷俄羅斯。3、北京南部批發(fā)市場升級開展的趨勢伴隨著南城商業(yè)的快速開展，伴隨著商業(yè)快速集聚，商務(wù)活動將日趨頻繁，形成了很強的物質(zhì)流、資金流、信息流和人流，必將對周邊商務(wù)辦公、酒店、居住的產(chǎn)生旺盛的需求，當(dāng)南部商業(yè)積聚成為三北地區(qū)的最大的商品集散中心時，為開展生產(chǎn)中心形成了很好的產(chǎn)業(yè)配套，一定會對周邊區(qū)域產(chǎn)生同類、相關(guān)商品生產(chǎn)制造需求，如果能夠很好的拉動，必將在周邊區(qū)域圍繞南部商業(yè)形成生產(chǎn)中心。[結(jié)論]××作為一個具有使整個南部批發(fā)市場升級的工程，其自覺或不自覺的扮演著領(lǐng)頭羊的角色，充分利用這個歷史賦予的角色，挖掘其更深的內(nèi)涵和潛力，借助這一千載難逢的超級機遇，樹立恒逸房地產(chǎn)公司在中國商業(yè)房地產(chǎn)市場的地位。

三、世貿(mào)的區(qū)位分析〔一〕××工程簡介1、工程位置恒逸商業(yè)工程地處北京崇文區(qū)木樨園地區(qū)，位于木樨園橋的西北角，南臨南三環(huán)、東靠拓寬中的永南路、西接西羅園東四號路、北側(cè)有安樂林路和西羅園北街銜接。工程地塊上原為北京永定門國家糧食儲藏庫。2、規(guī)劃設(shè)計工程由國內(nèi)知名的同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計研究院擔(dān)綱設(shè)計。規(guī)劃用地面積約18.8公頃，建設(shè)用地面積約13.54公頃，擬建總建筑面積約46萬平米，由一、二期的商城和三期的配套效勞設(shè)施組成。其中一期建筑面積近30萬平米，地上8層，地下二層，主體尺度約118米×264米，主樓女兒墻高度39米，除地下一層層高為5.5米以外，其余層高均為5米。一期機動車停車位約為1300輛，非機動車停車位為4000輛。3、商業(yè)規(guī)劃工程建筑采用垂直功能分區(qū)，地下二層為地下停車場及設(shè)備用房。地下一層及地上四層為大廳間隔式市場，并在首層安排一定面積的銀行，郵局等公共效勞設(shè)施。五層為精品展廊，六層為倉儲，七層為大型會展中心，八層為餐飲娛樂城。按不同檔次錯位經(jīng)營，并于首層南北兩側(cè)各置娛樂餐飲專用入口各一，為夜間商場停止?fàn)I業(yè)后效勞。4、工程交通分析工程周邊的交通組織以南三環(huán)、中軸路為主，通達(dá)全北京；進(jìn)而以北京南站、木樨園汽車站、趙公口汽車站等樞紐輻射外埠，有一定的交通根底。但區(qū)域內(nèi)城市次干道交通建設(shè)落后，很大程度上制約著開展的需要。5、工程開發(fā)的目標(biāo)工程開發(fā)的目標(biāo)包括兩個方面。其一是要建成北京市內(nèi)最大的綜合性商業(yè)批發(fā)市場，成為北京市批發(fā)行業(yè)龍頭，輻射北京周邊地區(qū)及華北地區(qū)，進(jìn)而成為國內(nèi)具有一定影響的批發(fā)商業(yè)中心；其二，企業(yè)開發(fā)的目標(biāo)是：除了目前的工程要成功運作以外，還要在北京再干幾個工程，追求持續(xù)開展。6、工程區(qū)域環(huán)境分析〔1〕商業(yè)形態(tài)北京南部歷來是小商小販、藝人、工匠聚集的區(qū)域。商業(yè)形態(tài)也以零散商販為主，隨著商業(yè)歷史的變遷，如今已經(jīng)逐漸形成較有規(guī)模的以服裝服飾、小五金機電、建材裝飾等產(chǎn)品為主的專業(yè)批發(fā)市場，以及大中小型的綜合商場、超市、百貨等。〔2〕人口特性北京南部區(qū)域外地流動人口多，人員素質(zhì)偏低。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開展變化，使其人文環(huán)境、人群素質(zhì)也在原來的根底上演變和提高著。由區(qū)域住宅檔次的逐級提升和新近開發(fā)物業(yè)的狀況，可以明晰其經(jīng)濟(jì)的開展和由此帶來的人居、人文環(huán)境的升遷需求。反之，由于居住人群的提高，也帶動周邊綜合性商業(yè)的開展。〔3〕城市開展的空間南城在北京的整體開展中一直處于劣勢，隨北京城市化進(jìn)程，北部和東部空地越來越少，距離中心越來越遠(yuǎn)，相對而言，南城的開發(fā)雖然啟動較晚，但空間和潛力巨大，從目前情況看已經(jīng)開始提速和有加速度的開展增長勢頭?！捕场痢恋膮^(qū)位分析1、從北京城市的區(qū)位分析〔1〕北京城市規(guī)劃區(qū)北京市行政轄區(qū)的范圍，包括規(guī)劃市區(qū)和遠(yuǎn)郊地區(qū)，總面積為16800平方公里；北京市區(qū)的規(guī)劃范圍，東起定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，方圓1040平方公里；北京的市區(qū)中心地區(qū)的范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外，面積近300平方公里；北京南部區(qū)域規(guī)劃范圍，包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)、大興區(qū)?！?〕城市布局的根本方針北京城市總布局的根本方針是：改變?nèi)丝诤彤a(chǎn)業(yè)過于集中在市區(qū)的狀況，從現(xiàn)在起城市建設(shè)重點要逐步從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)作戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。市區(qū)建設(shè)要從外延擴展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移；大力開展遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)，實現(xiàn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，進(jìn)一步加強與首都周圍的城市和地區(qū)的協(xié)調(diào)開展。3〕人口狀況北京市目前常住人口1200萬，流動人口近400萬，加上每年近8000萬人次的國內(nèi)過境旅客和200多萬人次的國外觀光游客，形成了一個龐大的消費市場?！?〕北京的商業(yè)規(guī)劃由于北京是一個復(fù)雜的、多樣化的、多層次的，充滿歷史魅力而又前景無限的大都市，其城市開展軌道中商業(yè)的開展，緊密地圍繞著?十五規(guī)劃?中充分發(fā)揮北京“首都、古都、國際大都市〞三方面的優(yōu)勢，開展與之相適應(yīng)的多功能、多層次、多樣化商業(yè)。總體規(guī)劃為以城市中心區(qū)商業(yè)為核心，以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)〞為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局〔兩網(wǎng)：即連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)；三區(qū)：城市中心區(qū)〔包括王府井、西單、前門-大柵欄三個商業(yè)中心〕、商務(wù)中心區(qū)〔包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心〕、中關(guān)村科技園區(qū)；三圈：即三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；十城，即十個遠(yuǎn)郊區(qū)〔縣〕中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街(區(qū))；400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個左右社區(qū)商業(yè)中心〕，以四類〔效勞會展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)〕發(fā)揮北京優(yōu)勢的商業(yè)為龍頭、以突出北京特色的輻射型、效勞型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)流通體系。[結(jié)論]××工程的規(guī)劃應(yīng)該盡量同北京市的城市商業(yè)規(guī)劃相吻合，一個工程的定位必須符合大的市場趨勢，因為政府在規(guī)劃商業(yè)的背后，有著與其相配套的各種根底設(shè)施投資和規(guī)劃。因此××工程應(yīng)該考慮引入電子商務(wù)的規(guī)劃，形成大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售商場〔麥德龍式〕，利用會展效勞拉動市場的活力，規(guī)劃國際貿(mào)易中心使這里成為北京休閑旅游購物的勝地?！?〕商業(yè)經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)北京市2000年社會消費品零售額到達(dá)1443億元，2024年上半年實現(xiàn)社會消費品零售額823.5億元，實際增長7.1%。社會消費品零售額逐漸穩(wěn)定地占GDP的12%左右；商業(yè)增加值在全市GDP中所占份額根本穩(wěn)定在9%以上，商業(yè)增長方式開始由規(guī)模擴張為主向質(zhì)量效益為主轉(zhuǎn)變。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出4954元，實際增長18.1%。住房、汽車和效勞支出大幅度增長，開展型、享受型消費需求持續(xù)升溫。〔6〕北京北的交通狀況為了緩解城市交通擁堵嚴(yán)重局面，政府一方面進(jìn)行道路改造，如正在進(jìn)行的二、三環(huán)快速路及其聯(lián)絡(luò)線修整改造工程，紫竹立交橋工程等；另一方面?zhèn)€加快了城市軌道交通建設(shè)，完成了地鐵復(fù)八線工程，開工建設(shè)了北京城市快速軌道交通工程、地鐵八通線等工程，地鐵五號線即將投入運行。到2000年，北京公路總長度到達(dá)13311公里，市區(qū)道路長度到達(dá)3300公里，新增城市道路長度658.6公里，道路面積到達(dá)3950萬平方米，地鐵運營線路到達(dá)53.3公里，公共電汽車運營線路到達(dá)7984公里。北京市國道“五縱七橫〞，高速公路“四通八達(dá)〞，五環(huán)六環(huán)“環(huán)環(huán)相扣〞，形成了高度興旺的公路交通網(wǎng)絡(luò)；9大鐵路干線、11條鐵路支線、13條聯(lián)絡(luò)線組成了全國最大的環(huán)形鐵路樞紐，是溝通我國東北、西北和中南地區(qū)的鐵路中樞；首都國際機場通達(dá)世界各地，海運毗鄰天津港?！?〕物流行業(yè)狀況商業(yè)倉儲廣泛分布于市區(qū)各地，東、南方向相對集中。多數(shù)倉庫建設(shè)于五、六十年代，自有鐵路專用線、庫房等根底設(shè)施比較齊全。2000年貨運總量約為3億噸，公路約占91.2％，鐵路約占8.5％，其它運輸方式所占比例約為0.3%。在公路貨運方向上，東南方向、京廣方向、東北方向平分秋色，占據(jù)了總貨運量的70%以上。物流企業(yè)數(shù)量迅速增加，2000年注冊的物流企業(yè)約為150家。商業(yè)、交通、郵政等行業(yè)的不少企業(yè)組建了物流公司，對外開展物流效勞。少數(shù)國際知名的物流企業(yè)也通過合作等方式進(jìn)入北京。通過整合改造現(xiàn)有物流設(shè)施，積極開展第三方物流，吸引國際知名物流企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)開展第三方物流業(yè)務(wù)。同時，協(xié)助大型連鎖企業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化的物流配送中心，形成２至３個示范性工程。[結(jié)論]北京的交通體系和物流水平，為北京南部建立大型的批發(fā)市場奠定了堅實的根底，但是，如何充分的利用好這些根底設(shè)施，減少公司的投入，增加××的效勞能力和效勞水平，是后期恒逸公司經(jīng)營運作時應(yīng)該關(guān)注的。2、北京南部區(qū)域的區(qū)位分析(1)北京南部區(qū)域的區(qū)位環(huán)境在北京城市建設(shè)進(jìn)程中南城始終沒有象東部朝陽區(qū)的CBD、西部海淀區(qū)的中關(guān)村、北部的亞運和奧運核心圈那樣多的啟動熱點，推動其城市建設(shè)的開展。由于歷史形成的以小商小販為主的傳統(tǒng)小商業(yè)和以社會階層較低的貧困、外來人口積聚而成的社會體系構(gòu)成使南城的城市地位相對滯后，居民生活落后。在政策相對傾斜之后，依托南部交通優(yōu)勢和物流倉儲優(yōu)勢，在政府對南部道路進(jìn)行大規(guī)模的改造，菜市口大街開通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，四環(huán)路貫穿，京開高速路已通車，廣安大街、南中軸路三四環(huán)間、亦莊開發(fā)區(qū)連接南四環(huán)路的道路也都通車，地鐵五號線年底完工，地鐵八號線……城南的交通正在變得更加通暢。

宣武區(qū)將菜市口定位為中心商業(yè)區(qū)、總建筑面積在100萬平方米以上。琉璃廠是文化產(chǎn)業(yè)園，靠文化帶動商業(yè)；大柵欄那么通過商業(yè)帶動文化旅游；先農(nóng)壇地區(qū)規(guī)劃為醫(yī)學(xué)科學(xué)城崇文區(qū)建成崇外大街區(qū)域性商業(yè)中心，廣安大街崇文段建本錢市乃至全國一流的現(xiàn)代化多功能商業(yè)步行街豐臺區(qū)南中軸路連接木樨園市級商業(yè)中心和大紅門地區(qū)級商業(yè)中心，南中軸線重點建設(shè)文化設(shè)施的公建，新發(fā)地，建成了一個農(nóng)副產(chǎn)品中央級批發(fā)交易市場，東郊、南郊倉庫區(qū)改造開展假設(shè)干了物流中心和倉庫超級市場，并建設(shè)假設(shè)干中型批發(fā)交易市場，形成暢通的網(wǎng)絡(luò)渠道。大興區(qū)京開路沿線將陸續(xù)修建高爾夫球場、室內(nèi)滑雪場、網(wǎng)球中心等休閑設(shè)施亦莊Shoppingmall〔2〕南部商業(yè)業(yè)態(tài)分布南城的主要批發(fā)市場北京市工業(yè)日用品批發(fā)交易市場〔包括北京沙子口文具城、小商品城、京文商業(yè)大樓〕、大偉鞋城等、溫州燈具城、天都寶童裝批發(fā)市場、廣獅童裝、龍湫商貿(mào)市場、龍健都窗簾布藝及龍健都小商城、北京新世紀(jì)服裝市場、京溫服裝市場、大紅門服裝商城、服裝輔料批發(fā)市場、大紅門亞大皮服中心、大紅門紡織品批發(fā)總站、北京市萬鑫輕紡市場、源鑫達(dá)輕紡市場、眾人眾輕紡市場、京都輕紡城、紅門時代服飾批發(fā)市場、連發(fā)輕工市場、天海服裝批發(fā)市場、木樨園五金機電市場、東方家園建材城、環(huán)三環(huán)家具城、環(huán)三環(huán)燈具城、十里河家居建材商業(yè)街等。其他還有很多布料、窗簾布藝批發(fā)市場。木樨園周邊的市場業(yè)態(tài)以木樨園環(huán)島為圓心，服裝類批發(fā)主要分布于南苑路西側(cè)和大紅門路，面料類服飾類批發(fā)主要分布在大紅門路兩側(cè)，工程周邊服裝、機電、文化日用品都有，較零散。南三環(huán)東西兩頭主要是家居建材，沿線有汽車、汽配。專賣店貝利馬多服裝品牌店在木樨園環(huán)島西北角，美國蘋果、羅蒙西服、富紳襯衫、香港思黛爾、上海申花、紅豆、波斯登、杉杉、花花公子、意大利皮爾·卡丹、法國夢特嬌、米奇妙童帽、冠雄男裝、神奇寶寶毛衫、上海波野毛衫、杭州濟(jì)民毛衫、三利毛衫、恒源祥羊毛衫、雅得斯羽絨服、老爺車毛衫、巴布豆童鞋品牌在批發(fā)商場內(nèi)設(shè)店。南三環(huán)沿線有幾家汽車、汽配的專賣店倉儲式商場東南三環(huán)外勁松有普爾斯馬特。連鎖店離工程較近的有佳聯(lián)便利小超市、洋橋大中電器商城、右安門外大街有麥當(dāng)勞和肯德雞。百貨商場方莊購物中心、永外劉家窯路萬事吉商城、蒲黃榆百貨商場、慧豐綜合商場。工程周邊幾乎找不到大而全的百貨商場。菜百、莊勝崇光已經(jīng)在二環(huán)以里，南三環(huán)沿線有一些傳統(tǒng)的百貨商店還在發(fā)揮著余熱。超級市場家樂?！柴R連道〕、華聯(lián)在兩廣路沿線，家樂?！卜角f〕、萬客隆〔洋橋〕、京客隆在南二環(huán)沿線；華聯(lián)、小白羊在南三環(huán)沿線特色商業(yè)街大紅門服裝批發(fā)一條街〔包含工程南側(cè)的多個服裝批發(fā)市場〕、馬連道茶葉一條街、琉璃廠文化街、前門—大柵欄文化旅游商品街、天橋節(jié)日傳統(tǒng)工藝品文化街、兩廣路商業(yè)步行街。〔3〕批發(fā)商品類型與分布西部及西南部集中分布家居建材類、生活資料類、花卉類；中部集中分布服裝服飾類；東部和東南部集中分布家居建材類；汽配類較平均分布于南三環(huán)沿線?！?〕南部區(qū)域的開展前景以小商品、服裝、家居建材、生產(chǎn)資料批發(fā)專業(yè)專營店為主的商業(yè)經(jīng)濟(jì)開展帶動著南部區(qū)域的各項經(jīng)濟(jì)開展，也帶動著人民生活的日益提高。從目前的商業(yè)格局和開展?fàn)顩r來看，南部的開展還有很大的空間。在政府的相關(guān)政策引導(dǎo)和支持下，利用目前南部區(qū)域商業(yè)的根底和優(yōu)勢，開展更符合時代特性的商業(yè)新格局。應(yīng)該說南城區(qū)域是以批發(fā)為主的物流商業(yè)體系，這樣的特征優(yōu)勢使得其他的商業(yè)以此為核心逐步開展壯大。[結(jié)論]××應(yīng)該是一個符合時代特性的商業(yè)模式，利用以批發(fā)市場為主體，開展其他商業(yè)業(yè)態(tài)。3、××工程地塊區(qū)位分析〔1〕工程地塊的經(jīng)營品種分布木樨園—大紅門地區(qū)商業(yè)以專業(yè)專營店為主，零散小商業(yè)、小型百貨混雜其中。商品結(jié)構(gòu)以服裝、服飾及與之相關(guān)的商品的專業(yè)批發(fā)為主，文化日用品、五金機電、家居裝飾等專業(yè)專營批零店為輔。圍繞批發(fā)類商業(yè)效勞的物流倉儲運輸效勞、通訊、金融、餐飲、住宿等行業(yè)，都“寄生〞或“伴生〞在商業(yè)物業(yè)內(nèi)和周邊。目前路邊還有很多小雜貨店，規(guī)劃道路改變后肯定面臨拆遷，將會形成新的商業(yè)物業(yè)和新的業(yè)態(tài)。〔2)工程地塊的空間分布××工程地塊原是北京永定門國家糧食儲藏庫，如果以木樨園環(huán)島為中心，南三環(huán)和中軸路為十字劃分周邊區(qū)域的話，分四塊商業(yè)概述如下：工程的西北片：商業(yè)：工程東側(cè)的天都寶童裝批發(fā)市場、東北側(cè)的廣獅童裝服裝市場、北京市工業(yè)日用品批發(fā)交易市場〔包括北京沙子口文具城、小商品城、京文商業(yè)大樓、一棟庫房〕、大偉鞋城、溫州燈具城，零散百貨小店、餐飲等。居?。浩瑓^(qū)居住區(qū)為主，西羅園已經(jīng)很成熟，新開發(fā)住宅也逐漸呈現(xiàn)，局部小街小巷還未改造，居住人口密度大。除工程空地外，商業(yè)相對集中在周邊和北側(cè)。北京市工業(yè)日用品批發(fā)交易市場是北京最大的文化日用品批發(fā)市場。工程的西南片商業(yè)：是大紅門服裝批發(fā)一條街最集中的區(qū)域：龍湫商貿(mào)市場、龍健都窗簾布藝及龍健都小商城、北京新世紀(jì)服裝市場、京溫服裝市場、大紅門服裝商城〔規(guī)模較大〕。居住：隔涼水河往南是老的住宅區(qū)，以及生活配套：燕南菜市場〔二層是小超市〕。此片的珠江駿景提升了居住人居人文檔次，同時滿足了局部在批發(fā)市場做生意的溫州人生活居住要求，老居住區(qū)有苗圃西里小區(qū)。這里已經(jīng)是北京服裝批發(fā)的重要商業(yè)基地，商業(yè)密度高，人居密度相對一般。工程的東北片商業(yè)：中軸沿線東有木樨園五金機電市場、京明大廈〔結(jié)構(gòu)已封頂?shù)纳虡I(yè)樓宇〕、北京市高級效勞管理技工學(xué)校、加油站、崇文區(qū)第一人民醫(yī)院老人院。居?。盒伦≌刑焯旒覉@、景泰家園等。汽修汽配小鋪面，雜貨店等，沿永定門外大街分布產(chǎn)品品項雜亂的臨建鋪面，有一個佳聯(lián)便利小超市，屬于較安靜的居民區(qū)，工程的東南部商業(yè)：沿永定門外大街延續(xù)東北部的各種雜亂鋪面。以服裝機械和服裝相關(guān)效勞性產(chǎn)品品項為主。大紅門路沿線集中了大紅門亞大皮服中心、大紅門紡織品批發(fā)總站、北京市萬鑫輕紡市場、源鑫達(dá)輕紡市場、眾人眾輕紡市場、京都輕紡城、紅門時代服飾批發(fā)市場、連發(fā)輕工市場等以服裝面料為主的專業(yè)批發(fā)市場，兼顧窗簾布藝、服裝機械等相關(guān)專業(yè)市場。木樨園才華長途客運站提供方便的運輸。居?。盒陆ㄔ诮ㄗ≌锌禎蓤@、裕園居等。周邊為原來的村居，大量市場中的雇工居住在此，小型的倉庫、加工作坊散布其中?！?〕工程周邊交通現(xiàn)狀道路組織以南三環(huán)、中軸路為主線，中間以木樨園環(huán)島串接。周邊有火車北京南站、趙公口長途汽車站和木樨園長途汽車站，有近20多公交線路，366公交總站在工程南側(cè)，向南至大紅門段道路為新修的六車道城市主干道，中間綠化隔離，順暢且調(diào)頭的開口恰當(dāng)，有一定疏導(dǎo)根底。中軸路是北京交通改造的重點工程，除已局部拓寬外，永定門外大街〔即永定門—木樨園橋段〕由于北側(cè)鐵路斜穿，橋洞限高3米，拓寬改造的難度較大，已成為南中軸的“[結(jié)論]××工程的交通組織的解決，是一個難度極大的問題。××工程的規(guī)劃必須關(guān)注周邊的批發(fā)市場的經(jīng)營品種，同周邊的市場商業(yè)文脈傳承下來。

發(fā)市場面臨的主要問題與對策〔一〕批發(fā)市場的主要問題1、批發(fā)市場的定義批發(fā)市場是指為買賣雙方提供經(jīng)常性地、公開地、標(biāo)準(zhǔn)地進(jìn)行商品批發(fā)交易，并具有信息、結(jié)算、運輸?shù)扰涮仔诠δ艿膱鏊?、批發(fā)市場的特征有固定的場所和商品分裝、加工、儲運配套設(shè)施；陳列大量商品以供看樣訂貨；為吸引客戶進(jìn)場交易提供便利；“市場〞經(jīng)營管理機構(gòu)不參與商品經(jīng)營；進(jìn)場客戶有相當(dāng)經(jīng)營實力，長期駐場。3、批發(fā)市場的主要功能集散〔商流〕功能；結(jié)算功能；信息中心功能；價格形成功能；加工、配送功能；效勞功能；交易功能；管理；展銷功能；代理功能。4、批發(fā)市場的作用銜接產(chǎn)需，指導(dǎo)生產(chǎn)，引導(dǎo)消費；發(fā)揮價值規(guī)律的作用，發(fā)現(xiàn)商品價格；維護(hù)交易秩序，標(biāo)準(zhǔn)交易行為；有利創(chuàng)造品牌，促進(jìn)新產(chǎn)品開發(fā)，保證成交質(zhì)量；提供標(biāo)準(zhǔn)交易場所；有利加速資金流轉(zhuǎn)〔保證金制度，為購銷雙方合同擔(dān)保，防止經(jīng)濟(jì)詐騙行為〕。5、國內(nèi)批發(fā)市場的主要問題攤位制為主，檔次較低，設(shè)施簡陋；交易方式簡單、原始，交易行為不標(biāo)準(zhǔn)；交易功能單一，配套功能差；以管理為主，管理人員素質(zhì)低，市場的創(chuàng)新能力極差；個體戶為主、企業(yè)和有品牌的產(chǎn)品參與的極??；資金能力有限；不注重經(jīng)營，是房地產(chǎn)開發(fā)商，只是租賃攤位，經(jīng)營能力較差甚至沒有經(jīng)營；投資能力缺乏，注重硬件投入，不注重軟件的投入，更不注重配套效勞的功能；缺少批發(fā)市場必備的物流、配送、包裝等效勞；管理技術(shù)落后。〔二〕批發(fā)市場的主要對策1、對策之一：整合資源與“物流〞及電子商務(wù)整合，速度制勝現(xiàn)代物流，被稱為是企業(yè)的第三利潤源泉，是21世紀(jì)最大的蛋糕之一。據(jù)有關(guān)資料介紹，日本著名批發(fā)商業(yè)企業(yè)丸紅已經(jīng)和上海一百正式成立我國第一家合資批發(fā)企業(yè)，該企業(yè)向社會各類零售企業(yè)提供物流配送效勞。而除大型百貨商店、街頭各小型非連鎖便民店需要物流配送外，即便是沃爾瑪這樣的國際連鎖店也需要社會物流配送效勞。因此，我國的批發(fā)業(yè)與物流業(yè)整合勢在必行。在我國，物流運作的真正主體制造商、批發(fā)商和零售商物流意識的覺醒才是近兩年的事情。絕大多數(shù)傳統(tǒng)物流企業(yè)仍然停留在低水平的效勞層面上。將來批發(fā)市場要做到一切以滿足客戶需求、開發(fā)客戶需求和創(chuàng)造客戶價值為根本出發(fā)點和終結(jié)目標(biāo)。[結(jié)論]批發(fā)市場不僅僅是為批發(fā)商業(yè)企業(yè)提供一個簡單的“賣場〞，所以，××一定要增加“賣場〞之外的功能規(guī)劃，這也是同周邊批發(fā)市場競爭的關(guān)鍵所在?？梢哉f，這恰與“物流〞理念不謀而合。物流配送效勞旨在解決企業(yè)管理創(chuàng)新和商品的流通速度問題。信息的全球化，世界范圍內(nèi)物流業(yè)的介入，將使交易的直接化傾向更大，批發(fā)業(yè)作為交易的中間環(huán)節(jié)，其生存根底面臨更加危險的威脅，從某種意義上說，傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)的存在實質(zhì)是對商品流通的“阻礙〞，在當(dāng)今如此殘酷的環(huán)境中批發(fā)業(yè)要生存，并進(jìn)一步做大做強，一定要與“物流〞業(yè)進(jìn)行整合〔目前北京的國美、大中電器等家電專營店都是整合了專業(yè)的物流企業(yè)〕，通過降低物流本錢，減少中間環(huán)節(jié)費用來提高產(chǎn)品競爭力，以速度制勝，使國內(nèi)的批發(fā)業(yè)到達(dá)一個質(zhì)的飛躍。[結(jié)論]未來的批發(fā)業(yè)的開展，批發(fā)業(yè)同物流業(yè)的開展是一對孿生兄弟，因此在投資建設(shè)大型批發(fā)市場時，必須要考慮同物流業(yè)的協(xié)作，包括網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建設(shè)?！?〕批發(fā)市場自身整合，做強做大這里的整合既指與國內(nèi)批發(fā)市場的整合，也指與外商介入后合資或獨資批發(fā)市場的整合，這兩種整合類型我們都叫作批發(fā)市場自身整合。批發(fā)市場放開后，外商帶來了先進(jìn)的技術(shù)、管理經(jīng)驗和理念、雄厚的資金，他們可以說是重拳出擊。國內(nèi)批發(fā)市場要正視現(xiàn)實，聯(lián)合起來，壯大自身。也就是一方面國內(nèi)批發(fā)市場自身整合，增強實力，另一方面準(zhǔn)備與外商介入的批發(fā)市場以股份制或其它形式進(jìn)行整合。[結(jié)論]恒逸房地產(chǎn)公司一定要有這種憂患意識，在企業(yè)形態(tài)上，要不斷的尋求企業(yè)間、工程間的整合，包括把工程分拆成假設(shè)干個工程。如何整合？絕不是“1+1=2”的機械疊加，整合后的綜合實力應(yīng)該是“>2〞的。我們認(rèn)為，或采取與外商強強聯(lián)合，走中外聯(lián)合開發(fā)市場之路；或通過資本運營、收購、兼并、重組國內(nèi)批發(fā)市場，擴大企業(yè)規(guī)模，理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，構(gòu)建大型批發(fā)集團(tuán)。這樣的整合應(yīng)該充分表達(dá)各個批發(fā)企業(yè)資源的優(yōu)化組合和重新分配的特點，旨在壯大自身實力，從而增強市場競爭能力。大型批發(fā)集團(tuán)的聯(lián)合旨在實現(xiàn)規(guī)?；_展，為進(jìn)一步做強做大尋找更多的支撐點。2、對策之二：打造品牌國內(nèi)大型批發(fā)市場要想方設(shè)法打造自己的“金〞字招牌，就是打造“金品〞，走品牌化經(jīng)營之路。注重提升物業(yè)管理品質(zhì)和效勞創(chuàng)新，不斷營造良好的交易環(huán)境，聚集旺盛的人氣，從而塑造卓越的品牌形象。就是以效勞樹形象，以形象造品牌，再通過品牌延伸和滲透使其品牌深入人心，最終打造出批發(fā)市場的“金〞字招牌。〔1〕招租和培育專業(yè)型的批發(fā)企業(yè)，打造批發(fā)市場“航母〞在批發(fā)市場上的優(yōu)秀專業(yè)公司，因為經(jīng)營水平都很高，必然會獲得大批客戶的認(rèn)同，為打造批發(fā)市場的品牌作用極大。但同時對商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)提供較高的要求，不能局限于銷售商業(yè)物業(yè)，而要把更多的精力投入到如何進(jìn)行工程調(diào)研、籌劃、開發(fā)、經(jīng)營效勞中去，如何細(xì)分市場，如何精確地找到客戶群，選擇何種媒體進(jìn)行廣告投放，如何滿足消費者需要，甚至進(jìn)行市場創(chuàng)新，引導(dǎo)一種消費潮流等等。[結(jié)論]××一定要吸引更多的大型的專業(yè)批發(fā)商業(yè)企業(yè)入駐，對于工程的成功是至關(guān)重要的，其極類似零售商業(yè)物業(yè)要引入主力店一樣，十分關(guān)鍵?！?〕卓越的物業(yè)管理，良好的經(jīng)營水平，是打造品牌的關(guān)鍵打造品牌的方法固然很多，擁有卓越的物業(yè)管理和較高的經(jīng)營水平是打造優(yōu)良品牌的關(guān)鍵。批發(fā)市場開發(fā)之后，要重視市場需求效勞，圍繞著如何興市旺市開展各種經(jīng)營效勞。對于服裝市場，可以通過舉辦服裝博覽會，主題推介會，流行趨勢發(fā)布會、廉價清倉促銷活動等興市旺市，經(jīng)營的內(nèi)涵就是效勞的創(chuàng)新。只有在不斷創(chuàng)新前提下，才會給入駐商戶帶來意想不到的方便和好處，而這樣的批發(fā)市場才有好的口碑，才會征服客戶。應(yīng)該說，以批發(fā)市場建設(shè)為依托的是房地產(chǎn)業(yè)，但要想獲得成功，迫切需要卓越的物業(yè)管理和經(jīng)營水平，更需要通過一切手段來打造一種過硬的品牌。如何提升經(jīng)營的水平，有兩種選擇：一是開發(fā)的市場交給專業(yè)的批發(fā)市場經(jīng)營管理公司，利用該公司“專〞的優(yōu)勢竭力打造品牌；二是培養(yǎng)自己的經(jīng)營管理公司。無論前者還是后者，都要求經(jīng)營管理公司要充分有新的理念和管理方法。這種經(jīng)營管理不僅僅局限于提高專業(yè)批發(fā)市場質(zhì)量，加大打假防假力度，理順內(nèi)部管理機制，批發(fā)市場內(nèi)規(guī)行劃市，培養(yǎng)有影響力的大商戶等等較一般的經(jīng)營管理水平，而是考慮如何管理能夠促使批發(fā)市場進(jìn)一步做大做強，如何使批發(fā)市場中的產(chǎn)品都是過硬的拳頭，如何使“市場商品專而精，市場功能多而優(yōu)〞，如何提前介入市場開發(fā)，如何培養(yǎng)把眾多產(chǎn)權(quán)分散的同類經(jīng)營商戶通過一種網(wǎng)絡(luò)紐帶集中起來，采用物流技術(shù)及網(wǎng)絡(luò)信息，統(tǒng)一采購、配送，集中管理等具有深刻效勞內(nèi)涵的舉措。另外，欲打造品牌，還要重視學(xué)習(xí)世界上最先進(jìn)的批發(fā)管理技術(shù)，特別是信息技術(shù)的應(yīng)用，諸如把國外最先進(jìn)的物流配送技術(shù)、供應(yīng)鏈模式導(dǎo)入國內(nèi)，跳躍式地快速構(gòu)造我國現(xiàn)代批發(fā)網(wǎng)絡(luò)。通過學(xué)習(xí)他人，提高自己的管理品質(zhì)，在與外商的學(xué)習(xí)和協(xié)作中前進(jìn)，在前進(jìn)中尋求擊敗對手的策略。[結(jié)論]××的經(jīng)營管理是，包括完善的效勞功能〔信息、配送、結(jié)算、加工等〕；高效、統(tǒng)一的管理體系；具有展示、推介、培訓(xùn)、電子商務(wù)等多種交易方式〔郵購、電話訂購、計算機訂購等〕的現(xiàn)代交易集散中心；經(jīng)營有品牌名稱的商品為主的批發(fā)市場等?！?〕“集群化〞開展，品牌打造的重拳批發(fā)市場“集群化〞包括兩個概念，一個是全國性的連鎖，通過同類專業(yè)批發(fā)市場的連鎖，形成輻射式的批發(fā)市場的“集群化〞開展的概念；另一個是在一個批發(fā)市場里，有多個專業(yè)批發(fā)市場的集聚，形成集聚式的批發(fā)市場“集群化〞開展的概念。這里強調(diào)的是實現(xiàn)批發(fā)市場的“集群化〞，其目的就是通過規(guī)模效應(yīng)向周邊地區(qū)輻射、滲透。輻射式的批發(fā)市場，極類似零售業(yè)的連鎖經(jīng)營模式，但需要考慮到不同區(qū)域的環(huán)境、文化、歷史背景不同，要因地制宜；集聚式的批發(fā)市場，極類似一站式購物模式的購物中心或SHOPPINGMALL。創(chuàng)新性地適時建立“集群市場〞，并通過批發(fā)市場中構(gòu)建的網(wǎng)絡(luò)、倉儲配送體系，使之相互連接，相互關(guān)聯(lián)、相互促進(jìn)，形成規(guī)模經(jīng)營。[結(jié)論]××是集聚式的批發(fā)市場集群。隨著××的成功，可以以北京為根底，同一批國內(nèi)外專業(yè)批發(fā)商業(yè)企業(yè)建立聯(lián)盟，形成批發(fā)市場的輻射式產(chǎn)業(yè)集群〔即以某一類產(chǎn)品為核心，如日用品、服裝等〕，建立國內(nèi)批發(fā)市場的品牌。如果說卓越的經(jīng)營管理是“打造〞品牌，那么批發(fā)市場的“集群化〞開展就是對品牌的“再打造〞。前者使品牌形象塑造出來，而后一種所謂的“集群化〞開展策略即是品牌的滲透或延伸。打個比方，第一個批發(fā)市場的形成，其品牌吸引更多的是“眼球〞，那后來復(fù)制的幾個批發(fā)市場吸引的已不僅僅是“眼球〞，更多的是“眼球〞后面理性的認(rèn)知。品牌的影響力顯然在“集群化〞運作下深入并成倍放大了。3、對策之三：功能創(chuàng)新從全國范圍看，批發(fā)市場處于轉(zhuǎn)折時期，需要調(diào)整、標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)新。批發(fā)市場能夠長期存在與開展的前提是“功能創(chuàng)新〞，傳統(tǒng)的小商品批發(fā)市場大有被新的交易形式所替代的趨勢。因此，國內(nèi)的批發(fā)市場在做好與計算機、網(wǎng)絡(luò)、物流融合，與各大批發(fā)市場進(jìn)行整合，打造“金〞字招牌的同時，還需加強在觀念上、管理上、組織上、功能上、機制上、經(jīng)營方式上等進(jìn)行方方面面的創(chuàng)新。多功能、現(xiàn)代化的批發(fā)市場將獲得更多的利潤入世后，批發(fā)業(yè)中不適應(yīng)市場化運作的那局部功能將很快自生自滅，而自身在不斷創(chuàng)新的前提下，批發(fā)市場的生存空間會拓得更寬，在相當(dāng)長時期內(nèi)將保持良好的開展態(tài)勢。從本質(zhì)上說，批發(fā)市場功能創(chuàng)新或“市場再造〞是一個利潤再分配的過程，多功能、現(xiàn)代化的批發(fā)市場將搶占更多的利潤，而原始方式、低水平模式的批發(fā)市場的利潤將逐漸減少；不能不斷創(chuàng)新的批發(fā)市場將被擠出主導(dǎo)地位，甚至擠出市場。批發(fā)市場將向縱向一體化延伸批發(fā)市場的功能上進(jìn)行創(chuàng)新，例如，從原來的流通領(lǐng)域伸向生產(chǎn)領(lǐng)域，走“銷-產(chǎn)一體化〞、“以銷帶產(chǎn)〞的經(jīng)營之路；從“一買一賣〞模式向現(xiàn)代物流模式過度創(chuàng)新；從交易中心向倉儲、加工、包裝、配送中心和信息中心轉(zhuǎn)變創(chuàng)新；把批發(fā)市場建設(shè)為廠家倉儲區(qū)、產(chǎn)品展示區(qū)和營銷中心。[結(jié)論]××工程的功能建設(shè)，也必須根據(jù)企業(yè)開展的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行創(chuàng)新，包括市場的功能的創(chuàng)新和企業(yè)產(chǎn)業(yè)形態(tài)的創(chuàng)新。4、對策之四：向零售市場滲透〔1〕向零售市場滲透的概念但凡涉及到產(chǎn)品銷售的企業(yè)，都爭先恐后地將搶灘零售市場提到一種戰(zhàn)略的高度。向零售業(yè)滲透包含兩個方面的概念。一個概念是在批發(fā)市場內(nèi)，增加零售的功能和區(qū)域，目前批發(fā)市場都具有批零兼營的功能，但沒有專業(yè)的零售區(qū)域，在規(guī)劃上實際是可以考慮參加這種經(jīng)營功能，因為這種形態(tài)可以增加批發(fā)市場的知名度，增加企業(yè)產(chǎn)品同客戶接觸的空間；另一個概念是增加批發(fā)市場的功能，輔助批發(fā)型的企業(yè)向零售業(yè)滲透的能力，例如建立××網(wǎng)站，增加信息功能；建立零售商俱樂部，定期向他們發(fā)布有關(guān)信息；建立物流配送體系，直接為批發(fā)企業(yè)效勞，減少零售商的采購本錢，成為配送中心?！?〕把批發(fā)市場將成為零售網(wǎng)絡(luò)的中心根據(jù)批發(fā)商對市場的控制能力和網(wǎng)絡(luò)輻射能力，遵循“中心造市，周邊取量〞的模式，也就是批發(fā)商以本地批發(fā)市場為終端網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的中心大本營，走向周邊分兵擴張的道路。使產(chǎn)品在批發(fā)市場上獲得較高的市場占有率和品牌認(rèn)同感，從而帶動周邊市場的消費潮流。這種經(jīng)營模式將收到事半功倍的效果?！?〕協(xié)助設(shè)定客戶等級為批發(fā)企業(yè)開發(fā)客戶信用管理軟件，建立公共客戶信息管理中心。一方面可以通過計算機對自己的客戶按照規(guī)模實力、資金信譽、品種結(jié)構(gòu)、店面大小進(jìn)行綜合分類〔如A、B、C類〕管理，重點突破，以點帶面，努力提高客戶掌控力；另一方面，對于沒有信用的客戶，將在網(wǎng)上公布，減少批發(fā)企業(yè)因客戶信用造成的風(fēng)險。終端市場售點數(shù)量多，終端管理工作也極其瑣碎，建立周密的考核體系可大幅提高終端市場運作效率和專業(yè)化程度。〔4〕陳列與信息反響利用批發(fā)市場的展示空間，讓產(chǎn)品更生動地展示在客戶的面前，可以增加和刺激購置，增加“額