魯邦即墨溫泉項目案例研究及發(fā)展方向構(gòu)想-同策1020

青島同策魯邦即墨溫泉工程開展方向探討——溫泉工程案例研究及本案方向——本次報告提綱PART1：全國溫泉案例研究PART2：區(qū)域溫泉工程現(xiàn)狀PART3：本案開展方向設想全國溫泉案例研究PART1>>分類項目名稱項目體量容積率住宅類型配套及特色項目定位大體量項目昆明溫泉山谷384萬0.6聯(lián)排、獨棟、洋房、公寓溫泉、森林公園、生態(tài)運動場、國際會議中心、星級酒店、普洱茶文化交流中心、特色旅游商業(yè)街等溫泉旅游、休閑、養(yǎng)生、養(yǎng)老、會議、度假為一體南寧嘉和城270萬0.82別墅、洋房、高層、公寓社區(qū)醫(yī)院、介護中心、天桃實驗學校、高爾夫球場、音樂水景廣場，溫泉谷、2.5千米歐洲水岸風情商業(yè)街養(yǎng)生、休閑、娛樂、康體、理療、餐飲、會議、住宿、購物為一體的休閑娛樂天堂海韻半嶺溫泉300萬0.75高層公寓、別墅特色溫泉、度假酒店、高爾夫球場，大型超市、山地戶外運動區(qū)、攀巖館、拓展訓練基地、青少年素質(zhì)訓練基地、野外生存技能訓練中心、極限運動區(qū)多元互動、生態(tài)優(yōu)良、魅力獨具的溫泉休閑療養(yǎng)度假圣地中小體量宜春天沐溫泉谷7.6萬0.6別墅、洋房、小高層（養(yǎng)生公寓）溫泉入戶、新亞洲建筑風情、天沐溫泉品牌運營+服務高端溫泉度假養(yǎng)生地禮拜日溫泉小鎮(zhèn)18.3萬1.4公寓、別墅主題溫泉、星級酒店、高端食府、生態(tài)農(nóng)莊5+2精致城市度假生活萬泉河溫泉小鎮(zhèn)12.9萬0.98小高層、高層、別墅游艇、登山、漂流、高爾夫等休閑產(chǎn)業(yè)溫泉主題居住社區(qū)頤尚溫泉小鎮(zhèn)22萬1別墅中醫(yī)保健、健康產(chǎn)品、運動理療、美容保健、老年護理一站式健康養(yǎng)生度假地①大體量工程—大配套、大運營體系開發(fā)模式；②中小體量工程—走特色化、主題化開發(fā)模式；開發(fā)模式海南·海韻半嶺溫泉自循環(huán)的復合型旅游度假地案例①項目名稱海韻·半嶺溫泉開盤時間

2014.3所處位置海南省三亞市吉陽區(qū)落筆洞風景區(qū)物業(yè)類型住宅、企業(yè)會所、產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品類型高層公寓、別墅占地面積680萬方總建面300萬方容積率0.75綠化率——產(chǎn)權(quán)70年規(guī)劃戶數(shù)——裝修狀況精裝修均價公寓15000元/㎡別墅25000元/㎡主力面積

50-67㎡

76-98)、三居110㎡

、獨棟260-890㎡物業(yè)費3.80元/平方米·月

開發(fā)商三亞海韻集團有限公司項目介紹綜合養(yǎng)生養(yǎng)老、康復醫(yī)療、旅游度假、白領階層生活、溫泉會所、酒店經(jīng)營、娛樂業(yè)和商業(yè)配套齊全的復合型度假地產(chǎn)鳥瞰圖三亞海韻集團與三亞市政府合作開發(fā)的，依托溫泉資源、水庫資源及山地資源的旅游度假工程。1.工程規(guī)劃獨棟別墅工程針對的是城市高端養(yǎng)生客群；高層公寓產(chǎn)品，面向城市白領階層，打造健康生活；戶型：1室2廳1衛(wèi)1廚建筑面積：67㎡戶型：2室2廳1衛(wèi)1廚建筑面積：110㎡獨棟別墅：260-890㎡物業(yè)類型戶型面積價格公寓套一52-77㎡、15000元/㎡套二99-110㎡客群城市白領階層獨棟別墅260-890㎡價格水平25000元/平米客群城市高端養(yǎng)生、養(yǎng)老人群2.產(chǎn)品特色充分發(fā)揮工程規(guī)模優(yōu)勢、復合資源優(yōu)勢，走大配套+大運營的地產(chǎn)開發(fā)模式。1.規(guī)模優(yōu)勢工程總用地面積680萬方，其中城市建設用地面積300萬方左右，屬內(nèi)陸大規(guī)模旅游開發(fā)工程，具備自造區(qū)域中心的硬件條件。本工程將是三亞后一個萬畝大盤。2.水系價值工程擁有得天獨厚的半嶺水庫資源，可利用排洪渠功能，進行三亞內(nèi)陸再造灣區(qū)，并與山地資源相結(jié)合，造就出一個山水養(yǎng)生天堂。3.特色溫泉半嶺溫泉為熱礦泉，日流量約4000噸，水溫78℃，溫泉含有豐富的微量元素氡。被人稱之為“返老還童泉〞。4.復合資源工程整體擁有青山、密林、溪水、溫泉等復合的自然資源，一片靜謐清幽的氣氛，結(jié)合獨特的區(qū)域位置，完善的配套設施，全面智能化網(wǎng)絡化的管理模式，養(yǎng)生環(huán)境遠遠超越濱海。工程規(guī)模資源價值3.工程特色1.綜合效勞區(qū)水上活動；五星級酒店；標志性建筑；會議中心；產(chǎn)權(quán)式酒店集群，溫泉療養(yǎng)康復中心。2.度假酒店區(qū)度假酒店區(qū)由山體、水系和綠化劃分為三個局部，各自圍繞不同的主題形成別具一格的旅游休閑區(qū)。3.生活配套區(qū)超高層產(chǎn)權(quán)式酒店；大型超市；旅游紀念品商店；綜合辦公樓；動遷安置區(qū)以聯(lián)排別墅為主，現(xiàn)代居住區(qū)以小高層為主。4.濱水休閑區(qū)休閑區(qū)設置中央水系，高爾夫球場。5.山地游樂區(qū)山地戶外運動區(qū)、登山步道、攀巖館、拓展訓練基地、青少年素質(zhì)訓練基地、穿越及定向越野運動區(qū)、露營區(qū)、野外生存技能訓練中心、極限運動區(qū)。5大功能分區(qū)，內(nèi)部形成自循環(huán)的功能生態(tài)圈。自循環(huán)系統(tǒng)工程規(guī)劃價值4.功能特色工程借鑒點：1.產(chǎn)品客群精準化，高端別墅養(yǎng)生+白領階層健康生活；2.發(fā)揮工程規(guī)模及復合資源優(yōu)勢，內(nèi)部形成自循環(huán)的功能生態(tài)圈。產(chǎn)品對位客戶+自循環(huán)功能北京·禮拜日溫泉小鎮(zhèn)打造5+2城市溫泉度假生活案例②1.工程規(guī)劃位于京北懷來遠郊，借助便利的交通使工程融入大北京生活圈，多產(chǎn)品線，打造精致的5+2度假生活。溪山組團公寓產(chǎn)品溪谷組團-項目會所和院組團小高層產(chǎn)品林墅組團聯(lián)排別墅產(chǎn)品觀庭組團小高層產(chǎn)品觀闕組團別墅產(chǎn)品觀頤組團別墅產(chǎn)品尼斯酒店水岸餐廳禮拜日溫泉小鎮(zhèn)位于京北官廳湖畔，占地面積12.5萬平方米，容積率1.4，建筑面積18.4萬平方米。產(chǎn)品系囊括小高層、聯(lián)排別墅、電梯公寓、院落公館、五星酒店、高端食府等業(yè)態(tài)。2.產(chǎn)品特色①平民化的產(chǎn)品設計，40-60㎡精裝公寓+200㎡別墅；②特色化的建筑及景觀，獨特地中海風情建筑+“雙向五重〞景觀。一體化格局布置成全精裝成品、精準合理空間結(jié)合定制化家居構(gòu)件，呈現(xiàn)更具層次和實用價值的居住空間。工程2021年4月開盤，目前北區(qū)已經(jīng)入住，均價7600元/平米〔含1500元/平精裝標準〕。別墅產(chǎn)品主力面積根本在200平米左右，具體規(guī)劃面積待定?！半p向五重〞景觀方法，延伸城市山與湖的視線，形成山、湖、園、院、宅之橫向五重景觀層次。全冠移植成樹，專業(yè)土壤培育，更借助獨特水系貫穿，空間疊落，打造私密空間。3.溫泉特色核心驅(qū)動因素：公共資源私人化+原創(chuàng)6種泡溫泉方式。1，溫泉入戶不管別墅還是高層產(chǎn)品，均將溫泉由室內(nèi)引入室內(nèi)實現(xiàn)戶戶溫泉入戶2，五星級酒店spa依托五星級酒店，建造11個室內(nèi)專屬spa養(yǎng)生室和8個室外私密湯池3，唯一溫泉峽谷根據(jù)峽谷地形，打造露天坡地溫泉，建造玫瑰池，牛奶池，紅酒池，兒童池等19個不同主題的溫泉泡池視覺溫泉、集泡式公共溫泉、酒店SPA溫泉、露天峽谷溫泉、觀湖溫泉、特色溫泉等6種溫泉形式，妥善布置于社區(qū)之內(nèi)，百余個泉池特性由此確定。4.度假模式引入新加坡尼斯五星級酒店，打造2000㎡高端食府，養(yǎng)生農(nóng)場，實現(xiàn)“5+2〞的精致城市溫泉度假生活。打造2000平米高端食府——禮拜日溫泉小鎮(zhèn)水岸餐廳，為您精心準備了異域情調(diào)的風味美食，還有地方特色的原味名吃，打造高端社交空間。新加坡尼斯五星級酒店，營業(yè)面積：1萬多平米一層：休閑水景區(qū)和舒適休息區(qū)二層：分布有溫泉泳池、SPA室、室外湯池、VIP休息區(qū)、多功能廳、自助餐廳等三層：酒吧、會議室、健身房、客房棋牌室等打造集合生產(chǎn)、體驗，養(yǎng)生，農(nóng)業(yè)效勞為一體的創(chuàng)新高端社區(qū)農(nóng)村工程借鑒點：1.產(chǎn)品貼近群眾，面積收小；2.以私人物產(chǎn)將公共溫泉占有；3.資源深入挖掘，形成特色價值；4.5+2城市溫泉度假生活概念；客群群眾化+資源私有化重慶·頤尚溫泉小鎮(zhèn)一站式健康養(yǎng)生度假地案例③項目名稱頤尚溫泉小鎮(zhèn)開盤時間

2014.8.30所處位置重慶市北碚區(qū)三溪口（頤尚溫泉旁）物業(yè)類型別墅產(chǎn)品類型聯(lián)排占地面積22萬㎡總建面22萬㎡容積率1綠化率40%產(chǎn)權(quán)50規(guī)劃戶數(shù)——裝修狀況毛坯均價27000元/㎡主力面積208-277㎡物業(yè)費——開發(fā)商國旅聯(lián)合重慶頤尚溫泉開發(fā)有限公司1.工程簡介22萬方中小體量純別墅工程，集溫泉養(yǎng)生、森林健身、特色餐飲、休閑度假于一體的山地溫泉小鎮(zhèn)。尚溫泉小鎮(zhèn)為業(yè)主配備了卡爾森麗笙藍標〔Radissonblue〕五星級酒店，10萬方溫泉公園、健身康體公園、無邊際溫泉泳池等尖端級休閑配套.2.產(chǎn)品特色面向城市中高收入階層，打造200-280㎡城市溫泉養(yǎng)生別墅，高附加值的27-73㎡養(yǎng)生合院產(chǎn)品；頤尚溫泉小鎮(zhèn)，精心設計出超低密度山林別墅，11米采光面寬，全端頭式通風設計，3米面寬門廳，雙主臥設計，完美闡釋城市養(yǎng)生別墅定義。均價為27000元/平左右208-277㎡溫泉養(yǎng)生別墅套內(nèi)38㎡實得面積87㎡養(yǎng)生合院頤尚溫泉養(yǎng)生文化精髓：主張3H+特色理念3S=品質(zhì)生活QL〔QualityLife〕3H〔Health+Happy+Hobby〕Health(健康)頤尚溫泉，身心健康的和諧統(tǒng)一Happy(快樂)邂逅養(yǎng)生頤尚，暢享快樂人生Hobby(愛好)當你神采飛揚，是因為溫泉和養(yǎng)生已成為你的愛好特色理念：3S〔Servicee+Space+Spirit〕Service(效勞)傳統(tǒng)水療與溫泉療法相結(jié)合，更享尊崇效勞體驗，頤尚溫泉給您全方位的健康效勞Space(空間)茂密的山林掩映，泉水的滋潤無處不在，為您營造既私密又縱情的舒適空間Spirit(精神)頤尚溫泉的六感法那么，讓您全面內(nèi)外兼修，到達身心合一的至高境界3.工程特色依托于溫泉資源，形成獨特的溫泉養(yǎng)生理念；成立頤尚溫泉養(yǎng)生機構(gòu)，進行自運營。

頤尚溫泉日出水量4300噸、出水溫泉44度。溫泉水區(qū)擁有大小特色山地溫泉池30多個，泉水富含鈣、鎂、氟等三十多種微量元素，尤其含罕見的“鍶〞“鐳〞“氡〞元素對關節(jié)炎、風濕癥、高血壓等多種頑疾有顯著療效。2萬㎡中頤國瑞健康管理基地，整合醫(yī)療機構(gòu)、養(yǎng)生機構(gòu)資源，為業(yè)主提供一站式養(yǎng)生保健效勞。4.工程特色工程借鑒點：1.特色化、高附加值產(chǎn)品，如養(yǎng)生合院；2.自運營或者合作運營管理，盤活工程；3.整合醫(yī)療、養(yǎng)生機構(gòu)資源，建立健康管理基地；4.依托溫泉資源，形成獨特的溫泉養(yǎng)生文化理念；開發(fā)運營并重+資源整合+特色化江西·天沐溫泉谷融入當?shù)匚幕厣臏厝燃偈サ匕咐茼椖棵Q天沐·溫泉谷開盤時間

2011.7.13所處位置江西宜春袁州區(qū)明月山天沐國際溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)物業(yè)類型住宅產(chǎn)品類型別墅、洋房、小高層（養(yǎng)生公寓）占地面積12.7萬方總建面7.6萬方容積率0.6綠化率50%產(chǎn)權(quán)70年規(guī)劃戶數(shù)1000戶裝修狀況毛坯、公寓精裝（免費送裝修）均價別墅21000-25000元/㎡養(yǎng)生公寓9000元/㎡主力面積別墅85-105㎡公寓38—65㎡物業(yè)費

2.50元/平方米·月開發(fā)商宜春市明月山天工開物園實業(yè)有限公司

項目介紹項目產(chǎn)品規(guī)劃包括單層/雙層養(yǎng)生別墅、四層電梯假日公寓、四層一梯四戶墅景公寓、三層花園洋房以及五星級產(chǎn)權(quán)式度假酒店等，新亞洲建筑風情，戶戶生態(tài)全景，戶戶溫泉入室。1.工程簡介天沐集團重金打造的高端溫泉度假養(yǎng)生地產(chǎn)工程。溫泉度假酒店養(yǎng)生會所（VIP區(qū)）會議中心餐飲天工開物園（商業(yè)、民俗文化、娛樂）住宅（溫泉谷）度假區(qū)主入口明月閣高端客房天沐·江西明月山溫泉度假區(qū)占地1800畝，于2006年開業(yè)，是集“溫泉、餐飲、客房、會務、保健、養(yǎng)身、娛樂、農(nóng)耕文化主題公園、高端溫泉養(yǎng)生會所、高爾夫、住宅〞于一體的休閑度假、餐飲美食、商務會議的度假區(qū)2.產(chǎn)品特色面向城市泛中產(chǎn)階層，85-105㎡精致別墅、38-65㎡養(yǎng)生公寓，極袖珍的溫泉產(chǎn)品。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃水系景觀近萬平米。工程產(chǎn)品規(guī)劃包括單層/雙層養(yǎng)生別墅、四層電梯假日公寓、四層一梯四戶墅景公寓、三層花園洋房以及五星級產(chǎn)權(quán)式度假酒店等，新亞洲建筑風情，戶戶生態(tài)全景，戶戶溫泉入室。85-105㎡精致別墅38-65㎡小面積養(yǎng)生公寓3.溫泉酒店①結(jié)合當?shù)仫L情，融入當?shù)匚幕厣?，打造徽派建筑風格，仿古的酒店客房設計，高中端產(chǎn)品互補。客房類型面積房價客房類型面積房價天沐閣單/標間30平550元明月閣普通行政套房50平760元天沐閣麻將房30平650元明月閣麻將房50平860元天沐閣行政標間30平650元明月閣豪華行政套房60平1060元天沐閣套房50平900元明月閣農(nóng)家別苑400平3550元天沐閣酒店大堂明月閣客房溫泉度假酒店分為天沐閣及明月閣，天沐閣為中端產(chǎn)品，明月閣為高端產(chǎn)品，獨立于普通酒店群共設171套標間、72套復式仿古套房、2棟農(nóng)家地主宅院客房酒店客房采用仿古、徽派的的建筑風格，與當?shù)匚幕厣嘟Y(jié)合天沐閣及露天溫泉明月閣3.溫泉酒店②天沐閣及露天溫泉明月閣4.溫泉特色①基于富硒溫泉的特性，融合中國古典文化及當?shù)厝宋?，打?0余泓文化底蘊各異的泡池溫泉區(qū)泉池數(shù)溫泉區(qū)泉池數(shù)特色區(qū)13太極八湯區(qū)8才子佳人區(qū)6三彩疊流泉3明月溪畔區(qū)8竹林泡泉區(qū)5五行浴區(qū)5休閑浪漫區(qū)6天沐谷1七星伴月區(qū)8四大美人區(qū)4一線洞天1宜春歷史上的皇后——皇后池中國古典文化——硯池天沐特色溫泉區(qū)〔紅酒池及牛奶池〕森林幽谷溫泉森林幽徑森林幽谷4.溫泉特色②大型森林幽谷式真山水溫泉，以濃密的綠化林木與蜿蜒幽徑營造靜幽凈心的氣氛風格佛教及仿古小品道教小品農(nóng)家涼亭古人石雕仿古小品仿古直飲水4.溫泉特色③以涼亭、道教佛教小品、仿古小品等點綴于原始山谷之間，凸顯細節(jié)，深化溫泉的文化內(nèi)涵巨蟒滑道及沖浪池室外溫泉游泳池SPA及超音波浴4.溫泉特色④以溫泉為元素，打造水上樂園區(qū)及室內(nèi)游泳池、SPA、超音波浴等特色休閑娛樂工程。餐飲天工開物園（商業(yè)、民俗文化、娛樂）住宅（溫泉谷）溫泉谷天工開物園：農(nóng)耕文化主題公園，含民俗文化商業(yè)街、百戲坊、博物館、民俗游藝館、農(nóng)耕競技場等真味堂：原生態(tài)農(nóng)家返璞風情餐飲，設山湖雅座、農(nóng)家獨棟包間等特色餐廳，提供江西地方特色餐飲真味堂餐飲天工開物園5.特色餐飲整合當?shù)孛袼孜幕厣霓r(nóng)耕文化主題公園，打造原生態(tài)農(nóng)家風情餐飲，將文化、娛樂、民俗融為一體。知名的品牌優(yōu)勢天沐集團自第一家溫泉開業(yè)至今，旗下項目近40家。隨著天沐旗下項目的不斷擴張，天沐溫泉遍布全國十多個省份，規(guī)模位居行業(yè)第一。多年來，獲得“最佳溫泉酒店管理集團”、“中國最佳旅游度假勝地”“中國溫泉旅游行業(yè)十大著名品牌”，成熟的管理模式多年運營管理經(jīng)驗的積累，形成了獨具特色的天沐模式。天沐管理模式由“市場營銷體系〞、“營運管理體系〞和“培訓教育體系〞三大體系組成，為天沐旗下各工程的運營與管理提供強有力的理論支持。獨特的溫泉文化

天沐一直以打造“中華湯道養(yǎng)生文化、營造東方溫泉典范〞為己任。傳承中國傳統(tǒng)沐浴禮儀文化，獨創(chuàng)天沐溫泉沐浴禮儀文化——“九步六法〞形成其新穎而獨特的溫泉文化。6.運營團隊天沐集團，開發(fā)+運營+效勞的專業(yè)團隊，盤活工程人氣，降低開發(fā)風險。工程借鑒點：注重運營+融入當?shù)匚幕?產(chǎn)品互補特色溫泉驅(qū)動森林幽谷式真山水特色溫泉的成功環(huán)境資源驅(qū)動融入當?shù)匚幕厣懈叨水a(chǎn)品互補建筑風格：采用當?shù)孛窬拥幕张娠L格餐飲特色：原生態(tài)農(nóng)家返璞風情餐飲，地方特色美食主題公園：地方民俗文化為主題的農(nóng)耕文化園溫泉：地方名人主題溫泉區(qū)酒店產(chǎn)品線：中端天沐閣溫泉酒店與高端客房明月閣、頂級客房泊心堂產(chǎn)品互補溫泉互補：中端露天溫泉與高端養(yǎng)生會所泊心堂私家溫泉及SPA產(chǎn)品形成互補，聚集人氣的同時，樹立工程形象住宅互補：公寓、獨棟、聯(lián)排、半山美墅互補，滿足不同需求海南·萬泉河溫泉小鎮(zhèn)溫泉主題居住社區(qū)案例⑤1.工程簡介工程定位：集休閑、運動、旅游、居住、度假、養(yǎng)生為一體的溫泉主題居住社區(qū)。項目名稱萬泉河·溫泉小鎮(zhèn)開盤時間

2014.8所處位置海南市瓊海官塘旅游度假區(qū)物業(yè)類型住宅產(chǎn)品類型小高層、高層、別墅占地面積15.3萬方總建面12.9萬方容積率0.98綠化率53%產(chǎn)權(quán)70年規(guī)劃戶數(shù)333戶裝修狀況精裝修均價高層均價8400元/㎡（含1500元/㎡精裝）別墅均價18000元/㎡，（含2500元/平-3500元/平精裝）主力面積公寓59-84㎡別墅140-300㎡物業(yè)費高層1.75元/㎡.月別墅別墅2.5-3.5元/㎡·月開發(fā)商瓊海世紀華宇置業(yè)有限公司項目介紹集休閑、養(yǎng)生、居住三大功能于一體的綜合項目鳥瞰圖2.產(chǎn)品特色以溫泉為紐帶，聯(lián)動內(nèi)外部現(xiàn)有資源，實現(xiàn)溫泉產(chǎn)業(yè)化的開展與休閑養(yǎng)生居住目標相平衡。溫泉產(chǎn)業(yè)官塘溫泉，一級優(yōu)質(zhì)醫(yī)療熱礦水，其礦水溫度70-90℃，富含多種對人體有益的微量元素。工程以溫泉為核心，逐步開展養(yǎng)生健身、旅游集散等，未來形成集聚效應。休閑產(chǎn)業(yè)工程除了常規(guī)的溫泉休閑養(yǎng)生功能外，還與居住的其他休閑資源配套，如游艇、登山、漂流、高爾夫等活動的聯(lián)動開展，以“溫泉〞作為整合源，通過溫泉引擎整合多樣化的休閑資源，形成多元休閑產(chǎn)業(yè)聚集的休閑結(jié)構(gòu)——萬泉河·溫泉小鎮(zhèn)生活方式居住——“溫泉小鎮(zhèn)〞生活方式1.運用溫泉情景營造手法，將溫泉融入到整個規(guī)劃中，充分理解住戶在室內(nèi)室外的休閑游憩習慣，打造極具情趣的溫泉休閑空間和溫泉空間。2.將溫泉的造景要素作為融合住戶休閑生活方式的脈絡和工具，實現(xiàn)社區(qū)園林景觀的可感受性和可參與性。溫泉泳池工程借鑒點：1.工程體量小，自身配套有限，可將工程放大到整個區(qū)域，把外部現(xiàn)有的資源配套設施，以溫泉為紐帶，整合到工程內(nèi)部，形成自身大配套體系。溫泉為主+外部資源納入社區(qū)1：工程住宅開發(fā)+運營并重，盤活工程人氣，降低開發(fā)風險。工程成功的5大關鍵點2：產(chǎn)品設計迎合客戶需求，小面積產(chǎn)品+公共資源私人物產(chǎn)化。3：溫泉為紐帶，為工程注入核心引擎，特色化、標簽化。4：將工程納入大區(qū)域，整合內(nèi)外部資源，形成自循環(huán)功能圈。5：改變受眾結(jié)構(gòu)，拓寬客戶需求緯度，打造全家庭消費需求。區(qū)域溫泉工程現(xiàn)狀PART2>>現(xiàn)狀問題解讀常規(guī)住宅開發(fā)模式為主，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重；單一價值因素驅(qū)動，客戶認知麻木；偽溫泉度假概念與偽健康養(yǎng)生地產(chǎn)盛行。項目類型主力面積內(nèi)部配套賣點溫泉陽光聯(lián)排、雙拼270-350㎡五星級酒店溫泉資源、度假康大國色天香聯(lián)排、獨棟250-300㎡溫泉會所田橫島景區(qū)，溫泉鎮(zhèn)資源安納溪VILLA獨棟、疊拼150-230㎡養(yǎng)生大會所、主題風格會所養(yǎng)生、度假麥爾文藝墅聯(lián)排、獨棟、雙拼400-450㎡溫泉會所內(nèi)湖景觀、度假芭東小鎮(zhèn)獨棟280-400㎡會所、溫泉spa中心養(yǎng)生、度假溫泉海信王朝聯(lián)排、獨棟、雙拼260-350㎡五星級大酒店，溫泉spa溫泉資源、度假青建橄欖樹聯(lián)排、獨棟300-400㎡無旅游度假、養(yǎng)生海爾原鄉(xiāng)墅聯(lián)排、獨棟、雙拼180-290㎡無度假天泰藍泉獨棟、雙拼100-250㎡高爾夫球場、滑雪場、天文臺度假、休閑娛樂香根溫泉墅獨棟360-420㎡溫泉酒店會所、室外溫泉大池旅游度假、溫泉資源1.工程同質(zhì)化現(xiàn)狀問題解讀即墨溫泉工程客群主要面向中高端養(yǎng)老、養(yǎng)生客群，結(jié)構(gòu)單一，同時注重的是個人享受，而非家庭，受眾面窄。2.客群單一化項目客戶層級40歲以下客戶占比40歲以上客戶占比康大國色天香高端度假、養(yǎng)老30%70%安納溪VILLA中高端度假35%65%麥爾文藝墅高端度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生30%70%芭東小鎮(zhèn)高端度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生27%73%溫泉海信王朝中高端度假39%61%青建橄欖樹中高端度假34%66%海爾原鄉(xiāng)墅中高端度假31%69%天泰藍泉中高端度假、娛樂38%62%天泰藍山中高端度假38%62%天泰圣羅尼克中高端度假42%58%現(xiàn)狀問題常規(guī)住宅開發(fā)模式為主，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重；單一價值因素驅(qū)動，客戶認知麻木；偽溫泉度假概念與偽健康養(yǎng)生地產(chǎn)盛行；客群層級高端化，單一化，受眾面窄；區(qū)域典型工程1.大開發(fā)+大運營的天泰工程2.植入養(yǎng)老概念+配套的芭東小鎮(zhèn)1.天泰工程依托山海資源，打造溫泉+運動休閑度假模式。實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)+配套運營相結(jié)合。項目基本信息占地面積14.6萬方容積率1.1總建筑面積15.87萬方社區(qū)配套面積2486㎡項目分期兩期，目前在售一期物業(yè)形態(tài)別墅（疊拼、聯(lián)排）、洋房、公寓別墅面積160-220平別墅價格9597元/平洋房面積90-120平洋房價格7000元/平公寓面積50-86平公寓價格含精裝8000元/平項目內(nèi)部配套社區(qū)中心（商業(yè)）、愛家公社農(nóng)場種植工程自身無特色，主要是依托天泰在周邊的休閑娛樂配套設施，如天泰高爾夫球場、觀象臺、天泰滑雪場、天泰溫泉高爾夫樂活酒店，形成溫泉+運動休閑模式的房地產(chǎn)開發(fā)工程。農(nóng)莊（愛家公社）別墅+洋房+公寓社區(qū)中心觀象臺天泰高爾夫會所天泰樂活酒店天泰藍山項目規(guī)劃1.天泰配套高爾夫俱樂部（2004年開業(yè)）天泰溫泉樂活酒店（

2007年7月開業(yè)）天泰藍山（2013年）天泰藍泉（2007年）天泰圣羅尼克（2010年）天泰溫泉滑雪場（2003年開業(yè)）鶴山東路萊青路大田路四舍山觀象臺山景資源滑雪場高爾夫球場溫泉酒店愛家公社生態(tài)農(nóng)莊天泰深耕區(qū)域12年，自身打造大型配套設施。對企業(yè)資金實力、運營能力、資源整合能力要求高。1.天泰客群

分期物業(yè)類型面積價格首次開盤時間面向客群天泰藍泉分三期獨棟、雙拼300-580平米1000萬/套2007.7高端客戶天泰藍山一期洋房90、105、120平65002013.10中產(chǎn)階層疊拼150-170平10000聯(lián)排200-220平9000精裝公寓50-86平8000天泰圣羅尼克分三期洋房96-1258000元/平一期2010年三期2013.8城市范中產(chǎn)階層別墅255-286平米均價8000-12000元/平大工程概念來看，三個工程，高中低定位，面向三類客戶，全面豐富客戶層級。案例分析：注重運營+拓寬客戶+特色化+全時配套溫泉+運動休閑度假模式，對企業(yè)資金實力、運營能力、資源整合能力要求高，雖本案體量小，不能形成這種規(guī)模優(yōu)勢，但可以借鑒點為：地產(chǎn)開發(fā)+運營并重；天泰三個工程，檔次涵蓋高中低，目的就是囊括各類客戶全體，對本案的啟發(fā)點在于要拓寬客戶層級，更加親民化；天泰依托自身大的配套體系，形成了溫泉+休閑度假模式，標簽化特征明顯；但是天泰自身溫泉、滑雪場的配套資源，季節(jié)限制性明顯，因此本案應該突破季節(jié)限制，打造全季節(jié)化的旅游度假區(qū)。對本案啟發(fā)點2.芭東小鎮(zhèn)溫泉+養(yǎng)老養(yǎng)生概念地產(chǎn)開發(fā)模式。鳥瞰圖獨棟別墅區(qū)芭東小鎮(zhèn)通過溫泉精裝別墅、芭東和園、SPA中心、芭東書院、養(yǎng)生度假酒店、芭東會所等內(nèi)容、形態(tài)豐富的綜合性產(chǎn)品體系，打造休閑、旅游、度假、養(yǎng)生領域的卓越品牌；工程別墅局部已經(jīng)根本銷售完畢，并已局部交付入住，會所及養(yǎng)生度假酒店目前也正在營業(yè)；目前工程在售局部為芭東和園國際連鎖養(yǎng)生社區(qū)，是芭東集團繼芭東小鎮(zhèn)之后，全面進軍養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的養(yǎng)生升級力作，定位為國際一流水平的連鎖開展的國際養(yǎng)生社區(qū)。由養(yǎng)生公寓和養(yǎng)護中心兩個區(qū)域組成；社區(qū)規(guī)劃獨棟別墅區(qū)和養(yǎng)生公寓和養(yǎng)護中心三局部，在配套和產(chǎn)品設計上參加養(yǎng)老元素，打造旅游度假、養(yǎng)生概念的社區(qū)。獨棟別墅680-820平，為高端養(yǎng)生客戶打造養(yǎng)生公寓規(guī)劃為14棟4-7層的電梯公寓，采用一梯兩戶設計，住宅內(nèi)部采用高標準的無障礙化設計，注重人性化細節(jié)，打造一種家居式生活環(huán)境；園區(qū)內(nèi)設置供老年人使用的步行道路無障礙通道系統(tǒng)，戶門設置可視對講系統(tǒng)，衛(wèi)生間、臥室設置緊急呼叫系統(tǒng)，墻體內(nèi)重要位置預埋平安扶手的安裝母件2.產(chǎn)品客群288-1000平米獨棟別墅，74-216㎡精裝養(yǎng)生公寓，面向的是城市高端養(yǎng)老、養(yǎng)生客群，客戶面較窄。74-216㎡養(yǎng)生公寓〔均價13000元/㎡〕680-820㎡獨棟別墅〔均價22000元/㎡〕820平

820平

芭東和園養(yǎng)護中心基本參數(shù)功能劃分居住公寓區(qū)（租賃）、配套設施區(qū)建筑層數(shù)地下一層+地上6層，由中心大堂連接，成十字形狀目前現(xiàn)狀已經(jīng)投入運營，但運營不成功養(yǎng)護中心各層功能劃分（規(guī)劃）5-6層套房租住區(qū)3-4層套一間及標準間公寓2層護理中心（護理單間、醫(yī)療護理區(qū)）、租住單間1層SPA區(qū)、康復治療區(qū)、、養(yǎng)護中心餐廳、高檔餐廳、咖啡廳等-1層地下停車場，溫泉療養(yǎng)區(qū)，水療區(qū)、圖書館、多功能廳、酒窖中心區(qū)公共大堂，設置品酒區(qū)、男士休閑區(qū)、娛樂室、宗教室、茶室、公共接待室，以及頂端的景觀吧等2.養(yǎng)老配套芭東和園·養(yǎng)護中心：高檔餐廳、護理及理療中心、溫泉區(qū)、SPA區(qū)、圖書館等休閑養(yǎng)生養(yǎng)老配套設施；案例分析：概念植入+相關產(chǎn)品打造芭東小鎮(zhèn)定位高端，面向的是城市高端養(yǎng)生、養(yǎng)老客群，產(chǎn)品面積較大，結(jié)構(gòu)單一；為跳脫區(qū)域競爭，為工程植入養(yǎng)老概念，同時在戶型設計、工程配套〔養(yǎng)護中心、養(yǎng)生會所等〕，景觀設計、無障礙通道等產(chǎn)品設計上都注重養(yǎng)老的打造。但從目前的運營上來看，大面積的產(chǎn)品，及客群層級的單一，導致工程成交較低，運營較差。對本案啟發(fā)點本案開展方向設想PART3>>工程開展方向一：實現(xiàn)溫泉旅游+地產(chǎn)開發(fā)雙向互動將溫泉產(chǎn)業(yè)納入到大社區(qū)生活體系中開發(fā)運營并重打破區(qū)域傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式，開發(fā)+運營并重為工程注入核心引擎，納入到大社區(qū)生活體系擺脫區(qū)域傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)為主的模式，實現(xiàn)開發(fā)與配套運營并重；形成工程內(nèi)部自循環(huán)功能生態(tài)圈拓寬客戶需求維度，家庭為單位打造主題化的短途度假的聚集地改變受眾結(jié)構(gòu)客群階層下移，親民化需求主導打破目前即墨東部片區(qū)的高端產(chǎn)品與配套受眾面小的困局，本案迎合城市主流的中產(chǎn)及以下的階層人群，配套驅(qū)動更加親民化。以全家庭休閑度假為核心迎合目前城市的主流家庭度假客需求，填補家庭親子度假的空白；主題化.特色化產(chǎn)品，5+2城市度假目的地以特色親子夢幻主題為主，打造城市5+2度假目的地；工程開展方向二：1.客戶定位城市泛中產(chǎn)階層客群①老年人——養(yǎng)老養(yǎng)生需求——居家養(yǎng)老三代居家庭結(jié)構(gòu)②中青年——健康休閑需求——大健康體系③兒童群——親子娛樂需求——兒童特色主題全家庭式休閑度假小鎮(zhèn)溫泉為根底，大健康體系為愿景，親子夢幻為特色家庭為消費單位，打造全家庭休閑度假目的地2.工程整體定位溫泉養(yǎng)生親子夢幻三大核心引擎大健康社區(qū)核心引擎3核心引擎2核心引擎13.三大核心引擎溫泉養(yǎng)生1.溫泉為引擎的度假酒店2.溫泉標準評定協(xié)會認證通過溫泉標準評定協(xié)會的認證〔中國旅游協(xié)會溫泉旅游分會〕，塑造工程的品牌形象，傳播溫泉口碑，參與評選“中國溫泉金湯獎〞，使溫泉養(yǎng)生價值升級核心引擎一①三類溫泉標準：老年人理療溫泉、美容健康的養(yǎng)生溫泉、兒童主題溫泉；②休閑配套設施：游泳池、棋牌室、健身館、雪茄吧等休閑設施；③餐飲配套：結(jié)合周邊生態(tài)農(nóng)莊，打造獨具特色的健康養(yǎng)生餐飲會所；④會議+拓展功能：酒店植入會議中心、培訓拓展等效勞，嫁接企業(yè)