合肥新都·萬象新天商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設計方案54p課件

新都·萬象新天商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設計方案華星房產咨詢2009年10月1、績溪路舊有面貌與高端商業(yè)形態(tài)如何對接2、周邊商業(yè)氛圍欠濃與項目大體量如何去化3、五層大板塊商業(yè)體如何才能全面精準定位4、項目資金快速回籠與可持續(xù)發(fā)展如何平衡5、項目各層次商業(yè)價格與租金價格如何定位6、如何充分挖掘價值實現品牌與利潤的共贏核心問題研究框架第一部分解讀市場第二部分解讀項目第三部分醫(yī)院商圈第四部分項目定位第五部分運營模式定位框架解讀市場解讀項目醫(yī)院商圈項目定位運營模式合肥經濟發(fā)展分析合肥消費結構分析合肥商業(yè)市場分析合肥社會消費品零售總額和GDP呈現同方向的變動，社會消費品零售總額增速明顯，快速攀升。2008年，社會消費品零售額完成了588.36億元，同比增長25.5％.經濟與收入社會消費品零售總額和GDP呈現同步增長，帶動社會消費總量提升，收支快速健康增長，居民消費能力較強。居民消費結構

以上年同期價格為100城市居民消費價格指數106.4其中：食品114.9

煙酒及用品106.8

衣著96.6

家庭設備用品及維修服務101.6

醫(yī)療保健及個人用品103.7

交通與通信98.9

娛樂教育文化用品及服務99.7

居住103.6消費結構多元化，現代消費特點日益清晰，醫(yī)療保健增幅顯著，這表明合肥人更加注重健康，醫(yī)療類用品更加受到重視，為醫(yī)療專業(yè)市場的發(fā)展奠定了基礎。中環(huán)線國美電器五星電器蘇寧電器國美電器蘇寧電器五星電器國生電器國生電器國美電器蘇寧電器蘇寧電器國美電器國生電器家電家電類多分布于中心地段，品牌電器對營業(yè)場所的要求一般在6000-8000㎡，樓層考慮1F或1F+2F部分去經營。選址要求：市級或區(qū)級成熟商圈的臨街1F商鋪，目前三大品牌家電包括分店在合肥共有15余家，立足市中心區(qū)。萬象新天商業(yè)商廈金色巴黎購物中心瑞景國際百大鼓樓古井賽特百貨大樓太陽城樂普生商廈新曙光百貨百盛廣場商之都商之都百貨商場百貨商場及賣場分布特征集中在中環(huán)內，商業(yè)面積一般在46000㎡-50000㎡，而1F租金在300元/㎡-500元/㎡不等。百大CBD萬象新天政務文化新區(qū)濱湖新區(qū)傳奇酒吧39度吧芭芘慢搖冰果酒吧他來她往夜游人天堂隔壁蘭貴坊SOHO酒吧地下鐵YYFace本色酒吧最美酒吧月光演藝酒吧

紅燕燕演藝酒吧

紅吧

爵色酒吧

百度酒吧

MAX酒吧

一環(huán)內：13家一環(huán)~二環(huán)：6家酒吧酒吧在一環(huán)內相對密集，馬鞍山路有酒吧街的雛形，而酒吧選址不大受商圈的影響，選址較多選擇交通通達性強、人口較密集的區(qū)域萬象新天政務文化新區(qū)濱湖新區(qū)歡樂頻道音樂之聲金皇冠快樂老家沙巴克阿波羅阿波羅阿波羅阿米果阿里巴巴阿里巴巴阿里巴巴快樂天堂羅曼迪快樂老家快樂老家快樂老家阿里巴巴阿里巴巴阿里巴巴歐風街錢柜KTV一環(huán)內：16家一環(huán)~二環(huán)：4家二環(huán)外：1家KTVKTV較多選擇在一環(huán)內、市中心區(qū)域，因客流量大，能創(chuàng)造更多的利潤，但也有不少商家也逐步看中遠離中心區(qū)域的位置，因市區(qū)競爭壓力大、經營成本高，而自身特色受商圈影響不大萬象新天政務文化新區(qū)濱湖新區(qū)一環(huán)內：11家一環(huán)~二環(huán)：3家二環(huán)外：1家金百合SOS萬盛江淮大戲院一千零一夜美高美迷城領尚時代國際

金環(huán)夜總會金碧輝煌璀璨明珠

壹號公館琴港演藝廣場

藍波灣娛樂城

辛巴克后宮國際安港星光夜總會紅燕燕世紀娛樂城夜總會夜總會目前一般選擇在城市中心外圍，依托中心的客流量，新開夜總會逐步選擇外圍，并越來越走向高端化，因其能為高端客戶提供安靜的私人空間，也是行業(yè)發(fā)展的需要萬象新天超市、百貨商場等零售商業(yè)在合肥主要分布在一環(huán)之內的商業(yè)中心地段，但隨著合肥城市的外擴，零售商業(yè)分布也逐漸向外擴張；此外，零售商業(yè)對于提升人氣具有不可替代的作用；家居建材類商業(yè)主要分布在二環(huán)外，交通便利的偏遠的地區(qū)，此類商業(yè)在合肥具有較大的發(fā)展前景；此外，專業(yè)批發(fā)市場在合肥也出現了市場細分及硬件升級的趨勢；餐飲娛樂類商業(yè)在合肥分布較廣，特別是大型餐飲店受歡迎程度高；電器商城在合肥快速發(fā)展，國美、蘇寧等電器巨頭均有在合肥及安徽地區(qū)擴張的需求；

醫(yī)療器械及藥品類專業(yè)市場零星分布，數量少、規(guī)模小，具有巨大的發(fā)展空間。商業(yè)市場總結定位框架解讀市場解讀項目醫(yī)院商圈項目定位運營模式項目區(qū)位與環(huán)境項目商業(yè)規(guī)劃分析周邊商業(yè)環(huán)境商業(yè)核心價值提煉項目位于績溪路南側中段，東側為擬建道路-佛子嶺路，緊鄰黃山路、金寨路、肥西路，北側正對面為安徽醫(yī)大附屬醫(yī)院，項目區(qū)位周圍分布安徽大學、安徽醫(yī)大附屬醫(yī)院、中國科技大學、中醫(yī)院、第六醫(yī)院、新安醫(yī)院等，醫(yī)療及教育資源得天獨厚。項目北側精神病院項目東側小路及民宅項目南側績溪路及醫(yī)大附院項目西側緊鄰建筑體項目現狀環(huán)境較為雜亂，但地處城市中心地段，人氣充足，未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。項目環(huán)境規(guī)劃總用地11450.54平方米總建筑面積51885.5平方米容積率5.01住宅面積16340.43平方米公寓面積17886.2平方米商業(yè)面積14065.87平方米辦公面積3343平方米公建及物管250平方米項目規(guī)劃項目商業(yè)整體分為A、B兩大板塊，各五層，單層面積約2800平方米，整體約14000平方米。A區(qū)B區(qū)項目通過規(guī)劃道路形成環(huán)形車流、人流系統，四部自動扶梯可達2樓，兩部自動扶梯直達5樓，大大提升整體商業(yè)價值。項目規(guī)劃交通動線圖二層平面圖績溪路寬約20米，東西走向，全長約1300米。東接城市主干道金寨路，西接肥西路，由于合肥醫(yī)科大學附屬醫(yī)院主入口位于道路北側，同時又處在居民密集區(qū)，交通十分繁忙，人流量大，道路擁擠?？兿方志翱兿贩饰髀方鹫房兿肪C述整體形象低端、分布雜亂、不成體系，區(qū)域商業(yè)亟待提升。績溪路現狀環(huán)境績溪路約有商戶109家，經營總面積約9000平米，業(yè)態(tài)以旅店、餐飲、藥店、醫(yī)療器械等為主，主要以小規(guī)模體量存在，一般商鋪面積為50-100平米；餐飲規(guī)模最大占總量的36%，其次為旅店約占24%，藥店及醫(yī)療器械合計占17%；目前街面商業(yè)很少對外出售，加上醫(yī)院南大門的改造，租金上漲，目前租金價格為100~250元/平米/月。以中段臨近醫(yī)院大門處最高，西側租金最低?？兿窐I(yè)態(tài)分析價值一：從區(qū)域環(huán)境看：項目周邊積聚以安徽醫(yī)科大學附屬醫(yī)院為首的，中醫(yī)院、第六醫(yī)院、新安醫(yī)院等多家大中型醫(yī)療機構，為項目開發(fā)醫(yī)療專業(yè)市場提供了得天獨厚的發(fā)展平臺。價值二：從區(qū)域業(yè)態(tài)看：餐飲、旅店、醫(yī)療三種業(yè)態(tài)為區(qū)域需求主力，擁有最廣泛的市場基礎，同時中小型超市、書店也分布較為集中。價值三：從商業(yè)現狀看：整體形象低端、分布雜亂、不成體系，區(qū)域商業(yè)亟待整合提升，為本項目商業(yè)發(fā)展預留了廣闊的空間。商業(yè)核心價值提煉定位框架解讀市場解讀項目醫(yī)院商圈項目定位運營模式醫(yī)大附院解析醫(yī)院商圈案例分析本案的商業(yè)性質安徽醫(yī)科大學第一附屬醫(yī)院是安徽省規(guī)模最大的、集醫(yī)療、教學、科研、預防、康復、急救為一體的綜合性教學醫(yī)院。目前占地面積224.9畝，總建筑面積28萬平方米?，F有在職職工2100人，開放病床1890張。擁有一批高素質的專家隊伍，其中博士生導師16人，副高職稱以上專家555人，中級職稱人員738人，位居安徽省醫(yī)療機構第一。年門診量143余萬人次，年住院病人6.9萬人次，年手術近2.5萬臺次，年教學工作量約1.7萬學時，年接收實習生、進修醫(yī)生1000余人。醫(yī)大附院解析安徽規(guī)模最大，等級最高，人流最密集的醫(yī)院，為周邊帶來了巨大的商機，奠定了繁華的基礎。醫(yī)院商圈案例解析-------------------江西南大附院江西南昌大學第一附屬醫(yī)院始建于1939年，現占地面積11萬多平方米。醫(yī)院有42個臨床、醫(yī)技科室，14個特色診療中心，床位1700張，年門診量110多萬人次，年診治住院患者5萬多人次，年平均手術1.8萬例，是一家集醫(yī)療、藥學、科研、預防保健為一體的大型綜合性三級甲等醫(yī)院。這家醫(yī)院享受國務院特殊津貼的知名專家就有24人?；颊呔歪t(yī)人數居全省之首。江西南大附院，周邊較具影響的運動、娛樂、餐飲一條街，最多時同時開有7家藥店。江西南大附院周邊藥店群1、開心人大藥房曾經的開業(yè)轟動全國，1500平方米的大賣場，7000個品規(guī)，開心人大藥房的成功說明選擇“傍醫(yī)院”藥店的成功，有如老百姓大藥房當年的開業(yè)就選擇在長沙湘雅路上中南大學附屬湘雅一院，最終產生群聚效應，形成了湘雅醫(yī)藥一條街的態(tài)勢。2、匯仁堂藥店位于開心人大藥房斜對面，面積3000平方米，分上下兩層。南昌市第一批中醫(yī)坐堂試點門店3、黃慶仁棧華氏大藥房，該店面積雖然不大，所有產品柜臺式銷售，經營品種以處方藥和雙跨產品為主，估計日銷售額在1萬元左右。4、老百姓大藥房（非湖南老百姓大藥房）位于陽明東路第一附屬醫(yī)院住院部另一個大門對面。陽明東路路面比較寬，車輛比較多，行人過馬路并不十分方便。因此老百姓大藥房想分流第一附屬醫(yī)院的病人處方并容易。醫(yī)院商圈總結1、“醫(yī)藥分業(yè)”已經明確為國家醫(yī)改的主要政策目標之一，現階段的突破口還是在品種、價格和服務上。2、“傍醫(yī)院藥店”真正方便患者就醫(yī)購藥；通過競爭與合作來提升藥店的專業(yè)服務水平、管理能力。3、醫(yī)院商圈對餐飲、禮品、住宿、健身等需求強烈，很容易形成與之相關的商業(yè)業(yè)態(tài)。4、南大醫(yī)院規(guī)模和門診量僅為醫(yī)大附院的2/3，但商業(yè)更加發(fā)達，因此具有廣泛的商業(yè)擴容空間，尤其在藥品、器械領域。本案商業(yè)性質：依托醫(yī)院商圈區(qū)域，中大規(guī)模特型健康商業(yè)中心定位框架解讀市場解讀項目醫(yī)院商圈項目定位運營模式商業(yè)整體定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)價格及租金建議以醫(yī)療專業(yè)市場為核心，集合餐飲、購物、娛樂、健身等多種業(yè)態(tài)為一體的區(qū)域級商業(yè)中心。商業(yè)整體定位：整體業(yè)態(tài)定位構想1、本案商業(yè)規(guī)劃整體分為A、B兩大板塊，其中A板塊受上層建筑影響較小，整體形成連貫的通體結構，且二樓為雙向自動扶梯，適宜布局大板塊商業(yè)，同時緊鄰居民區(qū)，應布局生活型，安靜型業(yè)態(tài)。2、一樓應在保證人氣集聚的前提下，實現商業(yè)價值最大化，因此考慮主體布局高端業(yè)態(tài)，通過超市聚集人氣。3、餐飲最聚集人氣，區(qū)域市場需求廣泛；可以承受較高租金，支撐銷售；同時2樓部分可以延伸利用。4、醫(yī)院商圈探望者眾多，應充分考慮水果、禮品需求，設置精致禮品，水果賣場。5、項目3樓以上部分人流較難引入，因此應考慮目的性消費，如健身、酒吧、KTV等業(yè)態(tài)，同時保證較高的承租金。A區(qū)B區(qū)銀行、電信、高端餐飲一層商業(yè)定位及規(guī)劃沿績溪路商鋪A區(qū)一樓板塊（也可考慮二層）中心內商業(yè)街精品水果、禮品街區(qū)、24小時藥店、便利店等中型精品超市特色餐飲街區(qū)B區(qū)東側外街績溪路商鋪中國電信、四大行、王子廚房、俏江南特色餐飲街區(qū)精品徽菜、川菜、湘菜，特色面食等中型超市華潤蘇果、聯華、屈臣氏等中軸內商業(yè)街音像體驗店、鮮花店、精裝水果店等一層品牌建議A區(qū)B區(qū)A區(qū)板塊休閑餐飲區(qū)、咖啡廳、茶館B區(qū)板塊二層商業(yè)定位及規(guī)劃主要業(yè)態(tài)：藥品、細分業(yè)態(tài)：治療藥品、養(yǎng)生藥品、美容養(yǎng)顏等。輔助業(yè)態(tài)：化妝品大藥房老百姓大藥房、天天大藥房、同仁堂等休閑茶館、咖啡廳上島咖啡、名典咖啡、太和茶館等二層品牌建議A區(qū)B區(qū)A區(qū)板塊酒吧、KTV、演藝吧等B區(qū)板塊(連通4F)三層商業(yè)定位及規(guī)劃主要業(yè)態(tài)：醫(yī)療器械細分業(yè)態(tài)：助聽器、呼吸機、輪椅、心率器、護理用品等輔助業(yè)態(tài)：健身器材醫(yī)療器械邁瑞、西門子、飛利浦、強生等酒吧、KTV（連通4F)BABYFACE、寶兒國際、大歌星三層品牌建議A區(qū)B區(qū)A區(qū)板塊四層商業(yè)定位及規(guī)劃美容康體中心，體檢中心，健康咨詢機構品牌建議詩婷、自然美、克麗緹娜等A區(qū)B區(qū)A區(qū)板塊休閑養(yǎng)生、足浴等同時也可以考慮商務酒店B區(qū)板塊五層商業(yè)定位及規(guī)劃健身中心，培訓機構等健身、培訓一兆韋德、新東方、韋伯等休閑養(yǎng)生、足浴良子、富僑、東方足浴等五層品牌建議商業(yè)價格及租金建議沿績溪路一層商業(yè)均價：36000元/平方米，租金：200元/平方米/月中心內商業(yè)街均價：18000元/平方米，租金120元/平方米/月二樓商業(yè)均價：14000元/平方米，租金80元/平方米/月三樓商業(yè)均價：8000元/平方米，租金50元/平方米/月四樓商業(yè)均價：6500元/平方米，租金40元/平方米/月五樓商業(yè)均價：6000元/平方米，租金30元/平方米/月綜合周邊商業(yè)店鋪價格與租金，同時站在項目定位的基礎上，價格及租金建議如下：定位框架解讀市場解讀項目醫(yī)院商圈項目定位運營模式商業(yè)整體定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)價格及租金建議策略設計

做好項目的策劃和商業(yè)布局及業(yè)態(tài)設計工作，通過一流的策劃和建筑方案表達，明確項目吸引商業(yè)人流的主要措施，吸引商家主動進駐。節(jié)點安排

正式項目方案公布階段簽訂意向合同，項目達到預售標準簽訂正式招商合同。招商步驟1.把握招商節(jié)奏，初期費用嚴格控制；2.集中使用招商經費,在招商見成效時候明顯加大費用投放力度；3.根據招商效果進行及時調整；在招商摸底工作和控制性規(guī)劃結束后，我們協助發(fā)展商做出招商預算。招商費用使用原則招商類型時間執(zhí)行項目數量主力商家和次主力商店2009.11.1—2009.12.31聯絡醫(yī)藥、器材商家6-10確定中型超市店1-2確定主力餐飲1-22010.1.1—2010.2.29普查及聯絡商家４—６確定意向商家２—３2010.3普查及聯絡商家10—15確定意向商家5—10爭取簽約商家3—5準備集中招商2010年4月初期完成準備招商現場和模型——實現主動招商目標4月制作模型——展示項目形象和優(yōu)勢5月正式對外公布——招商進度

3、全部銷售（分層按產權銷售，公司組織專業(yè)招商隊伍及統一后續(xù)管理，根據市場規(guī)律，存在部分區(qū)域銷售緩慢和銷售周期長的情況；短期回收資金但可能整體銷售不暢）1、全部租賃（公司持有物業(yè)，成立招商和管理團隊，長線經營。待商業(yè)氛圍成熟后，公司可根據戰(zhàn)略選擇繼續(xù)持有或出售；實現商業(yè)利潤最大化。）

2、租售并舉（公司按計劃持有部分物業(yè)，參與招商和后期管理，根據市場情況，一銷售，