淺析商業(yè)銀行個人住房貸款的違約風險

成都理工大學畢業(yè)論文淺析商業(yè)銀行個人住房貸款的違約風險——以工商銀行四川某分行為例作者姓名：胡娟專業(yè)：工商管理班級：2024070401指導老師：馬倩影摘要個人住房貸款在中國住房供應體系轉(zhuǎn)型過程當中，扮演了極為重要的角色，它不僅為居民購置住房提供了一個重要的資金來源，也成為金融機構良好的信貸資產(chǎn)，客觀上推動了中國房地產(chǎn)市場快速開展。在購房者的強勁需求與金融機構竭力推動根底上，中國住房抵押貸款業(yè)務迅速開展。雖然個人住房貸款一直都被各商業(yè)銀行視為優(yōu)良信貸資產(chǎn)，但近幾年來其不良貸款率也有上升的趨勢，再加上2024年美國次貸危機的爆發(fā)也給我們敲響了警鐘。因此,住房抵押貸款違約風險管理越來越受到國內(nèi)外的關注,研究這一問題具有很強的理論和現(xiàn)實意義。本文通過整理歷年來國內(nèi)外學者在個人住房抵押貸款違約風險方面的研究，首先對違約行為、違約風險及其定義和分類作出界定，從理論上解釋不同風險產(chǎn)生的原因。在深入分析國內(nèi)外個人住房抵押貸款違約風險管理經(jīng)驗的根底上，結合我國實際情況本文得出了我國個人住房抵押貸款值得借鑒的優(yōu)秀經(jīng)驗和深刻教訓。接著以中國工商銀行四川某分行為例，運用相關理論和數(shù)據(jù)進行分析，研究違約借款人特征、違約貸款特征和違約住房特征等，系統(tǒng)地分析影響住房抵押貸款違約的主要風險因素，歸納貸款群體在抵押貸款中違約行為發(fā)生的規(guī)律，并分析導致違約行為產(chǎn)生的原因。最后針對我國個人住房抵押貸款市場的現(xiàn)狀對我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款違約風險管理提出對策建議：完善住房抵押貸款的法律法規(guī)；開展抵押證券化；推進個人信用制度建設；建立政府住房抵押貸款擔保制度；健全抵押物處置制度；建立健全住房貸款保險制度；加強銀行內(nèi)部管理；建立個人住房抵押貸款風險預警系統(tǒng)。關鍵詞：個人住房貸款違約風險風險因素風險防范AnalysisofthedefaultriskforpersonalhousingmortgagesloanofCommercialBanksAbstract：HousingloanstoindividualsinChinahousingsupplysystemtransformationprocess,playsaveryimportantrole,notjustforresidentsofhousingprovidesanimportantsourceoffunding,hasalsobecomeafinancialinstitutiongoodcreditassets,theobjectivetopromotetherapiddevelopmentofChina'srealestatemarket.Thebuyerstronglydemandandthefinancialinstitutionstopromotethebasisofthehousingmortgageloansdevelopedrapidly.Althoughindividualhousingloanshasbeenregardedasexcellentcreditassetsbyallcommercialbanks,butinrecentyearstherateofbadloansisontherise,coupledwiththe2024U.S.sub-primecrisisbrokeout,alsosoundedawarningtous.Therefore,themortgagedefaultriskmanagementhasbeengettingmoreandmoreattentionathomeandabroad,andstudythisproblemhasastrongtheoreticalandpracticalsignificance.Atfirst，thisarticleaimstogiveadefinitionondefaultbehavioranddefaultriskbysummarizingthedomesticandabroadpapersonthistitle,andexplainthereasonsofdefaultrisk’sarisingcausesfromdifferentacademicviews.Indepthanalysisofdomesticandforeignindividualhousingmortgageriskmanagementonthebasisofexperience,combinedwiththeactualsituationinourcountrythisarticlecomestoapersonalhousingmortgageworthwhileexcellentexperienceandprofoundlessons.ThentakingabranchinSichuanprovinceinChinaforexample,usingtherelevanttheoriesanddatatoanalysis,systematicanalysisoftheimpactofmortgagedefaultsinthemajorriskfactors,analysisofthecausesleadingtothebreach.Finally，thethesisconcludesbypresentingadynamicloanriskpreventionstrategywhichincorporatesmonitoring，controlandrisktransferringinmortgageloans.Keywords:personalhousingloan,defaultrisk,riskfactors,riskprevention目錄摘要 IAnalysisofthedefaultriskforpersonalhousingmortgagesloanofCommercialBanks II第1章緒論 11.1研究的背景和意義 11.2研究的主要內(nèi)容 21.3研究的思路和方法 21.3.1研究的思路 21.3.2研究的方法 3第2章個人住房貸款違約風險研究綜述 42.1個人住房抵押貸款相關概述 42.1.1個人住房抵押貸款與個人住房按揭貸款 42.2.2個人住房抵押貸款一級市場與二級市場的概念 42.2.3個人住房抵押貸款的特點 52.2個人住房貸款違約風險的概念 52.3個人住房貸款違約風險的理論研究 62.3.1理性違約與被迫違約 62.3.2個人住房抵押貸款違約風險期權理論 62.3.3個人住房抵押貸款風險管理再協(xié)商理論 62.3.4個人住房抵押違約風險狀態(tài)躍遷理論 62.4國內(nèi)個人住房貸款違約風險的研究現(xiàn)狀 72.4.1關于個人住房貸款風險的分類研究 72.4.2建立個人住房貸款保險制度來防范違約 82.4.3用博弈論來解釋違約 8第3章我國個人住房貸款現(xiàn)狀及違約成因 103.1我國個人住房貸款業(yè)務開展現(xiàn)狀 103.2我國商業(yè)銀行個人住房貸款違約風險的成因分析 10第4章個人住房貸款違約風險的實證分析 134.1借款人特征與違約風險 134.2貸款特征與違約風險 184.3住房特征與違約風險 224.4本章小結 24第5章國內(nèi)外個人住房貸款違約風險管理經(jīng)驗及我國個人住房貸款違約風險防范控制建議 255.1國外防范個人住房抵押貸款違約風險經(jīng)驗的一般性分析 255.2美國個人住房抵押貸款違約風險管理經(jīng)驗 265.2.1嚴把個人資信審查關 265.2.2風險評級的定量化 265.2.3根據(jù)家庭生命周期特征進行個人住房抵押貸款產(chǎn)品創(chuàng)新 275.2.4完善的擔保和保險機制 285.2.5科學評估抵押物價值 285.3加拿大個人住房抵押貸款違約風險管理經(jīng)驗 285.4中國香港個人住房抵押貸款違約風險管理經(jīng)驗 295.5小結：國內(nèi)外個人住房貸款違約風險管理經(jīng)驗對本文的啟示 295.6我國個人住房貸款違約風險防范對策 30結論 33致謝 34參考文獻 35第1章緒論1.1研究的背景和意義自1998年中國國務院發(fā)布?關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知?以來，個人住房抵押貸款扮演了極為重要的角色，它不僅為居民購置住房提供了一個重要的資金來源，也成為金融機構良好的信貸資產(chǎn)，客觀上推動了中國房地產(chǎn)市場快速開展。在購房者的強勁需求與金融機構竭力推動根底上，中國住房抵押貸款業(yè)務開展迅速。就總額來看，1998年中國個人住房抵押貸款總額僅為426億元，進入二十一世紀后，我國住房貸款業(yè)務迅猛開展，2024年底貸款余額突破萬億大關，到達1.2萬億元。在個人住房貸款中，截至2024年末，除民生、北京和中信銀行外，11家上市銀行個人住房貸款余額接近3.52萬億元，較上一年增加1.09萬億元數(shù)據(jù)來源：中國金融網(wǎng)?11家銀行房貸規(guī)模已超五萬億國有大行審慎收緊?。數(shù)據(jù)來源：中國金融網(wǎng)?11家銀行房貸規(guī)模已超五萬億國有大行審慎收緊?雖然我國住房信貸快速開展的同時還保持著較低的不良貸款率，仍是各銀行的優(yōu)良信貸資產(chǎn)，但從縱向來看，不良率有上升的趨勢。而且中國的住房抵押貸款業(yè)務起步于1998年，但真正開展起來還是2000年之后，國外的研究經(jīng)驗說明，房地產(chǎn)金融的風險，尤其是個人住房金融的風險，具有滯后反映和長期存在的特點，按揭貸款的風險暴露期通常為3－8年。據(jù)此，中國己經(jīng)進入個人住房抵押貸款的高風險期。2024年4月爆發(fā)的美國次貸危機更是給我國商業(yè)銀行和金融監(jiān)管部門敲響了警鐘。通過比照，我們可以發(fā)現(xiàn)次貸危機的開展歷程與我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的開展過程有很多相似特征。假設國內(nèi)房價一旦快速下跌，個人住房抵押貸款的違約率將會大大上升。抵押貸款違約會給發(fā)放貸款的銀行等金融機構帶來預期利潤損失。如果出現(xiàn)個人住房抵押貸款大規(guī)模違約，進一步將會給整個金融系統(tǒng)帶來巨大的沖擊，并對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生巨大影響。因此，我們有必要研究個人住房貸款違約風險的形成原因及主要影響因素。雖然國外在這方面已有比較深入的研究，并已經(jīng)形成一些共識。但中國個人住房抵押貸款有著不同于成熟市場的獨特之處，而這些獨特之處很有可能影響著中國住房抵押貸款市場上借款者的違約行為，同時使得國際上的研究理論在中國可能不是很適用。在這樣的背景之下，本文根據(jù)當前國內(nèi)住房抵押貸款市場的運行特點和風險現(xiàn)狀揭示出住房信貸背后隱藏的巨大風險，結合國內(nèi)外的研究成果和研究方法，利用實證，揭示我國個人住房抵押貸款中違約貸款發(fā)生的規(guī)律和主要違約因素，并在此根底上研究風險的提前識別和控制，建立有效的風險防范體系，為銀行防范個人住房抵押貸款違約風險提供一定的指導意見。1.2研究的主要內(nèi)容1、個人住房貸款違約風險相關理論和國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及我國個人住房貸款風險形成的根源分析。2、分析我國個人住房貸款現(xiàn)狀及違約風險成因。3、基于中國工商銀行四川某分行個人住房貸款數(shù)據(jù)的實證分析。4、分析國內(nèi)外個人住房貸款違約風險管理經(jīng)驗，并提出個人住房貸款違約風險的控制對策建議。1.3研究的思路和方法1.3.1研究的思路本文運用了中國工商銀行四川省某分行發(fā)放的個人住房貸款數(shù)據(jù)，以個人住房抵押貸款違約風險為研究目的，借鑒國外成熟的研究理論和成果，以及美國和香港等地個人住房抵押貸款違約風險管理的經(jīng)驗，應用理論分析和實證分析、定性分析與定量分析相結合的方法，對該銀行個人住房貸款數(shù)據(jù)進行分析，研究違約借款人特征、違約貸款特征和違約住房特征等，系統(tǒng)地分析影響住房抵押貸款違約的主要風險因素，歸納貸款群體在抵押貸款中違約行為發(fā)生的規(guī)律，并分析導致違約行為產(chǎn)生的原因，最后對我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款違約風險管理提出對策建議。1.3.2研究的方法1、理論分析與實證分析相結合的方法。把理論分析建立在對已發(fā)生的有關案例、歷史數(shù)據(jù)歸納和總結分析根底上。2、運用數(shù)理統(tǒng)計分析方法。在掌握一定的實際數(shù)據(jù)根底上，找出與貸款違約相關的主要因素，研究風險發(fā)生的規(guī)律，減少不確定性。3、比較的方法。在對借款人違約行為分析時，以沒有發(fā)生違約者的行為作為參考系進行分析。

第2章個人住房貸款違約風險研究綜述2.1個人住房抵押貸款相關概述2.1.1個人住房抵押貸款與個人住房按揭貸款個人住房抵押貸款是指借款人以其所購置的房地產(chǎn)作為抵押，按購房款的一定比率從銀行借款，按照固定或浮動的利息率計息，在較長一段期限內(nèi)，按月歸還其所借款項的一種貸款形式。1998年5月，中國人民銀行公布的?個人住房貸款管理方法?將個人住房貸款定義為：貸款人向借款人發(fā)放的用于購置自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保，借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物，或由保證人承擔歸還本息的連帶責任。個人住房抵押貸款的開展使得居民在支付一筆較少的首期付款后，就能買得起價值昂貴的住房，由于貸款期間，住房已經(jīng)被抵押給銀行，居民只有在付清全部貸款的本金和利息后，才能完全擁有住房的產(chǎn)權。“按揭〞一詞最初產(chǎn)生于香港，是mortgage一詞的粵語音譯。由于地域和文化淵源上的關系，國內(nèi)在開辦個人住房抵押貸款這項業(yè)務時，包括操作程序、管理規(guī)程等方面根本都是借鑒香港的一些做法，甚至包括該項業(yè)務的名稱我們都引用過來。因此，個人住房抵押貸款有許多別稱：個人住房貸款、個人住房擔保貸款、個人購房抵押貸款、銀行按揭、個人住房按揭貸款。與國外的個人住房抵押貸款是相同的，只是稱呼上的差異而已，可相互替代。2.2.2個人住房抵押貸款一級市場與二級市場的概念在興旺國家，個人住房抵押貸款市場分為個人住房抵押貸款一級市場和個人住房抵押貸款二級市場。個人住房抵押貸款一級市場是個人住房抵押貸款的直接發(fā)放市場，即個人住房抵押貸款的借款人與發(fā)放抵押貸款的金融機構之間直接交易的市場。個人住房抵押貸款二級市場是一級市場上創(chuàng)造出來的個人住房抵押貸款的再交易市場，主要包括兩種形式：一是個人住房抵押貸款證券化；二是投資機構直接從金融機構收購個人住房抵押貸款。兩者關系如圖1.1所示。目前，我國個人住房貸款一級市場正在起步階段，而二級市場目前尚未進入實際運作階段。鑒于我國的實際情況，本文研究范圍僅限于個人住房貸款一級市場中的違約風險問題。圖2-1個人住房抵押貸款一級和二級市場關系資料來源：KristinChen.(2024).TheRoleofMortgageInsuranceinRiskManagement.InternationalJournalofRealEstateFinance,1(2),8-192.2.3個人住房抵押貸款的特點目前，我國國有商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房抵押貸款主要用于個人購置商品房。其主要特點是:借款人分散、單筆貸款金額小、貸款期限長、貸款用途特定、擔保方式特定、還款方式特定、利率政策特定等。2.2個人住房貸款違約風險的概念國內(nèi)外關于個人住房貸款違約的概念已有很多種定義。而我國法律規(guī)定，假設借款人連續(xù)3個月中斷還款，銀行就有權對抵押的房產(chǎn)進行處置即取消贖回權。而銀行實行貸款5級分類方法，即從貸款歸還的可能性出發(fā)，將貸款分為正常、關注、次級、可疑和損失5個檔次，以此來評估貸款質(zhì)量，揭示貸款的真實價值。其中，次級、可疑和損失類貸款屬于不良貸款。本文將遵循法律規(guī)定違約定義為:借款人逾期90天即3個月未能償付貸款本息，從而給銀行貸款造成風險或有可能帶來損失的行為。2.3個人住房貸款違約風險的理論研究2.3.1理性違約與被迫違約從違約的動機來看，個人住房抵押貸款的違約可以分為兩種，一種是理性違約，另一種是被迫違約。一、理性違約理性違約即是指借款人從自身經(jīng)濟利益出發(fā)而采取的主動違約，通常這與借款人的個人財力無關。這種情況一般發(fā)生在房價下跌時期。二、被迫違約被迫違約是指借款人由于財力原因而無力繼續(xù)還款而被銀行收回房產(chǎn)的違約行為。2.3.2個人住房抵押貸款違約風險期權理論期權理論是指在特定條件下借款人是否會采取違約策略完全取決于其經(jīng)濟利益上是否合算，假設違約在經(jīng)濟上有利于借款人，違約行為就可能發(fā)生。2.3.3個人住房抵押貸款風險管理再協(xié)商理論在非道德風險所導致的借款人還款困難的情況下，從經(jīng)濟利益角度來看，貸款人與借款人均可通過再協(xié)商重新設定貸款利率、貸款到期日，甚至放棄局部或全部拖欠利息以繼續(xù)保持信貸關系，以防止雙方昂貴的違約本錢，由此形成了的再協(xié)商理論。2.3.4個人住房抵押違約風險狀態(tài)躍遷理論在金融機構發(fā)放個人住房抵押貸款后，借款人可以在每個付款時間選擇按時付款、推遲付款或提前還款。在每個時間點上，每筆貸款可歸為正?！舶匆?guī)定日期付款〕、逾期、實質(zhì)性違約或結清〔貸款到期結清或提前還款〕幾種情況中的一種。當貸款進入下一個付款時間時〔假定為1年〕，對于特定貸款來說其所處的狀態(tài)可能會發(fā)生躍遷〔如下列圖〕。圖2-2個人住房抵押貸款狀態(tài)躍遷資料來源：SmithL·S·SanchezandE·Lawrence．Acomprehensivemodelformanagingcreditriskonhomemortgageportfolios[J].DecisionSciences,1996(2),2962.4國內(nèi)個人住房貸款違約風險的研究現(xiàn)狀2.4.1關于個人住房貸款風險的分類研究國內(nèi)眾多學者對個人住房貸款風險的種類進行了研究，概括起來主要有以下幾種：第一，利率風險。它是由住房抵押貸款業(yè)務“存短貸長〞的資本結構所決定。如果利率下調(diào)，商業(yè)銀行會因為原來簽訂的高利率合同而減少利息收入；而如果利率上調(diào)，借款人又有可能從當前資本市場中進行再融資而提前還貸，從而使銀行過去預期的高利率收入無法實現(xiàn)。第二，操作風險。操作風險是指由于銀行信貸管理制度不健全、業(yè)務流程不完善以及內(nèi)部操作不標準等原因造成資產(chǎn)損失的可能性。第三，市場風險。市場風險又稱系統(tǒng)性風險。來自市場的系統(tǒng)性風險是個人住房抵押貸款的頭號敵人，系統(tǒng)性風險的發(fā)生往往意味著市場的整體崩盤叫，個人住房抵押貸款形成大量的呆帳、死帳在所難免。第四，流動性風險。關于流動性風險，應從兩個角度看，一個角度是商業(yè)銀行“以短貸長〞的資本結構會降低商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動性，產(chǎn)生流動性風險，進而影響到銀行的兌付能力。另一方面是商業(yè)銀行住房貸款債權或抵押資產(chǎn)債權不易變現(xiàn)而可能遭受的損失，最嚴重的后果是資金周轉(zhuǎn)不靈而破產(chǎn)或倒閉。第五，信用風險。這種風險一方面來源于借款人未來的不確定性。另一方面我國房價與居民年收入之比過高，這意味著銀行必須放松信貸條件，如擴大規(guī)模、延長期限、降低利率，這勢必加大銀行信用風險。第六，抵押物風險。是指因抵押物價值滅失或下降或處理本錢太高使商業(yè)銀行遭受的損失。第七，房地產(chǎn)開發(fā)商方面的風險。如住房質(zhì)量、虛假廣告宣傳、房屋預售后不能按時交付等。2.4.2建立個人住房貸款保險制度來防范違約國內(nèi)的許多學者對美國、英國、澳大利亞、香港等國家和地區(qū)個人住房貸款保險機制進行了研究，同時認為開展與個人住房貸款相關的保險制度會有效降低我國個人住房貸款的風險。總結起來就是，首先要建立以政府保險機構為主體的個人住房抵押貸款擔保體系，其次要將現(xiàn)有的保險品種與個人住房抵押貸款業(yè)務相結合，應設立個人住房抵押貸款綜合保險。第三要健全個人住房抵押貸款保險的法規(guī)制度。雖然國內(nèi)商業(yè)銀行在個人住房貸款業(yè)務剛開始開展的時候進行了保險方面的嘗試，卻發(fā)現(xiàn)這樣做并不能有效防止違約風險，反而增加了借款人的負擔。因此，要想推行該制度，還要結合我國的實情進行研究和完善。2.4.3用博弈論來解釋違約國內(nèi)有許多學者利用博弈論的根本理論研究信息不對稱和逆向選擇對個人住房貸款風險的影響。經(jīng)過分析，他們認為銀行對個人資信的判斷最為關鍵，它直接關系到銀行的獲利情況。在個人還款博弈分析模型中，將還款過程看作是一個不完全信息的動態(tài)重復博弈過程。

第3章我國個人住房貸款現(xiàn)狀及違約成因3.1我國個人住房貸款業(yè)務開展現(xiàn)狀自1998年7月，我國在全國范圍內(nèi)停止住房實物分配制度，推行住房貨幣化分配制度，穩(wěn)步推進住房商品化、社會化等一系列改革開始，我國住房政策轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，市場成為國民住房的主導供應機制，住房供應資源劇增，房地產(chǎn)業(yè)成為拉動我國經(jīng)濟增長的重要力量。與此同時，我國商業(yè)銀行個人住房貸款余額也在高速增長，從1998年426億元到2024年末4.35萬億元，11年的時間增長了約100倍。2024年個人消費性住房貸款累計新增1.4萬億元，年末余額同比增長47.9%，增速比上年末加快37.4個百分點數(shù)據(jù)來源：2024年1月20日央行公布的?2024年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告?。數(shù)據(jù)來源：2024年1月20日央行公布的?2024年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告?3.2我國商業(yè)銀行個人住房貸款違約風險的成因分析我國個人住房抵押貸款違約風險形成的原因是多方面的，但總的來看是由宏觀層的制度變遷以及制度不完善和微觀層面上銀行自身風險管理不到位共同作用的結果。一、制度變遷導致個人生活中不穩(wěn)定因素增加。我國經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌給企業(yè)的經(jīng)營前景和個人職業(yè)穩(wěn)定性帶來巨大沖擊，職工的收入穩(wěn)定性產(chǎn)生巨大影響。如果受影響的這局部人通過住房抵押貸款方式購置了住房，很可能因制度變遷導致的個人風險傳導給銀行。二、個人信用體系建設滯后。在我國當前條件下，銀行與借款人之間存在信息非對稱性，個人提供應銀行的資料真實性和可信度較低，甚至出現(xiàn)單位為個人出據(jù)虛假收入證明。信息不對稱問題在我國個人住房抵押貸款市場中已相當嚴重，而相應的處分機制又尚未建立，也就是說違約導致的個人本錢相對較小。因此，在我國由于個人信用體系缺失所導致的信息不對稱已成為誘發(fā)借款人違約的一個重要原因。三、在制度上缺乏對開發(fā)商的有效監(jiān)管，虛假按揭成為局部不法開發(fā)商低本錢融資的渠道。開發(fā)商以并不存在的房地產(chǎn)交易搞虛假按揭，騙取銀行貸款，然后將貸款挪作他用。對這種行為在制度上又沒有有效的處分機制，這種制度安排上的缺失又會轉(zhuǎn)化為銀行風險。四、我國個人住房抵押貸款擔保機制不健全。根據(jù)興旺國家的經(jīng)驗，個人住房抵押貸款市場在開展之初均有政府性擔保公司負責為中低收入家庭購房提供擔保。一方面政府性擔?？梢越档椭械褪杖爰彝ベ彿康氖赘犊畋壤?，使中低收入家庭盡早改善住房條件；另一方面由于有政府性擔?？梢越档豌y行的貸款風險，從而促進個人住房抵押貸款市場的開展。此外，興旺國家擔保機構是作為貸款銀行的合作伙伴，對銀行貸款進行審查，與銀行間相互監(jiān)督，共擔風險。而目前，我國正是缺少這種擔保機制，即使銀行與商業(yè)保險機構合作，也不能互相監(jiān)督，僅僅是起到共擔風險的作用。王福林,邵海華,闕偉亞.我國個人住房抵押貸款違約風險根源剖析與治理[J].中國房地產(chǎn)金融·消費信貸2024.12.P33-37五、缺乏對個人住房抵押貸款質(zhì)量進行動態(tài)監(jiān)測。個人住房抵押貸款違約風險受動態(tài)因素的影響較大，違約風險是隨時間動態(tài)變化的，這就要求銀行必須對貸款質(zhì)量進行動態(tài)監(jiān)測，對出現(xiàn)的違約貸款進行立即處理，以盡可能減少違約損失。但當前我國銀行重貸款輕管理，銀行對個人住房抵押貸款難以進行貸后動態(tài)管理，風險隱患也就在所難免。六、銀行在個人住房抵押貸款審批中缺乏科學的定量指標。國外金融機構在對個人住房抵押貸款審批中均有一套行之有效的定量分析技術，如信貸記分法等。然而，當前我國銀行對借款人的評估還停留在經(jīng)驗判斷，審批中主觀成分過多，缺乏明確的標準，不能根據(jù)借款人的風險類型設計出不同的貸款成數(shù)、貸款期限和利率，也就不能有效降低個人住房抵押貸款的違約風險。七、缺乏科學有效住房評估機制。在我國，現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機構良莠不齊，優(yōu)秀的評估人員嚴重缺乏，再加之制度上又缺乏對房地產(chǎn)評估機構的有效監(jiān)督，因此房地產(chǎn)評估機構的評估結果的科學性和公證性難以得到保證，給銀行的抵押貸款造成巨大的潛在風險。

第4章個人住房貸款違約風險的實證分析本章利用中國工商銀行四川某分行自開辦個人住房抵押貸款業(yè)務以來，截止2024年4月30日共5327筆業(yè)務〔包括已結清的〕，經(jīng)過對樣本的篩選，剔除信息不完全和不符合要求的樣本，最后選取了3043個樣本，其中正常樣本為2905個，違約樣本為138個。4.1借款人特征與違約風險1．三級標題借款人的性別特征分析三級標題從下表可以看出，男性比女性多，可能是因為個人住房貸款主要以家庭為主，而男性多在家庭中占主導地位。而違約概率男性比女性高，可能是因為女性比男性更為謹慎。表4.1借款人性別特征統(tǒng)計分析性別違約組非違約組合計〔人〕人數(shù)百分比人數(shù)百分比男8763.06%161755.66%1704女5136.94%128844.34%1339合計138100%2905100%3043表4.2借款人性別特征違約概率性別違約概率男5.11%女3.81%圖4.1違約組與正常組性別比較圖2、借款人的年齡特征分析從下表可以看出，該行申請個人住房貸款業(yè)務的客戶在30〔含〕-40歲這個區(qū)間的最多，可能是因為這個年齡段的人工作收入比較穩(wěn)定，但儲蓄額比較少，購房需求比較大，但難以一次性付款。就違約概率來看，50歲以上的借款人違約概率最高，可能是因為這局部借款人已退休，收入不是特別高，而且年齡大了可能會突然多出醫(yī)療方面的支出。其次30〔含〕-40歲這個區(qū)間的違約概率比較高，這可能是因為這個年齡段的人儲蓄額處于比較低的水平，同時要供養(yǎng)孩子和父母，家庭支出比較大，家庭負擔比較大。表4.3借款人年齡特征統(tǒng)計分析表年齡違約組正常組合計〔人〕人數(shù)百分比人數(shù)百分比20〔含〕-30歲2921.01%76426.30%79330〔含〕-40歲6647.83%113739.14%120340〔含〕-50歲2719.57%85029.26%87750〔含〕-60歲128.69%1234.23%13560歲〔含〕以上42.90%311.07%35合計138100%2905100%3043表4.4借款人年齡特征違約概率年齡〔歲〕20〔含〕-3030〔含〕-4040〔含〕-5050〔含〕-6060〔含〕以上違約概率3.66%5.49%3.08%8.89%11.43%圖4.2違約組與正常組年齡所占比例3、借款人職業(yè)特征分析表4.5借款人職業(yè)特征統(tǒng)計分析表組別職業(yè)違約組正常組人數(shù)百分比人數(shù)百分比一組公務員、教師、醫(yī)生及事業(yè)單位人員2719.57%67823.34%二組金融、電信、電力等壟斷企業(yè)人員1510.87%37112.77%三組其他企業(yè)職員5136.96%104736.04%四組私營業(yè)主1712.31%2538.71%五組其他2820.29%55619.14%合計138100%2905100%表4.6借款人職業(yè)特征違約概率組別一組二組三組四組五組違約概率3.83%3.89%4.64%6.30%4.79圖4.3借款人職業(yè)統(tǒng)計圖一般來說，職業(yè)和借款人的收入上下、收入穩(wěn)定性和收入未來開展趨勢密切相。從圖表可知，國家公務員、教師、事業(yè)單位人員和金融等壟斷企業(yè)的職員等收入較高且比較穩(wěn)定的借款人的違約可能性較小。從以上圖表中看，私營業(yè)主違約概率最高，可能是由于該組借款人雖然收入總體水平高，但是不穩(wěn)定，受經(jīng)營業(yè)務、資金周轉(zhuǎn)狀況和宏觀經(jīng)濟環(huán)境等因素影響很大，因此，該組借款人很容易出現(xiàn)違約現(xiàn)象。4、借款人的學歷特征分析表4.7借款人學歷統(tǒng)計表學歷違約組正常組合計〔人〕人數(shù)百分比人數(shù)百分比初中及以下117.97%1284.41%139高中及中專6748.55%59420.45%661大學?？?928.26%93732.25%976大學本科2014.49%121341.76%1233碩士及以上10．73%331.13%34合計138100%2905100%3043表4.8借款人學歷特征違約概率學歷初中及以下高中及中專大學?？拼髮W本科碩士及以上違約概率7.91%10.13%4.00%1.62%2.94%圖4.4借款人學歷統(tǒng)計分析圖從圖表可知，高中及中專學歷的借款人違約比重及違約概率最高，其次是初中以下和大學?？?。初中及以下的借款人多為年齡比較大的人，他們往往比較節(jié)省，日常支出比較少，且金融資產(chǎn)累積比較多，因此違約概率不是特別高。高中及中專的違約率比較高，多是因為收入比較低，家庭日常支出比較高，或工作比較不穩(wěn)定。大學專科、本科和碩士及以上的借款人可能收入比較高，因此違約率相比照擬低。因此，我們可以認為學歷越高違約概率越小。5、借款人的婚姻狀況特征分析表4.9借款人的婚姻狀況統(tǒng)計表婚姻狀況違約組正常組合計〔人〕人數(shù)百分比人數(shù)百分比未婚2719.57%107036.83%1097已婚7856.52%168357.94%1761離異3323.91%1525.23%185合計138100%2905100%3043表4.10借款人婚姻狀況違約概率婚姻狀況未婚已婚離異違約概率2.46%4.43%17.84%圖4.5借款人婚姻狀況統(tǒng)計分析圖從上述圖表中不難看出，在這三組借款人中，離異組的借款人違約概率是最大的。因此，離異可能是導致違約的一個重要因素。6、借款人的年收入狀況分析表4.11借款人的年收入狀況統(tǒng)計表家庭年收入〔萬元〕違約組正常組合計〔人〕人數(shù)百分比人數(shù)百分比1〔含〕以下75.07%531.82%601-3〔含〕139.42%2177.47%2303-5〔含〕3726.81%75325.92%7905-10〔含〕6043.48%128844.34%134810以上2115.22%59420.45%615合計138100%2905100%3043表4.12借款人年收入狀況違約概率家庭年收入〔萬元〕1〔含〕以下1-3〔含〕3-5〔含〕5-10〔含〕10以上違約概率11.67%5.65%4.68%4.45%3.41%圖4.6借款人家庭年收入統(tǒng)計分析圖家庭年收入是衡量借款人還款能力的一個重要衡量指標，各國研究說明客戶收入是影響違約的最主要的因素之一，收入與違約風險是呈負相關關系的。從圖表可知，違約概率隨著家庭年收入的增加而減少。因此，我們可以認為家庭年收入越高，貸款違約風險越小，反之依然。7、借款人是否為本地人表4.13借款人是否為本地人統(tǒng)計表本地人與否違約組正常組合計〔人〕人數(shù)百分比人數(shù)百分比本地人10273.91%237981.89%2391省內(nèi)〔除本地〕2719.57%38413.22%411省外96.52%1424.89%151合計138100%2905100%3043表4.14借款人本地人與否的違約概率本地人與否本地人省內(nèi)〔除本地〕省外違約概率4.27%6.57%5.96%圖4.7借款人是否為本地人統(tǒng)計分析圖從統(tǒng)計圖表來看，雖然本地借款人在違約組中占的比重最大，但是與正常組相比，外地人〔包括省內(nèi)和省外的〕的違約概率更大。這可能是因為外地人購房動機是投資。4.2貸款特征與違約風險1、貸款金額特征分析表4.15貸款金額統(tǒng)計表貸款金額〔萬元〕違約組正常組合計〔人〕人數(shù)百分比人數(shù)百分比1〔含〕-101410.15%32811.29%34210〔含〕-205237.68%93532.19%98720〔含〕-304129.71%104936.11%109030〔含〕-402417.39%41714.35%44140〔含〕以上75.07%1766.06%183合計138100%2905100%3043表4.16貸款金額特征違約概率貸款金額〔萬元〕1〔含〕-1010〔含〕-2020〔含〕-3030〔含〕-4040〔含〕以上違約概率4.09%5.27%3.76%5.44%3.83%圖4.8貸款金額統(tǒng)計分析圖從以上統(tǒng)計圖表可知，30萬元以下的違約比重大于30萬元以上的，違約比重最高的是10〔含〕-20這個區(qū)間。與正常組相比，10〔含〕-20這個區(qū)間的違約比例比較，可能是因為當?shù)胤績r比較高，而這局部借款人的收入偏低，雖然每月還款額不是很多，但家庭負擔還是比較大。僅從貸款絕對金額來看，其與違約沒有明顯的相關性。2、貸款期限特征分析表4.17貸款期限統(tǒng)計表貸款期限〔年〕違約組正常組合計〔人〕人數(shù)百分比人數(shù)百分比1-92921.01%48816.80%51710-198259.42%182362.75%190520-302719.57%59420.45%621合計138100%2905100%3043表4.18貸款期限特征的違約概率貸款期限〔年〕1-910-1920-30違約概率5.61%4.30%4.35%圖4.9貸款期限統(tǒng)計分析圖從圖表看，1-9年這個區(qū)間的違約概率比其它兩個區(qū)間略高，這可能是因為貸款期限短，每月還款額比較高，因此出現(xiàn)違約的可能性比較大。單從統(tǒng)計結果來看，貸款期限與違約關系并不顯著。盡管如此，一般貸款期限越長，面臨的不確定性因素越多，比方面臨貸款期間房價向下逆轉(zhuǎn)的可能性增加，當?shù)盅悍课莸膬r值下跌到貸款金額價值以下時，購房者就可能違約。3、還款方式分析表4.19還款方式統(tǒng)計表還款方式違約組正常組合計〔人〕人數(shù)百分比人數(shù)百分比等額本金3223.19%57319.72%605等額本息10676.81%233280.28%2438合計138100%2905100%3043表4.20還款方式特征的違約概率還款方式等額本金等額本息違約概率5.29%4.35%圖4.10還款方式統(tǒng)計分析圖從統(tǒng)計結果看，還款方式對違約風險的影響并不太大。大多數(shù)借款人都選擇等額本息還款方式，等額本金這種還款方式可能許多借款人都不太了解，所以選擇的人比較少。而且等額本金由于剛開始利息比較高，所以對于還款人來說壓力比較大，因此違約的概率要略高一些。4、貸款價值比分析表4.21貸款價值比統(tǒng)計表貸款價值比〔%〕違約組正常組合計〔人〕人數(shù)百分比人數(shù)百分比40以下96.52%39013.42%39940-50〔含〕1813.04%43615.01%45450-60〔含〕4633.33%67323.17%71960-70〔含〕4431.89%118940.93%123370以上2115.22%2177.47%238合計138100%2905100%3043表4.22貸款價值比特征的違約概率貸款價值比〔%〕40以下40-50〔含〕50-60〔含〕60-70〔含〕70以上違約概率2.26%3.96%6.40%3.57%8.82%圖4.11貸款價值比統(tǒng)計分析圖貸款價值比反映了貸款金額占總房價的比例，貸款價值比低，首付款高，意味著借款人所占的房產(chǎn)權益大，貸款后的每月還款壓力也低。從統(tǒng)計結果可以看出，隨著貸款價值比的升高，貸款的違約風險也相應地提高。而貸款價值比之所以在60%-70%這個區(qū)間比較低，可能是因為國家的房價政策貸款價值比在70%以上的貸款，違約概率最大，原因可能是在同樣年限的情況下，貸款價值比高的貸款的每月還款額相對較高，違約風險也比較大。5、月還款額與收入比分析表4.23月還款額與收入比統(tǒng)計表月還款額與收入比〔%〕違約組正常組合計〔人〕人數(shù)百分比人數(shù)百分比30以下1611.59%30110.36%31730〔含〕-391913.77%44515.32%46440-492215.94%91731.57%93950-593626.09%65522.55%69160-692417.39%31210.74%33670以上2115.22%2759.47%296合計138100%2905100%3043表4.24月還款額與收入比特征的違約概率月還款額與收入比〔%〕30以下30〔含〕-3940-4950-5960-6970以上違約概率5.05%4.09%2.34%5.21%7.14%7.09%圖4.12月還款額與收入比統(tǒng)計分析圖月還款與收入比是指借款人每月還款額在其每月可支配收入中占有的比重，是國際上通用的評估還款能力的根本指標之一。該比率越低，那么個人的還款能力越強，銀行貸款的平安系數(shù)就越高。從統(tǒng)計結果可知，當月還款與收入比超過60%時，違約風險大大增加，借款人很有可能因為收入變化或突發(fā)事件發(fā)生違約，所以銀行應對借款人月還款額與收入比給予特別的重視。4.3住房特征與違約風險由于本文所選的樣本年限跨度比較大，各時期的房價也不同，因此本節(jié)就只對住房類型特征和抵押房產(chǎn)面積特征進行分析，就不再對房價特征進行分析了。1、住房類型特征分析表4.25住房類型特征統(tǒng)計表住房類型違約組正常組合計〔人〕人數(shù)百分比人數(shù)百分比一手房期房11381.89%222576.59%2338現(xiàn)房1611.59%36112.43%377二手房96.52%31910.98%328合計138100%2905100%3043表4.26住房類型特征的違約概率住房類型一手房二手房期房現(xiàn)房違約概率4.83%4.24%2.74%從表4.25和4.26中不難看出，一手期房的違約概率最高，可能是由于期房不確定性更大，可能出現(xiàn)開發(fā)商不能按時或按照承諾建成并交房。2、抵押房產(chǎn)面積特征分析表4.27抵押房產(chǎn)面積特征統(tǒng)計表抵押房產(chǎn)面積〔平方米〕違約組正常組合計〔人〕人數(shù)百分比人數(shù)百分比90以下1510.87%41214.18%42790-1202921.02%77126.54%1000120-1506144.20%119541.14%1256150以上3323.91%52718.14%560合計138100%2905100%3043表4.28抵押房產(chǎn)面積特征的違約概率抵押房產(chǎn)面積〔平方米〕90以下90-120120-150150以上違約概率3.5%2.90%4.86%5.89%圖4.13抵押住房面積特征統(tǒng)計分析圖從統(tǒng)計圖表可以看出，借款人買房在120平方米以上的占大多數(shù)，可能他們還是想一次性就買到位，即使一開始負擔比較大也不愿意選擇小一些的房子。一般而言，面積越大總價越高，貸款金額可能也越高，因此，抵押住房面積越大違約的可能性也將增加。從統(tǒng)計結果看出，抵押房產(chǎn)面積在120平方米以上的借款人違約的概率大于120平米以下的，因此，銀行在審查階段，應更加注意對120平米以上的借款人的審查。4.4本章小結本章選取了中國工商銀行四川某分行共3043個樣本從借款人特征、貸款特征和住房特征三方面進行統(tǒng)計分析。由于房產(chǎn)都在同一區(qū)域，就不再對區(qū)域特征進行分析了。通過對樣本分析發(fā)現(xiàn)，男的比女的更易違約；外地人比本地人更易違約；借款人學歷越高、收入越高、職業(yè)穩(wěn)定性越強，發(fā)生違約的可能性較小；月還款額占家庭月收入比越高、貸款價值比越高說明借款人財務負擔比率越高，發(fā)生違約的可能性越大，貸款期限越長，違約的可能性也越大。而僅從貸款絕對金額來看，與違約沒有明顯的相關性。

第5章國內(nèi)外個人住房貸款違約風險管理經(jīng)驗及我國個人住房貸款違約風險防范控制建議5.1國外防范個人住房抵押貸款違約風險經(jīng)驗的一般性分析表5.1不同國家個人住房抵押貸款合約中變量的比較英國美國德國日本法國意大利貸款價值比〔LTV〕最高可達100%，但大于95%的較少在二級抵押市場必須滿足特定的標準合同儲蓄貸款一般不超過25%-30%，抵押貸款不超過60%一般在60%左右一般可向金融機構申請貸款，最高可達80%正常限額是50%貸款收入比〔LTI〕一般限制在3.5標準的貸款與收入之比是3:1建房互助儲蓄信貸社的貸款根據(jù)積累的儲蓄根據(jù)貸款期限而有所不同，有可能達3.7貸款限額標準是月還貸款額部超過凈現(xiàn)金流的35%最高年限25年30年建房互助儲蓄信貸社最高很少到12年，抵押債券融資的貸款最高可達30年25-30年15年10-25年利率現(xiàn)有抵押貸款的90%是可變利率抵押貸款的74%是固定利率，而且在抵押貸款的整個期限內(nèi)利率固定大多數(shù)貸款利率固定5-10年，由長期、固定利率儲蓄或發(fā)行固定利率證券籌資相對于長期優(yōu)惠利率，多數(shù)貸款利率可調(diào)整。住宅金融公庫提供的約40%的貸款貸款大多數(shù)是固定利率，有些貸款在利率上升到一定區(qū)間時用可變動利率約一半的抵押貸款是變動利率資料來源：引自郁文達著。?住房金融：國際比較與中國的選擇?，中國金融出版社，2001年，92頁國外商業(yè)銀行在防范和控制發(fā)放個人住房抵押貸款違約風險時主要考慮以下幾個因素：1、貸款價值比〔LTV〕；2、貸款收入比〔LTI〕；3、貸款的期限和利率。下表將把國外一些國家這方面的管理經(jīng)驗列出進行比照。5.2美國個人住房抵押貸款違約風險管理經(jīng)驗美國的個人住房抵押貸款模式主要依靠市場手段，并很好地解決了個人住房抵押貸款風險控制與社會總福利最大化這一矛盾，成為世界各國改善居民居住條件同時又很好的控制了貸款違約風險而競相效仿的成功典范。5.2.1嚴把個人資信審查關美國通過嚴把個人資信審查關來到達強化事前風險控制的目的，主要包括借款人還款能力審查和借款人信用狀況審查兩方面。一、借款人還款能力審查在審核申請人的還款能力時，金融機構普遍要求申請人提供幾年內(nèi)的個人報稅文件、幾個月內(nèi)的個人銀行賬戶記錄和工資收入記錄、個人財產(chǎn)證明和記錄、就業(yè)穩(wěn)定性記錄、居住穩(wěn)定性記錄等。金融機構一般通過兩種途徑獲取這些記錄:一是申請人填寫金融機構提供的一些規(guī)定表格;二是金融機構通過網(wǎng)絡了解申請人的情況。然后，金融機構通過對兩種途徑獲得的信息進行交叉確認來核定申請人資料的真實性。二、借款人的信用狀況審查美國有著完備的信用管理體系，個人信用狀況在國家信用管理局以及一些專業(yè)信用咨詢公司均可獲得。通過調(diào)查申請人是否有嚴重的不良記錄，如違章駕車記錄、電話公司欠費記錄、信用卡惡意透支記錄等，一旦發(fā)現(xiàn)有上述不良記錄者，那么被認為是信用等級較差者，一般很難獲得貸款。5.2.2風險評級的定量化在美國，金融機構發(fā)放個人住房抵押貸款時進行風險評估時，通常使用信貸記分法(credit-scoringapproach)，表3.2就是一個典型的信貸記分表。信貸記分法是以大量的個人住房抵押貸款歷史數(shù)據(jù)為依據(jù)，應用計量經(jīng)濟學模型進行定量評估個人住房抵押貸款違約風險的一種方法。信貸記分法的優(yōu)點在于：它使信貸人員的評估有了一套明確的標準，使決策能夠建立在科學一致的根底上，排除了主觀因素的干擾；有利于節(jié)約時間、提高信貸審批效率；有利于信貸人員的培訓；有利于遵守有關個人住房抵押貸款的法律、法規(guī)；有利于靈巧掌握貸款標準。，信貸人員只需通過計算機網(wǎng)絡調(diào)入貸款申請人的相關資料，電腦會自動將申請人的每項得分記入信貸記分表中的相應欄目內(nèi)，然后再自動加總，很快便可得出申請人是否符合貸款條件的結論。表3.2信貸積分表申請人特征信貸積分住宅情況自有/購置租用與父母/親戚合住其它2010150現(xiàn)住址居住時間12年以上8-12年3-8年3年以下251582現(xiàn)單位工作時間8年以上3-8年1-3年1年以下2824148在本銀行的存款支票與儲蓄賬戶支票賬戶儲蓄賬戶無存款賬戶2622160月還本付息額與收入比〔償債率〕20%以下20%-30%30%-40%40%以上3525100信貸記錄無違約記錄2次以內(nèi)非重大違約記錄無記錄重大違約記錄20150-15在6個月內(nèi)的信貸調(diào)查無1-3次3次以上82-5資料來源：引自劉疆.?美國個人住房貸款的評估與決策?.中國房地產(chǎn)金融，2001〔8〕，P43-465.2.3根據(jù)家庭生命周期特征進行個人住房抵押貸款產(chǎn)品創(chuàng)新美國金融機構根據(jù)家庭生命周期不同階段上的住房需求特征和收入特征，通過產(chǎn)品創(chuàng)新使個人住房抵押貸款一級市場上提供的金融工具與家庭生命周期需求特征相匹配。正是這種多樣化的金融產(chǎn)品供應，不但滿足了不同家庭的需求特征，拓展了業(yè)務量，而且這種與需求相匹配的產(chǎn)品創(chuàng)新還為預防個人住房抵押貸款違約風險的發(fā)生起到了積極的抑制作用。5.2.4完善的擔保和保險機制為改善人們的居住條件，并確保個人住房抵押貸款市場的健康開展，美國政府積極介入和干預個人住房抵押貸款市場成立了專門的政府性個人住房抵押貸款擔保機構。同時，美國商業(yè)性保險公司也積極介入個人住房抵押貸款保險市場，為個人購房或投資提供擔保，使個人住房抵押貸款產(chǎn)品日漸豐富。有政府和商業(yè)性保險機構為個人購房提供擔保，大大降低了個人住房抵押貸款業(yè)務的風險。5.2.5科學評估抵押物價值為了保證住宅評估的公證性、科學性和合理性，美國政府制定了一系列嚴格的管理制度，包括房地產(chǎn)專業(yè)評估人員資格的認定、評估程序、評估方法乃至評估報告格式均有明確的規(guī)定和要求。美國住宅評估程序的要點主要有(汪利娜1999)：一是明確被評估的住宅的坐落位置、面積、用途、建筑結構和產(chǎn)權狀況等；二是明確評估的目的；三是實地勘查，了解周邊的自然、經(jīng)濟和社會人文環(huán)境；四是廣泛收集資料；五是運用多種估價方法對評估住宅進行估算，并進行偏差修正；六是撰寫評估報告。在美國個人住房抵押貸款住宅價值評估中最常用、最根本也是最成熟的評估方法有三種，即市場比較法、本錢估價法和收益復原法。5.3加拿大個人住房抵押貸款違約風險管理經(jīng)驗1．嚴格控制借款人月還款額與家庭月收入比率以及借款人全部債務月還款額與家庭總收入比率兩項指標。在加拿大，金融機構一般規(guī)定借款人每月向貸款機構支付的還款金額不得超過家庭月收入的32%，此外，如果個人住房抵押貸款申請人家庭綜合財務負擔(即借款人的全部債務月還款額與家庭月總收入的比率)超過42%時就很難獲得貸款。2．金融機構與借款人之間合理分擔利率風險。加拿大金融機構大力推行滾動利率個人住房抵押貸款。這種貸款工具把整個貸款還款期限分成幾個貸款攤還期(amortization)。在每個貸款攤還期內(nèi)，貸款利率固定不變，在下一個還款期開始時，金融機構根據(jù)市場利率確定該期的貸款利率，并以此計算每月的利息歸還額。這樣在一定程度上消除了因利率變動導致借款人違約的發(fā)生。3.政府深度介入個人住房抵押貸款擔保體系。加拿大政府1944年成立了加拿大抵押貸款和住房公司〔CanadaMortgageandHousingCorporation,即CMHC〕。CMHC擔保對改善中低收入家庭住房條件、降低違約風險、促進個人住房抵押貸款市場的長期穩(wěn)定開展起到了舉足輕重的作用。4．違約處理程序啟動科學及時。由于加拿大金融機構電子化網(wǎng)絡建設較為超前，客戶信息在系統(tǒng)中均可查詢，實現(xiàn)了無紙化管理，因此金融機構每日可以通過系統(tǒng)查詢功能及時掌握個人住房抵押貸款違約情況，并根據(jù)違約情況采取適當?shù)男袆觼硖幚磉`約貸款。5.4中國香港個人住房抵押貸款違約風險管理經(jīng)驗一、個人住房抵押貸款審批和管理權責明確，形成有效制衡。二、制定科學的貸款資格審核指標。香港銀行一般認為借款人的還款能力、職業(yè)、貸款目的、貸款期限、貸款成數(shù)、貸款收入比等指標與今后的違約風險存在很大的相關性，因此在信貸審批時會綜合考慮這些指標并嚴加控制。三、風險撥備機制健全。四、通過金融效勞創(chuàng)新有效控制違約的發(fā)生。五、中介機構介入較多，職能劃清楚確。在香港個人住房按揭貸款一級市場中，中介效勞機構的參與程度非常高，借款人購房時涉及的產(chǎn)權咨詢、交納各種稅費、產(chǎn)權置換、住房價值評估、抵押登記手續(xù)等均可由中介機構代為辦理，可為借款人節(jié)省大量的時間和精力。六、完善的產(chǎn)權保障法規(guī)以及政府對銀行有力的監(jiān)管。5.5小結：國內(nèi)外個人住房貸款違約風險管理經(jīng)驗對本文的啟示目前，我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款根底資料登記中存在很多問題，如反映借款人個人特征、住房特征、融資特征的信息嚴重缺乏，漏填現(xiàn)象時有發(fā)生，且信息失真問題非常嚴重。根底數(shù)據(jù)的缺失使我國金融機構進行違約風險定量分析、制定更加科學合理的個人住房抵押貸款審核體系失去了依據(jù)和根底。從這些先進的風險管理經(jīng)驗中，我們可以獲得以下啟示。從社會配套政策來看，這些國家金融機構所處的社會環(huán)境，如法律制度、個人信用制度、政府擔保、稅收制度等均為發(fā)放個人住房抵押貸款的金融機構控制違約風險提供了良好的條件。通過分析國際經(jīng)驗，并結合第四章的實證研究結論，本文接下來將提出風險防范的對策。5.6我國個人住房貸款違約風險防范對策1、完善住房抵押貸款的法律法規(guī)。我國現(xiàn)在迫切需要一套完善而嚴密的法律法規(guī)體系來標準住房抵押貸款的運作和開展。目前，我國存在著有些法律法規(guī)已經(jīng)不適應當前我國房地產(chǎn)金融開展的現(xiàn)實條件,有些法律條款內(nèi)容抽象、缺乏可操作性等問題。當前應從房屋交易、估價、保險等方面,進一步推進住房抵押貸款法律法規(guī)的制定和完善,以形成對市場主體和市場行為的硬約束。2、開展抵押證券化。通過推行住房貸款證券化，可以盤活缺乏流動性的、卻能夠產(chǎn)生可預見性現(xiàn)金流入的銀行資產(chǎn)，銀行也可以相應延長還款年限,降低每月的還款額,以支持更多的人能買房。同時可以轉(zhuǎn)移、分散商業(yè)銀行所承受的金融風險,將以往由一家金融機構承擔的金融風險,分散到盡可能廣范圍的投資者共同分擔。3、推進個人信用制度建設。有了完善的個人信用制度，一方面可使銀行用比較低的本錢準確地獲取貸款申請者的信用資料；另一方面?zhèn)€人信用體系的建立，使違約者及時曝光，得到相應懲罰，讓人自覺守信，以降低住房抵押貸款風險。個人信用制度的建立包括四個方面：第一，建立個人信用檔案制度。利用銀行計算機聯(lián)網(wǎng)技術,分階段地將居民個人信用資料全部聚集記錄存檔。第二，建立多層次的個人信用調(diào)查與評估制度。建立起以政府部門為主,銀行系統(tǒng)利用其有關技術和信息相協(xié)助,社會中介機構相輔助的多層次人信用調(diào)查體系。第三，逐步建立和擴展個人根本賬戶制度。個人根本賬戶的建立，使居民個人的存儲支出等情況在根本賬戶中得以表達，既加強了對資金的監(jiān)管和信息的反響，又可以改變信息采集的被動局面，保證信貸雙方的共有利益。第四，建立個人信用監(jiān)控體系。通過該系統(tǒng)設置不同規(guī)模和方向的條件，使居民在不良信用行為之后，不僅在銀行的監(jiān)控機制上會對其做出反映，而且在個人信用記錄方面也會有負面評價。這種負面評價對其擇業(yè)、求職、提薪以及使用信用消費等方面都會產(chǎn)生不利影響。這就會促使使用者珍惜自己的信用，也促使了從單位信用和道德約束逐步過渡到以個人信用保證為主的法律制約的信用中來,有利于完善個人信用的法律環(huán)境和技術手段。4、建立政府住房抵押貸款擔保制度。政府參與能夠大大提高廣闊中、低收入階層獲得住房貸款的能力，表達了政府的住房福利政策和住房產(chǎn)業(yè)政策。政府參與能夠降低貸款本錢，提高住房金融效率，促進住房金融開展，減少住房金融風險，對建立一個穩(wěn)健的住房金融體系發(fā)揮重要作用。政府擔保制度的建立增強了商業(yè)保險機構進入市場的信心，對于發(fā)揮市場力量建立我國住房金融擔保、保險制度將起到積極的主導和推動作用。因此，我國應成立專門的不以盈利為目的的住房抵押貸款擔保機構。資金來源主要由政府財政注資，并可以考慮利用政府背景通過發(fā)行長期債券籌集局部資金，在條件成熟時改組成政府控股的抵押貸款擔保公司政府抵押貸款擔保機構的擔保條件和范圍應根據(jù)各地區(qū)的實際情況實行按年調(diào)整內(nèi)容包括對貸款的限額、首付款比例、政府擔保比例、保費、房屋種類、購房面積獲得政府擔保的資格等方面的調(diào)整。5、健全抵押物處置制度。主要包括個方面：一是積極培育開展資產(chǎn)拍賣市場。二是要健全對房屋使用者的安置制度。三是標準房地產(chǎn)評估業(yè)務行為,保證抵押物估價真實有效。四是準確合理地確定抵押率。6、建立健全住房貸款保險制度。建立健全住房貸款保險制度主要應抓好以下三項工作。一是建立保險產(chǎn)品的設計開發(fā)系統(tǒng)。要建立新產(chǎn)品的研究開發(fā)機構，為技術創(chuàng)新提供組織保障；要注意研究國內(nèi)外保險市場的新動向、新產(chǎn)品、新技術以及市場的需求信息，并在此根底上及時開發(fā)出新的產(chǎn)品以適應市場需要；要重視保險人才的引進和培養(yǎng)，制定人才開展戰(zhàn)略。二是建立健全保險營銷系統(tǒng)。保險業(yè)務開展的關鍵是市場營銷能力的提高，我國保險公司首先要更新觀念，真正樹立“商業(yè)保險〞理念。要建立健全營銷機構體系，形成以公司直銷為核心，以社會代理人、保險經(jīng)紀人為外圍的縱橫交錯的營銷結構體系。要創(chuàng)新營銷方式，積極開展網(wǎng)絡營銷，提高保險效勞水平和質(zhì)量。三是制定合理的保險費率。科學預測經(jīng)濟趨勢住房抵押貸款的違約率同經(jīng)濟景氣有很大的關系，做好經(jīng)濟預測是制定合理保險費率的前提；盡快建立與完善抵押貸款風險管理制度和評估制度，建立科學的風險評估和分析模型；改變不合理的保險金額計算方法，要按實際房屋本身的重置價格來確定房屋的保險金額。7、加強銀行內(nèi)部管理。加強銀行內(nèi)部管理，防范金融風險，主要應抓好以下五項工作。一是加強對按揭貸款工程的審查。包括開發(fā)商的資信審查和工程樓盤審查。二是加強對借款人資格和償債能力的審查。三是加強對抵押物的審查。四是完善貸款相關手續(xù)。在“簡化手續(xù)〞的同時，要完善個人住房抵押貸款的登記、公證、抵押、保險等手續(xù)，加強貸款合同及檔案等根底管理工作。五是加強貸后監(jiān)督。銀行要經(jīng)常了解借款人的財務狀況，抵押物的使用情況，監(jiān)督借款人按期歸還本息，確保貸款工程發(fā)揮效益。8、建立個人住房抵押貸款風險預警系統(tǒng)。預警系統(tǒng)構建完善是一項龐大的工程,一是建立風險預警的數(shù)據(jù)庫,從各個方面取得數(shù)據(jù),不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理,為模型開發(fā)打下堅實的根底；二是開發(fā)適宜的風險預警模型,針對我國實際情況,對預警區(qū)間、警戒線以及指標權重、概率密度函數(shù)等設置合理參數(shù)；三是建立快速反響和預控機制,對風險預警系統(tǒng)顯示的潛在風險進行及時處理和化解。

結論一、主要結論和成果我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務真正開始開展是在1998年，而個人住房貸款余額從1998年末的426億元，開展到08年末的2.98萬億元，10年的時間增長了近70倍。隨著我國個人住房抵押貸款余額的快速增加，由于相應的風險管理機制缺欠，個人住房抵押貸款的不良率也開始不斷攀升。房地產(chǎn)市場具有周期性是不爭的事實，一旦中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整或振蕩，個人住房抵押貸款違約事件和眾多假按揭就會顯現(xiàn)出來。本文通