潮州城市進(jìn)入報(bào)告20201218

潮州城市進(jìn)入報(bào)告策略研究中心2020年12月2新進(jìn)邏輯：我司在xx、xx城市市占率已經(jīng)xx%、xx%，排名第x，面臨增長天花板，急需要拓展新城市。Xx城市在保利發(fā)展的版圖中定位是做流量/現(xiàn)金流/利潤/均衡型，具有以下優(yōu)勢：①通過勾地方式進(jìn)入，地價(jià)有安全邊界；②土地市場不透明，有長期合作機(jī)會；③地貨比低，地價(jià)xx元/平，售價(jià)xx元/平；④正負(fù)零可預(yù)售，高周轉(zhuǎn)，做高IRR；⑤我司xx年新進(jìn)xx城市，3年市占率提高到xx%，團(tuán)隊(duì)管理適應(yīng)能力強(qiáng)（從公司發(fā)展、城市市場、項(xiàng)目特征等方面列舉進(jìn)入理由）。城市基本面：①城市區(qū)位：廣東省沿海城市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃圈中對接海峽西岸地區(qū)的“門戶”城市，距離廣深核心城市265-350km，廈深高鐵最快可2.5小時通達(dá)深圳北站，3.5小時通達(dá)廣州南站。。②基本面：2019年GDP達(dá)1081億，省內(nèi)第18，全國第217。常住人口262萬，城區(qū)人口70萬。人口流出態(tài)勢，2019年減約10萬人。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為陶瓷、食品工業(yè)、塑料工業(yè)，發(fā)展平穩(wěn)。③城市結(jié)構(gòu)：強(qiáng)中心城市，市區(qū)主要往東面—韓東新城方向發(fā)展。3樓市邏輯：①容量：全市92億，139萬平、均價(jià)6365元/平；市區(qū)52億、89萬平、7052元/平。內(nèi)生型市場，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客占比90%，投資客占比10%。②CMI：市區(qū)賣地小于賣房，近三年賣宅地117萬平，賣房411萬平。顯性庫存8個月，隱性庫存18個月。③周期：盤整期，量穩(wěn)價(jià)跌，房企以特價(jià)房、折扣、直接調(diào)價(jià)等方式以價(jià)換量（恒大、碧桂園紛紛推出特價(jià)房源），幅度10-15%，成交有效果。④政策：不限價(jià)、限購、限售、限簽，首套首付3成，二套首付4成。投資邏輯：①競爭格局：已有恒大、碧桂園、龍光等品牌房企進(jìn)駐。恒大、碧桂園市占前二，本地以騰瑞、海博為主。②可布局范圍：主要布局主城區(qū)及韓東新城，下轄區(qū)縣市場容量小于50億，重點(diǎn)布局市區(qū)，機(jī)會布局潮安區(qū)（市場容量31億，競爭烈度?。?。潮州目前老城改善需求旺盛/新城起步期，重點(diǎn)關(guān)注主城區(qū)及韓東新城板塊。③利潤空間：現(xiàn)金流/利潤型項(xiàng)目。地價(jià)1000-1900元/平，房價(jià)5200-8000元/平，房地價(jià)差3900-6600元/平。目前土地市場處于中性，利潤率8-20%。④進(jìn)入方式：勾地/公開招拍掛首進(jìn)，后期以招拍掛為主、勾地為輔。潮州位于廣東省東部，按照廣東省沿海經(jīng)濟(jì)帶構(gòu)建“一心兩極雙支點(diǎn)”發(fā)展總體格局要求，潮州將作為粵東對接海峽西岸地區(qū)的“門戶”城市，努力實(shí)現(xiàn)汕潮揭地區(qū)中心城市“半小時通勤圈”和帶頭打造粵東地區(qū)“一小時經(jīng)濟(jì)圈”。潮州：廣東省沿海城市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃圈中對接海峽西岸地區(qū)的“門戶”城市饒平縣潮安區(qū)湘橋區(qū)省級城市群:粵東都市圈國家級城市群:海峽西岸城市群涵蓋福建、浙江、江西、廣東20個城市清遠(yuǎn)市肇慶市云浮市佛山市陽江市茂名市湛江市江門市中山市珠海市東莞市惠州市韶關(guān)市河源市汕尾市梅州市揭陽市汕頭市濟(jì)廣高速/甬莞高速廈深鐵路深圳市潮州市廣梅汕鐵路廣州市其行政區(qū)域占地3146平方公里，下轄兩區(qū)一縣（含縣級區(qū)楓溪區(qū)），市中心位于湘橋區(qū)。1.城市基本面潮州位于廣東省東部，為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)成員城市之一,全市總面積3679平方公里。潮州市下轄2個市轄區(qū)（湘橋區(qū)、潮安區(qū)）、1個縣（饒平縣）。距離廣深核心城市265-350km，軌道交通用時2-4小時,通過廈深高鐵最快可2.5小時通達(dá)深圳北站，3.5小時通達(dá)廣州南站。出發(fā)城市到達(dá)城市直線距離交通工具所需時長廣州潮州350km動車約4小時高鐵約3小時20分鐘自駕約5小時深圳潮州265km動車約2小時50分鐘高鐵約2小時30分鐘自駕約4小時30分鐘圖：潮州至核心城市交通時間概況：經(jīng)濟(jì)省內(nèi)倒數(shù)第四全國排名217，常住人口262萬，城鎮(zhèn)化率65%GDP：2019年GDP達(dá)1081億，全省排名18，全國排名217，人均GDP省內(nèi)倒數(shù)第四，處于全國中下水平。人口：常住人口262萬，戶籍人口272萬，城鎮(zhèn)化率65%。城區(qū)湘橋區(qū)常住人口較少，約70萬，占比僅27%。GDP省內(nèi)排名城市GDP(億)GDP增速GDP全國排名人均GDP常住人口（萬）增量城區(qū)人口全市商品房金額(億)市區(qū)商品房金額（億）市區(qū)商品房面積（萬平）市區(qū)均價(jià)（元/平）10江門31474.3%77679584638139478261286972111汕頭26946.1%1004755856610280349283286988212肇慶22496.3%12353708419282407232332756113揭陽21023.0%13334427611286188126179822514清遠(yuǎn)16986.31853524412495833615韶關(guān)13186%1944350630306510575116694816陽江12928.2%19750262257151228110177750017梅州11876.1%20821741546047238229346748018潮州10815.0%21740640262070925289738319汕尾10806.7%21835831302731174164212778220河源10805.3%21934786311-1323001441947457表：2019年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排名圖：廣東省人口密度1.城市基本面湛江市茂名市云浮市陽江市肇慶市佛山市江門市中山市珠海市清遠(yuǎn)市韶關(guān)市河源市廣州市惠州市東莞市深圳市梅州市潮州市汕頭市揭陽市汕尾市數(shù)據(jù)來源：克爾瑞、房產(chǎn)媒體數(shù)據(jù)源區(qū)縣：區(qū)縣少多村鎮(zhèn)，市區(qū)湘橋區(qū)GDP共377億，常住人口70萬兩區(qū)：湘橋區(qū)為市區(qū)，GDP377億，常住人口70萬人，戶籍人口59萬人，流入11萬人。潮安區(qū)GDP435億，常住人口104萬人，戶籍人口106，流出2萬人。一縣：下轄饒平縣；該縣人口規(guī)模較多，城鎮(zhèn)化率偏低，常住人口88萬，人口總體處于流出狀態(tài)，主要從事陶瓷塑料產(chǎn)業(yè)。序號區(qū)縣GDP常住人口戶籍人口常住-戶籍城鎮(zhèn)化率三產(chǎn)占比1湘橋區(qū)37770591165%9：49：422潮安區(qū)435104106-23饒平縣26988107-19圖：全市行政區(qū)圖表：各區(qū)縣基本面（單位：億元、萬人）1.城市基本面饒平縣潮安區(qū)湘橋區(qū)數(shù)據(jù)來源：潮州市人民政府官網(wǎng)、房產(chǎn)媒體數(shù)據(jù)源產(chǎn)業(yè)：二三產(chǎn)業(yè)比重大，聞名且創(chuàng)富較強(qiáng)的為不銹鋼、陶瓷、茶葉等產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：一二三產(chǎn)占比為9：49：42。集中發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)以陶瓷、食品工業(yè)、塑料工業(yè)等八大支柱產(chǎn)業(yè)為主，逐步轉(zhuǎn)型高端化、品牌化；三產(chǎn)重點(diǎn)以旅游業(yè)為主，政府規(guī)劃打造潮汕文化旅游強(qiáng)市。收入水平：普通公務(wù)員收入6000-7000元/月，普通白領(lǐng)5000-6000元/月，收入較高的專業(yè)市場個體戶10000-15000元/月。1.城市基本面表：主要區(qū)縣的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)圖：潮州重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布圖饒平縣湘橋區(qū)潮安區(qū)楓溪區(qū)饒平縣湘橋區(qū)潮安區(qū)序號區(qū)/縣典型產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)1湘橋區(qū)電子、通訊、機(jī)械、新材料、陶瓷廣東明發(fā)貴金屬有限公司潮州凱普生物化學(xué)有限公司潮州聯(lián)駿陶瓷有限公司2潮安區(qū)傳統(tǒng)工藝陶瓷、建筑陶瓷、電子服裝、印刷、五金廣東展翠食品股份有限公司廣東寶佳利綠印股份有限公司雅士利國際集團(tuán)公司3饒平縣倉儲物流、能源工業(yè)、保稅加工、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、傳統(tǒng)工業(yè)無窮食品有限公司廣東新生環(huán)?？萍脊煞萦邢薰緩V東海利集團(tuán)有限公司韓東新城現(xiàn)代服務(wù)片區(qū)鳳泉湖鎮(zhèn)園融合示范區(qū)老城—鳳泉湖城市發(fā)展主軸潮安—老城區(qū)城市發(fā)展主軸老城綜合服務(wù)片區(qū)高鐵商業(yè)商貿(mào)片區(qū)潮汕空港-高鐵城市發(fā)展次軸潮安中心服務(wù)片區(qū)潮安-澄海城市發(fā)展次軸規(guī)劃：城市整體往東發(fā)展，重點(diǎn)向東向南打造韓東新城及高鐵新城城市規(guī)劃：潮州市中心城區(qū)空間發(fā)展方向?yàn)橄驏|建設(shè)韓東新城；內(nèi)部發(fā)展高鐵新城（兌現(xiàn)較慢）、鳳泉湖（產(chǎn)業(yè)定位）；1.城市基本面西進(jìn)：“雙港”聯(lián)動高鐵港與空港的雙港聯(lián)動發(fā)展，強(qiáng)化與揭陽的聯(lián)系合作，大力發(fā)展商貿(mào)物理及現(xiàn)金制造業(yè)東拓：跨江發(fā)展加快建設(shè)韓東新城，且大力推進(jìn)鳳泉湖高新區(qū)建設(shè)，加快培育韓東新城的中心職能，承接老城區(qū)的公服職能疏導(dǎo)。北優(yōu)：流域共建實(shí)現(xiàn)與梅州的生態(tài)共保共建，共同推進(jìn)韓江流域的生態(tài)保育和旅游發(fā)展。南聯(lián)：縱向合作加強(qiáng)與汕頭的同城化建設(shè)，利用汕頭的特區(qū)優(yōu)勢帶動潮安南部的快速發(fā)展中合：組團(tuán)聚集

加強(qiáng)中心城區(qū)-鳳泉湖組團(tuán)、潮安-高鐵組團(tuán)2個組團(tuán)之間的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)聚合發(fā)展。本案本案市場容量：全市約92億，市區(qū)約52億，潮安區(qū)約31億，饒平縣約9億2.市場邏輯一縣兩區(qū)：全市商品房成交金額92億，139萬平，其中市區(qū)52億，89萬平，成交金額市區(qū)占全市市場56.52%。潮安區(qū)約31億，饒平縣約9億。圖：2019年各區(qū)縣市場容量序號區(qū)縣人口（萬）成交金額（億）成交面積（萬平）均價(jià)（元/平）1湘橋區(qū)70528970522潮安區(qū)104315161123饒平縣889156000圖：2019年各區(qū)縣市場容量潮州市朝安區(qū)湘橋區(qū)饒平縣數(shù)據(jù)來源：潮州住建局、城市房價(jià)網(wǎng)>500200-500100-20050-1000-50容量圖色系參考CMI：近三年賣房大于賣地，市場健康，顯性庫存8個月，隱性18個月全市：賣房大于賣地。2017-2019宅地成交建面117萬平，商品房成交面積411萬方；庫存：全市目前顯性庫存8個月，隱性庫存18個月，市場供求相對健康。圖：潮州全市2014-2019年CMI2.市場邏輯上行期上行期盤整期本輪周期：2014-2017年量價(jià)齊升，均價(jià)從5275元/平上漲至6122元/平。2018-2019年市場下行，成交量下滑6.1%，均價(jià)下滑19.75%，2019年均價(jià)6365元/平；今年市場：2020年受到疫情影響，房企以價(jià)換量，主城區(qū)天璽灣、海博熙泰等改善降價(jià)相對較少，降價(jià)主要集中在韓東新城板塊，降幅約為10%-15%。周期：長期平穩(wěn)，18年市場較為火熱，19年高位波動，20年價(jià)格小幅下降數(shù)據(jù)范圍：全市數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)口徑：商品房2.市場邏輯本輪周期圖：全市供求量價(jià)盤整期板塊價(jià)格：老城東移，濱江改善項(xiàng)目占據(jù)價(jià)格第一梯度，峰值到1.5萬/㎡高端改善：高價(jià)項(xiàng)目集中在湘橋區(qū)、楓溪區(qū)濱江區(qū)域，新房價(jià)格8000-11000元/㎡區(qū)間，峰值可達(dá)1.5萬/㎡；剛需/剛改：韓東新城板塊為重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，新房均價(jià)6500元/㎡，典型項(xiàng)目月均成交60-80套/月。區(qū)域板塊新房價(jià)格（元/平）典型盤月均成交套數(shù)二手價(jià)格（元/平）區(qū)域概況湘橋區(qū)

城北7000-9000宏天廣場尾盤5500-7500老城區(qū)政治中心、居住、商業(yè)中心，市容市貌較破舊，周邊市政、教育配套成熟，但市容市貌較破舊，片區(qū)新房供應(yīng)缺乏城中7000-9000濱江華府10-15套/月5500-7000城南7000-9000望江高層：12000-14000海博熙泰10-15套/月7500-9000望江高12000楓溪區(qū)楓溪區(qū)6000-8000碧桂園天璽灣30-35套/月5500-6500位于湘橋區(qū)南部，接駁老城區(qū)與韓東新區(qū)，片區(qū)配套較成熟，客戶認(rèn)可度高韓東新城韓東新城6000-7000恒大城60-80套/月5000-6000潮州市韓江東部，是潮州市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，市容市貌較好，目前市區(qū)中心由湘橋區(qū)逐步向韓東新區(qū)東移，整個片區(qū)土拍活躍，項(xiàng)目持續(xù)供貨，但由于配套較不成熟，整體銷量不高，庫存持續(xù)累積圖：各板塊價(jià)格梯度2.市場邏輯表：各版塊價(jià)格梯度和區(qū)域情況濱江楓溪區(qū)高層精裝&毛坯6000-9000望江9000-15000湘橋區(qū)高層精裝&毛坯

7000-9000韓東新城高層精裝&毛坯5000-7000城北城中城南板塊庫存：整體供求健康，顯性庫存去化8個月，隱形庫存去化18個月全市：潮州市場19年商品房成交139萬㎡，宅地成交24.94萬㎡，賣房大于賣地，19年顯性市場存量77萬方，去化周期8個月，全庫存197萬方，去化周期18個月，整體供求較為健康。2.市場邏輯表：各板塊顯隱性庫存行政區(qū)域2019年顯性庫存（萬㎡）2019年成交宅地（萬㎡）2019年隱形庫存（萬㎡）19平均商品房成交（萬㎡）顯形庫存去化周期（月）隱形庫存去化周期（月）潮安區(qū)77.2324.9432.35139818湘橋區(qū)84.62饒平縣3.032019年潮州市商住用地成交分布地圖數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心、惠州中原戰(zhàn)略研究中心、統(tǒng)計(jì)年鑒項(xiàng)目土拍端開發(fā)端銷售端競拍規(guī)則①預(yù)售條件②裝配式要求①不限②貸款利率簡況價(jià)高者得高層主體1/3視出讓要求限購：無限貸：無限售：無限價(jià)：無首套：LPR+15BP(5.35%)二套：LPR+20BP(5.58%)政策：招拍掛為主，高價(jià)者得；1/3高層主體可預(yù)售；無限購限貸限售限價(jià)3.游戲規(guī)則集中度：TOP1恒大，其次為碧桂園，品牌開發(fā)商較少，本地龍頭以騰瑞、海博為主。拓展方式：2009年恒大首進(jìn)潮州，2015年碧桂園等以舊改進(jìn)入，目前市場收并購項(xiàng)目較少，2019-2020年房企拓展項(xiàng)目全部來自招拍掛。競企布局：恒大、碧桂園市占前二，本土開發(fā)以騰瑞、海博為龍頭4.投資邏輯潮州碧桂園碧桂園翰林府饒平碧桂園碧桂園韓東府碧桂園華僑城云溪天鏡碧桂園新城之光碧桂園天璽灣潮安碧桂園潮州恒大名都潮州恒大山水城潮州恒大城圖：典型房企項(xiàng)目分布圖：品牌房企進(jìn)駐情況統(tǒng)計(jì)表序號房企首進(jìn)時間已布局區(qū)縣主要拓展方式1恒大2009湘橋區(qū)招拍掛2碧桂園2015湘橋區(qū)、潮安區(qū)、饒平縣首進(jìn)以三舊改造協(xié)議出讓、后期招拍掛為主3華僑城2019湘橋區(qū)招拍掛形式為主4萬達(dá)2019湘橋區(qū)招拍掛形式為主饒平唐商廣場競爭態(tài)勢：近2年主要供地在韓東新城、饒平中心區(qū)等區(qū)域4.投資邏輯集中供地區(qū)：近2年主要供地在韓東新城、饒平中心區(qū)、高鐵新城等區(qū)域地價(jià)水平：2019年上半年市場高熱，年底遇冷，土拍熱度下降。2020年年中市場逐步恢復(fù)熱度，2020年9月萬達(dá)新拍104萬㎡新地，樓面價(jià)在1100-1700元/㎡，溢價(jià)1%。表：2018-2020年成交地塊情況項(xiàng)目地價(jià)售價(jià)（毛坯）房地價(jià)差月均成交量學(xué)位檔次中梁首府18995800390150優(yōu)華僑城純水岸16008000640078中碧桂園華僑城云溪天境12837900（精裝）661783中中梁壹號院10205200418055中騰瑞外灘灣2206未售未售未售中表：2018-2020年成交地塊分布圖饒平縣潮安區(qū)湘橋區(qū)2020-9拍

萬達(dá)：6.4萬平樓面價(jià)：1678元/平2020-9拍

萬達(dá)：29.8萬平樓面價(jià)：1130元/平2020-9拍

萬達(dá)：9.4萬平樓面價(jià)：1452元/平2020-9拍

萬達(dá)：26.8萬平樓面價(jià)：1207元/平2020-9拍

萬達(dá)：32萬平樓面價(jià)：1154元/平2019-3拍

碧桂園：9.5萬平樓面價(jià)：1283元/平2020年成交地塊2019年成交地塊2018年成交地塊2019-1拍

華僑城：6.0萬平樓面價(jià)：1600元/平2019-1拍

華僑城：25.3萬平樓面價(jià)：1598元/平2018-8拍

中梁：4.0萬平樓面價(jià)：1899元/平2018-8拍

中梁：11.7萬平樓面價(jià)：1020元/平2018-11拍

騰瑞：2.4萬平樓面價(jià)：2206元/平2018-7拍

中海信：33.3萬平樓面價(jià)：1059元/平2019-4拍

君暉：0.55萬平樓面價(jià)：1852元/平2019-4拍

田園：0.2萬平樓面價(jià)：2490元/平2020-10拍

鳳泉湖潤禾：3.1萬平樓面價(jià)：770元/平2020-9拍

華創(chuàng)文置地：35萬平樓面價(jià)：2344元/平供地計(jì)劃：計(jì)劃供地681萬方，集中湘橋區(qū)，8月供地完成57%土地出讓：2020年預(yù)計(jì)出讓16宗地，宗地面積681萬方，計(jì)劃供地量同比增加291%。供地集中湘橋區(qū)，其中14宗地位于湘橋區(qū)，1宗地位于潮安區(qū)，1宗地位于饒平縣。1-8月已經(jīng)供應(yīng)395萬方，完成供地計(jì)劃的57%。表：2020年供地計(jì)劃圖：供地計(jì)劃圖4.投資邏輯（招拍掛市場為主的城市填寫）2020年計(jì)劃出讓地塊2019年出讓項(xiàng)目饒平縣潮安區(qū)湘橋區(qū)地塊特色產(chǎn)業(yè)基地宗地面積13萬方地塊徑南工業(yè)園首期范圍宗地面積5萬方地塊金馬大道中段（臥石村）兩側(cè)宗地面積69萬方地塊意溪鎮(zhèn)意東三路東側(cè)宗地面積69萬方地塊黃岡鎮(zhèn)新港西路競得者田園地產(chǎn)樓面價(jià)2490元總建面0.8萬平地塊黃岡鎮(zhèn)沿河北路東側(cè)華興路北側(cè)競得者君暉地產(chǎn)樓面價(jià)1852元總建面2.2萬平地塊湘橋區(qū)磷溪鎮(zhèn)窯美村半島廣場片區(qū)競得者潮州萬年城投資樓面價(jià)820元總建面69萬平地塊饒平縣樟溪低碳工業(yè)區(qū)北側(cè)A01-14地塊競得者新時代產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)樓面價(jià)303元總建面1.2萬平地塊黃岡鎮(zhèn)大澳村國道324線南側(cè)競得者潮州中農(nóng)批農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場樓面價(jià)208元總建面12萬平地塊聯(lián)饒鎮(zhèn)光明農(nóng)場東片區(qū)競得者福澤園墓園投資管理有限公司樓面價(jià)8402元總建面0.8萬平地塊意溪鎮(zhèn)意東三路西側(cè)競得者廣東省廣播電視網(wǎng)絡(luò)股份有限公司樓面價(jià)967元總建面1.4萬平地塊綠榕南路南側(cè)與福安路交接處宗地面積69萬方地塊金馬大道中段（臥石村）兩側(cè)宗地面積69萬方地塊楓溪區(qū)南較路與彩虹路交界處南側(cè)宗地面積9萬方地塊楓溪區(qū)池湖村城新西路與池湖路交叉口北側(cè)宗地面積10萬方地塊鳳新街道潮楓路東側(cè)宗地面積7萬方地塊橋東街道臥石村上潭八坑地段路東側(cè)宗地面積80萬方地塊橋東街道黃金塘村猴伯嶺地段宗地面積38萬方地塊潮州大道南端北側(cè)與護(hù)堤路交界處宗地面積5萬方地塊潮州大道西側(cè)蓮云村宗地面積21萬方區(qū)域序號土地名稱宗地編號宗地面積(萬㎡)預(yù)計(jì)出讓時序（月）潮安區(qū)1特色產(chǎn)業(yè)基地/136饒平縣2徑南工業(yè)園首期范圍JN07-14-2512湘橋區(qū)3金馬大道中段（臥石村）兩側(cè)QDWS169124湘橋區(qū)意溪鎮(zhèn)意東三路東側(cè)北山路湘橋區(qū)鳳城生態(tài)水鄉(xiāng)示范區(qū)啟動區(qū)范圍內(nèi)CRWL-01-024085CRWL-01-03886CRWL-01-05-01467CRWL-01-05-02998CRWL-01-061099綠榕南路南側(cè)與福安路交接處LRNFA421210楓溪區(qū)南較路與彩虹路交界處南側(cè)FXCH20170191211楓溪區(qū)池湖村城新西路與池湖路（規(guī)劃為泰安路）交叉口北側(cè)FXCH201702101212鳳新街道潮楓路東側(cè)鳳新街道潮楓路東側(cè)嶺南大廈片區(qū)71213橋東街道臥石村上潭八坑地段湘橋區(qū)橋東街道臥石村“舊村莊”（三期）801214橋東街道黃金塘村猴伯嶺地段湘橋區(qū)橋東街道黃金塘村（一期）381215潮州大道南端北側(cè)與護(hù)堤路交界處湘橋區(qū)城西街道廈三村舊村莊地塊（三)51216潮州大道西側(cè)蓮云村鳳新街道蓮云村舊村莊（一期）211218一、粵東公司—潮州市1919年房價(jià):6365元/平19年隱性庫存:120萬方19年顯性庫存:77萬方19年賣地:24.94萬方（宅地）19年賣房:139萬方城市房地產(chǎn)市場：潮州市2010-2019年累計(jì)賣地量大于賣房量，早期2012及2014年宅地放量，形成大體量項(xiàng)目如恒大城，2014年開始“去庫存”調(diào)控，土地供應(yīng)大幅下降，需求量、成交價(jià)平穩(wěn)上升，去庫存效果明顯。2017-2019年供地量略增，但年均賣地量不足賣房量50%，19年住宅成交均價(jià)環(huán)比下降11.31%，市場持續(xù)處于供小于求的狀態(tài)。庫存197萬方（顯性77萬方，隱性120萬方），庫存去化周期18個月。房價(jià)賣房賣地顯性庫存圖：潮州市2010-2019賣房賣地圖恒大城項(xiàng)目（191萬㎡）新大新工業(yè)城（69萬㎡）東山湖溫泉度假村（40萬㎡）數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心、惠州中原戰(zhàn)略研究中心、潮州住建局、城市房價(jià)網(wǎng)20二、城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向示意圖西進(jìn)：“雙港”聯(lián)動重視高鐵港與空港的雙港聯(lián)動發(fā)展，強(qiáng)化與揭陽的聯(lián)系合作，加快現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)培育，大力發(fā)展商貿(mào)物流及先進(jìn)制造業(yè)。東拓：跨江發(fā)展加快建設(shè)韓東新城，且大力推進(jìn)鳳泉湖高新區(qū)建設(shè)，加快培育韓東新城的中心職能，承接老城區(qū)的公服職能疏導(dǎo)。北優(yōu)：流域共建控制北部地區(qū)的發(fā)展規(guī)模及功能，避免與基本農(nóng)田產(chǎn)生沖突，實(shí)現(xiàn)與梅州的生態(tài)共保共建，共同推進(jìn)韓江流域的生態(tài)保育和旅游發(fā)展。南聯(lián)：縱向合作加強(qiáng)與汕頭的同城化建設(shè)，利用汕頭的特區(qū)優(yōu)勢帶動潮安南部的快速發(fā)展。中合：組團(tuán)集聚加強(qiáng)中心城區(qū)-鳳泉湖組團(tuán)、潮安-高鐵組團(tuán)2個組團(tuán)間的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)聚合發(fā)展。潮州以中心城區(qū)為主要發(fā)散點(diǎn)，城區(qū)空間發(fā)展方向:“西進(jìn)、東拓、北優(yōu)、南聯(lián)、中合”。21中心城區(qū)商品房市場，主要劃分為三大板塊：楓溪區(qū)：位于湘橋區(qū)南部，接駁老城區(qū)，韓東新區(qū)形成黃金三角，片區(qū)配套較成熟，地緣認(rèn)可度較高，主力在售項(xiàng)目為2019年新盤中梁首府，均價(jià)約6500元/㎡，片區(qū)在售新盤數(shù)量少，可售貨量不多，因臨近工業(yè)區(qū)原因，多地緣客外溢；湘橋區(qū)：屬潮州中心區(qū)，市政、教育配套集中地。城市面積小住宅發(fā)展受限，約定俗成按城中、城南、城北劃分。城中集中功能性住宅與公共服務(wù)配套，以舊住宅區(qū)為代表，目前僅濱江華府等個別小體量項(xiàng)目；城南集中改善居住與景區(qū)，標(biāo)桿臨江代表海博熙泰，均價(jià)1-1.5萬/㎡；城北為近5年發(fā)展住宅區(qū)，臨近北部工業(yè)，自潮州碧桂園、恒大名都等售罄后，目前僅宏天廣場尾盤在售，均價(jià)約7500元/㎡。近三年無新盤入市，且無土地成交；新房供應(yīng)少，未來主靠舊改發(fā)力。韓東新城：潮州市東遷重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，可發(fā)展規(guī)劃前景較好，在售均價(jià)約5000-7000元/㎡；目前已有龍光、恒大、碧桂園、華僑城及萬達(dá)名企入駐；近2年土拍較為活躍，項(xiàng)目持續(xù)供貨，但因配套較不成熟，整體銷量不高，庫存持續(xù)累積。主城區(qū)分為湘橋區(qū)、楓溪區(qū)及韓東新區(qū)三大板塊，未來市政規(guī)劃由核心湘橋區(qū)逐步向韓東新區(qū)東移。二、城市板塊概況楓溪區(qū)高層精裝&毛坯6000-9000望江9000-15000湘橋區(qū)高層精裝&毛坯

7000-9000韓東新城高層精裝&毛坯5000-7000三、商品房市場（全市）19年房價(jià):6365元/平19年隱性庫存:120萬方19年顯性庫存:77萬方19年賣地:24.94萬方（宅地）19年賣房:139萬方房價(jià)賣房賣地顯性庫存圖：潮州市2010-2019CMI圖政策分析：不限購首套首付3成，二套4成，調(diào)控微環(huán)境放松，雖處于人口凈流出城市，但有較多的返鄉(xiāng)置業(yè)人群；成交量：70億級市場，中長期供求關(guān)系健康，近5年潮州全市賣房量（568萬㎡）＞全市賣地量（329萬㎡）。2019年全市成交139萬方，成交量環(huán)比上漲1.5%；成交價(jià)：2019年潮州住宅成交139萬方，成交均價(jià)6365元/平，成交金額92億，較2018年呈現(xiàn)量價(jià)齊跌態(tài)勢；庫存：潮州市場19年顯性市場存量77萬方，去化周期8個月，全庫存197萬方，去化周期18個月。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心、惠州中原戰(zhàn)略研究中心、潮州住建局、城市房價(jià)網(wǎng)地塊位于湘橋區(qū)韓東新城板塊，是潮州新區(qū)的核心區(qū)。臨近地塊競品項(xiàng)目8個，在售主力面積段為90-140㎡三至四房，成交均價(jià)為6500-7000（毛坯），7500-9000（精裝）；主流客戶為湘橋老城區(qū)，主為剛需、剛改群體，客戶具有一定購買實(shí)力；住宅庫存約3965套，余貨主力面積段110-150㎡三至四房四、商品房市場（競品）銷售現(xiàn)狀序號項(xiàng)目名稱開發(fā)商建面（萬㎡）產(chǎn)品業(yè)態(tài)面積段成交均價(jià)（元/㎡）裝修情況近半年持續(xù)去化速度（套）余貨（套）在售

1恒大城恒大165高層91-197㎡7600精裝38014002陽光華府龍光60高層90-147㎡6500毛坯18511153翰林府碧桂園24.4高層103-140㎡6700精裝/毛坯2709004四季園騰瑞8.8高層114-169㎡6700毛坯140305裕和天地裕和16高層147-319㎡6250毛坯400506東城名苑錚源7高層85-138㎡6500毛坯1722827碧桂園天璽灣碧桂園17高層102-266㎡9000精裝175—8海博熙泰潮州華達(dá)利160高層92-355㎡12000毛坯150188目標(biāo)地塊恒大城龍光陽光華府騰瑞四季園碧桂園翰林府裕和天地碧桂園天璽灣海博熙泰地理位置板塊城南項(xiàng)目地址湘橋區(qū)潮州大道與南堤路交匯處韓江畔企業(yè)概況開發(fā)商海博集團(tuán)物業(yè)公司海博物業(yè)產(chǎn)品綜述總占地面積30萬㎡計(jì)容建筑面積105萬㎡層高3米容積率3.5總戶數(shù)6000戶首開時間2014年1月1日物業(yè)類型住宅、商業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯交房時間2016年3月30日一期交房社區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目分6期開發(fā)，共計(jì)70棟，擁攬一線韓江江景資源，社區(qū)規(guī)劃五

星級酒店、重點(diǎn)雙語幼兒園、水岸會所、大型商超等設(shè)施在售產(chǎn)品/面積92-355㎡二至五房，層高3.2m月均去化28套價(jià)格情況江景1.7-2.1萬/㎡、臨路1.1萬/㎡（均為毛坯）客戶來源主要來自古巷3體戶老板、產(chǎn)業(yè)生意大老板等為主體成、楓溪區(qū)4成、湘橋區(qū)3成，以陶瓷工廠老板/個周邊配套學(xué)校：雙語幼兒園、奎元實(shí)驗(yàn)小學(xué)，南春中學(xué)，楓溪瓷都學(xué)；商業(yè)：大潤發(fā)購物中心；實(shí)驗(yàn)中交通環(huán)境周邊交通有護(hù)堤路、潮州大道、潮州大橋等城市主干道，到高鐵站，交通較為便利半小時潮州本地開發(fā)商項(xiàng)目，位于潮州大橋旁，擁有韓江一線江景資源優(yōu)勢。在售產(chǎn)品為5期觀瀾組團(tuán)，262㎡五房、298㎡六房（二線臨江）、358㎡六房（一線臨江），江景房單價(jià)1.7-2.1萬/㎡不等，打造片區(qū)豪宅標(biāo)桿

四、商品房市場（競品）——海博熙泰全盤產(chǎn)品以130-140㎡為主力，160㎡以上改善戶型占比超40%，其中190-360㎡超大戶型占比達(dá)18%，奠定全盤豪宅屬性。該項(xiàng)目為本地老品牌房企海博地產(chǎn)打造，積累較多客戶資源，受楓溪湘橋區(qū)高端客戶追崇，去化主要靠老板關(guān)系以及高端圈層效應(yīng)帶動，部分外地老板因在潮州有生意往來亦會購置。四、商品房市場（競品）——海博熙泰面積（㎡）房型供應(yīng)套數(shù)占比已推套數(shù)去化套數(shù)余貨套數(shù)90-1002房2衛(wèi)2226%2222220110-1203房2衛(wèi)933%93930120-1303房2衛(wèi)6029%331331271130-1403房2衛(wèi)164026%943943697140-1503房2衛(wèi)3006%22322377150-1604房3衛(wèi)52610%371371155160-1704房3衛(wèi)2616%22222239170-1804房3衛(wèi)642%64640180-1904房3衛(wèi)125218%697683569190-2005房3衛(wèi)1132%1131130200-2505房3衛(wèi)1803%3625155250-3005房3衛(wèi)4568%44842927300以上5房3衛(wèi)2915%187178113合計(jì)6000100%395138972013剛需剛改中高改豪宅四、商品房市場（競品）——海博熙泰景觀資源為主要溢價(jià)因素【一線江景】250-360㎡大戶型，價(jià)格屬于全潮州最高價(jià)格1.8萬-2.1萬/㎡【二線江景】262-298㎡，部分江景，1.1-1.9萬/㎡【無江景面】以120-140㎡戶型為主，不超過200㎡，1-1.2萬/㎡海博熙泰在售樓棟定價(jià)情況樓棟6#7#2#房型121212樓層39F27F面積段298㎡262㎡262㎡298㎡358㎡358㎡景觀二線江景30F以上無遮擋30F以上無遮擋二線江景一線江景朝向西向中間套中間套東向中間套東向是否臨路否否否否主干道主干道備案價(jià)差（元/㎡）朝向差-10000100-100100資源差200-100-200300600600戶型面積差20000200-200-200尺寸差0000-400-400噪音差0000-600-600層差130130130130200200實(shí)際銷售價(jià)差（元/㎡）（包含價(jià)外款）部分遮擋50003000200050006500-8000無遮擋6500特殊備注①15F/30F預(yù)留部分空間做消防，產(chǎn)品面積變更為250㎡和208㎡，因此15F價(jià)差為1860，30F價(jià)差為3030無房管局實(shí)際本案價(jià)為0.85-1.37萬元/㎡，項(xiàng)目為實(shí)現(xiàn)溢價(jià)并避稅，如有房貸未還清，需采取3成首付+2成現(xiàn)金付款方式，現(xiàn)金不開發(fā)票、收據(jù)等，不得轉(zhuǎn)賬。即使如此，仍不乏購買者

位于韓江新城，是潮州目前體量最大的樓盤，也是首個品牌開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)至今已有8年，商業(yè)、教育等配套齊全。

2013年首開均價(jià)（4000元/㎡）低于市場價(jià)受市場熱捧。在售80-136㎡剛需產(chǎn)品，在售均價(jià)7800元/㎡，疫情后均價(jià)下探到7200元/㎡，目前7期余貨做一口價(jià)，2樓價(jià)格約最低6700元/㎡四、商品房市場（競品—潮州恒大城）本案潮州恒大城地理位置板塊韓江新城項(xiàng)目地址橋東金山中學(xué)東側(cè)企業(yè)概況開發(fā)商恒大物業(yè)公司金碧物業(yè)產(chǎn)品綜述總占地面積55萬㎡總建筑面積165萬㎡層高3米容積率3.5總戶數(shù)14000戶首開時間2013年1月20日物業(yè)類型住宅、商業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)帶裝交房時間2015年10月27日一期社區(qū)規(guī)劃潮州恒大城分8期開發(fā)，共計(jì)99棟，樓層有30-33層。

社區(qū)規(guī)劃超市、健身設(shè)施、老年人照料中心、兒童游樂場、

會所、老年文化中心、運(yùn)動場地及公辦陽光實(shí)驗(yàn)學(xué)校等在售產(chǎn)品/面積105/125/147/152㎡二至四房月均去化70套價(jià)格情況7800元/㎡（帶裝），疫情后降價(jià)至7200元/㎡客戶來源澄?？蛻粽急?占比約成；福建臨近幾個鎮(zhèn)街占比5成；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比1成；潮州市區(qū)1成客戶周邊配套景區(qū)：鳳凰洲公園、鳳城公園、慧如公園、紅山森林公園學(xué)校：金山中學(xué)、技術(shù)職業(yè)學(xué)校、韓山師范學(xué)院交通環(huán)境周邊樓盤聚集，道路狹窄，交通通達(dá)性較差產(chǎn)品主力供求為105-125㎡三房，占比65%，剛需型產(chǎn)品去化最快?？蛻粢韵鏄騾^(qū)居多，當(dāng)前剛需、剛改客戶賣房首選，占比超70%；其次潮汕其他城市客戶占比30%。前期動用渠道去汕頭澄海拓客，價(jià)格低洼及交通通達(dá)去化較好，后期市區(qū)客戶占比上升，客戶多為公職人員、老板等面積（㎡）房型供應(yīng)套數(shù)占比已推去化去化率902房2廳1衛(wèi)1411101053房2廳1衛(wèi)491937%4290386090%1153房2廳2衛(wèi)5724%572572100%1253房2廳2衛(wèi)320524%2910260590%1404房2廳2衛(wèi)148911%1429137596%1454房2廳2衛(wèi)12439%88341947%1604房2廳2衛(wèi)3923%842327%1805房2廳2衛(wèi)601%30723%合計(jì)13291100%116091027288%主力四、商品房市場（競品—潮州恒大城）次主力高去化高去化四、商品房市場（競品—龍光陽光華府）位于恒大城商區(qū)內(nèi)，韓江大橋主干道旁，為商圈內(nèi)離市區(qū)最近的項(xiàng)目。項(xiàng)目為龍光與本地房企合作的開端，片區(qū)去化速度僅次于恒大有區(qū)域及交通優(yōu)勢，在售均價(jià)6500-7000元/㎡（毛坯）本案龍光陽光華府項(xiàng)目位置湘橋區(qū)韓江新城東山路與金馬大道交匯處板塊韓江新城總占地面積4.39萬㎡總建筑面積18.70萬㎡容積率4綠化率30%樓棟數(shù)6棟高層27F、6棟洋

房18F總戶數(shù)1565戶梯戶比兩梯四戶物業(yè)龍光物業(yè)首次開盤2019年10月13日物業(yè)收費(fèi)住宅2.2元/㎡/月

商業(yè)3.5元/㎡/月主力賣點(diǎn)片區(qū)門戶，金中為鄰，國韻風(fēng)華，世家府邸在售產(chǎn)品90-147㎡三至四房（毛坯）在售價(jià)格臨路價(jià)格約6500元/㎡，園心板樓價(jià)格約7000元/㎡月均去化30套主力面積段為108-132㎡三四房，占比合計(jì)超5成。項(xiàng)目于2019年10月首開，共推售306套，去化65%，目前全盤去化約445套，月均去化約30套?？蛻粢韵鏄騾^(qū)剛需客為主，多為個體戶及企事業(yè)員工等，關(guān)注教育、區(qū)位及交通；約4%客戶來自其他市潮州人，受板塊規(guī)劃利好吸引購房戶型面積套數(shù)套數(shù)占比成交套數(shù)成交均價(jià)去化比例3房2廳1衛(wèi)89㎡22814.6%43620019%3/4房2廳2衛(wèi)96-108㎡23615.1%123610052%108-116㎡38224.4%161640042%3/4房2廳2衛(wèi)118-132㎡48230.8%89670018%4房2廳2衛(wèi)142-147㎡23615.1%29720012%合計(jì)1565100%445680028%次主力主力四、商品房市場（競品—龍光陽光華府）沿路高層均價(jià)6600-6800元/㎡園中小高層均價(jià)7700元/㎡道路不利因素和產(chǎn)品舒適度因素疊加可以產(chǎn)生1000元/㎡的價(jià)差（無裝修溢價(jià)）四、商品房市場（競品—龍光陽光華府）2T2,147㎡4房2廳2衛(wèi)2T3,南向110㎡3房2廳2衛(wèi)2T3,南北110/120/135㎡3+1房2廳2衛(wèi)板塊住宅項(xiàng)目主力戶型在售均價(jià)（毛坯，元/㎡）庫存（套）韓東

新城潮州恒大城*87-141三四房7200（精裝）1434碧桂園·翰林府113-140三四房7200-7800（精裝）910東城名苑85-138㎡二三四房6000601騰瑞四季園113-121㎡三房6500204龍光陽光華府*90-120㎡三房6000-6500（毛坯）1119華僑城純水岸*108-154㎡三四房7500-8900（精裝）3146碧桂園華僑城·云溪天境95-125㎡三房7800（精裝）2241裕和天地145/175/250/313㎡6500-800041騰瑞外灘灣140-167㎡三房6700396楓溪中梁首府116-144三四房550096海博熙泰*186-358㎡四至六房11000-21000（臨江價(jià)格高）2103金域?yàn)懓?34-173㎡三四房9500（毛坯）239碧桂園天璽灣*121-145㎡三四房8500-9000（精裝）454城北恒大山水城92-163㎡三房7400509興華宏天廣場97-293㎡三四五房4000779潮安碧桂園·新城之光117-275㎡三四五房6800789中梁壹號院105-142㎡三四房5200800合計(jì)——15866四、商品房市場（競品價(jià)格小結(jié)）韓東新城成交主力為6500-7000（毛坯），7500-9000（精裝）；主流客戶為湘橋老城區(qū)，主為剛需、剛改群體，客戶具有一定購買實(shí)力板塊項(xiàng)目累計(jì)成交面積段（㎡）100以下[100-110)[110-120)[120-130)[130-140)[140-150)[150-160)[160-180)[180-200)[200-250)[250-300)300以上韓江新城恒大城14114919572625

2712

39260

龍光陽光華府43123161414829

碧桂園翰林府

64208

66208

騰瑞四季園

78

59

25

城南碧桂園天璽灣

115

236

5858

海博熙泰222

943319433005263257962513343騰瑞金域?yàn)懓?/p>

541943019167

72

意溪華僑城純水岸

201

29426

53

華碧云溪天鏡107

64126

116

占比10.10%30.10%6.70%9.00%7.60%20.60%4.40%4.60%5.20%0.90%0.80%0.20%剛需面積100-130㎡

中改面積130-160㎡

高改面積160-200㎡

剛需占比63%，主流成交面積在100-130㎡（45%），中改主流成交面積為130-160㎡（31%），高改面積段集中在160-200㎡（10%）。城南三盤憑借江景資源優(yōu)勢有部分200㎡以上戶型，當(dāng)?shù)仨敽篮２┪跆┲饕獮?50-350㎡四、商品房市場（競品產(chǎn)品結(jié)構(gòu)小結(jié)）排名項(xiàng)目名稱板塊主力戶型銷售均價(jià)2019年銷售額

（億元）月均去化額

（億元）約套數(shù)去化說明1恒大名都城北110-140㎡三四房7200（精裝）131.1110降價(jià)約400元/㎡，去化好，其中140㎡四房率先售罄2恒大城韓江新城87-141㎡三四房7200（精裝）121.0942019年月均去化94套，其中149㎡成交占比45%3海博熙泰城南186-358㎡四-六房11000-210009.30.8——城市頂豪，一二線江景，戶型面積大，去化好4碧桂園天璽灣城南121-145㎡三四房

196-236㎡四五房90006.50.546三線江景5騰瑞金域?yàn)懓冻悄?34-173㎡三四房

200㎡-250㎡以上四房95003.60.326三線江景6恒大山水城城北92-163㎡三房7400（精裝）30.334與恒大名都同板塊，在恒大名都售罄后表現(xiàn)佳7碧桂園翰林府韓江新城113-140三四房7500（精裝）1.20.1