某公館階段性銷售總結(jié)

某公館階段性銷售總結(jié)目錄宏觀市場動態(tài)1區(qū)域市場分析2銷售情況分析3后期營銷推廣4宏觀市場動態(tài)1宏觀調(diào)控引導需求抵制過旺需求同時政府調(diào)控思路發(fā)生轉(zhuǎn)變：從調(diào)控房價向調(diào)控住宅供應結(jié)構(gòu)過度。調(diào)控思路住宅供應結(jié)構(gòu)房價國家將更專注于政策性住房，特別是廉租房，保障中低收入人群的住房問題。同時政府調(diào)控思路發(fā)生轉(zhuǎn)變：從調(diào)控房價向調(diào)控住宅供應結(jié)構(gòu)過度。9月27日，央行對房地產(chǎn)信貸政策進行調(diào)整，將第二套住房房貸首付比例提高至四成以及提高利率首付提高北京退房人增多抑制投資型購房需求各大銀行推出二套房貸細則信貸政策的調(diào)整，可能會使地產(chǎn)開發(fā)周期更長，導致供給進一步減少，刺激房價繼續(xù)上揚短期：擠壓需求泡沫長期：降低銀行貸款風險金融新房貸政策影響金融央行三季度貨幣政策執(zhí)行報告中預測，2007年中國GDP增長超過11%，全國居民消費價格(CPI)將達4.5%左右。住房抵押消費貸款增長快，違約風險已有抬頭趨勢。貿(mào)易順差擴大，居民消費價格持續(xù)上漲，通貨膨脹風險加大9月中旬到10月中旬，一手房、二手房成交量都出現(xiàn)了大幅下降，降幅達到了70%，倒退到了10年前市場剛起步時成交量月份北京新建商品住宅銷量比9月份下降了20%左右，而二手房與9月份持平，但與往年同期交易量10％以上的增長相比，交易量其實是在下降。北京降幅20%深圳降幅70%（倒退至1999年同期成交量）廣州降幅20%成都降幅40%房地產(chǎn)成交新房成交量下降≠房價下降今年10月份共簽約4491套，同比減少1658套，降幅近3成；預期11月份可能比10月份更冷淡。一手房和二手房成交量均大幅下降。10月份成都樓市成交量比9月份下降了35.2%；同時，成都樓市10月二手房成交量也相比9月份下降了近40%。成交量受新房貸政策影響下降，消費者持幣等待樓市拐點，但房價仍處于上升渠道，成交量短時間下降并不說明房價下跌區(qū)域市場分析2房地產(chǎn)市場情況累計增長%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）1237.517.5

其中：住宅630.517.4商品房施工面積（萬平方米）91602.3其中：住宅5209.1-6.1商品房新開工面積（萬平方米）1529.4-20.7其中：住宅995.4-17商品房竣工面積（萬平方米）1353.27.5其中：住宅99511.3商品現(xiàn)房銷售面積（萬平方米）343.1-30.6其中：住宅247.6-37.4商品期房銷售面積（萬平方米）1062.6-9其中：住宅894.3-15.5房屋銷售價格指數(shù)（%）110.11.6

其中：商品房111.2

其中：住宅110.1

二手房109.6

其中：住宅109..6

前三季度北京市場總體市場商品新開工面積下降20.7%,其中住宅下降17％商品現(xiàn)房銷售面積下降30.6％，其中住宅下降37.4％商品期房銷售面積下降9%,其中住宅下降15.5%房屋銷售價格指數(shù)上漲1.6％與去年同期相比銷售面積下跌但銷售價格上漲

房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅趨勢圖

單位：%前三季度，住宅完成投資630.5億元，比去年同期增長17.4%，比上半年增速提高7.9個百分點。(來源：北京市統(tǒng)計局)商品住宅投資增幅回升，競爭壓力加大北京房地產(chǎn)前三季度銷售狀況07年前三季度銷售面積統(tǒng)計（單位：萬平米）現(xiàn)房銷售面積（同比）期房銷售面積（同比）住宅非住宅住宅非住宅247.6（同比↓37.4%）95.5894.3（同比↓15.5%）168.3343.11062.61141.9（住宅）+263.8（非住宅）=1405.7商品房期、現(xiàn)房銷售面積持續(xù)雙降，降幅趨緩北京2007年期房網(wǎng)上簽約情況日期期總套數(shù)總面積住套數(shù)住面積非套數(shù)非面積1月總計1157014747879555117388820153008992月總計6604966455472361153818813549173月總計1070413697368004102627727003434594月總計13285174105710629135632626563847315月總計1073512767098959111544917761612606月總計14752187550111833148365229193918497月總計16368203761513155159236532134452508月總計1432216668410488140468838342621969月總計15499186630711731490081376937622610月總計1550720379771254015360692967501908北京2007年期房網(wǎng)上簽約情況期房中住宅與非住宅簽約面積波動較大但總簽約面積在十月份略有回升期房中住宅與非住宅簽約套數(shù)波動較大但總套數(shù)在十月份與九月份基本持平北京2007年現(xiàn)房網(wǎng)上簽約情況日期現(xiàn)總套數(shù)總面積住套數(shù)住面積非套數(shù)非面積1月總計3408490388230634929911021410892月總計15672318301049162815518690153月總計275537911418122658909431132244月總計3094506764182929376612652129985月總計3119388843184627847912731103646月總計2874469297179831078410761585137月總計3654513076228937857013651345068月總計5387720799364152781317461929869月總計35005467932361394564113915222910月總計351955007919923303381527219741北京2007年現(xiàn)房網(wǎng)上簽約情況現(xiàn)房中住宅簽約套數(shù)在第三季度不斷下降但總套數(shù)在十月份與九月份基本持平金九銀十不明顯受政策影響購房人持觀望態(tài)度10月份期房日均銷售情況期房日均簽約情況住宅日均簽約情況套數(shù)(套）面積（平方米）套數(shù)(套）面積（平方米）2006年10月49059391437501672007年9月51762210411499692007年10月5006575242549551同去年10月份日均銷售情況相比期房上漲住宅日均銷售量與去年同期相比套數(shù)減少12套，面積減少616平方米與九月分相比銷售套數(shù)增加14套，但面積卻減少118平方米10月份住宅日均銷售情況前三季度北京房地產(chǎn)價格情況五環(huán)六環(huán)四環(huán)三環(huán)14744126558529住宅期房均價四環(huán)路以內(nèi)為14744元/平方米四至五環(huán)路為12655元/平方米五至六環(huán)路為8529元/平方米六環(huán)路以外為6079元/平方米房屋銷售價格漲幅進一步擴大60791十月份均價15000元／平方米以上的項目最多、占比最高，達到25個210000－15000元／平方米的樓盤有17個38000－10000元／平方米與8000元／平方米以下，兩者合計14個，占比兩成余10月開盤均價繼續(xù)攀高高價位產(chǎn)品入市多，低價位產(chǎn)品少目前市場為高價位市場10月入市產(chǎn)品類型分布10月份共計56個項目開盤普通住宅33個項目，其中29個老項目后期開盤公寓雖然僅有19個項目開盤，但新增面積56.96萬平方米，與普宅持平，5404套本月形成普通住宅與公寓項目供應量上的齊頭并進現(xiàn)象北京商品住宅預售日均套數(shù)變化走勢（單位：套／天）價格不斷上漲，簽約量不及去年受政策影響的人們購房漸趨于理性化開發(fā)商對市場仍持樂觀態(tài)度價格情況1－2月價格上漲3－5月份價格變化不大，但有小幅下降5月份以來價格處于穩(wěn)步上升的狀態(tài)銷售情況年初以來銷售就一直處于不溫不火的狀態(tài)，變化幅度不大，且一直低于去年的日均銷售量未來金融市場走勢不明房地產(chǎn)市場走勢不明高房價下購房信心大減二次購房貸款的利息增加二次購房貸款的首付款增加消費者與投資者受影響出現(xiàn)銷售大幅增加的局面微乎其微＋未來市場將出現(xiàn)一定的平緩期CBD、朝青、望京,成交量環(huán)比分別下降21%、15%、16%受到第二套房貸新政影響較大的人群購買兩套以上住房的投資者比例大首次置業(yè)區(qū)域:的石景山、立水橋、劉家窯,成交量環(huán)比漲幅分別為15%、20%、18%首次置業(yè)的消費者地鐵5號線開通房價相對較低幾乎不受房貸新政策的影響投資客集中區(qū)域成交跌10%-20%首次置業(yè)區(qū)域成交量漲8%-20%置業(yè)區(qū)域變化土地供應時間數(shù)量面積占全年百分比2007年1-9月42宗1000公頃63%2007年10-12月42宗600公頃37%2007年全年84宗1600公頃土地供應量加大，偏向保障性住房、郊區(qū)趨勢明顯二手房成交量上升成交量（套）人群類型時期初次置業(yè)升級置業(yè)二次置業(yè)2006年三季度35%41%24%2007年三季度43%38%19%變化幅度↑8%↓3%↓5%北京新房、二手房2007年第三季度成交量對比二手房各類型購房人群占比情況新建商品房二手房新房市場萎縮，二手房市場膨脹銷售情況分析3房源第一次開盤推出房源1#、2#、4#銷售均價18440元/平米金額簽約金額？？？銷售情況小結(jié)銷售情況小結(jié)總計多少套，銷售多少套，剩余多少套，封存多少套，用餅圖表示用餅圖表示，中廣信和六部的簽約套數(shù)比例，金額比例。來電來客分析得出什么結(jié)論沒有推廣沒有客源在沒有推廣的前提下我們光消耗老客源銷售情況并不是不理想按照10：1的比例計算現(xiàn)在的銷售情況是什么璽萌處于快速發(fā)展道路上我們需要快速回款那么如何實現(xiàn)快速回款再次開盤勢必要進行推廣活動以保證我們快速回款的目的外因政策調(diào)整市場波動購房心理變化內(nèi)因客源少推廣少價格成長快現(xiàn)狀分析目前面臨的問題不可控不可控可控政策因素市場因素項目本體因素付款方式價格推廣渠道客源積累銷售中遇到的問題銷售中遇到的問題推廣渠道目前項目尚未開盤，處于內(nèi)部認購階段，沒有進行對外外推廣，這導致了客源相對較少，目前我們的營銷主要針對老客戶資源，但從目前的銷售情況來看，隨著第一次開盤的結(jié)束，老客戶資源已經(jīng)消耗殆盡，銷售速度逐漸趨緩。客源積累銷售中遇到的問題價格雖然我們目前的價格調(diào)整符合整體市場的走勢，但從目前的銷售反應來看，客戶一時無法接受過快的價格成長。所以我們亟需新客源來沖淡，價格成長帶來的不利因素。付款方式項目營銷思路根據(jù)璽萌戰(zhàn)略發(fā)展趨勢，產(chǎn)業(yè)鏈的壯大和版圖的擴張，必須依靠大資金量的支持?？焖贍I銷，收回資金，使資金有效的滾動，成為本項目營銷的關(guān)鍵；如何解決目前問題？BlockDiagram快速營銷解決加大推廣靈活的政策增加房源銷售體提升增加房源銷售體整合后期營銷推廣3高度整合BECDA廣播及其它網(wǎng)絡報廣業(yè)內(nèi)雜志戶外營銷渠道的整合找準關(guān)鍵點、快速調(diào)整策略大營銷大組織：銷售組織與廣信會客戶組織大形象：適度增加媒體、報廣投放；擴寬渠道：提升品牌、截流客戶大目標完善銷售體系，制定大目標，嚴格執(zhí)行，高激勵、高傭金；加強管理，注重溝通，增強銷售氛圍；大市場以北京市場為背景重視區(qū)域市場競爭二者并重報廣營銷活動推廣道具完善近期工作近期推廣安排ThankYou!公元二零零七年十月二十二日即使贈品只是一張紙，顧客也是高興的。如果沒有贈品，就贈送“笑容”。所謂企業(yè)管理就是解決一連串關(guān)系密切的問題，必須有系統(tǒng)地予以解決，否則將會造成損失。浪費時間。1月-241月-24蓋茨運用的管理風格既不是美國的個人主義式，也不是日本的共識主義式，而是獨樹一幟的達爾文式企業(yè)成功經(jīng)典名人名言20:5820:5820:58:411月-24前方充滿著未知，但我必須得走。無法評估，就無法管理。1月-241月-241月-241月-2420:5820:58授權(quán)就像放風箏，部屬能力弱線就要收一收，部屬能力強了就要放一放。軍隊無放任，學校無放任，此今日世界各共和國之道例。軍隊放任，則將不能以令，學校放任，則師不能以教；將不能令則軍敗，師不能教則學校敗，其為國忠，莫此之尤。09-1月-2409-1月-24積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會都看到某種憂患。不是沒辦法，而是沒有用心想辦法。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。1月-241月-241月-24用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長處。觀察才行。你的臉是為了呈現(xiàn)上帝賜給人類最貴重的禮物做人低三分，做事高三分。20:58:4120:58:4120:581月-24決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策。經(jīng)營企業(yè)，是許多環(huán)節(jié)的共同運作，差一個念頭，就決定整個失敗當你在事業(yè)上遇到挫折，有"打退堂鼓"的念頭時，你應該加以注意，這是最危險的時候!1月-241月-2420:5820:58:41世界上沒有夕陽企業(yè),只有落后和不思進取的企業(yè)。光靠價格便宜的產(chǎn)品能夠