龍湖上海市青浦區(qū)趙巷8號地塊投資分析報(bào)告

上海市青浦區(qū)趙巷8號地塊集團(tuán)投資開展部2007年10月善待他一生1目錄12工程概略區(qū)域房地產(chǎn)市場開展情況工程定價戰(zhàn)略工程風(fēng)險(xiǎn)控制工程經(jīng)濟(jì)測算工程定位及預(yù)案3456工程投資建議72

1工程概略區(qū)域地理位置及相互關(guān)系青浦功能定位與趙巷總體規(guī)劃目的地塊根本情況3浦青1.1區(qū)域地理位置及相互關(guān)系目的地塊位于青浦趙巷鎮(zhèn)，滬青平公路以南，東側(cè)緊靠嘉松公路；該地塊間隔虹橋機(jī)場約12公里，間隔古北國際社區(qū)約15公里，間隔松江佘山約3公里,間隔浦東機(jī)場45公里左右。滬青平公路滬松公路外環(huán)線41.2青浦功能定位與趙巷總體規(guī)劃青浦功能定位重點(diǎn)是：表達(dá)地方文化特征的休閑旅游區(qū)；具有濃郁地域特征的水鄉(xiāng)生態(tài)居住區(qū)；具有集約性和都市型特征的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)；與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)的綠色工業(yè)區(qū)趙巷總體規(guī)劃：一城：趙巷鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)二園：鎮(zhèn)域東側(cè)物流市場園；生態(tài)生活特征居住園區(qū)三區(qū)：西部“崧澤古文化區(qū)〞、中部“生態(tài)休閑觀光區(qū)〞、東部"劉夏古文化區(qū)"

51.3目的地塊根本情況青浦趙巷鎮(zhèn)特征居住區(qū)8號地塊，土地面積144495.5平米，容積率1.0：東至嘉松公路，西至崧塘河，南至規(guī)劃路，北至淀浦河。間隔佘山高爾夫球場1.5公里；間隔虹橋機(jī)場約12公里。嘉松公路崧塘河淀浦河61.3目的地塊根本情況拍攝點(diǎn)拍攝范圍趙巷特征居住區(qū)8號地塊按照“凈地〞出讓；地塊內(nèi)尚有一農(nóng)戶未動拆，青浦摘牌掛中心擔(dān)任人表示這一戶在短期內(nèi)就可處理，一定不影響地塊的開發(fā)；代征地把整個用地分為三塊；71.3目的地塊根本情況該地塊中間有一條規(guī)劃的6號路，該道路有政府出資興建，路寬度16米，該地塊的入口可以放在此處；目前該地塊紅線外尚未全部到達(dá)“七通一平〞，該部分由一級開發(fā)商趙巷置業(yè)擔(dān)任完成，不會影響地塊的開發(fā)進(jìn)度。81.3目的地塊根本情況用地性質(zhì)住宅用地總用地面積196,547.8㎡代征地面積52,052.3㎡凈地面積144,495.5㎡地上總建筑面積144,495.5㎡容積率1.0建筑密度30%綠化率35%，其中集中綠化率10%建筑高度15米機(jī)動停車位0.72輛/戶非機(jī)動停車位0.72輛/戶建筑退讓有關(guān)建筑控制線建筑物退讓嘉松公路及淀浦河綠化帶控制線不小于10米建筑物退讓西側(cè)防汛通道控制線不小于5米建筑物退讓基地內(nèi)河道岸線不小于6米其他規(guī)劃要求基地內(nèi)90平方米以下套型住宅建筑面積占住宅總建筑面積的比例不小于74%目的地塊規(guī)劃目的91.3目的地塊根本情況間隔滬青平高速路入口1000米，間隔泗陳公路1500米；從嘉松公路-滬青平高速或者嘉松公路-泗陳公路-滬松公路均可快速到達(dá)市區(qū)虹橋區(qū)域行車時間約15分鐘左右；未來青浦將建成“五縱二橫〞高速公路網(wǎng)和“六橫六縱〞骨干公路網(wǎng)；虹橋綜合交通樞紐工程曾經(jīng)開場建立，作為2021上海世博會的配套工程，虹橋交通樞紐站方案于2021年啟用，建成后，將有京滬高速鐵路、滬杭磁懸浮、浦東磁懸浮、多條軌道交通線等現(xiàn)代化的交通聚集于此，成為上海輻射全國的重要通道，也將成為上海第三產(chǎn)業(yè)開展的重要一極。101.3目的地塊根本情況根底配套：奧特萊斯、吉盛偉邦國際家具村、佘山高爾夫球場、五星級酒店、國際會議中心等；日常購物依托于趙巷鎮(zhèn)及虹橋區(qū)域，附近正在建立有大規(guī)模的現(xiàn)代商貿(mào)聚集區(qū)及“珠江生活廣場〞。教育：宋慶齡國際學(xué)校、新加坡國際學(xué)校、耀中國際學(xué)校、趙巷松澤中學(xué)、幼兒園、托兒所等。11

2區(qū)域房地產(chǎn)市場開展情況區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開展階段區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品業(yè)態(tài)與售價區(qū)域內(nèi)市場存量區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)與產(chǎn)品供應(yīng)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場分析小結(jié)122.1區(qū)域房地產(chǎn)市場開展階段趙巷-佘山板塊區(qū)域房地產(chǎn)市場，2003年開場起步，在佘山鎮(zhèn)區(qū)域規(guī)劃和趙巷特征居住區(qū)規(guī)劃出臺后，該板塊內(nèi)推出一系列土地，區(qū)域市場在2004-2006年日漸成熟,截至目前，產(chǎn)品類型以獨(dú)棟別墅為主隨著國家宏觀政策的出臺，趙巷-佘山板塊區(qū)域低密度的別墅地塊已無后續(xù)推出的土地增量，2006年以后整個板塊后續(xù)推出土地以低密度住宅為主〔容積率1.0〕；估計(jì)在2021年左右該板塊市場產(chǎn)品類型將由原來的獨(dú)棟別墅為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槁?lián)排別墅、花園洋房產(chǎn)品為主現(xiàn)階段未來132.2區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品業(yè)態(tài)與售價趙巷-佘山板塊142.2區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品業(yè)態(tài)與售價樓盤名稱綠地國際山莊建筑類別獨(dú)棟、聯(lián)排別墅占地面積11.5萬平米總建筑面積5.7萬平米容積率0.5銷售情況目前基本售罄，剩余3套裝修狀況毛坯開發(fā)商上海綠地云峰置業(yè)有限公司首次開盤時間聯(lián)排：2005年4月30日;獨(dú)棟：2006年7月開盤價格聯(lián)排：8000元/平米;獨(dú)棟：11000元/平米近期報(bào)價20000元/平米（聯(lián)排,地上226平米+送地下60平米）40000元/平米（獨(dú)棟,地上363平米+送地下117平米）綠地國際山莊在2005年開盤以來均價維持在10000元/平米左右，在2007年9月份，成交價錢到達(dá)16000元/平米，上漲幅度到達(dá)42%〔雙拼別墅〕。152.2目的地塊附近典型樓盤案例分析樓盤名稱古北佘山國際別墅建筑類別獨(dú)棟別墅占地面積33.4萬平米總建筑面積7.6萬平米容積率0.23銷售情況共193套，銷售率90%裝修狀況毛坯開發(fā)商上海古北趙巷置業(yè)有限公司首次開盤時間2004年9月24日開盤價格11000元/平米近期叫價40000元/平米（獨(dú)棟,地上400平米）古北佘山國際別墅2005年開盤均價15000元/平米，而2007年9月份成交均價為33000元/平米，年增長幅度接近50%。162.2目的地塊附近典型樓盤案例分析樓盤名稱恒聯(lián)名人世家建筑類別獨(dú)棟別墅占地面積28萬平米總建筑面積7萬平米容積率0.25銷售情況共165套，銷售率91%裝修狀況毛坯開發(fā)商上海恒舜置業(yè)有限公司

首次開盤時間2004年10月10日開盤價格11000元/平米近期叫價35000-100000元/平米（獨(dú)棟,地上400平米，送地下150平米）恒聯(lián)名人世家在2007年以后價錢增長幅度明顯，07年8月份到達(dá)35000元/平米，開盤以來平均的年增長幅度50%左右172.2目的地塊附近典型樓盤案例分析樓盤名稱佘山高爾夫郡建筑類別獨(dú)立別墅占地面積33萬平米總建筑面積8.9萬平米容積率0.3銷售情況目前基本售罄，剩余3套裝修狀況裝修開發(fā)商上海佘山國際高爾夫俱樂部有限公司首次開盤時間2004年3月28日開盤價格21000元/平米近期叫價85000元/平米（獨(dú)棟,地上381平米+送地下255平米）佘山高爾夫郡在整體規(guī)劃、建筑、景觀等各方面，在整個“泛佘山板塊〞都非常優(yōu)秀，2005年開盤以來，價錢從2005年2月21000元/平米，最高到達(dá)2007年7月51500元/平米，總增長幅度到達(dá)145%；高質(zhì)量帶來高度價錢增長。182.3區(qū)域內(nèi)市場存量樓盤名稱占地面積總建筑面積已開盤套數(shù)及建筑面積未銷售套數(shù)及面積尚未推出的建筑面積恒聯(lián)名人世家28萬平米7萬平米165套（6.7萬平米）基本售罄無綠地國際山莊11.5萬平米5.7萬平米221套（5.6萬平米）基本售罄，剩余3套無中海翡翠湖岸35萬平米8萬平米143套（5.3萬平米）基本售罄2萬多平米古北佘山國際別墅30萬平米8萬平米193套（6.8萬平米）19套，6600平米未售1萬多平米凱迪澳瀾灣24萬平米12萬平米134套（3.3萬平米）3套，799平米8萬多平米御宮藝墅約26萬平米6.5萬平米預(yù)計(jì)2008年6月份預(yù)售目前區(qū)域內(nèi)曾經(jīng)純獨(dú)棟別墅的存量曾經(jīng)很少192.4區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)與產(chǎn)品供應(yīng)趙巷特征居住區(qū)202.4區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)與產(chǎn)品供應(yīng)現(xiàn)狀用地情況表規(guī)劃用地平衡表用地性質(zhì)用地面積（公頃）百分比（%）用地性質(zhì)用地面積（公頃）百分比（%）宅基地50.28.8%住宅用地390.968.4%教育用地0.30.1%商業(yè)服務(wù)休閑娛樂設(shè)施用地23.94.2%工業(yè)倉儲用地4.60.8%教育設(shè)施用地4.70.8%農(nóng)田451.679.0%市政基礎(chǔ)設(shè)施用地0.40.1%水域62.811.0%道路廣場用地45.07.9%道路2.00.3%公共綠地33.65.9%防護(hù)綠地36.36.3%水面36.76.4%總計(jì)571.5100%總計(jì)571.5100%其中，在原規(guī)劃中，住宅總建筑面積為76.8萬平米，新政策出臺后，趙巷特征居住區(qū)的總建筑面積曾經(jīng)有了調(diào)整，總體建筑面積尚未對外公布趙巷特征居住區(qū)用地平衡表212.4區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)與產(chǎn)品供應(yīng)在趙巷國際別墅區(qū)域內(nèi)共有390萬平米的土地，假設(shè)其公開招拍掛出讓的土地占其中的80%；目前曾經(jīng)推出的盤量占地面積約170萬平米，那么后續(xù)土地供應(yīng)量約為390×0.8-170=142萬平米；從政府控規(guī)條件來看，未來土地的容積率普通大于1，且滿足90/74的政策，那么未來區(qū)域的房地產(chǎn)供應(yīng)量在150-180萬平米左右，其高端產(chǎn)品的供應(yīng)量缺乏60萬方，供需矛盾非常突出；未來供應(yīng)的物業(yè)形狀以多層、小高層為主，高端的聯(lián)排和花園洋房由于遭到90/74政策的影響，非常稀缺。222.5區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)分析小結(jié)趙巷-佘山高檔別墅區(qū)目前曾經(jīng)處于日漸成熟的階段，區(qū)域內(nèi)以獨(dú)棟和雙拼別墅為主，目前幾個樓盤剩余的存量房和待開發(fā)的土地面積不多，區(qū)域內(nèi)房源相對緊張；從2005年國家宏觀調(diào)控以來，趙巷-佘山高檔別墅區(qū)整體上漲的態(tài)勢依然不可抑制，區(qū)域內(nèi)的物業(yè)年增長幅度都到達(dá)40%左右；未來土地出讓中將以中低密度地塊為主，預(yù)期高質(zhì)量的洋房類產(chǎn)品將是市場主流。23

3工程定位及預(yù)案目的地塊產(chǎn)品、客戶定位目的地塊規(guī)劃預(yù)案24目的客戶群：長寧區(qū)，虹橋區(qū)域高端公寓樓的客戶群體產(chǎn)品定位：在與虹橋、古北區(qū)域高端〔高層〕公寓樓一樣的總價情況下，打造高檔的產(chǎn)品形狀，更優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境的聯(lián)排、花園洋房產(chǎn)品3.1目的地塊產(chǎn)品、客戶定位25招標(biāo)文件的規(guī)劃目的分析用地面積：144495平方米總建筑面積：144495平方米容積率：1.0覆蓋率：30%住宅限高15米其他：90平米以下戶型不得小于74%結(jié)論：——以聯(lián)排別墅和花園洋房的業(yè)態(tài)的大型社區(qū)。3.2目的地塊規(guī)劃預(yù)案26研發(fā)關(guān)鍵點(diǎn)和難點(diǎn)：74/90的前提下如何消化小戶型?在花園洋房為主力業(yè)態(tài)的情況下，如何提高3-4層樓層的溢價？3.2目的地塊規(guī)劃預(yù)案27產(chǎn)品對策：逆向思想，采用2個90平方米小戶型組成聯(lián)排別墅，別墅的價錢賣小戶型。3.2目的地塊規(guī)劃預(yù)案產(chǎn)品特點(diǎn)：突破90/74的政策,添加聯(lián)排別墅、洋房類大戶型等贈送額外空間，提升容積率面積單價，控制單套的總價容積率戶面積贈送面積總使用面積聯(lián)排中單元180180360聯(lián)排邊單元180180360底Townhouse180140320三層、四層邊單元180露臺+底層花園180三層、四層中間單元160露臺160高Townhouse904513528A:2個90平方米小戶型組成的聯(lián)排別墅報(bào)批業(yè)態(tài)：兩層公寓，各層有獨(dú)立入口和完備的符合規(guī)范的住宅功能空間1F2F-1F2.1m的層高3.9m的層高3.2目的地塊規(guī)劃預(yù)案29銷售業(yè)態(tài)：3層聯(lián)排別墅，銷售面積180平米/套，每套贈送面積約180平米。改造前的樓板位置改造前的隔墻添加一部樓梯改造后層高都為3m3.2目的地塊規(guī)劃預(yù)案30

花園洋房下部的四層疊加別墅:以別墅的價錢賣花園洋房。B:以疊加別墅的理念打造3-4層的花園洋房3.2目的地塊規(guī)劃預(yù)案313.2目的地塊規(guī)劃預(yù)案報(bào)批平面銷售平面小戶型小戶型大戶型小戶型小戶型贈送大戶型大戶型,贈送地下室323.2目的地塊規(guī)劃預(yù)案用地分析及平面規(guī)劃33戶型面積比例小戶型：聯(lián)排別墅46,740平米花園洋房底湯37,660平米花園洋房高湯18,920平米小計(jì)：103,320平米，占74%大戶型：花園洋房3、4層大戶型36,300平米，占26%合計(jì)：住宅面積,920平米3.2目的地塊規(guī)劃預(yù)案34產(chǎn)品組合聯(lián)排別墅花園洋房會所3.2目的地塊規(guī)劃預(yù)案35技術(shù)經(jīng)濟(jì)目的1444951444952250741444956204875712992186191.0884限高15米5+1和2+1層98818880035%3.2目的地塊規(guī)劃預(yù)案36

4工程定價戰(zhàn)略工程定價戰(zhàn)略374.1工程定價戰(zhàn)略產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型細(xì)分銷售面積贈送面積贈送面積/銷售面積總面積容積率銷售單價總面積銷售單價聯(lián)排聯(lián)排中單元3142031420100%6284045000元/平米22500元/平米聯(lián)排邊單元1512015120100%30240花園洋房底Townhouse374402700072%6444025000元/平米17800元/平米三層、四層邊單元18720露臺+底層花園0%18720三層、四層中間單元18200露臺0%18200高Townhouse187201040056%2912038

5工程風(fēng)險(xiǎn)控制目的地塊競爭對手分析目的地塊SWOT分析395.1目的地塊競爭對手分析在10月12日的答疑會中，共有43家開發(fā)商與會〔中海、華潤、仁恒、綠城、嘉華、和記黃埔、大華、上海城建等〕，顯示該地塊為此次9號公告的焦點(diǎn)；估計(jì)青浦趙巷特征居住區(qū)8號地塊將異常猛烈405.2目的地塊SWOT分析S——優(yōu)勢地塊稀缺地理位置優(yōu)越容積率1，可以打造高質(zhì)量住宅W——優(yōu)勢目的地塊受“90/74〞政策的影響地塊狹長，沿嘉松公路受一定噪音的影響O——時機(jī)趙巷的商業(yè)配套日漸成熟；虹橋綜合交通樞紐將使上海西區(qū)迎來新一輪大開展。T——要挾需求引領(lǐng)板塊內(nèi)花園洋房市場的價錢標(biāo)桿41

6工程經(jīng)濟(jì)測算銷售價錢建安本錢方案情況4