地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告

PAGE地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告

調(diào)查報(bào)告是對(duì)某一情況、某一事件“去粗取精、去偽存真、由此及彼、由表及里”的分析研究，揭示出本質(zhì)，尋找出規(guī)律，總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)，最后以書面形式陳述出來。下面就是小編整理的地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告，一起來看一下吧。

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過招拍掛方式取得土地，近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的并購活動(dòng)日益增多，同時(shí)并購方所面臨的陷阱也越來越多。為盡量避免并購風(fēng)險(xiǎn)，在并購前進(jìn)行盡職調(diào)查顯得非常必要和重要。

一、盡職調(diào)查概述、作用及流程

盡職調(diào)查又稱謹(jǐn)慎性調(diào)查，其在《布萊克法律詞典》中的定義是“通常一個(gè)人在其調(diào)查過程中尋找合適的法律要求或解除義務(wù)時(shí)應(yīng)保持的合理謹(jǐn)慎”。并購盡職調(diào)查是指，在并購活動(dòng)中，并購一方對(duì)另一方一切與本次并購交易有關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查、資料分析的一系列活動(dòng)。盡職調(diào)查可以是并購雙方的互相調(diào)查，一般是并購方對(duì)被并購方（目標(biāo)企業(yè)）的調(diào)查。完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購盡職調(diào)查包括財(cái)務(wù)盡職調(diào)查、法律盡職調(diào)查、市場盡職調(diào)查等。

（一）實(shí)施盡職調(diào)查的作用

1、有利于評(píng)估和規(guī)避并購風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于并購方而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)來源于信息不對(duì)稱。由于信息不對(duì)稱，并購方將可能面臨著目標(biāo)企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等。通過盡職調(diào)查，可以降低信息不對(duì)稱，合理評(píng)估和有效規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)。

2、為確定并購價(jià)格和并購方案提供依據(jù)。在并購談判過程中，雙方的焦點(diǎn)一般集中在并購價(jià)格的確定上，盡職調(diào)查有助于估算目標(biāo)企業(yè)的預(yù)期價(jià)值和確定并購價(jià)格。如在盡職調(diào)查中發(fā)現(xiàn)目標(biāo)企業(yè)存在或有負(fù)債和不良資產(chǎn)，并購方在對(duì)各項(xiàng)或有負(fù)債和不良資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后，可作為跟目標(biāo)企業(yè)就并購價(jià)格進(jìn)行談判的依據(jù)，并可在并購協(xié)議中加入有關(guān)限制性條款等。

3、有利于并購后的整合。并購是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，收購工作的完成，僅僅是完成了并購的第一步，收購后的整合是并購成敗的關(guān)鍵。通過盡職調(diào)查，可以了解到雙方在戰(zhàn)略、管理理念、經(jīng)營思路、企業(yè)文化等方面的差異，然后據(jù)此制訂整合方案，以促使雙方在上述方面盡快融為一體，并留住核心人才。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目并購盡職調(diào)查流程

在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購活動(dòng)中，一個(gè)較為規(guī)范、完備的盡職調(diào)查通常應(yīng)遵循以下工作流程：

1、組建盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì)。并購方組建一個(gè)盡職調(diào)查小組，既可抽調(diào)內(nèi)部的財(cái)務(wù)、法律、營銷、工程技術(shù)、成本、人力資源等專業(yè)人才，也可聘請(qǐng)外部的會(huì)計(jì)師、律師、稅務(wù)師、評(píng)估師等事務(wù)所。

2、簽訂并購意向書和保密協(xié)議。簽訂并購意向書和保密協(xié)議是開展盡職調(diào)查前的必要程序。并購意向書主要約定交易的基本條件、原則、基本內(nèi)容、后續(xù)并購活動(dòng)安排、排他性安排及保密條款（或另行單獨(dú)簽訂保密協(xié)議）等。雙方可約定，意向書不具有法律約束力，但通常會(huì)約定排他性條款、保密條款等具有法律約束力。在保密協(xié)議中雙方需要承諾，為促成交易將相互提供相關(guān)資料和信息，約定保密信息的范圍和種類、保密責(zé)任的具體內(nèi)容和免責(zé)情形、泄密或不正當(dāng)使用保密信息的違約責(zé)任等。

3、制訂盡職調(diào)查清單和問卷。在盡職調(diào)查前，并購方首先要制定盡職調(diào)查的目標(biāo)，并根據(jù)并購目的、交易內(nèi)容等設(shè)計(jì)制作盡職調(diào)查清單和問卷，然后由目標(biāo)企業(yè)提供有關(guān)書面資料。并購方在收到資料后，將復(fù)印件與原件核對(duì)，由交接雙方簽字確認(rèn)。同時(shí)要求目標(biāo)企業(yè)及其管理層出具說明書，確認(rèn)其提供的文件和資料內(nèi)容屬實(shí)且無重大遺漏。

4、對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)外部調(diào)查。調(diào)查渠道包括對(duì)目標(biāo)企業(yè)及其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，審閱書面資料，約談其管理層和員工；同時(shí)從目標(biāo)企業(yè)所在地的工商、稅務(wù)、國土、規(guī)劃、房產(chǎn)、勞動(dòng)、司法等政府部門，目標(biāo)企業(yè)的開戶或貸款銀行、債權(quán)人、債務(wù)人、供應(yīng)商、客戶等，及各類數(shù)據(jù)庫獲取信息，調(diào)查目標(biāo)企業(yè)及其開發(fā)項(xiàng)目的基本情況、合法性等，調(diào)查目標(biāo)企業(yè)信用狀況和重大債權(quán)債務(wù)狀況等。

5、形成盡職調(diào)查報(bào)告。調(diào)查小組在完成對(duì)有關(guān)資料和信息的調(diào)查分析后，應(yīng)撰寫一份完整、詳實(shí)的盡職調(diào)查報(bào)告，并提交給公司決策層。調(diào)查報(bào)告應(yīng)將調(diào)查所發(fā)現(xiàn)的問題逐一列出，說明問題的性質(zhì)、存在的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施，特別是對(duì)目標(biāo)企業(yè)存在的可能構(gòu)成收購重大影響的問題提出初步建議和風(fēng)險(xiǎn)提示。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購盡職調(diào)查主要內(nèi)容

（一）目標(biāo)企業(yè)的主體資格調(diào)查

主要從以下兩方面進(jìn)行調(diào)查：一是其資格，即目標(biāo)企業(yè)是否依法成立并合法存續(xù)，包括是否按照當(dāng)時(shí)的設(shè)立程序設(shè)立，是否符合法律規(guī)定，注冊資本是否已到位，是否在驗(yàn)資后抽逃資金。主要審閱其營業(yè)執(zhí)照、機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告等，而且要到工商登記機(jī)構(gòu)查閱其工商登記檔案。二是資質(zhì)，即其是否具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，且是否在有效期內(nèi)。主要審閱營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍及房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。

（二）開發(fā)項(xiàng)目的合法性調(diào)查

對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其并購目的在于獲得目標(biāo)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)權(quán)利，因此開發(fā)項(xiàng)目的合法性是必不可少的調(diào)查內(nèi)容。主要調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目是否已取得法律規(guī)定的批準(zhǔn)和許可文件，如土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、環(huán)評(píng)報(bào)告、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等，及未開發(fā)的土地的閑置時(shí)間及被收回的可能性。

（三）目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)權(quán)利調(diào)查

主要是調(diào)查目標(biāo)企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利是否有瑕疵，是否設(shè)定了各種擔(dān)保，權(quán)利的行使、轉(zhuǎn)讓是否有所限制等，以確保收購方取得的目標(biāo)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系清晰，權(quán)利無瑕疵，行使時(shí)無法律上的障礙。由于土地是房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)，因此土地使用權(quán)是盡職調(diào)查的重中之重。

1、土地使用權(quán)、房產(chǎn)調(diào)查。（1）調(diào)查土地使用權(quán)的出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、繳納土地出讓金和契稅等土地費(fèi)用的付款憑證、土地使用權(quán)證等是否齊全，是否按時(shí)付清土地出讓金等；（2）調(diào)查土地的面積、性質(zhì)、用途、使用期限、規(guī)劃要點(diǎn)等；（3）調(diào)查土地使用權(quán)、在建工程、房產(chǎn)是否存在出租、設(shè)定抵押、被查封等情況；（4）自建的在售房產(chǎn)是否已取得”四證”和預(yù)售證等；（5）調(diào)查是否存在房產(chǎn)無法取得產(chǎn)權(quán)證明的情況。

2、其他資產(chǎn)調(diào)查。要求目標(biāo)企業(yè)提供資產(chǎn)清單，逐一核查，審閱資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件、購置合同、發(fā)票等

3、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)情況調(diào)查。如投保的財(cái)產(chǎn)清單、保險(xiǎn)合同（保單）、保險(xiǎn)費(fèi)支付發(fā)票是否齊全。

4、擬收購股權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性調(diào)查。包括調(diào)查擬收購的股權(quán)是否存在查封、凍結(jié)、設(shè)置質(zhì)押等他項(xiàng)權(quán)利限制情形，也要調(diào)查股權(quán)出售方與第三方簽訂的限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形。

（四）目標(biāo)企業(yè)的債權(quán)債務(wù)調(diào)查

目標(biāo)企業(yè)的負(fù)債和不良債權(quán)均會(huì)給并購方帶來風(fēng)險(xiǎn)，還有或有負(fù)債具有義務(wù)性、隱蔽性、不確定性和危害性等。因此，對(duì)目標(biāo)企業(yè)債權(quán)債務(wù)情況的調(diào)查，不能僅僅停留在財(cái)務(wù)報(bào)表上，還要調(diào)查其財(cái)務(wù)承諾、或有資產(chǎn)損失、或有負(fù)債、訴訟、仲裁、行政處罰和賬外資產(chǎn)負(fù)債等。

1、通過人行貸款卡查詢系統(tǒng)查詢目標(biāo)企業(yè)的信用報(bào)告，調(diào)查其銀行借款及對(duì)外擔(dān)保情況；檢查其公章使用記錄及合同文本，調(diào)查其非銀行借款和對(duì)外擔(dān)保情況。

2、核查目標(biāo)企業(yè)金額較大的應(yīng)收款、應(yīng)付款是否真實(shí)有效，是否有法律或合同依據(jù)。同時(shí)要審查債權(quán)的訴訟時(shí)效及實(shí)現(xiàn)的可能性，是否會(huì)變成不良債權(quán)。

3、調(diào)查正在進(jìn)行的訴訟、仲裁、行政處罰情況，調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目是否已通過環(huán)保評(píng)估，并評(píng)估已經(jīng)造成或?qū)l(fā)生的損失。

4、要求目標(biāo)企業(yè)就并購日前存在的或有事項(xiàng)和未披露事項(xiàng)出具承諾和保證，承諾內(nèi)容包括：或有資產(chǎn)損失、或有負(fù)債、未向并購方提供的商業(yè)合同引致的損失等，并在并購協(xié)議中對(duì)這些事項(xiàng)的責(zé)任歸屬和保障措施進(jìn)行約定。

（五）開發(fā)項(xiàng)目的市場前景調(diào)查

1、調(diào)查擬并購的項(xiàng)目是否與公司的戰(zhàn)略吻合。不僅要考慮自己是否擅長開發(fā)擬并購的物業(yè)類型，而且要考慮擬進(jìn)入的區(qū)域是否為自己的目標(biāo)市場。

2、調(diào)查當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)市場供需、地方購買力、消費(fèi)者喜好、價(jià)格變動(dòng)趨勢等情況，項(xiàng)目的位置、周邊自然和人文環(huán)境、交通狀況、配套設(shè)施等，分析主要競爭對(duì)手及項(xiàng)目競爭力，分析項(xiàng)目市場定位及目標(biāo)客戶群體。對(duì)于已開始預(yù)售的項(xiàng)目，必須到其銷售現(xiàn)場考察，了解其人氣、銷售計(jì)劃和進(jìn)度、資金回籠等情況。

（六）目標(biāo)企業(yè)的重要合同調(diào)查

對(duì)公司的存續(xù)與發(fā)展有重要影響的交易合同，是盡職調(diào)查的重要對(duì)象。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備采購、建筑施工、營銷等成本費(fèi)用類合同在簽訂前是否經(jīng)過立項(xiàng)、招標(biāo)和會(huì)審等必要程序，合同內(nèi)容是否全面、詳盡，價(jià)格、成本是否合理，是否存在關(guān)聯(lián)方交易，是否存在潛在糾紛，是否有權(quán)利、義務(wù)約定不明的情況等。并根據(jù)已簽訂的合同及其付款情況預(yù)測開發(fā)項(xiàng)目的成本。

2、對(duì)于已經(jīng)在售的項(xiàng)目，需審查銷售合同中的收款方式，了解到目前的資金回籠情況，并預(yù)測今后的現(xiàn)金流入情況；審查銷售合同中是否存在無法履行的承諾以及其違約責(zé)任、可能造成的損失等，特別要關(guān)注是否能按合同約定交樓及其違約責(zé)任。

3、審閱目標(biāo)企業(yè)與貸款銀行簽訂的貸款合同、擔(dān)保合同和監(jiān)管協(xié)議，一是了解目標(biāo)企業(yè)的負(fù)債和對(duì)外擔(dān)保情況，二是了解銀行對(duì)注銷土地、在建工程等抵押登記的要求，對(duì)貸款資金和銷售回籠資金監(jiān)管使用的要求，及還款計(jì)劃等。

（七）目標(biāo)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易調(diào)查

1、調(diào)查關(guān)聯(lián)交易清單及關(guān)聯(lián)交易合同是否齊全，關(guān)聯(lián)交易合同的履行情況；關(guān)聯(lián)交易價(jià)格是否合理，是否背離市場公允價(jià)格；關(guān)聯(lián)交易是否存在現(xiàn)實(shí)或潛在的糾紛，是否存在損害公司或股東合法權(quán)益的情況。

2、重點(diǎn)調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否存在關(guān)聯(lián)方借款，是否已簽訂借款協(xié)議，借款利率是否高于銀行同類同期貸款利率，已發(fā)生的利息是否已取得發(fā)票，按有關(guān)規(guī)定能否在稅前扣除。同時(shí)要重點(diǎn)調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否與其母公司簽訂委托管理、品牌輸出等合同，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和合同期限，并決定是否與其協(xié)商終止此類合同。

（八）目標(biāo)企業(yè)的稅務(wù)狀況調(diào)查

1、調(diào)查公司執(zhí)行的企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅及附加、土地使用稅等的稅率（含預(yù)繳稅率），因?yàn)檫@些與對(duì)目標(biāo)企業(yè)的盈利、現(xiàn)金流預(yù)測息息相關(guān)。

2、調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否享受的稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，并關(guān)注所享受的優(yōu)惠政策是否合法、合規(guī)。

3、調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否持續(xù)依法納稅，納稅申報(bào)狀態(tài)是否正常，是否存在偷漏稅、拖欠稅款、被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等問題。

（九）目標(biāo)企業(yè)的并購審批調(diào)查

公司章程作為公司“憲法”，是盡職調(diào)查的必備項(xiàng)目。

1、調(diào)查公司章程“反并購條款”。在審閱目標(biāo)企業(yè)的公司章程時(shí)，特別要關(guān)注章程中的“反并購條款”，如超級(jí)多數(shù)條款，即對(duì)于公司章程修改、公司的合并分立解散等重大事項(xiàng)必須經(jīng)代表絕對(duì)多數(shù)表決權(quán)的股東通過。以確保對(duì)本次并購交易不存在程序上的障礙，或可通過一定的方式消除該障礙。《公司法》規(guī)定，經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，其他股東在同等條件下具有優(yōu)先購買權(quán)。因此在收購前最好能取得其他股東放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。

2、調(diào)查目標(biāo)企業(yè)的并購的審批機(jī)構(gòu)和程序。如公司制企業(yè)并購應(yīng)當(dāng)通過股東會(huì)或董事會(huì)批準(zhǔn)通過。國有股權(quán)的轉(zhuǎn)讓需得到國資部門的審批。向外商轉(zhuǎn)讓上市公司國有股和法人股，涉及產(chǎn)業(yè)政策和企業(yè)改組的，由國家經(jīng)貿(mào)委負(fù)責(zé)審核；涉及國有股權(quán)管理的，由財(cái)政部負(fù)責(zé)審核。并購涉及的外商投資產(chǎn)業(yè)政策及企業(yè)性質(zhì)變更還要取得外經(jīng)貿(mào)部的批準(zhǔn)。

（十）目標(biāo)企業(yè)的人力資源調(diào)查

1、調(diào)查員工總數(shù)、勞動(dòng)合同和保密協(xié)議簽訂、薪酬福利、勞動(dòng)糾紛情況，繳納個(gè)人所得稅、社保和公積金情況。

2、調(diào)查公司高管的職業(yè)道德、履歷等，審閱其勞動(dòng)合同是否存在難以解除其勞動(dòng)合同、職務(wù)或者因此需支付高額違約金的條款，調(diào)查管理層是否會(huì)以各種借口或使用各種手段阻礙并購或并購后的整合。

房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告導(dǎo)語：調(diào)查報(bào)告是對(duì)某一情況、某一事件“去粗取精、去偽存真、由此及彼、由表及里”的分析研究，揭示出本質(zhì)，尋找出規(guī)律，總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)，最后以書面形式陳述出來。下面由為大家的房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告，希望可以幫助到大家！目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過招拍掛方式取得土地，近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的并購活動(dòng)日益增多，同時(shí)并購方所面臨的陷阱也越來越多。為盡量避免并購風(fēng)險(xiǎn)，在并購前進(jìn)行盡職調(diào)查顯得非常必要和重要。一、盡職調(diào)查概述、作用及流程盡職調(diào)查又稱謹(jǐn)慎性調(diào)查，其在《布萊克法律詞典》中的定義是“通常一個(gè)人在其調(diào)查過程中尋找合適的法律要求或解除義務(wù)時(shí)應(yīng)保持的合理謹(jǐn)慎”。并購盡職調(diào)查是指，在并購活動(dòng)中，并購一方對(duì)另一方一切與本次并購交易有關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查、資料分析的一系列活動(dòng)。盡職調(diào)查可以是并購雙方的互相調(diào)查，一般是并購方對(duì)被并購方（目標(biāo)企業(yè)）的調(diào)查。完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購盡職調(diào)查包括財(cái)務(wù)盡職調(diào)查、法律盡職調(diào)查、市場盡職調(diào)查等。（一）實(shí)施盡職調(diào)查的作用1、有利于評(píng)估和規(guī)避并購風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于并購方而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)信息不對(duì)稱。由于信息不對(duì)稱，并購方將可能面臨著目標(biāo)企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等。通過盡職調(diào)查，可以降低信息不對(duì)稱，合理評(píng)估和有效規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)。2、為確定并購價(jià)格和并購方案提供依據(jù)。在并購談判過程中，雙方的焦點(diǎn)一般集中在并購價(jià)格的確定上，盡職調(diào)查有助于估算目標(biāo)企業(yè)的預(yù)期價(jià)值和確定并購價(jià)格。如在盡職調(diào)查中發(fā)現(xiàn)目標(biāo)企業(yè)存在或有負(fù)債和不良資產(chǎn)，并購方在對(duì)各項(xiàng)或有負(fù)債和不良資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后，可作為跟目標(biāo)企業(yè)就并購價(jià)格進(jìn)行談判的依據(jù)，并可在并購協(xié)議中加入有關(guān)限制性條款等。3、有利于并購后的整合。并購是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，收購工作的完成，僅僅是完成了并購的第一步，收購后的整合是并購成敗的關(guān)鍵。通過盡職調(diào)查，可以了解到雙方在戰(zhàn)略、管理理念、經(jīng)營思路、企業(yè)文化等方面的差異，然后據(jù)此制訂整合方案，以促使雙方在上述方面盡快融為一體，并留住核心人才。（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目并購盡職調(diào)查流程在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購活動(dòng)中，一個(gè)較為規(guī)范、完備的盡職調(diào)查通常應(yīng)遵循以下工作流程：1、組建盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì)。并購方組建一個(gè)盡職調(diào)查小組，既可抽調(diào)內(nèi)部的財(cái)務(wù)、法律、營銷、工程技術(shù)、成本、人力資源等專業(yè)人才，也可聘請(qǐng)外部的會(huì)計(jì)師、律師、稅務(wù)師、評(píng)估師等事務(wù)所。2、簽訂并購意向書和保密協(xié)議。簽訂并購意向書和保密協(xié)議是開展盡職調(diào)查前的必要程序。并購意向書主要約定交易的基本條件、原則、基本內(nèi)容、后續(xù)并購活動(dòng)安排、排他性安排及保密條款（或另行單獨(dú)簽訂保密協(xié)議）等。雙方可約定，意向書不具有法律約束力，但通常會(huì)約定排他性條款、保密條款等具有法律約束力。在保密協(xié)議中雙方需要承諾，為促成交易將相互提供相關(guān)資料和信息，約定保密信息的范圍和種類、保密責(zé)任的具體內(nèi)容和免責(zé)情形、泄密或不正當(dāng)使用保密信息的違約責(zé)任等。3、制訂盡職調(diào)查清單和問卷。在盡職調(diào)查前，并購方首先要制定盡職調(diào)查的目標(biāo)，并根據(jù)并購目的、交易內(nèi)容等設(shè)計(jì)制作盡職調(diào)查清單和問卷，然后由目標(biāo)企業(yè)提供有關(guān)書面資料。并購方在收到資料后，將復(fù)印件與原件核對(duì)，由交接雙方簽字確認(rèn)。同時(shí)要求目標(biāo)企業(yè)及其管理層出具說明書，確認(rèn)其提供的文件和資料內(nèi)容屬實(shí)且無重大遺漏。4、對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)外部調(diào)查。調(diào)查渠道包括對(duì)目標(biāo)企業(yè)及其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，審閱書面資料，約談其管理層和員工；同時(shí)從目標(biāo)企業(yè)所在地的工商、稅務(wù)、國土、規(guī)劃、房產(chǎn)、勞動(dòng)、司法等政府部門，目標(biāo)企業(yè)的開戶或貸款銀行、債權(quán)人、債務(wù)人、供應(yīng)商、客戶等，及各類數(shù)據(jù)庫獲取信息，調(diào)查目標(biāo)企業(yè)及其開發(fā)項(xiàng)目的基本情況、合法性等，調(diào)查目標(biāo)企業(yè)信用狀況和重大債權(quán)債務(wù)狀況等。5、形成盡職調(diào)查報(bào)告。調(diào)查小組在完成對(duì)有關(guān)資料和信息的調(diào)查分析后，應(yīng)撰寫一份完整、詳實(shí)的盡職調(diào)查報(bào)告，并提交給公司決策層。調(diào)查報(bào)告應(yīng)將調(diào)查所發(fā)現(xiàn)的問題逐一列出，說明問題的性質(zhì)、存在的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施，特別是對(duì)目標(biāo)企業(yè)存在的可能構(gòu)成收購重大影響的問題提出初步建議和風(fēng)險(xiǎn)提示。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購盡職調(diào)查主要內(nèi)容（一）目標(biāo)企業(yè)的主體資格調(diào)查主要從以下兩方面進(jìn)行調(diào)查：一是其資格，即目標(biāo)企業(yè)是否依法成立并合法存續(xù)，包括是否按照當(dāng)時(shí)的設(shè)立程序設(shè)立，是否符合法律規(guī)定，注冊資本是否已到位，是否在驗(yàn)資后抽逃資金。主要審閱其營業(yè)執(zhí)照、機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告等，而且要到工商登記機(jī)構(gòu)查閱其工商登記檔案。二是資質(zhì)，即其是否具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，且是否在有效期內(nèi)。主要審閱營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍及房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。（二）開發(fā)項(xiàng)目的合法性調(diào)查對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其并購目的在于獲得目標(biāo)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)權(quán)利，因此開發(fā)項(xiàng)目的合法性是必不可少的調(diào)查內(nèi)容。主要調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目是否已取得法律規(guī)定的批準(zhǔn)和許可文件，如土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、環(huán)評(píng)報(bào)告、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等，及未開發(fā)的土地的閑置時(shí)間及被收回的可能性。（三）目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)權(quán)利調(diào)查主要是調(diào)查目標(biāo)企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利是否有瑕疵，是否設(shè)定了各種擔(dān)保，權(quán)利的行使、轉(zhuǎn)讓是否有所限制等，以確保收購方取得的目標(biāo)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系清晰，權(quán)利無瑕疵，行使時(shí)無法律上的障礙。由于土地是房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)，因此土地使用權(quán)是盡職調(diào)查的重中之重。1、土地使用權(quán)、房產(chǎn)調(diào)查。（1）調(diào)查土地使用權(quán)的出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、繳納土地出讓金和契稅等土地費(fèi)用的付款憑證、土地使用權(quán)證等是否齊全，是否按時(shí)付清土地出讓金等；（2）調(diào)查土地的面積、性質(zhì)、用途、使用期限、規(guī)劃要點(diǎn)等；（3）調(diào)查土地使用權(quán)、在建工程、房產(chǎn)是否存在出租、設(shè)定抵押、被查封等情況；（4）自建的在售房產(chǎn)是否已取得“四證”和預(yù)售證等；（5）調(diào)查是否存在房產(chǎn)無法取得產(chǎn)權(quán)證明的情況。2、其他資產(chǎn)調(diào)查。要求目標(biāo)企業(yè)提供資產(chǎn)清單，逐一核查，審閱資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件、購置合同、發(fā)票等3、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)情況調(diào)查。如投保的財(cái)產(chǎn)清單、保險(xiǎn)合同（保單）、保險(xiǎn)費(fèi)支付發(fā)票是否齊全。4、擬收購股權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性調(diào)查。包括調(diào)查擬收購的股權(quán)是否存在查封、凍結(jié)、設(shè)置質(zhì)押等他項(xiàng)權(quán)利限制情形，也要調(diào)查股權(quán)出售方與第三方簽訂的限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形。（四）目標(biāo)企業(yè)的債權(quán)債務(wù)調(diào)查目標(biāo)企業(yè)的負(fù)債和不良債權(quán)均會(huì)給并購方帶來風(fēng)險(xiǎn)，還有或有負(fù)債具有義務(wù)性、隱蔽性、不確定性和危害性等。因此，對(duì)目標(biāo)企業(yè)債權(quán)債務(wù)情況的調(diào)查，不能僅僅停留在財(cái)務(wù)報(bào)表上，還要調(diào)查其財(cái)務(wù)承諾、或有資產(chǎn)損失、或有負(fù)債、訴訟、仲裁、行政處罰和賬外資產(chǎn)負(fù)債等。1、通過人行貸款卡查詢系統(tǒng)查詢目標(biāo)企業(yè)的信用報(bào)告，調(diào)查其銀行借款及對(duì)外擔(dān)保情況；檢查其公章使用記錄及合同文本，調(diào)查其非銀行借款和對(duì)外擔(dān)保情況。2、核查目標(biāo)企業(yè)金額較大的應(yīng)收款、應(yīng)付款是否真實(shí)有效，是否有法律或合同依據(jù)。同時(shí)要審查債權(quán)的訴訟時(shí)效及實(shí)現(xiàn)的可能性，是否會(huì)變成不良債權(quán)。3、調(diào)查正在進(jìn)行的訴訟、仲裁、行政處罰情況，調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目是否已通過環(huán)保評(píng)估，并評(píng)估已經(jīng)造成或?qū)l(fā)生的損失。4、要求目標(biāo)企業(yè)就并購日前存在的或有事項(xiàng)和未披露事項(xiàng)出具承諾和保證，承諾內(nèi)容包括：或有資產(chǎn)損失、或有負(fù)債、未向并購方提供的商業(yè)合同引致的損失等，并在并購協(xié)議中對(duì)這些事項(xiàng)的責(zé)任歸屬和保障措施進(jìn)行約定。（五）開發(fā)項(xiàng)目的市場前景調(diào)查1、調(diào)查擬并購的項(xiàng)目是否與公司的戰(zhàn)略吻合。不僅要考慮自己是否擅長開發(fā)擬并購的物業(yè)類型，而且要考慮擬進(jìn)入的區(qū)域是否為自己的目標(biāo)市場。2、調(diào)查當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)市場供需、地方購買力、消費(fèi)者喜好、價(jià)格變動(dòng)趨勢等情況，項(xiàng)目的位置、周邊自然和人文環(huán)境、交通狀況、配套設(shè)施等，分析主要競爭對(duì)手及項(xiàng)目競爭力，分析項(xiàng)目市場定位及目標(biāo)客戶群體。對(duì)于已開始預(yù)售的項(xiàng)目，必須到其銷售現(xiàn)場考察，了解其人氣、銷售計(jì)劃和進(jìn)度、資金回籠等情況。（六）目標(biāo)企業(yè)的重要合同調(diào)查對(duì)公司的存續(xù)與發(fā)展有重要影響的交易合同，是盡職調(diào)查的重要對(duì)象。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備采購、建筑施工、營銷等成本費(fèi)用類合同在簽訂前是否經(jīng)過立項(xiàng)、招標(biāo)和會(huì)審等必要程序，合同內(nèi)容是否全面、詳盡，價(jià)格、成本是否合理，是否存在關(guān)聯(lián)方交易，是否存在潛在糾紛，是否有權(quán)利、義務(wù)約定不明的情況等。并根據(jù)已簽訂的合同及其付款情況預(yù)測開發(fā)項(xiàng)目的成本。2、對(duì)于已經(jīng)在售的項(xiàng)目，需審查銷售合同中的收款方式，了解到目前的資金回籠情況，并預(yù)測今后的現(xiàn)金流入情況；審查銷售合同中是否存在無法履行的承諾以及其違約責(zé)任、可能造成的損失等，特別要關(guān)注是否能按合同約定交樓及其違約責(zé)任。3、審閱目標(biāo)企業(yè)與貸款銀行簽訂的貸款合同、擔(dān)保合同和監(jiān)管協(xié)議，一是了解目標(biāo)企業(yè)的負(fù)債和對(duì)外擔(dān)保情況，二是了解銀行對(duì)注銷土地、在建工程等抵押登記的要求，對(duì)貸款資金和銷售回籠資金監(jiān)管使用的要求，及還款計(jì)劃等。（七）目標(biāo)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易調(diào)查1、調(diào)查關(guān)聯(lián)交易清單及關(guān)聯(lián)交易合同是否齊全，關(guān)聯(lián)交易合同的履行