2022年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考前練習(xí)（四）

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一、單項(xiàng)選擇題(30題，題號(hào)1～30，共15分。每題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說明：每題0．5分，選錯(cuò)不得分，不倒扣分)

1.土地是一種能帶來恒久收益的資產(chǎn)，其價(jià)格的本質(zhì)是（）價(jià)格。[0.5分]

A使用

B租賃

C抵押

D收益

2.不屬于影響土地價(jià)格的行政因素的是（）。[0.5分]

A土地制度

B住房制度

C城市規(guī)劃

D城市化進(jìn)程

3.不屬于土地價(jià)格與一般物價(jià)相比的自身特點(diǎn)的是（）。[0.5分]

A市場結(jié)構(gòu)不同

B折舊現(xiàn)象不同

C地價(jià)上升速度呈緩慢趨勢(shì)

D地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定

4.用地潛力屬于城鎮(zhèn)土地等級(jí)的（）因素。[0.5分]

A城鎮(zhèn)規(guī)劃

B自然條件

C城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施

D環(huán)境質(zhì)量

5.以下不屬于土地分等定級(jí)一般遵循的原則是（）。[0.5分]

A綜合分析原則

B地域分異原則

C最有效使用原則

D土地收益差異原則

6.收集與調(diào)查的資料包括區(qū)域年末耕地總面積、區(qū)域人口密度等，用于反映區(qū)域?qū)Τ擎?zhèn)未來用地的供應(yīng)潛力是指（）資料的收集與調(diào)整。[0.5分]

A城鎮(zhèn)土地供應(yīng)潛力

B城鎮(zhèn)區(qū)位

C分等基本

D區(qū)域土地供應(yīng)潛力

7.下列不屬于城鎮(zhèn)土地等級(jí)調(diào)整與確定的原則是（）原則。[0.5分]

A城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調(diào)控

B行政建制協(xié)調(diào)

C城鎮(zhèn)規(guī)模調(diào)控

D近鄰平衡

8.在我國，城市（）往往反映城市在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的集聚能力。[0.5分]

A人口密度

B人口規(guī)模

C住房密度

D住房規(guī)模

9.土地登記面積與出讓合同上的面積不一致時(shí)，以（）面積為準(zhǔn)。[0.5分]

A土地證上登記

B出讓合同上的

C實(shí)際測量

D委托方確定的

10.下列不屬于農(nóng)用地分等定級(jí)原則的是（）原則。[0.5分]

A綜合分析

B分層控制

C主導(dǎo)因素

D土地收益一致

11.根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，選擇（）計(jì)算農(nóng)用地自然質(zhì)量分。[0.5分]

A因素法或主成分分析法

B因素法或樣地法

C樣地法或?qū)哟畏治龇?/p>

D主成分分析法或?qū)哟畏治龇?/p>

12.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)按照同一市場供需圈內(nèi)，土地（）相同、等級(jí)一致的土地應(yīng)具有同樣的市場價(jià)格的原理進(jìn)行。[0.5分]

A價(jià)值

B使用價(jià)值

C成本

D潛力

13.土地使用證上登記用途為工業(yè)，實(shí)際用途為對(duì)外營業(yè)的招待所，房產(chǎn)證登記用途為賓館，目前所在區(qū)域的城市規(guī)劃用途為商服、辦公，如為補(bǔ)辦出讓評(píng)估該宗地價(jià)格，應(yīng)設(shè)定用途為（）。[0.5分]

A工業(yè)

B商服

C辦公

D賓館

14.在對(duì)城鎮(zhèn)土地的質(zhì)量評(píng)估中，以下屬于微觀區(qū)位條件的是（）。[0.5分]

A城市集聚程度

B城市區(qū)域位置

C城市網(wǎng)絡(luò)地位

D城市環(huán)境條件

15.土地分等定級(jí)是依據(jù)土地（）的優(yōu)劣，評(píng)定出土地等級(jí)。[0.5分]

A使用價(jià)值

B價(jià)值

C質(zhì)量

D收益

16.根據(jù)國土資源部《關(guān)于發(fā)布實(shí)施(全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn))的通知》規(guī)定，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得（）所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。[0.5分]

A高于

B低于

C等于

D低于或等于

17.土地估價(jià)實(shí)務(wù)中，以下確定估價(jià)假設(shè)和限制條件的做法不正確的是（）。[0.5分]

A待估價(jià)商業(yè)宗地現(xiàn)狀容積率為0．8，評(píng)估時(shí)按基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)容積率標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為2.0

B委托估價(jià)方未能提供待估價(jià)宗地國有土地使用權(quán)證，僅能提供建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，估價(jià)時(shí)按批準(zhǔn)文件的規(guī)定設(shè)定用途

C委托估價(jià)方提供的國有土地使用證記載面積與宗地圖面積相差0．5㎡，估價(jià)時(shí)以土地使用證所載面積為準(zhǔn)

D估價(jià)對(duì)象為劃撥土地，估價(jià)時(shí)土地使用年限按法定最高使用年限設(shè)定

18.將土地單價(jià)(或平面地價(jià))調(diào)整、分?jǐn)偟礁鳂菍拥谋嚷?，稱為（）。[0.5分]

A地價(jià)分?jǐn)偮?/p>

B地價(jià)分配率

C地價(jià)平均率

D地價(jià)調(diào)整率

19.從時(shí)間價(jià)值的角度看，（）是購買者對(duì)這種商品在未來一定時(shí)間內(nèi)期望收益的折現(xiàn)。[0.5分]

A貨幣

B價(jià)格

C價(jià)值

D使用價(jià)值

20.下列不屬于價(jià)值構(gòu)成要素的是（）。[0.5分]

A成本

B費(fèi)用

C課稅

D稅金

21.下列屬于決定不動(dòng)產(chǎn)供給的因素是（）。[0.5分]

A人口數(shù)量

B價(jià)格

C收入水平

D消費(fèi)結(jié)構(gòu)

22.土地合法使用，應(yīng)以（）、土地用途管制等為依據(jù)。[0.5分]

A不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書

B城市規(guī)劃

C土地使用權(quán)出讓合同

D行政法規(guī)。

23.在進(jìn)行城鎮(zhèn)定級(jí)時(shí)，某城鎮(zhèn)商服中心分為三級(jí)，市級(jí)中心的規(guī)模指數(shù)為100，區(qū)級(jí)中心的規(guī)模指數(shù)為50，小區(qū)級(jí)中心規(guī)模指數(shù)為20，市級(jí)中心、區(qū)級(jí)中心及小區(qū)級(jí)中心的功能分別為（）。[0.5分]

A100、50、20

B50、30、20

C100、30、20

D59、29、12

24.最高最佳使用原則的許可范圍不包括（）。[0.5分]

A法律

B行政法規(guī)

C土地用途管制

D城市規(guī)劃

25.在土地估價(jià)的原則中，（）原則要求不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似不動(dòng)產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。[0.5分]

A平等

B均價(jià)

C分配

D替代

26.由于不動(dòng)產(chǎn)的（），使得完全相同的不動(dòng)產(chǎn)幾乎沒有，但是在同一市場上具有相近效用的不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)格也應(yīng)相近。[0.5分]

A不可替代性

B不同性

C均衡性

D獨(dú)一無二性

27.用來體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)變量與時(shí)間的變化關(guān)系的經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)的內(nèi)容為（）。[0.5分]

A幾何代數(shù)

B線性代數(shù)

C多元微分方法

D采用微分方程或差分方程

28.地方房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中的開發(fā)量不包括（）面積。[0.5分]

A商品房施工

B新開工

C開發(fā)投資

D竣工

29.衡量因素的不同水平(不同總體)下各樣本數(shù)據(jù)的誤差，稱為（）誤差。[0.5分]

A組內(nèi)

B隨機(jī)

C組間

D系統(tǒng)

30.根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和國土資源部《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》(國土資發(fā)[20221144號(hào))等規(guī)定，要制訂征地“區(qū)片綜合地價(jià)，征地補(bǔ)償做到同地同價(jià)”，這里的“同地同價(jià)”是指（）。[0.5分]

A同一個(gè)農(nóng)民集體都采用同一個(gè)征地區(qū)片價(jià)

B同一區(qū)片內(nèi)不同項(xiàng)目征地都采用同一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償

C同一個(gè)征地項(xiàng)目都采用同一標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償

D同一區(qū)片內(nèi)的征地價(jià)格與區(qū)片內(nèi)的國有土地價(jià)格一致

二、多項(xiàng)選擇(20題，題號(hào)31～50，共30分。每題有A、B、C、D、E五個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有2個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說明：每題1．5分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分；少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0．35分)

31.影響地價(jià)的環(huán)境質(zhì)量主要包括（）環(huán)境。[1.5,0.35分]

A人文

B社會(huì)

C自然

D城市

E經(jīng)濟(jì)

32.評(píng)估價(jià)格是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評(píng)定的土地價(jià)格，包括（）。[1.5,0.35分]

A交易底價(jià)

B基準(zhǔn)地價(jià)

C課稅價(jià)格

D公告(示)地價(jià)

E申報(bào)地價(jià)

33.可以作為確定土地還原利率的依據(jù)有（）。[1.5,0.35分]

A借貸利息率

B存款利息率

C各行業(yè)投資收益率

D不動(dòng)產(chǎn)租金資料

E土地開發(fā)及建筑成本資料

34.土地分等定級(jí)因素是指對(duì)土地質(zhì)量、級(jí)別有重大影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的（）條件。[1.5,0.35分]

A經(jīng)濟(jì)

B政治

C社會(huì)

D人文

E自然

35.城鎮(zhèn)土地分等中的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施因素包含（）狀況。[1.5,0.35分]

A道路

B排氣

C供水

D排水

E供氣

36.與土地質(zhì)量呈正相關(guān)關(guān)系的因子有（）。[1.5,0.35分]

A交通區(qū)位

B城鎮(zhèn)對(duì)外輻射能力

C城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)

D區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地

E供、排水狀況

37.下列屬于農(nóng)用地定級(jí)的方法步驟有（）。[1.5,0.35分]

A評(píng)分法

B定級(jí)因素及權(quán)重確定

C計(jì)算定級(jí)因素因子分值

D樣地法

E修正法

38.在土地價(jià)格評(píng)估過程中，如果遇到（）等交易情況，需要進(jìn)行交易情況修正。[1.5,0.35分]

A通過房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行正常市場交易

B母公司將土地作價(jià)轉(zhuǎn)讓給子公司

C外籍華人購買先輩曾居住過的房屋

D公司將單位職工宿舍作價(jià)出售給職工

E經(jīng)濟(jì)適用房交易

39.城鎮(zhèn)土地的主要功能包括（）[1.5,0.35分]

A土地承載能力

B城市集聚

C提供活動(dòng)場所

D社區(qū)服務(wù)

E提供社會(huì)增值

40.評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)需要用模型進(jìn)行的，應(yīng)根據(jù)（），從眾多模型中選擇適合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)特點(diǎn)的模型，評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。[1.5,0.35分]

A土地等級(jí)

B土地收益

C地價(jià)的相關(guān)關(guān)系

D各地的土地市場條件

E土地制度

41.用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的能直接反映出地租、地價(jià)的資料包括（）資料。[1.5,0.35分]

A土地使用權(quán)收購價(jià)格

B土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格

C土地使用權(quán)出租價(jià)格

D土地使用權(quán)抵押價(jià)格

E土地征用、拆遷過程中涉及的各種費(fèi)用

42.標(biāo)定地價(jià)評(píng)估方法與一般宗地估價(jià)方法相同，可采用（）進(jìn)行估價(jià)。[1.5,0.35分]

A基準(zhǔn)地價(jià)修正法

B基準(zhǔn)地價(jià)樣地法

C主成分分析法

D一般估價(jià)方法

E綜合分析法

43.土地等級(jí)是在城鎮(zhèn)內(nèi)部，通過（）等分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部各具體地塊的收益差異，從而得出在城鎮(zhèn)內(nèi)部的排序。[1.5,0.35分]

A投資于土地的資本

B自然條件

C經(jīng)濟(jì)活動(dòng)程度

D經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻率

E土地的增值性

44.市場中通過商品價(jià)格變化及供求變化的內(nèi)在（）關(guān)系，實(shí)現(xiàn)對(duì)資源的優(yōu)化配置，達(dá)到對(duì)市場進(jìn)行調(diào)控的目的，并成為市場經(jīng)濟(jì)的重要運(yùn)行規(guī)律。[1.5,0.35分]

A互成正比例

B互成反比例

C相互配合

D相互聯(lián)系

E相互制約

45.估價(jià)資料收集過程中，可以作為確定待估宗地最佳開發(fā)利用方式依據(jù)的有（）。[1.5,0.35分]

A建設(shè)用地規(guī)劃許可證

B控制性詳細(xì)規(guī)劃

C平面圖

D規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書

E房地產(chǎn)市場供求關(guān)系及走向分析

46.按照年金開始支付的時(shí)間不同，年金可劃分為（）年金。[1.5,0.35分]

A即期

B連續(xù)

C延續(xù)

D延期

E永續(xù)

47.關(guān)于我國的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)，下列說法中正確的有（）。[1.5,0.35分]

A由政府負(fù)責(zé)制定并公布執(zhí)行，與路線價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等同屬于公示地價(jià)范疇

B基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估屬于注冊(cè)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)業(yè)務(wù)范圍，可由機(jī)構(gòu)根據(jù)需要自行組織測算

C基準(zhǔn)地價(jià)是政府向公眾提供區(qū)域性土地價(jià)格信息，并發(fā)揮地價(jià)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控作用的工具

D基準(zhǔn)地價(jià)可以根據(jù)市場狀況即時(shí)變更

E基準(zhǔn)地價(jià)要體現(xiàn)政府出讓土地的優(yōu)惠政策

48.可行性研究的目的是使決策（），提高決策的可靠性，并為項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供依據(jù)和參考。[1.5,0.35分]

A科學(xué)化

B客觀化

C具體化

D可行化

E程序化

49.全國社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的水平指標(biāo)包括（）。[1.5,0.35分]

A職工平均工資

B人均居住面積

C人均住房指數(shù)

D人口密度

E家庭規(guī)模

50.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是根據(jù)已有的（）資料，綜合評(píng)估各級(jí)別、區(qū)域分用途的平均價(jià)格，所收集的資料真實(shí)性和準(zhǔn)確性直接影響基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果。[1.5,0.35分]

A地價(jià)

B地租

C土地等級(jí)

D土地質(zhì)量

E土地收益

三、情景分析題(2題，內(nèi)含10小題，題號(hào)51～60，共10分。每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有1個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說明：每小題1分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分；少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0．25分)(一)某工業(yè)集團(tuán)擬將其下屬的A企業(yè)進(jìn)行股份制改造,A企業(yè)占用的國有劃撥土地使用權(quán)共1000000㎡，所在區(qū)域的工業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)為350元/㎡。根據(jù)股改要求，土地將采用國家作價(jià)入股方式進(jìn)行處置，由于受總體股本額限制，該集團(tuán)要求投入的土地資產(chǎn)不超過億元。根據(jù)以上資料，回答51～55小題的問題。

51.要使總估價(jià)額不超過億元，可使用的方法有（）。[1,0.25分]

A縮小入股土地的面積

B縮短入股土地的年期

C降低土地的單價(jià)

D限制入股土地的權(quán)利

52.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的宗地價(jià)格是（）。[1,0.25分]

A比準(zhǔn)價(jià)格

B剩余價(jià)格

C交易底價(jià)

D成本累加價(jià)格

53.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的最基本條件包括（）。[1,0.25分]

A土地上有建筑物

B有基準(zhǔn)地價(jià)

C已有宗地價(jià)格修正系數(shù)表

D具有足夠數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)樣本

54.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)的土地用途以（）用途為主。[1,0.25分]

A現(xiàn)實(shí)

B住宅

C商業(yè)

D規(guī)劃

55.地價(jià)管理的主要作用在于（）。[1,0.25分]

A防止地價(jià)暴漲和土地投機(jī)

B促進(jìn)土地合理利用，防止國有土地收益流失

C規(guī)范交易行為，健全地產(chǎn)市場

D規(guī)范估價(jià)方法，提高地價(jià)水平

(二)企業(yè)甲擁有一宗土地面積為20畝的國有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4萬㎡綜合大樓和2萬㎡公寓，預(yù)計(jì)2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投入后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價(jià)為6000元/㎡，公寓售價(jià)為4500元/㎡，同類結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)為2100元/㎡，公寓為1800元/㎡，在建筑期間，建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)第一年投入40%，第二年投入60%，銀行貸款年利率為5．5%，開發(fā)利潤為總售價(jià)的15%，銷售稅率為售價(jià)的5．5%。根據(jù)以上資料，回答56～60小題的問題。

56.該宗地在規(guī)劃條件下的總地價(jià)為（）萬元。[1,0.25分]

A12253．59

B13460．85

C11538．69

D12760．47

57.經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)商乙準(zhǔn)備以開發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價(jià)的90%給甲作為地價(jià)的補(bǔ)償，開發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，試問甲除可得到14000㎡綜合樓外，還可分得（）㎡的公寓。[1,0.25分]

A13657．40

B12360

C11589．11

D11267．76

58.根據(jù)評(píng)估目的不同，宗地地價(jià)可分為（）。[1,0.25分]

A基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)等

B成交地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)等

C基準(zhǔn)地價(jià)、成交地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等

D標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)、交易底價(jià)等

59.宗地地價(jià)評(píng)估的程序，是以（）開始到最后提交估價(jià)報(bào)告書為止的全過程。[1,0.25分]

A收集資料

B接受估價(jià)委托書

C擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃

D確定估價(jià)基本項(xiàng)目

60.宗地地價(jià)是指具體宗地在某一期日的（）價(jià)格。[1,0.25分]

A土地抵押權(quán)

B土地使用權(quán)

C土地租賃權(quán)

D土地所有權(quán)

四、計(jì)算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計(jì)算公式、代人數(shù)據(jù)計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果及單位；計(jì)算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價(jià)為元/㎡，總價(jià)為元；計(jì)算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價(jià)為元/㎡，總價(jià)為萬元。評(píng)分說明：分項(xiàng)分步記分；計(jì)算式(包括代人數(shù)據(jù)計(jì)算式)和計(jì)算結(jié)果分別計(jì)分；只有計(jì)算結(jié)果的不得分)

1.S市有一面積為4000㎡的國有出讓土地，用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，擬在2022年1月1日進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，試根據(jù)以下資料估算該宗地于轉(zhuǎn)讓日期的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。(1)證載土地使用期至2070年1月1日，但限定商業(yè)用途最高土地使用年限為40年。(2)宗地形狀為規(guī)則平行四邊形，規(guī)劃容積率小于等于3．3。宗地實(shí)際用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，根據(jù)具體規(guī)劃指標(biāo)，確定商、住比例為1：9。開發(fā)程度實(shí)際與設(shè)定均為宗地紅線外“五通”(即通路、通上水、通下水、通電、通信)和宗地紅線內(nèi)場地平整。(3)該市基準(zhǔn)地價(jià)2022年公布，基準(zhǔn)日設(shè)定為202