關(guān)于信用評級方法政策中文版本的聲明

穆迪(中國)信用評級有限公司關(guān)于信用評級方法政策中文版本的聲明作為全球領(lǐng)先的信用評級機構(gòu)，穆迪投資者服務(wù)公司擁有并采用與各信用評級業(yè)務(wù)品種相適應(yīng)的評級方法。穆迪（中國）信用評級有限公司將會使用穆迪投資者服務(wù)公司的評級方法。穆迪正在對這些評級方法中適用于中國市場的部分逐步進行中文翻譯。以下為四個行業(yè)的評級方法中文版本，謹供參考。（PFI/PPP/P3）（PFI/PPP/P3）項目()2018年719日20182018126日企業(yè)評級方法目錄：134素模為6素況為6素率為7素率為8素策為9假設(shè)與局限性以及打分卡中并未包含附錄：住宅建筑與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)評級分析師聯(lián)系人：香港 +852.3551.3077曾啟賢 副總裁–高級信用評級主任

住宅建筑與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)穆迪報告HomebuildingAndPropertyDevelopmentIndustry的中文翻譯本(中文為翻譯稿，如有出入，以英文為準)本評級方法取代了2015本評級方法取代了2015年4月28日更新發(fā)表的《住宅建筑與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)》。我們更新了部分鏈接，并刪除了某些發(fā)行人具體信息。概要本評級方法闡釋了我們對全球住宅建筑和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)公司的信用風險的評估方1。kaiyin.tsang@王智健kaiyin.tsang@王智健+852.3758.1329副董事總經(jīng)理simon.wong@劉惠萍+852.3758.1333高級副總裁/評級與流程監(jiān)督clara.lau@劉長浩+852.3758.1377董事總經(jīng)理gary.lau@紐約+1.212.553.1653JosephA.Snider+1.212.553.3878副總裁–高級信用評級主任joseph.snider@TiinaSiilaberg副總裁–高級分析師+1.212.553.4068tiina.siilaberg@NataliaGluschuk助理副總裁–分析師+1.212.553.4121natalia.gluschuk@GlennEckert +1.212.553.1618副董事總經(jīng)理glenn.eckert@ 1?轉(zhuǎn)末頁打分卡包括下列5個因素，均為我們在對住宅建筑和房地產(chǎn)開發(fā)公司的評級評估過程中的重要因素：規(guī)模業(yè)務(wù)狀況盈利能力與效率杠桿率與覆蓋率財務(wù)政策部分因素還包含了多個子因素。發(fā)行人在某一因素或子因素的得分往往與其整體評級不相符。本方法并未列出我們的分析師進行評級時所考慮的所有因素。我們的評級分析涉及了所有行業(yè)常見但未在本報告中詳細說明的因素(例如所有權(quán)、管理層、流動性、企業(yè)法律結(jié)構(gòu)、公司治理和國家相關(guān)風險)，以及對于某一家公司較為重要的因素。我們的評級考慮了打分卡中無法明確體現(xiàn)的定性因素。本評級方法使用的打分卡相對簡單明了，而并非使用可使打分卡指示的評級更貼近實際評級但復雜的打分卡。本報告的重點內(nèi)容包括：? 評級對象范圍簡介? 評級方法總結(jié)? 影響評級質(zhì)量的因素說明? 對評級方法的假設(shè)與局限性的說明，包括討論評級表中未涵蓋的評級考慮因素附錄部分包括了完整的打分卡。本評級方法介紹了確定信用評級的分析框架。在某些情況下，我們的分析也會參考并不針對特定行業(yè)的考慮因素的分析方法。上述考慮因素包括但不限于：授予短期評級、不同類別債務(wù)和混合證券的受償優(yōu)先順序、主權(quán)信用質(zhì)量對非主權(quán)發(fā)行人的影響、評估其他機構(gòu)提供的信用支持2。2關(guān)于跨行業(yè)考慮因素的評級方法請參閱本報告“相關(guān)研究”部分。評級對象范圍本評級方法的適用對象是主要從事建筑及銷售單戶和多戶住宅乃至大型住宅公寓的公司。這些公司可能在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)投資方面也有小規(guī)模的業(yè)務(wù)活動。但是，對于最大的業(yè)務(wù)活動是開發(fā)供長期投資的商業(yè)房地產(chǎn)的公司，我們采用房地產(chǎn)投資信托公司與其他商業(yè)房地產(chǎn)(REITsandOtherCommercialPropertyFirms3。對于收入或運營現(xiàn)金流來自出于(辦公室、倉庫(學校、醫(yī)院、政府辦公樓(ConstructionIndustry4。為住宅建筑和房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)某些原材料的建筑材料公司也不在本評級方法的適用范圍之內(nèi)，因為此類公司的信用狀況具有制造業(yè)5。我們對全球住宅建筑公司和房地產(chǎn)開發(fā)商進行評級。本評級方法所針對的住宅建筑公司和房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)模、市場地位和地域覆蓋面方面呈多元化。多數(shù)中國房地產(chǎn)開發(fā)商的評級是投機級別，其在高增長市場利用債務(wù)為業(yè)務(wù)擴張?zhí)峁┵Y金，因此通常負債杠桿率較高。中國開發(fā)商的業(yè)務(wù)也易受不斷變化的監(jiān)管環(huán)境所影響，監(jiān)管機構(gòu)的目標是保持房價穩(wěn)定，并抑制投機需求。此外，中國開發(fā)商在國內(nèi)資本市場和銀行的融資渠道也受到監(jiān)管變化的影響。上述風險在多數(shù)情況下符合投機級別評級。美國住宅建筑行業(yè)的信用質(zhì)量受益于行業(yè)衰退以來對業(yè)務(wù)和資產(chǎn)負債表的重大重組。此次行業(yè)2005年，20072011年底。對于部分美國住宅建筑公司而言，業(yè)務(wù)重整是破產(chǎn)重組的一部分。不過，即使是重組產(chǎn)生效益，我們也仍認為住宅建筑和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的風險高于平均水平。最主要的風險包括利潤波動性大、投機性建造和購買，以及住宅建筑公司傾向于大量投資土地庫存。此外多家住宅建筑公司的財務(wù)杠桿率較高，因此多數(shù)公司的整體信用質(zhì)量往往符合投機級別評級。3點擊本報告“相關(guān)研究”部分的鏈接可瀏覽我們對房地產(chǎn)投資信托公司與其他商業(yè)房地產(chǎn)公司的評級方法。4點擊本報告“相關(guān)研究”部分的鏈接可瀏覽我們對建筑業(yè)公司的評級方法。5點擊本報告“相關(guān)研究”部分的鏈接可瀏覽我們對建筑材料公司的評級方法。關(guān)于本評級方法本報告分6個部分闡述了住宅建筑和房地產(chǎn)開發(fā)公司的評級方法，總結(jié)如下：確定打分卡因素本評級方法的打分卡由5個評級因素組成，其中部分因素又包括對其進行詳細說明的子因素。打分卡因素適用于發(fā)展態(tài)勢不同的市場的公司，但對于杠桿率子因素，我們對高增長市場和標準市場(即不符合高增長市場所要求的條件的所有市場)的公司采用了不同的指標。中國等高增長市場的特點是經(jīng)濟持續(xù)高增長支持房地產(chǎn)銷售長期高增長、城鎮(zhèn)化不斷推進、提高生活水平的需求旺盛。在這些市場運營的公司往往依靠債務(wù)為其發(fā)展提供資金，因此其收入和債務(wù)增長均會較高。在評估房地產(chǎn)公司利用債務(wù)杠桿來實施其業(yè)務(wù)發(fā)展計劃時，收入/率能夠更有效地反映此類市場的風險因素。對在標準市場運營的公司，債務(wù)/性。圖表1住宅建筑和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)打分卡主要因素因素權(quán)重子因素子因素權(quán)重1)規(guī)模15%收入15%2)業(yè)務(wù)狀況25%業(yè)務(wù)狀況25%3)盈利能力與效率10%成本結(jié)構(gòu)(減值前毛利潤率)10%4)杠桿率與覆蓋率30%EBIT/利息覆蓋率i.15%-收入/債務(wù)比率；或15%ii.標準市場的公司：-住宅建筑與房地產(chǎn)開發(fā)債務(wù)/總資本比率15%5)財務(wù)政策20%財務(wù)政策20%衡量或估測打分卡因素我們說明了對打分卡各因素打分的一般方法以及打分卡中采用的權(quán)重。此外，我們也闡述了各因素作為有意義的信用指標的理據(jù)。評估子因素的信息通常來自公司財務(wù)報告、其他資料或穆迪分析師的估測。我們的評級具有前瞻性，并反映了我們對發(fā)行人未來的財務(wù)和運營表現(xiàn)的預期。但是，歷史數(shù)據(jù)有助于我們了解企業(yè)表現(xiàn)的模式和趨勢以及進行同業(yè)比較。我們往往利用歷史數(shù)據(jù)(通常是過去12個月的披露業(yè)績)來說明如何應(yīng)用評級打分卡。不過，打分卡中的因素可采用不同時期的數(shù)據(jù)予以評估。例如，評級委員會可能會認為幾年或更長時間的歷史及未來預期表現(xiàn)可用于分析工作。所有定量信用指標均包含了穆迪對損益表、現(xiàn)金流量表和資產(chǎn)負債表進行的標準調(diào)整，涉及重組、減值、表外賬目、應(yīng)收賬款證券化、資金不足的養(yǎng)老金債務(wù)、經(jīng)常性運營租賃等6。我們也可能會對某一特定公司作出有針對性的其他分析調(diào)整。6點擊本報告“相關(guān)研究”部分的鏈接可了解我們在對非金融企業(yè)的分析中進行的財務(wù)報告調(diào)整信息。將打分卡因素與評級等級相對應(yīng)估測或計算各子因素后，其結(jié)果可對應(yīng)至穆迪的評級等級(Aaa、Aa、A、Baa,、Ba、B、Caa或Ca)。假設(shè)與局限性以及打分卡中并未包含的評級考慮因素本節(jié)探討將打分卡與實際評級相對應(yīng)的局限性、打分卡中并未包括但卻對確定評級較重要的部分其他因素，以及整體評級方法的局限性和采用的假設(shè)。7為了確定整體評級，我們根據(jù)下表將6個子因素的得分轉(zhuǎn)換為數(shù)值。AaaAaABaaBaBCaaCa136912151820各子因素的數(shù)值分數(shù)乘以其權(quán)重，并將結(jié)果加總得出綜合加權(quán)因素分數(shù)，然后根據(jù)下表對應(yīng)至字母和數(shù)字表示的評級。打分卡指示的評級打分卡指示的評級加權(quán)因素分數(shù)總計Aaax<1.5Aa11.5≤x<2.5Aa22.5≤x<3.5Aa33.5≤x<4.5A14.5≤x<5.5A25.5≤x<6.5A36.5≤x<7.5Baa17.5≤x<8.5Baa28.5≤x<9.5Baa39.5≤x<10.5Ba110.5≤x<11.5Ba211.5≤x<12.5Ba312.5≤x<13.5B113.5≤x<14.5B214.5≤x<15.5B315.5≤x<16.5Caa116.5≤X<17.5Caa217.5≤X<18.5Caa318.5≤X<19.5Cax≥19.5例如，某一發(fā)行人的綜合加權(quán)因素分數(shù)為14.6，其打分卡指示的評級則為B2。7“”部分。附錄附錄提供了完整的打分卡。因素1：規(guī)模(權(quán)重為15%)該因素的重要性規(guī)模反映了公司的大小、市場地位和品牌，在此行業(yè)內(nèi)較大規(guī)模的公司具有一定的優(yōu)勢。如果一家公司在多個市場上躋身規(guī)模最大的領(lǐng)先企業(yè)之列，則有利于其與經(jīng)驗豐富的分包商合作，獲得更順暢的銀行融資渠道，有優(yōu)先選擇土地交易的機會，具備更強的購買和定價能力，同時在經(jīng)濟衰退時保存實力，并有更大的財務(wù)與運營靈活性。此外，大公司的業(yè)務(wù)地域覆蓋面往往較廣，也可為其帶來地域多元化的效益。在中國等高增長市場，大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)商相對于小開發(fā)商具有明顯的優(yōu)勢，包括更易得到銀行融資，以及競標黃金地段土地的財力更強。過去10年中國多家開發(fā)商不斷快速增長，通過收購規(guī)模小及財力弱的企業(yè)的項目提高市場份額。66收入領(lǐng)先的企業(yè)。其中多數(shù)是規(guī)模小而且高度地方化的公司。如何衡量該因素打分卡中的收入是指住宅建筑及房地產(chǎn)開發(fā)與投資收入，即過去12個月的住宅與房地產(chǎn)銷售額、土地銷售額和租金收入。因素1規(guī)模(15%)Aaa Aa A Baa Ba B Caa Ca收入(億美元) ≥500 300–500 150–300 50–150 15–50 5–15 2–5 <2因素2：業(yè)務(wù)狀況(權(quán)重為25%)該因素的重要性業(yè)務(wù)狀況從定性的角度來衡量，包括對運營、業(yè)務(wù)與收購戰(zhàn)略、產(chǎn)品種類、地域多元化和執(zhí)行能力的綜合評估。具有強健的執(zhí)行能力、審慎的業(yè)務(wù)與收購戰(zhàn)略、均衡的產(chǎn)品種類和地域覆蓋面的公司往往有更穩(wěn)定的運營和現(xiàn)金流，從而加強其抵御市場波動及市場衰退影響的能力。另一方面，執(zhí)行能力和運營狀況較弱的公司更易受經(jīng)濟放緩和消費者削減開支的影響。市場地位惡化的公司則難以在不提高薪酬的情況下吸引和挽留有經(jīng)驗的員工。此外這些公司也可能需要在促銷活動方面投入更多的時間和資金，也難以以有競爭力的成本募集資本。業(yè)內(nèi)多數(shù)公司的運營杠桿率較高，會造成利潤與現(xiàn)金流大幅波動，并可能會對流動性產(chǎn)生壓客戶服務(wù)質(zhì)量中取得平衡。業(yè)務(wù)狀況是對中國房地產(chǎn)開發(fā)商進行評級時的一個重要考慮因素。中國住宅房地產(chǎn)業(yè)受到政府的高度監(jiān)管，這些因素能影響開發(fā)商的銷售業(yè)績及其財務(wù)與流動性狀況。但是影響的程度會根據(jù)其運營所在地和產(chǎn)品種類而不同。中國政府采取調(diào)控措施的首要目標是抑制投機性投資，并確保房地產(chǎn)市場的活動不會導致政府或經(jīng)濟不穩(wěn)定。因此，業(yè)務(wù)戰(zhàn)略側(cè)重于最終用戶需求的公司會因為政府打擊投機活動的調(diào)控措施而造成的業(yè)務(wù)波動較小。高度的地域多元化也可以降低公司受地方經(jīng)濟和監(jiān)管風險的影響。如何衡量該因素價格和地域多樣化、庫存管理、土地策略是保守或激進(包括自有及購入期權(quán)的土地所占比例、投機性建設(shè)項目與按合同建設(shè)項目的占比、表外結(jié)構(gòu)的使用及按計劃執(zhí)行業(yè)務(wù)的記錄。因素2業(yè)務(wù)狀況(25%)AaaAaABaaBaBCaaCa業(yè)務(wù)狀況幾乎不存在業(yè)績波業(yè)績波動極低。業(yè)績波動較中度的業(yè)績波動。具業(yè)績有時出現(xiàn)波業(yè)績高度波業(yè)績極為波業(yè)績極為波動。具有市場地位具有極穩(wěn)定和領(lǐng)低。具有強大有穩(wěn)定的市場地位和動較大的情況。動。市場地動。易受市動。極易受市優(yōu)勢、有效的成本先的市場地位，的市場地位、至少一項明確的競爭在多個核心市場位可能會迅場新趨勢影場新趨勢影管理、極為審慎的能通過成本控制明顯的競爭優(yōu)優(yōu)勢。良好的多樣化具有穩(wěn)固地位及速下降。存響，集中度響，集中度風土地策略和優(yōu)異的牢固地捍衛(wèi)其地勢和穩(wěn)定的多程度為突如其來/意外較為多樣化的業(yè)在集中度風風險較高。險極高。土地執(zhí)行記錄。全國范位。土地策略審元化特征。土的需求變化帶來緩沖務(wù)特征降低了業(yè)險。土地策土地策略極策略往往涉及圍內(nèi)業(yè)務(wù)分布極為慎，執(zhí)行記錄有地策略謹慎，保護。土地策略在業(yè)績的波動性。土略激進，執(zhí)為激進，執(zhí)規(guī)模很大的債均衡力。全國范圍內(nèi)執(zhí)行記錄穩(wěn)務(wù)增長與流動性之間地策略往往較激行記錄不一行記錄持續(xù)務(wù)融資購地活業(yè)務(wù)分布均衡定。在全國范取得平衡。執(zhí)行記錄進。執(zhí)行記錄中致不達標動。執(zhí)行記錄圍內(nèi)開展業(yè)務(wù)基本符合預期等差因素3：盈利能力與效率(權(quán)重為10%)該因素的重要性盈利能力是衡量業(yè)務(wù)成功與管理層效率的指標，也衡量公司支持運營及業(yè)務(wù)增長的能力。住宅建筑與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的技術(shù)革新緩慢而不常見，許多公司仍以30年前的方式建造住宅。某些公司已在嘗試差異化方法，包括試用不同材料或流程，以及與幾家相關(guān)產(chǎn)品的主要供應(yīng)商簽訂全國性合約，從而實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟。多家中國房地產(chǎn)開發(fā)商越來越多地采用標準化產(chǎn)品設(shè)計和材料，以求降低成本和擴大采購的規(guī)模經(jīng)濟。盈利能力是衡量上述措施是否成功的一個指標。如何衡量該因素成本結(jié)構(gòu)通過毛利潤率來估測，其中包括計入已售產(chǎn)品成本中的利息，但不包括土地減值費用，從而側(cè)重于當前的盈利能力和效率。因素3盈利能力與效率(10%)Aaa Aa A Baa Ba B Caa Ca成本結(jié)構(gòu)(減值前毛利率) ≥65% 50%-65% 36%-50% 28%-36% 21%-28% 14%-21% 7%-14% <7%因素4：杠桿率與覆蓋率(權(quán)重為30%)該因素的重要性該行業(yè)一個重要的評級側(cè)重點是當市場或監(jiān)管變化對住宅建筑公司和房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)務(wù)與財務(wù)狀況造成沖擊時，公司能否維持足夠的財務(wù)靈活性。如何衡量該因素EBIT/利息覆蓋率反映一家公司為支付利息款項提供資金的能力。打分卡中利息覆蓋率的正常計算方式如下：(持續(xù)運營的稅前利潤+利息支出+計入已售產(chǎn)品成本中的利息+減值±表外合資企業(yè)未匯出權(quán)益損失/利潤+收到表外合資企業(yè)股息±特殊項目)/(利息支出+資本化利息)。如果某一發(fā)行人的財務(wù)報告始終未披露計入已售產(chǎn)品成本中的利息，則利息覆蓋率計算公式的分子中以“資本化利息”代替“計入已售產(chǎn)品成本中的利息”高于已售產(chǎn)品成本中的利息。但這個行業(yè)具有周期性，即使是強勁的市場最終也會經(jīng)歷發(fā)展放緩的時期，因此長期來看上述兩類利息會逐漸趨同。收入/債務(wù)比率是衡量高增長市場中的房地產(chǎn)開發(fā)商利用負債杠桿率產(chǎn)生收入的有效指標，計算方式是公司收入除以總債務(wù)。高增長市場中的房地產(chǎn)開發(fā)商往往大量利用債務(wù)為其快速發(fā)展提供資金，其債務(wù)/資本比率對于區(qū)分相對信用風險的有效性較低。在持續(xù)高增長的市場，收入/務(wù)比率可以判斷一家房地產(chǎn)公司能否有效地利用負債杠桿率執(zhí)行其業(yè)務(wù)增長計劃。穆迪對總債務(wù)的調(diào)整考慮了我們對發(fā)行人所承擔的風險的看法，如果我們認為上述風險發(fā)生變化，調(diào)整也可能會隨之改變。住宅建筑與房地產(chǎn)開發(fā)債務(wù)/方式。負債杠桿率表明市場衰退時住宅建筑公司所具備的緩沖保護和財務(wù)靈活性。該指標也可以表明管理層對保護債權(quán)人的重視程度，因為與其他多種杠桿率指標相比，管理層更容易控制負債杠桿率。我們的住宅建筑和房地產(chǎn)開發(fā)債務(wù)指標通常不包括金融服務(wù)子公司債務(wù)(此類子公司在美國較為常見)，原因是我們考察的上述債務(wù)對母公司的風險較低，而且若在資產(chǎn)負債表中包括這些金融業(yè)務(wù)，則會將兩種大相徑庭的業(yè)務(wù)混為一談。金融服務(wù)子公司的債務(wù)對住宅建筑與房地產(chǎn)開發(fā)母公司幾乎沒有追索權(quán)，并以按揭貸款為抵押，因為按揭貸款通常在0-60天內(nèi)出售，其所得用于償還相關(guān)債務(wù)，所以，該債務(wù)一般能夠迅速攤還。因素4杠桿率與覆蓋率(30%)AaaAaABaaBaBCaaCaa)EBIT/利息覆蓋率(15%)≥20倍15–20倍10–15倍6–10倍3–6倍1–3倍0–1倍<0倍高增長市場的公司b)i)收入/債務(wù)比率(15%)≥250%195%-250%145%-195%115%-145%85%-115%65%-85%45%-65%<45%標準市場的公司b)ii)住宅建筑與房地產(chǎn)開發(fā)債務(wù)/總資本比率(15%)<20%20%-25%25%-30%30%-40%40%-50%50%-65%65%-80%≥80%因素5：財務(wù)政策(權(quán)重為20%)該因素的重要性管理層和董事會對財務(wù)風險的容忍度是一個關(guān)鍵的評級考慮因素，原因是該因素直接影響公司債務(wù)水平、信用質(zhì)量和負債杠桿率發(fā)生不利變化的風險。財務(wù)政策有助于了解公司董事會和管理層的風險偏好，以及公司資本結(jié)構(gòu)未來可能的方向。財務(wù)政策的主要內(nèi)容包括負債杠桿率、覆蓋率和回報目標、流動性管理、對股東的現(xiàn)金分紅、收購戰(zhàn)略。一家公司對上述各項的公開承諾、其承諾在我們與公司溝通過程中的一致性、其目標的實際可行程度均是重要的考慮因素。公司的財務(wù)風險容忍度可表明其投資與資本配置方向。管理層致力于保持現(xiàn)有信用質(zhì)量或持續(xù)改善的信用質(zhì)量也是重要的評級考慮因素。評級會考慮管理層進行戰(zhàn)略性收購、向股東發(fā)放現(xiàn)金分紅或進行分拆或其他杠桿交易的可能性。相反，如果管理層有意在杠桿交易后將公司的信用指標恢復到交易之前的水平，并一直采用這種做法，則該公司的信用評級可以更好地承受一定的杠桿交易。部分住宅建筑與房地產(chǎn)開發(fā)公司由某一家族或主要的股東團體控制?？毓晒蓶|對財務(wù)政策施加(尤其是此前行為表現(xiàn)出的接受水平是我們評估該因素時的重要考慮因素之一。行業(yè)中由家族控制的公司可能對風險的容忍度更高，但這種情況也會因為所有權(quán)的交接或轉(zhuǎn)移到家族之外而導致財務(wù)政策發(fā)生變化。該行業(yè)的私募股權(quán)所有者往往重視財務(wù)回報，對負債杠桿率的使用通常較為激進，其持股時間比戰(zhàn)略所有者更短，因而產(chǎn)生事件風險。如何衡量該因素我們評估發(fā)行人的目標資本結(jié)構(gòu)、過去行動的歷史及是否信守承諾。我們會特別注意發(fā)行人在經(jīng)濟周期的不同階段如何使用現(xiàn)金流，另外會考察管理層應(yīng)對重大事件的方式，例如信用市場流動性環(huán)境趨緊、法律行動、競爭挑戰(zhàn)、監(jiān)管壓力和勞資糾紛等。(即核心業(yè)務(wù)或新業(yè)務(wù)和融資決策。我們會評估并購的頻率和規(guī)模及以前的融資方案。依靠舉債進行收購或因收購而改變信用質(zhì)量的歷史會提高發(fā)行人的風險。我們會考慮公司及其所有者過去平衡股東回報和債券持有人利益的情況。如果公司一貫傾向于股東回報，而犧牲債券持有人的利益，這會是一個負面評級因素。因素5財務(wù)政策(20%)

Aaa Aa A Baa Ba B Caa Ca財務(wù)政策 財務(wù)政極

極穩(wěn)定和保守

財務(wù)政策預期

財務(wù)政策可平財務(wù)政策傾向

財務(wù)政策往往財務(wù)政策會導財務(wù)政策會導致債務(wù)保守，財務(wù)指的財務(wù)政策，標極穩(wěn)定，長財務(wù)指標穩(wěn)

能保護債權(quán)人利益。存在一

衡債權(quán)人和股有利于股東而東利益；存在非債權(quán)人；因

有利于股東而致各種經(jīng)濟環(huán)重組的風險上升，即非債權(quán)人；因境下債務(wù)重組使在良好的經(jīng)濟環(huán)境期公開致力于定，造成評級保持很高的信改變的事件風

舉債收購或股股東分紅、收東分紅可能導購或其他重大

股東分紅、收的風險上升購或其他重大

下也會出現(xiàn)同樣情況用質(zhì)量

險極小，長期公開致力于保持很高的信用質(zhì)量

率的影響可能較小且短暫；努力保持穩(wěn)定的信用質(zhì)量

致信用質(zhì)量下資本結(jié)構(gòu)變化降的一定風險而產(chǎn)生的財務(wù)風險高于平均水平

資本結(jié)構(gòu)變化而產(chǎn)生的財務(wù)風險較高假設(shè)與局限性以及打分卡中并未包含的評級考慮因素5個評級因素并非是全球住宅建筑公司和房地產(chǎn)開是以我們不能披露的保密信息為基礎(chǔ)。在其他情況下，我們根據(jù)發(fā)行人過去的表現(xiàn)、行業(yè)趨準確風險。可能導致我們的前瞻性預測不準確的假設(shè)包括下列任何因素的意外變化：宏觀經(jīng)濟環(huán)境和整體金融市場環(huán)境、行業(yè)競爭或監(jiān)管機構(gòu)及法律行動。對于此行業(yè)的主要評級假設(shè)包括我們認為主權(quán)信用風險與其國內(nèi)發(fā)行人的信用風險有密切的關(guān)系；法律受償順序?qū)⒂绊懜黝悅鶆?wù)的平均回收率，從而足以造成同一發(fā)行人的不同類型債務(wù)的評級之間的差異；我們亦假設(shè)能維持資金渠道是信用風險的有力驅(qū)動因素。在選擇評級方法打分卡的因素時，我們并未明確納入適用于任何行業(yè)的所有公司常見的某些重要因素，例如管理層的素質(zhì)與經(jīng)驗、公司治理評估、財務(wù)報告質(zhì)量和信息披露等。如果我們在打分卡中按照評級標準對這些因素進行排序，某些情況下會造成特定發(fā)行人與各行業(yè)其他發(fā)行人的相對位置作出過于精確的比較。雖然評級不能涵蓋所有因素，但可能包括難以量化的其他因素，或僅在某些情況下對信用質(zhì)量區(qū)分有實際影響的因素。這些因素包括財務(wù)控制、受不確定的許可制度的影響，以及部分國家可能出現(xiàn)的政府干預。監(jiān)管、訴訟、流動性、技術(shù)和聲譽風險、消費者和企業(yè)支出模式的變化、競爭對手戰(zhàn)略、宏觀經(jīng)濟趨勢也會影響評級。雖然這些是重要的考慮因素，但若在評級方某一因素的權(quán)重與打分卡建議的權(quán)重顯著不同的情況。有重大影響。該因素有一定的局限性，例如極弱的流動性將大大增加違約風險，從而影響評其他評級考慮因素評級綜合了很多其他考慮因素，包括但不限于我們對管理層素質(zhì)、公司治理、財務(wù)控制、流動性管理、突發(fā)事件風險和季節(jié)性的評估。其他財務(wù)指標雖然我們的分析側(cè)重于打分卡中的財務(wù)指標，但其他財務(wù)指標也具有重要意義，尤其是發(fā)生意外變化或與從事相同業(yè)務(wù)的同業(yè)公司差距較大的指標。例如，有形資產(chǎn)凈值并未包括在打分卡中，但往往有助于分析評估住宅建筑公司的規(guī)模(主要是美國)。在其他行業(yè)中，杠桿率較高、有形資產(chǎn)凈值為龐大負數(shù)的公司可能還能運營并獲得一定的成功，但住宅建筑與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)與此不同。住宅建筑與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)需要大量的資本進行采購和開發(fā)，并持有大量土地和在建房產(chǎn)。因此，有形資產(chǎn)凈值為負值或極低的公司的資本結(jié)構(gòu)可能較為脆弱(假設(shè)這是經(jīng)濟凈值的準確指標)。管理戰(zhàn)略管理層素質(zhì)是支持公司信用實力的一個重要因素。評估業(yè)務(wù)計劃的長期執(zhí)行情況有助于評估管理層的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略、政策和理念，以及對管理層表現(xiàn)和競爭對手表現(xiàn)與我們預測的比較。貫徹一致的記錄便于我們了解管理層未來在壓力環(huán)境下可能的表現(xiàn)，并能反映管理層嚴重偏離其既定計劃和指導原則的可能性。公司治理我們對公司治理所關(guān)注的內(nèi)容包括審計委員會的財務(wù)專業(yè)知識、管理人員薪酬產(chǎn)生的激勵、關(guān)聯(lián)方交易、與外部審計師的溝通及所有權(quán)結(jié)構(gòu)。公司治理是中國等新興市場尤為重要的考慮因素，在這樣的市場上，許多公司的多數(shù)股權(quán)由個人或家族持有。其中多家公司的上市歷史較短，公司治理標準成熟度不夠。該行業(yè)可能需要注意的情況包括但不限于：? 監(jiān)管機構(gòu)針對公司或公司高級管理人員的任何重大行動? 大股東股權(quán)的任何重大變化，尤其是減持股權(quán)? 主要管理層人事突然變化，且并未立刻有合適繼任人選? 公司透明度及管理層及時應(yīng)對突發(fā)事件風險的戰(zhàn)略投資與收購戰(zhàn)略我們在對該行業(yè)的信用評估中會考慮管理層的投資戰(zhàn)略，并與其他受評公司進行比較。收購可(1(2(3公司對具體杠桿率目標的承諾；(4)主營業(yè)務(wù)及所收購業(yè)務(wù)的波動性。即使大規(guī)模收購后杠桿率會暫時升至高于正?？山邮艿姆秶u級通常也可以維持。但是，這取決于我們對以下各項的看法：(1)戰(zhàn)略契合度；(3)我們判斷信用指標可在相對較短的時間內(nèi)恢復。財務(wù)控制我們依賴經(jīng)審計的財務(wù)報告的準確性對該行業(yè)的公司授予評級并加以跟蹤。只有公司有充分的內(nèi)部控制才能確保財務(wù)報告的準確性，內(nèi)部控制包括高層的統(tǒng)一管理和正確的態(tài)度，以及會計政策和程序的一致性。整體財務(wù)報告流程不完善、財務(wù)報告重新編制或監(jiān)管申報延期意味著內(nèi)部控制可能出現(xiàn)問題。流動性管理流動性是所有住宅建筑公司和房地產(chǎn)開發(fā)商的一個關(guān)鍵評級因素。對于運營和財務(wù)靈活性通常較低的非投資級別發(fā)行人而言，流動性尤為重要。我們從現(xiàn)金來源和用途的角度對短期內(nèi)潛在的流動性需求作出評估，這可能包括關(guān)注銀行限制性條款和其所具備的緩沖空間，從而評估公司是否會在行業(yè)出現(xiàn)衰退或發(fā)行人業(yè)績下降的情況下可能要求放寬限制性條款。流動性管理對中國的房地產(chǎn)開發(fā)商至關(guān)重要。由于開發(fā)商在快速發(fā)展變化的市場環(huán)境下開展業(yè)務(wù)，而監(jiān)管機構(gòu)對市場的調(diào)控嚴格。因此，與美國和香港等成熟金融市場相比，在中國獲得銀行融資的可預見性較低。此外，除了與項目相關(guān)的貸款之外，中國國內(nèi)銀行往往不提供承諾的貸款或長期貸款，這在一定程度上限制了開發(fā)商的財務(wù)靈活性。因此開發(fā)商需要利用信托貸款和相關(guān)的債務(wù)工具等其他融資渠道，這些渠道同樣也在不斷變化，而且可預見性較低。流動性管理審慎的公司往往保留充裕的現(xiàn)金來滿足其正常及可能的資金需求?，F(xiàn)金儲備可能會使公司具備財務(wù)靈活性，管理因市場及/資本管制的國家，我們的評估也考慮房地產(chǎn)開發(fā)商是否有充足的境外資源來償還境外債務(wù)。在評估房地產(chǎn)公司的流動性時，我們考慮至少未來一年其內(nèi)部資金儲備(包括資產(chǎn)負債表上的現(xiàn)金和運營現(xiàn)金流)是否足以償還其債務(wù)(包括需支付的已承諾土地款項、償還到期債務(wù)和分紅)。我們也將考慮公司的現(xiàn)金/短期債務(wù)覆蓋率，該指標反映其償還短期債務(wù)的現(xiàn)有現(xiàn)金資源。多元化的資金來源(包括境外融資渠道)是正面信用因素，因為多種融資渠道可降低公司對國內(nèi)市場融資的依賴性及與之相關(guān)的風險。突發(fā)事件風險我們也承認突發(fā)事件可能會導致發(fā)行人的基本信用度驟降。典型的特殊事件包括并購、大規(guī)模購置土地、資產(chǎn)出售、分拆、資本重組計劃、訴訟、監(jiān)管與政治變化及股東分紅。企業(yè)企業(yè)附錄：住宅建筑與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)評級方法打分卡因素子因素權(quán)重AaaAaABaaBaBCaaCa規(guī)模收入(億美元)15%≥500300–500150–30050–15015–505–152–5<2業(yè)務(wù)狀況業(yè)務(wù)狀況25%幾乎不存在業(yè)業(yè)績波動極業(yè)績波動較低。中度的業(yè)績波動。具業(yè)績有時出現(xiàn)波業(yè)績高度波業(yè)績極為波動。業(yè)績極為波績波動。具有低。具有極穩(wěn)具有強大的市場有穩(wěn)定的市場地位和動較大的情況。動。市場地位易受市場新趨勢動。極易受市場地位優(yōu)定和領(lǐng)先的市地位、及明顯的至少一項明確的競爭在多個核心市場可能會迅速下影響，集中度風市場新趨勢勢、有效的成場地位，能通競爭優(yōu)勢和穩(wěn)定優(yōu)勢。良好的多樣化具有穩(wěn)固地位及降。存在集中險較高。土地策影響，集中本管理、極為過成本控制牢的多元化特征。程度為突如其來/意外較為多樣化的業(yè)度風險。土地略極為激進，執(zhí)度風險極審慎的土地策固地捍衛(wèi)其地土地策略謹慎，的需求變化帶來緩沖務(wù)特征降低了業(yè)策略激進，執(zhí)行記錄持續(xù)不達高。土地策略和優(yōu)異的執(zhí)位。土地策略執(zhí)行記錄穩(wěn)定。保護。土地策略在業(yè)績的波動性。土行記錄不一致標略往往涉及行記錄。全國審慎，執(zhí)行記在全國范圍內(nèi)開務(wù)增長與流動性之間地策略往往較激規(guī)模很大的范圍內(nèi)業(yè)務(wù)分錄有力。全國展業(yè)務(wù)取得平衡。執(zhí)行記錄進。執(zhí)行記錄中債務(wù)融資購布極為均衡范圍內(nèi)業(yè)務(wù)分基本符合預期等地活動。執(zhí)布均衡行記錄差盈利能力與效率成本結(jié)構(gòu)減值毛利潤 10%率)≥65%50%-65%36%-50%28%-36%21%-28%14%-21%7%-14%<7%杠桿率與覆蓋率a)EBIT/利覆蓋率 15%≥20倍15–20倍10–15倍6–10倍3–6倍1–3倍0–1倍<0倍b)杠桿率i)收入/債務(wù)率(高長 15%市場)≥250%195%-250%145%-195%115%-145%85%-115%65%-85%45%-65%<45%ii)住宅建與房產(chǎn)開發(fā) 15%總債務(wù)/總資本比率(標準市場)<20%20%-25%25%-30%30%-40%40%-50%50%-65%65%-80%≥80%財務(wù)政策財務(wù)政策 20%財務(wù)政策極為極穩(wěn)定和保守財務(wù)政策預期能財務(wù)政策可平衡債權(quán)財務(wù)政策傾向有財務(wù)政策往往財務(wù)政策會導財務(wù)政策會保守，財務(wù)指的財務(wù)政策，保護債權(quán)人利人和股東利益；存在利于股東而非債有利于股東而致各種經(jīng)濟環(huán)導致債務(wù)重標極穩(wěn)定，長財務(wù)指標穩(wěn)益。存在一定的舉債收購或股東分紅權(quán)人；因股東分非債權(quán)人；因境下債務(wù)重組組的風險上期公開致力于定，造成評級事件風險，但對可能導致信用質(zhì)量下紅、收購或其他股東分紅、收的風險上升升，即使在保持很高的信改變的事件風杠桿率的影響可降的一定風險重大資本結(jié)構(gòu)變購或其他重大良好的經(jīng)濟用質(zhì)量險極小，長期能較小且短暫；化而產(chǎn)生的財務(wù)資本結(jié)構(gòu)變化環(huán)境下也會公開致力于保努力保持穩(wěn)定的風險高于平均水而產(chǎn)生的財務(wù)出現(xiàn)同樣情持很高的信用信用質(zhì)量平風險較高況質(zhì)量穆迪相關(guān)研究(或多個跨行業(yè)的信用評級方法中闡述產(chǎn)生相關(guān)作用。關(guān)于可能相關(guān)的行業(yè)和跨行業(yè)信用評級方法參見此處。關(guān)于該行業(yè)信用評級的歷史穩(wěn)定性和預測力的概括性數(shù)據(jù)請點擊此處。。()。?接首頁分析師聯(lián)系人：?接首頁分析師聯(lián)系人：歐洲+44.20.7772.5454EgorNikishin分析師+44.20.7772.8737報告原文編號：1108031作者王智健曾啟賢

制作專員WingChanegor.nikishin@RamziKattan MarioSantangelo 莫斯科 +7.495.228.6060MikhailShipilov +7.495.228.6168中東 +971.4.401.9536LahlouMeksaoui RehanAkbar 拉丁美洲+52.55.1253.5700SandraBeltran助理副總裁–分析師+52.55.1253.5718DavidStaples 拉丁美洲+52.55.1253.5700SandraBeltran助理副總裁–分析師+52.55.1253.5718sandra.beltran@圣保羅 +55.11.3043.7300CarolinaChimenti +55.11.3043.7318分析師carolina.chimenti@新加坡+65.6398.8308SarangaRanasinghe助理副總裁–分析師+65.6311.2615MariannaWaltz +55.11.3043.7309marianna.waltz@新加坡+65.6398.8308SarangaRanasinghe助理副總裁–分析師+65.6311.2615saranga.ranasinghe@JacinthaPoh

?2018，穆迪公司(Moody’sCorporation)、穆迪投資者服務(wù)公司(Moody’sInvestorsService,Inc.)、Moody’sAnalytics,Inc.和/或其許可人及關(guān)聯(lián)公司(統(tǒng)稱“穆迪”)。版權(quán)所有，翻印必究。穆迪投資者服務(wù)公司及其評級關(guān)聯(lián)公司(“MIS”)所發(fā)布的信用評級是穆迪對實體、信用承諾、債務(wù)或債務(wù)證券的相對未來信用風險的當前意見，穆迪出版物可能包括穆迪對實體、信用承諾、債務(wù)或債務(wù)證券的相對未來信用風險的當前意見。穆迪將信用風險定義為某實體可能無法履行其到期的合同、財務(wù)義務(wù)的風險，以及在發(fā)生違約事件時的預計財務(wù)損失。信用評級并不針對任何其他風險，包括但不限于：流動性風險、市場價值風險或價格波動。信用評級及穆迪出版物中包括的穆迪意見并非對當前或歷史事實的陳述。穆迪出版物也可能包括由Moody’sAnalytics,Inc發(fā)布的以量化模型為基礎(chǔ)的信用風險預測以及相關(guān)的意見或評論。信用評級及穆迪出版物并不構(gòu)成或提供投資或財務(wù)建議，信用評級及穆迪出版物亦非關(guān)于購買、出售或持有特定證券的推薦意見，也不能提供該等意見。信用評級和穆迪出版物均不會評論某項投資是否適合任何特定投資者。穆迪發(fā)布信用評級及穆迪出版物之時預期并理解每位投資者將以應(yīng)有的謹慎態(tài)度自主研究和評估其考慮購買、持有或出售的每項證券。穆迪信用評級和穆迪出版物不適于零售投資者的使用，如零售投資者在做投資決定時使用穆迪信用評級或穆迪出版物，將是草率且不合適的。如有疑問，您應(yīng)與您的財務(wù)顧問或其他專業(yè)顧問聯(lián)系。(包括但不限于版權(quán)法保護，未經(jīng)穆迪事先書面許可，任何人均不得以任何形式、方式或途徑對該等信息全部或部分進行復制或翻印、重新包裝、進一步傳播、傳送、散布、分發(fā)或轉(zhuǎn)售，或存儲供日后任何上述目的使用。任何人不得將信用評級和穆迪出版物作為基于監(jiān)管目的而定義的基準(benchmark)，亦不得以可能導致信用評級和穆迪出版物被視為基準的任何方式使用信用評級和穆迪出版物。本文所載所有信息均系穆迪從其相信為準確和可靠的來源獲得。然而，由于可能會出現(xiàn)人為或機械錯誤以及其他因素，本文所載所有信息均按“原樣”提供，不附帶任何形式的保證。穆迪會采取所有必要措施，使其在授予信用評級時采用的(如適當。但穆迪并非審計機構(gòu)，亦不能對評級過程或準備穆迪出版物時收到的信息在每個情況下均獨立地進行核實或確認。在法律允許的范圍內(nèi)，就因本文所載信息、或本文所載信息的使用或未能使用而引起的或與之相關(guān)的任何個人或?qū)嶓w的任何間接、特殊、后果性或附帶性損失或損害，穆迪及其董事、高級管理人員、員工、代理、代表、許可人和供應(yīng)商均不承擔任何責任，即便穆迪或其任何董事、高級管理人員、員工、代理、代表、許可人或供應(yīng)商被事前告知該等損失或(a(b因并非穆迪特定信用評級的評級對象的金融工具引起的任何損失或損害。在法律允許的范圍內(nèi)，就因本文所載信息、或本文所載信息的使用或未能使用而引起的或與之相關(guān)的任何個人或?qū)嶓w的直接或補償性損失或損害，穆迪及其董事、高級管理人員、員工、代理、代表、許可人和供應(yīng)商均不承擔任何責任，包括但不限于由穆迪或其任何董事、高級管理人員、員工、代理、代表、許可人或供應(yīng)商的疏忽(為避免疑問，不包括法律規(guī)定不得排除的欺詐、故意不當作為或任何其他類型責任)、或其控制范圍內(nèi)或超出其控制范圍的偶發(fā)事件而導致的任何個人或?qū)嶓w的直接或補償性損失或損害。穆迪不以任何形式或方式對任何此類評級或其他意見或信息的準確性、及時性、完整性、適銷性或特定用途適用性提供或作出任何明示或暗示的保證。(“MCO”)全資擁有的信用評級子公司穆迪投資者服務(wù)公司謹此披露：多數(shù)穆迪投資者服務(wù)公司評級的債務(wù)證券(包括公司債和市政債、債券、票據(jù)和商業(yè)票據(jù)和優(yōu)先股的發(fā)行人，在授予任何評級之前已同意向穆迪投資者服務(wù)公司1,5002,500,000美元不等的評估和評級服務(wù)費用。MCOMISMIS評級及評MCOMISMCO持股5“投資者關(guān)系—公司治理—董事及股東關(guān)聯(lián)政策”欄內(nèi)刊登。僅針對澳大利亞的額外條款：任何出版到澳大利亞的本文件均依據(jù)下述穆迪關(guān)聯(lián)公司的澳大利亞金融服務(wù)牌照發(fā)布：Moody’sInvestorsServicePtyLimited，澳大利亞商業(yè)注冊號碼(ABN)：61003399657，澳大利亞金融服務(wù)牌照號碼(AFSL)：336969；及/Moody’sAnalyticsAustraliaPtyLtd(ABN：94105136972，澳大利亞金融服務(wù)(AFSL)：383569(視情形而定)2001年公司法(CorporationsAct2001)761G條所定義的“批發(fā)客戶”提供。如您繼續(xù)在澳大利亞境內(nèi)瀏覽本文件，即代表您向穆迪表示您為“批發(fā)客戶”或代表“批發(fā)客戶”瀏覽本文件，2001年公司法(CorporationsAct2001761G條所定義的“零售客戶”發(fā)布本文件或其內(nèi)容。穆迪信用評級是針對發(fā)行人債務(wù)的信用度的意見，并非對零售投資者可獲取的發(fā)行人股票證券或任何形式的證券的意見。如零售投資者在做投資決定時使用穆迪信用評級或出版物，將是草率且不合適的。如有疑問，您應(yīng)與您的財務(wù)顧問或其他專業(yè)顧問聯(lián)系。僅針對日本的額外條款：Moody'sJapanK.KMJKKMoody'sGroupJapanG.K.的全資信用評級子公司，而后者由穆迪公Moody’sOverseasHoldingsInc.全資所有。Moody’sSFJapanK.KMSFJMJKK的全資信用評級子公司。MSFJ不屬于美國全國認定的評級組織(“NRSRO”)。因此，MSFJNRSRONRSRO信用評NRSRO的實體授予，因而受評債務(wù)無資格享受美國法律項下的某些待遇。MJKKMSFJ是日本金融服務(wù)廳注冊的FSACommissioner(Ratings)23號。MJKKMSFJ視情形而定MJKKMSFJ視情形而定(包括公司債和市政債、債券、票據(jù)和商業(yè)票據(jù))MJKKMSFJ(視情形而定200,000日元至約350,000,000日元不等的評估和評級服務(wù)費用。20162016年629日基礎(chǔ)設(shè)施評級方法目錄：1358分析師聯(lián)系人：多倫多 +1.416.214.1635CatherineN.Deluz +1.416.214.3836高級副總裁catherine.deluz@LouisKo +1.416.214.3638副總裁–高級分析師louis.ko@紐約 +1.212.553.1653AngeloSabatelle +1.212.553.4136副董事總經(jīng)理angelo.sabatelle@JohnMedina +1.212.553.3604副總裁–高級分析師john.medina@KathrinHeitmann +1.212.553.4694助理副總裁–分析師kathrin.heitmann@vp?接尾頁

社會資本融資的公共基礎(chǔ)設(shè)施(PFI/PPP/P3)項目的建設(shè)風險ConstructionRiskinPrivately-FinancedPublicInfrastructurePFI/PPP/P3Projects的(中文為翻譯稿，如有出入，以英文為準)此評級方法取代了此評級方法取代了2014年4月10日更新的《社會資本融資的公共基礎(chǔ)設(shè)施(PFI/PPP/P3)項目的建設(shè)風險》。修改內(nèi)容包括一處腳注，來解釋我們對建設(shè)方信用評估的使用，也包括對發(fā)行人具體信息的移除。評級方法的修改不會影響任何評級。概要本評級方法說明了穆迪對全球在建社會資本融資公共基礎(chǔ)設(shè)施(PFI/PPP/P3)項目信用風險的評估方法，并提供了一般性指導原則，協(xié)助企業(yè)、投資者及其他感興趣的市場人PFI/PPP/P3項目的評級結(jié)果。本方法并未列出穆迪評級所反映的所有因素，但可使讀者了解通常對該行業(yè)的評級最重要的定性考慮因素和財務(wù)信息及指標。本方法僅適用于在建PFI/PPP/P3項目，政府方(sponsoringgovernment)將在達到某些建設(shè)節(jié)點時為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)付款，及/或通過可用性付費(availabilitypayment)支付運營和維護成本、償債和股權(quán)回報，該付費僅存在可用性和性能風險。與之相關(guān)的評級方法是適用于在運PFI/PPP/P3項目的《社會資本融資的公共基礎(chǔ)設(shè)施(PFI/PPP/P3)項目的運營風險》(OperatingRiskinPrivately-FinancedPublicInfrastructure(PFI/PPP/P3)Projects)。在項目落地后，評級將為建設(shè)期間和在運期間的兩個評級中較低者。PFI/PPP/P3項目的PFI/PPP/P3項目授予評級時通常最重要的因素。但是，作為總結(jié)的打分卡并未涵蓋所有評級考慮因素。打分卡中各因素的權(quán)重代表我們在評級考慮過程中估測的重要性，但實際重要性可能會大相徑庭。因此，打分卡指示的評級不一定與各在建PFI/PPP/P3項目的實際評級完全吻合。在簽署使用許可協(xié)議之后，市場參與者可在穆迪網(wǎng)站上瀏覽該打分卡。打分卡包括我們對PFI/PPP/P3評級過程中重要的5個因素和兩項子級調(diào)整：5個因素：社會資本和公共投資者之間建設(shè)風險的分配項目建設(shè)的復雜性建設(shè)方/建設(shè)團隊的經(jīng)驗及項目完善程度建設(shè)方對成本超支的抗壓能力項目對建設(shè)進度延誤的抗壓能力除了第一個因素外，所有其他因素均包括多個子因素。子級調(diào)整：更換建設(shè)方的容易程度更換建設(shè)方或彌補終止付款損失可用的抵押物數(shù)量和質(zhì)量本方法并未列出我們的分析師進行評級時所考慮的所有因素。我們的評級分析涉及了所有項目(例如所有權(quán)、管理層、企業(yè)法律結(jié)構(gòu)、公司治理和國家相關(guān)風險)，以及對于某一家公司較為重要的因素。我們的評級考慮了打分卡中無法明確體現(xiàn)的定性因素。復雜的打分卡可能會使計算結(jié)果更接近實際評級，但本評級方法使用了相對PFI/PPP/P3項目尤為明顯，對于成熟復雜的框架和合同結(jié)構(gòu)，受評項目可能會有很多不符合常規(guī)框架的具體特點。本報告的重點內(nèi)容包括：? PFI/PPP/P3項目貸款人蒙受潛在損失的情況? 評級方法總結(jié)? 影響評級質(zhì)量的主要因素? 對打分卡的假設(shè)與局限性的說明，包括討論打分卡中未涵蓋的評級考慮因素

完整的打分卡請參見附錄A(附錄請參閱英文版)本評級方法介紹了確定信用評級的分析框架。在某些情況下，我們的分析也會參考并不針對特定行業(yè)的考慮因素的分析方法。上述考慮因素包括但不限于：不同類別債務(wù)和混合證券的受償優(yōu)先順序、主權(quán)信用質(zhì)量對非主權(quán)發(fā)行人的影響、評估其他機構(gòu)提供的信用支持。關(guān)于跨行業(yè)評級方法考慮因素的文件請點擊此處。評級對象范圍PFI/PPP/P3結(jié)構(gòu)的目的是將公共基礎(chǔ)設(shè)施項目(包括但不限于醫(yī)院、法院、學校、監(jiān)獄、道路、公共交通系統(tǒng)、橋梁，甚至電力項目)的某些融資、設(shè)計、建設(shè)和運營風險12轉(zhuǎn)移到非政府部門。社會資本根據(jù)政府方或其代理機構(gòu)的長期項目協(xié)議通過投標參與設(shè)計、建設(shè)和運營基礎(chǔ)設(shè)施項目。一旦資產(chǎn)按照政府方的要求建成，政府方將向社會資本提供可用性付費，金額用于支付運營、維護、存續(xù)周期成本、償債及股權(quán)回報?？捎眯愿顿M并不存在任何重大需求風險，并僅會因性能或可用性不足而進行調(diào)整。PFI/PPP/P3項目與傳統(tǒng)政府采購的不同之處在于其有固定價格和確定日期的建筑合約，在達到某(25年或更長根據(jù)可用性付費，而非根據(jù)工程進度付費。典型的PFI/PPP/P3(下稱發(fā)行人是有限目的實體，其成立的目的是根據(jù)與政府方或其代PFI/PPP/P3(90%或比例更高，一旦資產(chǎn)建成且開始產(chǎn)生收入，股(1.15-1.30倍。在多數(shù)情況下，項目協(xié)議會擬定一個基本完工的目標時間，屆時開始付費。為了符合基本完工(3506間手術(shù)室的醫(yī)院(例如可靠的供水、供電、供熱和醫(yī)療氣體、備用系統(tǒng)及通風，其數(shù)量與質(zhì)量均達到規(guī)定水平。項目協(xié)議也為施工完成規(guī)定了最后期限，如果屆時項目未完工，則會視為對項目協(xié)議的違約，政府方有權(quán)終止項目協(xié)議。3(含的保險成本。(取決于政府方信用風險而終止協(xié)議、任意終止及因不可抗力而終止，高級債務(wù)通常不受影響，但若協(xié)議終止的原因是發(fā)行人違約，高級債務(wù)可能會蒙受損失。1運營要求通常僅限于運營相關(guān)資產(chǎn)，例如在學校PFI/PPP/P3項目中，社會資本可能會負責運營和維護提供電力、水和熱力的系統(tǒng)，清潔及維護建筑物，以及進行更換和維修。但是，教育責任仍可能由政府承擔。2某些PFI/PPP/P3項目沒有任何運營期。關(guān)于此類項目的分析，請參閱“其他評級考慮因素”一節(jié)。3債務(wù)本金攤還通常在項目基本完工的目標日期之后不久啟動。在PFI/PPP/P3項目建設(shè)期間，發(fā)行人債務(wù)持有人的主要風險包括下列情景：(costtocomplete(以及其他成本，包括運營期相關(guān)的潛在額外成本)。4，其中可能包括建設(shè)方無法根據(jù)項目協(xié)議要(包括因項目建設(shè)產(chǎn)生的虧損造成該結(jié)果，或PFI/PPP/P3項目多個相同特點的任何基建項目，例如政府在重要節(jié)點付款或完工時付款的設(shè)計—建設(shè)—注資項目，其風險分配與PFI/PPP/P3(costtocomplete處罰影響。PFI/PPP/P3項目模式顯著不同的項目，即使項目有固定價格和確定時間的建設(shè)合同也不屬于此列。雖然本方法的框架可用于分析非PFI/PPP/P3項目的建設(shè)風險，從而提供關(guān)于項目建設(shè)期風險的有益見解，但本方法及其打分卡并非用于具有下列部分PFI/PPP/P3項目：非政府機構(gòu)包出的項目；經(jīng)濟理據(jù)隨著時間的推移會顯著變化，從而導致發(fā)行人行為變化的項目；受到金額及/(例如，如果項目協(xié)議/特許權(quán)在建設(shè)期終止，終止費或售價可能會反映建設(shè)后收入假設(shè)的變化，而不僅僅是竣工尚需成本；因不可抗力和任意終止而沒有終止費的項目更易受更多建設(shè)風險和經(jīng)濟理據(jù)風險的影響；面臨土地收購、許可前置期較長等所有建設(shè)風險的項目。199780個PFI/PPP/P3項目進行了評級。雖然延遲完工并不罕見，但這些項目均未出現(xiàn)任何違約。如果項目不是過于復雜，并有可靠和經(jīng)驗豐富的建設(shè)方、穩(wěn)定的流動性和抵押物，則可以達到投資級別評級。4我們在本報告中使用“建設(shè)方”來指代建設(shè)項目的單一建筑公司及包括兩家或更多建筑公司/設(shè)備供應(yīng)商的建設(shè)合資企業(yè)。關(guān)于本評級方法本報告分6個部分說明了在建PFI/PPP/P3項目的評級方法，總結(jié)如下：打分卡因素的確定及討論55325%，在所有因素中權(quán)重最高，原因是根據(jù)穆迪的經(jīng)驗，這些因素對于項目是否可能遇到造成建設(shè)期間出現(xiàn)重大壓力的問題及發(fā)行人能否解決上述問題具有決定性作用。項目的復雜性代表項目的內(nèi)在建設(shè)風險，此類風險可導致項目進度延誤和成本超支；團隊經(jīng)驗和項目的完善程度則代表項目團隊應(yīng)付項目復雜性及因此降低進度PFI/PPP/P3發(fā)生項目進度延誤的情況并不少見。表2在建PFI/PPP/P3項目的打分卡因素、子因素和子級調(diào)整評級因素、子因素和子級調(diào)整權(quán)重因素1：社會資本和公共投資者之間建設(shè)風險的分配5%因素2：項目建設(shè)的復雜性25%?項目現(xiàn)場準備要求與次層結(jié)構(gòu)風險?結(jié)構(gòu)復雜性與建設(shè)技術(shù)風險15%?性能風險?建設(shè)限制風險10%因素3：建設(shè)方/建設(shè)團隊的經(jīng)驗及項目完善程度25%?建設(shè)方/建設(shè)團隊的經(jīng)驗15%?項目完善程度與風險管理10%因素4：建設(shè)方對成本超支的抗壓能力20%?利潤率、應(yīng)急安排和預算擴充的合理性10%?建設(shè)方的實力和項目的相對規(guī)模10%因素5：項目對建設(shè)進度延誤的抗壓能力25%?建設(shè)期空間10%?應(yīng)對建設(shè)進度延誤的流動性15%合計100%子級調(diào)整：子級?更換建設(shè)方的容易程度+1至-2?若更換建設(shè)方，可動用的準備金或抵押品的數(shù)量和質(zhì)量是否足以彌補終止工程所造成的損失+2.5至05子級調(diào)整不是造成實際評級與打分卡5個因素指示的評級之間存在差異的唯一原因。詳情請參閱“其他評級考慮因素”。打分卡因素衡量或估測我們說明了為因素打分及子級調(diào)整的一般方法，以及打分卡中各因素采用的權(quán)重。我們也解釋了各因素作為有意義的信用指標的理據(jù)。評估評級因素和子因素所使用的信息基本上包括在：? 項目協(xié)議? 與建設(shè)方的設(shè)計—建設(shè)合約? 項目建設(shè)風險的工程師獨立審核? 財務(wù)模型? 獨立保險顧問報告? 股權(quán)承諾和支持文件? 債務(wù)條款與條件? (如可能)及與出資方、建設(shè)方和獨立工程師的討論打分卡因素與評級類別的對應(yīng)估測或計算各子因素后，其結(jié)果對應(yīng)至穆迪評級類別(Aa、A、Baa、Ba、B或Caa)。由于建設(shè)本身是具有風險的活動，因此打分卡并未提供Aaa的得分標準。打分卡的假設(shè)與局限性及其并未包括的評級考慮因素對各因素詳細說明之后，本節(jié)討論了利用打分卡對應(yīng)至實際評級的局限性、打分卡中未包括但對確定評級較為重要的部分其他因素、整體評級方法的局限性和主要假設(shè)。確定整體打分卡指示評級為了確定整體打分卡指示評級，我們根據(jù)下表將各個子因素評級轉(zhuǎn)換為數(shù)值。AaaAaABaaBaBCaaCa136912151820各個子因素的數(shù)值分數(shù)乘以其權(quán)重，結(jié)果加總后得出綜合加權(quán)因素分數(shù)，然后對應(yīng)至下表的字母數(shù)字評級。打分卡指示評級打分卡指示評級合計加權(quán)因素分數(shù)Aaax<1.5Aa11.5≤x<2.5Aa22.5≤x<3.5Aa33.5≤x<4.5A14.5≤x<5.5A25.5≤x<6.5A36.5≤x<7.5Baa17.5≤x<8.5Baa28.5≤x<9.5Baa39.5≤x<10.5Ba110.5≤x<11.5Ba211.5≤x<12.5Ba312.5≤x<13.5B113.5≤x<14.5B214.5≤x<15.5B315.5≤x<16.5Caa116.5≤x<17.5Caa217.5≤x<18.5Caa318.5≤x<19.5Cax≥19.5例如，某發(fā)行人的綜合加權(quán)因素分數(shù)為11.7，其打分卡指示評級為Ba2.我們在本報告示例中采用類似的方法計算打分卡指示評級。附錄附錄A總結(jié)了因素、子因素和子級調(diào)整打分卡。討論打分卡因素和子級調(diào)整在建PFI/PPP/P3項目的打分卡側(cè)重于五大因素和兩種子級調(diào)整：因素：社會資本和公共投資者之間建設(shè)風險的分配項目建設(shè)的復雜性建設(shè)方/建設(shè)團隊的經(jīng)驗及項目完善程度建設(shè)方對成本超支的抗壓能力子級調(diào)整：更換建設(shè)方的容易程度更換建設(shè)方或彌補終止付款損失可用的抵押物數(shù)量和質(zhì)量因素1：社會資本和公共投資者之間建設(shè)風險的分配(權(quán)重5%)重要性PFI/PPP/P3項目的起點是政府方和社會資本之間的建設(shè)風險分配磋商。鮮有PFI/PPP/P3項目將所有建設(shè)風險全部分配給其中一方。政府方同意承擔或分擔部分建設(shè)風險的形式為以下兩種之一：延期事件(向社會資本提供寬限期來完成資產(chǎn)建設(shè))及/或補償事件(補償社會資本因此類風險發(fā)生而產(chǎn)生的成本)。從信用角度來看，最具有支持力的風險分配應(yīng)具備如下特點：建設(shè)風險分配清晰；當?shù)氐娘L險分配通常是標準方案，因此為市場所理解，并經(jīng)過檢驗；政府方承擔無法由社會資本輕易控制/定價的風險(例如土地收購)，并為這兩種風險提供寬限期和及時補償。我們在打分卡中如何評估該因素廣義來看，下表簡要介紹了PFI/PPP/P36項目的典型風險分配：表3PFI/PPP/P3項目的典型建設(shè)風險分配社會資本通常承擔的風險所有涉及設(shè)計、建設(shè)、獲取適宜資材料價格風險氣候地質(zhì)技術(shù)條件受保護/瀕危物種、棲息地補償

公共投資者通常承擔的風險(延期事件或補償事件) 共同風險或逐一分配公共設(shè)施搬遷 有時風險分擔如下：項目協(xié)議中明確的公用事業(yè)屬于社會資本的風險在協(xié)定地區(qū)的土地和道路收購權(quán)考古/歷史發(fā)現(xiàn)政府方要求改變訂單不可抗力保險保障范圍之外的資產(chǎn)替換成本建設(shè)許可 初期規(guī)劃/監(jiān)管/較長前置期許可特定公司罷工 一般建筑業(yè)罷工披露/已知污染 未披露/未知污染及/或超過協(xié)定水的污染法律變化(投標后)可為其中一方風險或共同風險封鎖/抗議可能是其中一方風險或共同風險(正面或負面的任何情況將單獨評估，從而確定對發(fā)行人評級的潛在影(例如，人造土地、廢棄用地或占地較小的項目。反之，在某些情況下政(爭議解決程序、審閱及核準圖紙流程等7。雖然在經(jīng)合組織的主要屬地PFI/PPP/P3的差異。6這是極為宏觀的風險分配；實際文件會更詳細，例如雖然未在項目協(xié)議中披露的污染往往是政府風險，但社會資本造成的污染通常是其自身風險。7對資產(chǎn)性能要求的實際評估請參閱下一節(jié)“項目建設(shè)復雜性”，并未包括在本因素中。權(quán)重AaABaaBaB/Caa建設(shè)風險分配 5%政府方通過延期和補政府方承擔通常由社政府方和社會資本有社會資本承擔的風險社會資本承擔多數(shù)建償事件承擔多數(shù)建設(shè)會資本承擔的部分重標準的風險分配；對高于標準風險分配情設(shè)風險，而政府方分風險；補償及時；支大建設(shè)風險，并有適于政府方承擔的風況下的水平，且較為配的風險極少；項目持力度很高的合約條當?shù)膶捪奁诤脱a償；險，寬限期和補償水重大；或?qū)捪奁诤脱a協(xié)議中存在導致嚴重款和條件補償及時；具有支持力的合約條款和條件PFI/PPP/P3條款和條件問題的不尋常條款和條件一些需關(guān)注的地方因素2：項目建設(shè)的復雜性(權(quán)重25%)重要性PFI/PPP/P3項目框架用于采購建設(shè)復雜程度不同的資產(chǎn)：從簡單的低層宿舍樓到極為復雜的交通運輸項目。隨著復雜程度的上升，最終成本和資產(chǎn)建設(shè)完工時間的不確定性也會提高。雖然發(fā)行人與建設(shè)方簽署了固定價格和確定日期的合約，但在此因素下我們會評估建設(shè)復雜性是否可能會造成工程延期，或?qū)ㄔO(shè)方產(chǎn)生運營或財務(wù)壓力，進而在建設(shè)方無法繼續(xù)或無法按時完工的情況下可能導致需以更高的成本替換建設(shè)方。在本因素中，我們考察和評估PFI/PPP/P3項目建設(shè)復雜性的4個主要子因素：項目現(xiàn)場準備要求與下部結(jié)構(gòu)風險結(jié)構(gòu)復雜性與建設(shè)技術(shù)風險性能風險3(i、ii和iii)15%(iv10%。我們并沒有為3PFI/PPP/P3模式可能適用于多種資產(chǎn)，其中某些可能并不具3個子因素，項目的具體315%總權(quán)重中各自應(yīng)占的比例。i)、ii和iii)，原因是建筑物通常需要至少某15%的權(quán)重全部分配到子因素iii)“性能風險”。宿舍樓翻新項目可能沒有任何“現(xiàn)場準備要求和下部結(jié)構(gòu)風險”，因此子因素i)、iiiii15%權(quán)重將分配給“結(jié)構(gòu)復雜性和建設(shè)技術(shù)風險”以及“性能風險”。對于由復雜程度大不相同的不同部分組成的項目(例如，由簡單道路和大型橋梁或復雜的立交橋組成的項目；由大型醫(yī)院建筑和獨立簡單的行政樓組成的項目)，在為“項目建設(shè)復雜性”打分時，子因素的得分往往主要反映了難度最大部分的復雜性，因為該部分可能會在項目關(guān)鍵路徑(criticalpath)上，并更有可能造成工期超時和成本超支。項目現(xiàn)場準備要求與次層結(jié)構(gòu)風險重要性(無論是建筑物、道路抑或軌道交通系統(tǒng)動工之前至少進行一定(例如打樁、現(xiàn)場需要加強防水處理，或公共設(shè)施搬遷超出預期時間或成本。由此造成的項目延期或成本超支可能會很嚴重。但是，這些問題通常發(fā)生在項目動工初期，此時往往有完整的項目進度和成本應(yīng)急計劃。我們在打分卡中如何評估該因素89(我們(如非全部PFI/PPP/P3項目中，政府方研究可提供的信息極少?，F(xiàn)場規(guī)模也是重要的評估因素，因為項目現(xiàn)場范圍越大，全方位了解其地質(zhì)風險的難度就越大。在現(xiàn)場準備方面，我們評估實際動工前所需下列各項準備工作的范圍：公共設(shè)施搬遷、污染土壤清理和處例如，某建造在經(jīng)修復后的廢棄用地上的建筑項目無需進行挖掘(即地基較淺)或搬遷設(shè)施，也無需進行超載預壓，其得分可能是Aa-A。與此不同的是，某民用基建項目需要興建多座橋梁，需在水中打樁、挖掘隧道，其地質(zhì)情況十分復雜，需要不同的技術(shù)和復雜的機械設(shè)備(例如隧道掘進機)，并要搬遷多個設(shè)施，則其得分可能會是B或Caa。AaABaaBaBCaa項目現(xiàn)場準非常了解地質(zhì)情況非常了解地質(zhì)情況非常了解地質(zhì)情況非常了解地質(zhì)情況，具地質(zhì)情況復雜；現(xiàn)地質(zhì)情況少見/困備要求/下且情況簡單；現(xiàn)場且情況較為簡單；且復雜程度不高；有一定的復雜性；現(xiàn)場場規(guī)模較大；需要難；現(xiàn)場規(guī)模極部結(jié)構(gòu)風險規(guī)模極為有限；施現(xiàn)場規(guī)模有限；施可控/標準的現(xiàn)場規(guī)模相當大；項目的某復雜、大范圍的長大；項目獨特，鮮工現(xiàn)場準備工作范工現(xiàn)場準備工作范規(guī)模；現(xiàn)場準備工些方面需要復雜或較長期現(xiàn)場準備工作，有同時具備同等現(xiàn)圍和復雜性極為有圍和復雜性有限；作無需很長的時間的準備工作，例如部分可能需要大規(guī)模爆場準備風險和下部限；下部結(jié)構(gòu)建設(shè)下部結(jié)構(gòu)建設(shè)需求或爆破或開鑿隧有限的爆破、切割和覆破；復雜/大規(guī)模結(jié)構(gòu)風險的先例；需求極為有限，均有限，均處于已知道；常規(guī)下部結(jié)構(gòu)蓋隧道或超載預壓，部的下部結(jié)構(gòu)；需要需要獨特的技術(shù)或處于已知和簡單的和較為簡單的技術(shù)(但不包括重大/大分下部結(jié)構(gòu)可能較為復某些不常見或復雜設(shè)備(例如隧道掘技術(shù)范圍之內(nèi)范圍之內(nèi)量深層地基)，均雜，但通常均處于公認的技術(shù)進機)處于標準技術(shù)范圍技術(shù)范圍之內(nèi)之內(nèi)8復雜性指項目的地質(zhì)條件的可持續(xù)性(例如是否有穩(wěn)固的巖石層來固定建筑物，抑或土壤松軟，需要深地基)和整個現(xiàn)場地質(zhì)條件的一致性(例如現(xiàn)場是否全部為具有一致深度巖石層的沙土，抑或現(xiàn)場的情況極為復雜，包括了不同的土壤類型和深度)。9貸款人技術(shù)顧問報告通常提供對地質(zhì)信息質(zhì)量及其可靠性的評估，包括對地質(zhì)測試的質(zhì)量和廣泛性的評價。10復雜性與建設(shè)技術(shù)風險重要性PFI/PPP/P3項目現(xiàn)場準備工作一旦完成，其結(jié)構(gòu)的復雜性也會大相徑庭。結(jié)構(gòu)設(shè)計、建設(shè)技術(shù)的獨特性和復雜性越高，工期和成本攀升的風險就越高。我們在打分卡中如何評估該因素在本因素中，我們評估與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的復雜性、采用的建設(shè)技術(shù)和材料相關(guān)的主要風險。在資產(chǎn)復雜性方面，我們評估資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否有許多先例可循或是相當獨特(例如高度、長度、規(guī)模、類型、建筑結(jié)構(gòu)等)，是否有大量重復性的施工(例如辦公樓除了設(shè)備層之外，每層的平面結(jié)構(gòu)完全一樣)還是由基本上獨特的元素組成，每個元素均需要極為特殊的設(shè)計。關(guān)于建設(shè)技術(shù)，我們會評估采用的常規(guī)、專門或獨特設(shè)計和建設(shè)技術(shù)(例如新的或很少經(jīng)過檢驗的建橋方法)，是否有大量工作可以在場外進行而在現(xiàn)場組裝(例如預制構(gòu)件建筑)或是否所有工作都需要在現(xiàn)場完成，項目是否可以分為幾個獨立的部分同時開展(例如有多個施工現(xiàn)場的學校項目，此類項目需要多個施工隊，如果某一個現(xiàn)場進度延期而其他現(xiàn)場超前，則資源可以重新分配到項目延期的部分)，或項目是否按順序進行(極大提高了其中一個部分延期導致整個項目延期的可能性)。在材料方面，我們評估采用的材料是否便于獲得、得到驗證及屬于此類項目的常規(guī)材料，或是否可能采用新材料。(例如住宅，對原有狀況的調(diào)查通常利用樣本進行，因此產(chǎn)生樣本可能并不代表實際需例如，某項目需要在不同位置興建幾所低層學校，均采用當?shù)氐湫偷母叨认嗨频钠矫娼Y(jié)構(gòu)，并AaA。與此不同的是，大型橋梁項目的得分可能會接近打分卡的較低等級區(qū)間，因為每座橋梁通常都由專業(yè)公司進行具體設(shè)計，往往需要專(抵御大風、振動、船舶影響、沖刷、地震等)。AaABaaBaBCaa結(jié)構(gòu)復雜性與結(jié)構(gòu)極為簡單；重結(jié)構(gòu)簡單，重復性標準復雜程度的結(jié)結(jié)構(gòu)有一定的復雜結(jié)構(gòu)有若干復雜、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、技建設(shè)技術(shù)風險復性很高；設(shè)計和較高；簡單常規(guī)的構(gòu)；設(shè)計和建設(shè)技術(shù)成分；可能需要大獨特的的成分；需術(shù)和材料有許多建設(shè)技術(shù)久經(jīng)檢驗設(shè)計和建設(shè)技術(shù)；常見，但可能有一定量測試來證明資產(chǎn)要大量測試來證明復雜及獨特的成并且極為簡單；大項目某些方面的工的復雜性；項目至少可抵御多種突發(fā)事資產(chǎn)可抵御多種突分，其中任何一量場外工作；幾個作可能在場外進相當大一部分具有一件(例如大風等)；發(fā)事件(例如大風項或綜合起來會獨立部分；材料常行；有相當?shù)哪芰Χǖ闹貜托裕豁椖枯^重復性很低；部分等)；復雜及/或不導致極高的建設(shè)見且極適合項目可對項目不同方面為獨特的部分可能有復雜或不常見的設(shè)常見的設(shè)計和建設(shè)風險展開獨立工作；材料普遍常見且較適一些復雜元素(例如醫(yī)院的設(shè)備層)，但在行計和建設(shè)技術(shù)；項目基本按順序進技術(shù)；項目結(jié)構(gòu)的順序性較高，基本合項目業(yè)常態(tài)和經(jīng)驗之內(nèi)；行，少量場外工全部在現(xiàn)場進行；項目大多按順序進作；項目某些部分項目較大部分所采行，場外工作有限；可能需要未經(jīng)大量用的材料可能不常材料基本適合項目測試的材料見或未經(jīng)測試10下部結(jié)構(gòu)與主體結(jié)構(gòu)的區(qū)分在一定程度上是人為的；下部結(jié)構(gòu)包括固定資產(chǎn)需要的所有地下部分，主體結(jié)構(gòu)則是下部結(jié)構(gòu)以上的所有部分。因此，在2i)2ii評估；對于隧道中的道路，開鑿隧道2i)2ii)評估。性能風險重要性許多基建項目需要大量的機械、電力、IT、系統(tǒng)和設(shè)備11工作，涉及長時間的安裝、測試和調(diào)試，從而來確保資產(chǎn)滿足項目協(xié)議中規(guī)定的所有最低可用性和性能要求。項目基本完工時往往依然存在設(shè)備切換和微調(diào)問題，直到達到穩(wěn)定的運轉(zhuǎn)狀態(tài)。隨著基建資產(chǎn)中使用的設(shè)備和系統(tǒng)復雜性的提高，如果設(shè)備性能并未達到預期而需要微調(diào)、維修、替換和重新測試，直到滿足所有性能和可用性要求，符合基本完工的規(guī)定，則調(diào)試期間會出現(xiàn)工期和建設(shè)成本的風險。我們在打分卡中如何評估該因素在該子因素下，我們評估項目需要安裝的電力、機械、系統(tǒng)、IT和設(shè)備的規(guī)模、范圍和復雜性。我們也會評估政府方在項目協(xié)議中規(guī)定的達到基本完工要求的最低性能和可用性標準。上述標準包括空氣質(zhì)量和氣流量指標、溫度、光照強度、隔音、安全、可靠性、斜度和粗糙度等道路幾何學標準。我們也要評估確保設(shè)備運轉(zhuǎn)達到預期性能水平所需的調(diào)試期長度，因為調(diào)試期長度通常是復雜性的一個良好指標。(AmericanAssociationofStateHighwayandTransportationOfficialsAAa。醫(yī)院項目可以作為中等評級的示例，醫(yī)院通常需要醫(yī)用氣體、對通風和空氣質(zhì)量的特定控制，以及復雜的電氣系統(tǒng)，并有緊急情況下的備用系統(tǒng)，這些均可能在建設(shè)總成本中占較大比例。由于上述服務(wù)和標準相對嚴格，但對于醫(yī)院建設(shè)通常為人熟知，并且較為典型，因此得BaaBa。與此相比，如果是建設(shè)高度專業(yè)的研究設(shè)施，而且政府方有嚴格、特殊的(例如溫度、噪音、振動幅度，這樣的項目得分可能會處于打分卡低段。AaABaaBaBCaa性能風險 需安裝的機電系需安裝的機電系需安裝的機電系統(tǒng)、機電系統(tǒng)、IT和設(shè)備機電系統(tǒng)、IT和設(shè)備規(guī)機電系統(tǒng)、IT和設(shè)統(tǒng)、IT和設(shè)備很少統(tǒng)、IT和設(shè)備簡IT和設(shè)備屬于此類資規(guī)模相對較大且復模較大且復雜，部分技備規(guī)模較大且特且極簡單，技術(shù)很單，技術(shù)很成熟；產(chǎn)的標準要求，但可雜，部分技術(shù)可能并術(shù)可能并不成熟(如定殊，多為定制機電成熟；項目這些部項目這些部分在建能具有一定的復雜不完全成熟；項目這制技術(shù))；項目這些部系統(tǒng)、IT或設(shè)備項分在建設(shè)預算中占設(shè)預算中占比相對性，技術(shù)普遍成熟；些部分在建設(shè)預算中分在建設(shè)預算中占比很目；可用性和性能比較小(通常不足較小(通常是10-項目這些部分在建設(shè)占比偏高(35%-高(55-75%)；設(shè)施大的標準極高且特5-10%)；達到基本20%)；達到基本完預算中占比較大(20-55%)；達到基本完部分達到基本完工的可殊；調(diào)試期長(>1完工的可用性和性工的可用性和性能35%)；達到基本完工工的可用性和性能的用性和性能的標準很年)能標準的范圍有標準的范圍相對有的可用性和性能標準部分標準嚴格，某些高，其中某些可能高于限，并且極為切實限，并且切實可符合行業(yè)慣例，在一可能高于行業(yè)慣例；行業(yè)慣例或可能不尋可行；調(diào)試期很短(<2個月)行；調(diào)試期短(<3-4個月)定程度上可能較嚴格；調(diào)試期適中，為調(diào)試期相對較長，為6-9個月常；調(diào)試期較長，為9-12個月4-6個月11設(shè)備清單并非詳盡無遺：鍋爐、冷卻裝置、發(fā)電機、渦輪機、電梯、電腦、攝像頭、警報系統(tǒng)、安全系統(tǒng)、收費系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)等等。建設(shè)限制風險(10%)重要性建設(shè)項目中的限制因素可能大相徑庭，并會產(chǎn)生導致重大成本超支或工期延誤的風險，其中多數(shù)是為人熟知的常規(guī)限制，適用于所有建設(shè)項目(例如安全與勞動法)，但其他限制因素屬于項目特有。某些在項目協(xié)議中出現(xiàn)(例如在道路擴建時維持開放車道的最低數(shù)量，或在一天的某些時點關(guān)閉車道需付出較大代價；在火車站建筑物翻新的同時維持車站開放；如果工程靠近敏感地區(qū)，對于建設(shè)期間的最大振動或噪音規(guī)定；或需要得到多方審批或咨詢某些方面人士)。其他限制因素則是與項目相關(guān)的法律法規(guī)造成(環(huán)保、瀕危物種、少數(shù)民族人口等)。第四類限制與現(xiàn)場位置有關(guān)，如擁堵地區(qū)或需要供水的地區(qū)。例如，出入受限可能會需要分階段進行項目建設(shè)(即首先建設(shè)項目的一部分，或甚至興建臨時設(shè)施，再將現(xiàn)有設(shè)施的運營轉(zhuǎn)移到新設(shè)施，最后拆除舊設(shè)施并完成項目)。我們在打分卡中如何評估該因素對于該子因素，我們評估項目具體限制因素的數(shù)量和程度、克服的難度，以及如果錯過某些重要的時間窗口，項目關(guān)鍵路徑受到的潛在影響(例如，需要避開魚類繁殖期在水中完成建橋的所有基礎(chǔ)工作；或需要在冬季來臨之前完成關(guān)鍵結(jié)構(gòu)建設(shè)，因為冬季可能會中斷供應(yīng)鏈及/或施工進程直至春季)。例如，如果在農(nóng)村地區(qū)建設(shè)軍隊住宅項目，對于出入、瀕危物種、噪音、粉塵、振動等沒有特AAa(例如僅能在夜間進入，及/或振動、粉塵或噪音水平的各種限制相當嚴格或?qū)崿F(xiàn)難度較大，這樣