某國際商貿(mào)城建設(shè)項目可行性研究報告

目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 1一、工程名稱與承辦單位 1二、工程概況 2三、可研報告編制依據(jù) 3四、可行性研究的主要范圍 5第二章工程提出的背景與建設(shè)的必要性 6一、工程提出的背景 6二、工程建設(shè)的必要性 9第三章市場預測 13一、中俄貿(mào)易關(guān)系現(xiàn)狀 13二、俄方市場分析 18三、本工程市場前景預測分析 22第四章工程建設(shè)方案 26一、場地概況與工程總體規(guī)劃 26二、商貿(mào)城規(guī)劃建設(shè)目標及指導思想 28三、功能分區(qū)與規(guī)劃布局 29四、一期工程總平面布置 34五、二期工程總平面布置 35六、三期工程總平面布置 37七、四期工程總平面布置 39八、工程建筑結(jié)構(gòu)、建筑裝修 41第五章公用工程 42一、消防設(shè)計 42二、給排水工程 44三、電氣 46四、采暖、通風、空氣調(diào)節(jié) 50五、燃氣 50六、、電視、網(wǎng)絡(luò) 50第六章環(huán)境保護 51一、主要設(shè)計依據(jù) 51二、建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀 51三、主要污染物及其治理方案 52第七章消防 53一、編制依據(jù) 53二、建筑防火 53三、消防給水 54四、防排煙系統(tǒng) 55五、電氣防火 55第八章經(jīng)營方案 56一、經(jīng)營規(guī)模與范圍 56二、經(jīng)營模式 56三、產(chǎn)品質(zhì)量及銷售方式 57第九章組織機構(gòu)與人員編制 59一、組織機構(gòu) 59二、人員編制 59三、人員來源與培訓 60第十章實施進度 61第十一章投資估算及資金籌措 62一、工程投資估算及依據(jù) 62二、資金籌措 63第十二章經(jīng)濟效益分析 65一、銷售收入估算 65二、開發(fā)本錢估算 66三、稅金及利潤 66四、盈利能力分析 67五、清償能力分析 68六、評價結(jié)論 69附表〔總〕 70附表〔一期工程〕 79第一章總論一、工程名稱與承辦單位1、工程名稱東北亞國際商貿(mào)城工程2、承辦單位哈爾濱市松北物資供給站哈爾濱市松北物資供給站，是哈市松北區(qū)以銷售物資為主的股份制企業(yè)。該企業(yè)根據(jù)國家有關(guān)政策法規(guī)和?哈爾濱市松北新區(qū)開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃?、?哈爾濱市松北新區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定?等五個相關(guān)規(guī)定的要求，與松北區(qū)開發(fā)建設(shè)管委會達成合作協(xié)議，用承辦單位擁有的76135平方米用地的土地使用權(quán)為一期工程工程用地，工程總用地60.2萬平方米，建筑面積95.01萬平方米的總體建設(shè)規(guī)劃，并在此根底上積極開展工程的招商引資工作。哈市松北物資供給站多年來與俄羅斯官方和民間始終保持著密切的關(guān)系，對俄經(jīng)貿(mào)合作具有一定的比擬優(yōu)勢。在松北區(qū)授權(quán)該站招商籌建東北亞國際商貿(mào)城工程以后，即積極開展工作。該工程已引起省、市、區(qū)政府的高度重視，屢次催促盡快落實該工程。公司地址：哈市松北區(qū)松北鎮(zhèn)新立屯法定代表人：總經(jīng)理米桐二、工程概況1、建設(shè)地點哈爾濱市松北區(qū)與呼蘭區(qū)交匯處，三環(huán)路與四環(huán)路之間，大耿家轉(zhuǎn)盤道以西地段。2、建設(shè)內(nèi)容黑龍江省哈爾濱市大型綜合國際商貿(mào)城與物流中心3、建設(shè)規(guī)?？傆玫孛娣e602970平方米，其中建筑用地面積50.5萬平方米，市政道路用地97970平方米，總建筑面積95.09萬平方米，其中地上建筑面積83.01萬平方米，地下建筑面積12.08萬平方米。一次性總體規(guī)劃設(shè)計，按A、B、C、D四個區(qū)域分步實施建設(shè)。一期工程用地面積76135平方米，地上建筑面積16.61萬平方米，地下40240平方米〔其中人防面積4916.61平方米〕，二期工程用地面積15.33萬平方米，建筑面積29.06萬平方米，三期工程用地面積22.78萬平方米，建筑面積35.3萬平方米，四期工程用地面積4.78萬平方米，建筑面積10.1萬平方米。4、建設(shè)周期一期工程1年半，自2021年5月開工至2021年12月竣工。二、三、四期工程視工程進度逐步滾動投入，于四年內(nèi)建成。5、投資總額與注冊資本，投資比例1〕、投資總額工程一期工程投資額10.43億元人民幣，二、三、四期滾動投資建設(shè)后，工程投資總額將到達50.52億元人民幣。2〕、注冊資本注冊資本69273.45萬元，占工程一期工程投資的66.43%。以后二、三、四期工程建設(shè)完成時再按國家政策規(guī)定的比例增加注冊資本。3〕、投資比例投入注冊資本290168.78萬元人民幣，占注冊資本的57.44%。其余資金申請銀行貸款。三、可研報告編制依據(jù)1、國務(wù)院文件，國函[1999]153號?國務(wù)院關(guān)于哈爾濱市總體規(guī)劃的批復?2、經(jīng)國務(wù)院批準的?哈爾濱市城市總體規(guī)劃?3、?國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知?4、?中華人民共和國國土資源部令〔第7號〕?5、黑龍江省人民政府文件，黑政發(fā)[2005]21號?黑龍江省人民政府關(guān)于推進對俄經(jīng)貿(mào)科技合作戰(zhàn)略升級的意見?6、黑龍江省人民政府文件，黑政發(fā)[2005]73號?黑龍江省人民政府關(guān)于印發(fā)哈大齊工業(yè)走廊產(chǎn)業(yè)布局總體規(guī)劃的通知?7、?哈爾濱市國民經(jīng)濟和社會開展第十一個五年方案綱要?8、哈爾濱市開展和改革委員會文件，哈發(fā)改投資[2006]682號?關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)黑發(fā)改投資[2006]888號文件的通知?9、哈爾濱市人們政府辦公廳，哈政辦綜[2006]67號?哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)哈爾濱市商品市場體系商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)規(guī)劃的通知?10、哈爾濱市開展和改革委員會文件，哈發(fā)改經(jīng)貿(mào)[2007]488號?關(guān)于東北亞國際商貿(mào)城工程建議書的批復?11、哈爾濱市財政局文件，哈財企預[2007]34號?哈爾濱市財政局關(guān)于下達2005年東北老工業(yè)基地外貿(mào)開展專項資金指標的通知?12、哈爾濱市松北區(qū)環(huán)境保護局?關(guān)于建設(shè)哈爾濱東北亞國際商貿(mào)城工程的初步意見?13、哈爾濱市規(guī)劃設(shè)計院設(shè)計的?中國哈爾濱東北亞國際商貿(mào)城規(guī)劃設(shè)計方案?及規(guī)劃圖四、可行性研究的主要范圍1、工程的提出與必要性2、哈爾濱東北亞國際商貿(mào)城規(guī)劃建設(shè)方案3、各分項工程建設(shè)方案4、工程進度與招標方案5、投資估算與資金籌措6、經(jīng)濟效益分析

第二章工程提出的背景與建設(shè)的必要性一、工程提出的背景地處祖國東北端的黑龍江省會城市哈爾濱位于新崛起的東北亞經(jīng)濟區(qū)域中心，中國沿邊開放的前沿地帶。黑龍江北接俄羅斯，是歐亞大陸橋和空中走廊的重要樞紐，南聯(lián)我國沿海開放城市和日、韓等國家。是我國東北部沿邊開放城市格局的軸心和溝通南北的連接點。哈爾濱市委在十二屆七次全會上提出“超越自我、再塑形象、奮起追趕、努力晉位，把哈爾濱建設(shè)成為現(xiàn)代大都市〞的總體目標和“北躍、南拓、中興、強縣〞的開展戰(zhàn)略。其中，“北躍〞的核心內(nèi)涵是“以水定城，科技興城〞。松北區(qū)今后一個時期開展總的指導思想是：堅持以水定城和科技興城理念，以打造全省科技中心、文化中心、金融中心、行政中心、旅游中心、奧體中心為目標，推進根底設(shè)施建設(shè)、城市景觀建設(shè)、民生工程建設(shè)、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，把松北區(qū)建設(shè)成為集科技、文化、生態(tài)功能于一體的現(xiàn)代化新城區(qū)，努力實現(xiàn)經(jīng)濟社會開展新跨越。中俄兩國是山水相連的友好鄰邦，兩國經(jīng)濟互補性強，雙邊貿(mào)易潛在市場巨大。近年來，隨著兩國戰(zhàn)略協(xié)作伙伴關(guān)系的平穩(wěn)推進和睦鄰友好條約的簽署，雙邊貿(mào)易關(guān)系取得穩(wěn)步開展。哈爾濱市是我國重要的老工業(yè)城市之一。2003年，國家啟動振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略，為哈大齊等老工業(yè)城市的復興帶來了機遇。建設(shè)哈大齊工業(yè)走廊是省委、省政府做出的一項重大決策，是全面落實科學開展觀，節(jié)約土地資源，改善生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)可持續(xù)開展的戰(zhàn)略舉措，對充分利用黑龍江省優(yōu)勢，打造產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和招商引資平臺，在新一輪的產(chǎn)業(yè)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中提升產(chǎn)業(yè)層次，培育新的經(jīng)濟增長點，實現(xiàn)跨越式開展，促進全面建設(shè)小康社會目標的實現(xiàn)，都具有重要而深遠的戰(zhàn)略意義。其中哈爾濱地區(qū)重點開展以高新技術(shù)為主導的汽車工業(yè)、航空航天、機電工業(yè)、現(xiàn)代醫(yī)藥工業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、綠色食品工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)。在哈爾濱工業(yè)區(qū)規(guī)劃中，江北工業(yè)新區(qū)建設(shè)A、B兩個園區(qū)：A區(qū)為對俄經(jīng)貿(mào)科技合作園區(qū)。位于松北區(qū)，啟動區(qū)規(guī)劃面積5.8平方公里。啟動區(qū)重點建設(shè)對俄出口基地和對俄商貿(mào)中心。擬建設(shè)對俄經(jīng)貿(mào)科技合作核心區(qū)，為形成對俄經(jīng)貿(mào)科技合作的資金、技術(shù)、人才、政策集聚優(yōu)勢提供前提和保障。重點建設(shè)對俄出口加工基地和對俄商貿(mào)中心，構(gòu)筑對俄技術(shù)貿(mào)易、生產(chǎn)、生活效勞平臺，使之成為省內(nèi)最大的對俄經(jīng)貿(mào)科技及加工制造綜合性園區(qū)，形成對俄經(jīng)貿(mào)科技合作的資金、技術(shù)、人才、文化交流、教育集聚優(yōu)勢，重點開展對俄經(jīng)貿(mào)、出口倉儲及服裝、輕工等產(chǎn)品。引進藍德超聲設(shè)備、東金沃爾農(nóng)機具、萬陽經(jīng)貿(mào)出口倉儲中心和東北亞國際貿(mào)易城等一批企業(yè)投資工程。黑龍江省哈爾濱市是鄰近俄羅斯的中國東北部中心城市，在百年以前就有對俄羅斯通商的悠久歷史。改革開放以來，哈爾濱迅速形成對俄商貿(mào)的地域優(yōu)勢。哈洽會成為一年一度的對外經(jīng)貿(mào)盛會，歷久而不衰，在俄羅斯和東北亞、歐洲和世界各地享有盛譽。哈爾濱市確定的21世紀開展戰(zhàn)略目標是建設(shè)東北亞國際經(jīng)貿(mào)中心城市，哈爾濱開展裝備制造、現(xiàn)代醫(yī)藥、高新技術(shù)、綠色食品四大支柱產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)立世界冰雪旅游名城的建設(shè)目標，都與對俄經(jīng)貿(mào)有較強的互補性。哈爾濱在對俄經(jīng)貿(mào)合作具有自然、地理、根底等比擬優(yōu)勢。哈市總體開展建設(shè)規(guī)劃確定，在深入掌握對俄經(jīng)貿(mào)互補的市場需求，培育和開展優(yōu)勢行業(yè)，對俄出口加工形成企業(yè)集群，和全國的對俄貿(mào)易的物流、商流、資金流、信息流的集散中心，全面實現(xiàn)省政府提出對俄經(jīng)貿(mào)科技合作戰(zhàn)略升級的部署。全面提高本區(qū)域的聚焦功能、創(chuàng)新功能、管理功能、效勞功能，努力打造具有國際水平的，具有哈爾濱特色以對俄經(jīng)貿(mào)合作為主的東北亞國際商貿(mào)城。松北區(qū)屬于哈爾濱市近年來著力新開發(fā)的重點區(qū)域之一，根據(jù)哈爾濱市城市規(guī)劃，優(yōu)化土地資源的要求，在松北區(qū)內(nèi)要最大限度地挖掘當?shù)赝恋厣禎摿?，將原沒有利用或利用率低的土地轉(zhuǎn)化為商業(yè)區(qū)，以最高價值利用土地資源。東北亞國際商貿(mào)城是遵照國家經(jīng)貿(mào)部的總體要求和省政府指導意見而規(guī)劃建設(shè)的，是哈大齊工業(yè)走廊哈爾濱松北區(qū)啟動區(qū)重點建設(shè)的工程之一。本工程坐落于哈爾濱市松北區(qū)，所在區(qū)域有充足的閑置土地，因此本工程擬實行總體規(guī)劃，滾動開展，分四期建設(shè)實施，全面提升對俄經(jīng)貿(mào)技術(shù)合作水平，同時，在哈爾濱市區(qū)的北大門部位建立起包含有長途貨運和長途客運兼有的黑龍江省內(nèi)最大的物流中心。通過本工程的建設(shè)，優(yōu)化松北區(qū)的根底配套設(shè)施，美化環(huán)境、改變松北風貌，提升市場業(yè)態(tài)，將哈爾濱對俄貿(mào)易產(chǎn)業(yè)鏈做優(yōu)、做大、做強，以此提升哈爾濱市在東三省以及內(nèi)蒙、俄羅斯遠東地區(qū)及日韓的國內(nèi)、國際影響力。二、工程建設(shè)的必要性1、實現(xiàn)對俄經(jīng)貿(mào)戰(zhàn)略升級黑龍江省與俄羅斯有3040公里邊境線，哈爾濱市是中國沿邊開放帶最大的中心城市，與俄羅斯有百年以上的通商歷史淵源。濱州、濱北、拉濱、哈大、濱綏5條鐵路交匯于哈爾濱，鐵路、公路、航運、航空形成密集的立體對俄交通網(wǎng)絡(luò)，形成哈爾濱對俄出口得天獨厚的優(yōu)勢。中國哈爾濱國際經(jīng)貿(mào)洽談會〔簡稱‘哈洽會’〕成為全國對俄經(jīng)貿(mào)的中心。2001年以來，我省對俄貿(mào)易連續(xù)三年實現(xiàn)30%以上的增速。2004年占全省外貿(mào)進出口總額的55.2%，占全國對俄貿(mào)易額的18%。目前，我省對俄經(jīng)貿(mào)科技合作面臨難得的開展機遇，也存在一些極待解決的問題。主要表現(xiàn)在一是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與俄方對接度低，對地方經(jīng)濟開展拉動力不強：二是經(jīng)營主體小，投資能力弱，制約了我省對俄經(jīng)貿(mào)規(guī)模的擴大和水平提升；三是根底設(shè)施薄弱，不能滿足大通關(guān)的需要。因此，我們必須響應(yīng)省政府推進對俄經(jīng)貿(mào)科技合作戰(zhàn)略升級的要求，通過在松北建設(shè)本工程的具體措施，得以具體實現(xiàn)。2、搶抓機遇、發(fā)揮優(yōu)勢、振興東北中共中央、國務(wù)院文件，中發(fā)[2003]11號明確提出振興東北的開展戰(zhàn)略，并具體要求“依托黑河、綏芬河等邊境口岸，擴大與俄羅斯等國的經(jīng)貿(mào)合作，建立海外能源原材料基地。〞中俄兩國政府通過雙邊協(xié)定，提出的2021年雙邊貿(mào)易額到達600至800億美元，到2021年對俄投資120億美元的目標。并把俄遠東與西伯利亞地區(qū)確定為雙方合作的重點地區(qū)。我省與俄羅斯有幾十年的官方和民間貿(mào)易的密切往來，具有得天獨厚的地緣優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、經(jīng)貿(mào)優(yōu)勢，而我國輕工產(chǎn)品生產(chǎn)廠家多聚集在珠江三角洲和長江三角洲一帶，這些廠家有強烈的把產(chǎn)品打入俄羅斯市場的愿望，但受對俄羅斯國情不熟、俄語人才匱乏、信息不靈等制約，產(chǎn)品出口俄羅斯受到一定程度限制。根據(jù)原國家外經(jīng)貿(mào)部為東北亞經(jīng)貿(mào)科技合作區(qū)的功能定位，以及松北區(qū)極具吸引力的招商引資政策，東北亞經(jīng)貿(mào)科技合作區(qū)對俄出口加工創(chuàng)造寬松條件和平臺。同時，在該合作區(qū)建設(shè)對俄出口貿(mào)易為主的國際商貿(mào)中心，可增加出口創(chuàng)匯，又可增加松北區(qū)財政收入?？衫霉倏乒驹诙砹_斯銷售網(wǎng)擴大銷售中國商品多創(chuàng)匯，也可滿足省內(nèi)北部市場需要，又可為松北區(qū)增加每年3000多萬元，并隨著逐步增加投資后，逐年增長。3、是發(fā)揮政策優(yōu)勢，建設(shè)對俄商貿(mào)基地的需要東北亞經(jīng)貿(mào)科技合作區(qū)是原國家外經(jīng)貿(mào)部批準的對俄羅斯及東北亞地區(qū)國家經(jīng)貿(mào)科技合作的開發(fā)區(qū)，除享受國家給予開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策，還可以享受黑龍江省政府出臺的?支持哈大齊工業(yè)走廊建設(shè)的假設(shè)干政策?中規(guī)定的哈大齊工業(yè)走廊產(chǎn)業(yè)開展在用地、財稅、科技與人才、投資四方面的優(yōu)惠政策。工程的開展得到了省市區(qū)政府的大力支持。根據(jù)省財政廳?關(guān)于撥付2005年東北老工業(yè)基地外貿(mào)開展專項資金的通知?精神，下達外貿(mào)開展專項資金用于本工程根底設(shè)施建設(shè)資金300萬元，2006年本工程得到省發(fā)改委預算內(nèi)投資50萬元。合作區(qū)目前已形成對外建市場、對內(nèi)建基地，建設(shè)面向俄羅斯市場的大通道格局，享受省政府給予的省內(nèi)一切優(yōu)惠政策。如進出口經(jīng)營權(quán)、邊境小額貿(mào)易權(quán)、經(jīng)開區(qū)、高開區(qū)所應(yīng)有的一切權(quán)限，為我們企業(yè)搭建對俄經(jīng)貿(mào)合作平臺。哈市松北物資供給站在松北區(qū)現(xiàn)有證照齊全國有土地114894平方米，東北亞國際商貿(mào)城工程落戶東北亞經(jīng)貿(mào)科技合作區(qū)，可以在合作區(qū)內(nèi)率先投資建設(shè)，產(chǎn)生對后續(xù)工程的示范與帶動作用，為盡快實現(xiàn)全省對俄經(jīng)貿(mào)合作戰(zhàn)略升級發(fā)揮較大作用。本工程的順利實施，可以在哈爾濱東北亞經(jīng)貿(mào)科技合作區(qū)內(nèi)迅速建成一個大型商貿(mào)工程和大型物流中心?？蓭游沂∞r(nóng)業(yè)、輕工產(chǎn)業(yè)的開展，并形成相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)，而且是拉動松北區(qū)經(jīng)濟快速開展的增長點。同時，本工程的建設(shè)，對于加快哈市松花江北岸的建設(shè)速度加快，推動哈爾濱市區(qū)向兩岸繁榮的開展目標加快前進。

第三章市場預測一、中俄貿(mào)易關(guān)系現(xiàn)狀中俄兩國一直是各自重要的貿(mào)易伙伴之一。近年來，中俄兩國經(jīng)貿(mào)關(guān)系開展迅速，貿(mào)易額連續(xù)實現(xiàn)快速增長，中國已成為俄羅斯第三大貿(mào)易伙伴。

據(jù)俄羅斯海關(guān)委員會統(tǒng)計，2021年中俄雙邊貿(mào)易額為550.5億美元，增長40.0%。其中，俄羅斯對中國出口203.9億美元，增長5.6%；自中國進口346.6億美元，增長42.7%；俄方貿(mào)易逆差92.5億美元，中國為俄羅斯第四大出口市場、同時超過德國成為俄羅斯最大的進口來源地。中俄兩國貿(mào)易開展狀況見下表：表1我國對俄雙邊貿(mào)易開展走勢單位：億美元年代進出口出口進口進出差額進出同比出口同比進口同比199258.623.435.2-11.850.30%28.60%69.20%199376.626.949.8-22.930.90%15.00%41.50%199450.815.835-19.1-33.80%-41.30%-29.70%199554.616.638-21.47.5%5.1%8.6%199668.416.951.5-34.65.30%1.80%35.50%199761.220.340.9-20.6-10.50%20.10%-20.60%199854.818.436.418.0-10.50%-9.4%-11.00%199957.21542.2-27.24.40%-18.6%16.00%200080.022.357.7-35.439.90%48.70%36.70%2001106.727.179.6-52.533.38%21.4%37.9%2002119.335.284.1-48.911.8%29.9%5.6%2003157.660.397.3-37.032.1%71.4%15.7%2004212.391.0121.3-30.334.7%51.0%24.7%2005291.0132.1158.9-26.837.1%45.2%31.0%2006333.9158.3175.6-17.314.7%19.8%10.5%2007481.65284.88196.7788.1144.3%79.9%12.1%2021550.5346.6203.9142.740%42.7%5.6%從上表可以看出，自20世紀90年代以來，兩國經(jīng)貿(mào)關(guān)系經(jīng)歷了大起大落的幾個階段后，逐步走上了穩(wěn)定開展的軌道，至2006年為止，雙邊貿(mào)易額已連續(xù)8年持續(xù)增長。2000～2006年兩國貿(mào)易額從80.03億美元上升至333.9億美元，共增長3.17倍，年均增長率到達52.8%。2005年中俄貿(mào)易增幅37.1%，高于中國全年外貿(mào)增幅〔23.2％〕，在中國前十位貿(mào)易伙伴中進出口、出口、進口增速三項指標均位居第一，為實現(xiàn)2021年雙邊貿(mào)易額達600－800億美元的目標奠定了良好根底。2006年中俄雙邊貿(mào)易額達333.9億美元，同比增長14.7%。2007年以來，中俄雙邊貿(mào)易增速顯著上升，一季度增幅達28.8%，高出同期全國外貿(mào)總體增幅5.2個百分點。特別是中國對俄羅斯出口增長迅猛〔48.5%〕，是雙邊貿(mào)易增長主要的拉動力量隨著中國生產(chǎn)制造能力不斷加強，對俄出口呈現(xiàn)高速增長勢頭；而自俄進口以能源和資源型產(chǎn)品為主，增長潛力相對有限。由此導致中國對俄羅斯逆差不斷減少，雙邊貿(mào)易趨于平衡。這種趨勢見以下圖：中俄雙邊貿(mào)易進出口趨勢圖從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，改變中俄貿(mào)易五十多年來數(shù)量格局的主要因素是中國機電產(chǎn)品對俄羅斯出口的不斷增長。自上世紀90年代以來，中俄貿(mào)易商品結(jié)構(gòu)一直呈現(xiàn)如下特點：中國主要對俄出口紡織品、服裝、鞋類、家電等日用消費品，自俄進口多是能源、鋼材、化肥、原木以及有色金屬等原材料商品。最近幾年，中俄兩國經(jīng)濟上的相互依賴性和互補性逐漸增強，行業(yè)內(nèi)水平分工有所增加，主要表現(xiàn)在中俄兩國貿(mào)易競爭力指數(shù)大于0.5的商品正在逐年增多。

礦產(chǎn)品、木及其制品和化工產(chǎn)品是俄羅斯對中國出口的主要產(chǎn)品，2021年三類產(chǎn)品出口額分別為119.1億美元、24.8億美元和24.0億美元，合計占俄羅斯對中國出口總額的78.4%。見以下圖：俄羅斯出口中國商品構(gòu)成圖根據(jù)上圖和統(tǒng)計資料，礦產(chǎn)品和化工產(chǎn)品出口額分別增長68.7%和20.2%，而木及其制品出口額減少8.9%。在俄羅斯對中國出口的其他產(chǎn)品中，金屬制品、家具玩具和陶瓷、玻璃等的出口額增長較快，分別增長38.9%、40.0%和55.7%。而光學鐘表、紡織品及原料和植物產(chǎn)品減少明顯，出口額分別下降39.2%、41.7%和67.9%。俄羅斯自中國進口的主要商品為機電產(chǎn)品、紡織品及原料和金屬制品，2021年進口額分別為160.0億美元、30.5億美元和29.2億美元，增長47.3%、55.5%和40.0%，合計占俄羅斯自中國進口總額的63.4%，這些產(chǎn)品在俄羅斯進口市場中分別占有21.6%、39.7%和23.1%的份額。俄羅斯進口中國商品構(gòu)成圖另外，俄羅斯自中國進口的皮革箱包、礦產(chǎn)品和纖維素漿等增長較快，增幅分別為66.9%、57.5%和70.6%。這說明兩國上述產(chǎn)品已具有相當高的競爭力，雙方已經(jīng)形成了水平分工。近兩年中國還擴大了對俄機電產(chǎn)品的出口規(guī)模，產(chǎn)品出口質(zhì)量明顯提高。這種商品結(jié)構(gòu)說明，中俄兩國經(jīng)濟在某種程度上是相互依賴和相互補充的。但是，盡管兩國產(chǎn)業(yè)的互補性正在進一步深化，中俄兩國貿(mào)易仍處在以產(chǎn)業(yè)垂直分工為主、水平分工為輔的粗放型開展階段，因此，兩國間的貿(mào)易商品結(jié)構(gòu)仍需進一步優(yōu)化。根據(jù)國際經(jīng)驗，兩國只有進入到產(chǎn)業(yè)水平分工階段，貿(mào)易才能夠產(chǎn)生出更高和更深層次的互補，貿(mào)易商品結(jié)構(gòu)的質(zhì)量也才能夠升級。分析說明，目前中國已經(jīng)形成了國際制造業(yè)優(yōu)勢，而俄羅斯那么擁有豐富的能源以及原材料資源，中國和俄羅斯在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和外貿(mào)結(jié)構(gòu)上均形成一定的差異與互補，這決定了未來中俄雙邊貿(mào)易規(guī)模將穩(wěn)步擴大。

按照中俄兩國提出的目標，到2021年力爭使雙邊貿(mào)易額到達600億美元至800億美元。專家們認為，從近兩年雙邊貿(mào)易額的增速看，兩國提出的這一目標將提前實現(xiàn)。二、俄方市場分析俄羅斯國土面積1710萬平方公里，居世界第一位。橫跨歐亞大陸，東西縱橫萬余公里，西連西歐，東接亞太，將歐盟、美國和東南亞這三大塊當今世界最富有、最強大、人口最多、最具有開展活力的國家和地區(qū)聯(lián)系在一起，戰(zhàn)略地位十分重要。俄羅斯的石油、天然氣、木材、鐵、煤等重要戰(zhàn)略資源均列世界前茅。1、經(jīng)濟狀況20世紀90年代初，俄羅斯向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌導致其經(jīng)濟連續(xù)數(shù)年以兩位數(shù)下滑。1998年俄更是遭到金融危機的沉重打擊，GDP總量減少一半，目前其經(jīng)濟雖有上升但僅相當于中國的1/3和美國的1/20，不過，俄羅斯仍以其豐富的自然資源、雄厚的科技實力和軍力在世界綜合實力排名中位居前列。2000年年初普京就任總統(tǒng)之后，對內(nèi)強化中央權(quán)力，打擊金融寡頭，整頓經(jīng)濟秩序；對外開展多邊外交，加強中俄戰(zhàn)略合作，改善與美歐關(guān)系，均取得了相當?shù)某晒ΓK于使俄羅斯經(jīng)濟擺脫了低谷徘徊的局面，經(jīng)濟連續(xù)兩年以7.5%和5%的速度增長。俄羅斯大規(guī)模私有化的結(jié)果不僅造就了一批億萬富翁，而且造就了一批人數(shù)龐大的新俄羅斯人，即人均年收入在6000美元，約占俄人口15%的中產(chǎn)階層。俄羅斯目前人均GDP1500美元，人均進口額300美元，約為中國的兩倍。據(jù)有關(guān)專家預測，按照現(xiàn)在的開展勢頭，到2021年其人均GDP將到達4500美元，人均進口額將到達2000美元，從而展示了俄羅斯的巨大的市場空間。2、市場特點由于俄羅斯的地理位置和處于轉(zhuǎn)軌中的經(jīng)濟形態(tài)，俄市場具有以下特點：〔1〕市場潛力大，輻射廣。俄羅斯作為擁有1.4億人口的歐洲第一大國和進入世界市場僅10年的經(jīng)濟實體，其市場潛力遠未被充分開發(fā)。同時，俄市場對獨聯(lián)體國家和周邊國家有著極強的輻射力。莫斯科作為俄政治、經(jīng)濟和文化中心，擁有世界規(guī)模最大的中國商品批發(fā)市場，也是歐洲最大的商品集散地。大批商品每天從這里流向俄境內(nèi)各地區(qū)、獨聯(lián)體國家及東歐、土耳其、希臘等周邊國家。此外，在對彼得堡、加里寧格勒、葉卡捷琳堡、赤塔、新西伯利亞、伊爾庫茨克、哈巴羅夫斯克、羅斯托夫及烏克蘭的基輔、敖德薩等原蘇聯(lián)國家和地區(qū)都有相當規(guī)模的中國商品批發(fā)市場，形成了一個以莫斯科為中心的覆蓋大半個歐洲和中亞的中國商品分銷中心?！?〕中俄貿(mào)易互補性強，俄對中低檔商品需求旺盛。俄羅斯是一個自然資源豐富、重工業(yè)興旺、輕工業(yè)落后的國家。其輕紡、日用品和食品的一半以上需要進口，而中國那么正好相反，是自然資源貧乏，但輕工業(yè)、農(nóng)牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等相對興旺的國家。中國物美價廉的中低檔商品正好滿足俄羅斯眾多收入不高的普通消費者的需求。同時，生產(chǎn)這種低附加值商品所需要的大量的廉價勞動力資源恰恰是中國所獨有的?！?〕由于俄市場的不成熟和不標準，形成了“包機包稅〞和“灰色清關(guān)〞等中俄貿(mào)易史上獨特的運輸和通關(guān)方式。這種便捷的運輸和低本錢的報關(guān)形式因為缺乏完備的手續(xù)，隨著俄市場的日趨成熟、法律法規(guī)的不斷完善和俄政府整頓稅收工作的深入而遇到了越來越大的問題。對于這種歷史形成的特殊貿(mào)易運作方式，中俄兩國政府曾屢次協(xié)商，但至今未找到妥善的解決方法。〔4〕不成熟市場帶來了高風險和高收益。轉(zhuǎn)軌時間不長的俄羅斯經(jīng)濟，市場還不夠成熟，法制還不夠完善，運作還不夠標準，因此有著一定的風險，但恰恰是由于這種不成熟和不標準而蘊含著巨大的商機。目前，中國商品在俄市場雖已沒有10年前的暴利，但仍有著可觀的利潤。據(jù)統(tǒng)計，在批發(fā)市場的毛利率為50%，在中型和大型商場的毛利率為25%—40%，其價格水平平均比中國高兩倍以上。3、市場變化與10年前商品奇缺相比，今日的俄羅斯市場已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化?！?〕商品豐富、種類繁多、國產(chǎn)進口皆有，高中低檔齊備。10年前那種商品匱乏、中國貨獨占俄市場的“黃金時代〞早已不復存在。中國貨不僅面臨著土耳其、韓國、越南、印度及海灣國家同檔次商品的競爭，而且受到歐美興旺國家高檔商品和俄羅斯本地中低檔商品的兩面夾擊。中國商品要想在日趨劇烈的市場競爭中保持一定的市場份額，就必須在提高質(zhì)量、更新款式和改善售后效勞方面下功夫。〔2〕俄羅斯及其輻射地區(qū)消費者生活水平和消費觀念不斷提高。消費檔次逐步由單調(diào)的群眾化的低中檔次向富于變化和個性化的中高檔次轉(zhuǎn)變。商品的提升和轉(zhuǎn)型對生產(chǎn)和經(jīng)營者提出了更高的要求?！?〕俄市場日趨成熟的大環(huán)境和俄政府嚴格監(jiān)管的緊迫形勢使中俄間原有的行之有效的貿(mào)易方式面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。因此，摒棄不正規(guī)的老方法，學會正規(guī)經(jīng)商、合法經(jīng)營已成為華商不得不面對的現(xiàn)實。〔4〕俄羅斯即將參加WTO，這為我國對俄貿(mào)易提供了新的契機。為適應(yīng)入世要求，俄調(diào)整了一系列法律法規(guī)和稅收制度。這些措施無疑將從根本上改變其市場環(huán)境，有利于中國商人按正規(guī)途徑進行報關(guān)、納稅、銷售和結(jié)算，有利于保障其合法權(quán)益，從而為我國對俄貿(mào)易提供更多的商機。三、本工程市場前景預測分析哈爾濱市多年來一直是對俄貿(mào)易的中國境內(nèi)最大的集散地和物流中心，有著優(yōu)良的地理位置，經(jīng)貿(mào)傳統(tǒng)和便捷的交通運輸，以及多年積累的對俄經(jīng)貿(mào)的經(jīng)驗，還有歷史上多年民間交流，哈爾濱歷史上眾多的俄國僑民居住的文化積累，還有哈爾濱是我國熟悉俄語人數(shù)眾多的大市場等諸多條件，都使哈爾濱的對俄貿(mào)易具有得天獨厚的條件。據(jù)統(tǒng)計，哈爾濱市2021年度地區(qū)生產(chǎn)總值為2868.2億元，全年完成社會消費品零售總額1264.0億元，截止到2021年末全市擁有各類商品交易市場275個，其中生產(chǎn)資料市場33個，消費品市場240個。全市年成交額超億元的商品交易市場47個，成交額482億元；超10億元的11個，成交額363億元。全年實現(xiàn)進出口總值36.4億美元(海關(guān)口徑)，比2007年增長21.6%，其中一般貿(mào)易進出口總值32.2億美元，增長21.8%，占全部進出口總值的88.3%。出口總值17.5億美元，增長11.0%；進口總值19.0億美元，增長33.3%。，按1:6.9匯率折算，相當于人民幣131.1億元人民幣。哈爾濱市的年度進出口總額約占當年度生產(chǎn)總值的4.5%。從以上數(shù)據(jù)預測分析，哈爾濱市作為對俄貿(mào)易的省會級大型前沿城市，和東北地區(qū)以至輻射全國的對俄貿(mào)易物流集散中心，其城市的經(jīng)濟總量、進出口貿(mào)易占生產(chǎn)總值的比例，以及作為樞紐城市對周邊和國內(nèi)腹地的輻射能力等，都具備良好的條件。哈爾濱市2004年經(jīng)國務(wù)院批準，調(diào)整行政區(qū)劃，將松花江北的松北新區(qū)和呼蘭縣，改變?yōu)楣枮I市的松北區(qū)和呼蘭區(qū)兩個新的北岸市區(qū)。以實際行動向上海市浦江兩岸建設(shè)繁榮的先進經(jīng)驗學習。力爭實現(xiàn)哈爾濱市的松花江兩岸繁榮。為落實這一開展戰(zhàn)略，哈爾濱市政府行政中心已于2004年7月遷到松北區(qū)。202國道松北段，即松花江公路大橋至大耿家轉(zhuǎn)盤道路段最近已通過建設(shè)改造工程的專家論證，已擴建改造為哈爾濱市區(qū)主干道路和國家高等級公路的雙重功能的重點路段。本工程選址在松北區(qū)大耿家轉(zhuǎn)盤道以西地段，地處哈爾濱新建市區(qū)邊緣，緊鄰市區(qū)干道和國家主干公路。同時，哈市松北區(qū)和呼蘭區(qū)多年以來，已形成對俄貿(mào)易的輕工、服裝紡織等產(chǎn)品的哈市加工區(qū)。松北區(qū)和呼蘭區(qū)又是哈爾濱市綠色農(nóng)副產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，生產(chǎn)的糧、油、菜、蛋、禽、奶、果等產(chǎn)品是對省外銷售的基地。在此區(qū)位建設(shè)東北亞國際商貿(mào)城，便于生產(chǎn)基地與銷售集散地的緊密聯(lián)系。其輕工日用產(chǎn)品與加工基地便于聯(lián)成一體。這些，都使工程的建設(shè)和前景看好。哈爾濱市松北地區(qū)內(nèi)的太陽島風景區(qū)是舉世著名的旅游景區(qū)，其自然風光、獨特的歐陸風情、濃郁的人文休閑度假景觀，和國內(nèi)外獨樹一幟的冰雕雪塑，冰雪大世界把自然景觀和現(xiàn)代化聲、光、電高新技術(shù)融為一體，吸引中外游客一年四季熱點不斷，成為年接待國內(nèi)外游客1400萬人次以上的世界冰雪旅游四大名城之一。在太陽島景區(qū)高等級公路僅8公里距離的道路旁建設(shè)的東北亞國際商貿(mào)城，通過批發(fā)兼零售、效勞與餐飲集中于一體的綜合特色經(jīng)營，將成為吸引游客的重要購物場所，會使大型商城與太陽島景區(qū)融為一體，相互促進，相得益彰。本工程位于哈大齊工業(yè)走廊哈爾濱市松北區(qū)啟動區(qū)范圍內(nèi)，隨著國家振興東北老工業(yè)基地方案的不斷深入實施和哈大齊工業(yè)走廊相關(guān)政府優(yōu)惠性政策的出臺，工程的建設(shè)將具備得天獨厚的政策優(yōu)勢和競爭優(yōu)勢。本工程區(qū)位優(yōu)勢明顯，地處哈大、哈黑、哈綏、哈伊、哈肇公路交匯處〔大耿家轉(zhuǎn)盤道〕，交通十分便利，是黑龍江省北部40多個市〔縣〕及俄羅斯遠東地區(qū)的重要窗口的物流中心。根據(jù)哈爾濱市總體規(guī)劃，未來三年內(nèi)，將二環(huán)路以內(nèi)的各種大型批發(fā)市場及物流配套設(shè)施全部遷至三環(huán)、四環(huán)，以緩解市內(nèi)交通。松北新區(qū)規(guī)劃城市建設(shè)用地120平方公里，人口100萬。哈爾濱市行政辦公中心移址松北，黑龍江省行政中心即將遷入。政治中心的北移，是城市中心重新落定的標志，將會帶動整個城市經(jīng)濟中心、商業(yè)中心、文化中心的北移，將給本工程帶來廣闊的開展前景和空間。

第四章工程建設(shè)方案一、場地概況與工程總體規(guī)劃1、場地概況東北亞國際商貿(mào)城位于哈爾濱市松北區(qū)與呼蘭區(qū)交匯處，三環(huán)路與四環(huán)路之間，大耿家轉(zhuǎn)盤道以西。用地東起哈黑公路〔即202國道〕，西至西寧路，南靠規(guī)劃十五路，北臨哈肇公路。用地呈梯形，東西寬約709米，南北長約840米，占地面積約60.3公頃。商貿(mào)城用地南面是居民生活區(qū)。西面是規(guī)劃綠地及生產(chǎn)區(qū)，地處松北區(qū)北端，成為松北區(qū)的門戶，臨近交通干道哈黑和哈肇公路，是通往黑龍江北部地區(qū)的交通樞紐，地理位置得天獨厚。2、工程總體規(guī)劃在東北亞國際商貿(mào)城建設(shè)選址的60.30萬平方米整體規(guī)劃場地中〔其中建筑用地面積50.5萬平方米，市政道路用地9.8萬平方米〕，按照一次性整體規(guī)劃設(shè)計，根據(jù)使用功能和分步實施的具體要求，劃分為A、B、C、D四個功能分區(qū)，使之相互獨立，又能合成為一個整體，進行規(guī)劃、設(shè)計與建設(shè)。場區(qū)內(nèi)東西走向，貫穿整個場地的規(guī)劃十四路將整個場地劃分為南北兩個局部。北部按施工分期與使用功能劃分為A區(qū)建材與綜合商貿(mào)區(qū)；B區(qū)物流中心與商貿(mào)辦公區(qū)共兩個區(qū)。南部按施工進度和使用功能，劃分為C區(qū)精品商貿(mào)、觀光購物與高檔住宅區(qū)；D區(qū)綜合批發(fā)與旅游購物區(qū)共兩個區(qū)。以上A、B、C、D四個功能區(qū)，按實施進度分為一、二、三、四共四期進行施工建設(shè)?？紤]哈爾濱市的自然氣候，每年只有5—6個月的施工季節(jié)。冬季不能進行建設(shè)施工的實際情況，根本上每期工程都按一年的施工期安排進度，每期工程大體上進行一個功能區(qū)的建設(shè)。A、B兩區(qū)在場地的北部，C、D兩區(qū)在場區(qū)的南部。工程的分期建設(shè)情況如下表：工程分期建設(shè)指標情況工程分期用地面積〔萬m2〕建筑面積〔萬m2〕備注一期工程7.6120.63地上16.61萬平方米，地下4.02萬平方米二期工程15.3329.06地上25.87萬平方米，地下3.19萬平方米三期工程22.7835.3地上31.77萬平方米，地下3.53萬平方米四期工程4.7810.1地上8.76萬平方米，地下1.34萬平方米合計50.50=SUM(ABOVE)95.09工程總體規(guī)劃的四期工程，其建筑物類型大體上可分為商服、住宅、綜合辦公樓三類建筑物，具體指標為：〔1〕、商服類建筑物 67.33萬m2〔2〕、住宅類建筑物 7.3萬m2〔3〕、綜合辦公樓20.46萬m2〔4〕、合計 95.09萬m2在整體規(guī)劃中，除主要建筑物外，還規(guī)劃有道路、廣場、綠化工程和給排水、供電、供暖、燃氣、電視、通信、信息網(wǎng)絡(luò)等公用工程的建設(shè)內(nèi)容。3、一期工程場地與規(guī)劃商貿(mào)城工程分為四期，一期工程用地位于商貿(mào)城用地的西北面，臨哈肇公路的兩側(cè)，其東、南、西三面為商貿(mào)城內(nèi)部道路所環(huán)繞。用地形狀接近正方形，東西長約290米，南北寬約270米，總占地面積9.11萬平方米，其中建筑占地7.61平方米，市政道路用地1.5萬平方米。二、商貿(mào)城規(guī)劃建設(shè)目標及指導思想1、規(guī)劃建設(shè)目標商貿(mào)城是面向俄羅斯及黑龍江省內(nèi)市、縣市場的集商品批發(fā)零售，倉儲運輸，居民生活與休閑娛樂活動于一體的國際化、現(xiàn)代化、超大型商品集散物流中心。通過商貿(mào)城的綜合效勞設(shè)施的建設(shè)，形成功能分區(qū)合理、交通便捷有序、環(huán)境景觀優(yōu)美、配套設(shè)施完備的綜合性現(xiàn)代商貿(mào)效勞區(qū)，以便捷的公路運輸及倉儲物流效勞，共同營建跨國跨省的商貿(mào)物流中心，構(gòu)筑現(xiàn)代化綜合效勞平臺，輻射整個黑龍江省及俄羅斯和東歐國家。2、規(guī)劃建設(shè)的指導思想〔1〕創(chuàng)造東北亞國際商貿(mào)城的整體城市空間，完善商貿(mào)區(qū)多元化的城市功能，塑造現(xiàn)代建筑以及嶄新的商貿(mào)中心形象?！?〕表達以人為本的規(guī)劃理念，充分滿足客戶經(jīng)商、工作、生活、休閑娛樂等各方面的需求?！?〕建立多層次、便捷的交通體系、組織有序快速集散交通，合理分流交通，完善步行交通。〔4〕組織城市空間與自然要素相互滲透、造就健康的生態(tài)環(huán)境，尋求現(xiàn)代化城市與歷史文脈的契合。科學地確定商貿(mào)城的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和布局，節(jié)約用地，為將來的開展留有余地。三、功能分區(qū)與規(guī)劃布局1、功能組成：商貿(mào)城有四大功能，即商品展示銷售與物流中心，管理與效勞，居住與生活，休閑與娛樂。●展示銷售是商貿(mào)區(qū)的核心功能。規(guī)劃建設(shè)整體考慮建材、醫(yī)藥、服裝等不同類型商品的不同空間構(gòu)成特點，從市場需求的多變性出發(fā)，創(chuàng)造出集整體性與多功能性為一體的多層次空間。以步行商業(yè)街為主線，結(jié)合人性化的環(huán)境設(shè)計，塑造特色展示與銷售界面，提供舒適的購物環(huán)境。本工程建在哈市交通的北大門處，是黑龍江省北部交通的樞紐區(qū)域，本工程建成后，又增加了巨大的貨物流量，因此，本工程的物流中心功能非常重要，不僅要吞吐自身的物流。還要為社會承當全省物流中心和哈市通往北部的客運中心職能?！窆芾砼c效勞功能。管理與效勞是園區(qū)開展的關(guān)鍵。管理效勞區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，充分表達了商貿(mào)城的特點，集物業(yè)管理，商務(wù)辦公，信息發(fā)布，餐飲娛樂等多種功能為一體，為園區(qū)未來的開展提供了有力的保障?！窬幼∨c生活功能。商貿(mào)城坐落在景色優(yōu)美、環(huán)境宜人的松花江畔，為滿足商貿(mào)城業(yè)主的生活要求，合理利用良好的自然景觀資源，為居民提供一個高品質(zhì)、高效率的生活空間與環(huán)境?！裥菹⑴c娛樂功能。商貿(mào)城不僅是松北新區(qū)重要的商品批發(fā)銷售區(qū)，同時也為消費者、園區(qū)職工及周邊居民提供了優(yōu)秀的休息和娛樂場所。各商貿(mào)區(qū)的建筑及開放空間的合理布局，完備的休閑娛樂設(shè)施滿足人們?nèi)轿坏男蓍e需求。2、功能分區(qū)規(guī)劃十四路將商貿(mào)城分為南北兩局部，北部的一、二兩期工程劃分成三個功能區(qū)，分別為建材商場區(qū)，物流中心和大超市、五金交電商場及綜合管理區(qū)。建材商場區(qū)位于商貿(mào)城用地北面，哈肇公路兩側(cè)，占地9.11萬平方米〔其中建筑占地7.61萬平方米，市政道路用地1.5萬平方米〕。是商貿(mào)城的一期工程。物流中心包括貨運中心和長途客運中心位于用地的西面，南臨規(guī)劃十四路，西靠西寧路。大超市及五金交電商場區(qū)位于用地的東部，轉(zhuǎn)盤道兩側(cè)，東面是202國道，南面是規(guī)劃十四路。南區(qū)也劃分成三個功能區(qū)，分別為高級公寓區(qū)，藥材、果菜商場區(qū)和步行街商場區(qū)。西面是高級公寓區(qū)，北臨規(guī)劃十四路，西靠西寧路。東面是藥材、果菜商場區(qū)，東臨哈黑公路，北靠規(guī)劃十四路，南依規(guī)劃十五路。在高級公寓區(qū)和藥材、果菜商場區(qū)之間為步行商場區(qū)，區(qū)內(nèi)有服裝商場和黃金珠寶商場。3、規(guī)劃布局〔1〕建筑布置北區(qū)的建材商場區(qū)沿哈肇公路兩側(cè)并列布置四棟棟4層大跨度建材商場，四棟均為建材商場。在建材商場的東側(cè)布置二棟4層五金交電市場，商場的東面，轉(zhuǎn)盤道的西布是一棟裙房5層，主體26層的辦公綜合樓，辦工樓南面布置一棟4層的大超市，以上四棟建筑組成一個大的構(gòu)物空間。物流中心主要包括貨運中心占地2萬平方米，長途客運站占地3萬平方米，布置兩棟建筑，一棟5層物流辦公樓，一棟2—3層的物流庫房，兩棟建筑圍合成一個大院，形成一個大型停車場。在物流中心與大超市之間布置一中心廣場，面積1.27萬平方米，形成休閑娛樂中心。此外，在建材商場的兩側(cè)，哈肇公路與西寧路交匯處布置一棟管理綜合樓、裙房4層，主體13層。以上五區(qū)布局，各自形成相對獨立的空間，但彼此又有有機的聯(lián)系。南區(qū)的高級公寓區(qū)用地是一梯形，區(qū)內(nèi)共安排了13棟多層住宅，呈行列式布置，沿街布置低層商場。藥材和果菜商場區(qū)內(nèi)布置六樓建筑，其中4層的藥材商場2棟、3層的藥材商場一棟、3層的藥材商場綜合樓一棟、3層的果菜市場兩棟。在果菜市場的南面，臨規(guī)劃十五路一側(cè)布置三棟建筑一棟為三層的旅游購物中心，二棟11層的管理辦公樓。在高級公寓區(qū)和藥材、果菜商場區(qū)之間布置一條商業(yè)步行街，呈“S〞形自由曲線由南向北延伸至中心廣場，街道兩側(cè)布置十二棟3—4層的歐式商服建筑，其中有服裝商場，黃金珠寶商場，形成有地方特色的人文建筑景觀。此外，在西寧路與規(guī)劃十五路拐角處布置一棟3—4層的大型綜合商場?！?〕道路系統(tǒng)規(guī)劃商貿(mào)城四周為省內(nèi)交通干道和城市道路所環(huán)繞，為對外聯(lián)系提供了便捷的交通條件。商貿(mào)城內(nèi)部道路系統(tǒng)由干道、支路和步行街一級組成。干道呈“L〞型，寬9米，南起規(guī)劃十五路，穿越南區(qū)和規(guī)劃十四路后向西與西寧路相連，干道既把商貿(mào)城的功能區(qū)有效的分割開來，又把建材批發(fā)區(qū)等功能區(qū)有機的聯(lián)系起來。支路由南北區(qū)的兩個“丁〞字型道路組成，車行道寬度7米，它是連接市政道路，干道和巷道的紐帶，同時也起到劃分功能區(qū)的作用。商業(yè)步行街南起規(guī)劃十五路，北至中心廣場，是“S〞型，塑造場所空間，提供休閑活動舞臺。商貿(mào)城內(nèi)除了中心廣場外，較大的廣場布置了四處，分別位于大型超市門前，管理綜合樓前，大型綜合商場前門和物流中心區(qū)內(nèi)，將起到人流、物流和車流的集散作用。〔3〕綠化系統(tǒng)規(guī)劃以中心廣場綠化為核心，蜿蜒舒展的綠化帶為綠軸，分布在南北區(qū)的廣場綠地，各單位的庭院綠地，宅前綠地為點，以及道路綠地構(gòu)成商貿(mào)城的點線面相結(jié)合的綠化系統(tǒng)?！?〕技術(shù)經(jīng)濟指標名稱單位數(shù)量注用地面積平方米505000總建筑面積平方米950940〔地上83.01萬平方米，地下12.084萬平方米〕其中商服平方米673340住宅平方米73000綜合辦公樓平方米204600容積率1.63建筑密度%36綠化率%34四、一期工程總平面布置一期工程由商貿(mào)城的建材批發(fā)區(qū)等4棟單體建筑組成。商貿(mào)城內(nèi)的一期工程含4個子項工程，4棟4層建筑，均為地上四層建材市場，地下一層為建材市場，建筑單體之間設(shè)有連廊相通。四棟建材市場沿一期工程用地的垂直哈肇公路的中線對稱布置，中線東西兩側(cè)各布置兩棟，組成規(guī)那么的矩形，在一期工程用地四周分別設(shè)置主次入口，其中一期工程用地北側(cè)靠近西寧路一端為A01棟，北側(cè)靠近規(guī)劃路一端為A02棟，一期工程用地南側(cè)靠近西寧路一端為A03棟，南側(cè)靠近規(guī)劃路一端為A04棟，4棟建材市場地上局部建筑面積分別為4.26萬平方米，3.65萬平方米，4.35萬平方米、4.35萬平方米。一期商貿(mào)區(qū)對外聯(lián)系，在西寧路上安排一個主入口，一個貨運入口；在哈肇公路上安排一個臨時入口和一個臨時貨運入口。區(qū)內(nèi)道路分干道和支路二個等級，干道沿用地東面和南面布置，路面寬9米；支路沿建筑物的周邊布置，路面寬度7米和5米。設(shè)置停車場一處，呈長條形布置在用地的北側(cè)，綠化隔離帶的南側(cè)，停車場設(shè)置63個泊位。區(qū)內(nèi)布置兩塊帶狀集中綠地，一塊布置在用地的北面，條形停車場的北側(cè)，長約300米，寬20米，距哈肇公路中心線50米。另一塊布置在商場之間的空地內(nèi)，長約190米，寬18米。其它綠地沿區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)布置。技術(shù)經(jīng)濟指標名稱單位數(shù)量注用地面積平方米76135總建筑面積平方米206340其中地上建筑面積平方米166100地下建筑面積平方米40240建筑密度%52容積率2.18綠地率%31停車泊位面積平方米2200五、二期工程總平面布置二期工程位于整個場區(qū)的北部Ｂ區(qū)。其使用功能為物流中心與商貿(mào)辦公區(qū)。二期工程由兩局部組成。一局部為商貿(mào)城的商貿(mào)辦公區(qū)，另一局部為物流中心。１、商貿(mào)辦公區(qū)二期工程中心商貿(mào)辦公區(qū)是一期工程使用功能的續(xù)建局部。其中包括五棟建筑，四個子工程。二期工程中有兩棟超高層商貿(mào)辦公樓。一棟位置在整個場區(qū)的西北端，面臨西寧路。建設(shè)一棟24層的辦公商貿(mào)綜合樓，建設(shè)總高度100米，是東北亞國際商貿(mào)城的標志性建筑。總建筑面積11.77萬平方米，其中地上建筑面積11.27萬平方米，地下建筑面積0.5萬平方米。該建筑由于面向哈黑公路轉(zhuǎn)盤道，為與市區(qū)整體布局相適應(yīng)，設(shè)計成一個圓弧形的建筑群體。并在該建筑的場前區(qū)設(shè)計相應(yīng)的建筑裝飾，在該建筑的東南側(cè)布置花壇等景觀小品。二期工程在綜合辦公樓的南側(cè)建一棟四層的大型超市，其占地面積為1.2萬平方米，總建筑面積6萬平方米，其中地上建筑面積4.8萬平方米，地下建筑面積1.2萬平方米。二期工程在綜合辦公樓的東側(cè)建兩棟四層的五金交電商場，總建筑面積6萬平方米，其中地上建筑面積4.8萬平方米，地下建筑面積1.2萬平方米。這兩棟商場和大型超市共同圍繞主建筑綜合辦公樓，形成一個主體突出、功能配套、造型美觀，上下錯落有致的建筑群體。2、物流中心區(qū)二期工程的物流中心，布置在工程整個場區(qū)的北部南側(cè)，沿規(guī)劃十四路規(guī)劃建設(shè)布局。其中以場區(qū)內(nèi)的貫穿南北的道路為界，劃分為物流長途貨運中心和長途客運中心兩個局部。在B區(qū)的物流中心區(qū)場路以西局部為長途貨運物流中心。這局部功能是物流中心，承當東北亞國際商貿(mào)城的物流輸出與輸入，確保工程區(qū)域內(nèi)物暢其流。在B區(qū)的物流中心場區(qū)道路以東局部為長途客運站。這局部功能包括社會職能和企業(yè)職能為雙重功能。原因是松北區(qū)是哈爾濱市區(qū)的北大門，市區(qū)黑龍江北部的公路客運集中點在松北。此處設(shè)立長途客運站將減輕市區(qū)的客流與車輛壓力，形成省內(nèi)客流在哈市良性流通。同時，本工程建成后，自身的哈市對省內(nèi)及通邊境的客流量較大，也需要與社會的長途客運相銜接。使二者融會為一體。物流中心總建筑面積5.29萬平方米〔含地下建筑面積2900平方米〕，地上建筑面積包括客運中心建筑面積3萬平方米，貨運中心2萬平方米。二期工程技術(shù)經(jīng)濟指標名稱單位數(shù)量備注用地面積平方米153300總建筑面積平方米290600其中地上建筑面積平方米258700地下建筑面積平方米31900建筑密度%36容積率1.89綠地率%34六、三期工程總平面布置三期工程位于整個場區(qū)的南部西側(cè)為C區(qū)。其使用功能為精品商貿(mào)、觀光購物與高檔住宅區(qū)。三期工程由兩局部組成。一局部為精品觀光購物與高檔住宅區(qū)，一局部為藥材商場和管理辦公樓。1、精品觀光購物與高檔住宅區(qū)三期工程的建設(shè)布局以與規(guī)劃十四路與規(guī)劃十五路兩條路相垂直交叉的南北積向規(guī)劃路為界。在此規(guī)劃路以西至西寧路的區(qū)域，即是三期工程的精品觀光購物與高檔住宅區(qū)。此區(qū)域的建筑分為四個板塊。其中西北板塊依次建設(shè)13棟高檔住宅樓，總建筑面積7.3萬平方米，為4~6層建筑物。東北板塊至東南板塊中建設(shè)一條由北向南的S型步行街。東北板塊沿步行街兩側(cè)建設(shè)15棟3~4層的步行街商場。其主要經(jīng)營黃金珠寶、工藝美術(shù)、地方特色產(chǎn)品、其他高檔精品。東南板塊中沿步行街兩側(cè)建4棟3~4層步行街精品商場。西南板塊面向西寧路與規(guī)劃十五路的環(huán)形交叉路，設(shè)計建一組三棟5~6層的大型步行街商場。2、藥材商場與管理辦公樓在本工程三期工程的東側(cè)北部，面向場區(qū)內(nèi)南北向的規(guī)劃路，一字形排列建兩棟四層商服樓，其使用功能為藥材商場。在本工程三期工程的東側(cè)南部，面向場區(qū)內(nèi)的南北向規(guī)劃路。建兩棟11層管理辦公樓，每棟樓單體建筑面積1.2萬平方米，其中地上建筑面積1.1萬平方米，地下建筑面積1000平方米。三期工程技術(shù)經(jīng)濟指標名稱單位數(shù)量備注用地面積平方米227800總建筑面積平方米353000其中地上建筑面積平方米317700地下建筑面積平方米35300建筑密度%36容積率1.56綠地率%34七、四期工程總平面布置四期工程位于整個場區(qū)的南部東側(cè)為D區(qū)，其使用功能為綜合批發(fā)和旅游購物區(qū)。四期工程由兩局部組成，一局部為藥材批發(fā)和果菜批發(fā)市場，另一局部為旅游購物中心。1、綜合批發(fā)區(qū)四期工程由與規(guī)那么十五路平行的東西向規(guī)劃路分割為南北兩個區(qū)域。其中北部區(qū)域為綜合批發(fā)區(qū)。在四期工程的綜合批發(fā)區(qū)域中共建四棟建筑。北側(cè)2棟四層建筑為藥材綜合批發(fā)市場，南側(cè)2棟四層建筑為果菜批發(fā)市場。〔含1萬平方米綜合辦公區(qū)面積〕2、旅游購物中心四期工程的南部區(qū)域建設(shè)內(nèi)容為旅游購物中心。該區(qū)域位置在整個場區(qū)的東南端，位于哈黑公路與規(guī)劃十五路交匯的位置。四期工程建設(shè)的旅游購物中心與C區(qū)的步行街購物觀光游覽區(qū)相鄰近。四期工程建設(shè)的旅游購物中心，占地面積1.36萬平方米，為大型旅游購物商場。為了突出該建筑在整個工程中的特色，在建筑設(shè)計上采用中國古典天井式商場結(jié)構(gòu)與現(xiàn)代化外觀造形相結(jié)合，將構(gòu)成東北亞國際商貿(mào)場的建筑特色。四期工程技術(shù)經(jīng)濟指標名稱單位數(shù)量備注用地面積平方米47800總建筑面積平方米101000其中地上建筑面積平方米87600地下建筑面積平方米13400建筑密度%36容積率2.11綠地率%28八、工程建筑結(jié)構(gòu)、建筑裝修1、建筑結(jié)構(gòu)：除了高層住宅采用框架—剪力墻結(jié)構(gòu)外，其他建筑一律采用框架結(jié)構(gòu)。外墻采用300厚陶粒混凝土砌塊，非承重墻采用空心磚或陶粒砌塊。地下建筑層高4.5米，住宅層高2.8米，商場局部一層層高6.2米，二層及以上層高4.5米。根底型式：所有建筑均采用樁根底，具體實施方案以地質(zhì)勘察報告評勘資料為依據(jù)。2、建筑裝修室外裝修：外墻采用高級涂料飾面，也可采用冠軍磚或劈離磚飾面；墻裙采用剁斧石或火燒板飾面；多層住宅采用英紅彩瓦坡屋面。室內(nèi)裝修住宅廚房和衛(wèi)生間墻面采用擠花瓷磚飾面，地面鋪300×300防滑地磚；進戶門為防盜門，樓梯走廊內(nèi)設(shè)電子感應(yīng)燈，單元門為防盜門，樓梯走廊內(nèi)設(shè)電子感應(yīng)燈，單元門設(shè)電子防盜門，居室門均為實木門，窗均為單框雙玻塑鋼窗。商場及庫房內(nèi)墻為水泥砂漿摻硅質(zhì)密實劑抹面，刷乳膠漆；商場地面鋪復合地板，庫房采用水泥混凝土地面；商場入門采用不銹鋼門框，整幅鋼化玻璃門，庫房入口門采用鋼制保溫卷簾門；窗戶一律采用單框雙玻塑鋼窗。

第五章公用工程松北區(qū)的市政管網(wǎng)設(shè)施為商貿(mào)城提供了穩(wěn)定的水、氣、熱的供給；商貿(mào)城的排水采用分流制，并排入市政下水干線。城內(nèi)的各公用建筑依據(jù)其功能及建筑特點分別設(shè)置空調(diào)或通風系統(tǒng)，來滿足人們生產(chǎn)、生活的需要。布置在商貿(mào)城內(nèi)的消防水池及環(huán)狀消防管網(wǎng)客保證生活區(qū)域的生命財產(chǎn)平安。一、消防設(shè)計建設(shè)區(qū)域那么分為A、B、C、D四個區(qū)域，按施工進度排列為一、二、三、四期工程分步實施建設(shè)。工程總建筑面積95.09萬平方米，其中商服類建筑物67.33萬平方米；住宅類建筑物7.3萬平方米，綜合辦公樓類建筑物20.46萬平方米。本工程商貿(mào)城建筑防火分類：高層建筑為一類，其余為二類，耐火等級為一級。1、防火分區(qū)商貿(mào)城工程每層最大防火分區(qū)不超過4000m2，均設(shè)有煙感器及自動噴淋等滅火設(shè)施，并設(shè)有防排煙樓梯間。每個防火分區(qū)均設(shè)有兩個平安出口，門的開啟方向等均滿足防火標準規(guī)定。同時按標準要求設(shè)置消防電梯。高層每層為一個防火分區(qū)，小高層及高級住宅的居住局部均設(shè)有煙感器及自動噴淋等滅火設(shè)施，并設(shè)有防排煙樓梯間。每個防火分區(qū)均設(shè)有兩個平安出口，門的開啟方向等均滿足防火標準規(guī)定。同時小高層住宅按標準要求設(shè)置消防電梯。防排煙分區(qū)為每個分區(qū)不超過500m2，在每層公共走道用下垂500的擋煙垂壁分隔。一但發(fā)生火災，消防控制系統(tǒng)將自動啟動排煙風機和噴淋系統(tǒng)。在各樓層內(nèi)均設(shè)有3-5處消防栓。2、消防給水商貿(mào)城工程及高級住宅的室外消火栓用水量均為20L/s，室內(nèi)消火栓用水量均為20L/s，每根豎管最小流量10L/s，每只水槍最小流量5L/s按同時著火點一處考慮，消火栓供水2小時，自動噴淋1小時計算，商貿(mào)城工程設(shè)地下消防水池，單座儲水量400m3；小區(qū)院內(nèi)設(shè)置地下消防水池，單座儲水量350m3。消防用水同時接入市政供水管道可向消防水池快速補水。消防水儲水量可滿足室內(nèi)消防用水。室外消防給水管布置成環(huán)狀。室外消火栓沿建筑均勻布置，消火栓距建筑外墻距離不小于5m，并不大于40m；距離路邊的距離不大于2.0m。采用地上式消火栓。根據(jù)消防系統(tǒng)要求選擇的主要消防設(shè)備見下表。主要消防水設(shè)備表名稱規(guī)格型號單位備注消防栓箱φ65-φ19-25套噴淋頭φ20套消防穩(wěn)壓罐V=9m3臺消防泵XB05/30-125Ⅱ/Ⅰ臺一開一備消防泵XB08/40-150D/4臺一開一備消防泵X08/20-100D/4臺一開一備污水泵臺水流指示器φ125個主要消防防排煙設(shè)備名稱規(guī)格型號單位備注離心風機4-68-6.3V臺離心風機4-68-8D臺防火閥φ600個百葉風口530×330只百葉風口630×420只軸流排煙風機φ600臺合計二、給排水工程1給水給水由建筑物邊緣市政給水管道供水，出水壓力4kg/m2，可保證工程生活用水。在商貿(mào)城及外僑公寓小區(qū)分別設(shè)水泵站一座，內(nèi)設(shè)變頻給水裝置一套，負責各區(qū)內(nèi)建筑物內(nèi)的生活用水供給。消防水量正常經(jīng)營時不用，不計入正常用水量中。本工程區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)泵站及生活消防水池〔350m3〕各一座，由市政給水自兩點分別接入消防水池，管徑各為DN200mm,DN150mm。泵站內(nèi)設(shè)變頻給水系統(tǒng)四套，其中YG型高壓供水2套，YG型低壓供水2套，分別為公寓區(qū)內(nèi)高區(qū)、低區(qū)用戶提供生活冷水及生活熱水。該區(qū)生活熱水熱源由市政熱網(wǎng)經(jīng)換熱機組轉(zhuǎn)換后提供。商貿(mào)城材區(qū)內(nèi)的生活用水亦自市政干線引入，引入管徑DN200mm,設(shè)生活消防水池一座，容積400m3，設(shè)水泵站一座，內(nèi)設(shè)變頻給水裝置1套，負責6棟建筑物內(nèi)的生活用水供給。主要生活給水設(shè)備表設(shè)備名稱規(guī)格型號單位數(shù)量備注1、生活給水變頻給水泵PSH-36-45-3臺1變頻給水系統(tǒng)YG型高壓供水套2變頻給水系統(tǒng)YG型低壓供水套22排水商貿(mào)城室外各自鋪設(shè)污水管網(wǎng)及雨水管網(wǎng)，排污方向為市政干線。各棟單體建筑的生活污水經(jīng)化糞池后匯入小區(qū)污水干線；廚房排水經(jīng)隔油池初處理后排入小區(qū)排水干線。雨水排水采用內(nèi)排水，屋頂共設(shè)雨水管，雨水由管道直接排至室外。本工程生活排水主要設(shè)備選用隔油處理機一套。三、電氣設(shè)計依據(jù)(1).?建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定?〔2003年版〕(2).?建筑設(shè)計防火標準?GBJ16-87〔2001年版〕(3).?住宅設(shè)計標準?GB50096〔2003年版〕(4).?建筑物防雷設(shè)計標準?GB50057-94(2000年版)(5).?高層民用建筑設(shè)計防火標準?GB50045-95(2001年版)(6).?建筑照明設(shè)計標準?GB50034-2004設(shè)計范圍小區(qū)一、二期建筑物的供配電、照明、防雷接地設(shè)計。變配電系統(tǒng)1負荷級別該工程中大型商場、一類高層建筑消防用電負荷為一級負荷，二類高層建筑消防用電負荷及大型商場、一類高層建筑中生活供水、采暖、電梯等用電負荷為二級負荷，其余均為三級負荷。2負荷估算負荷計算采用單位面積估算法4Kw/100m2。計算負荷如下：⑴A、B、C、D區(qū)計算負荷：設(shè)備總安裝容量：30760kW有功功率：18456kW無功功率：8938kvar(補償4904kvar)視在功率：20506kVA需要系數(shù):0.60補償后功率因數(shù)為：0.90二級負荷按照總負荷10%計算，2050Kw。3供電方案方案一：根據(jù)負荷計算情況及該工程所處地理位置，擬在區(qū)內(nèi)建35Kv/10Kv變電所一座，一路35Kv電源來自市網(wǎng)，內(nèi)設(shè)2臺12.5Mva變壓器，該變電所10Kv配出線向建設(shè)在區(qū)內(nèi)的20座2*630Kva變電亭及小區(qū)建設(shè)的2*400Kva變電亭配電。變電亭深入各自負荷中心，0.4Kv供電半徑不大于200米。方案二：根據(jù)負荷計算情況及該工程所處地理位置，擬在小區(qū)內(nèi)建10Kv開閉所四座，向建設(shè)在小區(qū)內(nèi)的20座2*630Kva變電亭及小區(qū)建設(shè)的2*400Kva變電亭配電。變電亭深入各自負荷中心，0.4Kv供電半徑不大于200米。4、應(yīng)急電源應(yīng)急電源由分散在A、B、C、D及各區(qū)內(nèi)的總計2200Kw柴油發(fā)電機組供一、二級負荷用電。照明、防雷、接地及等電位聯(lián)結(jié)1、照明高層建筑物及大中型商場設(shè)置工作照明、應(yīng)急照明、疏散知識照明、立面裝飾照明；商場中設(shè)置值班照明；重要庫房還設(shè)置警衛(wèi)照明。2、防雷、接地根據(jù)建筑物高度、占地面積〔計算年雷擊次數(shù)〕及使用功能，確定建筑物防雷類別，最高類別設(shè)定為二類。a.防雷：對于二類防雷建筑物為防直擊雷，在屋頂女兒墻及屋面明設(shè)避雷帶，避雷帶在屋面形成不大于10X10米網(wǎng)格；為防側(cè)擊雷，建筑物在45米以上每層建筑物圈梁外層兩根鋼筋與避雷引下線可靠連接。建筑物金屬門窗、裝飾用金屬構(gòu)件均與避雷裝置可靠連接。引下線利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)至少四根縱向主筋，數(shù)量不少于2處，間距不大于18米；為防止高電壓侵入，進出建筑物的金屬管道及電纜金屬外皮在進戶處接地并與防雷裝置可靠連接。對于三類防雷建筑物，在屋頂女兒墻及屋面明設(shè)避雷帶，避雷帶在屋面形成不大于20X20米網(wǎng)格，引下線利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)至少四根縱向主筋，數(shù)量不少于2處，間距不大于25米。b．接地本工程各單體建筑采用聯(lián)合接地方式，利用建筑物根底內(nèi)鋼筋作接地體，接地電阻不大于1Ω，自然接地體不能滿足要求時，補打人工接地極，在需要接地的設(shè)備用房內(nèi)預留至少兩處接地端，火災自動報警裝置利用專用接底線接地，銅芯接地線截面不小于25mm2，確保設(shè)備接地良好。c．等電位連結(jié)等電位連接主要將進出建筑物的各種金屬管道及電力設(shè)備外殼進行金屬連接。對于高層建筑物，在電纜井、水暖井內(nèi)各敷設(shè)一條-40X4鍍鋅扁鋼，隔層將各種金屬管道、金屬支架全面連接一次，保證建筑物內(nèi)正常不帶電金屬等電位。住宅衛(wèi)生間內(nèi)及公共洗浴、游泳場所的0.1.2區(qū)做局部等電位聯(lián)結(jié)或輔助等電位聯(lián)結(jié)。四、采暖、通風、空氣調(diào)節(jié)高檔住宅區(qū)內(nèi)采暖形式為地熱低溫供暖，供暖體制為連續(xù)采暖，熱源為市政熱網(wǎng)。商服中心內(nèi)設(shè)機械送排風系統(tǒng)，保持室內(nèi)空氣衛(wèi)生清新。住宅區(qū)內(nèi)換熱站設(shè)于水泵房內(nèi)。商貿(mào)城采暖形式為散熱器供暖，熱源為市政熱網(wǎng)。商場內(nèi)設(shè)機械送風排風系統(tǒng)，更新室內(nèi)空氣；商務(wù)綜合樓設(shè)中央空調(diào)系統(tǒng)，全空氣系統(tǒng)形式，夏季采用電制冷。換熱站亦設(shè)于該區(qū)內(nèi)的水泵房內(nèi)。五、燃氣商貿(mào)城的商服單位和住宅生活用燃料和哈市城區(qū)管道燃氣，由松北區(qū)已建好的市政燃氣管線拉入建設(shè)區(qū)內(nèi)，在各項工程建設(shè)時辦理申請接通管線入戶。六、、電視、網(wǎng)絡(luò)商貿(mào)城是現(xiàn)代化的國際商貿(mào)經(jīng)營和高檔住宅區(qū)建設(shè)工程，按設(shè)計要求，對于固定、有線電視、信息網(wǎng)絡(luò)這些必備的社會公用工程，按哈市有關(guān)政策，在工程設(shè)計時，就同各業(yè)務(wù)部門參與配套工程建設(shè)，有關(guān)部門負責市區(qū)公共干線的光纜鋪設(shè)到各建筑樓體接口，工程建設(shè)單位負責室內(nèi)接入。

第六章環(huán)境保護一、主要設(shè)計依據(jù)本工程的環(huán)保工程要按與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投產(chǎn)的根本建設(shè)“三同時〞原那么進行建設(shè)，對污染源和污染物實行有效地控制和治理，主要的設(shè)計依據(jù)有：1、?中華人民共和國環(huán)境保護法?2、?建設(shè)工程環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定?[87]國環(huán)字第002號3、?環(huán)境空氣質(zhì)量標準?GB3095-19964、?城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準?GB3096-935、?工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲標準?GB12348-906、?大氣污染物綜合排放標準?GB16297-19967、?污水綜合排放標準?GB8978-1996二、建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀建設(shè)工程地點位于哈爾濱市松北區(qū)與呼蘭區(qū)交匯處、三環(huán)路與四環(huán)路之間，大耿家轉(zhuǎn)盤道以西地段。周邊環(huán)境良好，無污染源。據(jù)檢測，環(huán)境質(zhì)量根本到達標準。工程處于城市交通干線上，交通噪聲大于70分貝。三、主要污染物及其治理方案本工程位于哈市松北區(qū)，為哈市上風向，周邊環(huán)境良好，無污染源，大氣環(huán)境質(zhì)量接近一級，周圍區(qū)域噪聲低于50dB(A)晝，40dB(A)夜。1噪聲擬對一期工程中水泵、風機、空調(diào)機組等進行隔聲、減振處理，加裝減振器臺座、隔聲罩、管道減振器；風機房、水泵房進行吸、消聲處理，使噪聲低于65dB(A)。2廢水一期工程產(chǎn)生的廢水均為生活污水，屬輕度污染，排水水質(zhì)：COD=300mg/l；BOD5=150mg/l；SS=100mg/l。餐飲廚房排水經(jīng)過濾、隔油、集油等處理后，與生活污水合流排入化糞池處理，再排入城市排水干線。處理后出水：COD≤120mg/l；BOD5≤60mg/l；SS≤80mg/l

第七章消防一、編制依據(jù)1、?中華人民共和國防火條例實施細那么?國發(fā)〔1984〕69號2、?建筑設(shè)計防火標準?GBJ16-87修訂版3、?高層民用建筑設(shè)計防火標準?GB50045-95〔2001年版〕4、?建筑滅火器材配置設(shè)計標準?GBJ140-905、?火災自動報警系統(tǒng)設(shè)計標準?GB50116-986、?黑龍江省消防條例?二、建筑防火1、根據(jù)?高層民用建筑設(shè)計防火標準?，?建筑設(shè)計防火標準?，本工程建筑類別為一、二類，建筑耐火等級為一級、二級標準。2、工程設(shè)置防火卷簾劃分防火區(qū)間，并設(shè)有煙感、溫感探測器及自動噴水滅火設(shè)備，每個防火分區(qū)的最大允許面積不超過4000m2，符合標準規(guī)定。3、每個防火區(qū)間均設(shè)有兩個平安出口，在一層設(shè)置消防控制室，有直通室外的出口，門為甲級防火門。4、工程平安疏散出口的數(shù)量、位置、平安疏散距離、外門及過道寬度等均按標準規(guī)定執(zhí)行。本工程凡計入疏散寬度的樓梯間均為防煙樓梯間，設(shè)置防煙前室，無外窗的樓梯間及前室設(shè)防排煙設(shè)施，樓梯間及前室門為乙級防火門。樓梯寬度、通向室外及屋頂?shù)某隹谖恢眉皵?shù)量，門的開啟方向等均滿足防火標準規(guī)定。三、消防給水依據(jù)?高層民用建筑設(shè)計防火標準?，商貿(mào)城工程及高級住宅的室外消火栓用水量均為20L/s，室內(nèi)消火栓用水量均為20L/s，每根豎管最小流量10L/s，每只水槍最小流量5L/s按同時著火點一處考慮，消火栓供水2小時，自動噴淋1小時計算，商貿(mào)城工程設(shè)地下消防水池，儲水量400m3；在小區(qū)院內(nèi)設(shè)置地下消防水池，儲水量350m3。消防用水同時接入市政供水管道可向消防水池快速補水。消防水儲水量可滿足室內(nèi)消防用水。室外消防給水管布置成環(huán)狀。室外消火栓沿建筑均勻布置，消火栓距建筑外墻距離不小于5m，并不大于40m；距離路邊的距離不大于2.0m。采用地上式消火栓。四、防排煙系統(tǒng)本工程的防排煙均依據(jù)標準設(shè)計，各層按規(guī)定分為假設(shè)干個防煙分區(qū)，每個分區(qū)面積不大于500m2，且不跨躍防火分區(qū)，利用防煙垂幕分隔，靠近外墻的室內(nèi)利用外墻上的排煙器自動排煙，其它為機械排煙?？照{(diào)及通風系統(tǒng)設(shè)計滿足相應(yīng)標準要求五、電氣防火建筑物電氣、消防控制室的布置與設(shè)施均符合防火標準的有關(guān)規(guī)定。

第八章經(jīng)營方案一、經(jīng)營規(guī)模與范圍工程建成后，東北亞國際商貿(mào)城的經(jīng)營范圍主要包括以下類別：1、服裝、鞋帽、紡織品、文體用品2、輕工、百貨、日用五金3、家用電器、通信器材、汽車與汽車配件4、建材、裝飾材料、家具、辦公設(shè)備5、醫(yī)藥、藥材、醫(yī)療器械、保健品6、食品、煙酒、小食品7、蔬菜、果品、肉、禽、蛋、奶、水產(chǎn)品、糧油。8、大型國際超市9、餐飲、商服、娛樂10、星級賓館11、貨運物流中心、長途客運中心二、經(jīng)營模式本工程將依托哈爾濱開展松北區(qū)的政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢，面向全國招商引資，采用合作建設(shè)開發(fā)的模式，進行工程的建設(shè)和運營，實現(xiàn)收益共享。本工程采取兩種方式：一種是工程建設(shè)單位提供土地〔土地按照基準地價或評估地價進行測算〕，投資方投入資金建設(shè)，收益按照比例分配。一種方式按照建設(shè)方和投資方的出資比例進行收益分配。各類商場建成后，視招商情況，采取不同的經(jīng)營模式?？傮w上是建設(shè)單位負責公用設(shè)施維護，物業(yè)管理、管理效勞，具體的經(jīng)營方式包括：1、商場產(chǎn)權(quán)整體出售，或根據(jù)有實力的企業(yè)要求建專業(yè)商場或品牌商場。2、按專業(yè)類別建設(shè)的商場采用出租樓層、出租場地、出租攤位等靈活方式經(jīng)營。3、出租專業(yè)辦公場所和寫字間。4、建設(shè)單位擁有建筑物產(chǎn)權(quán)，與投資經(jīng)營者合作經(jīng)營特色商業(yè)效勞。5、為從事進出口效勞的各類業(yè)務(wù)，提供包括簽證、報關(guān)、檢驗檢疫，以及引進工商、海關(guān)、財稅、金融和倉儲、運輸?shù)染C合效勞。三、產(chǎn)品質(zhì)量及銷售方式1、該商場所經(jīng)營商品必須符合國家進口要求，到達國際商品標準。2、商品經(jīng)營力求90%銷往俄羅斯及東北亞地區(qū)國家，獨聯(lián)體國家及歐洲市場。10%銷往省內(nèi)及周邊市〔縣〕。

第九章組織機構(gòu)與人員編制一、組織機構(gòu)董事會董事會總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理物業(yè)管理經(jīng)營部建設(shè)部物流中心后勤部財務(wù)部物業(yè)管理經(jīng)營部建設(shè)部物流中心后勤部財務(wù)部二、人員編制1、決策管理人員 4人2、各職能部門負責人 18人3、各部門工作人員 28人4、工人 50人5、合計 100人三、人員來源與培訓1、董事會成員由投資方委派，高級管理人員由董事會選派。2、各職能部門負責人面向社會公開招聘。3、其余人員全部由企業(yè)公開招聘。4、所有聘任人員一律進行崗位培訓，經(jīng)考核合格后持證上崗。

第十章實施進度本工程采用總體一次規(guī)劃設(shè)計，按使用功能和實施情況劃分為A、B、C、D四個區(qū)域，分四個年度進行一、二、三、四共四期工程進行實施建設(shè)，具體進度如下：1、一期工程 2021年5月至2021年12月2、二期工程 2021年5月至2021年12月3、三期工程 2021年5月至2021年12月4、四期工程 2021年5月至2021年12月第十一章投資估算及資金籌措一、工程投資估算及依據(jù)1、估算依據(jù)：〔1〕、建筑及裝飾工程費依據(jù)哈爾濱市近期同類建筑工程技術(shù)經(jīng)濟指標，結(jié)合本工程具體擬建工程規(guī)劃設(shè)計情況進行估算；〔2〕、設(shè)備購置及安裝工程費估算依據(jù)：設(shè)備購置費按供貨單位報價估算，設(shè)備安裝費根據(jù)設(shè)備購置費乘以相應(yīng)的安裝費率測算；〔3〕、其他安裝工程費按照相關(guān)工程估算指標結(jié)合相應(yīng)工程量進行測算；〔4〕、其他各項費用按國家有關(guān)規(guī)定及實際情況估算；〔5〕、不可預見費用按照5%計算；〔6〕、建設(shè)資金貸款利率一至三年期為5.85%，五年期以上為6.4%。2、投資估算本工程預計總建設(shè)資金為505168.78萬無，其構(gòu)成如下：土地出讓金 209576.35萬元前期工程費 24070.52萬元建筑安裝工程費 187403.78萬元配套設(shè)施建設(shè)費 50989.94萬元建設(shè)期利息 9526.16萬元不可預見費用 23602.03萬元詳見工程開發(fā)建設(shè)資金估算表，更詳細的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計的深入而調(diào)整。其中一期工程總建設(shè)資金為104273.45萬無，其構(gòu)成如下：土地出讓金 40587.58萬元前期工程費 5269.87萬元建筑安裝工程費 41995.70萬元公共配套設(shè)施建設(shè)費 10479.90萬元建設(shè)期利息 1023.75萬元不可預見費用 4916.65萬元二、資金籌措本工程所需建設(shè)資金總額為505168.78萬元，其中建設(shè)單位自籌290168.78萬元，申請銀行貸款215000萬元。本工程一期工程建設(shè)總投資為104273.45萬元，其中建設(shè)單位自籌69273.45萬元，申請銀行貸款35000萬元。本工程資金籌措方案符合國家關(guān)于建設(shè)工程資本金制度的要求。分年度的資金使用情況詳見?投資方案與資金籌措表?。第十二章經(jīng)濟效益分析一、銷售收入估算本工程擬建規(guī)模950940平方米，其中商服673340平方米，住宅73000平方米，綜合樓204600平方米。1、商服銷售收入可出售建筑面積為673340平方米，平均每平方米建筑面積售價為12000元/平方米，預計銷售收入：12000元/平方米×673340平方米=808008萬元2、住宅銷售收入可出售建筑面積為73000平方米，平均每平方米建筑面積售價為6000元/平方米，預計銷售收入：6000元/平方米×73000平方米=43800萬元3、綜合樓銷售收入可出售建筑面積為143220平方米，平均每平方米建筑面積售價為6000元/平方米，預計銷售收入：6000元/平方米×143220平方米=85932萬元3、總銷售收入經(jīng)測算，本工程總銷售收入為937740萬元，分年度的銷售方案詳見收入年度方案表。其中一期工程工程全部為商服，建筑面積為206340平方米，銷售收入為：206340*12000=247608萬元二、開發(fā)本錢估算本工程開發(fā)建設(shè)總本錢為512201.83萬元，其中一期工程總本錢為107063.77萬元。詳見開發(fā)本錢表。三、稅金及利潤1、銷售稅金及附加根據(jù)?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?規(guī)定，本工程所對應(yīng)的稅目銷售不動產(chǎn)，應(yīng)依法繳納營業(yè)稅，稅率為5%，并以營業(yè)稅實際應(yīng)納稅額為基數(shù)加收7%的城市維護建設(shè)稅和3%的教育費附加。本工程總計銷售稅金及附加為51575.70萬元，其中一期工程銷售稅金及附加為13618.44萬元。2、企業(yè)所得稅根據(jù)?中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例?規(guī)定，所得稅稅率為25%。本工程總計應(yīng)納所得稅84770.12萬元，其中一期工程應(yīng)納所得稅31731.45萬元。3、利潤總計稅后利潤為280471.85萬元，其中一期工程稅后利潤為95194.34萬元。四、盈利能力分析根據(jù)本錢收益表及財務(wù)現(xiàn)金流量表〔全部投資〕計算以下指標：1、投資收益率投資收益率為年均凈收益與工程總投資的比值，經(jīng)計算為74.03%,其中一期工程為121.72%，超過行業(yè)基準收益率。2、財務(wù)內(nèi)部收益率〔全部投資〕經(jīng)測算，本工程財務(wù)內(nèi)部收益率〔全部投資〕為64.41%，其中一期工程內(nèi)部收益率為79.10%，均大于基準內(nèi)部收益率10%。3、財務(wù)凈現(xiàn)值經(jīng)測算，本工程財務(wù)凈現(xiàn)值〔全部投資〕為