【保障房融資問題分析（任務(wù)書-開題報告-論文）16000字】

任務(wù)書學(xué)生姓名學(xué)號專業(yè)班級指導(dǎo)教師職稱單位畢業(yè)論文題目保障房融資問題研究畢業(yè)論文主要內(nèi)容和要求：主要內(nèi)容：保障房的良性發(fā)展，不僅關(guān)系到經(jīng)濟的快速增長，更關(guān)系到社會的穩(wěn)定，是民生大計。當(dāng)前保障性住房面臨一系列問題，資金不足是主要障礙，融資問題亟待解決。本文首先從保障房的定義入手，其次分析了保障房融資的特點及其融資渠道，然后概括了現(xiàn)階段保障房的融資現(xiàn)狀，進一步提出了保障房融資存在的問題，最后針對保障房融資現(xiàn)狀存在的問題提出一系列改進措施和完善建議。要求：論文撰寫要求思路清晰、內(nèi)容充實、論點明確，論據(jù)充分，論證嚴(yán)密，語言通順。撰寫論文前應(yīng)首先閱讀相關(guān)的研究資料，掌握學(xué)術(shù)前沿動態(tài)，對相關(guān)理論著作要很好的把握，提高理論水平及思想深度。根據(jù)開題報告和老師提出的意見對論文提綱進行修改，確定大綱后認真撰寫畢業(yè)論文。撰寫論文結(jié)束后要根據(jù)老師的修改意見，認真反復(fù)的修改論文，并按照要求參加畢業(yè)論文的答辯，嚴(yán)格按照論文進度安排進行論文的寫作。畢業(yè)論文主要參考資料：[1]張勇.我國保障房融資難問題分析與對策研究[J].生產(chǎn)力研究,2014(4):62-67.[2]陳義萌.閑置保障房管理研究[J].人力資源管理,2015(4):91-92.[3]徐小鳳.保障性住房融資問題研究[D].西南財經(jīng)大學(xué),2013.[4]王祖繼.完善保障性住房投融資機制的初步研究[J].行政管理改革,2014(9):9-14.[5]萬其龍.我國保障房融資問題研究述評[J].研究綜述，2016（6）：36-42.[6]付莉莉.現(xiàn)階段我國保障性住房融資問題研究[D].首都師范大學(xué)，2014.[7]蒿夢荷.我國保障房融資問題及研究對策[D].中國海洋大學(xué)，2014.[8]李曼曼.我國保障房融資體系研究[D].河南大學(xué)，2013.[9]何紅.保障房融資問題與解決對策[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊,2014(11):152-153.[10]邵鵬.我國保障性住房融資問題研究[D].華中師范大學(xué)，2014.[11]馬維思.我國保障房建設(shè)融資問題研究[D].河南財經(jīng)政法大學(xué),2013.[12]聶利彬.我國保障性住房融資模式研究[D].山東財經(jīng)大學(xué)，2014.[13]EricaGreulieh,JohnM.Quigly.HousingsubsidiesandtaxexPellditures:Thecaseofmortgagecreditcertificates[J].RegionalSeieneeandUrbanEconoTnies,2014(11)：123-126.畢業(yè)論文應(yīng)完成的主要工作：利用中國知網(wǎng)、維普、萬方等數(shù)據(jù)庫完成與畢業(yè)論文相關(guān)內(nèi)容的論文的檢索；利用圖書館的圖書資源查閱相關(guān)的理論內(nèi)容；充分的利用互聯(lián)網(wǎng)進行資料的檢索收集。與實習(xí)相關(guān)的選題要注意在實習(xí)過程中觀察收集相關(guān)的數(shù)據(jù)；要做實證方面的論文要多方面搜集相關(guān)的地區(qū)及國家發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。認真撰寫開題報告，并對開題報告中指導(dǎo)教師所提出的意見進行修改。認真撰寫論文，并根據(jù)指導(dǎo)教師的意見進行修改。論文定稿之后，按照要求進行畢業(yè)論文的答辯。畢業(yè)論文進度安排：序號畢業(yè)論文各階段內(nèi)容時間安排備注1確定畢業(yè)論文的選題，收集資料，整理資料，完成論文的任務(wù)書2016-10-15至2016-10-312編寫論文提綱，撰寫開題報告，進行開題。2016-11-1至2016-11-203實習(xí)期間進行一步查找資料，作社會調(diào)查。2016-11-21至2016-11-304撰寫論文，完成第一稿，并交指導(dǎo)教師2016-12-1至2017-1-155指導(dǎo)教師閱改論文。2017-1-16至2017-1-316修改論文，完成第2稿，并交指導(dǎo)教師。2017-2-1至2017-2-297指導(dǎo)教師閱改論文，完成中期檢查表。2017-3-1至2017-3-158修改論文，完成第3稿，并交指導(dǎo)教師。2017-3-16至2017-4-109指導(dǎo)教師閱改論文，并返還學(xué)生，修改后立即交指導(dǎo)教師。2017-4-11至2017-4-3010專家評閱。2017-5-1至2017-5-1011畢業(yè)論文答辯。2017-5-11至2017-5-2412評定學(xué)生最終論文成績，評出院內(nèi)優(yōu)秀論文。2017-5-25至2017-5-31課題信息：課題性質(zhì)：設(shè)計□論文√課題來源：教學(xué)√科研□生產(chǎn)□其它□發(fā)出任務(wù)書日期：指導(dǎo)教師簽名：年月日教研室意見：教研室主任簽名：年月日學(xué)生簽名：開題報告學(xué)生姓名學(xué)號專業(yè)班級指導(dǎo)教師職稱單位課題性質(zhì)設(shè)計□論文√課題來源科研□教學(xué)√生產(chǎn)□其它□畢業(yè)論文題目保障房融資問題研究開題報告（闡述課題的目的、意義、研究現(xiàn)狀、研究內(nèi)容、研究方案、進度安排、預(yù)期結(jié)果、參考文獻等）一、論文研究的目的、意義1．研究目的：保障房是涉及國計民生的重大問題。為解決市場失靈和滿足群眾基本住房需求，近年來我國保障房投入步伐大大加快，但是面對保障性項目龐大的資本需求，政府也無力單獨承擔(dān)建設(shè)保障房的責(zé)任。因此，保障房健康快速發(fā)展成為急需解決的關(guān)鍵問題。本文研究的目的就在于能夠針對保障房融資的實際情況，分析保障房融資存在的問題，并對其問題進行分析、評價和改進，預(yù)期能為保障房融資問題提供一些有價值的建議，以便更好的解決民生問題，從而有利于保障房發(fā)揮更大的作用，推動社會經(jīng)濟的增長和社會的進步。2．研究意義：（1）理論意義：目前我國仍然是一個發(fā)展中國家，在解決居民住房問題上已經(jīng)有了多次的改革。但我國的居民收入和住房市場的完善程度與發(fā)達國家相比，依然存在很大差距。房價的快速攀升，導(dǎo)致居民支付能力持續(xù)下降。在住房成為全社會的焦點時，住房矛盾已經(jīng)非常突出。為了解決中低收入人群的住房問題，國家不斷加強保障房的建設(shè)，而政府最難解決的就是保障房的融資問題。因而，有效的對保障房融資問題進行研究分析，已成為擺在我們面前的一個重要的課題。（2）現(xiàn)實意義：解決居民的住房問題，提高收入階層居民的住房條件，是當(dāng)前社會中非常重要的民生問題，因此，加快保障房建設(shè)，對于改善民生、促進社會和諧都有非凡的意義。解決大部分中低收入群體的住房問題，實現(xiàn)人人住有所居已經(jīng)成為國家社會發(fā)展的重要內(nèi)容。保障房融資問題也將是各級政府長期面對的問題。研究我國保障房融資問題對我國保障房建設(shè)及政府關(guān)于長期、微利的公共項目的融資具有長期的現(xiàn)實意義。通過對保障房融資問題進行研究分析以及對保障房融資問題提供有價值的意義，從而有利于保障房發(fā)揮更大的作用，推動社會經(jīng)濟的增長和社會的進步。二、研究現(xiàn)狀國外研究現(xiàn)狀：AlisonPeters（2015）認為新南威爾士通過提供公共房屋、低成本的租賃房和社區(qū)住房等方式來解決無家可歸者和中低收入階層的住房問題，政府資金短缺是建設(shè)低成本租賃房遇到的最大瓶頸因素。EricaGreulieh和JohnM.Quigly（2014）通過對美國多個住房補貼方案MRB（抵押收入法案）和MCC（抵押信用證書）進行分析，認為補貼的主要方式是抵押信用證書。DavidT.Brown提出僅僅依靠公共財政融資很難完成大規(guī)模的保障房開發(fā)建設(shè)任務(wù)，必須通過引導(dǎo)生產(chǎn)經(jīng)濟活動中的私人資本，使其積極主動的融入到城市公共財政機制。國內(nèi)研究現(xiàn)狀：譚禹（2015）在《破解我國保障房融資難題的構(gòu)想-基于政策性住房金融視角的分析》中分析了保障性住房的融資特征與政策性住房金融的融資優(yōu)勢,提出了重構(gòu)我國政策性住房金融,化解保障性住房融資難題的政策建議。楊琴（2016）在《保障房建設(shè)中存在的問題與對策研究》中結(jié)合我國目前保障房的建設(shè)問題,全面深入研究分析,并采取有效的應(yīng)對措施來提高保障房建設(shè)的有序進行,更好地為人們服務(wù)。郭宏宇（2016）在《保障房融資蘊含的系統(tǒng)性風(fēng)險及監(jiān)管策略》中認為,雖然保障房融資的系統(tǒng)性風(fēng)險具有不可分散性,但是由于系統(tǒng)性風(fēng)險是外溢的影響,所以其風(fēng)險報酬并不會反映在項目的必要收益率之中,從而難以通過市場機制來加以控制。為控制其系統(tǒng)性風(fēng)險,本文提出應(yīng)對保障房融資進行審慎監(jiān)管,將保障房融資的外溢風(fēng)險內(nèi)部化,并縮小保障房融資創(chuàng)新的風(fēng)險鏈條。研究內(nèi)容1前言2關(guān)于保障房的相關(guān)理論介紹2.1保障房相關(guān)概念2.1.1保障房的內(nèi)涵2.1.2保障房的分類2.2保障房的特征2.3保障房的融資渠道3保障房融資的現(xiàn)狀4保障房融資存在的問題4.1融資渠道比較單一4.1.1對貸款依賴性強，潛在風(fēng)險大4.1.2多元融資方式缺失4.1.3民間資本介入不足4.2政府撥款不足，財政投入缺口大4.3融資工具缺乏，市場性融資困難4.4相關(guān)制度、機制不健全5解決我國保障房融資問題的建議及措施5.1拓展融資渠道，設(shè)立住房保障銀行5.1.1防范貸款風(fēng)險，減少對貸款的依賴5.1.2探索多元化的融資模式5.1.3激勵民間資本參與，吸引民間資本進入保障房建設(shè)5.2穩(wěn)定財政投入增長，解決資金供給的長期困擾5.3創(chuàng)新融資技術(shù)手段，穩(wěn)步推行房地產(chǎn)信托基金5.4完善相關(guān)制度6結(jié)論參考文獻致謝四、研究方案1、利用中國知網(wǎng)、維普、萬方等數(shù)據(jù)庫完成與畢業(yè)論文相關(guān)內(nèi)容的論文的檢索；利用圖書館的圖書資源查閱相關(guān)的理論內(nèi)容；充分的利用互聯(lián)網(wǎng)進行資料的檢索收集。2、運用經(jīng)驗總結(jié)法和文獻資料法撰寫了此文，對保障房融資問題的現(xiàn)狀進行分析，總結(jié)保障房融資問題的原因，并對保障房融資問題提出了合理化的建議。五、進度安排1、確定畢業(yè)論文的選題，收集資料，整理資料，完成論文的任務(wù)書。2016-10-15至2016-10-312、編寫論文提綱，撰寫開題報告，進行開題。2016-11-1至2016-11-203、實習(xí)期間進行一步查找資料，作社會調(diào)查。2016-11-21至2016-11-304、撰寫論文，完成第一稿，并交指導(dǎo)教師。2016-12-1至2017-1-155、指導(dǎo)教師閱改論文。2017-1-16至2017-1-316、修改論文，完成第2稿，并交指導(dǎo)教師。2017-2-1至2017-2-297、指導(dǎo)教師閱改論文。2017-3-1至2017-3-158、修改論文，完成第3稿，并交指導(dǎo)教師。2017-3-16至2017-4-109、指導(dǎo)教師閱改論文，并返還學(xué)生，修改后立即交指導(dǎo)教師。2017-4-11至2017-4-3010、專家評閱。2017-5-1至2017-5-1011、畢業(yè)論文答辯。2017-5-11至2017-5-2412、評定學(xué)生最終論文成績，評出院內(nèi)優(yōu)秀論文。2017-5-25至2017-5-31六、預(yù)期結(jié)果通過撰寫本篇論文，對保障房融資問題進行分析研究，預(yù)期能為保障房融資問題提供一些有價值的建議，以便更好的解決民生問題，從而有利于保障房發(fā)揮更大的作用，推動社會經(jīng)濟的增長和社會的進步。參考文獻[1]張勇.我國保障房融資難問題分析與對策研究[J].生產(chǎn)力研究,2014(4):62-67.[2]陳義萌.閑置保障房管理研究[J].人力資源管理,2015(4):91-92.[3]徐小鳳.保障性住房融資問題研究[D].西南財經(jīng)大學(xué),2013.[4]王祖繼.完善保障性住房投融資機制的初步研究[J].行政管理改革,2014(9):9-14.[5]萬其龍.我國保障房融資問題研究述評[J].研究綜述，2016（6）：36-42.[6]付莉莉.現(xiàn)階段我國保障性住房融資問題研究[D].首都師范大學(xué)，2014.[7]蒿夢荷.我國保障房融資問題及研究對策[D].中國海洋大學(xué)，2014.[8]李曼曼.我國保障房融資體系研究[D].河南大學(xué)，2013.[9]何紅.保障房融資問題與解決對策[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊,2014(11):152-153.[10]邵鵬.我國保障性住房融資問題研究[D].華中師范大學(xué)，2014.[11]馬維思.我國保障房建設(shè)融資問題研究[D].河南財經(jīng)政法大學(xué),2013.[12]聶利彬.我國保障性住房融資模式研究[D].山東財經(jīng)大學(xué)，2014.[13]EricaGreulieh,JohnM.Quigly.HousingsubsidiesandtaxexPellditures:Thecaseofmortgagecreditcertificates[J].RegionalSeieneeandUrbanEconoTnies,2014(11)：123-126.指導(dǎo)教師意見：指導(dǎo)教師簽名：年月日教研室意見：審查結(jié)果：同意□不同意□教研室主任簽名：年月日文獻綜述EricaGreulieh,JohnM.Quigly在《HousingsubsidiesandtaxexPellditures:Thecaseofmortgagecreditcertificates》中認為:在許多發(fā)達國家,最重要的住房補貼項目是由稅式支出而不是直接進行撥款的。超出了補貼住房的部分，根據(jù)美國稅法中個人所得稅的規(guī)定,為特定群體的業(yè)主提供了額外的補貼。例如,抵押貸款收入債券計劃(MRB)允許低水平的政府發(fā)行免稅債券,使用收益提供抵押貸款的家庭以低于市場利率。蒿夢荷在《我國保障房融資問題及對策研究》提出:隨我國經(jīng)濟不斷發(fā)展和社會制度深化改革,市場機制在房地產(chǎn)資源配置方面發(fā)揮越來越重要的作用。但是由于房產(chǎn)投機行為嚴(yán)重,房地產(chǎn)市場自我調(diào)控機制失靈,房價高漲,居民喪失住房支付能力,中低收入家庭難以依靠自身能力解決居住問題。政府具有保障居民住房的職責(zé)和義務(wù),在市場調(diào)控機制失靈的情況下,政府需要出臺政策進行干預(yù),理清政府投資邊界,完善社會保障體系

政府作為保障房建設(shè)的主體,并不意味著房地產(chǎn)市場經(jīng)濟被取代,更不會破壞產(chǎn)業(yè)內(nèi)市場機制,在房地產(chǎn)資源配置過程中,市場配置依舊是最有效的手段。作為房地產(chǎn)市場的有效組成,健全保障房融資體系,有助于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。通過對市場難以發(fā)揮作用的領(lǐng)域進行行政干預(yù),引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場行為,有利于規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展,對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。馬維思在《我國保障房建設(shè)融資問題研究》中提出：保障性住房制度是我國社會保障體系的重要組成部分，其發(fā)展關(guān)系著廣大中低收入居民的切身利益，而資金是保障房發(fā)展的一個瓶頸。保障房的發(fā)展需要巨大的資金供應(yīng)，然而我國資金供應(yīng)融資渠道和工具單一，單純依靠目前的融資方式是很難滿足資金需求的。而保障房建設(shè)的融資問題也將會是各級政府長期面對的問題。研究我國如何具體的解決保障房建設(shè)融資問題，對我國保障房融資模式進行相關(guān)的整理和評價對我國保障房建設(shè)及政府關(guān)于長期、微利的公共項目的融資具有長期的現(xiàn)實意義。張勇在《我國保障房融資難問題分析與對策研究》中提出：充足的資金是保證保障房建設(shè)的重要保障。面對逐年提升的保障房建設(shè)任務(wù),地方政府和建設(shè)單位如何獲得建設(shè)資金成為現(xiàn)階段最急需解決的問題。只有形成一個長久可行的保障房融資機制才能支撐地方政府按時完成既定的保障房建設(shè)任務(wù),滿足城鎮(zhèn)住房困難群體的基本住房需求。李曼曼在《我國保障房融資體系研究》中提出：按照目前我國經(jīng)濟發(fā)展實力，中央政府財政預(yù)算不可能全包保障房建設(shè)的資金缺口，只能解決部分地區(qū)的資金困難。財政管理體制實行分稅制改革后，地方政府財政不僅面臨城市化壓力，同時還要解決醫(yī)療保險和養(yǎng)老保險等社會保障問題，依靠地方政府財政解決保障房建設(shè)資金缺口作用有限。受土地價格和政府可出讓土地面積的影響，地方政府每年的土地出讓收益并不十分穩(wěn)定，不具備可持續(xù)性。住房公積金增值收益又缺乏連續(xù)性和有效性，需要經(jīng)過一段時間的積累才能形成一定規(guī)模。過多依賴政府財政資金以及比較單一的融資渠道，導(dǎo)致保障房建設(shè)資金匱乏，資金來源日益成為制約我國保障房發(fā)展的瓶頸因素。因此，在加快推進保障房建設(shè)過程中，必須完善保障房融資體系，探索科學(xué)合理的盈利模式，切實發(fā)揮全社會的力量。邵鵬在《我國保障性住房融資問題研究》中提出：當(dāng)前,在我國保障性住房建設(shè)中,所面臨的突出問題就是資金的嚴(yán)重不足,中央及地方財政的能力有限,社會資金的注入不夠等,都嚴(yán)重制約了我國保障性住房建設(shè)的發(fā)展速度。而在其他一些先進的國家和地區(qū),在保障性住房建設(shè)融資方面都有一些不錯的成功經(jīng)驗,比如通過政府補貼的方式來引導(dǎo)私人資本的注入,根據(jù)市場環(huán)境不斷發(fā)展和創(chuàng)新金融產(chǎn)品來帶動資本市場的參與等等。這些都為我國解決保障性住房建設(shè)中資金困境帶來了諸多啟迪,保障性住房建設(shè)資金的來源,需要構(gòu)建多元化的融資渠道。綜合上述觀點，我認為住房關(guān)系著民生,保障性住房的建設(shè)對于房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整具有積極的意義。目前,保障房融資問題是制約保障房建設(shè)的瓶頸。住房保障是政府為解決中低收入人群住房問題而實行的一種社會保障制度,是體現(xiàn)社會公平,維護社會穩(wěn)定的重要保證。隨著住房制度改革的深化,房地產(chǎn)業(yè)成為了我國的支柱產(chǎn)業(yè),住房價格也迅速攀升。但與此同時我國的中低收入人群住房問題卻更加嚴(yán)重。因此分析我國保障房融資的現(xiàn)狀和問題,并有針對性提出相應(yīng)的解決措施是很有必要的。保障房融資問題研究摘要保障房是涉及到民生的重大問題。保障房的良性發(fā)展，不僅關(guān)系到經(jīng)濟的快速增長，更關(guān)系到社會的穩(wěn)定，是民生大計。當(dāng)前保障性住房面臨一系列問題，資金不足是主要障礙，融資問題亟待解決。本文首先從保障房的定義入手，解釋了相關(guān)概念，其次概括了保障房融資的特點及其融資渠道，然后分析了現(xiàn)階段保障房的融資現(xiàn)狀，進一步提出保障房融資渠道比較單一、政府撥款不足、財政投入缺口大、融資工具缺乏、市場性融資困難以及相關(guān)制度、機制不健全的問題，最后針對這些問題提出了拓寬融資渠道、完善相關(guān)制度等一系列的改進措施和完善建議，以便更好的解決民生問題，使保障房發(fā)揮更大的作用，推動經(jīng)濟的增長。我國實行保障性住房政策，有效的改善了民生問題，為我國中低檔收入人群提供了一種根本的社會保障。拉低人民群眾的貧富差距。改善民生體現(xiàn)社會公平。從而實現(xiàn)中低檔人群進入小康家庭。所以實行保障房政策，在我國民生發(fā)展中和社會穩(wěn)定中具有重要意義。關(guān)鍵詞：保障房；政府；民生；融資ABSTRACTTheprotectionofhousingisamajorissueinvolvingpeople'slivelihood.Protectionofthebenigndevelopmentoftheroom,notonlyrelatedtotherapideconomicgrowth,butalsorelatedtosocialstability,isthelivelihoodoftheplan.Thecurrentaffordablehousingisfacingaseriesofproblems,lackoffundsisthemainobstacle,financingproblemstoberesolved.Thispaperfirstbeginswiththedefinitionoftheprotectionofhousing,explainstherelevantconcepts,andthensummarizesthecharacteristicsofthefinancingoftheprotectionofhousinganditsfinancingchannels,andthenanalyzesthefinancingsituationoftheprotectionofhousingatthepresentstage,andfurtherputsforwardthatthefinancingchannelsofaffordablehousingarerelativelysimple,,Thelackoffinancialinvestmentgap,lackoffinancingtools,marketfinancingdifficultiesandrelatedsystems,mechanismsarenotperfect,andfinallyputforwardtheseissuestobroadenthefinancingchannels,improvetherelevantsystemandaseriesofimprovementmeasuresandimprovetherecommendationsinordertobetterTosolvethelivelihoodofthepeople,sothattheprotectionofhousingtoplayagreaterroleinpromotingeconomicgrowth.China'simplementationofaffordablehousingpolicy,aneffectiveimprovementofthepeople'slivelihood,forourmiddleandlowincomegroupstoprovideafundamentalsocialsecurity.Pulldownthegapbetweentherichandthepoor.Improvepeople'slivelihoodandreflectsocialjustice.Soastoachievethemiddleandlowpeopleintothewell-offfamilies.Therefore,theimplementationoftheprotectionofhousingpolicy,inthedevelopmentofourpeople'slivelihoodandsocialstabilityisofgreatsignificance.Keywords:Securityhousing;Government;Thepeople’slivelihood;Financing1前言保障房的存在是涉及到百姓生存的非常重要的問題，近年來，我國為了解決市場失靈滿足人民群眾的基本住房問題，大力投入保障房建設(shè)當(dāng)中。保障房的建設(shè)工程太過浩大，政府沒有辦法獨自承擔(dān)保障房的基本建設(shè)，所以要建設(shè)保障房，保障房的融資也是一個擺在我們目前的迫切的現(xiàn)實問題，政府應(yīng)該怎樣去建設(shè)保障房，怎樣讓人民群眾參與到保障房的建設(shè)中來都需要我們細細思考，此文章研究與分析在建設(shè)保障房當(dāng)中遇到的實際問題，并且提出合理化的建議以及改進。預(yù)期能為保障房融資問題提供一些有價值的建議，以便更好的解決民生問題，從而有利于保障房發(fā)揮更大的作用，推動社會經(jīng)濟的增長和社會的進步。目前，保障房的建設(shè)，讓我國居民的住房問題得到了有效的改善。但是我們國家的制度還不夠完善，與發(fā)達國家相比，我國的居民收入貧富差距太大，群眾住房的應(yīng)用率太低，發(fā)達國家的居民收入和住房市場呈正比趨勢，而我國的居民收入與住房市場呈反比。與發(fā)達國家相差甚遠。近來房價的快速上漲，居民的支付能力卻持續(xù)下降。在人們越來越關(guān)注住房的問題時，其矛盾就已經(jīng)很突出了。我國實行保障房制度，是為了解決一些中低收入人民的住房問題。房價過高他們沒有貸款還款能力以及一次性付清能力，所以實行保障房制度。我國一個發(fā)展中國家的大國。一個13億人口的大國。在保障房建設(shè)當(dāng)中融資問題尤為重要，不能全部依靠政府力量，同時政府也沒有能力支撐我國全部的保障房建設(shè)。所以保障房的融資研究是一個很重要的課題。如果能有效的緩解政府的一部分壓力，還能為更多的廣大人民提供福利。2關(guān)于保障房的相關(guān)理論介紹2.1保障房相關(guān)概念2.1.1保障房的內(nèi)涵保障房即保障性住房,社會保障的一個重要組成部分就是保障房。它與商品房是兩個不同的概念，應(yīng)當(dāng)區(qū)分開來。對于在住房上有困難的中低收入人民群眾，政府為他們提供了限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或者是租金的住房，即保障房。保障性住房是政府為解決中低收入人群住房問題而實行的一種社會保障制度，通常包括限價房、廉租房、經(jīng)濟適用住房和公租房等。2.1.2保障房的分類限價房:就是政府出一條限制居民購房的政策，比如，限制購房面積，購買條件，例如，國家規(guī)定一人名下只有一套房子，如果多買就得交付過多的購房稅。它是先由開發(fā)商出資建造，然后把它出售給符合要求的人員，購買者擁有它的限制性產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用房:政府制定了相關(guān)的法律法規(guī)，限定了它的購房價格，向社會水平收入較低的居民出售。廉租房：由政府出資建設(shè)建造或收購，或由開發(fā)商出資建設(shè)并交給政府在一定期限內(nèi)使用，通過較低的租金向低收入水平的群體所提供租住的住房，由投資者擁有限制性產(chǎn)權(quán)。公租房：公共租賃住房是為了解決企業(yè)職工住房困難、外來人口住房困難，通過低于市場租金的水平，向低收入水平的群體所提供的住房，其產(chǎn)權(quán)由政府或者公共機構(gòu)所有。其它住房：由于各地的發(fā)展水平各不相同，還不同程度地存在著安置房、集資房以及危改房等住房形式，共同構(gòu)成了我國城市住房體系。在現(xiàn)階段的住房體系中，除商品房以外，其它形式的住房均具有保障房性質(zhì)，均為政府投資的形式，其它性質(zhì)的如棚戶區(qū)改造房以及農(nóng)村危房改住房等，共同構(gòu)成保障性住房的內(nèi)容。2.2保障房的特征第一,融資規(guī)模較大。我國的人口數(shù)量眾多，在收入分配上也不均衡，在這之中，低收入人群占很大的比重。房價過高，讓我國低收入人群短時間內(nèi)沒有支付能力通過市場來獲得自己的住房，所以保障房的覆蓋率非常廣泛不能僅限于那些一線以及二線城市。要大量的進行覆蓋。所以保障房的供給相當(dāng)壓力大，資金收集的規(guī)模也非常巨大。第二，使用期限長。保障性住房與別的地產(chǎn)項目是相似的，這個巨大的工程是要有期限的，無論是在使用資金的時候還是在償還的時候，也都是有期限的。在這個龐大的系統(tǒng)當(dāng)中，要想使保障房融資能夠順利進行，就需要優(yōu)化它的期限配置，這就使得它的期限較長。第三，政府主導(dǎo)。保障房作為一種帶公共產(chǎn)品性質(zhì)的商品，要結(jié)合多種情況來解決保障性住房的供給，不能完全依靠市場來解決，所以從一定程度上政府就要發(fā)揮它的公共服務(wù)職能，主導(dǎo)保障房的融資。第四，流動性差。由于保障性住房的公共性質(zhì)及政府政策的影響，在很長的一段時間里，保障房很難轉(zhuǎn)讓出去，這就會使保障房的流動性很差。2.3保障房的融資渠道第一，銀行貸款。在我國的保障房建設(shè)資金當(dāng)中，貸款是其重要的資金來源。銀行貸款是其重要的組成部分。保障性住房銀行貸款主要有國開行和五大國有商業(yè)銀行。第二，財政預(yù)算資金。財政預(yù)算資金包括中央政府的撥款資金和地方級政府的撥款預(yù)算資金。有了國家財政預(yù)算支持的保障資金就可以確保保障房建設(shè)需要的資金的落實，進而保證了資金來源的可靠性。第三，土地出讓金。面對著保障房巨大的資金短缺，不能只依靠政府提供的那一部分資金。土地出讓金收益也成為保障房建設(shè)的資金來源渠道?！读庾》勘Ｕ腺Y金管理辦法》規(guī)定，地方政府應(yīng)從土地出讓凈收益中提取不低于10%的資金用于保障房建設(shè)。第四，租售結(jié)合。租售結(jié)合是指把房屋的部分產(chǎn)權(quán)出售給需要保障的居民，以此達到回收資金的目的，來緩解資金的壓力，加快資金的周轉(zhuǎn)。在使用保障房的過程中，保障對象如果在使用一定年限已經(jīng)到達了國家規(guī)定的期限，群眾就可以把保障房剩下的產(chǎn)權(quán)買下來，這樣保障房的產(chǎn)權(quán)就會歸個人所有，之前交的租金也沒有白交，一方面利于人民居住，減輕人民負擔(dān)，同時政府也達到了資金回籠的目的，資金又得到了正常的運轉(zhuǎn)。第五，企業(yè)資金?；谫Y金短缺的現(xiàn)狀，一部分房地產(chǎn)商和社會資本的資金往往有很大的利用率，所以一些社會上的資金被寄予厚望，有些地方政府介入，采用行政手段共同促進社會資本以及國家共同受益的方式方法，讓他們參與其中。第六，其他資金。其他融資渠道包括保險資金、社?；?、信托基金和地方政府債券等。這些融資渠道在保障房建設(shè)中的融資比例相對較小。3保障房融資的現(xiàn)狀隨著房價的上漲，保障房建設(shè)的資金壓力也越來越大,建立保障房對我國的民生有至關(guān)重要的作用。一方面緩解了我國的住房壓力，解決保障房的融資需求，第二抑制住了商品房房價的過于上漲，同時也抑制炒房團的發(fā)展，建立保障房給中低檔收入人群提供了一個社會基本保障，帶動了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，促進了社會的和諧，同時解決了群眾與房屋的基本矛盾，也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高我國的居民的幸福指數(shù)，多方面受到良好的發(fā)展，可見建立保障房對我國的多元化發(fā)展具有重大意義。表1近四年保障房建設(shè)投資情況年份總計劃/萬元實際開工/萬套總投資/萬億元完成率/百分比20136306661.121.0620147007201.071.0320157407831.541.0620166006061.481.01數(shù)據(jù)來源：住建部網(wǎng)站表2十二五期間保障房融資需求表年份融資需求（億元）完成額（億元）完成比例（%）201110978893081.34201211432902478.9420138763703980.9420147920734093.8120158050753093.54數(shù)據(jù)來源：財政部網(wǎng)站多年來，不管是我國的商品房還是保障房我國的住房體制在不斷的改革，在經(jīng)濟發(fā)展迅速的今天，在社會主義領(lǐng)導(dǎo)下經(jīng)濟市場的作用下，房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展，使商品房房價逐漸上漲，一些一二線城市上漲幅度尤為嚴(yán)重，從而導(dǎo)致多種問題的發(fā)生。這些問題影響面積相當(dāng)廣泛，涉及面有些已經(jīng)影響到居民的生活生存問題。不得不讓我們引起重視。所以，我國要建立健全的保障房體系來壓制房價快速上漲同時牽制住居民的經(jīng)濟命脈。這是必須的是刻不容緩的。要兩管齊下，一邊控制市場的發(fā)展，一邊讓讓商品房和保障房共同生存。從這個數(shù)據(jù)來看，我國保障房體系逐步完善，在2013-2016年之間這4年基本保持在600-700完工保障房，第一解決了大量民生問題，第二又促進了我國的經(jīng)濟建設(shè)，大大促進了國家的發(fā)展，還能保障居民的正常生活，同時還牽制商品房房價大幅度上調(diào)。所以國家應(yīng)積極發(fā)展保障房，保障房的融資問題尤為重要，國家應(yīng)該更為積極。從保障房建設(shè)情況中可以看出，保障房的建設(shè)任務(wù)在不斷地提升，顯而易見這時候最需要解決的問題便是在這個龐大的建設(shè)任務(wù)中，獲得足夠的建設(shè)資金。從上表能夠了解到，我國保障房的建設(shè)所需要的資金越來越多，但是它的完成額度并不是很高，還存在著龐大的資金缺口。我國的保障房建設(shè)規(guī)模呈逐漸擴大的趨勢，規(guī)模大都是接近于成倍的增長，然而如果沒有足夠的資金來支持，那么將很難完成這些龐大的保障房建設(shè)任務(wù)。每一年都有那么多的保障房需要建設(shè)，這么大的工程自然是需要大量的資金來保證。就現(xiàn)在的狀況看來，資金的需要量逐年的上升，需要的資金量是巨大的，這么大的資金量如果只是憑借政府來投入，那么要想順利的完成保障房的建設(shè)基本上是不可能的。所以這就會形成了保障房融資資金的巨大缺口。正因為如此，通過探索多元化的融資方式來籌集資金，來解決保障房遇到的融資問題是很有必要的。4保障房融資存在的問題4.1融資渠道比較單一現(xiàn)如今，我國的保障性住房融資方式相對來說比較單一，在創(chuàng)新上是比較缺乏的，很少利用保險、債券、銀行間市場等多元化的融資渠道來籌集資金，更多的則是通過政府和貸款的方式來融資。單一化的融資方式在我國已經(jīng)形成固定的模式，要想改變存在巨大的困難。4.1.1對貸款依賴性強，潛在風(fēng)險大在我國的保障房建設(shè)的資金來源當(dāng)中，其中貸款占的比重比較大。下表為保障房開發(fā)貸款情況表。表4保障房開發(fā)貸款情況表年份開發(fā)貸款（億元）同比增長率（%）增加額（億元）占增量百分比（%）2012571146.6179666.52013726026.715303120141140057.241195520151830019.920162520038.36900687045.556數(shù)據(jù)來源：央行發(fā)布的金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告如果保障房的建設(shè)過度的依賴于貸款，那么就會使銀行的風(fēng)險增大。一則是保障房畢竟是福利性項目，它所獲得的收益是相當(dāng)?shù)偷?，然而基本上大部分的開發(fā)商都愿意追求其更大的利益，這就很可能使他們在項目的質(zhì)量上以及在開發(fā)的品質(zhì)上都會遠遠不如開發(fā)商品房性質(zhì)的項目。在這種情況下，其銷售力度往往很低，以至于銷售時的進度會很慢，從而資金回籠的速度也會降低，形成貸款難以歸還的尷尬局面。另外，與一般商品房相比，保障房要寬松很多，同時再加上一些政府方面的原因，銀行很難關(guān)注其合法性。加上保障性住房在開發(fā)上通常與政府有著一定的關(guān)系，一是受到同行業(yè)的競爭還有自身需要拓展業(yè)務(wù)，二是政府對其產(chǎn)生了一些影響，商業(yè)銀行往往依靠政府信貸向政府設(shè)立的開發(fā)企業(yè)提供貸款，這就很可能會引起風(fēng)險。再加上要想完成保障房項目，需要投入大量的資金，而且需要的時間周期很長，其流動性比較差，在這種情況下，如果大量的將貸款資金投入到其中，就很可能引發(fā)風(fēng)險，同時也很可能阻礙保障房的順利進行。4.1.2多元融資方式缺失現(xiàn)在，經(jīng)濟在不斷發(fā)展，同理，保障房也逐漸普遍起來，這么大的一項工程所需要的資金是非常龐大的，在這些龐大的資金當(dāng)中，政府所提供的資金是比較有保障的，除此之外大部分的資金都需要靠外來的渠道來進行融資。我國是一個有特殊國情的國家，并不能生搬硬套一些資本主義國家的融資的方法。在一些發(fā)展迅速的國家，由于他們經(jīng)濟實力非常強大，其金融方面也是很發(fā)達的。再加上他們對于保障性項目的建設(shè)比我們國要早，所以其融資的方式比較多元化，融資渠道比較成熟。例如美國、法國、新加坡等國家。相對于我們國家來說，現(xiàn)在我國尚處于發(fā)展階段，經(jīng)濟發(fā)展速度比較平穩(wěn)，經(jīng)濟實力還不夠強大，資本市場尚不太成熟，金融體系還不是很發(fā)達。要完全借鑒這些發(fā)達國家在保障房建設(shè)中的融資方式也是不太科學(xué)的。因此，我國要探索出一套屬于自己的有特色的體系是很有必要的。保障房在融資過程中會涉及到政府部門及非政府部門、社會部門、企業(yè)甚至于個人，這就需要積極探索多元化的融資方式，來吸引社會各個方面的資金。這樣一來，既可以解決保障房過度依賴于貸款和政府的問題，還可以提高資金的使用效率及保障房的建設(shè)效率。4.1.3民間資本介入不足保障性住房工程不同于商品房，它既不類似于競爭類的項目，也不屬于壟斷類的項目，其本身就具有福利性，相對于一些競爭類的項目來說，它的投資回報率及投資收益率是相當(dāng)?shù)偷?，然而民間資本的目的大多是為了追求更大的利益，這樣一來將會導(dǎo)致民間資本對保障房的投資失去興趣、動力。因此，保障房這個公益性項目很難吸引到民間資本的積極參與。讓廣大人民參與到融資建設(shè)中來，這種方法對穩(wěn)定資金有重大意義。在商品房的開發(fā)過程中往往伴隨著高利潤，像保障房這樣的公益性項目，其利潤一般都比較穩(wěn)定，這對于希望追求高利潤的民間資本來說，是很難吸引其投入的。根據(jù)我國的基本國情，有好多因素影響著民間資本去投入到保障房建設(shè)當(dāng)中，因為他們覺得這相對于來說并不是太合理。而且保障房和他們所建設(shè)的商品房相比利潤低的太多。他們從中掙不到錢所以他們都不愿意投入。而且相對于投資收益也比商品房低，貸款比例下降。本息少，相對貸款利潤就少。第二就是，保障房的投資的不穩(wěn)定性，沒有確定的投資比數(shù)以及特別難準(zhǔn)確的計量，這一不確定性，讓很多資本主義家止步，他們不愿意付出，投資一個毫無結(jié)果的商品。因為他們要的是準(zhǔn)確的利潤。我國也大肆宣揚以及鼓勵讓更多的資本主義家參與到保障房建設(shè)當(dāng)中，由于他的不穩(wěn)定性以及不確定性。讓資本主義家都卻止不前，現(xiàn)實與理想碰撞，所以讓我國這些鼓勵政策還停留在紙質(zhì)表面，并沒有在實際生活當(dāng)中讓他們參與進來。綜上所述，基于我國國情的需要，以及民間資本主義家的需要，要使民間資本主義投入其中是難中之難，所以更要做好努力及相關(guān)的應(yīng)對措施。4.2政府撥款不足，財政投入缺口大我國實行保障房制度，是為了解決一些中低收入人民的住房問題。由于它的性質(zhì)使社會資本對它的投資規(guī)模很小，使它的資金主要依靠于政府的投入。但是要完成這項工程需要龐大的資金來支持，顯然政府供給明顯不足。這將成為制約保障房建設(shè)的關(guān)鍵性問題。各個地方的發(fā)展?fàn)顩r不一樣，其政府投入資金的程度當(dāng)然也是相當(dāng)不平衡的，這個問題急需解決。我國自改革開放后，經(jīng)濟發(fā)展迅速，綜合國力有了大幅度提高，但是財政實力仍然不夠雄厚，尤其是在保障房這一方面，沒有足夠的財政資金給予支持。保障性住房具有福利性和公益性的性質(zhì)，顯而易見，它并非是為了盈利，正因為如此，其市場的積極性大大降低。因此，這就需要政府積極發(fā)揮其職能來保證保障房的資金需求。4.3融資工具缺乏，市場性融資困難 如今，我國的保障房融資大部分都依賴于貸款和財政投入，金融機構(gòu)及其他融資方式在這方面的投入較小。然而過度依賴貸款和財政投入，將會面臨資金供給不穩(wěn)定、缺乏法律保障、風(fēng)險不斷積累等問題。正因為這樣，如果僅僅通過貸款和政府投入這些比較單一的融資模式將難以從保障房融資困境中擺脫出來。這時候就需要在保障房融資方式中加以創(chuàng)新，所以需要借助金融機構(gòu)來進行融資以拓寬融資的渠道，緩解融資壓力。近年來，資本市場不斷完善和發(fā)展，通過其吸收社會各方面的資金是解決保障房融資難問題的一個有效辦法。要解決我國保障房融資難的問題可以參照一些發(fā)達國家或地區(qū)的成功的案例，為我所用。通過發(fā)達國家的一些成功經(jīng)驗，政府應(yīng)該充分發(fā)揮其職能使更多的社會資本投入進來，如積極推行信托投資基金。4.4相關(guān)制度、機制不健全盡管在近幾年，我國各個地方分別頒布了關(guān)于保障房的相關(guān)條例，但是并沒有實行起來。在保障房融資方面的律法比較欠缺。在政府方面上，即使會存在著一些危機感，然而也并沒有實際的真正的行動起來，大多數(shù)停留在了紙面上。在這么大的工程上，政府要在短時間內(nèi)完成這巨大的任務(wù)，使政府存在著從其上級以及社會方面的壓力，這樣就很有可能會使政府缺少相應(yīng)的積極性和實際的執(zhí)行能力，還可能存在趕工的現(xiàn)象，甚至在質(zhì)量上也會存在一些問題。由于經(jīng)濟方面等很多原因，加上目前我國還沒有足夠的能力去制定一些科學(xué)的法律法規(guī)，這樣很容易造成保障房融資在法律法規(guī)方面的缺失，以至于對保障房的建設(shè)效率造成不利的影響。因此，要想保證保障房的順利建成，就要改善相關(guān)制度、機制不健全的局面。5解決我國保障房融資問題的建議及措施5.1拓展融資渠道，設(shè)立住房保障銀行作為一項福利性的工程，一直以來，保障性住房的資金來源備受關(guān)注。目前我國的保障房資金來源多以貸款和國家財政投入為主，隨著保障房的發(fā)展，漸漸地滿足不了資金的大量需求；而基金、信托等融資渠道考慮到回報率及風(fēng)險控制的因素，其對于保障房的投資很謹(jǐn)慎，讓他們積極地參與到保障房融資中是比較困難的。這就需要政府及相關(guān)部門要積極探索多種形式的籌資渠道，來緩解保障房資金的緊張狀態(tài)。5.1.1防范貸款風(fēng)險，減少對貸款的依賴近年來,保障房對貸款的依賴性強，安全性低，使得貸款存在很大的安全隱患。因此，減少對貸款的依賴，防范貸款風(fēng)險是很有必要的。要想減少對貸款的依賴性，離不開政府的支持政策，政府的支持力度越大，保障房對貸款的依賴性越小，保障房實施情況越好。同時，還要注意資金的渠道，應(yīng)該是靈活的、多元化的。除此之外，政府還可以積極響應(yīng)關(guān)于一些擔(dān)保公司的混業(yè)經(jīng)營。鼓勵擔(dān)保的品種、服務(wù)的對象等多環(huán)節(jié)的創(chuàng)新。除此之外，還可以通過跨區(qū)域間的交流與溝通，拓寬資本的投入力度，減少風(fēng)險發(fā)生的概率。從一些發(fā)達國家的經(jīng)驗我們可以了解到，像保障房這種風(fēng)險性比較高、盈利性相對比較差的工程，它的資金來源很有必要利用比較專門的擔(dān)保體系來給予支持，從一定程度上來控制風(fēng)險和轉(zhuǎn)移一部分風(fēng)險，要不然很難實現(xiàn)。所以，防范貸款風(fēng)險是很有必要的。一是相關(guān)政府部門要設(shè)立專門的資金監(jiān)管賬戶，實行全面封閉式的資金流動管理。二來是相關(guān)部門要在保障房的各個環(huán)節(jié)進行核查。三是要適當(dāng)減緩地方保障房貸款的審批權(quán)，同時要求實名制，這樣就會大大的防止不良貸款的風(fēng)險。5.1.2探索多元化的融資模式為了解決保障性住房融資渠道狹窄的問題，探索多元化的融資方式是很有必要的，以此來吸引更多資本投入。由于保障房公共福利的性質(zhì)，這就需要政府發(fā)揮其主要職能，來積極尋求比較多元化的融資模式。探索多元化的融資模式，首先要強化政府融資的重要地位，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)根據(jù)我國的實際國情，積極總結(jié)一些發(fā)達國家的經(jīng)驗，在試點成功的基礎(chǔ)上，探索BOT、PPP、REITs、MBS等融資模式來加入我國的保障房建設(shè)籌集資金中。綜合考慮融資額度、對象、期限以及資金的成本與用途、運作周期及信用資質(zhì)等因素，靈活地選擇融資工具，因地制宜不斷創(chuàng)新融資方式。讓居民一邊存儲一邊收益形成互助制度，一部分政府還要提供資金，讓人民和政府實現(xiàn)社會資金的互助籌資，讓人民意識到保障住房便是保護自己的意識。國家發(fā)展人民也幸福。因此，要積極探索多元化的融資方式。5.1.3激勵民間資本參與，吸引民間資本進入保障房建設(shè)要大力增加保障房的供應(yīng)，就不能單單依靠以政府為主導(dǎo)的保障房建設(shè)。目前，在債務(wù)資本普遍升高的背景下，地方政府對于保障房的財政投入實際上已經(jīng)很難繼續(xù)下去。就目前的情況來看，要想大幅度的增加保障房的供應(yīng)，以滿足人民群眾的需要，只有通過建立完善的保障性住房的市場化機制來引入社會資本，吸引民間資本的投入。自2010年起，國家開始重視起保障房的建設(shè)，希望民間資本能夠更多的參與進去。在保障房以及棚改建設(shè)中，其中不乏一些一線房地產(chǎn)商積極地投入到保障房建設(shè)中。但是因為當(dāng)時沒有比較穩(wěn)定的機制為它保障，它的可持續(xù)性很令人擔(dān)憂。所以，地方政府要鼓勵民間資本積極的投入到保障房的融資中是很重要的，也是很有必要的?？梢酝ㄟ^一些優(yōu)惠政策來吸引他們投資。如果處理了這些關(guān)鍵性的難題，那么民間資本有保障地融入到保障房中將會比較容易。5.2穩(wěn)定財政投入增長，解決資金供給的長期困擾在一定程度上保障房作為一種公共商品，群眾為其支付房租，群眾有了自己的家，一方面保證了人民的生活，另一方面增加了財政收入，這種情況是社會財富再分配的一種重要的方式，從而使國家財政穩(wěn)定，社會公平。因此，應(yīng)當(dāng)確定政府在保障房建設(shè)中的職責(zé)以及發(fā)揮好引導(dǎo)的作用。通過稅收來明確和分清中央及地方的職責(zé)。在職責(zé)中，屬于需要中央的范疇的，要先通過地方先向中央申請，再由中央完成支付；對于屬于地方的，地方要積極主動地籌集資金，并且明確財權(quán)與事權(quán)的統(tǒng)一，要保證保障房的需求資金任務(wù)合理，與實際的情況相符合，杜絕資金在使用時浪費的情況以及那些與現(xiàn)實不符的目標(biāo)。還要注意在明確投資的目標(biāo)時要合理，把籌措資金的任務(wù)完成好，盡可能的明確每一類項目的任務(wù)，這樣才可能落實每一項資金的來源。其次，吸引地方參與。保障房的建設(shè)屬于政府公共服務(wù)的一項工程，不可能完全依靠市場的力量去籌集資金。那么通過政府來籌集資金是顯得尤為重要了，還可以加快工程的進度。與此同時，政府