土地增值稅清算鑒

土地增值稅清算鑒證業(yè)務四川一合稅務師事務所土地增值稅清算鑒證業(yè)務法律淵源<土地增值稅清算鑒證業(yè)務準那么>〔國稅發(fā)[2007]132號〕→<土地增值稅清算管理規(guī)程>〔國稅發(fā)[2021]91號〕→<土地增值稅清算鑒證業(yè)務指點意見[試行]>〔中稅協(xié)發(fā)[2021]110號〕→<土地增值稅清算鑒證業(yè)務準那么〔修訂稿〕>〔尚未公布〕土地增值稅清算鑒證業(yè)務根本概念土地增值稅清算鑒證，是指稅務師事務所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報的信息實施必要審核程序，提出鑒證結論或鑒證意見，并出具鑒證報告，加強稅務機關對該項信息信任程度的一種鑒證業(yè)務。

清算鑒證業(yè)務預備鑒證人承接清算鑒證業(yè)務，該當具備以下條件：1、勝任才干2、控制制度3、鑒證報告4、執(zhí)業(yè)風險清算鑒證業(yè)務預備了解業(yè)務環(huán)境↓簽署業(yè)務商定書↓編制業(yè)務方案，組織業(yè)務虛施清算鑒證業(yè)務虛施普通規(guī)定清算工程前期情況，應關注的內容：〔一〕清算工程及其范圍；〔二〕清算單位確實認；〔三〕不同期間、不同工程收入、本錢、費用的歸集；〔四〕普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分；〔五〕清算起始時間、清算截止時間；〔六〕分期開發(fā)工程各期清算方式的一致性；〔七〕納稅工程與免稅工程的劃分。清算鑒證業(yè)務虛施普通規(guī)定鑒證前期應獲得的資料：〔一〕確認納稅范圍的有關資料：1．<土地增值稅工程登記表>復印件；2．<建立用地規(guī)劃答應證>復印件；3．<建立工程規(guī)劃答應證>復印件；4．<銷售答應證>復印件；5．<建立工程開工證>復印件；6．<國有土地運用證>復印件。清算鑒證業(yè)務虛施普通規(guī)定〔二〕清算單位確實認；1.工程開工清算報表；2.稅務機關出具的普通住宅確實認文件；3.土地增值稅工程登記表；4.工程建議書的批復；5.房屋土地管理局測繪面積報告書；6.商品住房建筑面積情況明細表；7.商品住房建筑面積情況明細表〔附表〕；8.已完工開發(fā)工程本錢表；9.清算工程的工程開工驗收報告。清算鑒證業(yè)務虛施普通規(guī)定〔三〕確認清算條件的有關資料：1.直接轉讓土地運用權的轉讓合同；2.清算工程的預算、概算書、工程工程合同結算單；3.納稅人懇求注銷稅務登記的房地產開發(fā)工程，應提交注銷稅務登記的有關手續(xù)，作為確認應進展清算的根據(jù)；4.銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的方式，包含：銷售工程棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；獲得實物收入的，應提交評價報告；5.清算工程的工程開工驗收報告；6.主要開發(fā)產品(工程)銷售明細表；清算鑒證業(yè)務虛施收入根本程序和方法〔一〕評價有關收入的內部控制能否存在、有效且一向遵守；〔二〕獲取或編制房地產轉讓收入明細表，并與會計資料、稅務資料核對；〔三〕了解清算工程有關的銷售合同執(zhí)行、商品房銷售發(fā)票開具、有關部門實踐測繪等情況；〔四〕審核銷售明細表、房地產銷售面積與工程可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實應計入增值額的收入；〔五〕查明收入確實認原那么、方法，留意會計規(guī)定與稅法規(guī)定以及不同稅種在收入確認上的差別；清算鑒證業(yè)務虛施收入〔六〕正確劃分預售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準確性；〔七〕必要時，利用專家的任務對銷售價錢進展評價，判別有無價錢明顯偏低情況；〔八〕審核清算工程的收入總額，可經過實地查驗，確認有無少計、漏計收入事項；〔九〕銷售合同所載商品房面積與有關部門實踐丈量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，能否在計算土地增值稅時予以調整。清算鑒證業(yè)務虛施收入收入應搜集的證據(jù)資料〔1〕主要開發(fā)產品(工程)銷售明細表；〔2〕銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的方式，包含：銷售工程棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。獲得實物收入的，應提交評價報告；〔3〕與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已交納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等；〔4〕企業(yè)領用的全部房地產開發(fā)企業(yè)公用發(fā)票；〔5〕銀行明細對賬單；〔6〕直接轉讓土地運用權的轉讓合同。清算鑒證業(yè)務虛施收入按買賣價錢確認的房地產轉讓收入按買賣價錢確認的房地產轉讓收入，是企業(yè)主營業(yè)務收入帳戶所反映的房地產轉讓收入。對這一類收入的審核證據(jù)，屬于從會計資料中獲得的會計核算證據(jù)。對會計核算證據(jù)的審核，僅對會計數(shù)據(jù)邏輯關系和會計處置方法的合規(guī)性進展審核。對于帳目混亂，收入核算不準確的，應暫停清算審核，待納稅人理清亂帳之后，再重新啟動清算程序。清理亂帳，不屬于土地增值稅清算審核業(yè)務的范圍。對于按買賣價錢確認的房地產轉讓收入，應留意評價帳面的每平米售價，與政府公布的每平米工程造價參數(shù)進展對比。假設售價接近或低于工程造價較多，應進一步獲得呵斥差別的證明資料。對有差別而不能獲得證明資料的，應終止執(zhí)行審核業(yè)務。清算鑒證業(yè)務虛施收入房地產買賣的視同銷售收入包括：①職工福利；②獎勵；③對外投資；④分配給股東或投資人；⑤抵償債務；⑥換取其他單位和個人的非貨幣性資產。清算鑒證業(yè)務虛施收入對于視同銷售收入的一是視同銷售的六項買賣能否發(fā)生，；二是已發(fā)生的視同銷售買賣能否按稅法規(guī)定計價。視同銷售收入確認順序和方法：

〔一〕按本企業(yè)當月銷售的同類房地產的平均價錢核定。

〔二〕按本企業(yè)在同一地域、同一年度銷售的同類房地產的平均價錢確認。

〔三〕參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價錢或評價價值確認。清算鑒證業(yè)務虛施收入房地產轉讓價錢確實定〔l〕對房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房獲得的收入，應按照<商品房購銷合同統(tǒng)計表>及相關合同所記載的金額確定?！?〕對于實物收入，普通要經過對這些形狀的財富進展評價(通常采用市場買賣法)確認其價值。對于其他收入，其價值需求進展專門的評價。對于視同銷售的房地產，其收入確定由主管地方稅務機關按照當期同類區(qū)域、同類房地產的市場價錢核定?！?〕對納稅人轉讓房地產無法提供收入資料或提供收入資料不實呵斥成交價錢明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務機關按照上述方法的市場價錢核定。清算鑒證業(yè)務虛施收入對代收費用的審核。國稅發(fā)[2007]132號第二十五條規(guī)定

對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應區(qū)分不同情形分別處置：

〔一〕代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所獲得的收入計稅。實踐支付的代收費用，在計算扣除工程金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

〔二〕代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價錢的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。清算鑒證業(yè)務虛施扣除扣除工程包括：〔一〕獲得土地運用權所支付的金額。〔二〕房地產開發(fā)本錢，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、根底設備費、公共配套設備費、開發(fā)間接費用?！踩撤康禺a開發(fā)費用?！菜摹撑c轉讓房地產有關的稅金?！参濉硣乙?guī)定的其他扣除工程。清算鑒證業(yè)務虛施扣除程序和方法：〔一〕評價與扣除工程核算相關的內部控制能否存在、有效且一向遵守；〔二〕獲取或編制扣除工程明細表，并與會計資料核對；〔三〕獲得相關合同和工程概〔預〕算資料，并審核其執(zhí)行情況和本錢、費用支出情況；〔四〕實地查看、訊問調查和核實。剔除不屬于清算工程所發(fā)生的開發(fā)本錢和費用；〔五〕必要時，利用專家的任務對扣除工程進展審核。清算鑒證業(yè)務虛施扣除確認土地增值稅的扣除工程，應留意搜集以下證據(jù)資料。1、工程開工決算報表；2、已完工開發(fā)工程本錢表；3、獲得土地運用權時所支付的地價款有關證明憑證；4、國有土地運用權出讓或轉讓合同；5、清算工程的預算、概算書、工程工程合同結算單；6、可以按清算工程支付貸款利息的有關證明；7、借款合同；8、清算工程的工程開工驗收報告；9、與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已交納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等；10、相關協(xié)作開發(fā)協(xié)議；11、上繳土地轉讓金收據(jù)復印件；12、稅務機關核定扣除工程金額的有關文件。清算鑒證業(yè)務虛施扣除對獲得土地運用權所支付的地價款進展審核，應根據(jù)不同的獲得情況按以下方法進展確認：〔1〕按照<中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地運用權出讓和轉讓暫行條例>的規(guī)定，以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式獲得土地運用權的，為納稅人所支付的土地出讓金；〔2〕以行政劃撥方式獲得土地運用權的，為轉讓土地運用權時按照國家有關規(guī)定補交的土地出讓金；〔3〕以轉讓方式獲得土地運用權的，為向原土地運用權人實踐支付的地價款。按國家一致規(guī)定交納的有關費用，是指納稅人在獲得土地運用權過程中為辦理有關手續(xù)，按國家一致規(guī)定交納的有關費用。清算鑒證業(yè)務虛施扣除土地征用及拆遷補償費的鑒證包括：〔一〕實踐支出金額與概〔預〕算能否存在明顯差別；〔二〕拆遷補償費能否實踐發(fā)生；〔三〕由政府或者他人承當已征用和拆遷好的土地等相關扣除工程能否符合稅法規(guī)定。清算鑒證業(yè)務虛施扣除前期工程費、根底設備費的鑒證包括：〔一〕實踐支出額與概預算能否存在明顯異常，能否存在虛列情形；〔二〕能否將房地產開發(fā)工程銷售費用、管理費用、財務費用記入前期工程費、根底設備費；〔三〕多個〔或分期〕工程共同發(fā)生的前期工程費、根底設備費，能否按工程合理分攤。清算鑒證業(yè)務虛施扣除建筑安裝工程費的鑒證包括：〔一〕能否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符；〔二〕自購建材費用能否反復扣除；〔三〕單位定額本錢能否存在異常；〔四〕自行施工建立有無虛列、多列施工人工費、資料費、機械運用費等情況；〔五〕能否獲得工程所在地稅務機關監(jiān)制的建筑安裝發(fā)票。清算鑒證業(yè)務虛施扣除公共配套設備費的鑒證，該當關注：〔一〕公共配套設備的界定能否準確、產權能否明確、能否真實發(fā)生、有無預提情況；〔二〕能否將房地產開發(fā)銷售費用、管理費用、財務費用記入公共配套設備費；〔三〕多個〔或分期〕工程共同發(fā)生的公共配套設備費，能否按工程合理分攤；〔四〕能否含有其他企業(yè)的費用。清算鑒證業(yè)務虛施扣除開發(fā)間接費用的鑒證，該當關注：〔一〕能否將企業(yè)行政管理部門〔總部〕為組織和管理消費運營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用；〔二〕開發(fā)間接費用能否真實發(fā)生，獲得的憑證能否合法有效；〔三〕多個開發(fā)工程能否分工程核算或分攤，能否將其他工程的開發(fā)間接費用記入了清算工程；〔四〕能否含有其他企業(yè)的費用；〔五〕能否將房地產開發(fā)工程銷售費用、管理費用、財務費用記入開發(fā)間接費用；〔六〕有無預提開發(fā)間接費用的情況。清算鑒證業(yè)務虛施扣除利息支出的鑒證，該當關注：〔一〕據(jù)實申報時能否將利息支出從開發(fā)本錢中調整至開發(fā)費用；〔二〕分期開發(fā)工程或同時開發(fā)多個工程的普通性貸款利息支出，能否按工程合理分攤；〔三〕利用閑置專項借款對外投資獲得的收益能否沖減利息支出；〔四〕借款合同相應條款能否符合有關規(guī)定；〔五〕能否超越按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；〔六〕超越貸款期限和挪用貸款的罰息能否扣除；〔七〕能否剔除借款手續(xù)費、咨詢費、顧問費等利息支出以外的費用；〔八〕對不能按轉讓房地產工程計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，計提利息能否符合稅法規(guī)定。清算鑒證業(yè)務虛施扣除與轉讓房地產有關的稅金的鑒證，該當關注：〔一〕扣除范圍和金額計算能否符合稅法有關規(guī)定，能否與收入相關，復核稅金及附加與收入能否配比，企業(yè)能否交納；〔二〕不屬于清算范圍、不屬于轉讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金能否違規(guī)扣除；〔三〕與本次清算收入無關的，按照預售收入〔不包括曾經結轉銷售收入部分〕計算并交納的稅金及附加等，能否違規(guī)扣除；〔四〕印花稅的稅前扣除能否符合稅法規(guī)定。清算鑒證業(yè)務虛施扣除加計扣除工程的鑒證，該當關注：〔一〕對獲得土地〔不論是生地還是熟地〕運用權后，未進展任何方式的開發(fā)即轉讓的，審核能否按稅收規(guī)定計算扣除工程金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；〔二〕對于獲得土地運用權后，僅進展土地開發(fā)〔如“三通一平〞等〕，不建造房屋即轉讓土地運用權的，審核能否按稅收規(guī)定計算扣除工程金額，能否按獲得土地運用權時支付的地價款和開發(fā)土地的本錢之和計算加計扣除；〔三〕對于獲得了房地產產權后，未進展任何本質性的改良或開發(fā)即再行轉讓的，審核能否按稅收規(guī)定計算扣除工程金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；〔四〕代收費用能否計入房價并向購買方一并收取，有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形；〔五〕計算加計扣除基數(shù)時能否剔除已計入開發(fā)本錢的利息支出。清算鑒證業(yè)務虛施扣除對獲得土地(不論是生地還是熟地)運用權后，未進展任何方式的開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時只允許扣除：1、獲得土地運用權時所支付的地價款；2、國家一致規(guī)定交納的有關費用；3、在土地轉讓環(huán)節(jié)交納的各項稅金；