某國際公寓策劃方案

錦尚國際公寓籌劃方案北京2024年整體房地產(chǎn)住宅市場回憶1概況2024年，克服了“土地大限〞對市場的不利影響，北京市各類房屋累計成交量高達(dá)2187.43萬平方米，其中，普通商品房預(yù)售1431萬平方米；再上市房交易面積也到達(dá)130萬平方米，各類交易量均創(chuàng)新高，全年銷售總金額1210.37億元人民幣。統(tǒng)計指標(biāo)普通商品房

(預(yù)售)經(jīng)濟(jì)適用房

(預(yù)售)存量房

(過戶)再上市房

(過戶)小計成交面積

(平方米)1431298745363082613580118974221871949成交套數(shù)(套)114143339791805117567192876成交金額(元)90525478456118745602008143259356372377563012105070876成交均價

(元/平方米)6628308032303207

從2024年全年的房屋銷售面積來看，普通商品房比例為63%，經(jīng)濟(jì)適用房〔預(yù)售〕比例為19%，存量房〔過戶〕比例為12%，再上市房〔二手房〕比例為6%。

從2024年全年普通商品房〔預(yù)售〕的銷售比例來看，普通住宅比例為86%，別墅、高檔公寓比例為7%，辦公比例為2%，商業(yè)營業(yè)用房比例為2%。其他用房比例為3%。

在各區(qū)中，朝陽、海淀居住類物業(yè)預(yù)售量最大，兩區(qū)的預(yù)售面積占全市43%。昌平區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售面積到達(dá)223萬平方米，占全市經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售面積的57%，從而也提高了昌平居住物業(yè)預(yù)售總量。朝陽區(qū)除了普通商品住宅預(yù)售量最大外，也是高檔公寓、別墅預(yù)售量最大的區(qū)域，高檔住宅銷售套數(shù)、面積均超過全市的40％。2024年北京市普通商品住宅銷售量超過10萬套，達(dá)1173萬平方米。其中，朝陽、海淀、豐臺三個區(qū)位居前三甲，三個城區(qū)銷售面積及銷售套數(shù)均超過全市60％以上。2024年預(yù)售住宅平均面積115平方米，其中別墅、高檔公寓平均面積145平方米，普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房單套面積接近，分別為113平方米和116平方米。對普通商品住宅來說，西城、東城、懷柔平均單套建筑面積較大，分別到達(dá)178、159、170平方米。2024年全年季節(jié)變化2024年住宅交易受非典影響較小，即使4、5月份交易也比較平穩(wěn)。下半年銷售逐漸進(jìn)入頂峰，延續(xù)多年的“金九銀十，輝煌年底〞規(guī)律未變。2024年全年銷售價格全年住宅類物業(yè)預(yù)售均價5208元/平方米，東城、西城區(qū)超過1萬元/平方米，崇文、宣武、朝陽、海淀超過6000元/平方米。從住宅交易全年價格走勢看，年初成交價格較高，以后隨著交易放量，全年價格變化平穩(wěn)。6月份經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售量較大，占全年經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售面積的27％，占當(dāng)月居住類物業(yè)預(yù)售的47％，使得當(dāng)月居住類物業(yè)預(yù)售面積較大、價格那么較低。2024年全年客戶狀況客戶以本市城鎮(zhèn)居民為主，按銷售面積計算，所占比例到達(dá)74％；外省市個人購置比例為21％；另外，企事業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)組織購置的面積仍然占全部預(yù)售住宅的2.7％。從不同物業(yè)類型看，經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售客戶中本市城鎮(zhèn)居民占99％，為絕對主力；別墅及高級公寓本市居民客戶比例只有46％。較經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅，別墅、高檔公寓工程本市居民購置比例大幅降低，而非本市個人購置比例那么超過了30％。小結(jié)2024年，北京房地產(chǎn)市場交易規(guī)模繼續(xù)大幅放量。在各類物業(yè)的成交中，交易熱點(diǎn)依然集中在北京傳統(tǒng)的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域朝陽和海淀。在客戶群體中，外省市個人購置者不容無視，外省市個人購置居住類物業(yè)比例占20.6％，而其中的預(yù)售別墅、高檔公寓的外省市個人購置比例那么已經(jīng)到達(dá)31.6％。昌平、通縣等遠(yuǎn)郊區(qū)房地產(chǎn)市場升溫，成為新興的熱點(diǎn)市場區(qū)塊。北京2024年截止12月，房地產(chǎn)住宅市場22024年北京住宅供給量會比2024年有所上升，但增長幅度縮小2024年2月，北京市人民政府辦公廳又發(fā)布4號文件作為33號文件的補(bǔ)充。在這之前，北京市突擊報批了1億平方米土地量，引發(fā)了圈地運(yùn)動。在這些已經(jīng)報批的土地當(dāng)中，會有一些預(yù)先不打算近期供給的工程提前運(yùn)作，2024年依然是供給量增長的一年。住宅整體價格下降空間較小，未來有上漲支撐力

北京住宅市場平均價格呈穩(wěn)步下落的趨勢，主要原因有兩個：一、低價經(jīng)濟(jì)適用房的大量銷售；二、郊區(qū)低價住宅銷售量逐年增加。但就各區(qū)域或各住宅樓盤來看，價格大多呈上升的勢頭，很少感覺到住宅價格下降。就以后住宅市場的表現(xiàn)，首先是未來經(jīng)濟(jì)適用房的銷售量每年增幅不會更大；其次是郊區(qū)低價位住宅的價格也在上漲，銷售占全市的比例持續(xù)大幅上漲的可能性不大；所以住宅均價下降的空間不大，未來北京住宅整體價格上漲比下調(diào)的可能性要大。低密度健康住宅開展形勢良好居住環(huán)境的健康要求也引起了廣泛的關(guān)注，繼2024年SARS之后今年又發(fā)生了禽流感，這也加大了人們對低密度健康住宅的需求。很多低密度工程于2024年開盤供給。比方棉花城二期、翡翠城的三期、威尼斯花園、順馳林溪、溫哥華森林、太合嘉園別墅、和記黃埔東壩的低密度工程、懷柔、通州、昌平的低密度工程、珠江國際城、驪城的后期等等都將在2024年在市場上供給。依照這些資料，2024年將依然是低密度住宅、健康住宅大量面市的一年。低密度住宅市場的競爭將更加劇烈。而對于郊區(qū)住宅來說，這是一個利好的信息。昌平區(qū)域住宅市場調(diào)查3因為本工程無論是從其商業(yè)規(guī)模和住宅將來的建筑品質(zhì)、效勞品質(zhì)來說，都將定位于昌平的頂級工程，所以我們選擇的工程主要是在昌平本工程周邊的業(yè)態(tài)類似的工程，另外一些與本工程在建筑形態(tài)或者是價格差距較大的樓盤，我們這里就不再進(jìn)行比較。說明昌平區(qū)域市場開展前景 在政府大力開展經(jīng)濟(jì)和市政根底設(shè)施建設(shè)的大背景，大環(huán)境的總體指導(dǎo)方針下，昌平區(qū)成為國務(wù)院通過的?北京城市總體規(guī)劃?中將要重點(diǎn)開展的新城之一，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將重點(diǎn)開展旅游業(yè)、物流業(yè)及科技園區(qū)和高教園區(qū)，北航、外交學(xué)院、師大、郵電大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)這五所大學(xué)將局部或全部搬遷到昌平，到2024年昌平將要有60萬常駐人口，同時大量的常駐人口和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展將帶來，區(qū)域商業(yè)的繁榮和巨大的市場份額，也使住宅的需求有了提升的廣闊空間，相應(yīng)的住宅價格也會隨著供求關(guān)系的調(diào)整有本質(zhì)的提高。昌平地產(chǎn)價格的開展趨勢房地產(chǎn)雖然價格高、具有不動產(chǎn)的產(chǎn)品屬性，但他依舊是商品的一種表現(xiàn)形態(tài)，具有商品的完全特征和根本屬性，那么他的價格也將會受到供求關(guān)系的影響，昌平隨著人口的增加，必然對住房的需求量增大，相對的區(qū)域市場的房屋供給的受到政策限制，開發(fā)本錢限制的，供給量將會小于需求，所以昌平地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)一個穩(wěn)步增長的態(tài)勢。由北京鴻興安房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)房約20萬平米，塔樓結(jié)合板樓設(shè)計，分散式綠化。小區(qū)板樓為磚混不帶電梯，塔樓為三期工程，一期多為回遷客戶，產(chǎn)品構(gòu)成細(xì)節(jié)不完善，窗型較老，外墻涂料，沒有創(chuàng)新的產(chǎn)品元素。相對價格低，地段優(yōu)勢明顯，在區(qū)域內(nèi)工程規(guī)模較大，同時低價入市的策略取得了市場的一定認(rèn)可，聚斂了人氣，銷售到達(dá)98％，小戶型旺銷。低價入市，迅速占領(lǐng)市場的操作手法是我們可以借鑒的。完善產(chǎn)品細(xì)節(jié)的缺乏也是我們在銷售過程中要注意的，應(yīng)有針對性的提升工程的性價比。永安小區(qū)3200均價位于縣醫(yī)院北側(cè)緊鄰北站。位置優(yōu)越，工程規(guī)模不大，5層板樓不帶電梯，外墻涂料，坡屋頂，戶型為東西朝向，采光不好，也不通透，一二層為底商，三四五為住宅?，F(xiàn)在在售的僅有一棟樓，小區(qū)配套設(shè)施缺乏，沒有很好的廣告宣傳推廣方案，缺乏整體的形象包裝，沒有專業(yè)的銷售籌劃方案，沒有專業(yè)的銷售團(tuán)隊，導(dǎo)致工程雖然位置好，有較好的性價比，已成現(xiàn)房，也沒有到達(dá)良好的銷售效果。值得一提的是該工程沒有考慮車位元素，是工程籌劃的一大失誤。天成苑3680元位于陽光商廈對面，緊鄰政法大學(xué)，位置優(yōu)勢明顯，環(huán)境優(yōu)越，已經(jīng)順利入住，有了一定的客戶根底，產(chǎn)品細(xì)節(jié)的完善，精裝修，便利的生活環(huán)境，戶型設(shè)計合理，產(chǎn)品性價比高，取得了良好的銷售效果。19層塔樓，物業(yè)管理費(fèi)2元/平米/月，電采暖，周邊配套設(shè)施齊備，性價比高，有一定知名度和品牌度，擁有完善的產(chǎn)品構(gòu)成和對工程概念的有效推廣的銷售手法，因此是我們工程需要重點(diǎn)研究的競爭對手。力天嘉苑塔樓目前均價4000市場調(diào)查小結(jié)分析綜合以上的工程分析結(jié)論，現(xiàn)在在昌平區(qū)域內(nèi)還沒有同類型的產(chǎn)品在現(xiàn)階段銷售，沒有業(yè)態(tài)相似的競爭對手，但如何深度挖掘工程自身的產(chǎn)品優(yōu)勢，如何獲得最大化的產(chǎn)品利潤和品牌效益就是我們在工程研討和工程產(chǎn)品分析時要重點(diǎn)討論和分析的如果產(chǎn)品構(gòu)成合理，結(jié)合全新獨(dú)到的營銷方式，就應(yīng)可以在區(qū)域市場取得良好的銷售業(yè)績和品牌效益本工程目標(biāo)客戶分析4昌平區(qū)域的本地客戶，年齡35－55歲。需要有良好的舒適度、較大的戶型這類客戶在本區(qū)域應(yīng)該處于一個高收入階層，因為本工程的較高單價以及較大的戶型，都決定了能擁有此類住房必須得具備相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實力。要有區(qū)別區(qū)域工程的，獨(dú)特的效勞內(nèi)涵和產(chǎn)品內(nèi)涵，要使客戶感到至尊、超值的居住享受?？蛻粜〗Y(jié)：居住理念更新?lián)Q代的城市金領(lǐng)第一類客戶昌平本地和市區(qū)的投資客戶。酒店式的豪華出租效勞和管家式的生活效勞才能使業(yè)主的房產(chǎn)增值

客戶小結(jié)：投資意識強(qiáng)烈的城市金領(lǐng)第二類客戶昌平和市區(qū)內(nèi)第一次置業(yè)的客戶。客戶需求為小戶型。戶型控制面積，總價低，可以作局部裝修，提供一定的家具電器，便于直接入住，客戶易于接受，同時其他便捷的效勞也是有利的條件之一客戶小結(jié)：新時代的對生活品質(zhì)有較高要求的－－－城市金領(lǐng)第三類客戶消費(fèi)群購置用途分類自用型占絕大多數(shù)投資型本案目標(biāo)客戶分布地域昌平高端客群投資類高端客戶新時代高端客戶房地產(chǎn)工程銷售三階段5我們將自己積累的工程銷售經(jīng)驗，以及對周邊市場考察后對本工程的建議，對工程提出一些想法，有待于與開發(fā)商進(jìn)一步的溝通和相關(guān)單位的配合。缺乏之處敬請指正。對于致力打造昌平首席住宅工程的開發(fā)商來說，好的產(chǎn)品，將成為開發(fā)商樹立品牌的有利支持。房地產(chǎn)產(chǎn)品是經(jīng)過了幾個階段的完善和補(bǔ)充才能真正的推向市場，接受市場的考驗并被市場所接納，成為區(qū)域市場的熱銷產(chǎn)品。下面就房地產(chǎn)產(chǎn)品形成的幾個階段中改進(jìn)可能，針對本工程進(jìn)行探討。1.產(chǎn)品孵化期2.產(chǎn)品調(diào)整期3.產(chǎn)品成熟期產(chǎn)品孵化期產(chǎn)品的孵化期是產(chǎn)品形成最為重要的一個階段，猶如生命的起源。產(chǎn)品如果定位不準(zhǔn)確，便容易存在先天缺乏的缺陷，是很難在后期的工作中調(diào)整過來的。專業(yè)的銷售公司應(yīng)該從設(shè)計開始，小區(qū)規(guī)劃，戶型調(diào)整，到室內(nèi)管線的布局合理性，及時配合開發(fā)商及相關(guān)單位提出合理化建議，防止在以后的工作中再進(jìn)行改動和大范圍的調(diào)整，從業(yè)主居住的角度出發(fā)，讓產(chǎn)品更趨人性化，減少開發(fā)商因前期工作準(zhǔn)備缺乏而造成的損失。所以在產(chǎn)品孵化期我們最為重視的就是針對目標(biāo)客戶群完善和細(xì)化產(chǎn)品的構(gòu)成要件。在本產(chǎn)品產(chǎn)品孵化期尤為需要注意的是，產(chǎn)品構(gòu)成要件的風(fēng)格要有產(chǎn)品的個性，要圍繞著昌平區(qū)域優(yōu)雅高尚品位的主線展開，產(chǎn)品有了個性才賦予了產(chǎn)品生命的活力，才使產(chǎn)品有了建筑價值之外的理想附加值，才能使開發(fā)商獲取最正確的利潤值，讓產(chǎn)品快速的被市場接受、讓客戶認(rèn)可，迅速的回籠資金到達(dá)預(yù)定的目標(biāo)。通過對產(chǎn)品的初步分析，我們認(rèn)為應(yīng)該更加深入的與相關(guān)單位配合，更加深入的了解產(chǎn)品。以上元素及更多的產(chǎn)品元素運(yùn)用才能有效的支持工程的銷售，最終讓客戶了解和接受本工程。利用各種價值元素的疊加和產(chǎn)品各種輔助功能的完善，提升產(chǎn)品的性價比，使客戶感到物有所值。建議可以綜合考慮，局部選擇，使工程的價格得到有力的支持。

在產(chǎn)品的銷售進(jìn)程中，代理商不僅需要充分發(fā)揮專業(yè)水平銷售產(chǎn)品，同時也要注重產(chǎn)品構(gòu)成要件的細(xì)化和完善。使產(chǎn)品順利的走向成熟期。當(dāng)產(chǎn)品的正確定位有了產(chǎn)的根本雛形后，我們的工作便進(jìn)入了一個更為需要專業(yè)知識和專業(yè)精神，更為需要細(xì)致的態(tài)度和強(qiáng)烈的責(zé)任心的階段。

產(chǎn)品調(diào)整期在本階段產(chǎn)品開始推向市場，接受市場的檢驗。a.從銷售鏈角度出發(fā)，專業(yè)銷售人員起到了承上啟下的關(guān)鍵作用自開發(fā)商—終端消費(fèi)者，開發(fā)商的媒體宣傳方案、對房地產(chǎn)產(chǎn)品的理念和房地產(chǎn)產(chǎn)品的各種優(yōu)勢和特性全部需要專業(yè)的銷售人員通過對房地產(chǎn)專業(yè)的了解，深入的掌握了房地產(chǎn)專業(yè)知識和對本工程的深入探究才能準(zhǔn)確無誤的將信息傳遞給終端消費(fèi)者。自終端消費(fèi)者——開發(fā)商。只有深刻的了解終端消費(fèi)者的需求，專業(yè)的銷售人員才能將多種產(chǎn)品的優(yōu)勢，賣點(diǎn)提煉總結(jié)找出適合終端消費(fèi)者的某幾項重點(diǎn)推薦給客戶，引起客戶對銷售人員水平的認(rèn)可，并引申到對房地產(chǎn)產(chǎn)品和開發(fā)商的認(rèn)可。能及時反響終端消費(fèi)者對產(chǎn)品信息的關(guān)注點(diǎn)和購置產(chǎn)品的興趣點(diǎn)，及時調(diào)整媒體策略和廣告重心，使開發(fā)商的每一分投入得到超值的回報。b.產(chǎn)品鏈角度出發(fā)在產(chǎn)品調(diào)整期，產(chǎn)品—市場，專業(yè)的銷售人員對房地產(chǎn)產(chǎn)品的了解和房地產(chǎn)專業(yè)知識的掌握更是啟到了承前啟后，不可或缺的作用，只有對產(chǎn)品的深入了解和豐富的專業(yè)知識才能找到產(chǎn)品的特性，有重點(diǎn)，有目的的圍繞產(chǎn)品的特性展開銷售工作，才能在競爭鼓勵的區(qū)域市場中迅速被市場所接受。市場——產(chǎn)品專業(yè)的銷售人員會敏銳的把握市場的信息反響。了解現(xiàn)代市場產(chǎn)品的流行趨勢，以便開發(fā)商及時調(diào)整產(chǎn)品的有機(jī)組成局部增加產(chǎn)品的利潤附加值，本階段的工作是作為開發(fā)商與消費(fèi)者之間的潤滑劑，是作為產(chǎn)品與市場之間的有效溝通橋梁，解決開發(fā)商與消費(fèi)者之間的對立關(guān)系，建立開發(fā)商與消費(fèi)者之間的友好關(guān)系。建立產(chǎn)品與市場之間通路，便于開發(fā)商時時的進(jìn)行產(chǎn)品的調(diào)整、細(xì)化、完善。在本階段，產(chǎn)品將投入使用。在交付產(chǎn)品的最后日期前，銷售人員應(yīng)該先期對產(chǎn)品的各個組成條件進(jìn)行先期的檢查，并從終端消費(fèi)者最終使用產(chǎn)品的角度尋找產(chǎn)品構(gòu)成要件的缺乏和構(gòu)成要件在使用過程中可能產(chǎn)生的問題，及時反響給開發(fā)商，引導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)行有針對性的對產(chǎn)品進(jìn)行最后的補(bǔ)充和調(diào)整〔例如：成品保護(hù)，暖氣位置的調(diào)整〕。在入住階段銷售人員將協(xié)助終端消費(fèi)者對產(chǎn)品進(jìn)行最后的考察和驗收。反響終端消費(fèi)者在產(chǎn)品使用后提出的意見和建議。加強(qiáng)物業(yè)管理效勞滿足終端消費(fèi)者的需求，使產(chǎn)品最終被終端消費(fèi)者所接受，建立開發(fā)商良好的口碑形象。產(chǎn)品成熟期對本工程產(chǎn)品建議6產(chǎn)品描述和產(chǎn)品定位本工程相對位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套齊備，有一定的商業(yè)規(guī)模，按照開發(fā)商的價格策略設(shè)想，在區(qū)域市場中應(yīng)屬于高端產(chǎn)品。我們試著將本小區(qū)定義為交通便利、配套齊全、城鎮(zhèn)住宅。通過對本區(qū)域內(nèi)相似工程的分析，結(jié)合本小區(qū)的規(guī)劃情況，我們認(rèn)為要想在區(qū)域市場競爭中占據(jù)有利位置，那么，從小區(qū)的規(guī)劃、產(chǎn)品的形態(tài)設(shè)計、產(chǎn)品的選材、及產(chǎn)品的相關(guān)支撐因素上，都要做到細(xì)化和進(jìn)一步優(yōu)化。以使得本產(chǎn)品價格和相關(guān)定位得到進(jìn)一步支撐。小區(qū)的規(guī)劃和戶型設(shè)計都還大有潛力可挖，為配合預(yù)想中的產(chǎn)品開發(fā)和銷售理念，建議將小區(qū)設(shè)計為具有現(xiàn)代感強(qiáng)烈的產(chǎn)品，并輔之以相應(yīng)的日式景觀和現(xiàn)代感強(qiáng)烈建筑外觀設(shè)計。以使產(chǎn)品細(xì)節(jié)進(jìn)一步符合產(chǎn)品定位。另外，我們認(rèn)為，進(jìn)一步疊加相應(yīng)的產(chǎn)品元素，使產(chǎn)品再更具備實用性的同時，兼具較強(qiáng)的人文色彩，亦是使本產(chǎn)品進(jìn)一步形成性價比優(yōu)勢的有力手段。但需要認(rèn)識到的是本工程以東西向板樓和大面積的地下室構(gòu)成，在產(chǎn)品硬件支持上是有所欠缺的，我們就需要在其他方面進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和強(qiáng)化?？蛻糍徶卯a(chǎn)品的終極原因是為了居住，而媒體宣傳，概念塑造離不開產(chǎn)品本身的特性，如果產(chǎn)品無法滿足客戶最根本的居住需求，我們就需要對產(chǎn)品進(jìn)行修改和調(diào)整，以防止在銷售過程中出現(xiàn)低價銷售或是滯銷的狀況發(fā)生，防止因前期工作而造成的經(jīng)濟(jì)損失，為了工程和企業(yè)的長遠(yuǎn)開展，為了減少在業(yè)主入住時糾紛的產(chǎn)生，我們就要在前期的工作中，努力完善產(chǎn)品細(xì)節(jié)，減少產(chǎn)品硬件問題的產(chǎn)生，在產(chǎn)品設(shè)計階段進(jìn)行調(diào)整，補(bǔ)充使產(chǎn)品更加符合目標(biāo)客戶需求，更加符合工程的產(chǎn)品定位?！?〕戶型建議南北向局部戶型設(shè)計為較大戶型東西向局部戶型設(shè)計為偏小戶型大戶型衛(wèi)生間面積適中商業(yè)以朝向和業(yè)態(tài)的定制來區(qū)分地下商業(yè)應(yīng)以培養(yǎng)消費(fèi)環(huán)境為主地下商業(yè)以小面積為主客戶易于接受在窗戶的形態(tài)、構(gòu)造、位置上細(xì)化產(chǎn)品也是開發(fā)商人性化的宣傳賣點(diǎn)之一。落地窗、飄窗、飄臺的結(jié)合應(yīng)用。南向落地窗可增大采光面積、通風(fēng)量、形成美觀時尚的外立面，以及提升產(chǎn)品檔次。飄窗可增加采光面積，視野角度，通風(fēng)性。飄臺的應(yīng)用可以使住戶增加生活的情趣，附加提升產(chǎn)品價格的元素〔飄臺的面積是不計算在銷售面積內(nèi)的，買家會有一種得到實惠的感覺〕，并可增加視野角度增加采光面積通風(fēng)量。并且大量的銷售實踐證明飄臺得到大量的客戶喜好，起到了重要的促進(jìn)銷售節(jié)奏，加快回款速度的作用。推拉窗、平開窗、上旋窗3種形態(tài)的結(jié)合可節(jié)約建筑安裝費(fèi)并真正從客戶使用的角度出發(fā)，表達(dá)了開發(fā)商細(xì)致入微的工作態(tài)度。推拉窗使用方便，造價低適用于側(cè)向居室窗戶；平開窗易于安裝空調(diào)，適用于衛(wèi)生間廚房；上旋窗通風(fēng)量大，造型美觀富有現(xiàn)代感，表達(dá)住宅檔次，適用于主采光面和客廳?！?〕不同窗型的結(jié)合運(yùn)用，豐富產(chǎn)品形態(tài)公用大堂加寬、加高提高舒適度，在公共部位全部裝修氣派舒適。集中供熱，可以采用地板采暖方式可取消暖氣片的位置，增加居室內(nèi)的使用面積和使用空間，易于裝修和擺放家具。各種管線預(yù)制于墻體內(nèi)部盡量減少占用有限的空間提高使用率和舒適度。

〔3〕提高使用舒適度可采用無機(jī)房電梯，順應(yīng)歐洲流行趨勢，與工程宣傳主旨統(tǒng)一，減少機(jī)房提高使用率并作為賣點(diǎn)推出，沒有電梯機(jī)房也可開發(fā)利用樓頂資源，屋頂觀景休閑場所。并且與周邊工程形成產(chǎn)品差異，成為尊貴人士首選住宅關(guān)注點(diǎn)之一?！?〕提高使用率利用有限的土地資源，突出工程主題定位，賦予工程日式主題園林概念，增加產(chǎn)品屬性、概念的附加值，樹立客戶在本工程購房物有所值的信心，在區(qū)域范圍內(nèi)營造在本工程居住是生活的高端享受，成為工程的業(yè)主是尊貴身份表達(dá)的良好口碑。建造日式風(fēng)格園林，以坡狀綠地，結(jié)合噴泉和園林小品，形成景觀之間的起伏變化，豐富視覺層次，注意產(chǎn)品細(xì)節(jié)的人性化，完善高品質(zhì)效勞，以小見其精制?！?〕園林規(guī)劃外立面與工程主旨的統(tǒng)一，有力度、現(xiàn)代感強(qiáng)烈符合現(xiàn)代審美觀點(diǎn)的建筑外觀曲線，有檔次、有領(lǐng)先區(qū)域工程的外立面色彩，建議采用外貼面磚，商業(yè)局部石材夜間燈光是工程突出檔次的重要手段之一，應(yīng)在工程設(shè)計過程中重點(diǎn)考慮，在工程的前期渲染圖中重點(diǎn)表現(xiàn)。〔6〕突出于周邊工程的高檔次外立面面積適中的戶型疊加錯層這個產(chǎn)品元素，可以使餐廳與客廳自然分區(qū)，在有限的居室空間內(nèi)形成多種視覺角度，有強(qiáng)烈的視覺享受，客廳感覺生動、活撥，充滿生活情趣，符合現(xiàn)代的流行趨勢?！?〕錯層的應(yīng)用

高品質(zhì)公寓工程才具備的24小時熱水，在相當(dāng)程度上媲美酒店使用感受，在本工程周邊樓盤，均沒有配備這樣的硬件功能。如果采用，對于城區(qū)這樣的高端客戶來說，就意味著工程在當(dāng)?shù)鬲?dú)一無二的高品質(zhì)感，躍然而出?！?〕24小時熱水〔9〕品牌物業(yè)公司提供效勞好的物業(yè)管理公司對于工程的品質(zhì)提升和售價支撐的作用是顯著的，隨著房產(chǎn)消費(fèi)觀念的日益成熟，物業(yè)管理公司的品牌對于消費(fèi)者的決策也起到很重要的作用。對于本工程那些二次置業(yè)的人來說，他們能深刻體會到好的物業(yè)公司所表達(dá)的工程價值。物業(yè)管理將是本工程重要的賣點(diǎn)之一，建議提出、強(qiáng)化英式管家貼身效勞的概念在城區(qū)工程中，衛(wèi)星電視落地在高檔工程中是理所當(dāng)然的配備，但在昌平區(qū)域，國際衛(wèi)星頻道的落地，那么算得上工程檔次的象征，并可作為顯著賣點(diǎn)之一。〔10〕衛(wèi)星電視，諸如HBO、ESPN等的引入會所設(shè)置應(yīng)滿足尊貴客戶的休閑娛樂要求，突出工程主題，彰顯小區(qū)品質(zhì)，使會所成為業(yè)主為之向往的場所，成為工程銷售的一個亮點(diǎn)。健身和多樣的運(yùn)動設(shè)施可大幅提升工程的品質(zhì)感，成為周邊競爭工程所沒有的賣點(diǎn)。會所可以設(shè)置：a.休閑酒吧、雪茄吧、b.自助銀行c.健身房d.多功能大廳，豪華會客廳e.管家式定制效勞f.

臺球廳、棋牌室〔11〕會所1．車輛出入口與行人出入口協(xié)調(diào)統(tǒng)一管理2．地下車庫人員出入口與樓體地下連通，可應(yīng)用一卡通管理3．會所、大堂、車庫背景音樂的應(yīng)用4．

兒童樂園、老年人活動區(qū)域的合理設(shè)置5．戶外健身休閑設(shè)備的應(yīng)用6．電子標(biāo)志牌和指示牌的應(yīng)用7．4：30教室的建立〔學(xué)齡兒童放學(xué)后的看護(hù)和管理〕8、手機(jī)信號的有效覆蓋9、24小時保安效勞周界防范系統(tǒng)的建立其他：規(guī)劃建議本工程銷售包裝7因為本工程在品質(zhì)和區(qū)位來看，將成為昌平地區(qū)最高等級的房產(chǎn)品，而工程在人文、在景觀、在硬件設(shè)施上都難以支持其品位和較高的價格。所以建議在產(chǎn)品其物理屬性，尤其是消費(fèi)者最直觀的建筑外立面設(shè)計上，為顯著從周邊跳出來而采用歐式現(xiàn)代感強(qiáng)烈的建筑形態(tài)，讓工程無論是園林還是建筑形態(tài)，在昌平甚至北部區(qū)域都是獨(dú)一無二的。更需要深化的是工程的軟性效勞，而軟性效勞的最直接表現(xiàn)給客戶的就是售樓處和銷售接待過程。產(chǎn)品定位銷售階段需突出高品位/高品質(zhì)/頂級社區(qū)銷售定位物業(yè)效勞與銷售結(jié)合互動本工程由于硬件設(shè)施沒有強(qiáng)勢的賣點(diǎn)，所以應(yīng)該從軟性效勞加以彌補(bǔ)，在銷售過程中就提供完善而細(xì)致的效勞，從而使業(yè)主在接觸到此工程的同時，就體會到入住會享受的尊貴效勞，例如：售樓處裝修為酒店式，有專職接待、倒水效勞，將來要為客戶提供效勞的車輛現(xiàn)在就可以提供效勞等，從細(xì)節(jié)出發(fā)讓客戶理解地產(chǎn)效勞的全新理念。本工程在昌平區(qū)域?qū)⑹仟?dú)一無二的高品質(zhì)工程，所以我們的案名、從工程人群的生活方式，生活情調(diào)出發(fā)，用他們的生活，悄然的將工程的信息傳遞給應(yīng)有的消費(fèi)者。他們的生活圈子和生活品位，決定了他們能明白我們希冀從案名中傳遞給消費(fèi)者的信息。錦尚國際公寓產(chǎn)品案名錦尚財富中心陽光尚品國際公寓皇冠財富廣場西環(huán)財富中心西環(huán)陽光國際公寓備選案名

推廣口號因為我們工程本身的高品質(zhì)高品位可以直接從工程的規(guī)劃書和效果圖中凸現(xiàn)，所以在工程的推廣概念上，我們不再從工程最直接的物理屬性出發(fā)，而是選擇一種生活風(fēng)格的表現(xiàn)概念。我們尊貴不是喊出來的，我們的尊貴表達(dá)在我們的風(fēng)格，我們的生活方式上。錦尚國際公寓－－－－2024新生活標(biāo)準(zhǔn)金領(lǐng)生活的全新體驗錦尚國際公寓廣告整合推廣策略9以重大節(jié)日、事件為經(jīng)線，組織系列主題活動，形成口碑傳播。以熱銷期銷售節(jié)點(diǎn)為緯線，選擇針對性專業(yè)媒體集中投放，加強(qiáng)新客戶的購置信心。整合推廣的模型圖目標(biāo)客戶營銷層面廣告/活動產(chǎn)品層面現(xiàn)場環(huán)境/功能/質(zhì)量效勞層面定制效勞2008新生活標(biāo)準(zhǔn)廣告推廣基調(diào)構(gòu)建本案特殊攻擊體系建議目標(biāo)客戶方式1主題活動方式3巡展獨(dú)特的區(qū)域巡展在昌平區(qū)域商業(yè)區(qū)舉辦小型公關(guān)活動凝聚人氣，形成品牌口碑傳播。建議方式方式2群眾媒體開盤7月7.15月9月10月11月12月認(rèn)購準(zhǔn)備期迅速熱炒期調(diào)整消化期奧運(yùn)8.14中秋節(jié)9.28新年答謝會8月銷售期媒體強(qiáng)度活動節(jié)點(diǎn)廣告推廣的階段性及實施細(xì)那么〔周期:6個月〕較一期更得天獨(dú)厚。錦尚國際公寓銷售準(zhǔn)備101、宣傳品概念樓書：感性訴求為主，闡述傳播定位，樹立工程品質(zhì)形象，利于工程賣點(diǎn)在后期宣傳推廣中的分訴與延展，同時，因現(xiàn)期工程諸多未定因素，不便于實體賣點(diǎn)的文字落實。產(chǎn)品樓書：賣點(diǎn)訴求理性為主，建議在銷售期將工程實體賣點(diǎn)落實，以功能手冊，產(chǎn)品介紹為主，突出工程優(yōu)勢賣點(diǎn)，打動受眾?？蛻敉ㄓ崳簝?nèi)容確定：信息量較大，包括銷售促銷、活動、工程進(jìn)程等信息，圖文并茂，穩(wěn)定業(yè)主信心，方便業(yè)主對工程信息的掌握與獲取設(shè)計手法：簡潔，表達(dá)品質(zhì)感，符合工程主色調(diào)風(fēng)格設(shè)計風(fēng)格：以不同時期的季節(jié)顏色加以區(qū)分，形成系列一、銷售工具2、VI手冊A、設(shè)計要素

B、應(yīng)用要素設(shè)計a、事務(wù)用品類：名片、信紙、信封、傳真用紙表頭、貴賓卡、來賓證、通行證、合同書封面、紙杯、手提袋(大、中)、銷售員胸牌、小吊旗、掛旗、平安帽、來賓簽到牌、來賓簽到簿；b、室內(nèi)外指標(biāo)類：銷售場地內(nèi)指標(biāo)系統(tǒng)、銷售場地外指標(biāo)系統(tǒng)、部門標(biāo)示牌、樣板間指示牌、銷控板、停車牌；c、環(huán)境風(fēng)格類：工地圍檔、室內(nèi)形象墻面、戶外小燈箱；d、工程、運(yùn)輸工具類：e、其他用品：邀請卡(封套)、感謝卡(封套)、祝賀卡(封套)；3、建筑景觀的效果圖建筑景觀效果圖將作為本案產(chǎn)品尚未成型前表達(dá)工程品質(zhì)的重要載體，在銷售道具的準(zhǔn)備中非常重要，根據(jù)本案規(guī)模、建筑類型以及開發(fā)建設(shè)方案，其中表現(xiàn)建筑、環(huán)境、規(guī)模氣勢、空間感等各假設(shè)干張，但在其中必須有一張能表達(dá)工程整體品質(zhì)的主效果圖，作為本案期房銷售階段自始至終宣傳的主畫面。4、沙盤模型根據(jù)本案銷售進(jìn)程及售樓場所分布，擬制作工程整體沙盤1個。沙盤模型要求制做得大氣、精致、色彩豐富，能表達(dá)本案景觀特色以及建筑的質(zhì)感。1、銷售中心內(nèi)、外環(huán)境設(shè)計主題鮮明、讓人記憶深刻的銷售中心現(xiàn)場將給到訪的客戶以強(qiáng)烈的視覺沖擊，加以完善的客戶效勞，提升工程的品質(zhì)感，在潛意識中接受工程，為消費(fèi)者接受工程的價格做好鋪墊。2、樣板間樣板間作為工程北京地區(qū)房地產(chǎn)工程常見的銷售道具，對彌補(bǔ)戶型的空間感覺，提升客戶的信心具有相當(dāng)?shù)淖饔?。伴隨工程的進(jìn)展，盡快開發(fā)出實樓里的樣板間，給消費(fèi)者以信心和親身體驗的現(xiàn)場感受。二、銷售賣場錦尚國際公寓價格探討11樓盤價格是影響樓盤銷售的最重要因素之一，具體單位價格由兩個步驟來確定，即：樓盤均價確實定及同層系數(shù)與樓層差確實定1〕

樓盤均價確實定一般來說，確定樓盤的均價，有三種方法。即：a、本錢法利用該樓盤開發(fā)本錢在加上合理的利潤來得出樓盤的價格。b.租金返算法此方法是參考該樓盤周邊同檔次物業(yè)的租金水平，以20年為回收周期，從而確定樓盤的均價。c.市場比較法此方法是選擇周邊比照樓盤利用它們各方面與本工程的比照，參考其售價，從而定出該樓盤均價。由于房地產(chǎn)市場利潤的不穩(wěn)定性，故較少采用本錢法與租金返算法來確定樓盤的均價。而是經(jīng)常采用較準(zhǔn)確的市場比較法來確定樓盤的均價。2〕單位單價確實定樓盤的均價確定之后，可以通過如下步驟得出單位單價：a.同層中通過對朝向、戶型、景觀的考慮得出同層系數(shù)b.通過對視野、通風(fēng)、采光等同素的考慮得出樓層差c.得出