2019年萬(wàn)科房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)分析報(bào)告

2019年萬(wàn)科房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)分析報(bào)告1二、財(cái)務(wù)能力分析三、該企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的總體評(píng)價(jià)四、同類公司比較一、萬(wàn)科公司簡(jiǎn)介五、結(jié)束萬(wàn)科公司介紹萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，簡(jiǎn)稱萬(wàn)科或萬(wàn)科集團(tuán)，證券簡(jiǎn)稱：萬(wàn)科A、證券代碼：000002，證券曾用簡(jiǎn)稱：深萬(wàn)科A、G萬(wàn)科A。萬(wàn)科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展，成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，目前主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。公司聚焦城市圈帶的發(fā)展戰(zhàn)略，截至2015年底，公司進(jìn)入中國(guó)大陸66個(gè)城市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長(zhǎng)三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的成都區(qū)域。此外，公司自2013年起開始嘗試海外投資，目前已經(jīng)進(jìn)入新加坡、舊金山、紐約、倫敦等海外城市，參與數(shù)十個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二、財(cái)務(wù)能力分析3

償債能力分析營(yíng)運(yùn)能力分析

盈利能力分析公司發(fā)展能力流動(dòng)比率速動(dòng)比率資產(chǎn)負(fù)債率產(chǎn)權(quán)比率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)報(bào)酬率總資產(chǎn)利潤(rùn)率凈資產(chǎn)收益率銷售增長(zhǎng)率資產(chǎn)增長(zhǎng)率償債能力分析年度20122013201420152016資產(chǎn)負(fù)債率（%）78.3278.0077.2077.7080.54

資產(chǎn)負(fù)債率反映在總資產(chǎn)中有多大比例是通過(guò)借債來(lái)籌資的，也可以衡量企業(yè)在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。萬(wàn)科集團(tuán)的資負(fù)債率近五年一直在70%以上，到2016年極速上升到80.54%，說(shuō)明企業(yè)的資金來(lái)源中，來(lái)源于債務(wù)的資金較多，而來(lái)源于所有者的資金較少，此時(shí)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，可能帶來(lái)現(xiàn)金流不足時(shí)，資金鏈斷裂，不能及時(shí)償債，從而導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性增加。當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率大于100%，表明公司已經(jīng)資不抵債，對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)80.54%的風(fēng)險(xiǎn)也非常大。

資產(chǎn)負(fù)債率高也與可能是由于應(yīng)付款項(xiàng)等增多引起的，而且這種增長(zhǎng)，并未導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)與市場(chǎng)地位的喪失，可以增加企業(yè)現(xiàn)金運(yùn)用效力。但是通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)看，公司的應(yīng)收賬款在2016年并未有較大波動(dòng)。即應(yīng)付賬款的變化不影響企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。

綜上，萬(wàn)科集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

年度20122013201420152016債務(wù)與權(quán)益比率3.613.553.383.484.142012年到2015年債務(wù)與權(quán)益比率比率降低，但2016年迅速增長(zhǎng)，說(shuō)明企業(yè)自有資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重降低，從而使資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的合理性降低，企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力變?nèi)?/p>

年度20122013201420152016債務(wù)與有形凈值比率3.633.563.413.514.17債務(wù)與有形凈值負(fù)債率從長(zhǎng)期償債能力來(lái)看，指標(biāo)越低越好，萬(wàn)科的2012年到2014年一直是下降狀態(tài)，但從2014年到2016年，指標(biāo)逐漸增高，并且漲幅較大，所以公司的償債能力變?nèi)趿?。年?0122013201420152016流動(dòng)負(fù)債/總負(fù)債(%)87.5988.0088.0688.4486.70流動(dòng)負(fù)債率反映一個(gè)公司依賴短期債權(quán)人的程度。該比率越高，說(shuō)明公司對(duì)短期資金的依賴性越強(qiáng)。

根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表，貨幣資金、應(yīng)收賬款等都有不同程度的上漲，反映公司部分短期投資已收回，短期償債能力比較強(qiáng)。近五年流動(dòng)負(fù)債的趨勢(shì)較為平穩(wěn)，但逐步下降，截止到2016年維持在86.7%左右，說(shuō)明短期償債能力增強(qiáng)。年度20122013201420152016速動(dòng)比率0.410.340.430.430.44近五年公司的速動(dòng)比率呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，截止到到2016年是0.43。正常情況下速動(dòng)比率1:1是最好的，但是由于萬(wàn)科是房地產(chǎn)公司的特殊性，開發(fā)成本較高，近五年公司速動(dòng)比率逐年增加，截止到到2016年是0.43。說(shuō)明公司可變現(xiàn)用于償還負(fù)債的資產(chǎn)增多，所以短期償債能力較好。

年度20122013201420152016流動(dòng)比率1.401.341.341.301.24近五年公司的流動(dòng)比率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，截止到到2016年是1.24。正常情況下速動(dòng)比率2:1是最好的，由于速動(dòng)比率增加趨勢(shì)，而流動(dòng)比率下降，說(shuō)明企業(yè)的存貨不斷增加，所以萬(wàn)科的償債壓力加大。根據(jù)近幾年的總體趨勢(shì)來(lái)看，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率趨勢(shì)較平穩(wěn)，速動(dòng)比率基本在0.3到0.5之間，流動(dòng)比率在1到1.3之間，波動(dòng)不明顯，說(shuō)明企業(yè)的短期償債能力穩(wěn)定；企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率和有形資產(chǎn)負(fù)債率基本變動(dòng)不大，而產(chǎn)權(quán)比率迅速升高，從3.48到4.14，說(shuō)明企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力相對(duì)變?nèi)趿恕?/p>

營(yíng)運(yùn)能力分析年度20122013201420152016總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.310.320.300.350.33年度20122013201420152016應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)5.946.606.114.053.43年度20122013201420152016存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)1275.271137.241138.83893.61885.97根據(jù)上面的數(shù)據(jù)我們可以看出這五年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率非常平穩(wěn)，維持在0.3到0.35之間。而存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)變化較大，都在穩(wěn)定的小幅度降低，說(shuō)明應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度和存貨的管理較好。說(shuō)明了萬(wàn)科地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)水平較高。盈利能力分析年度20122013201420152016凈資產(chǎn)收益率（%）21.4521.5419.1719.1419.68年度20122013201420152016毛利率(%)36.5631.4729.9429.3529.41年度20122013201420152016每股收益1.14001.37001.43001.64001.9000年度20122013201420152016營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)率(%)15.1913.5113.1813.2711.79年度20122013201420152016總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）30.5531.5729.6434.9333.35近幾年的數(shù)據(jù)顯示企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率2012年到2015年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，到2016年有所上升。毛利率和凈資產(chǎn)收益率相同，到2016年也有所緩和。企業(yè)的每股收益逐漸增長(zhǎng)，這是一個(gè)很好的趨勢(shì)。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也在2012年到2015年一直增長(zhǎng)，雖然2016年下降了0.38，但還是維持了一個(gè)較高的水平。但營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)率卻一直小幅度降低。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明了萬(wàn)科地產(chǎn)雖然盈利能力相對(duì)還算不錯(cuò)，但是可能由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等原因，導(dǎo)致萬(wàn)科地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力減弱，未來(lái)可能降低盈利效率。

市場(chǎng)環(huán)境分析優(yōu)勢(shì)分析1、萬(wàn)科品牌知名度多年居我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之首，對(duì)消費(fèi)者有很大的吸引力。2、多年來(lái)專注于住宅建設(shè)，經(jīng)驗(yàn)豐富，多年領(lǐng)跑我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)。3、擁有優(yōu)秀的企業(yè)文化，被稱為房地產(chǎn)界的“黃埔軍?！?。4、科技研發(fā)能力強(qiáng)，住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)技術(shù)領(lǐng)先。5、營(yíng)業(yè)額逐年增加，營(yíng)運(yùn)能力較高

6、萬(wàn)科以軟性服務(wù)方面著稱，也迎合了中高檔房產(chǎn)消費(fèi)者的需求。

劣勢(shì)分析

1、綠城地產(chǎn)、中房地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)等一些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)展也比較迅速。2、近幾年國(guó)家保障性住房建設(shè)速度顯著加快，對(duì)住宅商品房市場(chǎng)有一定的沖擊。3、今后一兩年內(nèi)國(guó)家宏觀調(diào)控政策嚴(yán)厲，消費(fèi)者觀望情緒濃厚，不排除在未來(lái)一兩年內(nèi)房?jī)r(jià)大幅下降的可能性。

公司戰(zhàn)略分析1.萬(wàn)科的橫向一體化和后向一體化戰(zhàn)略近年來(lái)，萬(wàn)科越來(lái)越重視與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的合作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，雙方共同發(fā)展。并且萬(wàn)科收購(gòu)一些對(duì)自己發(fā)展有利的公司，以加強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)力。萬(wàn)科的后向一體化主要體現(xiàn)在他的房型研發(fā)上。自2000年起，萬(wàn)科成立了專門的研究中心進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化的研究。萬(wàn)科正在為時(shí)尚住宅產(chǎn)業(yè)化而努力。2.萬(wàn)科的加強(qiáng)型戰(zhàn)略1）市場(chǎng)滲透

萬(wàn)科是國(guó)內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅業(yè)。通過(guò)提高顧客滿意度等，萬(wàn)科力爭(zhēng)在現(xiàn)有的市場(chǎng)上獲得更大的市場(chǎng)占有率，系列的創(chuàng)新性服務(wù)和措施也確實(shí)使得萬(wàn)科基本達(dá)到了預(yù)期的市場(chǎng)滲透的目的。2）市場(chǎng)開發(fā)

萬(wàn)科自1988年在深圳以拍賣這種市場(chǎng)化的形式拿到第一塊地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)，就不斷開發(fā)其市場(chǎng)，從初始的深圳市，到珠三角，到如今的全國(guó)，萬(wàn)科的市場(chǎng)規(guī)模越來(lái)越大。到目前為止，萬(wàn)科已經(jīng)近30個(gè)大中城市開發(fā)了房地產(chǎn)項(xiàng)目，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)占有率也不斷提高。3）產(chǎn)品開發(fā)專注于城市住宅開發(fā)，加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的市場(chǎng)導(dǎo)向性。打破傳統(tǒng)的兵營(yíng)式排列，導(dǎo)入國(guó)外的規(guī)劃思想，降低容積率，預(yù)留大量的綠化空間，并設(shè)各種休閑設(shè)施。成立建筑研究中心，致力建筑產(chǎn)品的研發(fā)，創(chuàng)造了許多中國(guó)第一：花園洋房等，此外，是第一個(gè)獲得住宅產(chǎn)品國(guó)家專利的房地產(chǎn)企業(yè)。

營(yíng)運(yùn)能力分析2010年2011年2012年2013年2014年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.240.240.310.320.30固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率39.3850.9964.2872.3865.9732總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表示企業(yè)資產(chǎn)的使用效率，如果這個(gè)比率較低，則說(shuō)明企業(yè)

利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的效率較差，最終會(huì)影響企業(yè)的獲得能力。很顯然企業(yè)近四年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐漸提高，企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的利用效率再提高。它是反映企業(yè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況，從而衡量固定資產(chǎn)利用效率的一項(xiàng)指標(biāo)。

固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高；表明企業(yè)固定資產(chǎn)利用充分，同時(shí)也能表明企業(yè)固定資產(chǎn)投資得當(dāng)，固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，能夠充分發(fā)揮效率。企業(yè)五年的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一直提高，企業(yè)近幾年的固定資產(chǎn)使用能力有所增強(qiáng)。332010年2011年2012年2013年2014年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.300.290.320.310.30應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率31.8146.1860.6354.5458.87流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表示流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，在一定時(shí)期內(nèi)，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，表明以相同的流動(dòng)資產(chǎn)完成的周轉(zhuǎn)額越多，流動(dòng)資產(chǎn)利用的效果越好。企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率趨于平穩(wěn)，反映企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度，比率越高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度越快，流動(dòng)性越強(qiáng),近五年應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率總體上升，雖然近三年有所下降，但企業(yè)總體應(yīng)屬賬款回收率較高，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金利用較高。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率342010年2011年2012年2013年2014年凈資產(chǎn)收益率17.79%19.83%20.89%2.09%5.24%該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。2010年-2014年指標(biāo)值降低，說(shuō)明投資帶來(lái)的收益降低。該指標(biāo)體現(xiàn)了自有資本獲得凈收益的能力。凈資產(chǎn)收益率發(fā)展能力分析352010年2011年2012年2013年2014年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率36.6532.1530.4020.454.14資產(chǎn)增長(zhǎng)率56.7037.3627.8826.506.09凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率代表企業(yè)當(dāng)期凈利潤(rùn)比上期凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度，2010年-2014年指標(biāo)值降低代表企業(yè)盈利增長(zhǎng)能力降低。

資產(chǎn)增長(zhǎng)率是企業(yè)本年總資產(chǎn)增長(zhǎng)額同年初資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)情況，2010年-2014年該指標(biāo)呈下降趨勢(shì)說(shuō)明企業(yè)資產(chǎn)增長(zhǎng)規(guī)模下降36

綜上，近幾年萬(wàn)科的各方面比率有所趨于平穩(wěn)，這與萬(wàn)科的公司戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)策略密不可分，我們可以看出萬(wàn)科在這五年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也并不樂觀，導(dǎo)致它所有以現(xiàn)金為支撐的分析都很不樂觀。在14年的時(shí)候，萬(wàn)科有擴(kuò)大規(guī)模的趨勢(shì)。房地產(chǎn)面對(duì)巨大的格局調(diào)整。萬(wàn)科的管理戰(zhàn)略與調(diào)整十分的重要，財(cái)務(wù)人員也應(yīng)該調(diào)整企業(yè)預(yù)算合理規(guī)劃萬(wàn)科借款還款的平衡。這一切對(duì)于萬(wàn)科都是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。熬過(guò)這個(gè)時(shí)期相信萬(wàn)科會(huì)站在一個(gè)更高的層次，熬不過(guò)可能會(huì)打擊萬(wàn)科的信用和投資者的信心。

作為中國(guó)最大的房地產(chǎn)住宅開發(fā)商，相信萬(wàn)科有能力在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)取得更好地發(fā)展。

三、該企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的總體評(píng)價(jià)四、同類公司比較（橫向比較）2014年37萬(wàn)科集團(tuán)保利集團(tuán)金地集團(tuán)萬(wàn)科集團(tuán)38保利地產(chǎn)39金地集團(tuán)40綜合分析資產(chǎn)負(fù)債率：處于較高的增長(zhǎng)水平，仍需進(jìn)一步處理好資產(chǎn)與負(fù)債的關(guān)系。在未來(lái)才能抵御行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：處于較低的水平，企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度較低，銷售能力較低。在未來(lái)企業(yè)應(yīng)該采取措施提高各項(xiàng)資產(chǎn)的利用程度從而提高銷售收入或處理多余資產(chǎn)。凈利潤(rùn)率：企業(yè)的凈利潤(rùn)率處于中間水平，企業(yè)應(yīng)該采取措施擴(kuò)大銷