物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)文件應(yīng)避開(kāi)三大“雷區(qū)”

謹(jǐn)慎！物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)文件應(yīng)避開(kāi)三大“雷區(qū)”物業(yè)項(xiàng)目采購(gòu)中，招標(biāo)文件中常見(jiàn)的歧視性條款有哪些？讓供應(yīng)商感覺(jué)不合理的條件設(shè)置又有哪些？

近年來(lái)，物業(yè)管理服務(wù)類(lèi)項(xiàng)目采購(gòu)規(guī)模迅速增長(zhǎng)，但在采購(gòu)中也出現(xiàn)了很多問(wèn)題。《政府采購(gòu)信息》報(bào)記者采購(gòu)了10家物業(yè)供應(yīng)商，就他們?cè)谡型稑?biāo)中遇到的問(wèn)題進(jìn)行了梳理。

以規(guī)模條件排斥供應(yīng)商

近期，浙江某物業(yè)公司詢(xún)問(wèn)，一單位進(jìn)行物業(yè)服務(wù)采購(gòu)，招標(biāo)文件中把“從業(yè)人員數(shù)量”作為一個(gè)實(shí)質(zhì)性條款：服務(wù)團(tuán)隊(duì)人員數(shù)量不能少于100人，否則將導(dǎo)致投標(biāo)無(wú)效。同時(shí)，招標(biāo)文件還把“項(xiàng)目管理人員從業(yè)年限不得少于10年”作為一個(gè)資格條件。招標(biāo)文件這樣要求是否可以？

《政府采購(gòu)貨物和服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》（財(cái)政部令87號(hào)）第十七條規(guī)定，采購(gòu)人、采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)不得將投標(biāo)人的注冊(cè)資本、資產(chǎn)總額、營(yíng)業(yè)收入、從業(yè)人員、利潤(rùn)、納稅額等規(guī)模條件作為資格要求或者評(píng)審因素。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，，首先，從業(yè)人員屬于規(guī)模條件，條款看似合規(guī)，但實(shí)際上會(huì)對(duì)100人以下的公司造成限制。更合理的做法可以是“只規(guī)定物業(yè)管理面積、管理內(nèi)容和崗位配備要求（如保潔員、安保員等）等，各不同崗位的具體人數(shù)由投標(biāo)單位自行搭配（有些崗位可兼職，是否兼職是投標(biāo)單位的內(nèi)部管理問(wèn)題），總服務(wù)人數(shù)由投標(biāo)單位報(bào)?！?/p>

其次，把項(xiàng)目管理人員從業(yè)年限不得少于10年作為資格條件也是不合理的，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目是否能做好，跟從業(yè)年限沒(méi)有實(shí)質(zhì)性關(guān)系，這屬于“設(shè)定的資格條件與采購(gòu)項(xiàng)目的實(shí)際需要不相適應(yīng)或者與合同履行無(wú)關(guān)”。

專(zhuān)家表示，即便項(xiàng)目需要大量服務(wù)人員，也不應(yīng)直接通過(guò)企業(yè)規(guī)模排斥小企業(yè)投標(biāo)；采購(gòu)人、采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)可以在其他條款及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)上多想辦法，保障滿(mǎn)足采購(gòu)人的服務(wù)需求。

將物業(yè)資質(zhì)作為資格條件或加分項(xiàng)

北京某物業(yè)公司告訴《政府采購(gòu)信息》報(bào)記者，曾有物業(yè)項(xiàng)目將物業(yè)資質(zhì)、物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員等作為投標(biāo)資格條件；或是將物業(yè)資質(zhì)作為評(píng)審加分條件。資質(zhì)越高，加分越多。未獲得資質(zhì)的投標(biāo)人將無(wú)法獲得加分。

這樣的操作合理嗎？

2017年到2018年，我國(guó)有關(guān)部門(mén)先后印發(fā)了《關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》及《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于廢止<物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》，取消了物業(yè)資質(zhì)認(rèn)定，并明確今后將不再受理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審定申請(qǐng)和資質(zhì)變更、更換、補(bǔ)證申請(qǐng)。

將已全面取消的資質(zhì)認(rèn)證作為資格條件或評(píng)審因素，顯然是不合理的。同時(shí)，其對(duì)于中小企業(yè)，以及具備條件但未申請(qǐng)資質(zhì)認(rèn)證的企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是不公平的。將成為物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員作為資格條件，這也是違法的，違反了《政府采購(gòu)實(shí)施條例》第二十條規(guī)定，“以特定行政區(qū)域或者特定行業(yè)的業(yè)績(jī)、獎(jiǎng)項(xiàng)作為加分條件或者中標(biāo)、成交條件”，構(gòu)成對(duì)供應(yīng)商實(shí)行差別待遇或歧視待遇。

評(píng)審因素不合理導(dǎo)致傾向性打分

北京某單位進(jìn)行物業(yè)服務(wù)采購(gòu)公開(kāi)招標(biāo)，公司A與公司B實(shí)力相當(dāng)，是最有可能中標(biāo)的兩家物業(yè)公司。然而，A公司向《政府采購(gòu)信息》報(bào)記者表示，采購(gòu)人更加青睞B公司，在一些主觀打分中失分了。最終，公司B僅以零點(diǎn)幾分的微弱優(yōu)勢(shì)成功中標(biāo)。

廣西一家采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)告訴《政府采購(gòu)信息》報(bào)記者，在技術(shù)分、商務(wù)分評(píng)審中，有時(shí)項(xiàng)目評(píng)審因素、評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置含糊不清，導(dǎo)致打分很容易出現(xiàn)偏頗。特別是如果采購(gòu)人代表傾向某一家物業(yè)公司，在一些主觀分值中傾向性會(huì)特別明顯。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，招標(biāo)文件是評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)分的主要依據(jù)，主觀傾向性打分大多源于評(píng)審因素、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置不合理，采購(gòu)人、采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在完善招標(biāo)文件編制及評(píng)標(biāo)打分上多下功夫。同時(shí)，盡量減少主觀分值的分?jǐn)?shù)，讓主觀分值也細(xì)化、量化。

《政府采購(gòu)貨物和服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》第五十五條第三款規(guī)定，采用綜合評(píng)