房屋買賣注意事項(xiàng)收集整理

1、房屋買賣注意事項(xiàng)收集整理房屋買賣注意事項(xiàng)收集整理簽約注意事項(xiàng)：1 、 會所同時(shí)使用。否則罰款；2 、 大堂規(guī)格3 、 廣告做附件4 、 樓層描述說明5 、 保證多久產(chǎn)權(quán)證到手6 、 所有涉及到的證件復(fù)印附上7 、 簽字人委托書正本副本8 、 查商品房銷售管理辦法9 、 要求查附上面積測定證明10 、 審查開發(fā)商的資質(zhì)、銷售資格11 、 地上物的排他權(quán)、房屋結(jié)構(gòu)、戶型、套內(nèi)建筑面積、 公攤面積、價(jià)款及付款期限、房屋及產(chǎn)權(quán)證書的交付時(shí)間、質(zhì)量 條款、保修責(zé)任等關(guān)鍵內(nèi)容更應(yīng)審慎對待，12 、 如果打算采用向銀行貸款按揭的方式購買期房， 應(yīng)當(dāng) 考慮到貸款不成的情況， 因?yàn)殂y行在放貸前既要審查樓房的建設(shè)

2、 情況、也要審查貸款人的資信和還貸能力。因此，事先在補(bǔ)充協(xié) 議中約定貸款不成時(shí)買賣契約可因此解除，可以省去很多麻煩， 購房人不會再為追索已付的首付款而耗費(fèi)精力。13 、 一、面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)的 （ 含 3%），據(jù)實(shí)結(jié) 算房價(jià)款； 二、面積誤差比絕對值超出 3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的，出賣方應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起 30 日內(nèi)將 買受人已付房價(jià)款退還給買受人， 同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。 買 受人不退房的， 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)， 面積誤差比 在 3%以內(nèi) （ 含 3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出 3%部分的房 價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)， 產(chǎn)權(quán)歸買受人。 產(chǎn)

3、權(quán)登記面積小于 合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi) （含 3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人14、 雙方還可以在合同中約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情 況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金， 也可以約定因違約產(chǎn)生的損失 賠償額的計(jì)算方法。15 、 中心花園面積、泳池確認(rèn)入合同16 、 查五證，土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工 程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證。土地是否 出讓、土地的批準(zhǔn)文件，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工許可證1. 國有土地使用權(quán)證，證明開發(fā)商已合法取得該土地的使用權(quán)， 并交納了土地出讓金；2.

4、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該房屋的規(guī)劃已取得規(guī)劃部門的 許可；3. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證，允許在該土地上進(jìn)行該項(xiàng)目的開 發(fā)建設(shè)；4. 建設(shè)工程開工許可證， 允許該項(xiàng)目的工程進(jìn)行施工建設(shè)；5. 銷售許可證，允許銷售該房屋開發(fā)商證明上述五證是真實(shí)有效且未經(jīng)修改的最后版本， 任何修改都必須即使通知我方，我方保留權(quán)利。17、 比如要看土地許可證上有沒有注明土地已被銀行抵押、 預(yù)售許可證上包不包括房地產(chǎn)商正在出售的房屋， 并且還告誡買 房人只看“五證”不夠， 還要了解房地產(chǎn)商有沒有資質(zhì)、 了解小 區(qū)的整體規(guī)劃、了解要買的房是否已被房地產(chǎn)商抵押證實(shí)無抵 押1. 建設(shè)部的商品房銷售和預(yù)售管理辦法及商品房買賣合同

5、示范文本都沒有提及建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ，經(jīng)查這個(gè)許可證 列明的規(guī)劃建設(shè)單位是可以申請更改的， 通過看此證和查規(guī)劃并 不能保證買房人所買房屋的規(guī)劃環(huán)境不會改變。2. 有預(yù)售許可證沒有土地許可證售房的不止一兩家，按建 設(shè)部相關(guān)規(guī)定和合同示范文本， 有土地使用批準(zhǔn)文件的就可以出 售。批準(zhǔn)文件真?zhèn)魏陀行?，普通買房人更難辨別。3. 按我國抵押法的相關(guān)規(guī)定， 有抵押的不等于不能轉(zhuǎn)讓 （ 出 售） ，經(jīng)抵押人同意，被抵押物一樣可以轉(zhuǎn)讓 （出售） ，在實(shí)際操 作上房地產(chǎn)商將土地抵押換取貸款對加快房屋建設(shè)不一定是壞 事，沒有周轉(zhuǎn)資金， 房子遲遲蓋不起來， 對買房人不同樣是風(fēng)險(xiǎn)？4. 房地產(chǎn)商超許可證面積銷售并

6、非從房號上就一定能看得 出來，最近北京某小區(qū)的面積糾紛實(shí)際上是房地產(chǎn)商在公攤上做 手腳，所有房號都包括在許可證范圍之內(nèi)， 當(dāng)時(shí)從許可證上很難 看出破綻。5. 沒有強(qiáng)制性法規(guī)要求房地產(chǎn)商在售房時(shí)必須向買房人出 示“五證”正本， 售樓人員經(jīng)常給買房人出示的都是影印件， 如 果房地產(chǎn)商在影印件上做手腳，買房人還是防不勝防。鑒于以上分析，筆者認(rèn)為買房人保護(hù)自己的方法只能從合 同入手，將風(fēng)險(xiǎn)“轉(zhuǎn)嫁”給政府，和房地產(chǎn)商的合同在第六條 “付款方式及期限”中約定清楚： “第一次付款時(shí)間為合同在政 府做完備案登記后天內(nèi)?！边@樣所有查證手續(xù)都由政府完成， 將來出什么問題也由政府負(fù)責(zé)。 目前法院判定合同是否為有效合

7、 同的惟一標(biāo)準(zhǔn)是合同有沒有在政府主管部門備案登記， 銀行能否 給買房人發(fā)放貸款的前提同樣也是合同有沒有在政府主管部門 備案登記。 對于居住環(huán)境特別關(guān)心的買房人則最好從合同的補(bǔ)充協(xié)議入手，要求房地產(chǎn)商注明光照、房子間距等條件，這比去查 將來可以變更的規(guī)劃來得更實(shí)際一些18 、 用電負(fù)荷19 、 道路不得收費(fèi)20 、 環(huán)保家裝無異味21 、 產(chǎn)權(quán)年限22 、 房產(chǎn)允許抵押、置押23 、 垃圾何處處理24 、 萬分之一違約款太低25 、 按照合同約定及法律規(guī)定， 收房時(shí)一定要查看相應(yīng)的 法律文件 （ 一表二書等 ） ，避免因入住行為造成既成事實(shí)給自己帶 來被動。26 、 確認(rèn)樓層和樓號的描述27 、

8、 開發(fā)商對贈送的產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)。28 、 要開發(fā)商承諾工程進(jìn)度便于破產(chǎn)前打官司29 、 可否寫兩人所有，開發(fā)商對產(chǎn)權(quán)不得抵押30 、 印花稅雙方出31 、 土地使用稅1. ）房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房 產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。 房主 可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣， 即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后， 房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。 所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。（2. ）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共 有的、還有夫妻共有的， 對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋 買賣合同。 如果只是部分共有人擅自處分

9、共有財(cái)產(chǎn)， 買受人與其 簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（ 3. ）交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。 如果買受人只看房產(chǎn)證， 只注重過戶手續(xù)， 而不注意是否存在租 賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。 因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”， 也就是說房 屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。 這一點(diǎn)在實(shí)際中被很 多買受人及中介公司忽視， 也被許多出賣人利用從而引起較多糾 紛。（4）. 土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出 讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主 已

10、繳納了土地出讓金， 買受人對房屋享有較完整的權(quán)利； 還應(yīng)注 意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有 40 年，房 主已使用十來年， 對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用 權(quán)為 70 年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。（ 5. ）市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在 5 到 10 年左 右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià) 格等市政規(guī)劃情況， 才急于出售， 作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了 解詳細(xì)情況。（ 6）. 福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政 策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房 屋所有權(quán)范

11、圍上有一定的國家規(guī)定， 買受人購買時(shí)要避免買賣合 同與國家法律沖突。（ 7. ）單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工 住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥， 轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。 再者， 對于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)， 職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)， 單位 享有優(yōu)先購買權(quán)。 買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵 犯單位的合法權(quán)益。8）物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)， 其物業(yè)管理費(fèi)， 電費(fèi)以及三氣 （天 然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用， 買受人不知情購買了此房屋， 所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。（ 9）. 中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中

12、介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為 買受人提供零首付的服務(wù)， 即買受人所支付的全部購房款均可從 銀行騙貸出來。 買受人以為自己占了便宜， 豈不知如果被銀行發(fā) 現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。（10. ）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面， 但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、 房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題 均應(yīng)全面考慮。2 、二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn) 狀及產(chǎn)權(quán)狀況， 要求賣方提供合法的證件， 包括房屋所有權(quán)證書、 身份證件及其它證件。（2）、如賣方提供的

13、房屋合法，可以上市交易，買方可以 交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序） ，買 賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約） 。買賣雙方通過 協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、 房屋交付、 產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后， 雙方簽訂至少一式三份 的房屋買賣合同。（3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接 受審查。 買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后， 管理部門 要查驗(yàn)有關(guān)證件， 審查產(chǎn)權(quán)， 對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過 戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意 的情況拒絕申請，禁止上市交易。（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋

14、的產(chǎn)權(quán)狀 況和購買對象， 按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報(bào)審核批 準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。 現(xiàn)在北京市已取消了交易過 程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。（5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的 性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房 的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。（ 6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管 理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后， 交易材料移送到發(fā)證部門， 買方 憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同 后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)， 銀行審核買方的資 信，對雙方欲

15、交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然 后批準(zhǔn)買方的貸款， 待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更， 買方領(lǐng)取房屋所 有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。（ 8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付 房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的首先要了解開發(fā)商的五證，這是對你產(chǎn)權(quán)的保障，沒這些你什么都不用去了解了。開發(fā)商實(shí)力很重要。1. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3. 建設(shè)工程施工許可證 4. 國有土地使用證 5. 商品房預(yù)售許可證房地產(chǎn)業(yè)有句名言 , “第一是地段 , 第二是地段，第三還是地段。地段好，將來房產(chǎn)增值快。 （這些包括交通，購物，銀行，學(xué)校，政府未來的規(guī)劃等等）接下來就是朝向，樓

16、層，戶型等等了。陽臺朝南最好，朝北終日不見陽光。第一層最臟最暗，頂層夏天熱，有可能漏水。 （看質(zhì)量） 我對戶型的要求就是進(jìn)門別對廁所。我很反感。風(fēng)水也不好。二手房要經(jīng)過的程序：買賣雙方簽訂購買二手房協(xié)議，并支付首期房款（ 3 成）， 買賣雙方的身份證、婚姻證明、戶口、購買合同，夫妻同意賣房 屋的授權(quán)書、賣方房屋的產(chǎn)權(quán)（未過戶的房權(quán)證、土地方）及房 屋評估報(bào)告，銀行按揭中介擔(dān)保等購買者在購買預(yù)售的商品房時(shí)應(yīng)把握好以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)：一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件城市房地產(chǎn)管理法 對商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：1 、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金， 取得了土地使用 權(quán)證書。擁有合

17、法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開 發(fā)和預(yù)售的前提條件， 在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋 是非法建筑。 購買者要在購買前要求驗(yàn)證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán) 證，以確保該房屋的合法性。2 、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的 前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃， 領(lǐng)取建 設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。3 、按照預(yù)售的商品房計(jì)算， 投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程 建設(shè)總投資的 25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房， 避免開發(fā)商過 分依賴預(yù)售款從事項(xiàng)目開發(fā)， 防止無法如期交房損害購房者的利、人益。4 、向縣級以

18、上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記， 取得商品房預(yù)售許可證明 （在本市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市 房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明） 此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動置于政府房地產(chǎn)管理部 門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容1 、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱 地址等。2 、預(yù)售的商品房的基本情況。 預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的 商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方 式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證 號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面 圖等。3 、面

19、積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明 確是建筑面積、使用面積還是其他面積。4 、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平 方米多少元。我國城市房地產(chǎn)管理法雖然對商品房預(yù)售的條 件和程序進(jìn)行了規(guī)定， 但對預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一 的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。5 、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同 中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影 響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。6 、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或 其他。7 、違約責(zé)任。 包括購房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù) 售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。8

20、、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。9 、物業(yè)管理?xiàng)l款。10 、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。11 、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。面說說購買現(xiàn)房應(yīng)注意的事項(xiàng)：一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件2001 年 4 月 4 日，建設(shè)部發(fā)布了商品房銷售管理辦法 該辦法自當(dāng)年 6月 1日起正式施行。 規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商 品房應(yīng)具備下列條件：一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備

21、 交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件 或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品 房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方 式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷 售未竣工商品房。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款； 當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合 同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容（一）當(dāng)事人名稱

22、或者姓名和住所 ;（二）商品房基本情況；（三）商品房銷售方式；（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款 時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊?道路、綠化等配套 基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式； （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任； （十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同 中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 合同 未約定的按以下處理原則處理：1 、面積誤差比絕對值在

23、3%以內(nèi)（含 3%），據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；2 、面積誤差比絕對值超出 3% 時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受 人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起 30 日 內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人， 同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。 買受人不退房的， 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)， 面積誤差 比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出 3%部分 的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)， 產(chǎn)權(quán)歸買受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積 小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%）部 分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。最后還要注意以下同方面：一

24、是開發(fā)商的五證二書 , 這是最重要的 .一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商， 必須具備齊全的“五證”、 二書”。所謂“五證”，是指國有土地使用權(quán)證 、建設(shè)用 地規(guī)劃許可證 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程施工許可證（也叫建設(shè)工程開工證） 、商品房銷售預(yù)售許可證 ；“二書” 是指住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書 ，這也是法律對銷 售方的基本要求。分別由房管局國土資源局建設(shè)局規(guī)劃局主管 .二是注意合同在雙方的權(quán)利和責(zé)任方面的公平原則 . 對合 同不清楚或存疑問的地方搞清楚以后才簽字 .三是你說的最小面積 108 平方一般不構(gòu)成問題 , 因?yàn)閮蓚€(gè) 70%的規(guī)定是地區(qū)的總體結(jié)構(gòu) , 不針對每個(gè)開發(fā)商 .四是

25、交房時(shí) , 先驗(yàn)房后辦手續(xù)一看房子質(zhì)量 二查“兩書一表” 三簽房屋驗(yàn)收單 辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家 先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。 通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上 簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得 房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情 況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋 質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、 公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并 讓其簽收， 以免留下后患。 或者可在收樓文件上注明“室內(nèi)情況 尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。對所購商品房進(jìn)行驗(yàn)收主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽

26、臺等部位有無開裂現(xiàn)象；第二、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏， 品牌、數(shù)量是否相符；第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否 正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題； 第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題；第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬 于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、索要“兩書一表”向開發(fā)商索要住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)按約維修。住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而住宅使用說明書則是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)， 如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)

27、類型等作出 的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在住宅質(zhì)量保證書和住 宅使用說明書上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前 問題比較多的主要是竣工驗(yàn)收備案表 。按照有關(guān)規(guī)定，竣工驗(yàn)收備案表 上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主 管部門備案。您驗(yàn)房時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張備案表 ， 同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案，例如消防設(shè)施等。 竣工驗(yàn)收備案表 對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用， 只要將項(xiàng) 目送交主管部門備案后， 發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)， 出了問 題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。簽收房屋驗(yàn)收單 在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收房屋驗(yàn)收單之前，您一 定先簽訂物業(yè)管理公約 ，做一個(gè)事先約定， 避免日后起糾

28、紛。 您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成， 清潔 費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下 您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開 發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊(duì)出具的 竣工 實(shí)測表，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以 簽收房屋驗(yàn)收單了。在購房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商 提供齊全的“五證”、 “二書”，這是法律對銷售方的基本要求。 “五證”是指國有土地使用證 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、建 設(shè)工程規(guī)劃許可證 、建設(shè)工程施工許可證 （ 建設(shè)工程開工證 ）、商品房銷售 （ 預(yù)售

29、） 許可證。 “五證”中最重要的是 國有土 地使用證和商品房銷售 （預(yù)售） 許可證，兩者表明所購房屋 屬合法交易范疇?！岸笔侵缸≌|(zhì)量保證書和住宅使 用說明書。如果不是大的開發(fā)商弄的房子 可能是個(gè)人賣的房子 我應(yīng)該注意點(diǎn)什么 :1 、是否能過戶、土地是劃撥的還是出讓的， 過戶要什么費(fèi)用 （土地性質(zhì)不費(fèi)用不同） 2、房屋使用年限， 房屋 質(zhì)量問題，是框架結(jié)構(gòu)還是磚混結(jié)構(gòu)（框架結(jié)構(gòu)造價(jià)高點(diǎn)，也有 利于房屋布局重新設(shè)計(jì)，磚混的不可拆承重墻） 。商貸所需材料 及流程貸款條件1 、年滿 18 周歲具有完全民事行為能力的自然人；2 、貸款到期時(shí)男士年不超過 60歲，女士年齡不超過 55 歲；3 、有穩(wěn)

30、定合法的職業(yè)和收入來源，有還本付息能力。貸款成數(shù)1、住房貸款一般不超過購房合同總價(jià)的 70%，最高不超過 購房合同總價(jià)的 80%；2 、 商業(yè)用房貸款最高不超過購房合同總價(jià)的50%；貸款期限1 、 個(gè)人住房貸款最長期限為 30 年；2 、 個(gè)人商業(yè)用房貸款最長期限為 10 年；貸款利率1 、 個(gè)人住房貸款利率在基準(zhǔn)利率水平上下浮10%；2 、 個(gè)人商業(yè)用房貸款利率在基準(zhǔn)利率水平上上浮10%；3 、 本貸款利率在借款期限內(nèi)，遇國家法定利率調(diào)整時(shí)， 于次年 1月 1日開始，執(zhí)行新的利率。還款方法1 、 等額本息還款法：借款人每月以相等的金額償還貸款 本息；2 、 等額本金還款法（遞減） ：借款人每

31、月等額償還本金， 貸款利息隨本金逐月遞減；二、借款人需提供材料（用 A4 紙復(fù)?。?、身份證雙方原件及復(fù)印件借款人 7 份配偶 2 份；2、戶口本雙方原件及復(fù)印件 2 份（首頁、戶主頁、本人頁）3 、 （ 1）結(jié)婚證原件及復(fù)印件 2 份（照片頁、內(nèi)容頁）（2）未婚提供單身證明原件及復(fù)印件 2 份（戶口所在區(qū)民 政部門開具）（3）離婚提供離婚證、單身證明原件及復(fù)印件各 2 份；4 、 雙方收入證明原件及復(fù)印件 1 份 注：私營業(yè)者提供營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件 2 份（必須經(jīng)過當(dāng) 年年檢）近三個(gè)月納稅證明復(fù)印件 2 份； 也可提供其他收入來源、 易變現(xiàn)財(cái)產(chǎn) （租金、 存款、債券、 證券、房產(chǎn)、車等）5

32、、首付款發(fā)票原件及復(fù)印件 2 份三、 開發(fā)商提供材料1 、 普通購房合同 3 份；2 、 預(yù)售許可證 3 份；3、門牌審批表 3 份；4 、 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本 1 份；5、 備案合同 1 份；四、客戶簽字及按手印1、談話筆錄 1 份2、借款申請書 2 份3、收入證明 （ 雙方）1 份4、借款合同 6 份5、抵押表 4 份6、聲明 2 份五、收各項(xiàng)費(fèi)用1、契稅：總房款X 1.5% （144m2以上含144 m2單價(jià)5680 元/ m2 以上含 5680 元按 4%計(jì)算）（交財(cái)政局）2、 維修基金：面積X 2300X 2.5% （2300元以上按2300元計(jì)算）總房款X 2.5% （ 2300

33、元以下）（交房產(chǎn)局）3、房證及抵押： 480 元（抵押費(fèi) :住宅 200 元,網(wǎng)點(diǎn):貸款額X 1.5 %o,房證80元,他項(xiàng)證80元,查檔100元,表20元）（交房產(chǎn)局）4、保險(xiǎn)：貸款額X貸款年限X費(fèi)率（0.6 %o）（交保險(xiǎn)公司）5、公證：貸款額X 1%。（交公證處）6、律師費(fèi)： 600元（住宅），800元（商鋪、網(wǎng)點(diǎn) ）注：代收代繳，多退少補(bǔ)五、借款合同 6份開發(fā)商蓋章六、上報(bào)銀行提供材料（用 A4紙復(fù)?。ㄒ唬┥蠄?bào)信貸員1、普通購房合同 1份；2 、談話筆錄 1份；3、借款申請書 1 份；4、身份證雙方復(fù)印件借款人 1 份，配偶 1 份；5 、戶口本雙方復(fù)印件 1 份（首頁、戶主頁、本人

34、頁）6 、（ 1）結(jié)婚證復(fù)印件 1 份（照片頁、（2）未婚提供單身證明原件及復(fù)印件 政部門開具）、單身聲明 1 份（3）離婚提供單身證明原件及復(fù)印件1 份、單身聲明 1 份1 、 雙方收入證明原件及復(fù)印件 1 份注：私營業(yè)者提供營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件 年年檢）近三個(gè)月納稅證明復(fù)印件 1 份；也可提供其他收入來源、 易變現(xiàn)財(cái)產(chǎn) （ 證券、房產(chǎn)、車等）復(fù)印件 1 份8 、首付款發(fā)票復(fù)印件 1 份9 、預(yù)售許可證 1 份；10 、門牌審批表 1 份；11 、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本 1 份；內(nèi)容頁）1 份（戶口所在區(qū)民1 份、離婚證復(fù)印件1 份（必須經(jīng)過當(dāng)租金、存款、債券、二）銀行存檔用備份1 、 普通購房

35、合同 1 份；2 、 借款申請書 1 份；3、 身份證雙方復(fù)印件借款人 1 份，配偶 1份；4、 戶口本雙方復(fù)印件 1 份（首頁、戶主頁、本人頁）5、（1）結(jié)婚證復(fù)印件 1 份（照片頁、內(nèi)容頁）（2）未婚提供單身證明原件及復(fù)印件政部門開具）、單身聲明 1 份1 份（戶口所在區(qū)民（3）離婚提供單身證明原件及復(fù)印件1 份、單身聲明 1 份1 份、離婚證復(fù)印件6 、雙方收入證明原件及復(fù)印件 1 份注：私營業(yè)者提供營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件年年檢）1 份（必須經(jīng)過當(dāng)近三個(gè)月納稅證明復(fù)印件 1 份；也可提供其他收入來源、 易變現(xiàn)財(cái)產(chǎn) （租金、 存款、債券、 證券、房產(chǎn)、車等）復(fù)印件 1 份7 、首付款發(fā)票復(fù)印件

36、 1 份；七、打借款合同 6 份、代開存折八、省行審批回來后，借款合同 6 份、抵押表 4 份、核實(shí) 單 1 份蓋公章、法人章九、送房產(chǎn)大廈抵押1、備案合同 1 份；2、普通合同 1 份；3、借款人身份證復(fù)印件 1 份；4、預(yù)售許可證 1 份；5、門牌審批表 1 份；6、抵押表 4 份；7、核實(shí)單 1 份；8、借款合同 1 份；注：備案合同 1 份（返回單位） 批復(fù) 2 份抵押表 4 份十、抵押批復(fù)回來后送銀行放款1、 抵押批復(fù)原件 2 份及復(fù)印件 2 份；2 、 抵押表 4 份；3、 存折及借款合同 2 份取回十一、返借款合同、存折1 、借款合同 1 份返回單位2 、存折、借款合同 1 份返

37、客戶十二、交契稅1、 備案合同 1 份2、結(jié)算或預(yù)收發(fā)票原件 1 份3 、 借款人身份證復(fù)印件 1 份4、 準(zhǔn)住通知單原件 1 份注：以發(fā)票或備案合同日期在前為準(zhǔn) 90 日之內(nèi) 十三、交維修基金1 、 備案合同 1 份2 、 結(jié)算或預(yù)收發(fā)票原件 1 份3 、 維修資金專用收據(jù) 1 份（ 2 6 聯(lián)，物業(yè)公司開具） 十四、辦房產(chǎn)證1、 沈陽市私有房屋產(chǎn)權(quán)登記申請表 1 份（5 樓 23 號窗口 取表）2 、 備案合同 1 份3 、 借款人身份證復(fù)印件 1 份4 、 契稅第 4 聯(lián)原件 1 份5 、 維修基金第 5 聯(lián)原件 1 份6 、 結(jié)算發(fā)票原件 1 份7 、 準(zhǔn)住通知單原件 1 份8 、 預(yù)

38、售許可證復(fù)印件 1 份9 、 門牌審批表復(fù)印件 1 份10 、委托書或代辦證明 1 份（由開發(fā)商開具，蓋公章、法 人章）11 、代辦人拿身份證原件及復(fù)印件 1 份注：以上所有材料均要求用 B5 紙十五、辦他項(xiàng)權(quán)力證1 、 抵押批復(fù)原件 2 份2、 抵押表原件 4 張（背面按房證填寫）3、借款合同 1 份4、房證原件及復(fù)印件 2 份（首頁、內(nèi)容頁、圖頁）5 、 借款人身份證復(fù)印件 1 張6、 結(jié)算發(fā)票復(fù)印件 1 份交錢時(shí)要注意收據(jù)上每筆金額的用途（如購房款、大修基 金、各項(xiàng)稅費(fèi)、水電氣閉路電話等的初裝費(fèi)等）要一一寫明。2 、簽購房合同要注意對已交或所欠金額的大小寫， 各項(xiàng)違 約責(zé)任的賠付條件，交

39、付時(shí)房屋的達(dá)標(biāo)要求包括內(nèi)墻、地、頂、 門、窗以及防水處理、外墻、樓道、房屋面積、公攤面積等的說 明。3 、檢查房子要檢查內(nèi)墻、地、頂、門、窗以及防水處理、 外墻、樓道、房屋面積、公攤面積等是否與合同一致。面積漲縮 不能超出 3。超 3以內(nèi)買方按買房時(shí)單價(jià)據(jù)實(shí)補(bǔ)付給開發(fā)商； 縮 3以內(nèi)開發(fā)商按買房時(shí)單價(jià)的雙倍賠付給買方；面積誤差不 管漲縮買方都可以要求退房， 3以內(nèi)按銀行同期活期利息退款。若買期房 ,首先要看下五證 : 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具 備建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、建設(shè)工 程 開工證、國有土地使用證 和商品房預(yù)售許可證 ，簡稱“五 證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃 委員會核

40、發(fā)，開工證由市建委 核發(fā)，國有土地使用證 和商品房預(yù)售許可證 由市國土資源 和房屋管理局核發(fā)。還需考查 :1 樓盤品性，即指樓盤檔次的高低。具體表現(xiàn)為樓盤所屬 內(nèi)在配置的多少及好壞， 樓盤的朝向和環(huán)境， 樓盤戶型設(shè)計(jì)是否 合理等。2 樓盤質(zhì)量，即建筑物的質(zhì)量。大致有建材質(zhì)量、裝潢質(zhì) 量、樓盤新舊程度。對于大多數(shù)消費(fèi)者來說，對樓盤質(zhì)量好壞較 難清楚地把握， 但有時(shí)可根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行推測。 要認(rèn)真仔細(xì)地 察看天花板是否潮濕， 日后就很可能會滲水， 還要認(rèn)真察看衛(wèi)生 間是否容易排水，廚房是否可以改造裝潢等。簽訂合同簽訂合同可不是一件輕松的事，我們?yōu)槟峁┝藰?biāo)準(zhǔn)的合 同樣本，以供參考。 另外，簽合同時(shí)

41、有許多易發(fā)生糾紛的問題：1 您要注意商品房銷售合同應(yīng)該是由房地產(chǎn)管理局和工商 行政管理局監(jiān)制的標(biāo)準(zhǔn)合同文本；2 對于未經(jīng)房地局核準(zhǔn)房產(chǎn)商自編自印的不規(guī)范合同文本 您絕對不能簽，無論對方給出的條件有多優(yōu)惠；3 簽合同前請檢查合同的附件是否齊全， 是否載明了應(yīng)有 的主要內(nèi)容，如：轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；4 土地所有權(quán)性質(zhì)以及土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；5 房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；6 房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬 設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；7 房地產(chǎn)的價(jià)格、支付方式和期限；8 房地產(chǎn)交付日期、違約責(zé)任、 爭議的解決方式。 由于正式購房合同有時(shí)不能全面、準(zhǔn)確地反映當(dāng)事人雙方 的

42、真實(shí)情況， 買賣雙方往往根據(jù)需要訂立補(bǔ)充協(xié)議。 有些開發(fā)商 常常將正式契約中保護(hù)交易公平的條款通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消、 變更，最大限度地減輕賣方的責(zé)任。 有些開發(fā)商拒絕簽訂補(bǔ)充協(xié) 議或者拒絕修改其起草的不公平補(bǔ)充條款， 事實(shí)上違背了簽訂合 同所應(yīng)遵循的平等自愿原則。房款稅費(fèi)現(xiàn)行的房款支付方式分為如下 3 種：一次性付款、分期付 款、按揭付款。貸款種類主要分為 3 種：商業(yè)貸款、公積金貸款、 組合貸款。稅費(fèi)在房產(chǎn)買賣過程中占有相當(dāng)重要的位置，購買房產(chǎn)時(shí) 涉及到的稅共有 8 種：1 營業(yè)稅；2 城市建設(shè)維護(hù)稅；3 教育費(fèi)附加；4 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；5 房產(chǎn)稅；6 印花稅，由稅務(wù)局按房價(jià)的 0.

43、05%收取；7 城鎮(zhèn)土地使用稅和契稅，一般為房價(jià)的 4%；8 個(gè)人購買住宅要繳納的稅是印花稅和契稅。權(quán)證手續(xù)房屋土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)初始登記的申請經(jīng)審核符合 規(guī)定的，市房地局應(yīng)當(dāng)受理登記申請之日起 30 日內(nèi)作出準(zhǔn)予登 記的決定，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。按期到房屋所在地區(qū)、縣房地局 的房政科領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。另外，還有 4 個(gè)方面也不能忽視。1 地產(chǎn)開發(fā)商建造的房子，產(chǎn)權(quán)是屬房產(chǎn)商的，出售給購房人后，必須辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的有關(guān)手續(xù)；2 還應(yīng)到交易中心查看自己所購房屋是否被房產(chǎn)商抵押給 銀行，以免出現(xiàn)其它問題；3 如有必要，建議您用辦理公證手續(xù)的法律形式，保護(hù)自 己的合法權(quán)益；4 還需辦理房屋保險(xiǎn)手續(xù)

44、，但保險(xiǎn)一般由貸款銀行代辦， 手續(xù)比較簡便；房屋交付您將房款付清或辦妥分期付款手續(xù)后，可到由房產(chǎn)商指定 的房屋物業(yè)管理公司簽訂合同， 交納物業(yè)管理費(fèi)， 向物業(yè)公司領(lǐng) 取房屋鑰匙，對房屋進(jìn)行驗(yàn)收。如發(fā)現(xiàn)問題，盡可能將所有問題 - 列出，通知房地產(chǎn)商限期整改。驗(yàn)房后如未發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題或發(fā)現(xiàn)的問題已在限期內(nèi)改 正，您就可以立即辦理入住手續(xù)了， 但須提供戶主及家人一寸相 片各一張， 如非戶主本人， 則須持個(gè)人身份證復(fù)印件及戶主委托 書、戶主身份證復(fù)印件辦理相關(guān)手續(xù)。通常情況下，房屋驗(yàn)收合格的條件有如下幾條：1 房屋必須有質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明。2 凡竣工的工程，一般須做到”五通一平”。3 高層

45、住宅樓生活供水系統(tǒng)， 必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā) 的用水合格證。4 高層住宅樓電梯， 必須具有勞動部門核發(fā)安全運(yùn)行合格 證。5 高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。6 房屋應(yīng)按圖紙、文件要求達(dá)到設(shè)備齊全，手續(xù)完備。人一輩子買房的機(jī)會不多，也說不上有太多的經(jīng)驗(yàn)。大部 分買房者缺少專業(yè)法律知識， 買房時(shí)沒有注意各類文件， 直到發(fā) 生糾紛，才發(fā)現(xiàn)有很多對自己不利之處。這種情況下，要想避免 麻煩，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，就只能靠謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎了。王律師建議您， 買房之前多了解相關(guān)信息，凡事不要為了省麻煩而操作不規(guī)范。 遇到吃不準(zhǔn)的事情， 先咨詢律師， 不能憑借自己的直覺和經(jīng)驗(yàn)而 輕舉妄動。一個(gè)名字簽下去，

46、就是幾十萬的事情，半輩子的心血 可能就付諸東流了。買房對您來說再陌生，只要注意以下事項(xiàng)，謹(jǐn)慎行事，風(fēng)險(xiǎn)就會大大較少。第一，看合同看表述是否規(guī)范， 是否符合法律要求。 比如，“訂金”與“定金”在法律上的意義就不同。 很多開發(fā)商會選擇 “訂金”的表述，這是不適用雙倍返還罰則的，也就是說，如果 開發(fā)商違約，不需要雙倍返還。 如果此時(shí)合同約定的違約金較低， 那么開發(fā)商違約的成本就很低， 合同對其沒有約束力。 而“定金” 是法律上的規(guī)范表述， 收受定金方出現(xiàn)違約情況時(shí)， 需要雙倍返 還。第二，看合同條款約定是否明確。如果約定不明確，合同 的履行標(biāo)準(zhǔn)很難界定，開發(fā)商或者賣方（個(gè)人房產(chǎn)交易）極有可 能利用這

47、些漏洞侵害買方權(quán)益，同時(shí)不承擔(dān)違約責(zé)任。另，根據(jù) 合同法約定，如果約定不明確，致使合同無法履行的，是可 以解除合同的。 很多開發(fā)商和賣方因?yàn)橐陨显颍?沒有違約成本 或違約成本很低，在出現(xiàn)有利可圖的情況時(shí)，就會選擇違約。比 如，房價(jià)上漲，另賣他人可獲得更多利潤。什么樣的條款才算明確？一般來說，房產(chǎn)過戶時(shí)間要明確 到具體日期或可明確到日期的時(shí)間段。哪些情況屬于違約情形， 要確定。除了定金，要同時(shí)約定違約責(zé)任， 一般為交易價(jià)格的 20%。第三，看住房產(chǎn)證，特別是在個(gè)人之間的房屋買賣中，要 特別注意這方面的信息。 看房產(chǎn)是否屬于賣方， 是否處于抵押狀態(tài)等。要在合同中載明，在合同簽定多少日之內(nèi)要將房產(chǎn)

48、過戶， 或等房產(chǎn)竣工后多少日要辦理房產(chǎn)證手續(xù)。 把條款明確化， 以便 有明確的履行標(biāo)準(zhǔn)。一旦超過該日期，則可認(rèn)定為違約。買方不 會處于任由賣方擺布的境地。第四，產(chǎn)生糾紛之后，如何維權(quán)。很多買房者，認(rèn)為違約責(zé)任也就那么一兩萬塊，而不去選 擇找律師， 憑著自己的一點(diǎn)對法律的理解和社會經(jīng)驗(yàn)， 就去出庭 了。其實(shí)，對絕大多數(shù)人來說，這是一個(gè)因小失大的選擇。舉個(gè)例子：深圳開放商提供的合同，違約金一般是合同總 價(jià)款的千分之幾。 假設(shè)一套房子一百平米， 房子漲了 1000元/ 平 米，一套房子就漲了 10 萬元。如果原來這套房子賣 100 萬元， 對于開發(fā)商來說， 除了支付買方一萬元違約金， 支付律師一萬至 兩萬的律師費(fèi)，開發(fā)商還可以賺 7 萬元。一個(gè)小區(qū)上千戶，開發(fā) 商可以賺到千萬以上。這個(gè)利益驅(qū)動下，開發(fā)商會選擇違約。很多買房者認(rèn)為違約金涉及的金額不高，就自己出庭，拿 一萬左右的違約金。 但其實(shí)通過律師的話， 買房者可以得到