房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案摘要隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的向好，房地產(chǎn)發(fā)展也進(jìn)入了新的軌道，重慶市房地產(chǎn)得益于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紅利，也取得了不錯(cuò)的發(fā)展成績(jī)，本文以房地產(chǎn)營(yíng)銷理論為基礎(chǔ)，通過(guò)對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的了解，分析了中海萬(wàn)麗佳苑的基本情況和運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效果。本文的研究案例屬于重慶市渝北區(qū)，是中海集團(tuán)著眼與改善需求旺盛的市場(chǎng)大環(huán)境，結(jié)合疫情后重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況，拓展渝北區(qū)市場(chǎng)的重要戰(zhàn)略項(xiàng)目，本文分析了重慶市渝北區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，并對(duì)重慶市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展前景進(jìn)行了研究探討，從宏觀經(jīng)濟(jì)分析基于四個(gè)方面：城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，人口分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析和房地產(chǎn)政策分析等進(jìn)行研究，進(jìn)而完成了中海萬(wàn)麗佳苑項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，包括市場(chǎng)定位，目標(biāo)客戶群定位等，并提出規(guī)劃設(shè)計(jì)建議，完成了項(xiàng)目的初步規(guī)劃。在重慶市中海萬(wàn)麗佳苑進(jìn)行市場(chǎng)推廣和戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中，通過(guò)重慶中海萬(wàn)麗佳苑的價(jià)值提升和形象定位，運(yùn)用價(jià)格策略和現(xiàn)場(chǎng)管理計(jì)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)重慶中海萬(wàn)麗佳苑的銷售環(huán)節(jié)計(jì)劃，從而促進(jìn)重慶中海萬(wàn)麗佳苑項(xiàng)目的發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營(yíng)銷；策略；市場(chǎng)；政策一、全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析到2020年，新冠肺炎的流行對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及世界的政治和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。一季度我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值下降，購(gòu)買(mǎi)和投資增速急劇下降。隨著我國(guó)對(duì)新冠肺炎的有效預(yù)防和控制，大部分工作和生產(chǎn)在第二季度得以實(shí)現(xiàn)，購(gòu)買(mǎi)，投資和工業(yè)利潤(rùn)的下降幅度有所縮小，經(jīng)濟(jì)處于復(fù)蘇之中和穩(wěn)定狀態(tài)。同時(shí)，在全球新冠肺炎的影響下，不僅影響了中國(guó)的外貿(mào)增長(zhǎng)速度，而且導(dǎo)致全球產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈的重新調(diào)整以及貿(mào)易保護(hù)主義的疊加，進(jìn)一步加劇了經(jīng)濟(jì)下行壓力。報(bào)告認(rèn)為，在應(yīng)對(duì)外部挑戰(zhàn)的同時(shí)，中國(guó)應(yīng)以形成大型國(guó)內(nèi)消費(fèi)循環(huán)為基礎(chǔ)，建立新的發(fā)展模式。（一）2016-2020我國(guó)GDP數(shù)據(jù)分析圖1-1我國(guó)2016-2020GDP情況由圖1-1可知，2016年以來(lái)，我國(guó)GDP總量在不斷的增加，從2016年的746395.1億元增加到2020年的1015986.2億元，GDP總量的不斷攀升說(shuō)明我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷向好，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。圖1-22020年我國(guó)三大產(chǎn)業(yè)情況由圖1-2可以看出，2020年，第一產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為7.65%，第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值7775.41億元，同比增長(zhǎng)3.3個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為38.28％，第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值3842.53億元，同比增長(zhǎng)0.94個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的54.53％，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值55997億元，同比增長(zhǎng)3.48個(gè)百分點(diǎn)。圖1-32016-2020我國(guó)三大產(chǎn)業(yè)基本情況表1-12016-2020我國(guó)三大產(chǎn)業(yè)比重圖時(shí)間第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)20168.06%39.58%52.36%20177.46%39.85%52.68%20187.04%39.69%53.27%20197.14%38.59%54.27%20207.65%37.82%54.53%由圖1-3和表1-1可知，2016-2020年，我國(guó)三大產(chǎn)業(yè)所占比重總體來(lái)看變化不大，但第三產(chǎn)業(yè)相比于第一第二產(chǎn)業(yè)有不斷上升的趨勢(shì)，從經(jīng)濟(jì)總量上看，我國(guó)三大產(chǎn)業(yè)在不斷的上升，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體向好，有利于房地產(chǎn)的發(fā)展。總體數(shù)據(jù)顯示，第三產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重最大，增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯，房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)中重要一環(huán)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要比重，發(fā)展勢(shì)頭良好，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)把握機(jī)遇，抓住發(fā)展時(shí)機(jī)，占舉有利地位，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力。（二）全國(guó)CPI數(shù)據(jù)分析圖1-4居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)2019年10月至2019年12月，我國(guó)居民購(gòu)買(mǎi)價(jià)格平穩(wěn)上漲。之后一直到2021年1月份，整體上波動(dòng)下降，說(shuō)明受新冠疫情的影響，我國(guó)居民購(gòu)買(mǎi)價(jià)格指數(shù)受到影響，但從總體上看，下降幅度在可接受的范圍內(nèi)，從CPI上看對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展比較有利。（三）全國(guó)固定資產(chǎn)投資圖1-5全國(guó)固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)由圖1-5可知，2019年4月-2020年11月份我國(guó)的全國(guó)固定資產(chǎn)投資總體上程下降趨勢(shì)，受新冠疫情影響，2019年12月固定資產(chǎn)投資同比下降比例最多，同時(shí)可以看出2019年04月-2020年3月份之間，受國(guó)家宏觀調(diào)控及限購(gòu)政策的影響，固定資產(chǎn)投資同比均低于0，呈下降趨勢(shì)，2020年3月至2020年11月份之間，固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)出穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，并有逐漸向好的趨勢(shì)，可以判斷受國(guó)家大力扶植經(jīng)濟(jì)，疫情后恢復(fù)民眾信心的一系列政策性舉動(dòng)有關(guān)聯(lián)，因此，從全國(guó)固定資產(chǎn)投資的形勢(shì)可以看出，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的局勢(shì)總體向好。二、中海萬(wàn)麗佳苑項(xiàng)目營(yíng)銷策劃（一）中海萬(wàn)麗佳苑市場(chǎng)定位1.定位思路重慶中海萬(wàn)麗佳苑項(xiàng)目的市場(chǎng)定位首先需要明確的定位思路。從地理位置分析，它位于渝北板塊，該地塊周圍的生活氣氛一般，但彈性很強(qiáng)。通過(guò)初步的定位分析，區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在盡可能吸引區(qū)域客戶關(guān)注的同時(shí)，積極向外拓展，擴(kuò)大了項(xiàng)目的輻射范圍，并將其鄰近部分納入目標(biāo)部分。2.項(xiàng)目定位根據(jù)地塊的性質(zhì)，將重慶中海萬(wàn)麗佳苑項(xiàng)目定位為郊區(qū)改造項(xiàng)目，應(yīng)用于重慶地區(qū)的城市改造產(chǎn)品線；客戶需求定位主要是更換新房；客戶區(qū)域定位主要是根據(jù)地理客戶，吸引周邊地區(qū)的客戶；3.產(chǎn)品定位以生態(tài)為主題的綠色佳苑。通過(guò)對(duì)四座競(jìng)爭(zhēng)性建筑的調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)客戶對(duì)綠化的需求不斷增長(zhǎng)。因此，整個(gè)項(xiàng)目被設(shè)計(jì)為生態(tài)宜居的綠色家居風(fēng)格，并且將來(lái)也將成為重慶的地標(biāo)性建筑群。獨(dú)特的景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目的整體建筑密度僅為12％，綠化率高達(dá)40％，這表明社區(qū)綠化將占土地總面積的近50％，高端綠化將達(dá)到30％。完全顯示并向業(yè)主開(kāi)放。實(shí)用的房屋設(shè)計(jì)，通過(guò)對(duì)四個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)的調(diào)查研究，可以得出結(jié)論，中海萬(wàn)麗佳苑的設(shè)計(jì)以普通百姓買(mǎi)得起的住房為基礎(chǔ)，而設(shè)計(jì)主要是中型項(xiàng)目，這樣他們也可以享受優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和超大面積美麗的風(fēng)景。鑒于重慶融創(chuàng)壹號(hào)院的弊端，中海萬(wàn)麗佳苑房地產(chǎn)項(xiàng)目的布局設(shè)計(jì)是將房屋建在佳苑中，讓業(yè)主隨時(shí)享受大自然的感覺(jué)。重慶中海萬(wàn)麗佳苑項(xiàng)目位于渝北區(qū)，這是該地區(qū)的中高端房地產(chǎn)項(xiàng)目，并受到該地區(qū)目標(biāo)客戶的高度認(rèn)可。但是，由于該地區(qū)存在諸如碧桂園和萬(wàn)科等房地產(chǎn)公司，因此競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。就購(gòu)買(mǎi)目的而言，購(gòu)房者的主要目的是居住。在重慶市中心地區(qū)擁有房屋的消費(fèi)者選擇在該地區(qū)投資休閑。結(jié)合各種需求，該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為以住房為主體的高端住宅區(qū)。主要設(shè)計(jì)方向可以為為高層小戶型和大戶型花園式住宅，以高地積率和低密度住宅為主，以滿足不同的市場(chǎng)需求。4.產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向產(chǎn)品設(shè)計(jì)必須基于消費(fèi)者的需求。重慶中海萬(wàn)麗佳苑項(xiàng)目產(chǎn)品定位的目標(biāo)人群是以住宅為主體的高端住宅區(qū)。主要單位可以設(shè)置為高層小公寓和大型花園洋房，重點(diǎn)是高容積率和低密度別墅；客戶群主要是城市居民和周邊郊區(qū)居民。在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)時(shí)，重慶中海萬(wàn)麗佳苑需要考慮這些買(mǎi)家的需求。對(duì)于中高端客戶而言，對(duì)房屋的追求主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，包括合理的公寓類型，舒適的居住環(huán)境和合理的價(jià)格。合理的房屋類型是指合理的組合區(qū)域布局設(shè)計(jì)，不僅要考慮房屋面積分布的適用性，還要確保房屋的功能性，最大限度地利用面積并控制成本。例如，高層小公寓，由于室內(nèi)面積的限制，在保證主要功能區(qū)域的同時(shí)，可以通過(guò)設(shè)計(jì)凸窗，儲(chǔ)物室等區(qū)域來(lái)利用斜角區(qū)域，以滿足年輕人的多樣化需求；用于花園住宅，設(shè)計(jì)大型陽(yáng)臺(tái)和凸窗，放出頂層的涼亭和陽(yáng)臺(tái)，并充分利用開(kāi)放空間。合理的價(jià)格主要是指重慶中海萬(wàn)麗佳苑項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體面積大，總價(jià)高，要考慮合理的性價(jià)比價(jià)格定位。項(xiàng)目的產(chǎn)品形式，主要包括高層建筑物和房屋。高層項(xiàng)目區(qū)，主要80-90m的兩居室（占30％），第二主要90-100m的小三居室（占40％）和100-120m的大三居室（占30％）；洋房面積分別為130-150平方米（45％），110-130平方米（35％）和150-170平方米（20％）。圖2-1高層項(xiàng)目戶型比例圖圖2-2洋房項(xiàng)目面積比例圖5.價(jià)格定位結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)，綜合考慮項(xiàng)目地價(jià)和地塊因素，可承受的價(jià)格為：高層建筑15500元/平，洋房18800元/平。（二）戶型設(shè)計(jì)本項(xiàng)目規(guī)劃一共29棟樓。有7棟小高層，21棟洋房。其中小高層總高18層，洋房總高8層。1.高層戶型（1）兩居室80-90平圖2-3重慶中海萬(wàn)麗佳苑高層小兩居戶型圖戶型設(shè)計(jì)方正，功能布局合理，南北通透，采光通風(fēng)性好，滿足兩房功能，動(dòng)靜分區(qū)。（2）90-100平小三居圖2-4重慶中海萬(wàn)麗佳苑高層小三居滿足三房功能，南北通透，端頭戶型，兩臥朝南，功能分區(qū)完整。（3）100-120平大三居圖2-5重慶中海萬(wàn)麗佳苑高層大三居南北通透，廚衛(wèi)全明采光，主臥套房設(shè)計(jì)2.洋房戶型（1）100-130平大三居圖2-6重慶中海萬(wàn)麗佳苑洋房大三居改善的舒適度，動(dòng)態(tài)和靜態(tài)隔斷，前排朝向中庭公園，具有良好的照明和視覺(jué)效果，約4.15米的起居室，主臥套房設(shè)計(jì)，極高的舒適度。（2）130-150平超大三居圖2-7重慶中海萬(wàn)麗佳苑洋房超大三居入戶花園設(shè)計(jì)，集中臥室，超大陽(yáng)臺(tái)，南北通透，廚房與陽(yáng)臺(tái)一體化，觀景效果極佳。（3）150-170平超大四居圖2-8重慶中海萬(wàn)麗佳苑洋房超大四居方正戶型，超大通透陽(yáng)臺(tái)，觀景效果最佳，主臥+衛(wèi)生間+更衣室設(shè)計(jì)，U型廚房與餐廳互連，居住體驗(yàn)極佳。（三）項(xiàng)目成本估算1.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表2-1重慶中海萬(wàn)麗佳苑各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)技術(shù)指標(biāo)數(shù)量單位系數(shù)備注1計(jì)劃建設(shè)用地264,799.00㎡其中：開(kāi)發(fā)建設(shè)用地264,799.00㎡-代征地-㎡用地面積（畝數(shù)）397畝2建設(shè)用地還建用地面積還建面積（總）道路用地26,479.90㎡10%綠化用地100,623.62㎡包括部分地上停車4總建筑面積420,000.00㎡地上建筑面積420,000.00㎡地下建筑面積-㎡0.00%包括設(shè)備及部分商業(yè)，含人防工程其中人防面積-0.00%5商業(yè)建筑面積168,000.00地上建筑面積168,000.00先根據(jù)市場(chǎng)預(yù)估商業(yè)建筑面積總量----地下商業(yè)面積-地下一層局部商業(yè)面積，估算值。7居住建筑面積252,000.00㎡地上建筑面積252,000.00㎡如果有配套會(huì)所等需要扣除地下建筑面積-㎡包括地下車路及設(shè)備用房8其它不可售面積地上面積-㎡根據(jù)配套指標(biāo)地下面積-㎡根據(jù)配套指標(biāo)8總戶數(shù)3415戶82.00%根據(jù)平均面積及套內(nèi)面積比例計(jì)算9使用人數(shù)13,659人4按照4人/戶計(jì)算10建筑密度%按照規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)規(guī)定11容積率2.5不含代征用地12綠化率38%%13停車位3,824輛商業(yè)面積65輛/萬(wàn)平米；住宅按照定位的每戶車的比例2.項(xiàng)目成本及投資收益測(cè)算表2-2重慶中海萬(wàn)麗佳苑成本及投資收益測(cè)算明細(xì)項(xiàng)目預(yù)算總投資計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)單位可售面積總建面積單方成本單方成本一、土地費(fèi)用776,929.0023,636.7318,498.311、土地出讓金-㎡--商業(yè)-252000住宅-168000地下可售商業(yè)面積-0其它可售面積-2、土地轉(zhuǎn)讓款754,300.00畝14,367.6217,959.523、契稅22,629.00754300萬(wàn)元688.45538.794、其他--二、前期費(fèi)用23,490.58714.66559.31、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)4,869.58139130.82萬(wàn)元148.15115.942、水文、地質(zhì)勘察費(fèi)45萬(wàn)元1.371.073、測(cè)繪費(fèi)451.371.074、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)18,480.0042萬(wàn)立方562.224405、其他511.551.21三、建筑安裝工程費(fèi)121,060.803,683.072,882.401、地上119,700.00420000㎡3,641.672,850.002、地下-0㎡--3、監(jiān)理費(fèi)163.8420000㎡4.983.94、其他1,197.00119700萬(wàn)元36.4228.5四、基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)18,070.02549.75430.241、道路工程391.926479.9㎡11.929.332、供水工程1,218.00420000㎡37.06293、供電工程4,032.00420000㎡122.67964、供氣工程798420000㎡24.28195、排污工程1,638.00420000㎡49.83396、通訊工程1,176.00420000㎡35.78287、照明工程415.8420000㎡12.659.98、環(huán)衛(wèi)工程96.6420000㎡2.942.39、園林綠化工程2,213.72100623.62㎡67.3552.7110、消防工程1,050.00420000㎡31.942511、小區(qū)智能5,040.00420000㎡153.33120五、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)46,977.52939550.4萬(wàn)元1,429.211,118.51六、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)29,595.84900.4704.661、管理費(fèi)用29,595.84986527.92萬(wàn)元900.4704.662、財(cái)務(wù)費(fèi)用---七、銷售費(fèi)用19,360.171018956.52萬(wàn)元589460.96八、公共配套設(shè)施費(fèi)-合計(jì)1,035,483.9331,502.8224,654.38圖2-9各項(xiàng)成本占總成本的比重圖表3.效益估算表2-3重慶中海萬(wàn)麗佳苑經(jīng)濟(jì)效益估值明細(xì)項(xiàng)目總額銷售單價(jià)單位銷售面積單位可售面積單價(jià)總建面積單價(jià)一、銷售收入1,018,956.5231000元/㎡328695.65㎡31,000.0024,260.871、住宅764,217.3927900元/㎡273913.04㎡銷售價(jià)格按照市場(chǎng)中等價(jià)格計(jì)算2、商業(yè)254,739.1346500元/㎡54782.61㎡二、總投資1,035,483.9322,138.0024,654.38三、綜合稅費(fèi)94,253.489.25%1018956.52萬(wàn)2,520.002,244.13元四、稅前利潤(rùn)-110,780.893,342.00-2,637.64五、總投資利潤(rùn)率-10.70%銷售利潤(rùn)率-10.87%六、企業(yè)所得稅-25,479.6023%-775.17-606.66七、稅后利潤(rùn)-85,301.28-2,595.14-2,030.98八、稅后投資利潤(rùn)率-284,337.6230%稅后銷售利潤(rùn)率-8.37%（四）中海萬(wàn)麗佳苑營(yíng)銷策略1.中海萬(wàn)麗佳苑品牌策略品牌在成功的公司中起著至關(guān)重要的作用，其質(zhì)量直接影響整個(gè)公司的成敗。重慶中海萬(wàn)麗佳苑項(xiàng)目是中海集團(tuán)重在重慶地區(qū)的高品質(zhì)項(xiàng)目，也是中海十年來(lái)第四個(gè)進(jìn)入重慶的項(xiàng)目。它也是由中海三進(jìn)渝北區(qū)建設(shè)的700,000平方米的低密度生態(tài)城市住宅區(qū)。它位于城市北部未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域。以學(xué)區(qū)和改善居住為核心賣(mài)點(diǎn)，將競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品與生活設(shè)施和產(chǎn)品實(shí)力區(qū)分開(kāi)，立足重慶北部，大規(guī)模實(shí)施區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。整個(gè)項(xiàng)目旨在促進(jìn)城市的未來(lái)規(guī)劃，以增強(qiáng)該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，改善生活設(shè)施并增強(qiáng)區(qū)域意識(shí)。依托中海品牌的聲譽(yù)及其在渝北的巨大影響力，社區(qū)商業(yè)和景觀建筑的優(yōu)勢(shì)，高品質(zhì)產(chǎn)品創(chuàng)造的動(dòng)力，進(jìn)行品牌策略營(yíng)銷。2.中海萬(wàn)麗佳苑客戶策略中海萬(wàn)麗佳苑市場(chǎng)容量巨大，整個(gè)北部地區(qū)人口超過(guò)90萬(wàn)，房地產(chǎn)年?duì)I業(yè)量近200萬(wàn)平方米。該行業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?。渝北段作為連接渝北老區(qū)，渝北居民區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的“重要通道”，具有潛在的市場(chǎng)潛力，將來(lái)會(huì)吸引廣泛的客戶。① 老渝北人：搬遷市場(chǎng)老渝北是指重慶渝北成長(zhǎng)中的居民和定居于渝北的居民。在以家庭為中心的思想的影響下，這些群體中的大多數(shù)生活在其單位提供的福利院或住房改造房屋中。他們大多數(shù)都已經(jīng)50歲了。房屋的結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)長(zhǎng)期以來(lái)被社會(huì)淘汰，生活極為不便。但是，由于居住時(shí)間長(zhǎng)，大多數(shù)居民不愿搬出目前的居住區(qū)。在城市化過(guò)程中，一些人已經(jīng)獲得了一定數(shù)量的房屋拆遷補(bǔ)償，加上多年來(lái)的積蓄，他們基本上能夠購(gòu)買(mǎi)商品房。② 公務(wù)員和機(jī)構(gòu)：改善住宅市場(chǎng)重慶市渝北區(qū)有數(shù)百個(gè)市級(jí)機(jī)關(guān)，事業(yè)單位，醫(yī)院，學(xué)校等單位。這些單位的員工收入水平很高，而且大多數(shù)人有福利住房。隨著生活水平的不斷提高和家庭人口的不斷增長(zhǎng)，住房置換已成為必然趨勢(shì)。這些群體通常對(duì)工作區(qū)域中的美麗建筑印象深刻，并且該群體中的大多數(shù)購(gòu)房者是中型和大型房屋。③成功人士：享受投資市場(chǎng)渝北區(qū)成功人士相對(duì)較多，這些人需要消耗的物品是大型項(xiàng)目或別墅。這樣的人有很多資產(chǎn)，他們?cè)谂ぷ鲿r(shí)更加注重生活質(zhì)量，更加關(guān)注項(xiàng)目產(chǎn)品的質(zhì)量和價(jià)值。一些資金充裕，不在渝北居住的人對(duì)渝北區(qū)的發(fā)展前景持樂(lè)觀態(tài)度。他們認(rèn)為，重慶中海萬(wàn)麗佳苑項(xiàng)目的投資前景良好，并將購(gòu)買(mǎi)中海萬(wàn)麗佳苑的產(chǎn)品作為商業(yè)投資。④白領(lǐng)階層：基本購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)重慶中海萬(wàn)麗佳苑項(xiàng)目位于一個(gè)區(qū)域，該區(qū)域包括來(lái)自渝北，渝北廣場(chǎng)和渝北老城區(qū)的中青年顧客，以及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)工人，主要關(guān)注家庭人口新增和初期需求。這些人大多數(shù)受過(guò)良好教育，更愿意在自己的經(jīng)濟(jì)能力范圍內(nèi)過(guò)上舒適的生活。這些人大多數(shù)是社會(huì)新人，可以賺取相對(duì)較高的工資，并且具有強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力和潛力。這些客戶所占比例最高，需求最大。高層兩居室產(chǎn)品可以滿足此類客戶的需求，但更注重舒適性和成本效益。對(duì)功能和空間有進(jìn)一步要求的客戶將考慮使用高層三居室產(chǎn)品。3.中海萬(wàn)麗佳苑產(chǎn)品策略(1）中海萬(wàn)麗佳苑產(chǎn)品定位方向在定位中海萬(wàn)麗佳苑產(chǎn)品時(shí)，首先要通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分來(lái)滿足目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)群體的產(chǎn)品需求；其次，要在滿足購(gòu)買(mǎi)者需求的同時(shí)塑造中海萬(wàn)里家園獨(dú)特的產(chǎn)品形象，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化的目的，以便與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)分開(kāi)來(lái)；最后，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。(2）中海萬(wàn)麗佳苑產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向中海萬(wàn)麗佳苑的產(chǎn)品設(shè)計(jì)必須根據(jù)購(gòu)買(mǎi)者的需求而定。中海萬(wàn)麗佳苑項(xiàng)目產(chǎn)品定位的目標(biāo)受眾是以住宅為主體的高端住宅區(qū)。主要單位可以設(shè)置為高層小住宅和大型花園洋房。在設(shè)計(jì)中海萬(wàn)里嘉園項(xiàng)目的產(chǎn)品時(shí)，有必要考慮這些買(mǎi)家的需求。對(duì)于中高端客戶而言，對(duì)房屋的追求主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，包括合理的住宅類型，舒適的居住環(huán)境和合理的價(jià)格。合理的住宅類型是指合理的組合區(qū)域布局設(shè)計(jì)，不僅要考慮房屋面積分布的適用性，還要確保房屋的功能性，最大限度地利用面積并控制成本。例如，高層住宅，由于室內(nèi)面積的限制，在保證主要功能區(qū)域的同時(shí)，可以通過(guò)設(shè)計(jì)凸窗，儲(chǔ)藏室等區(qū)域來(lái)利用斜角區(qū)域，以滿足年輕人的多樣化需求；對(duì)于花園洋房，有必要設(shè)計(jì)大陽(yáng)臺(tái)和凸窗，將頂層的涼亭和陽(yáng)臺(tái)擺出，并充分利用開(kāi)放空間。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，中海萬(wàn)麗佳苑項(xiàng)目的中高端客戶對(duì)花園式住宅感興趣，其中一樓為花園，頂層為閣樓。設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)綜合考慮客戶的需求。在社區(qū)的整體環(huán)境設(shè)計(jì)中，有必要通過(guò)將不同的植物，景觀和景觀結(jié)合起來(lái)形成一個(gè)舒適的外部環(huán)境，以增強(qiáng)整個(gè)社區(qū)的視覺(jué)效果和舒適度。合理的價(jià)格主要是指中海萬(wàn)里嘉園項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群大，總價(jià)高，應(yīng)考慮合理的價(jià)格定位。（3）中海萬(wàn)麗佳苑產(chǎn)品策劃中海萬(wàn)麗佳苑產(chǎn)品可以分為三個(gè)層次，包括核心產(chǎn)品、正式產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品。核心產(chǎn)品是中海萬(wàn)麗佳苑產(chǎn)品概念中最基本的層次，是指中海萬(wàn)麗佳苑產(chǎn)品能夠?yàn)橘?gòu)房者提供的最基本的效用和利益。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)中海萬(wàn)麗佳苑房屋，不僅是為了獲得建筑材料的組合，也是為了提高生活質(zhì)量，滿足自己的居住、工作或舒適的生活要求。如果中海萬(wàn)麗佳苑核心產(chǎn)品缺乏實(shí)用性和實(shí)用價(jià)值，不能滿足購(gòu)房者的需求，就沒(méi)有市場(chǎng)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，一個(gè)地處偏遠(yuǎn)，有房屋質(zhì)量問(wèn)題的樓盤(pán)，無(wú)論如何都不會(huì)賣(mài)。在現(xiàn)代營(yíng)銷環(huán)境下，中海萬(wàn)麗佳苑房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售不僅要圍繞核心產(chǎn)品，還要樹(shù)立中海萬(wàn)麗佳苑產(chǎn)品的整體觀念，將中海萬(wàn)麗佳苑產(chǎn)品的三個(gè)層次視為