北京金漢·綠港三期精裝小戶型產品建議報告

綠港·金漢E區(qū)產品建議

金豐易居 2007年8月港金漢前言

·綠產品籌劃的背景 隨著奧運的日益臨近，順義城區(qū)及奧運場館周邊的自然環(huán)境和市政設施日趨完善，作為“順義第一盤〞的金漢·綠港經過近兩年的建設、開展，受到了市場的認可，特別是順義本地購房者的廣泛好評。 作為金漢·綠港最后一個開發(fā)組團，如何在整體戰(zhàn)略思想指導下完成工程品牌效益、經濟效益和社會效益的最正確結合就成為產品籌劃的焦點。因此，本產品建議遵循以下原那么進行： 突破、創(chuàng)新 土地利用價值最大 規(guī)劃設計理念適當超前金漢綠港·產品建議的重點內容 在一、二期持續(xù)熱銷和入住業(yè)主越來越多，生活氣氛越來越濃郁的背景下，如何實現(xiàn)該地塊土地價值最大化和人居品質全面提升兩方面的完美結合是該組團規(guī)劃設計的首要任務。因此，在深入研究區(qū)域房地產市場的根底上，根據(jù)總體的戰(zhàn)略構思和金漢·綠港的開發(fā)理念，以產品設計差異化、規(guī)劃設計理念適度超前為原那么的E區(qū)產品建議圍繞以下幾個工作重心進行：區(qū)域房地產市場現(xiàn)狀與開展趨勢競爭工程產品特點及其優(yōu)劣勢比照分析本工程目標客群分析與E區(qū)產品市場定位E區(qū)產品構成與設計建議金漢·綠港本產品建議的主要依據(jù)順義區(qū)“十一五〞規(guī)劃與開展遠景區(qū)域房地產市場開展歷史與現(xiàn)狀業(yè)內可類比商品住宅工程開發(fā)經驗區(qū)域競爭工程與金漢·綠港的比照分析未來市場需求與供給趨勢分析金漢·綠港一、二期銷售狀況與客群研究E區(qū)地塊周邊環(huán)境及工程SWOT分析基于總體戰(zhàn)略指導思想與未來市場預測的工程定位金本建議要答復的三大核心問題漢·綠港為誰做？做什么？怎么做？綠港金漢目錄·第一局部第二局部第三局部第四局部第五局部第六局部第七局部市場環(huán)境分析酒店可行性分析本工程目標客群分析本工程SWOT分析工程定位產品建議其他細節(jié)建議港金漢·綠第一局部市場環(huán)境 區(qū)域市場概述 競爭工程比照分析金漢綠港·第一部分市環(huán)境分析一、區(qū)域市場概述１．普通住宅工程交易量擴大、價格繼續(xù)上漲 2006年，本區(qū)商品房銷售情況良好，在房價每㎡平均上漲近1900元的情況下，房屋銷售面積仍增加284627㎡?？罩妹娣e比上年減少299946㎡，商品房空置面積從長期居高不下的情況下本年首次減少。從金漢·綠港及其主要競爭樓盤2007年上半年的銷售情況來看，銷售面積增加和均價迅速上漲的勢頭在2006年的根底上繼續(xù)攀高。場 E區(qū)將面臨較好的市場時機，但同時可能會受到諸多不確定因素的影響，尤其是國家的宏觀調控政策。漢·境分析一、區(qū)域市場概述金2．產品線較長，需求活潑，類型多樣化綠港 市場需求活潑，且呈現(xiàn)多樣化的趨勢。住宅市場的產品線較長，涵蓋了各種產品類型，如花園洋房、聯(lián)排別墅、獨棟別墅等，以滿足不同的客戶需求。本區(qū)域花園洋房的套均面積以108—114㎡為主，總價在50—70萬元/套；聯(lián)排別墅的套均面積以240—260㎡為主，總價在160—260萬元/套；而獨棟別墅的套均面積以319—388㎡為主，總價在380—400萬元/套。第一部分市場 環(huán) 產品形式更趨個性化和豐富性，E區(qū)必須著眼于“填補區(qū)域市場空白〞，突破金漢·綠港現(xiàn)有產品類型較單一的弱勢。金漢綠港·一部分市環(huán)境分 一、區(qū)域市場概述3．未來新工程將集中到城區(qū)和新城、牛欄山 地區(qū) 順義房地產工程將從天竺和空港地區(qū)向 西北部轉移，城區(qū)范圍內今后將主要以拆遷 改造為主，新工程將集中到城區(qū)和新城、牛欄山地區(qū)。第 龍湖地產在順義區(qū)委附近拿到一塊拆遷改造用地，總建筑面積約60萬平米。 場 未來兩三年內，E區(qū)將成為減河沿岸品質最高的住區(qū)，投資升值空間巨大，在奧運前后將迎來最正確時機。析金漢綠港·第一境 一、區(qū)域市場概述4．區(qū)域房地產市場最新動態(tài)與分析 富力在馬坡的工程已經開工，主要為低密度住宅，預計 今年8月開盤； 天鴻在奧運水上公園附近也將啟動一個度假酒店，具體資 料信息暫缺； 魯能在順義新城附近的地塊總占地153.7萬㎡，總建面 139.8萬㎡，產品形式較豐富，對E區(qū)的銷售有一定影響； 龍湖在潮白河畔的別墅工程占地31.6萬㎡〔樣板間于8月 11日開放〕，此外尚有1600畝土地正處于一級開發(fā)過程中。部 分 以上幾個工程均屬于高檔低密度住宅工程，雖與本項市 場目不在同一產品競爭范疇，但仍需進一步關注其對區(qū)域房環(huán)地產市場細分帶來的影響。 分 析金漢綠港·第一部分市場環(huán)境分析一、區(qū)域市場概述區(qū)域市場總體評價 產品形式日益豐富，涵蓋 了別墅、花園洋房、公 寓、普通住宅等 城區(qū)未來新工程主要集中 于拆遷改造領域，08年新 開工面積少 區(qū)域內公寓工程比例小， 在建和在售的僅東方太陽 城三期公寓 潮白河區(qū)域內的別墅工程 增多，投資性較普通住宅 更明顯 普通商品房市場需求穩(wěn)步 增長，均價繼續(xù)走高，； 小戶型競爭相對劇烈基于市場的根本思路 豐富產品形式，在產品結構與 功能方面有所突破和創(chuàng)新 未來售價有保證，在一、期基 礎上全面升級換代 增加公寓性質的普通住宅，改 變供給量相對稀缺的局面 推出少量頂級產品，瞄準普通 住宅投資客群 可以精裝小戶型入市。綠港·第二、競爭工程分析金漢1.主要競爭工程 萬科四季花城三期 裕龍花園三區(qū)2.次要競爭工程2U·香花畦馨港莊園東方太陽城一部分市場環(huán)境分析第一部分市金漢萬科四季花城

·綠港洋房占地面積約20萬㎡，建筑面積約30萬㎡。產品形式為多層板樓、小高層板樓和情景花園 建筑風格：北歐簡約風格。 主力：戶型一、二期主力戶型為95-100㎡的兩居、118-130㎡的三居、150㎡的情景花園洋房四居，局部戶型一層帶花園或頂層帶露臺 交房標準：為毛坯房。 場 環(huán) 境 分 析金漢綠·港第一部分市場環(huán)境分三期開發(fā)： 一期完成開發(fā)總面積約8萬㎡，主要建筑形式16棟4-11層板樓，目前已全部交房入住；主入口兩側為商業(yè)及辦公用房，約1.8萬㎡。 二期占地面積約6萬㎡，16棟板樓，產品構成與一期根本一致，主力戶型已118—140㎡的三居為主，情景花園洋房仍為特色產品。主要戶型為118-134㎡的三居，203-210㎡的復式四居，另有局部92㎡左右的兩居和97㎡躍層兩居。 三期占地約6萬㎡。分析漢·綠港第一部金 三期工程預計于08年下半年入市，目前正在規(guī)劃設計中，具體資料、信息不詳。開發(fā)商實力、運作經驗、品牌優(yōu)勢等方面對區(qū)域內客戶有較強吸引力。從總體規(guī)劃、開發(fā)理念來判斷，三期將繼續(xù)延續(xù)一、二期的根本思路，預計90㎡以下小戶型將成主打產品。 分 市 場 環(huán) 境 分 析綠港·第一部分市場環(huán)金小結：漢漢綠港·第一部分市場環(huán)境分金裕龍花園三區(qū) 建筑面積約43萬㎡，其中住宅地上面積約22萬㎡，地下車庫15萬㎡。工程臨近交通主干道和東大橋環(huán)島，與已建成的裕龍花園一區(qū)、二區(qū)、四區(qū)、五區(qū)和六區(qū)相照應。地塊北部是大型公建用地，以酒店和辦公為主；地塊南部臨道路為配套公建設施用地，建筑設施布置于人行主入口；西南側配套建設12班幼兒園，附設停車場。在住宅用地中，由西至東按高度布置有住宅組團，分別是已建多層住宅，新建11層住宅、18層住宅和濱河的22層住宅。 三區(qū)預計于今年10月開盤，戶型以80-120㎡的兩居室和三居室為主，一層贈送私家庭院、地下室。地下車庫面積達15萬㎡。 析綠港·第一部分市場環(huán)金漢小結： 地理位置較好，潮白河蓄水后極具競爭力；一層附有私家庭院和地下室；突破傳統(tǒng)一樓底商的模式。北部規(guī)劃有酒店，對金漢·綠港E區(qū)商業(yè)〔酒店〕形成直接競爭格局。 因地段、環(huán)境相近，目標客群無明顯差別，裕龍三區(qū)是本工程E區(qū)最直接、最主要的競爭對手。 境 分 析金漢第一部分市場與主要競爭對手橫向比照 1.與萬科四季花城三期相比·綠港優(yōu)勢劣勢1、社區(qū)規(guī)模2、緊鄰河流和森林公園3、視野開闊4、溫泉1、品牌2、專業(yè)化程度3、物業(yè)管理4、價格不占優(yōu)勢1、新老規(guī)劃、老城改造

SWOT

1、堅持走低價策略2、奧運會將大大提高知名度2、崛起大盤，被研究3、有很大的品質提升空間3、后續(xù)賣點積蓄難度大時機威脅環(huán)境分析漢金2.與裕龍花園三區(qū)相比·綠港優(yōu)勢

1、緊鄰減河公園

劣勢1、規(guī)模小2、社區(qū)品質感更高3、溫泉入戶4、尚處于規(guī)劃階段，2、價格較高3、體量較小靈活性高，可后發(fā)制人第1、濱河路建成2、受到的關注度不斷提高 3、對生活品質需求提高時機

SWOT

1、堅持走低價策略 2、位置較差 3、商業(yè)街和商業(yè)樓對綠港有沖擊威脅一部分市場環(huán)境分析·綠港第一部分市場環(huán)境金2.次要競爭工程漢

2U·香花畦

2U·香花畦占地面積13.80萬㎡，建筑面積16.88萬㎡，30棟樓，南北向，6－10層，一梯兩戶，共1070套。綠化率35.00％，容積率1.460毛坯，車位：1:1。 總建筑面積10450㎡的香花會館，設有咖啡廳、健身娛樂中心、中西餐廳、鮮花禮品店、便利店、兒童樂園、商務中心……規(guī)模大、功能全；會所前有歐洲小鎮(zhèn)風格的風情街，香花會館包括一個配置豪華的30—60㎡的酒店式公寓，滿足了具有超前思想的中高收入白領階層的需求。

分 析漢·綠港第一部分市場環(huán)境金小結： 工程周邊環(huán)境雖然略顯荒涼，生活氣氛明顯不夠，但社區(qū)周邊3公里范圍內有多個超市〔華潤超市、千禧超市、萊恩超市等〕，出門就有中國銀行、工商銀行。客群定位與萬科相近，但主力客群為市區(qū)東部、北部〔朝陽、亞運村附近〕的有車一族，35—40歲左右的已婚家庭居多。從客群區(qū)域定位方面來看，香花畦對金漢綠港重疊較少。由于銷售已接近尾聲，根本上可以不考慮其對金漢E區(qū)的競爭壓力。 分 析漢綠港·第一部分市場環(huán)境分析金馨港莊園 地處朝陽、空港新城、順義、通州交匯處，依托順義英各莊舊村改造。小區(qū)附近商業(yè)中心、醫(yī)院、學校及居住所需的配套設施日趨完善，小區(qū)南邊建有商業(yè)市場一條街，根本能滿足小區(qū)日常所需。地上車位，戶車比1:0.6。 戶型介于40—200㎡之間，共30余種，外飄窗設計，美式中空雙玻璃，采光較好，使用功能感覺一般。 馨港莊園占地面積約640畝，總建筑面積約54.8萬㎡，綠化率接近40%。住宅全部為六層磚混結構建筑。二區(qū)全部為六層帶電梯洋房，現(xiàn)房價格：5800元/㎡起，均價6400元/㎡。第金漢

·綠小結：港

馨港莊園二期現(xiàn)房銷售，庫存較小。但因其客群定位不高，對金漢綠港E區(qū)并無直接影響。

一 部 分 市 場 環(huán) 境 分 析金漢綠港·一部分市場環(huán)境分析 東方太陽城 東方太陽城社區(qū)總規(guī)劃建筑面積為80萬平方米，其中配套公建近5萬平方米，產品由獨棟、聯(lián)體別墅，中式四合院以及四層電梯公寓等。 工程共分三期開發(fā)進行，琴湖灣為東方太陽城最后一期，在東方太陽城整體規(guī)劃的北部，規(guī)劃總用地面積為63.8萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約為42萬平方米。 整個公寓區(qū)共118個樓座，分為A、B兩個區(qū)，包含94棟板式公寓和24棟點式公寓。獨立住宅區(qū)為C區(qū)，共125棟。每個樓座單體，首層住戶南側均附贈庭院，并在主臥室南向設計有10多平方米的陽光房；而在二層，附贈陽光房頂?shù)穆杜_；到了六層，北側退出的露臺那么由六層住戶單獨擁有。在公寓區(qū)中間部位，A、B區(qū)分界處，設計有一2000平方米左右的公建效勞區(qū)。第第一部場環(huán)境金漢三期公寓局部戶型·綠港戶型結構：4室2廳2衛(wèi)建筑面積：183-190㎡戶型結構：2室2廳1衛(wèi)建筑面積：113-126㎡戶型結構：一室兩廳一衛(wèi)建筑面積：70-80㎡戶型結構：2室2廳2衛(wèi)建筑面積：100-122㎡戶型結構：2室2廳1衛(wèi)建筑面積：89-107㎡戶型結構：3室2廳2衛(wèi)建筑面積：143-167㎡

分

公寓均為6層，其中6層北側做相應退臺處理，提供露臺；每單元均市設電梯，一梯兩戶；板式公寓戶型包含一居室、二居室和三居室；點式公寓均為四居室。

分 析金漢綠港·環(huán)境分析小結 房地產市場潛力較大，奧運前后可能有 輕微震蕩； 普通商品住宅銷售會持續(xù)旺盛，區(qū)域市 場向好因素較多； 順義城區(qū)未來同類工程可售面積較少， 同期〔08年上半年〔五一〕可售面積約61萬平米：第龍裕金萬其湖：20萬平米〔具體入市時間不詳〕龍：15萬平米漢：8萬平米科：8萬平米他：10萬平米一部分市場 中小戶型的競爭將加劇，特色和品質是關鍵因素。 區(qū)域公寓市場供給量小，潛力較大，順義城區(qū)暫無在售公寓。綠港·第二部分金漢第二局部酒店可行性分析 區(qū)域旅游市場現(xiàn)狀與開展特點 現(xiàn)有商務、度假、會議酒店經營狀況調查 酒店投資可行性分析論證 酒 店 可 行 性 分 析金漢部分1.區(qū)域旅游市場現(xiàn)狀與開展特點

·綠港

隨著新城規(guī)劃和奧運舉辦，順義的旅游事業(yè)將得到長足進步。2006年接待游客182.3萬人次，比上年上升3.2%，其中：接待外國游客14萬人次，比上年增第二長1.8%，占總接待游客的8.6%。全年旅游收入7.2億元，比上年增長10.6%。

酒 店 可 行 性 分 析金漢綠港·第二部分酒店可行性在北京市酒店行業(yè)高速開展的同時，順義地區(qū)的酒店行業(yè)正在以自己獨有的特色開展方式成長，由于順義良好的度假環(huán)境〔生態(tài)、休閑〕，以及獨特的地理位置〔機場、空港物流基地〕，良好的開展契機〔2021年奧運〕，因此在順義目前商務氣氛尚未營造起來的情況下，度假、休閑、會議酒店，成為順義酒店主要的開展模式，以機場為依托的機場酒店也有一定的市場份額，但是商務型酒店、經濟型酒店這兩類酒店，由于前面提到的商務環(huán)境的制約而沒有顯示出值得期待的開展勢頭。分析金漢分酒店可順義區(qū)早期建立酒店工程面積根本在

·綠港15000㎡左右，而新建或擴建星級酒店建筑面積均在40000㎡左右，且新建工程中主要為四星級五星級酒店。因此，順義區(qū)酒店業(yè)向規(guī)?；较蜷_展。第二 部 天鴻地產在奧林匹克水上公園附近有酒店工程； 裕龍花園三區(qū)北側規(guī)劃有酒店。 行 性 分 析金漢綠港·第二部分酒店可行性分2.現(xiàn)有商務、度假、會議酒店經營狀況調查1〕概述 順義區(qū)與本工程相關的酒店、度假村共有12項，五星級酒店僅金寶花園大酒店一家，四星級酒店僅三家——北京國都大飯店、怡生園國際會議中心、順鑫綠色度假村，金潮玉瑪國際酒店尚號稱五星，但并不具備四星條件。

其余的星級酒店有天驛賓館、空港花園酒店、物價局培訓中心(東竹園賓館)、國都大飯店、天龍賓館、順義賓館、春暉園溫泉度假村等。

隨著臨空經濟圈的日漸成熟、首都機場東擴和新國展的啟用、奧運舉辦和奧運后場館利用工程以及新城規(guī)劃的落實，四星級、五星級酒店將承載旅游之外的更多功能，如商務、會議等。析金漢綠港·第二部分酒店可行性2〕酒店存量分析順義賓館 順義賓館占地50畝，現(xiàn)今已開展成為一個集住、食、行、娛、購為一體的國際三星級旅游涉外飯店。曾屢次接待黨和國家領導人，是順義重大活動和對外交往的重要場所。順義賓館作為政府接待賓館，擁有客房340間/套，規(guī)模較大，而順義賓館目前經營狀況良好，但酒店設施已經相對落后和陳舊，在順義經濟進一步開展的時機，順義賓館有可能在近期提出改造方案。分析漢綠港·第二部分金東方太陽城嘉賓國際酒店

為美國GuestHouseInternationalHotel全球連鎖酒店旗下酒店，酒店擁有208套豪華客房和酒店式公寓。5萬平米的高尚會所：多媒體會議室，多功能廳，VIP宴會廳。酒店可行性分析金漢綠港·第二部分酒店可行性分析金寶花園大酒店 金寶花園度假酒店地處順義新城，在中央度假區(qū)內居于核心位置，被順義眾多休閑勝地環(huán)抱，總建筑面積4萬平米，依功能劃分為1萬多平米會議中心、8000平米餐飲部、12000平米SPA休閑綜合體、16500平米客房部，是集酒店、洗浴、商務、餐飲、娛樂、度假于一體五星級度假酒店。根據(jù)雅閣酒店管理集團對金寶花園的考察，此酒店提供的酒店產品質量一般，并在酒店硬件條件及效勞上存在諸多問題，而由于金潮玉瑪這一新五星級酒店的存在，目前，金寶花園酒店的經營已經出現(xiàn)虧損，而2021年奧運會的舉辦，將會使其暫時走出目前的困境。部分酒店可行金漢北京國都大飯店

·綠港

北京國都酒店坐落于北京首都國際機場，為商務度假村是飯店，其具有商務豪華復式套房408間，會議室可容納300人。酒店向入住客人免費提供機場往返市區(qū)的第二班車。國都大飯店由于位于首都商務區(qū)，并且可以輻射空港開發(fā)起及物流園，因此，國都大酒店是典型的商務型酒店、或者叫機場酒店。

性 分 析金漢部分酒店可行性北京金潮玉瑪國際酒店 金潮玉瑪國際酒店地處馬坡，為群落式建

·綠港筑，共有200套客房，其會議設施比較完備，其中的四季廳面積龐大，可舉辦多功能會議、宴會。酒店由洛娃集團投資建造，并由天倫國際酒店管理集團管理，即將成為為掛第二牌五星酒店。金潮玉瑪與金寶花園距離較近，而定位均為度假會議型酒店，而金潮玉瑪目前的裝修標準及管理水平在順義地區(qū)位居前列，因此是順義地區(qū)度假會議酒店的代表。

分 析漢綠·港第二金3.酒店投資可行性分析論證

產權式酒店綜合分析 度假、會議、商務型酒店可行性分析 經濟型酒店可行性分析

部 分 酒 店 可 行 性 分 析金產權式酒店綜合分析漢 ·綠港 產權式酒店有旅游業(yè)和房地產業(yè)的雙重屬性，從開發(fā)商角度分析，必須沿著旅游產業(yè)和房地產業(yè)兩條思路運作。產權式酒店的客戶包括三類消費群體，他們關注的利益各不相同。 不管是哪一類客戶，酒店的可消費性〔包括可交換性〕、可投資性〔升值能力〕和投資的平安性指標是決定性的影響因素，因此，追求短期利益而無視對消費者長期回報的開發(fā)商很難取得他們的信任。第二部分酒店可行性分析酒店可行性分金漢 ·綠港 從以上三類客戶關注的利益看E區(qū)產權式酒店的可行性 分時度假公司：最關注的是產權式酒店可供休閑度假的利益點，側重于酒店消費功能的表達； 個人消費者：關注的重點在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經營能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風光差異、可交換性等；第二部分 機構投資者：關注酒店的效勞和管理能力、財務監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務的需要等。 橫線字體所代表內容是本工程投資產權式酒店的絕對劣勢： 析金漢綠港·酒店可 工程所處區(qū)域的旅游風景相對匱乏，且位于住宅區(qū)內，僅外圍東部有河流、平原型人工森林，旅游吸力明顯缺乏； 周邊休閑度假氣氛不夠，設施缺乏。 第 二根本結論：部分 投資產權式酒店市場培育難度大，關鍵在于缺乏產權式酒店所具備的必備條件，根本不可行。 行 性 分 析漢綠港·第二部分酒店可行金 度假、會議型酒店可行性分析 如果本工程酒店定位于會議度假酒店，那么需要看到，由于順義區(qū)度假會議酒店市場競爭已經比較劇烈，而順義現(xiàn)存度假、會議酒店可以借助奧運商機而在市場〔國際及國內〕上樹立一定知名度，使自身品牌的到一個階段性的提升。在這種情況下，2021年，如果本工程以度假會議酒店進入市場，那么會面臨以下問題： 區(qū)位/入市時機 性 分 析部分金漢·綠港區(qū)位：致命劣勢是位置問題。順義現(xiàn)存度假、會議酒店大多依托于高爾夫、生態(tài)園等娛樂休閑設施，而本工程距離這些設施第二的距離較遠，比競爭對手存在致命的劣勢。

酒 店 可 行 性 分 析分酒店可行性金漢 ·綠港 入市時機：根據(jù)雅典、悉尼以及巴塞羅那奧運會的經驗，每屆奧運會結束之后，奧運會舉辦地的經濟就會經歷一段時間的低迷，而酒店行業(yè)作為經濟的晴雨表可以敏感而直觀的反映出來，因此，2021年以度假酒店的形態(tài)進入市場不是一個優(yōu)秀的時機。品牌效應：任何一個高星級酒店開業(yè)都需要一段時間第二部的市場培育期，這一階段酒店需要通過一系列的市場運作來拓展本店在市場上的知名度，對于本工程來說，奧運之后選擇在競爭對手利潤及知名度都得到極大提高后進入市場，所能夠產生的品牌相應，將會十分有限。 分 析金漢綠·港第二部分酒店可行性分析經濟型酒店可行性論證 經濟型酒店主要迎合中低端的商務和旅行客人，這就使得經濟型酒店開店選擇的區(qū)位的經濟特征符合經濟型酒店的開展規(guī)律，目前中國經濟型酒店主要集中在商務活動頻繁的一線城市及二線城市，三線城市的經濟型酒店開展還沒有到達一個良好的時機，這和當?shù)氐慕洕_展具有緊密聯(lián)系。 具體到本工程，目前順義地區(qū)尚且沒有知名經濟型酒店品牌進入，正是因為順義目前的商務特點尚不明顯，更多表達的是度假、休閑元素。經濟型酒店對于酒店開店的位置要求極高，在目前這一階段的狀況下，本工程周邊的自然環(huán)境和旅游資源暫時無法支撐經濟型酒店這一酒店業(yè)態(tài)。根本結論：不可行金漢綠·港第二部酒店可行性分酒店投資綜合論證初步結論： 缺乏足夠的市場支撐點和絕佳入市時機，不可行： 商務酒店不可行； 會議、休閑酒店有一定時機，但入市時機和未來競爭壓力巨大，導致投資風險大；分 經濟型酒店市場支撐力非常小，根本不可行； 產權式酒店風險高，未來兩三年內無絕佳市場時機。 析漢·金第三局部目標客群分析綠港客戶來源年齡構成家庭結構經濟實力教育背景需求描述第三部分目標客群分析金漢 ·綠港

223,10% 22,1% 52,2%78,3%客戶來源

順義本地客戶占73%，北京市區(qū)客戶11%，其他郊區(qū)縣客戶3%，空港客戶2%； 順義本地客戶為絕對消費主力，所占比例超過70%； 北京市區(qū)客戶比例超過10%265,11%1674,73%； 空港地區(qū)客戶占3%~4%。

E區(qū)客群定位：繼續(xù)延續(xù)一、 二期客群區(qū)域分布特征，新第三部分順義北京市區(qū)北京郊區(qū)縣空港地區(qū)外省市來源不明城、工業(yè)區(qū)、空港和市區(qū)年輕客群的增長潛力值得期待。目標客群分析目標客群分析金漢·綠港

第 三 部 分

25-45歲的中青年客戶居多，所占比例達68%，購房者的年齡結構趨于年輕化，其中25-35歲的購房者所占比例為37%。 年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選擇、建筑風格、社區(qū)配套等的需求情況。金漢 ·50歲以上 9%25歲以下 8%綠港41—50歲 22%25—30歲 26%25歲以下25—30歲31—40歲41—50歲50歲以上第三部31—40歲 35%分目標客群分析目標客群分析家庭結構金漢6%4%0%14%

·綠單身二人世界港20%三口之家四口之家三代同堂56%其他第 三 部 分 剛結婚的夫妻第一次置業(yè)約占20%，一般暫無子女，經濟能力一般，傾向于兩居左右小戶型 置業(yè)行為以家庭為核心購置力：購房行為主要以家庭為單位，三口之家占據(jù)主導，比例為56%，二人世界所占的比例為20%。標客群分私營業(yè)主0.52%27.17%金漢商業(yè)/效勞 安保消防0%2.52%12.89%·5.88%綠港文藝教育0.28%0.28%10.08%0.28%5.60% 6.44%26.61%第三部0.00%10.00%20.00%30.00%分具體行業(yè)構成分類目標客群分析教育背景金0%漢 ·2%2%17%綠33%港46%第三部分初中高中大專本科碩士博士 目 購房者中具有大專和本科學歷的人群占79%；其次是具有高中〔含中專〕學歷的人群，比例為17%； 購房者對社區(qū)帶來的文化氣息、生活品質、周邊配套都將提出更高的要求，對住宅的需求特征為：a．個性化追求；b．私密性；c．身份屬性追求；d．自我價值追求；e．自尊性的表達目標客群分購房付款方式金漢付款方式銷售套數(shù)銷售面積銷售金額

·綠港分期付款公積金按揭貸款公積金按揭國管

3 481

413.11 456.189,078.22

1,584,776.00 2,157,068.0047,479,511.00公積金按揭市管48953,670.86273,296,064.00商業(yè)按揭貸款一次性付款合計

725 6661968

80,887.22 81,501.32226,006.91

451,290,420.00 422,063,843.001,197,871,682.00第三部分 一次性付款為666套，占總簽約套數(shù)1968套的33.8%，數(shù)據(jù)說明，金漢·綠港吸引了眾多具有雄厚經濟根底和支付實力的客戶。 析標客群分析置業(yè)次數(shù)金漢置業(yè)次數(shù)

·綠8%2%港48%42%第三部分第一次第二次第三次三次以上目 首次置業(yè)的人數(shù)比例也為48%，收入穩(wěn)定，有一定經濟根底，多為25-30歲左右的單身年輕人或已婚夫婦。群分析購房預算金購房預算漢

·綠13%5%13%港18%

第 三15%36%部分40萬元以內60-70萬元40-50萬元70-80萬元50-60萬元80萬元以上目標客36%的來訪客戶購房預算介于50萬元和60萬元之間；預算在80萬元以上的客戶占18%；這局部客戶的經濟實力自不待言。溫泉三部目標客群分析金漢 ·綠港

0.14%開發(fā)商實力0.91% 5.65% 12.34% 1.88% 升值潛力3.63% 8.86% 規(guī)劃5.0% 15.0% 價格8.7% 8.9% 位置28.9%0.0%10.0%20.0%30.0%

第 選擇金漢綠港的理由 分

成交客戶對金漢?綠港的位置普遍認同。 成交客戶對金漢?綠港的戶型和溫泉給予了較高的評價。 成交客戶對金漢?綠港的交通、價格、景觀、地板采暖等方面也給予一定的肯定。 成交客戶對開發(fā)商實力、物業(yè)、升值潛力等方面認同度較低，有待提高。金漢綠港·三部分目標客群分析 成交客群的住房需求特點 總的來說，金漢綠港成交客戶的住房需求平均面積為110㎡，對總房價的需求從30萬到200萬不等，平均為60萬，希望購置的戶型是2-3室2廳2衛(wèi)的戶型，購房的考慮因素以地理位置和交通為主，其次是價位和小區(qū)綠化環(huán)境狀況。 年輕客群〔25-35歲〕更愿意購置小面積的住房，平均面積為88㎡，60至80㎡左右是他們的首選，總房價平均為40萬，預期的戶型以傳統(tǒng)的2室1廳1衛(wèi)為主。居住舒適型和價位是最主要的兩個因素。 具體的購房偏好如下：第漢綠·港第三部分目標金成交客戶需求小結 樓型偏好：最偏愛板式多層，其次是板式小高層； 戶型選擇：意向客戶愿意選擇復式或躍層的比例較高。根本改善型客戶對2室1廳的選擇達62%。 裝修選擇：裝修選擇以毛坯房為主，選擇大戶型精裝修的人極少，投資意向較強的客戶更愿意選擇精裝修小戶型。 客 群 分 析金漢·綠港第四局部工程SWOT分析金漢四部分項目SOT優(yōu)勢分析〔S〕 自然生態(tài)景觀：E區(qū)地處減河西岸，森林公

·綠港園的吸引力極強； 溫泉入戶：這是區(qū)域內其他工程無可比較的優(yōu)勢；第 社區(qū)總體規(guī)模大，E區(qū)為最后一個組團，配套完善，生活便利； 一、二期開發(fā)、營銷實踐積累了豐富的經驗，工程出具品牌效應。 W 可從住區(qū)升級入手，從開發(fā)理念、產品形態(tài)、戶型組合、科技運用、時尚元素等方面強化、放大工程優(yōu)勢。 分 析金漢綠·部分項目WOT劣勢分析〔W〕 地塊不規(guī)那么，億都川兩棟住宅樓的限制導致綜合利用難度大；港

西側復興村較陳舊，對社區(qū)有視覺干擾；第四 南側規(guī)劃有中山東路，為雙向四車道，中間會有隔離帶，未來交通流量較大，對社區(qū)生活有一定影響； S 以板樓和公寓切入市場，以高檔開放式會館作為配套亮點，提升工程品質，為金漢集團自持資產升值打好根底。 分 析金漢·部分項目WOT時機點分析〔O〕 新城規(guī)劃：2021年，順義新城人口將達60萬； 奧運舉辦：潮白河治理、森林公園建設、機場綠港東擴等等； 順義中高檔工程銷售情況總體良好，市場具有一定的承受力，且價格上漲具有一定空間，為E第四區(qū)升級提供可能； 綜合素質較高的公寓社區(qū)空缺，為E區(qū)產品朝公寓升級提供了市場切入點。 S 住房消費逐步理性，人們對工程綜合品質、自然環(huán)境、身份象征等方面有了更高的要求，對中高檔工程的需求傾向比較明顯。 分 析金漢·項SW威脅點分析〔T〕 未來幾年，順義房地產的劇烈格局將加劇，萬科四季花城三期品牌能量、物業(yè)管理綠港具有絕對優(yōu)勢，裕龍三區(qū)對E區(qū)客戶的分流影響不容無視。 本工程雖然是順義城區(qū)的中高端普通商品住宅，區(qū)域內其他高檔別墅工程對本工程高第四部分端投資客戶會產生一定阻擊作用。

目

市場將進一步細分，盡可能精確的客群定位和產品定位將有助于降低風險和銷售周期。

O T

分 析漢·部分項目SWO金SWOT綜合分析未來競爭將主要聚焦于以下幾個方面：綠港

中小戶型：市場實踐證明，60-140㎡左右的中小戶型在本區(qū)域相對暢銷，7090政策也決定了未來競爭將在中小戶型上展開。第四

園林景觀：對住區(qū)環(huán)境品質的追求 價格：目前，金漢·綠港二期價格與萬科二期相比并無明顯優(yōu)勢，E區(qū)的價格策略尤為重要，建議同類型產品的均價比萬科低。

T

分 析綠·金漢第五局部工程定位港市場定位客群定位產品定位金漢綠港第五部分項一、市場定位· 〔區(qū)域〕生態(tài)時尚之終極版社區(qū) 定位描述：高品質生活區(qū)升級版 環(huán)境資源是不可復制的，河流、森林、山景、溫泉是地塊的最具優(yōu)勢和一定獨特性資源，也是本工程最大的賣點，所以E區(qū)必須將生態(tài)環(huán)境資源與現(xiàn)代時尚元素充分結合，在一、二期根底上全方位升級，以壓倒可類比工程。 目 定 位漢綠·港第五部分項目定位二、客群定位金 主要目標客群 順義城區(qū)及周邊工業(yè)區(qū)、空港等地25-35歲左右、受教育程度較高、工作穩(wěn)定事業(yè)處于上升期、有一定經濟根底、追求居住品質的年輕人； 次要目標客群 周邊工業(yè)區(qū)、大型企事業(yè)單位的基層員工，35歲-45歲左右的私營創(chuàng)業(yè)者； 潛在目標客群 看好新城規(guī)劃和奧運水上場館賽后利用的市區(qū)普通工薪族，看好順義舊城改造和新城規(guī)劃的投資客。漢綠·第金三、產品定位港 “區(qū)域首席精裝小戶型+終極版純板式精裝高尚住宅〞為主、商業(yè)為輔。 五 部 分 項 目 定 位金漢·綠港第六局部產品建議漢綠港·部分品建金一、總體規(guī)劃 E區(qū)地塊概述 1．所屬區(qū)域臨界四周狀況 東臨減河、減河橋與市政綠化隔離帶，南隔中山東路與B區(qū)相對，西為雙興東區(qū)〔復興村〕，北側緊挨雙興小學和順義八中。 順義八中教學樓緊鄰地塊北側，規(guī)劃設計時需充分考慮建筑限高。地塊周邊交通環(huán)境：濱河路、中山東路、第六光明北街、中山北路，E區(qū)東側、南側均為主干道，交通便利。3．地貌狀況產空地，地勢平坦，無其中有億都川兩棟住宅樓

議金部分漢·綠港總規(guī)劃指標一期二期三期用地面積〔公頃〕35.7414.0714.067.61建筑面積〔萬平方米〕63.9423.7330.0810.13第 六備注：以上總體規(guī)劃、一期、二期的數(shù)據(jù)來源于〞北京市規(guī)劃委員會順義分局的復函〞，截止日期為2006年10月16日。 產 品 建 議漢港第六部金二、住宅規(guī)劃根本思路·綠住宅產品規(guī)劃方向一： “區(qū)域首席精裝小戶型〞〔50—80平米〕住宅產品規(guī)劃方向二： “終極版純板式精裝高尚住宅〞〔90—140平米〕 分 產 品 建 議金綠港·第六部分產品建住宅產品規(guī)劃方向一： “區(qū)域首席精裝小戶型〞〔50—80平米〕漢 1.從市場層面上來看：目前順義在售和在建的50—80平方米的小戶型是稀缺產品，競爭壓力相對較小。 2.從營銷層面來看：無論從金漢綠港，還是從萬科四季花城、裕龍等工程來看，小戶型的銷售都是一枝獨秀，受到消費者的追捧。 3.從銷售時間上來看：三期〔E區(qū)〕住宅如果2021年下半年進行并銷售，恰好和B區(qū)住宅的銷售時間相重合，而B區(qū)主力戶型偏大，小戶型恰好與B區(qū)大戶型形成良好的互補性，有利于銷售。 議金漢·綠港第六部分產品建4.從消費者層面來看，購房者的年齡結構趨于年輕化，其中25-35歲的購房者所占比例為37%，這局部消費者購房能力相對較弱，主要集中在中小戶型。 5.從價格層面來看：無論從金漢綠港自身經驗，還是從其他市區(qū)工程來看，中小戶型〔特別是精裝修〕的價格都普遍高于其它產品類型，價格優(yōu)勢非常明顯。 6.從政策層面來看：國家金融機構正方案提升商品房按揭首付比例〔提高到4成，甚至更高〕，這將對大戶型的銷售影響可能較大，而推動小戶型的銷售。議金漢綠·港第六部分產品建住宅產品規(guī)劃方向二：“終極版純板式精裝高尚住宅〞〔90—140平米〕1.從市場層面來看：90—140平方米是目前順義城區(qū)最熱銷的戶型，受到中老年實力型客戶的追捧，是改善型客戶的首選戶型，未來市場潛力依然巨大。 2.從營銷層面來看：南北通透的板式結構受到消費者的歡送，這從金漢綠港，特別是萬科四季花城工程都以得出這一結論〔萬科四季花城的板樓結構得到消費者的認可，價格一路走高，持續(xù)熱銷〕。議金漢綠港·第六部分產品 3.從產品類型來看，90—140平方米順義目前幾個品質較高的工程〔如金漢綠港、裕龍三區(qū)〕都是以板塔結合為主，純正的板樓工程僅有萬科四季花城一家，市場還較為緊缺，市場前景看好。 4.從金漢綠港自身來看：E區(qū)2021年下半年開發(fā)，銷售價格勢必升級，而面對的市場競爭也將加劇，E區(qū)的產品必須在產品類型上、品質上、配套上也隨之升級，才能保持自身的市場競爭力。規(guī)劃為純板式高尚住宅是大勢所趨。建議金綠港第六部分產品如何做“區(qū)域首席精裝小戶型〞〔50—80平米〕漢· 從北京成熟小戶型開發(fā)經驗來看，小戶型不僅可以做出精品，更可以在價格、營銷層面上做出有競爭力的產品。 1.精裝修： 通過精裝修〔裝修本錢控制在800—1000元/平方米〕來提升小戶型的市場競爭力，吸引年輕消費者的購房需求，在價格上可以適當提升1500—2000元/平方米，是完全可行的，也是具有市場競爭力的。 建 議綠港第六部金漢 ·2.產品創(chuàng)新： 為提高小戶型的市場競爭力，提升小戶型的價格空間，可以在產品類型、戶型創(chuàng)新方面下功夫，如設計為板樓圍合結構〔中間天井〕、LOFT結構、小躍層戶型等，吸引年輕消費者的眼球，并在順義市場作出獨一無二的差異化產品。 分 產 品 建 議漢·綠港金

3.新穎時尚產品：

與A、B、C、D等區(qū)域產品做出差異化，以簡潔、時尚、現(xiàn)代、具有金屬質感的產品外立面，吸引追求時尚、現(xiàn)代的年輕消費者的喜好。

第 六 部 分 產 品 建 議綠·港第六金漢

4.細節(jié)提升小戶型品質：

通過局部細節(jié)的設計來提升小戶型的品質，增強小戶型的市場競爭力，如首層入口處可以做挑空精裝修大堂；做隱藏式空調機位，提升整體外立面質感。

部 分 產 品 建 議金綠港·第六部分產品建如何做“終極版純板式精裝高尚住宅〞〔90—140平米〕漢 1.推陳出新: 在產品設計和品質上下功夫：在外立面〔金屬質感〕、電梯〔名牌電梯〕、綠化〔大型組團綠化〕等方面爭取有所創(chuàng)新和突破，超越其他競爭對手。 2.在細節(jié)上做出新意： 首層可以做挑空精裝修大堂〔雖然犧牲了首層一些面積，但品質上了一個臺階〕、做隱藏式空調機位，提升整體外立面質感；實行完全人車分流，打造真正人文社區(qū)概念。 議戶型戶型配比建議金漢〔僅供參考〕 面積區(qū) 間說明平均面 積戶數(shù)戶數(shù)比面積小 計面積比

·綠160- 200四室兩廳兩衛(wèi)躍層180101.49%1800港90-140三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)130100806011.94% 8.96%10400 600030.03%50-90兩室兩廳一衛(wèi)局部戶型挑高9026038.81%23400第六合計兩室一廳一衛(wèi)一室一廳一衛(wèi)躍層8050200 6067029.85% 8.96% 100.00 %16000 30006060069.97% 100.00 %部分產品建議金漢綠港·第六部分產品三、公建配套根本思路1.從地塊來看：E區(qū)總體占地面積較小，容積率較 高，建設大型商業(yè)配套來看，無法從規(guī)劃上實 現(xiàn)。2.從經濟角度來看：商業(yè)銷售風險較大〔無論是銷 售，還是自持都存在這個問題〕，而住宅市場相 對風險較小，可以在最短的時間內回籠資金。3.從金漢綠港目前的商業(yè)建設來看：目前金漢綠港 已經規(guī)劃建設的商業(yè)配套設施面積已經相當可觀 〔7萬左右〕，對于一個居住型社區(qū)來說已經足 夠，如果再開發(fā)大面積商業(yè)，勢必造成后期銷售 阻力。4.三角地塊鑒于其地形的特點，不適合規(guī)劃住宅及商業(yè)。建議金漢綠港公建配套建議1：賣場·

建議規(guī)劃一個集超市、百貨、娛樂、餐飲為一體的綜合型賣場，同時可以作為對外經營的酒店型自持資產。

第 六 部 分 產 品 建 議金漢綠港第六部分產品公建配套建議2：會館〔三角地塊〕· 建議規(guī)劃為一個集商務、休閑、娛樂、會議、客房為一體的綜合型配套會館，不僅可以滿足金漢集團及子公司的辦公、會議等需求，同時可以作為對外經營的酒店型自持資產。5.建筑規(guī)劃：半圍合造型〔聚財〕；5層帶電梯；建筑面積6000平米左右；6.銷售及經營建議：建議采用整層銷售或者租賃的形式，由金漢集團物業(yè)公司統(tǒng)一經營。 建 議金漢·〔四〕空間布局與產品結構1．總體平面規(guī)劃及其說明綠港會館第六部分賣場規(guī)劃布局示意圖產品建議金漢·綠港第七局部其他細節(jié)建議綠港第七部分其他金漢· 周邊道路系統(tǒng)布局 1.道路設置及其說明 1〕主要出入口設置 由于E區(qū)規(guī)模較小，可將主入口設置在靠近西南靠中山東路一側，西側、北側分別設置一個次出入口，這樣可減少造路或繞行而帶來的不便。 細 節(jié) 建 議綠港·第七部金漢 3〕停車場布置 地上、地下共380-400個停車位： 地上停車場主要布置于北側、西側圍墻下，樹陣停車〔栽種大樹，一樹一車〕地下停車場位于公寓地下。 分 其 他 細 節(jié) 建 議金漢綠港第七部分其他細節(jié)綠化系統(tǒng)布局1.園林規(guī)劃及說明· 1〕綠化景觀系統(tǒng)分析 E區(qū)億都川兩棟6層小白樓往東依次為公共綠地、減河公園、減河及潮白河森林公園，其余三個方向缺乏自然景觀，因此，如何躲避億都川小樓的遮擋以打通東側景觀視覺通道，如何將社區(qū)內的綠化景觀系統(tǒng)與周邊環(huán)境融合、升華，形成既有東向景觀通道又有內部美景是E區(qū)產品設計的重要因素。 建 議金漢·綠港第七部分 2〕主要公共場所的園林設計建議 以中央集中式時尚主題花園和樓棟間小型生態(tài)主題綠化、邊角輔助綠化小品營造多重園林景觀。 中央集中式時尚主題花園：位于小區(qū)中心部位，正對主出入口，社區(qū)戶外活動中心，主要定位于年輕人聚會的花園，當然也是老年人聚會的地方，設計重點在于引導社區(qū)文化與現(xiàn)代時尚潮流的交融。其他細節(jié)建議金漢綠·港第七部分其他細延續(xù)一、二期園林特色，做出真正的德式園林效果：

采用簡約、現(xiàn)代的設計手法。中央開闊處設置草坪，以簡單的直線條布置，成對角線放置的人行道將各住宅大堂以最便捷的線路連接起來。庭園