社區(qū)商業(yè)戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品規(guī)劃操作

新景祥咨詢顧問部內(nèi)部分享——社區(qū)商業(yè)戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品規(guī)劃操作手冊廈門市新景祥房地產(chǎn)謀劃代理咨詢顧問部沉淀人：吳雅菲2021.07寫在前面：分享對象：新景祥咨詢顧問部同伴分享目的：了解社區(qū)商業(yè)操作流程及方法。分享版本：2021.07版僅僅，只是一次分享！做社區(qū)商業(yè)，先了解何為社區(qū)商業(yè)，與城市商業(yè)有何不同？概念規(guī)模分類社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃什么是社區(qū)商業(yè)？概念——社區(qū)商業(yè)是指以住宅小區(qū)為載體，以便民利民為目的，以地域內(nèi)和周邊居民為主要效力對象的商業(yè)形狀，是相對于城市中心商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)而言的商業(yè)形狀社區(qū)商業(yè)以住宅小區(qū)為載體以利民便民為目的以地域內(nèi)和周邊居民為主要效力對象對住宅小區(qū)的依存關(guān)系：建筑上，社區(qū)商業(yè)和住宅小區(qū)是嚴(yán)密聯(lián)絡(luò)的運(yùn)營上，直接指向小區(qū)住戶闡明了社區(qū)商業(yè)指向的終端消費(fèi)者的地域性，是區(qū)別與其他商業(yè)最重要的特點(diǎn)不是、也無法滿足所指向的終端消費(fèi)者的一切商業(yè)需求但對消費(fèi)者需求的滿足必需具備方便的特性社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的區(qū)別？在位置、消費(fèi)群體、業(yè)態(tài)組合、建筑形狀上存在差別性滿足住宅小區(qū)部分商業(yè)需求具有滿足需求的便利性形狀、業(yè)態(tài)、層次較不完善類型位置消費(fèi)群體業(yè)態(tài)組合建筑形態(tài)社區(qū)商業(yè)依附于社區(qū)，離居住集聚區(qū)很近消費(fèi)對象明確，主要為周邊居住區(qū)的居民，商圈小主要面向社區(qū)居民的日常消費(fèi)、針對性更強(qiáng)，主要經(jīng)銷日常生活用品，業(yè)態(tài)不完善最常見的是底商形態(tài)，一般是獨(dú)立的商鋪，少量為大開間商場城市商業(yè)城市商業(yè)區(qū)城市某區(qū)域或整個(gè)城市，甚至更為廣泛各種各樣的業(yè)態(tài)，十分完善形態(tài)多種多樣遵照“商業(yè)服從整個(gè)社區(qū)的大盤思想原那么〞首先是思索如何更好地提升整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值及居民生活素質(zhì)其次才是社區(qū)商業(yè)本身價(jià)值的最大化商業(yè)特征的營造應(yīng)與住宅的文化、特征堅(jiān)持高度一致社區(qū)商業(yè)與整體住宅關(guān)系？桃源居社區(qū)商業(yè)景觀小品案例：桃源居，社區(qū)主題籠統(tǒng)定位為“世外桃源〞，社區(qū)商業(yè)與住宅主題籠統(tǒng)相一致，在景觀小品點(diǎn)綴上給予呼應(yīng)和表現(xiàn)社區(qū)商業(yè)普通規(guī)模？《中國城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》居住區(qū)分級控制規(guī)模居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)戶數(shù)(戶)1萬-1.5萬2千-4千300-700人口(人)3萬-5萬7千-1.5萬1千-3千商業(yè)服務(wù)配套700-910㎡/千人450-570㎡/千人150-370㎡/千人社區(qū)規(guī)模社區(qū)商業(yè)規(guī)模規(guī)模普通應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)效力人口普通在5萬人以下效力半徑普通在2公里以內(nèi)，合理半徑在800-1000M我國城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范約束了社區(qū)商業(yè)的規(guī)模普通在3萬㎡以下社區(qū)商業(yè)有哪些類型？1、按照商住比2、按照人均商業(yè)面積分類參考標(biāo)準(zhǔn)值分類參考標(biāo)準(zhǔn)值外向型5%-11%外向型1.08-2.54㎡中間型（偏外向型）2%-5%中間型（偏外向型）0.14-0.87㎡內(nèi)向型2%以下內(nèi)向型0.14-0.87㎡根據(jù)效力范圍的不同，分為外向型、中間型和內(nèi)向型三種社區(qū)商業(yè)分類社區(qū)商業(yè)效力半徑？主要消費(fèi)圈在500m范圍內(nèi)社區(qū)商業(yè)步行5分鐘約500m步行10分鐘約1km騎車15分鐘約2km主要消費(fèi)圈：社區(qū)商業(yè)50%-80%終端消費(fèi)者來源于該區(qū)域次要消費(fèi)圈：社區(qū)商業(yè)15%-25%終端消費(fèi)者來源于該區(qū)域邊緣消費(fèi)圈：社區(qū)商業(yè)零星的終端消費(fèi)者來源于該區(qū)域“51015〞社區(qū)購物網(wǎng)絡(luò)專業(yè)人士經(jīng)過對人出行購物習(xí)慣的研討，提出社區(qū)效力網(wǎng)絡(luò)：步行5分鐘到達(dá)便利店步行10分鐘到達(dá)超市、餐飲店騎車15分鐘到達(dá)購物中心什么是商業(yè)業(yè)態(tài)？概念——是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和效力的詳細(xì)形狀，是零售活動(dòng)的詳細(xì)方式。即零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求進(jìn)展相應(yīng)的要素組合而構(gòu)成的不同運(yùn)營形狀。分類——國家質(zhì)檢總局、國家規(guī)范委結(jié)合發(fā)布新國家規(guī)范<零售業(yè)態(tài)分類>〔GB/T18106-2004〕，將業(yè)態(tài)分為17類有店鋪零售業(yè)態(tài)共有12種食雜店百貨店便利店專業(yè)店折扣店專賣店超市家居建材商店大型超市購物中心倉儲(chǔ)式會(huì)員店工廠直銷中心無店鋪零售業(yè)態(tài)共有5種電視購物郵購網(wǎng)上商店自動(dòng)售貨亭電話購物商業(yè)業(yè)態(tài)超市便利店大型綜合超市倉儲(chǔ)商店專業(yè)店大型專業(yè)店專賣店百貨店大型購物中心專業(yè)零售市場摸清本身的商業(yè)開展條件城市規(guī)劃地理區(qū)位工程規(guī)劃工程能見度交通可達(dá)性工程人車流量周邊市政配套及物業(yè)社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃城市規(guī)劃所在片區(qū)功能定位及開展方向商務(wù)區(qū)？行政區(qū)？文教區(qū)？住宅區(qū)？工程在片區(qū)商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃？規(guī)模性質(zhì)？人均商業(yè)面積？所在片區(qū)人口開展規(guī)劃常住人口規(guī)模？人口流動(dòng)性？人口構(gòu)造？分析城市規(guī)劃的開展方向，明確工程商業(yè)開展的規(guī)劃環(huán)境對本案商業(yè)開展的影響地理區(qū)位工程在城市中的區(qū)位占位老城區(qū)？新城區(qū)？城鄉(xiāng)結(jié)合部？近郊？遠(yuǎn)郊？工程在片區(qū)中的區(qū)位占位中心區(qū)？邊緣區(qū)？成熟區(qū)？陌生區(qū)？工程與周邊工程區(qū)位關(guān)系相對獨(dú)立？互動(dòng)親密？分析工程區(qū)位占位問題，明確工程商業(yè)開展背景環(huán)境工程規(guī)劃體量目的，上限與下限，能否是強(qiáng)迫性規(guī)定？規(guī)劃能否受限？與主干道退線要求？商業(yè)在住宅工程中的占位，初步判別其類型工程本身的特征，判別商業(yè)在各物業(yè)形狀之間的占位了解工程規(guī)劃中的商業(yè)體量規(guī)劃及限制，以及商業(yè)性質(zhì)初步判別能否具有程度高差？地塊與主干道關(guān)系，昭示性如何？能否具有綠化帶阻隔？能否具有自然環(huán)境的遮擋與阻隔，例如山體、水體？工程能見度了解工程商業(yè)的昭示性，能否具備對外效力的外在條件工程交通可達(dá)性社區(qū)商業(yè)可達(dá)性應(yīng)至少滿足兩個(gè)方面的條件人流可以方便地到達(dá)地塊車流可以從城市各個(gè)方向到達(dá)地塊并可以方便進(jìn)出和停留地塊周圍道路情況自駕車出行情況地塊交通微循環(huán)城市公交系統(tǒng)地塊內(nèi)人行交通位于工程哪個(gè)方向？道路等級與性質(zhì)？對于工程能否通達(dá)？能否擁堵？通往主要城市節(jié)點(diǎn)及商業(yè)節(jié)點(diǎn)能否便利？間隔主要城市節(jié)點(diǎn)及商業(yè)節(jié)點(diǎn)的時(shí)空間隔如何？到達(dá)工程能否有轉(zhuǎn)彎限制？能否具有隔離帶地塊本身內(nèi)循環(huán)與外部交通的對接關(guān)系公交站點(diǎn)于本案的分布密度本案與站點(diǎn)之間的通達(dá)條件主要人流道路與停留點(diǎn)選取各主要節(jié)點(diǎn)作為監(jiān)測點(diǎn)輻射范圍判別監(jiān)測結(jié)果不同時(shí)段監(jiān)測結(jié)果，例如，上下班、閑時(shí)日平均流量峰值時(shí)間任務(wù)日與周末流量區(qū)別主要人流動(dòng)線工程人車流量工程及周邊居民出行方式工具特征、人車流量，判別工程商業(yè)的價(jià)值調(diào)查與分析方法同人流量分析工程市政配套及物業(yè)組合即了解工程周邊四至配套環(huán)境，對于一些特殊的市政配套，能夠?qū)е律虡I(yè)定位的重要改動(dòng)中小學(xué)校幼兒園醫(yī)院銀行郵電通訊科研院所政府機(jī)構(gòu)購物中心超市餐飲休閑文娛場所……工程界定：工程商業(yè)開展條件如何？初步判別該社區(qū)商業(yè)性質(zhì)如何？結(jié)論回答市場購買力、市場容量、競爭三個(gè)問題宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境商業(yè)市場現(xiàn)狀未來市場競爭社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境圍繞1個(gè)中心問題進(jìn)展：當(dāng)?shù)刭徺I力如何？主要目的消費(fèi)力城鎮(zhèn)居民可支配收入與消費(fèi)性支出社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)商品購買力指數(shù)人均GDP世界銀行<世界開展報(bào)告>人均國內(nèi)消費(fèi)總值6000-8000美圓，是一個(gè)地域商業(yè)快速開展的時(shí)期解讀商業(yè)市場，必需建立于詳盡細(xì)致的市場調(diào)查根底上！商業(yè)市場調(diào)查數(shù)據(jù)搜集方法街頭攔截訊問入戶訪問深度訪談座談訪問訪問……網(wǎng)上調(diào)查日記式調(diào)查實(shí)地察看郵寄訪問數(shù)據(jù)獲取途徑商業(yè)市場圍繞3個(gè)中心問題進(jìn)展：1、供應(yīng)？2、銷售？3、價(jià)錢？歷年與近期片區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)面積？歷年與近期片區(qū)商業(yè)物業(yè)銷售面積？歷年與近期片區(qū)商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)錢？歷年與近期片區(qū)商業(yè)供銷主力產(chǎn)品？與其他片區(qū)的商業(yè)物業(yè)開展情況對比？與其他物業(yè)形狀的對比情況，比如住宅？回答片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀供銷市場容量、供銷主力與市場占位問題周邊商業(yè)市場現(xiàn)狀圍繞3個(gè)問題進(jìn)展怎樣的市場供應(yīng)現(xiàn)狀怎樣的消費(fèi)現(xiàn)狀怎樣的現(xiàn)狀供求關(guān)系工程分布及本案關(guān)系？工程商業(yè)定位及檔次？工程商業(yè)體量？現(xiàn)狀業(yè)態(tài)及業(yè)種情況？租售價(jià)錢情況？空置率情況？店面規(guī)格及形狀？家庭特征？職業(yè)及收入特征？日均消費(fèi)人流量？人均消費(fèi)金額？購物時(shí)段特征？消費(fèi)偏好特征？持有招商？全部銷售？二者兼有？判別工程所處片區(qū)商業(yè)開展存在何種問題？本案能否具有時(shí)機(jī)點(diǎn)？未來趨勢如何？未來市場競爭圍繞3個(gè)問題進(jìn)展未來供應(yīng)體量？商業(yè)定位及規(guī)劃？運(yùn)營方式？工程分布與本案關(guān)系？工程商業(yè)供應(yīng)體量？推售時(shí)間？售價(jià)預(yù)期？工程商業(yè)定位？工程商鋪供應(yīng)構(gòu)造？店鋪規(guī)格？持有招商？全部銷售？二者兼有？未來面市工程能否與本案構(gòu)成競爭？本案相比競爭優(yōu)勢、優(yōu)勢如何？本案競爭時(shí)機(jī)點(diǎn)在哪里？本案市場占位如何，給予市場定位：領(lǐng)袖？跟隨？差別？創(chuàng)新？結(jié)論界定本案消費(fèi)群體，掌握消費(fèi)特征終端消費(fèi)客群商鋪投資客群商鋪運(yùn)營者社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃終端消費(fèi)客群定位商圈劃分目標(biāo)客群調(diào)研目的：大致圈定調(diào)研范圍界定調(diào)研力量的分配舉例：調(diào)查范圍以道路為骨干方圓500m范圍的主要消費(fèi)圈，調(diào)查樣本取總量的50%-80%1km次級消費(fèi)圈取15-25%邊緣消費(fèi)圈層零星取樣對于普通社區(qū)商業(yè)：中心調(diào)查對象通常有如下類型本社區(qū)定位客群或已入住或即將入住業(yè)主周邊樓盤居住者社區(qū)周邊原著居民終端消費(fèi)客群定位商圈劃分目標(biāo)客群調(diào)研市場調(diào)查分類分析歸納概略定位終端消費(fèi)客群定位——市場調(diào)查年齡？性別？職業(yè)？文化程度？婚否？家庭構(gòu)造？收入程度？能否當(dāng)?shù)厝?？未來人口?shù)量、構(gòu)造、層次變化？消費(fèi)習(xí)慣？消費(fèi)構(gòu)造？消費(fèi)實(shí)力？消費(fèi)偏好？作為研討分析的調(diào)研數(shù)據(jù)根底終端消費(fèi)客群定位——分類根據(jù)工程研討重點(diǎn)及目的，選取某一特征對終端消費(fèi)客群進(jìn)展分類，作為研討的根底終端消費(fèi)者區(qū)分按職業(yè)區(qū)分按年齡區(qū)分按地域來源區(qū)分按收入程度區(qū)分按家庭類型區(qū)分終端消費(fèi)客群定位——分析消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)構(gòu)造消費(fèi)實(shí)力消費(fèi)偏好在分類之下，對不同類別消費(fèi)者進(jìn)展研討消費(fèi)地點(diǎn)消費(fèi)頻次消費(fèi)層次飲食服飾教育文化日常用品時(shí)段偏好結(jié)伴購物目的性消費(fèi)日均消費(fèi)程度人均消費(fèi)程度品牌關(guān)注度終端消費(fèi)客群定位——?dú)w納概略商業(yè)物業(yè)，特別是社區(qū)商業(yè)物業(yè)，不能夠滿足一切消費(fèi)群體的一切需求，因此必需找出各類消費(fèi)群體的共性和個(gè)性！研討總結(jié)各類消費(fèi)群體的消費(fèi)共性和個(gè)性特征具有同樣消費(fèi)特征的群體類別進(jìn)展二次并類主力消費(fèi)群體特征次主力消費(fèi)群體特征特殊消費(fèi)群體由主力消費(fèi)群體特性得出工程終端消費(fèi)客群定位方向124563123456123工程終端消費(fèi)客群定位表示圖商鋪投資客群定位前提：開發(fā)商目的是將社區(qū)商業(yè)全售或部分銷售對投資客群的定位，更關(guān)注的是投資客地域來源、購買力與運(yùn)營傾向商鋪投資客群相對住宅客群而言，更具有廣泛性和不固定性對大多數(shù)地域大多數(shù)情況，商鋪投資客占70-90%甚至以上比例投資客群關(guān)注的的中心價(jià)值元素也非常單一，及工程商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值商鋪投資客群定位劃定區(qū)域案例調(diào)研歸納總結(jié)取樣訪談歸納總結(jié)通常選取比工程所在片區(qū)更為廣泛的城市區(qū)域周邊工程城市類似地段類似工程地域來源購買力運(yùn)營傾向投資客投資自用兼顧地域來源購買力運(yùn)營傾向工程調(diào)研客群調(diào)研投資客群定位商鋪運(yùn)營客群定位前提：開發(fā)商目的是將商業(yè)物業(yè)持有招商或者售后返租招商運(yùn)營該類客群難以定位，關(guān)鍵在于滿足各類業(yè)態(tài)的物業(yè)條件要求超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營樓層選擇（層）－1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯綜合超市超市類社區(qū)標(biāo)超技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個(gè)）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯超市類便利超市相比綜合超市和社區(qū)標(biāo)超，便利店對停車位沒有要求技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯餐飲類大型中式酒樓技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯餐飲類中西快餐餐飲類西式快餐技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途⒏粲统丶芭庞蜔熅赖仍O(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯餐飲類西餐咖啡店便利店類便利店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－9進(jìn)深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修對開間、進(jìn)深和層高有較多要求，且對展現(xiàn)性要求高技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯效力配套及精品類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80-500經(jīng)營樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯美容美發(fā)類美容SPA和美發(fā)兩者對運(yùn)營場所的技術(shù)目的要求不盡一樣：美容業(yè)態(tài)對外效力性質(zhì)較強(qiáng)，對展現(xiàn)性要求較高，對供應(yīng)水、排污等技術(shù)目的有著較細(xì)致的要求。普通情況下，美容SPA的運(yùn)營樓層多在二層，而美發(fā)大部分那么在一層。美容SPA類商家物業(yè)條件要求技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－8進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件要求生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對于運(yùn)營面積的要求相對較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開間（m）3-5進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯生活家居對于運(yùn)營場所的硬件技術(shù)要求符合本身運(yùn)營的需求，和其他業(yè)態(tài)相比，其對大面積商鋪的需求可經(jīng)過打通兩間或多間小鋪來到達(dá)，這樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)可有較大的靈敏性。生活家居類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲鲕囄?0左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯文娛休閑類休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，效力性質(zhì)較強(qiáng)，對于供配電、供應(yīng)水、排污、停車位等要求高，同時(shí)，面積的需求也相對較大。休閑業(yè)態(tài)運(yùn)營場所普通在二、三樓制定工程戰(zhàn)略社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略定位分目定位社區(qū)商業(yè)定位系統(tǒng)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位主題定位市場定位客群定位產(chǎn)品定位籠統(tǒng)定位價(jià)錢定位以一種概念或文化標(biāo)注工程的中心價(jià)值確定占領(lǐng)市場的特定身份：領(lǐng)袖？跟隨？差別？創(chuàng)新？結(jié)合工程或市場確定購買圈層確定工程的產(chǎn)品形狀、風(fēng)格、檔次展現(xiàn)工程的整體印象以高價(jià)確定工程位置，或以低價(jià)競爭市場，強(qiáng)化競爭力本分享，將定位系統(tǒng)，根據(jù)邏輯關(guān)系，分散到各個(gè)章節(jié)中工程整體戰(zhàn)略定位——原那么戰(zhàn)略定位：完好表達(dá)和代表工程的中心價(jià)值的理念定位的原那么整體工程的大定位消費(fèi)者的需求社區(qū)商業(yè)物業(yè)的特征平衡區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的需求周邊競爭工程的商業(yè)特點(diǎn)工程整體戰(zhàn)略定位——方法方法1：三相交定位法方法2：假設(shè)論證定位法方法3：剝洋蔥法定位法等等……消費(fèi)者希望什么市場競爭偏向地塊本身適宜做什么工程定位消費(fèi)者、地塊、市場組成一個(gè)大的立體平臺，三者在內(nèi)容、作用、功能上交叉聯(lián)絡(luò)，相交的平衡點(diǎn)就是工程的定位根據(jù)工程整體戰(zhàn)略定位——方法方法1：三相交定位法方法2：假設(shè)論證定位法方法3：剝洋蔥法定位法等等……假設(shè)論證法——從結(jié)論出發(fā)在很難確定最正確定位時(shí)，對集中難以排出的定位進(jìn)展假設(shè)論證，分析各自的優(yōu)優(yōu)勢，再將分析結(jié)果進(jìn)展對比，據(jù)此確定最終定位方法建立的條件：詳盡的市場調(diào)查該方法的優(yōu)勢：直奔主題、迅速快捷，適用于疑問工程、特殊工程、單體工程，不適宜大型工程步驟：先設(shè)計(jì)幾種最正確定位，然后分別對每一個(gè)定位進(jìn)展分析、求證求證結(jié)論選取最優(yōu)的兩個(gè)定位，以時(shí)間、本錢、難度為坐標(biāo)，對設(shè)計(jì)操作程序再次求證分析根據(jù)再次求證的結(jié)論最終確定工程定位，并將該定位于市場同類工程進(jìn)展對比分析，以判別該定位的預(yù)期效果工程整體戰(zhàn)略定位——方法方法1：三相交定位法方法2：假設(shè)論證定位法方法3：剝洋蔥法定位法等等……剝洋蔥定位法——讓矛盾層層轉(zhuǎn)化此方法就是找矛盾，讓矛盾不斷轉(zhuǎn)化，而最關(guān)鍵的能否找準(zhǔn)第一個(gè)中心矛盾工程的中心問題究竟是什么？這是工程勝利與否的決議性條件。工程最大的難點(diǎn)是什么？這是處理和突破的最大妨礙。接觸地塊：發(fā)現(xiàn)主要矛盾A地塊研討：轉(zhuǎn)化為主要矛盾B市調(diào)：轉(zhuǎn)化為主要矛盾C綜合分析：轉(zhuǎn)化為主要矛盾D主要矛盾A主要矛盾C主要矛盾D……定位產(chǎn)生主要矛盾B主題定位商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)規(guī)劃開展趨勢工程商業(yè)業(yè)態(tài)工程商業(yè)規(guī)模休閑？文娛？餐飲？休閑？文化？購物？專業(yè)店？專賣店？便利店？超市？外向？中間？內(nèi)向？主題定位表述舉例：為社區(qū)生活配套效力的，以運(yùn)營休閑、文化、文娛、日常購物為主的，綜合性社區(qū)商業(yè)檔次定位工程整體戰(zhàn)略市場競爭環(huán)境工程客群定位工程商業(yè)規(guī)模高檔？中檔？低檔？高檔？中檔？低檔？高檔？中檔？低檔？高檔？中檔？低檔？檔次定位商業(yè)的主題籠統(tǒng)定位主要思索的要素：住宅樓盤的整體風(fēng)格；工程片區(qū)的整體氣氛；主題營造的可實(shí)現(xiàn)性等；籠統(tǒng)定位實(shí)現(xiàn)工程戰(zhàn)略目的的途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃面積配比店面規(guī)格規(guī)劃規(guī)劃建筑風(fēng)格環(huán)境景觀功能配套商業(yè)規(guī)?！季w零售業(yè)飽和形狀分析零售業(yè)引力模型計(jì)算城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范要求商業(yè)規(guī)模定位商業(yè)規(guī)?！闶蹣I(yè)飽和形狀分析目的判別能否能夠設(shè)立商場假設(shè)在本工程地段設(shè)定一集中商業(yè)，其最低要求是效力于本社區(qū)，最高要求是效力于商圈，據(jù)此來確定社區(qū)商業(yè)物業(yè)的規(guī)模區(qū)間商圈內(nèi)主要競爭對象是主力商店，臨街商鋪不計(jì)入飽和度計(jì)算的營業(yè)面積內(nèi)分析模型按照零售飽和實(shí)際，只需在零售飽和度大于平均值的情況下，才有能夠在商圈內(nèi)開設(shè)商場。計(jì)算公式如下：零售飽和度IRS〔元/㎡.日〕=C〔人〕×RE〔元/日〕/RF〔㎡〕IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均消費(fèi)支出；RF——商圈內(nèi)主要商店的營業(yè)面積計(jì)算的零售飽和度與全市零售業(yè)盈虧平衡點(diǎn)單位營業(yè)額比較，高于平均值那么闡明所在商圈內(nèi)商業(yè)零售業(yè)尚未到達(dá)飽和形狀商業(yè)規(guī)?！闶蹣I(yè)飽和形狀分析計(jì)算:極限規(guī)模測算表下限：社區(qū)商業(yè)上限：城市商業(yè)社區(qū)常住人口總數(shù)（戶）A城市商圈總?cè)丝冢ㄈf人）F社區(qū)配套超市（㎡）B商圈內(nèi)人均消費(fèi)（元/年）G社區(qū)人流量（萬人/日）C偶得性消費(fèi)商業(yè)面積D商圈內(nèi)年總消費(fèi)（億元）H中西餐廳、休閑娛樂等目的性消費(fèi)商業(yè)面積（㎡）E項(xiàng)目可能的規(guī)模下限（萬㎡）X項(xiàng)目可能的規(guī)模上限（萬㎡）Y規(guī)模下限的計(jì)算，根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃規(guī)范，社區(qū)商業(yè)面積在9000㎡-17000㎡規(guī)模上限的計(jì)算，根據(jù)零售商業(yè)飽和度進(jìn)展計(jì)算，即當(dāng)零售商業(yè)飽和度到達(dá)盈虧臨界值時(shí)，所需求的商業(yè)面積，計(jì)算公式：RF〔㎡〕=C〔人〕×RE〔元/日〕/零售飽和度臨界值IRS〔元/㎡.日〕商業(yè)規(guī)模——零售引力模型目的思索競爭要素下，計(jì)算本案商業(yè)可以占領(lǐng)的市場份額要點(diǎn)明確競爭對象及競爭規(guī)模商業(yè)點(diǎn)吸引顧客的概率與商業(yè)面積正相關(guān)，與出行時(shí)間負(fù)相關(guān)出行時(shí)間，按商圈人口重心到商業(yè)點(diǎn)步行時(shí)間進(jìn)展計(jì)算引力模型本案吸引商圈人口到達(dá)本案i購物的概率J表示第N個(gè)商業(yè)點(diǎn)Sj表示第j個(gè)商業(yè)點(diǎn)的商業(yè)面積，Tij表示從商圈i到達(dá)j商業(yè)點(diǎn)步行時(shí)間修正系數(shù)，根據(jù)工程業(yè)態(tài)及運(yùn)營種類而定，普通取1或2商業(yè)名稱商業(yè)面積SJ點(diǎn)到達(dá)本項(xiàng)目的出行時(shí)間S/Tλ到j(luò)點(diǎn)消費(fèi)的概率J1S1T1X1P1J2S2T2X2P2J3S3T3X3P3……………………本案假設(shè)最大上限SiTiXiPi商業(yè)規(guī)模——零售引力模型計(jì)算思索競爭的客戶分流情況下，將初次計(jì)算的社區(qū)商業(yè)規(guī)模上限修正為：修正后本案商業(yè)規(guī)模上限=最大的上限Si*到本案消費(fèi)概率Pi〔也就是本案能夠所占的市場份額〕實(shí)現(xiàn)工程戰(zhàn)略目的的途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃面積配比店面規(guī)格規(guī)劃規(guī)劃建筑風(fēng)格環(huán)境景觀功能配套業(yè)態(tài)規(guī)劃前提——功能定位工程戰(zhàn)略定位功能支撐工程整體商業(yè)功能休閑功能購物功能社區(qū)公共效力功能餐飲功能保健功能文化功能文娛功能功能選擇超市、餐飲、便利店、效力配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的根底業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原那么：社區(qū)商業(yè)的根本特性：超市、餐飲和效力配套是社區(qū)商業(yè)的三大根本業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先思索承租才干較高的業(yè)態(tài)；能否具有招商的可執(zhí)行性，符合工程實(shí)踐情況；能否在工程目前條件下開業(yè)運(yùn)營，培育商業(yè)氣氛；符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)目的。業(yè)態(tài)規(guī)劃原那么名稱位置規(guī)模（㎡）1家樂福福田區(qū)福強(qiáng)路與新洲三街交匯處19,0002家樂福福田區(qū)梅林一村一區(qū)12,0003萬佳福田區(qū)華強(qiáng)北路華發(fā)大廈18,5004萬佳福田區(qū)福中路福景大廈12,0005沃爾瑪福田區(qū)福星路福民樓9,8006沃爾瑪福田區(qū)上步路百花大廈裙樓18,7007人人樂福田區(qū)金田南路銀莊大廈21,8008新一佳福田區(qū)彩田南路彩福大廈14,4009百佳福田區(qū)福強(qiáng)路益田村中港城購物廣場13,00010百佳福田區(qū)華強(qiáng)北路群星廣場6,00011沃爾瑪羅湖區(qū)洪湖路湖景花園16,80012沃爾瑪羅湖區(qū)鳳凰路12號中山花園大廈裙樓12,50013萬佳羅湖區(qū)春風(fēng)路2021號長豐苑20,00014萬佳羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈12,50015新一佳羅湖區(qū)東門中路20,00016人人樂寶安25區(qū)華豐商貿(mào)城13,50017萬佳寶安5區(qū)新安湖商業(yè)城24,00018沃爾瑪寶安35區(qū)前進(jìn)路安華工業(yè)區(qū)16,50019新一佳寶安22區(qū)公園路24,00020沃爾瑪龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁17,00021新一佳龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城23,00022沃爾瑪南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處20,00023人人樂南山區(qū)后海大道6,300平均規(guī)模（㎡）15,870找出本地及相關(guān)區(qū)域內(nèi)，與本案類似社區(qū)〔外向型、中間型或內(nèi)向型，與本案戰(zhàn)略定位相類似的社區(qū)〕，對在運(yùn)營的各類業(yè)態(tài)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)，總結(jié)業(yè)態(tài)配比普通規(guī)律。例如右表：統(tǒng)計(jì)樣本，深圳23個(gè)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方法運(yùn)營面積占比到達(dá)15％以上，可視為是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揚(yáng)著主體作用另外，結(jié)合區(qū)域特征，可歸納出區(qū)域特征下的業(yè)態(tài)配比規(guī)律〔如，城市郊區(qū)陌生區(qū)域業(yè)態(tài)配比與城市中心區(qū)的必然不同〕在普通規(guī)律參考下，結(jié)合本案戰(zhàn)略定位，進(jìn)展業(yè)態(tài)規(guī)劃，為后續(xù)指點(diǎn)商鋪產(chǎn)品規(guī)劃做預(yù)備業(yè)態(tài)規(guī)劃方法業(yè)態(tài)規(guī)劃案例自創(chuàng)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)律本案戰(zhàn)略定位客戶需求〔各類商家需求〕業(yè)態(tài)規(guī)劃商鋪面積配比規(guī)劃地域特征開發(fā)商意圖〔租售意圖〕市場定位各類業(yè)態(tài)面積要求普通規(guī)律業(yè)態(tài)經(jīng)營面積（㎡）經(jīng)營樓層位置社區(qū)超市1000-5000-1-3層主干道/主入口便利超市100-5001層主入口/主干道餐飲快餐類：100-500；西餐咖啡：200-800；中式酒樓：1000-30001層/2層偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨近主干道美容美發(fā)美發(fā)50-100；美容200-10001層/2層主力承租面積通常位于2層，具體位置無特殊要求休閑類500-10001層/2層主力承租面積通常位于2層，具體位置無求，但要有一個(gè)良好的展示面便利店50-2001層靠近主入口，離居住區(qū)域較近餅屋或蛋糕店30-601層一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置生活家居100-2001層/2層屬于新興社區(qū)過渡業(yè)態(tài)，位置要求不高地產(chǎn)中介30-1001層在社區(qū)啟動(dòng)區(qū)較多，位置較優(yōu)越干洗店10-201層靠近主入口，離居住區(qū)域較近沖印店10-201層位置要求弱其他----位置要求不高各類商家物業(yè)條件普通規(guī)律商鋪面積配比規(guī)劃——普通規(guī)律硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會(huì)導(dǎo)致適宜的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好運(yùn)營的重要環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)對于硬件技術(shù)目的的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不一樣，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上〞五種面積區(qū)間。商鋪面積配比規(guī)劃——普通規(guī)律輻射面廣的業(yè)態(tài)，如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)運(yùn)營面積都較大，因此，大面積鋪位比例相對應(yīng)較高。但是，在個(gè)數(shù)比例上，“30㎡以下〞和“31㎡－80㎡〞兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單面子積偏小，在個(gè)數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。注：此統(tǒng)計(jì)是深圳的23個(gè)社區(qū)的統(tǒng)計(jì)，各地的特征，需求建立在對當(dāng)?shù)氐拇罅拷y(tǒng)計(jì)根底上。商鋪面積配比規(guī)劃——普通規(guī)律中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于外向型社區(qū)商業(yè)較弱，運(yùn)營面積較大的主力店在規(guī)模上會(huì)相對的減少，因此該面積區(qū)間中“501㎡以上〞的面積相對應(yīng)的降低，但個(gè)數(shù)比例卻有所上升，主要由于在短少運(yùn)營面積較大的主力店，為堅(jiān)持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)添加次主力店的數(shù)量，構(gòu)成規(guī)模效應(yīng)。注：此統(tǒng)計(jì)是深圳的23個(gè)社區(qū)的統(tǒng)計(jì)，各地的特征，需求建立在對當(dāng)?shù)氐拇罅拷y(tǒng)計(jì)根底上。商鋪面積配比規(guī)劃——普通規(guī)律內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且運(yùn)營面積較大的業(yè)態(tài)比例會(huì)相應(yīng)的較少。注：此統(tǒng)計(jì)是深圳的23個(gè)社區(qū)的統(tǒng)計(jì)，各地的特征，需求建立在對當(dāng)?shù)氐拇罅拷y(tǒng)計(jì)根底上。業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計(jì)100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%從以上23個(gè)社區(qū)的統(tǒng)計(jì)，探求普通規(guī)律，如下：商鋪面積配比規(guī)劃——普通規(guī)律類別區(qū)間開間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——進(jìn)深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上開間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計(jì)100.0%進(jìn)深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計(jì)100.0%社區(qū)商業(yè)的開間/進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間：從以上23個(gè)社區(qū)的統(tǒng)計(jì)，探求普通規(guī)律，如下：商鋪面積配比規(guī)劃——普通規(guī)律商鋪面積配比規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃商鋪面積規(guī)劃各類業(yè)態(tài)面積要求普通規(guī)律類似社區(qū)各類業(yè)態(tài)面積普通規(guī)律實(shí)現(xiàn)工程戰(zhàn)略目的的途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃面積配比店面規(guī)格規(guī)劃規(guī)劃建筑風(fēng)格環(huán)境景觀功能配套規(guī)劃規(guī)劃人流動(dòng)線規(guī)劃業(yè)態(tài)分布及規(guī)劃社區(qū)商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃——原那么各業(yè)態(tài)對于位置要求不盡一樣，總體應(yīng)留意以下根本原那么：在商業(yè)布點(diǎn)時(shí)，可優(yōu)先思索表達(dá)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、效力配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動(dòng)作用；餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)防止影響到社區(qū)居民的正常生活；對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容普通是以二樓為主要承租面積，但必需預(yù)留良好的展現(xiàn)面。類型案例優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)圈地街鋪型商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響入口街鋪型有利社區(qū)居民的購物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價(jià)值較高一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長，可視性不強(qiáng)入口集中型將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時(shí)，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個(gè)社區(qū)商業(yè)商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居民的購物消費(fèi)以點(diǎn)帶面型商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物商業(yè)較分散，難形成規(guī)模效應(yīng)社區(qū)商業(yè)分布類型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布：案例沿蓮花路展現(xiàn)效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤、小六湯包等二樓分布對位置要求、人氣要求不甚高的休閑、文娛、教育、培訓(xùn)等圈地街鋪型：萬科金色家園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布：案例入口街鋪型：東?；▓@入口集中型：波托菲諾各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布要求社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃了解兩個(gè)概念：人流焦點(diǎn)：普通位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有獨(dú)一性，普通情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點(diǎn)：普通位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地提升人流流動(dòng)頻率。焦點(diǎn)型人流動(dòng)線端點(diǎn)型人流動(dòng)線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯；人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)；兩端或多端拉動(dòng)人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃主力店分布位置人流焦點(diǎn)案例表示在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，依此拉動(dòng)整個(gè)商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點(diǎn)社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃人流端點(diǎn)案例表示以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點(diǎn)，三個(gè)端點(diǎn)拉動(dòng)人流經(jīng)過社區(qū)的大部分商業(yè)留意點(diǎn)：規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng)簡單易達(dá)，加強(qiáng)商業(yè)的便利性；人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對外展現(xiàn)面良好，利于導(dǎo)入外部人流；人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動(dòng)人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)思索能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡能夠多的商業(yè)；人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價(jià)值，同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線，表達(dá)層次感及節(jié)拍，添加人流動(dòng)線的變化；人流動(dòng)線規(guī)劃中，可結(jié)合詳細(xì)情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)備，一方面使人流的動(dòng)線較靈敏，同時(shí)也起到很好的凝聚人氣的作用，提升部分商鋪的商業(yè)價(jià)值。社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃實(shí)現(xiàn)工程戰(zhàn)略目的的途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃面積配比店面規(guī)格規(guī)劃規(guī)劃建筑風(fēng)格環(huán)境景觀功能配套建筑風(fēng)格四個(gè)原那么與工程整體建筑風(fēng)格堅(jiān)持協(xié)調(diào)一致區(qū)別于住宅等，需求具備商業(yè)的建筑特點(diǎn)，具有昭示性，從住宅建筑群體凸顯出來主入口突出提升整體工程籠統(tǒng)與質(zhì)量環(huán)境設(shè)計(jì)的重點(diǎn)中心廣場的聚流效應(yīng)中心廣場與主入口的導(dǎo)流效應(yīng)購物環(huán)境格格節(jié)點(diǎn)的呼應(yīng)主入口的視覺沖擊力度休閑小品的搭配層次感室內(nèi)、外停車場的比例分配環(huán)境設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)與商業(yè)整體戰(zhàn)略定位、商業(yè)主題、籠統(tǒng)、業(yè)態(tài)規(guī)劃等相協(xié)調(diào)的景觀營造包括整體風(fēng)格細(xì)節(jié)營造小品點(diǎn)綴材質(zhì)……功能配套其他配套停車位電梯水電配套及設(shè)備機(jī)房及其他輔助用房實(shí)現(xiàn)工程戰(zhàn)略目的的途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案營銷方式價(jià)錢定位解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃銷售招商社區(qū)商業(yè)營銷方式推行營銷方式總體思緒：以品牌商家或大商家加強(qiáng)穩(wěn)定小商家及投資者自信心主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐西餐特征酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家品牌24小時(shí)便利店等招商目前商業(yè)市場有四種操作戰(zhàn)略，根據(jù)不同的操作戰(zhàn)略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長期運(yùn)營效果也各不一樣。帶租約銷售：售后包租的一種。即該商鋪曾經(jīng)有商家入駐，并且曾經(jīng)簽署租賃合同，投資客在購買該商鋪后，可立刻得到租金收益，但是收益率的高低不能保證。返租銷售：該商鋪不一定曾經(jīng)有商家入駐，但是開發(fā)商或者商業(yè)管理公司會(huì)向投資客承諾一定的租金報(bào)答，并且報(bào)答率較為固定。銷售優(yōu)勢：優(yōu)勢：適用：商業(yè)銷售競爭不猛烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。開展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低工程整體資金壓力，無需承當(dāng)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)運(yùn)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)運(yùn)營壓力。產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無法規(guī)劃運(yùn)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體籠統(tǒng)；對于商業(yè)做旺主要靠市場本身調(diào)整，所需時(shí)間較長；假設(shè)運(yùn)營不好，對于工程整體籠統(tǒng)有一定影響。銷售——純銷售優(yōu)勢：經(jīng)過招商保證前期商業(yè)定位與籠統(tǒng)；能快速回收資金，無需承當(dāng)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。優(yōu)勢：鋪位差別性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益報(bào)答低難以到達(dá)投資者期望；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期運(yùn)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)籠統(tǒng)與公司長期開展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：商業(yè)氣氛已構(gòu)成且正運(yùn)營紅火，無需擔(dān)憂后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期運(yùn)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益報(bào)答；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。銷售——帶租約銷售優(yōu)勢：前期由開展商一致控制招商和運(yùn)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)籠統(tǒng)。幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能