江蘇某廣場(chǎng)策劃方案

江蘇昆山永*廣場(chǎng)籌劃

投資五億元開(kāi)發(fā)商業(yè)航母“永*廣場(chǎng)〞，將是“永*〞開(kāi)展歷程上濃墨重彩的兩筆，2024年初即可逐步推向市場(chǎng)。昆山

商業(yè)房地產(chǎn)?XX商業(yè)廣場(chǎng)?整合籌劃方案

目錄

第一章總體籌劃思路

一、籌劃的定位、總體思路

二、工程背景

三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定

四、核心目標(biāo)——樹(shù)立品牌

五、工程開(kāi)發(fā)總建議

六、工程的優(yōu)劣勢(shì)SWOT分析

七．市場(chǎng)時(shí)機(jī)發(fā)現(xiàn)

第二章市場(chǎng)調(diào)研分析

一、XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概述

二、市場(chǎng)消費(fèi)心理

三、區(qū)域價(jià)格及決定因素

四、對(duì)配套的市場(chǎng)需求

第三章工程產(chǎn)品的定位開(kāi)發(fā)報(bào)告

一、工程總體資金預(yù)算

二、效益控制

三、首期資金投入方案

四、工程產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)建議

五、工程產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略

六、工程產(chǎn)品定位策略

第四章對(duì)當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議

一、整體規(guī)劃的調(diào)整意見(jiàn)

二、工程策略總建議：

附：產(chǎn)品建議

三、配套的調(diào)整建議

第五章工程整體組合營(yíng)銷(xiāo)策略設(shè)計(jì)報(bào)告

一、工程總體整合營(yíng)銷(xiāo)思路

二、總體操盤(pán)方案、步驟

三、資源整合、資本運(yùn)營(yíng)方案

四、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)搭建建議

五、信心、決心和實(shí)現(xiàn)

第六章開(kāi)盤(pán)前期營(yíng)銷(xiāo)推廣策略設(shè)計(jì)報(bào)告

一、工程營(yíng)銷(xiāo)推廣主題確實(shí)定

二、工程營(yíng)銷(xiāo)推廣主題的內(nèi)涵

三、工程營(yíng)銷(xiāo)推廣節(jié)奏

四、工程營(yíng)銷(xiāo)推廣模式

五、工程營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行方案第二章市場(chǎng)調(diào)研分析

一、江蘇XX房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概述

◎XX的房地產(chǎn)隨著XX市的經(jīng)濟(jì)攀升得到迅速的開(kāi)展，XX市1998年、1999年和2000年商品房竣工面積分別為51.9萬(wàn)平方米、54.02平方米和61.68萬(wàn)平方米，2001年為62.2萬(wàn)平方米。

◎XX市商品房施工面積1998和1999年根本持平，分別為70.3萬(wàn)平方米；2000年商品房施工面積達(dá)74.79萬(wàn)平方米，增幅為54.9%，2001年為92.2萬(wàn)平方米，2001年增幅最為明顯。

◎隨著住房制度的改革和深化，1998年商品房銷(xiāo)售面積為28.46萬(wàn)平方米，1999年為28.18萬(wàn)平方米，2000年為43.24萬(wàn)平方米，到了2001年劇增為64.8萬(wàn)平方米。

◎自去年來(lái)XX市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，樓市出現(xiàn)了空前的火爆。有些工程剛剛破土開(kāi)工，預(yù)定者已蜂擁而至，據(jù)統(tǒng)計(jì)商品房?jī)r(jià)格上升值為2000年的1800元/平米攀升到2001年的2300元/平米，增幅達(dá)27%，大大超過(guò)了13%的年均增幅，一些樓盤(pán)甚至漲幅到達(dá)每平米千元以上。

分析：房?jī)r(jià)的大幅上揚(yáng)，預(yù)示著XX居民已經(jīng)開(kāi)始將房地產(chǎn)作為投資的重要渠道，但也預(yù)示著昆山的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些少量的泡沫成分，主要表現(xiàn)在：

1.XX人均可支配收入增長(zhǎng)緩慢；

2.XX人均居住面積已超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，居住以不是昆山主要矛盾；

3.投資與投機(jī)行為成為主導(dǎo)房?jī)r(jià)上漲的主要因素；

4.2001年7月前國(guó)有土地的買(mǎi)賣(mài)操作不標(biāo)準(zhǔn)，自2001年后的人為因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲因素較多；

那么，以上泡沫的成分的存在是否影響未來(lái)XX房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)？我們認(rèn)為短期內(nèi)〔5年內(nèi)〕不會(huì)影響，這主要及與以下理由：

1.XX的地理優(yōu)勢(shì)事之成為上海的腹地、蘇州的門(mén)庭、長(zhǎng)江大三角的喉結(jié)，

其作為重要外資投資區(qū)域的優(yōu)勢(shì)不會(huì)改變。因此，保障地產(chǎn)升值的主要?jiǎng)幽埽嘿Y金、人流將繼續(xù)存在；

2.XX房?jī)r(jià)是上海的1/2，蘇州的2/3，因此還有價(jià)格的上升余地；而上海申博成功，帶動(dòng)遷移資金流動(dòng)，離上海最近的XX肯定得到惠顧；XX本地企業(yè)也會(huì)意識(shí)到即將到來(lái)的投資高潮，從投資環(huán)境和和本錢(qián)分析的角度看，XX已較蘇州有更大優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必在XX打下堅(jiān)實(shí)根底；

3.主要依靠外來(lái)投資制成的XX經(jīng)濟(jì)，有了可持續(xù)開(kāi)展的根底，那么房地產(chǎn)的投資回報(bào)也就有了保障，除非周邊市場(chǎng)〔上海、南京〕發(fā)生重大轉(zhuǎn)折，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持原有運(yùn)行軌跡；

4.蘇州近年來(lái)火爆的樓市也對(duì)XX的樓市產(chǎn)生了影響，成為導(dǎo)致樓價(jià)提升的原因；

5.樓盤(pán)品質(zhì)的逐年提高以及新型建材的應(yīng)用造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的增加，也市樓價(jià)上漲的原因之一。

昆山市商業(yè)概況：

◎商業(yè)業(yè)態(tài)

XX經(jīng)濟(jì)以“外向型〞為主，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增長(zhǎng)，商業(yè)開(kāi)展呈蒸蒸日上之勢(shì)。XX的商業(yè)是以老城區(qū)為根底向四周不斷延伸，市場(chǎng)滲透力極強(qiáng)，表現(xiàn)為以沿街一條線的形式呈“條狀商業(yè)帶〞格局，目前，商業(yè)體系仍以人民路商業(yè)中心為主，整體開(kāi)展屬于“第二代商業(yè)〞業(yè)態(tài)。

◎商業(yè)特征

◎商業(yè)核心區(qū)相對(duì)較為集中，但就城市各區(qū)域的開(kāi)展需求來(lái)說(shuō)商業(yè)區(qū)域相對(duì)偏少，目前僅以“人民路〞和“亭*路〞為主，且“亭*路〞商業(yè)繁華程度較弱；

◎商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性商業(yè)場(chǎng)所；

◎商業(yè)層次相對(duì)較低，市場(chǎng)缺乏高檔性、主導(dǎo)性以及綜合性的商業(yè)氣氛；

◎商鋪經(jīng)營(yíng)的靈巧性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氣氛的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。

◎商鋪市場(chǎng)

◎市場(chǎng)供應(yīng)量增大，市場(chǎng)投放集中。在售工程80%以上均有商業(yè)鋪面，各工程對(duì)于商鋪產(chǎn)品目前只做意向登記，沒(méi)有明確的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，開(kāi)盤(pán)時(shí)間不約而同地定在12月份；

◎商鋪投資意識(shí)強(qiáng)烈，需求市場(chǎng)旺盛。今年上半年，市區(qū)非住宅商品房銷(xiāo)售面積比去年同期增加了169.5%，交易量呈火爆之勢(shì)，比去年同期翻了一倍還多，創(chuàng)歷史最高水平；

◎從產(chǎn)品方面來(lái)看，以獨(dú)立商鋪為主，商鋪開(kāi)間4-5米居多，進(jìn)深一般在10米以上，以14米居多。出售方式均為一二層整體〔上下層價(jià)格相同〕出售，市場(chǎng)均價(jià)為8000元/㎡左右。

二、市場(chǎng)消費(fèi)心理

2000年---2024年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)主要客戶(hù)群分析：

◎改善住房條件的本地客戶(hù)

◎外省市在昆山經(jīng)商的民營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體勞動(dòng)者

◎合資企業(yè)及臺(tái)資企業(yè)的臺(tái)籍干部

◎外資企業(yè)主管和白領(lǐng)階層

◎近兩年存在局部浙江企業(yè)和個(gè)人投入大量資金炒作昆山樓盤(pán)

◎來(lái)自全國(guó)各地及境外的投資客商〔臺(tái)灣最大的半導(dǎo)體企業(yè)臺(tái)機(jī)電入駐上海、臺(tái)聯(lián)電入住蘇州必將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)下游廠家紛紛在周邊設(shè)廠，并延伸至房地產(chǎn)業(yè)〕

消費(fèi)者工程認(rèn)知程度概況

◎消費(fèi)者90%采取銀行按揭貸款的方式買(mǎi)房，因此比擬認(rèn)可樓花預(yù)售的方式；

◎消費(fèi)者注意因素依次為：價(jià)格、樓盤(pán)質(zhì)量設(shè)計(jì)、環(huán)境、出租率、地產(chǎn)商實(shí)力、物業(yè)管理；

◎消費(fèi)者普遍對(duì)樓盤(pán)買(mǎi)賣(mài)的各項(xiàng)國(guó)家規(guī)定比擬無(wú)視，很少注意開(kāi)發(fā)商五證是否齊全。

三、區(qū)域價(jià)格及決定因素

1.昆山市各區(qū)域樓盤(pán)售價(jià)

市中心區(qū)平均價(jià)：多層2900元/平米

高層3000元/平米

城西平均價(jià)：多層2300-2500元/平米

別墅3000-4000元/平米

城北平均價(jià)：多層2000-2800元/平米

城東平均價(jià)：多層2500-2800元/平米

高層2700-3300元/平米

2.XX市各城區(qū)主要樓盤(pán)分布圖

四、對(duì)配套的市場(chǎng)需求

商鋪產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和周邊能源狀況，包括面寬、進(jìn)深、層高及對(duì)消費(fèi)的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性?xún)?nèi)容，以上因素對(duì)商鋪的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。

商場(chǎng)樓層功能定位的說(shuō)明:

逛、購(gòu)、娛、食功能的統(tǒng)一

大型購(gòu)物中心以流動(dòng)人口為銷(xiāo)售對(duì)象，客流是它的生命線。購(gòu)物中心的客流是由購(gòu)物、休閑、旅游三個(gè)局部構(gòu)成的。一般情況下各占1/3，但由于休閑，旅游者存在著即興購(gòu)置。因此，實(shí)際購(gòu)物人數(shù)會(huì)適度提升，約占40%。根據(jù)有關(guān)部門(mén)測(cè)算，一般情況下，兒童的疲勞時(shí)間為40~60分鐘，成人為90~150分鐘。按此推算：顧客在商場(chǎng)停留的時(shí)間不會(huì)超過(guò)2.5小時(shí)，超過(guò)這個(gè)時(shí)間就處在疲勞狀態(tài)，導(dǎo)致顧客離開(kāi)購(gòu)物環(huán)境，終止購(gòu)物活動(dòng)。

基于上述兩點(diǎn)，購(gòu)物中心不僅要商品齊全，設(shè)施完善，效勞上乘，而且要有眾多的休閑空間和娛樂(lè)活動(dòng)。顧客可以在里面購(gòu)物、就餐、游樂(lè)。這樣就消除了顧客的疲勞，延長(zhǎng)了顧客的停留時(shí)間。特別是有小孩的家庭，可以全家前來(lái)，大人購(gòu)物、小孩玩樂(lè)，各得其所，這是目前許多百貨商店所不能比擬的。

專(zhuān)題式商場(chǎng)的概念

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)大型商場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益不佳，有人把主要原因歸結(jié)為大型商場(chǎng)增建過(guò)多，分流了購(gòu)置力。但也有專(zhuān)家認(rèn)為國(guó)內(nèi)大型商場(chǎng)普遍經(jīng)營(yíng)無(wú)特色，價(jià)格偏高是生意冷淡的重要因素。

專(zhuān)題式商場(chǎng)是圍繞著某一類(lèi)商品展開(kāi)效勞，強(qiáng)化了消費(fèi)者特定的購(gòu)物意識(shí)。例如“黃埔新天地〞內(nèi)就包含了五個(gè)專(zhuān)題式商場(chǎng)：占地4000平方米的“文化城〞是一個(gè)展現(xiàn)圖書(shū)、文化、文具的專(zhuān)題商場(chǎng)；“時(shí)尚坊〞網(wǎng)羅了世界各地的時(shí)裝名牌；“良緣閣〞包含了結(jié)婚所需的一切內(nèi)容，從地產(chǎn)代理、室內(nèi)設(shè)計(jì)裝修、家具、電器和床上用品，乃至婚紗攝影、蜜月旅游應(yīng)有盡有；“熒幕圈〞是家庭娛樂(lè)和綜合娛樂(lè)中心；“中央汽車(chē)世界廣場(chǎng)〞只賣(mài)一種商品—汽車(chē)。

這種商場(chǎng)將同一類(lèi)商品集中起來(lái)，比擬容易塑造出商場(chǎng)的個(gè)性，提供了一種舒適的購(gòu)物環(huán)境，使購(gòu)物成為一種消閑，增加了顧客的購(gòu)置興趣和欲望?？偟膩?lái)說(shuō)，專(zhuān)題式商場(chǎng)有一定的開(kāi)展空間。第三章工程產(chǎn)品的定位開(kāi)發(fā)報(bào)告

一、工程總體資金預(yù)算

二、效益控制

三、首期資金投入方案

四、工程產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)建議

五、工程產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略：

商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)〔主題商城〕、專(zhuān)賣(mài)店、購(gòu)物中心和倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等8種形式。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營(yíng)特征如下。

1、百貨店

百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷(xiāo)售區(qū)，開(kāi)展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)，滿(mǎn)足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。

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2、超級(jí)市場(chǎng)

超級(jí)市場(chǎng)指采取自選銷(xiāo)售方式、以銷(xiāo)售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿(mǎn)足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

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3、大型綜合超市

大型綜合超市是指采取自選銷(xiāo)售方式，以銷(xiāo)售群眾化實(shí)用品為主，滿(mǎn)足顧客一次性購(gòu)足需求的零售業(yè)態(tài)。

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4、便利店〔方便店〕

便利店是滿(mǎn)足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。

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5、購(gòu)物中心

購(gòu)物中心指企業(yè)有方案地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類(lèi)零售業(yè)態(tài)、效勞設(shè)施的集合體。

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6、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)

倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)指以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷(xiāo)一體、低價(jià)銷(xiāo)售、提供有限效勞的零售業(yè)態(tài)〔其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員效勞〕。

〔1〕在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。

〔2〕商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。

〔3〕目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)置和有交通工具的消費(fèi)者為主。

〔4〕商品結(jié)構(gòu)主要以食品〔有一局部生鮮商品〕、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車(chē)用品、室內(nèi)用品等為主。

〔5〕店堂設(shè)施簡(jiǎn)樸、實(shí)用。

〔6〕采取倉(cāng)儲(chǔ)式陳列。

〔7〕開(kāi)展自選式的銷(xiāo)售。

〔8〕設(shè)有較大規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。

從選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營(yíng)方式、效勞功能等因素開(kāi)發(fā)商根本對(duì)擬開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)有定性的判斷，該物業(yè)打算做什么即終端市場(chǎng)可測(cè)量、經(jīng)濟(jì)效益可支撐、差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略。六、工程產(chǎn)品定位策略：

前言：

隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和人民生活水平的提高，商品零售類(lèi)別和結(jié)構(gòu)發(fā)生了新的變化：家居裝飾用品及家用電器成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，居民文化需求提高，娛樂(lè)類(lèi)、文體用品類(lèi)零售額不斷上升，消費(fèi)心理個(gè)性化、品牌化、時(shí)尚化等趨勢(shì)日益明顯，商家必須為消費(fèi)者提供商品定位準(zhǔn)確的特色經(jīng)營(yíng)和專(zhuān)業(yè)效勞。未來(lái)大型商場(chǎng)的開(kāi)展方向?qū)⑹鞘袌?chǎng)定位鮮明，經(jīng)營(yíng)主題突出，以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)管理方式吸引消費(fèi)者。目前國(guó)內(nèi)已形成了百貨店、超市、便利店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等業(yè)態(tài)多樣的商業(yè)格局，但比擬缺乏集購(gòu)物、休閑、飲食和娛樂(lè)于一體的大型購(gòu)物中心。

消費(fèi)群體資料分析顯示：消費(fèi)者的文化層次和生活素質(zhì)越來(lái)越高，中等收入階層人口和家庭數(shù)量日益增多，人口密度增加較快，旅游群體得到進(jìn)一步擴(kuò)展，對(duì)定位在中檔的大型綜合百貨超市需求將日益增加。消費(fèi)者面對(duì)琳瑯滿(mǎn)目的商品和繁多的廣告，增加了選購(gòu)難度，令商家要為消費(fèi)者提供商品種類(lèi)齊全、購(gòu)物環(huán)境舒適的購(gòu)物場(chǎng)所。在生活節(jié)奏加快、城市區(qū)域擴(kuò)大和交通堵塞情況下，消費(fèi)者需要縮短購(gòu)物時(shí)間，提高采購(gòu)效率，因而商家要為消費(fèi)者提供一站式購(gòu)物環(huán)境。

專(zhuān)題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)堅(jiān)持百貨商場(chǎng)規(guī)模大、品種齊、價(jià)格平、功能全、效勞優(yōu)的經(jīng)營(yíng)特色，采取集休閑、購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)于一體的一站式主題綜合購(gòu)物百貨公司這一代表零售業(yè)開(kāi)展方向的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。選擇中等收入家庭作為主要效勞對(duì)象，同時(shí)努力爭(zhēng)取低收入階層，吸引高收入階層，最大限度地爭(zhēng)取客源，由嬰兒、兒童、年青人、成年人至老年人皆是目標(biāo)顧客群。

業(yè)務(wù)策略：

經(jīng)營(yíng)哲學(xué)：顧客至上。

效勞宗旨：以合理價(jià)格為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品。

優(yōu)質(zhì)效勞：引進(jìn)世界流行的綜合購(gòu)物百貨店概念，店鋪設(shè)計(jì)注重?fù)碛懈鼜V闊的空間，并揉合舒適光線，為顧客提供一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境。

高效營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)：利用電子數(shù)據(jù)聯(lián)通交易(EDI)系統(tǒng)及供應(yīng)商管理存貨方案(VMI)系統(tǒng)，加快回應(yīng)顧客的需要，并為供應(yīng)商提供有關(guān)商場(chǎng)的最新資料，降低本錢(qián)，提高營(yíng)運(yùn)效率。

?？头桨福簽轭櫩吞峁┮粋€(gè)新形象及無(wú)盡的購(gòu)物樂(lè)趣與方便，將適時(shí)推出?？酮?jiǎng)勵(lì)，提供特別優(yōu)惠，以回饋忠心顧客的長(zhǎng)期支持，并穩(wěn)固穩(wěn)定的顧客群。

競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：

專(zhuān)題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)實(shí)施以合理價(jià)錢(qián)為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品的經(jīng)營(yíng)開(kāi)展戰(zhàn)略，除了為市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的效勞、物超所值商品及多元化商品種類(lèi)外，還向廠商直接采購(gòu)貨品和通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)大量訂購(gòu)品牌商品，利用EDI及VMI之幫助，加強(qiáng)本錢(qián)控制，提高營(yíng)運(yùn)效率，將極大地提升企業(yè)形象和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

專(zhuān)題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)以全面科學(xué)化管理及利用營(yíng)運(yùn)分析數(shù)據(jù)，加上采用直接采購(gòu)商品策略，享有合理的價(jià)格及頗具規(guī)模之經(jīng)濟(jì)效益，使顧客受惠。另一方面，透過(guò)電腦化數(shù)據(jù)分析，如利用銷(xiāo)售終端系統(tǒng)、電子數(shù)據(jù)聯(lián)通系統(tǒng)及舉行定期的市場(chǎng)調(diào)查，不斷調(diào)整商品組合，從而迎合消費(fèi)者不斷變化的需求和喜好。

采用綜合購(gòu)物百貨超市形式經(jīng)營(yíng)，以合理價(jià)格提供一應(yīng)俱全及多元化的貨品給顧客，售賣(mài)貨品包括男女服裝、嬰兒及小童用品、衣服首飾、家庭用品、文具精品、體育用品、家用電器、家私、超市食品及美食廣場(chǎng)所提供的環(huán)球美食。在商品采購(gòu)策略上可利用龐大的采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)，大量采購(gòu)各式各樣的貨品，以?xún)r(jià)廉見(jiàn)長(zhǎng)，和其它零售商家實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)，形成自身的鮮明特色。

除奉行質(zhì)優(yōu)及價(jià)廉物美的商品策略外，綜合購(gòu)物百貨店亦重視店鋪的購(gòu)物環(huán)境，使用全開(kāi)放式的購(gòu)物貨場(chǎng)和商品陳列布置，讓顧客在舒適而廣闊的環(huán)境下能百分百接觸各類(lèi)貨品及隨意挑選合心意的貨品。堅(jiān)持“顧客至上〞的優(yōu)質(zhì)效勞經(jīng)營(yíng)理念，不斷推出并提供一些增值效勞給顧客，例如會(huì)員方案、顧客特別購(gòu)物日和網(wǎng)上購(gòu)物等效勞，為顧客提供全方位、最貼心、最周到的效勞。

前景展望：

專(zhuān)題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)以全新的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念為消費(fèi)者提供廉價(jià)的商品，周到貼心的效勞，優(yōu)雅舒適的購(gòu)物環(huán)境，必將成為引領(lǐng)消費(fèi)潮流，演繹時(shí)尚風(fēng)采的現(xiàn)代百貨商場(chǎng)。綜合購(gòu)物百貨店引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和管理經(jīng)驗(yàn)，形成獨(dú)具特色的商業(yè)文化，為市民提供高品質(zhì)的商品和效勞，有助于提升整體商業(yè)水平，對(duì)促進(jìn)商貿(mào)開(kāi)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購(gòu)物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都具有重要意義。

因此，本工程商業(yè)局部定位為專(zhuān)題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)。第一節(jié)：目標(biāo)客戶(hù)群所定及分析

1、目標(biāo)客戶(hù)群定位：

本案商場(chǎng)類(lèi)物業(yè)的目標(biāo)客戶(hù)群可劃分為隱性目標(biāo)客戶(hù)群和顯性目標(biāo)客戶(hù)群二大局部。隱性目標(biāo)客戶(hù)群是針對(duì)商場(chǎng)本身的氣氛與形象以及貨品的數(shù)量豐富與否，獨(dú)特與否吸引而來(lái)的人流類(lèi)型而提出的。而顯性的客戶(hù)群是被本案所能供應(yīng)的良好的創(chuàng)新的氣氛與場(chǎng)地，以及大量人流量等先決條件所吸引購(gòu)置或租賃本案商場(chǎng)來(lái)經(jīng)營(yíng)的大大小小的各類(lèi)型商家和投資者。

2、目標(biāo)客戶(hù)群描述：

1、隱性目標(biāo)客戶(hù)群：

這局部主要描述的是進(jìn)入商場(chǎng)購(gòu)物娛樂(lè)的人流，應(yīng)該包括各種各樣的人：省內(nèi)省外的人、旅游者、臺(tái)灣人等，而且本案要到達(dá)的目的是，使來(lái)過(guò)本案的人都能成為回頭客、熟客，是顯性目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)入的前期和根底。

人流類(lèi)型目的

人流類(lèi)型目的

省內(nèi)〔市內(nèi)〕人流使其成為熟客、成為其出行休閑購(gòu)物首選地點(diǎn)

省外人流來(lái)到昆山必到的首選地點(diǎn)

旅游者旅游之余最值得到的購(gòu)物地點(diǎn)

臺(tái)灣人使其認(rèn)知到這是XX的一個(gè)最重要標(biāo)志性購(gòu)物中心

2、顯性目標(biāo)客戶(hù)群：

由上表的市場(chǎng)情況可知，XX市主要商場(chǎng)的商家進(jìn)駐類(lèi)型較為齊全，但還是要偏向服飾、皮具、家電等物質(zhì)消費(fèi)品為主，而較為新型的商場(chǎng)均設(shè)一家主力店存在，以作為吸入人流，從而到達(dá)更多商家進(jìn)駐的目的，另外，在商場(chǎng)中進(jìn)駐餐飲業(yè)，亦是新推盤(pán)商場(chǎng)的做法，以豐富精神和時(shí)間消費(fèi)，豐富商場(chǎng)的消費(fèi)類(lèi)型，但目前尚屬于初級(jí)階段。而對(duì)于娛樂(lè)業(yè)的引入，目前商場(chǎng)物業(yè)來(lái)說(shuō)尚屬開(kāi)展階段。

由上表可得出，本案顯性目標(biāo)客戶(hù)群主要由：國(guó)內(nèi)外知名品牌店、酒吧、茶秀、娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者、投資者組成。

①?lài)?guó)內(nèi)外知名品牌店

此類(lèi)商家是屬于龐大的連鎖經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)集團(tuán)，其實(shí)力、資金較為雄厚，其進(jìn)入本案一般以中等規(guī)模的店鋪面積進(jìn)駐，其經(jīng)營(yíng)貨品檔次高，價(jià)格中等以上，類(lèi)型以中高檔男女服飾、名牌皮具鐘表、珠寶、連鎖美容等為主。

該類(lèi)知名品牌商家進(jìn)入，有利于本案檔次定位的提高，使整體的形象更佳。

②酒吧、茶秀、娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者

此類(lèi)型商家的規(guī)模有中型，也有小型，有集團(tuán)經(jīng)營(yíng)也有小型公司經(jīng)營(yíng)，有效填補(bǔ)了城內(nèi)真正將購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲融于一體的綜合商業(yè)中心的空白。

③投資者

投資者是每一個(gè)成功的商業(yè)物業(yè)不可缺少的一局部客戶(hù)，本案邀請(qǐng)國(guó)際知名品牌進(jìn)駐，將到達(dá)提升物業(yè)檔次的重要作用。第四章對(duì)當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議

一、整體規(guī)劃的調(diào)整意見(jiàn)

建議原那么

◎“主題性〞原那么

◎“互動(dòng)式〞原那么

◎“開(kāi)拓、創(chuàng)新〞原那么

◎“可持續(xù)開(kāi)展〞原那么

◎整體性、戰(zhàn)略性原那么

◎效益的最大化原那么

二、工程策略總建議：

1.功能性賣(mài)點(diǎn)：從工程自身挖掘出來(lái)賣(mài)點(diǎn)，在整合營(yíng)銷(xiāo)中表達(dá)持久性；

2.非功能性賣(mài)點(diǎn)：從工程以外的方面挖掘賣(mài)點(diǎn)，在營(yíng)銷(xiāo)的各階段表達(dá)出階段性；

3.賣(mài)點(diǎn)的獨(dú)創(chuàng)性：以差異華競(jìng)爭(zhēng)為前提，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)；

4.逆向思維與反向思維：能夠跳出樓盤(pán)談樓盤(pán)，跳出賣(mài)點(diǎn)談賣(mài)點(diǎn)；

5.策略的整合性：將賣(mài)點(diǎn)貫穿整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程，確定了賣(mài)點(diǎn)以后推出系統(tǒng)的整合方案。

附：產(chǎn)品建議

i.商鋪

◎商鋪如考慮做三層以上，那么一層做半地下設(shè)計(jì)可以提升二、三層以上的價(jià)格。

◎必須考慮商業(yè)步行街與整體商場(chǎng)的分區(qū)，所經(jīng)營(yíng)的工程必須做到明確的劃分。

◎前期積極招商，形成整體商業(yè)業(yè)態(tài)劃分的統(tǒng)一。

◎必須給工程定出明確的主題或工程定位，在建筑風(fēng)格上融入經(jīng)營(yíng)理念，比方：同樣是商業(yè)旗艦，我們是做這里的世紀(jì)金花還是中大國(guó)際，都需要我們?nèi)タ疾焓袌?chǎng)的消費(fèi)能力與自身的運(yùn)作能力。

◎采用“導(dǎo)入式設(shè)計(jì)〞以便于最大化的吸引人流、聚集人氣，是影響本案將來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況的重要因素。在導(dǎo)入式設(shè)計(jì)中，可在廣場(chǎng)上養(yǎng)殖廣場(chǎng)鴿來(lái)增強(qiáng)工程人氣，提升工程品位，吸引大量人士聚集。

◎物業(yè)管理以專(zhuān)業(yè)理財(cái)、投資參謀作為專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，主打資本、運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)、回報(bào)。

ii.住宅

◎面積大小在70---150左右適當(dāng)調(diào)整，主力戶(hù)型以?xún)墒?、三室為主。也可考慮局部的復(fù)式或躍層。

◎建筑細(xì)部的線條與色彩應(yīng)當(dāng)表達(dá)出相當(dāng)?shù)钠肺慌c檔次。

◎窗型主要采用飄窗、大采光落地窗。當(dāng)?shù)馗緵](méi)有采用飄窗、大采光落地窗。

◎每戶(hù)都要考慮設(shè)玄關(guān)。

◎必須要求到達(dá)采光、通風(fēng)、明廚、明衛(wèi)。

◎物業(yè)管理以物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)參謀的形象出現(xiàn)〔除保安〕，最好考慮知識(shí)型女性。

◎針對(duì)當(dāng)?shù)鼗鸨淖赓U市場(chǎng)、本案優(yōu)越的地理位置，物業(yè)公司應(yīng)提供全程托管、全程理財(cái)以高效率的投資、理財(cái)功能作為工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

iii.酒店/公寓

◎在適用性上提出“產(chǎn)權(quán)式酒店〞的理念，可商可住，還可作為投資，增強(qiáng)工程的適用性。

◎在功能性上表達(dá)出SOHO的商務(wù)功能，為外來(lái)企業(yè)小型辦公提供良好的平臺(tái)。

◎考慮到工程不同的人群需求。戶(hù)型面積可分為三個(gè)階段：40---70㎡為一個(gè)階段，90---110㎡為一個(gè)階段，120---150㎡為一個(gè)階段。局部可設(shè)計(jì)為躍層。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，原那么上戶(hù)型分為大、中、小三種面積，這三種面積滿(mǎn)足的客戶(hù)群體分別為投資者，都市新生代群體，感性消費(fèi)群體。其中中、小戶(hù)型的比例約為1：1；大戶(hù)型主要設(shè)計(jì)成復(fù)式或躍層，根本設(shè)計(jì)在最高層，比例占的很小。

◎整體全裝修，裝修風(fēng)格上表達(dá)江南特色。精裝修房的特點(diǎn)在于能夠提升資金的回籠總額。有標(biāo)配與非標(biāo)配可供買(mǎi)家挑選。原那么上不建議進(jìn)行菜單式裝修，因?yàn)樵诤笃诘慕环恐袝?huì)產(chǎn)生很多不可預(yù)見(jiàn)性因素。

◎配套參加水系大堂，表達(dá)出工程的江南特色、品位檔次。

◎入口局部提供“泛會(huì)所〞，為業(yè)主配備健身中心、業(yè)主茶吧或咖啡屋、多功能商務(wù)廳及娛樂(lè)設(shè)施。

◎屋頂配置園林綠化景觀、游泳池、花園式餐廳、會(huì)員式效勞，使入住的業(yè)主體會(huì)工程的尊貴與品位。

◎建立管家式家政效勞體系可為業(yè)主提供特色效勞。八、工程營(yíng)銷(xiāo)推廣模式

〔保守策略〕

1、可整層銷(xiāo)售也可分塊銷(xiāo)售，必要時(shí)可以租待售〔租金以后可抵房租〕；如果客戶(hù)意向“整層或半層〞租賃的情況下，我們可以采取“先租后售〞，可以先“熱場(chǎng)〞——“哄場(chǎng)〞，讓整棟樓火起來(lái)，又可以讓客戶(hù)充分體驗(yàn)了“投資回報(bào)〞。售樓員可以挖掘一些老客戶(hù)。

2、采取“贈(zèng)送〞活動(dòng)。贈(zèng)送商鋪