國有企業(yè)物業(yè)管

淺談國有企業(yè)物業(yè)管理隨著物業(yè)管理的迅猛開展，以及居民對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量要求標(biāo)準(zhǔn)的提高，一類較特殊的物業(yè)——國有大中型企業(yè)的物業(yè)管理，所潛在的深層次矛盾和問題日益突出地顯露出來，主要表現(xiàn)為傳統(tǒng)房產(chǎn)意識(shí)濃厚，管理效勞水平差，工作效率低，對(duì)母體依賴性強(qiáng)，自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立生存能力弱，居民意見大。8]t%*Mm

究其根源，主要為以下幾個(gè)方面：

一是物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制沒有轉(zhuǎn)變。大多數(shù)公司的物業(yè)效勞單位，每年仍然依靠所隸屬母體拔劃經(jīng)費(fèi)用于開支，企業(yè)缺乏活力，冗員多，運(yùn)作不標(biāo)準(zhǔn)，可提供效勞工程少，質(zhì)量差。據(jù)統(tǒng)計(jì)筆者所在的公司下屬的物業(yè)效勞單位或多或少的都要靠公司拔款，物業(yè)效勞面積越大，補(bǔ)貼也就越來越大。a4O

二是物業(yè)效勞人員思想意識(shí)沒有轉(zhuǎn)變。物業(yè)效勞人員方案經(jīng)濟(jì)體制下的等、靠、要思想比較嚴(yán)重，市場(chǎng)意識(shí)、本錢意識(shí)、憂患意識(shí)不強(qiáng)。認(rèn)識(shí)上還存在“重管理輕效勞，重物業(yè)修繕輕經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收，重自我意志輕業(yè)主需求〞等偏差，自身定位沒有由行政管理型向效勞經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)換。PU1hn6

三是物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，現(xiàn)有員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)不夠。目前從事物業(yè)效勞人員相當(dāng)一局部為照顧性安置和公司主業(yè)轉(zhuǎn)崗淘汰人員，文化程度低，業(yè)務(wù)能力差，經(jīng)過正規(guī)管理培訓(xùn)人員寥寥無幾。

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四是管理粗放，工作制度不健全。由于多年的傳統(tǒng)房屋管理體制影響，物管企業(yè)管理不成體系，造成管轄物業(yè)“一年新，二年舊、三年破，問題出現(xiàn)總是無著落〞等現(xiàn)象，沒有建立起系統(tǒng)、科學(xué)的物業(yè)管理方案和工作標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)營(yíng)本錢過高，不能到達(dá)物業(yè)保值、增值的目的。

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五是物業(yè)效勞單位內(nèi)部挖潛增效不夠，物業(yè)收費(fèi)措施不硬，內(nèi)部自耗高的問題沒有得到很好的解決。y~6]#D

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六是物業(yè)管理法規(guī)不完備，物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制有待培育。

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盡管國有大中型企業(yè)物業(yè)管理存在諸多問題，但管理涉及的范圍比例較大，在城市管理和社區(qū)建設(shè)中具有舉足輕重的作用。同時(shí)，這類管理公司的生存和開展，因此國有大中型企業(yè)體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)程，值得引起業(yè)內(nèi)有關(guān)方面的重視。-Y.oV}<5h

國有大中型企業(yè)物業(yè)管理開展對(duì)策分析($C*j`d]i

一、大力進(jìn)行內(nèi)部制度改革，激發(fā)企業(yè)活力。.LzRtqt

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨劇烈，我們?cè)絹碓角逦卣J(rèn)識(shí)到，基于方案經(jīng)濟(jì)體制下的企業(yè)的組織形式、管理體制和經(jīng)營(yíng)機(jī)制等制度已經(jīng)失去了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，甚至已經(jīng)成為企業(yè)開展的羈絆。因此，必須堅(jiān)決地走全面的制度創(chuàng)新的道路，才能把企業(yè)造就成為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的堅(jiān)實(shí)主體。

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以筆者所在公司為例，成立于1991年，當(dāng)時(shí)屬方案體制下的后勤單位，托兒所、學(xué)校、離退休管理等等“大而全〞，從2000年以后隨著企業(yè)改制的主輔別離，逐步開展到為專業(yè)化的物業(yè)效勞單位。但也面臨著國有大中型企業(yè)房產(chǎn)系統(tǒng)“三低三多〞的艱難局面，即“充裕人員多、住戶投訴多、企業(yè)負(fù)擔(dān)多和員工文化素質(zhì)低、工作熱情低、業(yè)務(wù)水平低〞。同時(shí)與同地區(qū)其他物業(yè)管理企業(yè)相比，根底設(shè)施落后，收入少支出大，競(jìng)爭(zhēng)力弱等諸多劣勢(shì)。面對(duì)這一形勢(shì)，如果不進(jìn)行內(nèi)部制度改革，不從根本上解決這一現(xiàn)狀，企業(yè)是無法運(yùn)轉(zhuǎn)和生存下去的。于是我們先后在勞動(dòng)人事制度、分配制度、內(nèi)部鼓勵(lì)約束機(jī)制、企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)機(jī)制等方面進(jìn)行了持續(xù)地改革創(chuàng)新，經(jīng)過五年的不斷探索實(shí)踐，企業(yè)發(fā)生了全新變化，干部職工素質(zhì)有了顯著提高，管理效勞水平實(shí)現(xiàn)飛躍式變化，企業(yè)活力大增，根本具備了“四自〞條件。

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改革用工制度。依據(jù)需要完善定員定額，優(yōu)化勞動(dòng)組織結(jié)構(gòu)?？茖W(xué)設(shè)置工作崗位，實(shí)行定崗定員，減員增效。實(shí)行全員競(jìng)爭(zhēng)上崗制度。

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改革人事制度。按照精干、高效原那么設(shè)置各類管理崗位和管理人員指數(shù)，精簡(jiǎn)職能部門，減少管理層次。各級(jí)管理人員必須實(shí)行公開競(jìng)聘，擇優(yōu)聘用、定期考核。形成能上能下制。

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改革收入分配制度。建立以崗位工資為主要形式工資制度，實(shí)行以崗定薪、崗變薪變。調(diào)整職工收入分配結(jié)構(gòu)，工資收入與企業(yè)效益和職工實(shí)際奉獻(xiàn)掛鉤，形成收入能增能減機(jī)制。

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改革經(jīng)營(yíng)機(jī)制。實(shí)行〔模擬〕市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)“獨(dú)立核算、分灶吃飯、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧〞，企業(yè)內(nèi)部單位間效勞按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易結(jié)算。二、建立科學(xué)的企業(yè)運(yùn)作體系，提高效勞水平和業(yè)主滿意率。%<&MX]i+bn

一要建立起適合自身特點(diǎn)的工作管理體系?？蓪F(xiàn)代管理學(xué)一些前沿理論和運(yùn)作模式導(dǎo)入企業(yè)管理，如代表產(chǎn)品質(zhì)量管理和產(chǎn)品質(zhì)量環(huán)境管理的ISO9000國際質(zhì)量體系，代表效勞品質(zhì)管理的CS滿意戰(zhàn)略，代表企業(yè)形象管理的CIS戰(zhàn)略。使從業(yè)的每一名員工行為，每一道工作程序和環(huán)節(jié)都有嚴(yán)格科學(xué)的管理標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，管理和效勞工作更加標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化、人性化，使業(yè)主享受到親切細(xì)致的效勞。3]D]e2Me]

二要加大從業(yè)人員的培訓(xùn)力度。物業(yè)管理是集管理、效勞、經(jīng)營(yíng)為一體的綜合學(xué)科，它涉及到城市規(guī)劃、建筑、施工工程、園林綠化、電學(xué)、熱力學(xué)等物業(yè)管理方面知識(shí)，涉及到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、經(jīng)濟(jì)管理、財(cái)務(wù)管理等經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)，另外它還觸及到行為科學(xué)、法學(xué)、公共關(guān)系學(xué)等其它門類知識(shí)，這都要求必須加大物業(yè)管理企業(yè)人員培訓(xùn)力度，使從業(yè)人員具備專業(yè)知識(shí)、經(jīng)營(yíng)頭腦和管理才能。

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三要健全業(yè)主自治管理體制，加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。改善物業(yè)管理的一個(gè)重要途徑就是要加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通，搞好雙方的協(xié)作與配合，實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合。

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四要培養(yǎng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)贏利能力。物業(yè)管理企業(yè)作為特殊行業(yè)，其最大可控費(fèi)用即本錢支出。因此必須千方百計(jì)圍繞“本錢〞做文章，全方位開展本錢控制與核算，做好班組核算、崗位核算，實(shí)施低本錢戰(zhàn)略，提高經(jīng)營(yíng)水平和單位贏利能力。同時(shí)，積極開展多種形式的便民效勞和有償效勞，多層次、多角度滿足并努力超越業(yè)主需求，形成持續(xù)的不斷改進(jìn)的“造血〞機(jī)制，取得雙贏結(jié)果。r'#YN`g:?

三、建立現(xiàn)代企業(yè)制度，走社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化之路。KKR!0N

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物業(yè)管理是一種新生事物，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開展的必然產(chǎn)物。因其行業(yè)的特殊性，物業(yè)管理已日益成為人們議論和關(guān)注的焦點(diǎn)，顯現(xiàn)出巨大的市場(chǎng)需求和強(qiáng)勁的開展勢(shì)頭。對(duì)于國有大中型企業(yè)所屬物業(yè)管理公司也最終必將按照“產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)清楚、政企分開、管理科學(xué)〞方針，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，進(jìn)行完全市場(chǎng)行為，走社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化之路，這是物業(yè)管理行業(yè)開展的必然選擇。


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社會(huì)化要求物業(yè)管理企業(yè)要擔(dān)負(fù)起集中社會(huì)化管理職能，既成為廣闊業(yè)主“總管家〞，又要成為政府各部門的“總代理〞，發(fā)揮出普通企業(yè)所不具備的穩(wěn)定社會(huì)、提倡文明、提高整個(gè)城市社會(huì)形象的特殊功能。

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專業(yè)化要求物業(yè)管理企業(yè)要有專業(yè)人員配備，有專門的組織機(jī)構(gòu)，有專門的管理工具設(shè)備，有科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的管理措施和工作程序，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化管理。加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，克服自身缺陷，適應(yīng)業(yè)主需求，為業(yè)主提供滿意的效勞。隨著社會(huì)分工漸趨細(xì)化，物業(yè)管理企業(yè)可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予專業(yè)經(jīng)營(yíng)效勞公司，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)層與操作層別離開展。

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市場(chǎng)化要求物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)那么參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，依靠自身經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)的效勞在物業(yè)管理市場(chǎng)上爭(zhēng)取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，以管理業(yè)績(jī)?nèi)ペA得商業(yè)信譽(yù)。市場(chǎng)化是物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的必然趨勢(shì)。
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需要解決的問題：:>TbK`\

1、物業(yè)管理法規(guī)體系需待充實(shí)和完善。物業(yè)管理穩(wěn)步快速開展的前提和根底就是有一套科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)、合理的市場(chǎng)規(guī)劃，因此行業(yè)立法不完備這一問題亟需解決。

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