合同涉稅處理

今日課程提要：1、房屋租賃合同涉稅處理2、租賃押金條款的風(fēng)險(xiǎn)3、設(shè)備租賃合同4、選擇甲供材、清包工、還是包工包料合同？5、園林綠化工程如何簽訂主講：李仰合同涉稅處理技巧（三）CONTENT一目 錄合同涉稅條款二租賃合同涉稅規(guī)劃三建筑合同涉稅規(guī)劃四勞動(dòng)合同涉稅規(guī)劃02租賃合同1、房屋租賃合同涉稅處理2、租賃押金條款的風(fēng)險(xiǎn)3、設(shè)備租賃合同2-1 房屋租賃合同涉稅處理0

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理一份租賃合同會(huì)涉及哪些稅種？企業(yè)所得稅：25%房產(chǎn)稅稅率：出租從租12%土地使用稅定額：每平方米0.6-30元印花稅稅率：合同金額0.1%增值稅稅率：動(dòng)產(chǎn)出租13%不動(dòng)產(chǎn)出租9%附加稅費(fèi)稅率：城建稅7%教育費(fèi)附加3%地方教育附加2%0

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理房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，通常按房屋的計(jì)稅余值或租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。一、房產(chǎn)稅征收范圍：具體指開(kāi)征房產(chǎn)稅的地區(qū)。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。0

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理二、房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況：從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值。從租計(jì)征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。三、房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算分為以下兩種情況，其計(jì)算公式為：以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-10%或30%）×稅率（1.2%）以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率（12%）0

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理四、房產(chǎn)稅征收期限房產(chǎn)稅征收期限可結(jié)合房屋情況咨詢當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)或稅務(wù)部門(mén)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第七條明確規(guī)定——房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。所以，各城市的征稅時(shí)間并不一致。0

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理【案例1】A房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)了一片工業(yè)園區(qū)，工業(yè)園區(qū)設(shè)計(jì)成獨(dú)立的倉(cāng)庫(kù)和廠房，該工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)完成以后，房地產(chǎn)公司作為自持物業(yè)，對(duì)外出租。由于工業(yè)園區(qū)所處地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，出租率不太理想，A公司為了吸引客戶，推出第一年免租的營(yíng)銷政策，從第二年開(kāi)始計(jì)算租金。以下是其中一棟廠房對(duì)外出租的情況：A房地產(chǎn)公司將其中一棟廠房出租給B公司，該廠房財(cái)務(wù)核算的資產(chǎn)原值為1500萬(wàn)元（含土地），出租條件為：第一年免租金，第二年租金100萬(wàn)，第三年租金100萬(wàn)，合同三年一簽。0

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理《關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)稅公告[2016

]86號(hào)）第七條：納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅[2016]

36號(hào)文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。免租期間視同銷售繳納增值稅嗎？0

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理稅收風(fēng)險(xiǎn)控制《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》財(cái)稅〔2010〕121號(hào))

第二條規(guī)定：“對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)

稅?！备鶕?jù)此規(guī)定，如果出租人存在免費(fèi)收取租金而出租房屋的情況，務(wù)必在免收租金期間按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。增值稅計(jì)算：100萬(wàn)×9%×2=18萬(wàn)房產(chǎn)稅計(jì)算：第一年：1500萬(wàn)×（1-30%）×1.2%=12.6萬(wàn)第二年：100萬(wàn)×12%=12萬(wàn)第三年：100萬(wàn)×12%=12萬(wàn)合計(jì)：18萬(wàn)+12.6萬(wàn)+12萬(wàn)+12萬(wàn)=54.6萬(wàn)0

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理“第一年免租金，第二年租金100萬(wàn)，第三年租金100萬(wàn)，

合同三年一簽?！薄暗谝荒甑降谌甑淖饨?00萬(wàn)”三年的增值稅：200萬(wàn)×9%=18萬(wàn)三年的房產(chǎn)稅：200萬(wàn)×12%=24萬(wàn)0

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理【案例2】某工廠將其閑置廠房及設(shè)備整體出租，租金分別為每年120萬(wàn)元(含增值稅)和20萬(wàn)元(含增值稅)。適用稅種（為簡(jiǎn)化計(jì)算，假設(shè)不考慮城市維護(hù)建設(shè)稅和所得稅）是房產(chǎn)稅和增值稅，房產(chǎn)稅稅率分別為12%、廠房出租的增值稅稅率為9%、設(shè)備出租的增值稅稅率為13%。請(qǐng)問(wèn)應(yīng)如何進(jìn)行稅收籌劃？(假設(shè)不考慮增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣)房屋及其設(shè)備一起出租的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及控制0

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理1）籌劃前的納稅分析：因?yàn)椴捎谜w出租形式，訂立一份租賃合同，則設(shè)備與廠房建筑物不分，被視為房屋整體的一部分，因此設(shè)備租金也并入房產(chǎn)稅計(jì)稅基數(shù)。房產(chǎn)稅=（120+20）÷（1+9%）×12%=15.41（萬(wàn)元）

增值稅=（120+20）÷（1+9%）×9%=11.56（萬(wàn)元）

合計(jì)納稅=15.41+11.56=26.97（萬(wàn)元）0

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理（2）籌劃方案：采取合同分立方式，即分別簽訂廠房和設(shè)備出租兩項(xiàng)合同，或者在一份租賃合同中分別注明廠房租金120萬(wàn)元，設(shè)備租金10萬(wàn)元，則設(shè)備不作為房屋建筑的組成部分，也就不需計(jì)入房產(chǎn)稅計(jì)算基數(shù)，從而可節(jié)約房產(chǎn)稅支出，總體稅負(fù)也因此得以降低。0

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理（3）籌劃后的納稅分析：房產(chǎn)稅=120÷（1+9%）×12%=13.21

(萬(wàn)元）增值稅=120÷（1+9%）×9%=9.91（萬(wàn)元）增值稅=20÷（1+13%）×13%=2.3（萬(wàn)元）合計(jì)納稅=13.21+9.91+2.3=25.42（萬(wàn)元）通過(guò)合同分立，節(jié)稅26.97-25.42=1.55（萬(wàn)元）0

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理在簽定租賃合同時(shí)，務(wù)必做到以下稅收風(fēng)險(xiǎn)控制策略：第一，在租賃廠房或房屋時(shí)，水電費(fèi)用必須與廠房或房屋的租賃價(jià)格進(jìn)行分離。因?yàn)樗娰M(fèi)用必須與廠房或房屋的租賃價(jià)格進(jìn)行分離，出租人在申報(bào)房產(chǎn)稅時(shí)的計(jì)稅依據(jù)更小，可以少申報(bào)繳納房產(chǎn)稅，否則水電費(fèi)用要并入房產(chǎn)稅的申報(bào)計(jì)稅依據(jù)，使出租人多繳納房產(chǎn)稅從而增加稅負(fù)。第二，廠房或房屋和廠房或房屋之內(nèi)的設(shè)備或辦公設(shè)施一起租賃時(shí)，必須簽定兩份合同，一份是廠房或房屋合同，一份是廠房或房屋之內(nèi)的

設(shè)備或辦公設(shè)施租賃合同，這樣可以使出租人少繳納房產(chǎn)稅，否則廠房

或房屋之內(nèi)的設(shè)備或辦公設(shè)施也要并入廠房或房屋租金價(jià)值作為房產(chǎn)稅

的計(jì)稅依據(jù)，使出租人增加多繳納房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)。2-2 租賃押金條款的風(fēng)險(xiǎn)0

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風(fēng)

險(xiǎn)押金是擔(dān)保物權(quán)的一種，具體的講是質(zhì)押擔(dān)保的一種特殊形式，即為了擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人將一定數(shù)額的金錢(qián)或者等價(jià)物移交債權(quán)人占有，在債務(wù)人不履行合同的債務(wù)的時(shí)候，債權(quán)人可從押金中優(yōu)先受償。目前，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)于押金尚無(wú)明確的法律規(guī)定，依據(jù)法律沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定即為合法的法律原則，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中采取約定給付一定數(shù)額的押金這種擔(dān)保方式。0

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風(fēng)

險(xiǎn)押金擔(dān)保，在本質(zhì)上屬于質(zhì)押的范疇，其與定金的區(qū)別主要表現(xiàn)在：定金押金范圍不同定金擔(dān)保的是債權(quán)，不具有物權(quán)效力押金應(yīng)屬于擔(dān)保物權(quán)的范疇擔(dān)保方式不同定金是法定的擔(dān)保方式押金只是民間交易過(guò)程中習(xí)慣上采用的方式，我國(guó)法律既未明確承認(rèn)也不禁止押金這種擔(dān)保方式設(shè)定人的范圍不同定金的設(shè)定僅限于被擔(dān)保合同的當(dāng)事人押金的給付可以是主合同的債務(wù)人，也可以是債務(wù)人以外的第三人約定限額法律規(guī)定不同定金的數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十押金的數(shù)額可由當(dāng)事人自由約定，其數(shù)額可以高于或者低于主合同的標(biāo)的額0

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風(fēng)

險(xiǎn)定金押金制裁后果不同定金具有懲罰違約方的功能合同不履行時(shí)，適用定金罰則：即交付方違約的，無(wú)權(quán)收回；接受方違約的，應(yīng)雙倍返還。押金僅具有擔(dān)保合同義務(wù)人履行合同的作用，其對(duì)違約方的制裁僅以所交的押金為限。即給付押金的一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)的，無(wú)權(quán)收回押金，而接受押金的一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)的，并不承擔(dān)雙倍返還押金的義務(wù)。0

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風(fēng)

險(xiǎn)【案例】天津一家公司將一座閑置的辦公樓出租給另一家公司，租金400萬(wàn)元，租賃合同約定期限為4年，每年收取租金100萬(wàn)元。同時(shí)約定承租公司在簽約時(shí)要交付30萬(wàn)元的違約抵押金，在租賃合同期滿后，如承租公司正常履約，那么該公司會(huì)悉數(shù)退還押金。而該企業(yè)將這筆違約抵押金掛在“其他應(yīng)付款”科目，沒(méi)有繳納增值稅。由于沒(méi)有對(duì)30萬(wàn)元繳納增值稅，稅務(wù)部門(mén)要求依法補(bǔ)繳了增值稅27000元，滯納金3000元。0

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風(fēng)

險(xiǎn)稅法分析2016-36號(hào)“

納稅人的銷售額為納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用?！眱r(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種

性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。（二）以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。0

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風(fēng)

險(xiǎn)出租人向承租人收取的押金沒(méi)有作為價(jià)外費(fèi)用，依法申報(bào)繳納增值稅，結(jié)果是漏稅行為，將受到稅務(wù)當(dāng)局的處罰。稅收風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制押金條款：押金在支付第一個(gè)租金時(shí)支付，當(dāng)年年底退還，次年1月按照新的月租金調(diào)整重新繳納，依次循環(huán)。2-3

設(shè)備租賃0

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賃【案例】某機(jī)械工程公司主要從事建筑機(jī)械設(shè)備、工程機(jī)械設(shè)備、生產(chǎn)設(shè)備、通用機(jī)械的租賃業(yè)務(wù)。那么，對(duì)于不同的公司架構(gòu)與業(yè)務(wù)開(kāi)展，對(duì)增值稅的繳納有何影響呢？（1）假設(shè)機(jī)械工程公司直接對(duì)外提供“施工設(shè)備”的租賃服務(wù)，不配備操作人員，設(shè)備使用前的運(yùn)輸與安裝由公司全部負(fù)責(zé)（如：塔式起重機(jī)的安裝）。則，機(jī)械工程公司取得的租賃收入，按“有形動(dòng)產(chǎn)”租賃服務(wù)納稅，適用13%的增值稅稅率或3%的征收率。（財(cái)稅[2016]36號(hào)）0

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賃假設(shè)該機(jī)械工程公司直接對(duì)外提供“施工設(shè)備”的租賃服務(wù)，同時(shí)了配備操作人員，設(shè)備使用前的運(yùn)輸與安裝由公司全部負(fù)責(zé)（如：塔式起重機(jī)的安裝）。該機(jī)械工程公司取得的租賃收入，按“建筑服務(wù)”納稅，適用9%的增值稅稅率或3%的征收率；（財(cái)稅[2016]140號(hào)）（2）0

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賃（3）假設(shè)該機(jī)械工程公司直接對(duì)外提供“施工設(shè)備”的租賃服務(wù)，不配備操作人員，設(shè)備使用前的運(yùn)輸與安裝由公司全部負(fù)責(zé)，但是財(cái)務(wù)在核算時(shí)，分開(kāi)核算運(yùn)輸、安裝、租賃，是否能分別適用不同的稅率呢？1、財(cái)稅[2016]36號(hào)文中對(duì)混合銷售的解釋為：一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。2、雖然企業(yè)分開(kāi)核算了運(yùn)輸、安裝、租賃業(yè)務(wù)，但運(yùn)輸、安裝很多時(shí)候都是為企業(yè)提供租賃而服務(wù)的，存在內(nèi)在的因果關(guān)系。則該公司取得的租賃收入，很有可能會(huì)被稅務(wù)以同一種適用稅率按“有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)“納稅，適用13%的增值稅稅率或3%的征收率。0

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賃（4）假設(shè)該機(jī)械工程公司直接對(duì)外提供“施工設(shè)備”的租賃服務(wù)，同時(shí)配備操作人員，設(shè)備使用前的運(yùn)輸與安裝由公司全部負(fù)責(zé)，但是財(cái)務(wù)在核算時(shí)，分開(kāi)核算運(yùn)輸、安裝、租賃，是否能分別適用不同的稅率呢？1、財(cái)稅[2016]36號(hào)文中對(duì)混合銷售的解釋為：一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。2、雖然企業(yè)分開(kāi)核算了運(yùn)輸、安裝、租賃業(yè)務(wù)，但運(yùn)輸、安裝很多時(shí)候都是為企業(yè)提供租賃而服務(wù)的，存在內(nèi)在的因果關(guān)系。則，該公司取得的租賃收入，很有可能會(huì)被稅務(wù)以同一種適用稅率按“建筑服務(wù)”納稅，適用9%的增值稅稅率或3%的征收率03建筑施工合同3-1 選擇甲供材、清包工、還是包工包料合同？0

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？建筑合同有哪些合同？——稅務(wù)視角承包形式：包工不包料（含輔材）承包形式：

甲供材（甲

供供應(yīng)材料）EPC總包合同包工包料合同甲供材合同清包工合同與總包合同相對(duì)應(yīng)分包合同清包工：施工方不采購(gòu)建筑工程所需的材料或只采購(gòu)輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。甲供材：全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程。0

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？清包工甲供材簡(jiǎn)易計(jì)稅一般計(jì)稅包 甲供材 有選 權(quán)包工包料無(wú) 擇只能采取一般計(jì)稅方法不同建筑合同的稅務(wù)處理0

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？簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目包括應(yīng)當(dāng)使用簡(jiǎn)易計(jì)稅和可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅兩類（一）應(yīng)適用的簡(jiǎn)易計(jì)稅小規(guī)模納稅人提供建筑服務(wù)；一般納稅人建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)

構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（二）一般納稅人可選擇的簡(jiǎn)易計(jì)稅

1.以清包工方式提供的建筑服務(wù)；2.為甲供工程提供的建筑服務(wù)；0

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？試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。該項(xiàng)目應(yīng)納稅額=（工程費(fèi)-分包款）/（1+3%）*3%一般計(jì)稅應(yīng)納稅額=全部工程款/(1+9%)×9%—進(jìn)項(xiàng)稅額簡(jiǎn)易計(jì)稅一般計(jì)稅0

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？思考：選擇簡(jiǎn)易征收一定節(jié)稅嗎？選簡(jiǎn)易計(jì)稅，建筑方增值稅稅負(fù)是：3%÷（1+3%）=2.91%；

選一般計(jì)稅，建筑方增值稅稅負(fù)是：9%÷（1+9%）=8.26%。工程越大，材料越多（材料費(fèi)是60%-70%，人工費(fèi)是20%-30%，機(jī)械費(fèi)是10%（路橋行業(yè)是25%）。如果是包工包料，稅費(fèi)可能會(huì)低于2.91%。0

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同

？思考：選擇簡(jiǎn)易一定節(jié)稅嗎？【測(cè)算】（以機(jī)電安裝、鋼結(jié)構(gòu)安裝的建筑企業(yè)為例）假設(shè)“甲供材”合同中約定的工程價(jià)稅（工程造價(jià)是不含稅工程造價(jià)+不含稅工程造價(jià)×9%）合計(jì)(不含甲方購(gòu)買(mǎi)的材料和設(shè)備）為X（1）選簡(jiǎn)易計(jì)稅，應(yīng)繳增值稅=X÷（1+3%）×3%=2.91%×X（2）選一般計(jì)稅（9%），建筑方應(yīng)納增值稅=X÷（1+9%）×9%-

建筑企業(yè)采購(gòu)材料的進(jìn)項(xiàng)稅額=8.26%X-建筑企業(yè)采購(gòu)材料的進(jìn)項(xiàng)稅額（3）2.91%×X=

8.26%X-建筑企業(yè)采購(gòu)材料的進(jìn)項(xiàng)稅額推導(dǎo)出：建筑企業(yè)采購(gòu)材料的進(jìn)項(xiàng)稅額=5.35%×X0

1

、

選

擇

甲

供

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、

清

包

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合

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？（4）由于一般情況下，機(jī)電安裝、鋼結(jié)構(gòu)安裝的建筑企業(yè)采購(gòu)材料物質(zhì)的適用稅率一般均是13%.建筑企業(yè)采購(gòu)材料的進(jìn)項(xiàng)稅額=建筑企業(yè)采購(gòu)材料價(jià)稅合計(jì)/（1+13%）*13%=5.35%*X則建筑企業(yè)采購(gòu)材料價(jià)稅合計(jì)=5.35%X÷13%×(1+13%)=46.5%×X0

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