地下車位銷售方案

PAGEPAGE5xxxx地下車位銷售方案目前淮濱縣市場除本項目外暫無同類型物業(yè)銷售，無法提供車位銷售的較為全面的市場依據，因此本項目車位銷售將參照其他城市車位銷售方式。營銷背景1、從淮濱縣房產市場車位整體配比及銷售情況看，市場上車位需求量相對較少。從項目車位配比來看，淮濱縣房產項目中，本項目是目前唯一有車位銷售的項目，以淮濱縣市場的消費能力及消費習慣看，車位走入尋常百姓家仍然需要一段時間，所以說在一定時期內淮濱縣市場車位需求量依然走低。2、以項目前期市場作為參照物，從消費能力及投資心理來看，大多數消費者對車位物業(yè)的需求空間并不明顯。從同格機構對淮濱市場車位需求量的調查結果看，隨機抽取的有車一族的消費者，約60％的人表示不會考慮購買車位，約40％的人表示將會考慮購買車位，購買動機均為節(jié)省使用成本或現在價格較低，先選個好位置；隨機抽取部分無車的項目業(yè)主，基于消費能力和投資回報的考慮，約80％的人表示最近將不考慮購買車位。3、淮濱車位市場整體反應冷淡，部分項目不銷售車位，而是長期持有，等待時機成熟。根據對淮濱市場的了解，部分樓盤對車位物業(yè)采用方法是前期持有，時機成熟再以較理想價格銷售，入住率越高，銷售價格越高。事實上，基于回報偏低，業(yè)主未入住等因素，對車位物業(yè)長期持有，等待銷售時機成熟，成為部分項目采取的主要策略。4、大量地面空間被用作停車，而地下車位使用率偏低。淮濱縣人民喜好省事、方便、省錢，有地面停車位，就不愿下地下車位已成普遍現象，目前項目入住率相對較高的一期永福苑，現在路面基本都停滿車輛。5、車位通達性不夠，車位多數不能直接入戶，為多數業(yè)主停車、出車帶來一定麻煩，業(yè)主曾反饋說‘還不如直接停在單元門口方便些’。部分車位無其他銷售買點；6、車位面積偏小，有業(yè)主購車后曾到售樓部反應車位小，需要更換車位和不能停車入位等問題。另：考慮到本項目車位目前的銷售價格為7萬左右/個，在重新銷售前期建議租售結合的方式進行，參照其他縣城車位租賃價格，建議本項目車位租金年回報率要基本達到5%左右，車位租金價格建議定在200-300元/月。營銷策略1、車位銷售時間安排建議將福地華府項目車位再次對外銷售時間推遲，待福地華府項目全面交房后，安排重點開展車位銷售。如此考慮，有二方面原因，一是考慮目前回款及尾房銷售工作是重點，故目前階段不建議強銷車位；二是車位的銷售，尤其是開始，最好是集中精力打個殲滅戰(zhàn)，集中消化一批，然后利用提價等價格杠桿，促進猶豫不決者及早購買。2、車位銷售策略A、考慮前期開發(fā)商持有，以租售結合的方式進行銷售。以信陽市場為例，車位銷售在前期，尤其是交房之前，銷售情況均不理想，較為成功的項目車位銷售案例，均是在小區(qū)入住率達到一個高位前，由開發(fā)商持有物業(yè)，租賃為主，當小區(qū)步入成熟，再開始以較高價格開始銷售，回籠投資。在地下車庫全部投入使用后，可考慮分區(qū)進行銀行抵押貸款，進行融資，實現地下車位的變現。B、融資模式的銷售方式即車位定為11萬元/個，開盤交1萬元確定車位，在約定時間內完成簽約手續(xù)，并一次性交納全額車位費用，即可享受車位“0”元購的鉅惠。具體執(zhí)行方式是：全額支付車位費用后，以后每年的簽約日，開發(fā)公司即返還1萬元的車位費用，分為十一年全額返完，客戶等于是0元購車位。（對我們開發(fā)公司來說，這樣做的方式抓住了人們貪小便宜的心理，達到了快速回籠資金的目的，又促進了項目車位的銷售工作，深思后，實際上我們的這招融資政策，贏利點是客戶的前期投入的11萬元以及存放11年的利息。）乙方承租停車位的租金為每年人民幣元。租金支付方式為：。第四條雙方責任甲方責任：1、依本合同的約定向乙方提供停車位;2、負責停車位的公共秩序維護工作;3、負責停車位的衛(wèi)生清潔工作。乙方責任：1、不得將停車位轉租或轉借給他人;2、承租的停車位只用于停放機動車輛;3、停放的機動車輛牌照號為：變更的，應告知甲方;4、不得影響其它車位上停放的車輛的安全和正常通行;5、在停車位內修理車輛或清洗車輛須經甲方許可;6、車輛進出停車位不得妨礙甲方的物業(yè)管理活動和其他業(yè)主、物業(yè)使用人的活動。第五條停車位的所有權及維護停車位的所有權由河南琛都房地產開發(fā)有限公司所有。其維修養(yǎng)護工作由甲方進行維修養(yǎng)護。第六條甲方免責乙方車輛在停車位內損壞的，除乙方有證據證明是甲方的行為所致或甲方沒有履行職責所致的，甲方不承擔賠償責任;乙方車輛在停車位內丟失的，除乙方有證據證明是甲方的行為所致的，甲方不承擔賠償責任;對于乙方車輛在停車位內損壞或丟失的，甲方將協(xié)助乙方向公安機關報案并配合公安機關對案件進行調查和處理。第七條其它1、因小區(qū)開發(fā)、規(guī)劃等原因須提前解除合同的，甲方應于日前通知乙方;2、甲方將建立健全停車位的各項管理規(guī)定;第八條不可抗力在履行本合同的過程中出現不能預見、不可避免如地震、洪水等情況造成損失的，甲乙雙方互相免責，但雙方應盡量避免損失的擴大，對擴大部分的損失責任方應予賠償。第九條違約責任1、除本合同本條規(guī)定的情形外，甲乙雙方不得擅自解除本合同，擅自解除本合同的一方視為違約，守約方有權要求違約方支付元的違約金;2、乙方應按時繳納停車位的租金，不得以任何原因拖欠租金，乙方拖欠租金的，按日‰向甲方支付違約金;3、乙方不正確使用停車位或不按甲方的規(guī)定使用停車位的，給小區(qū)其他業(yè)主、物業(yè)使用人或甲方造成損失的乙方應予賠償。第十條爭議的解決本合同未盡事宜，甲乙雙方可簽訂補充協(xié)議進行約定。在履行本合同過程中發(fā)生爭議的，雙方應平等協(xié)商解決。協(xié)商不成可以依法向甲方所在地人民法院起訴。本合同自雙方簽字、蓋章后生效。本合同一式三份，甲方兩份，乙方一份，具有同等法律效力。本合同所有附件與本合同具有同等法律效力。甲方：乙方：負責人：簽訂日期：附件二：物業(yè)管理（地下車庫管理）服務協(xié)議甲方：乙方：號樓單元室為了維護福地華府項目交通秩序，規(guī)范機動車停放，確保業(yè)主車輛安全，經甲乙雙方友好協(xié)商，就福地華府項目地下車庫車位租賃管理服務達成如下協(xié)議：車輛基本情況車主姓名：性別：聯系電話：駕駛證號：車牌號：車型：顏色：物業(yè)情況物業(yè)位置：物業(yè)名稱：福地華府項目地下車庫車位編號：第三條雙方的權利和義務。一、甲方的權利和義務1、根據相關法規(guī)政策，結合實際情況，制定本小區(qū)《地下車庫管理規(guī)定》并書面告知乙方；2、負責建立健全本車庫停放車輛的檔案資料；3、制止違反本車庫管理規(guī)定的行為。4、租約期滿，車主若需繼續(xù)租賃，應在協(xié)議到期前十五天到管理處辦理租賃手續(xù)；否則，將視乙方自動終止協(xié)議，甲方有權將該車位轉租他人，轉租時不再另行通知；二、乙方的權利和義務1、監(jiān)督甲方的車輛管理服務工作，就車輛管理的有關問題向甲方提出合理的意見和建議；2、嚴格遵守物業(yè)公司制定《福地華府項目地下停車場管理規(guī)定》，如因乙方違反《福地華府項目地下停車場管理規(guī)定》而造成的損失，乙方負全部責任；3、依據本協(xié)議按時繳納車位租金和管理費；4、接受甲方的管理和服務；5、對停放車輛辦有相關齊全的保險手續(xù)。第四條車庫物業(yè)管理服務質量1、車庫衛(wèi)生整潔，車輛停放有序；2、公用設施設備配套完好，運行使用正常，無事故隱患，日常使用中嚴格遵守操作規(guī)程和保養(yǎng)規(guī)范；3、機動車輛停放管理制度完善，管理責任明確，車輛進出有登記；4、消防設備設施配置完好，運行正常，可隨時啟用；消防通道暢通無阻；制定有效的消防應急方案；5、車場實行24小時值班制度。第五條車輛停放中的禁止行為1、停放車輛時不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，非停車區(qū)域禁止停放任何車輛；2、不得損壞車庫內的設施設備，不得私占他人車位，不得改變車庫的使用性質；3、車庫內不得練車、修車、沖洗車輛。如有滴、漏現象必須及時清理；4、禁止裝有劇毒、易燃、易爆等危險品的車輛在車庫停放；5、地下車庫嚴禁煙火，經制止不改者，將取消停車資格。第六條停車費價格與收費辦法停車管理服務費：元/月車位租金：元/月租用期限自_______年______月_____日至_______年______月_____日止共_____個月，合計元，乙方須于協(xié)議到期15日前到物業(yè)中心交付下一期的車位租金。第七條違約責任的處理1、甲方違反本協(xié)議，未達到管理服務質量目標的，乙方有權督促甲方限期整改；2、由乙方原因造成甲方未能達到服務目標的，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未改的，甲方有權取消其停車資格；3、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所有費用，退還利息并支付違約金。4、乙方違反協(xié)議，不按約定的收費標準和時間交納停車服務費用的，甲方有權要求乙方補交欠款，并有權取消乙方停車資格；5、乙方有責任和義務保證所停車輛的完好狀態(tài)，由于滴、漏、電路問題等車輛自身原因造成的后果由乙方自行承擔；6、違反本協(xié)議第五條規(guī)定的，由此所產生的一切經濟、法律責任由乙方承擔。第八條為維護業(yè)主、公眾的切身利益，在不可預見的情況下，甲方有權協(xié)助有關部門采取緊急措施，如發(fā)現燃氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產損失的，雙方按有關法律規(guī)定執(zhí)行。本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。第十條業(yè)主有車位購買優(yōu)先權。因業(yè)主購買車位而造成車位租賃發(fā)生相應調整的，甲方不承擔責任。第十一條本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等的法律效力，自雙方簽字之日起生效。甲方簽字（蓋章）乙方簽字（蓋章）年月日年月日附件三：地下車庫管理規(guī)定為加強地下車庫管理，規(guī)范車輛停放。保持良好的停車秩序保障地下車庫車位擁有人、使用人及全體業(yè)主和物業(yè)管理合法權益，根據地方有關交通法則制定本管理方法。第一條，所有出入地下的車輛，必須遵守《福地華府項目地下車庫管理服務協(xié)議》及本管理辦法。車庫實行有償使用并按規(guī)定繳納場地服務費（不含車輛保管費），服從物業(yè)管理公司工作人員的管理，愛護車庫設施設備。第二條，車輛憑管理磁卡出入車庫，應關閉遠光燈，禁止鳴笛，限速5公里/時。第三條，車輛應停放在自己的車位上，不得占用公共通道或他人車位，應避讓公共設施、障礙物和其他車輛，防止劃傷、碰傷車輛。第四條，車庫車位設計停放的車輛為家用、商用小型車輛，車輛高度不得超過2米。禁止超長超高大型車輛及貨運卡車進入車庫。第五條，車輛應及時清潔，不潔車輛不得入庫，漏油和嚴重污染車輛不得進入車庫。第六條，地下車庫禁止洗車、修車、學車、練車和試剎車，嚴禁無證駕駛。

第七條，車庫內不允許有危害公共衛(wèi)生的行為，禁止傾倒垃圾和有毒物品，嚴格控制噪聲源。第八條，車庫內嚴禁煙火，進入車庫不得攜帶易燃易暴有毒有害，放射性物品。第九條，進出車庫時要嚴格按車庫規(guī)定路線行駛，應按照車支路車禮讓干路車先行，不得堵擋道路和車庫出入口。第十條，車主自負車輛安全及車內物品的安全，妥善保管車鑰匙，車輛證件，出入磁卡、車內不放現金和貴重物品。離開時應關好車窗玻璃，鎖好車門及車鎖同時開啟車輛防盜裝置，車鎖位由車位擁有使用全人自行維修保養(yǎng)。第十一條，不能改變車庫車位的使用用途，不能占用公共部位和公共設施，不準在車位上搭建安裝原有設施以外的設施。第十二條，車庫出入口為單行道，請按指示駛人、駛出。人員要走相近的行人通道，嚴禁走機動車坡道。在地下車庫通行時應靠右行走，注意行使車輛，保證安全。第十三條，未成年兒童不得進入地下車庫，家長應承擔教育監(jiān)管責任，如因未成年兒童進入車庫而發(fā)生