房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營復習思考題

第5頁共10頁《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》復習思考題一、單選題選擇題答案（）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。A.土地使用權的出讓B.土地使用權的轉(zhuǎn)讓C.土地使用權劃撥D.土地使用權贈與A（）是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。A.土地使用權的出讓B.土地使用權的轉(zhuǎn)讓C.土地使用權劃撥D.土地使用權贈與C（）的特點是：打破了傳統(tǒng)的一個員工只有一個上司的命令統(tǒng)一原則，使一個員工屬于兩個甚至兩個以上的部門。A直線型組織結構B職能型組織結構C矩陣型組織結構D事業(yè)部制組織結構C（）是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或合作方式將土地使用權再轉(zhuǎn)移的行為。A土地使用權的出讓B土地使用權的轉(zhuǎn)讓C土地使用權劃撥D土地使用權贈與B（）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由各省、直轄市、自治區(qū)建設行政主管部門主審，報建設部審批。A一級B二級C三級D四級E五級A《城市規(guī)劃法》第30條規(guī)定：“城市規(guī)劃內(nèi)的建設工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，設計任務書報請批準時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的（）”。A建設用地規(guī)劃許可證B選址意見書C建設工程規(guī)劃許可證D建設工程實施許可證B《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為()。A40年B60年C50年D70年C《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為()。A40年B60年C50年D70年C《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地的最高出讓年限為（）。A40年B60年C50年D70年D《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為（）。A40年B60年C50年D70年A按房地產(chǎn)產(chǎn)權讓渡方式，可以把房地產(chǎn)市場分類（）。A.居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場B.甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場C.房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場

D.銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等D按房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場分為（）。A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場C、房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場

D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等C按房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀分析包括市場需求、市場供給、市場價格、（）等方面的分析。A、空置率B、地段限制因素C、房地產(chǎn)信貸條件D、房地產(chǎn)周期階段A對預測中低收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是（）A.額定需求預測法B.有效需求預測法C.線性回歸需求預測法D.假定需求預測法A對預測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是（）A.額定需求預測法B.有效需求預測法C.線性回歸需求預測法D.假定需求預測法B房地產(chǎn)已收租金額占應收租金額的百分比稱為（）A租金收繳率B陳欠租金收繳率C欠租戶發(fā)生率D租金收繳計劃完成率A《城市規(guī)劃法》第30條規(guī)定：“城市規(guī)劃內(nèi)的建設工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，設計任務書報請批準時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的（）”。A建設用地規(guī)劃許可證B選址意見書C建設工程規(guī)劃許可證D建設工程實施許可證Ｂ實收房地產(chǎn)租金占計劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（）A.租金收繳計劃完成率B.租金收繳率C.欠租戶發(fā)生率D.陳欠租金收繳率A根據(jù)《中國人民銀行關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》（銀發(fā)［2001］195號），銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的（）A20％B25％C30％D35％C根據(jù)住戶對住宅的支付能力來預測住宅市場的需求量的方法是（）。A額定需求預測法B有效需求預測法C線性回歸需求預測法D假定需求預測法B我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求自有流動資金在（）以上。A.500萬元B.1000萬元C.1500萬元D.2000萬元A從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別主要表現(xiàn)為（）A兩者的主體不完全相同B在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同C兩者對主體的資格要求不一樣D兩者所指向的行為對象不同E隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化ABCDE房地產(chǎn)間接融資的形式包括（）A房地產(chǎn)抵押貸款B開發(fā)建設貸款C流動資金貸款D融資租賃ABCD房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點是（）A融資規(guī)模大B償還期較長C房地產(chǎn)證券化趨勢D一次性ABC房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇一般采用比較分析法，即對各個方案的（）各指標用分級的方式進行比較。A安全性B經(jīng)濟性C適用性D可行性E可靠性ABD房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的目標包括（）A成本B項目工期C質(zhì)量D項目協(xié)調(diào)性E技術先進性ABC房地產(chǎn)開發(fā)項目所面臨的經(jīng)濟環(huán)境主要包括（）A宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢B市民收入水平C貧富差異程度D利率E貸款條件ABCDE房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本按成本與經(jīng)營工作量關系可分為（）A固定成本B變動成本C管理費用D銷售費用E原材料成本AB房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為（）A波谷B平淡C蕭條D復蘇E興旺BCDE房地產(chǎn)市場細分所要重點考慮的因素一般包括（）A收入狀況B購買動機C需求檔次D房型ABCD房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括（）A早期介入B接管驗收C樓宇入伙D物業(yè)綜合管理E物業(yè)經(jīng)營ABCD根據(jù)《中國人民銀行關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項目同時必須具備（）A國有土地規(guī)劃許可證B國有土地使用證C建設用地規(guī)劃許可證D建設工程規(guī)劃許可證E建設工程施工許可證BCDE土地使用權的出讓主要有以下哪幾種方式（）A協(xié)議出讓B招標出讓C拍賣出讓D交換出讓ABC產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因包括()A土地的有限性和稀缺性B投機需求的膨脹C金融機構的過度放貸D開發(fā)商對市場預測的偏差E開發(fā)商之間的非理性行為ABC一般來說，適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織結構有（）A直線型組織結構B職能型組織結構C直線職能型D矩陣型E事業(yè)部制DE以下是與房地產(chǎn)開發(fā)相關的法律、法規(guī)，其中直接管理房地產(chǎn)開發(fā)的包括（）A《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》B《中華人民共和國土地管理法》C《中華人民共和國城市規(guī)劃法》D《中華人民共和國環(huán)境保護法》AB銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類型包括（）。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款B房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款C土地開發(fā)抵押貸款D房屋開發(fā)抵押貸款ABCD影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的環(huán)境包括（）A經(jīng)濟環(huán)境B政治環(huán)境C法律環(huán)境D社會環(huán)境E自然環(huán)境ABCDE城市土地可以進行多層次分類，如果按照土地開發(fā)程度進行分類，可分成（）A生地B毛地C熟地D閑置用地E集約用地ABC影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境主要包括（）A宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢B市民的收入水平C貧富差異程度D資金市場發(fā)展形勢ABCD征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費用（）A土地補償費B青苗補償費C地上附著物補償費D安置補助費E新菜地開發(fā)建設基金F耕地占用稅ABCDEF選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案可以采用比較分析法，即對融資方案的各指標用分級的方式進行比較，各指標包括（）。A.可靠性B.安全性C.經(jīng)濟性D.可行性E.適用性BCD三、簡答題簡答題答案常見的組織結構類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)項目的組織結構類型有哪些？常見的組織結構類型有：直線型組織結構；職能型組織結構；直線職能型；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)項目的組織結構類型有矩陣型和事業(yè)部型。從狹義的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有哪些區(qū)別？房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為哪些階段？房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為十個階段，分別為：開發(fā)商提出開發(fā)設想、可行性研究、申請項目用地、項目設計、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設工程招標、施工、市場營銷與策劃、物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有哪些？房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當融資、利用外資等形式。房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營既有聯(lián)系也有區(qū)別，如果從狹義的角度看，有哪些區(qū)別？房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化。房地產(chǎn)開發(fā)是一個復雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者包括哪些？房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者包括：房地產(chǎn)開發(fā)商、政府相關機構主要是房地產(chǎn)項目開發(fā)的宏觀管理者和土地供應者、金融機構、設計機構、建筑承包商、監(jiān)理單位及其監(jiān)理工程師、律師事務所。房地產(chǎn)開發(fā)投資風險有哪些？房地產(chǎn)開發(fā)投資風險主要包括：財務風險因素、購買力因素、利率風險、變現(xiàn)風險、社會風險和意外事故風險等。房地產(chǎn)項目施工招標的形式有哪些？在國際市場上，房地產(chǎn)項目施工招標方式主要有公開招標、邀請招標和議標3種。我國《招標投標法》則規(guī)定，招標方式只有兩種，即公開招標和邀請招標。房地產(chǎn)項目主要的定價方法有哪些？房地產(chǎn)項目的定價方法主要有：成本加成定價法、競爭價格定價法、加權點數(shù)定價法、顧客感受定價法。什么是征地，什么是拆遷，征地與拆遷的區(qū)別是什么？征地是指政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨?。拆遷是因房地產(chǎn)開發(fā)項目需要而對在開發(fā)區(qū)內(nèi)屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權益，依照有關法律而實施的依法轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權益的行為過程。征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權屬不同。征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國家按有關法定程序收回土地使用權或改變使用性質(zhì)時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進行的拆遷、安置、補償。不需改變土地所有制性質(zhì)。請簡述物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會的關系？業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間是委托－代理關系。其中核心方是業(yè)主委員會，它擁有任免物業(yè)公司、參與決策重大物業(yè)管理活動、監(jiān)督物業(yè)管理行為、檢查管理費用等權利；也負有支持物業(yè)公司正常管理、遵守管理公約、及時支付管理費用等義務。物業(yè)管理公司通過對物業(yè)維修保養(yǎng)和合理利用，確保物業(yè)安全、形象完美、功能完善，使物業(yè)保值、增值，同時提供多種服務。土地使用權的出讓有哪些方式？各有什么特點？土地使用權的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓。協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場機制，是一種不發(fā)達的土地市場。招標出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。拍賣出讓是競爭激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。土地征用（也稱征地）的含義是什么？根據(jù)《土地管理法》和其他相關法規(guī)的規(guī)定，建設征地費用主要包括哪些？答：征地的含義：是指政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨?。在征地過程中需要支付一定的補償費，并對原集體所有土地上的人員進行妥善安置。建設征地費用主要包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設基金、耕地占用稅。房地產(chǎn)開發(fā)項目有哪些主要的定價方法？房地產(chǎn)項目的定價方法主要有：成本加成定價法、競爭價格定價法、加權點數(shù)定價法、顧客感受定價法。物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會的關系是什么業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間是委托－代理關系。其中核心方是業(yè)主委員會，它擁有任免物業(yè)公司、參與決策重大物業(yè)管理活動、監(jiān)督物業(yè)管理行為、檢查管理費用等權利；也負有支持物業(yè)公司正常管理、遵守管理公約、及時支付管理費用等義務。物業(yè)管理公司通過對物業(yè)維修保養(yǎng)和合理利用，確保物業(yè)安全、形象完美、功能完善，使物業(yè)保值、增值，同時提供多種服務。物業(yè)管理公司有什么權利和義務？物業(yè)管理公司的權利主要包括：根據(jù)有關法規(guī)，結合實際情況制定小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用等。物業(yè)管理公司的義務主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；接受管理委員會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可等。征地與拆遷的區(qū)別是什么？征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權屬不同。征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國家按有關法定程序收回土地使用權或改變使用性質(zhì)時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進行的拆遷、安置、補償。不需改變土地所有制性質(zhì)。四、名詞解釋名詞解釋答案城市土地出讓城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權出讓給用地單位（主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價）。房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產(chǎn)領域的經(jīng)濟活動獲得經(jīng)濟效益的行為。從狹義上來講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領域的經(jīng)營行為。房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)：由特定的經(jīng)濟實體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對房地產(chǎn)項目進行投資、建設和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟利益的過程。建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證：由建設單位或個人提出建設用地申請，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準的建設用地位置、面積、界線的法律憑證。建筑容積率建筑容積率：指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。土地開發(fā)土地開發(fā)：土地開發(fā)也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。土地使用權轉(zhuǎn)讓土地使用權轉(zhuǎn)讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉(zhuǎn)移的行為土地征用土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨?。物業(yè)管理物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進的維修養(yǎng)護技術，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設施和相關場地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益租金收繳率租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應收金額的百分比。五、論述題論述題答案房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括什么，確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素有哪些，如何選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案？答：房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括：欲籌集資金的幣種、數(shù)額；融資流量；資金來源構成；融資風險分析及風險管理措施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應的不同時間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。融資成本預算；融資方法和明確融資的權利責任關系。確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素包括：合理的融資規(guī)模；正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本；統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資；提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益；按規(guī)定建立資本金制度；優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結構。選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案：選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的方法，一般采用比較分析法。分別從各個可行的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的安全性、經(jīng)濟性和可行性用分級評價的方式進行比較，即將安全性、經(jīng)濟性和可行性各指標按優(yōu)劣順序排列為ABCD四級，選擇出安全性、經(jīng)濟性和可行性3項指標均令人滿意的方案。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設的三大目標是什么，它們之間是什么關系，你是如何理解的？答：房地產(chǎn)開發(fā)項目建設的三大目標分別是：項目建設投資（成本）、進度（或工期）、質(zhì)量。開發(fā)項目建設三大目標之間的關系既有對立的一面，也有統(tǒng)一的一面。開發(fā)項目建設三大目標之間的對立關系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的對立關系。例如：如果項目建設的功能和質(zhì)量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快進度，縮短工期，則需要增加成本，同時也可能會影響質(zhì)量。開發(fā)項目建設三大目標之間的統(tǒng)一關系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的統(tǒng)一關系。例如：加快進度、縮短工期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個開發(fā)項目建設提前投入使用，從而提早發(fā)揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出，減少成本。如果施工質(zhì)量好，可減少投入使用后的維修費用，也可以減少成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的取得方式有哪些？每種方式的含義是什么，有哪些特點？一般來說，國家機關、軍事用地和公益事業(yè)用地通常采用哪種方式取得土地使用權，簡單談談理由？答：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的取得主要有3種方式，即土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥。土地使用權出讓是指