“以房養(yǎng)老”模式的國別比較及其對我國的借鑒作用

.引言1.1選題背景1.1.1人口老齡化問題日益嚴重按照國際上制定的人口老齡化標準，如果一個國家（或地區(qū)）60歲以上的老年人占全國總人口的比重達10％，或者65歲以上的老年人占總人口的比重超過了7％，那么這就表示這一國家（或地區(qū)）已經進入老齡化社會。如果以這一數(shù)據作為判斷依據，那么我國早在1999年時就顯現(xiàn)出人口老齡化的態(tài)勢。根據中國發(fā)展基金會發(fā)布的《中國發(fā)展報告2020：中國人口老齡化的發(fā)展趨勢和政策》測算，我國65歲以上的老年人將在2025年，也就是在第十四個五年規(guī)劃完成時占到總人口的15%；并且將于2035年，突破3.1億，這表示我國的人口老齡化將會進一步加深。中國發(fā)展研究基金會中國發(fā)展研究基金會.中國發(fā)展報告2020：中國人口老齡化的發(fā)展趨勢和政策.2020-6-11.與發(fā)達國家相比，我國進入老齡化社會的用時短、且人均GDP較低，應對人口老齡化的經濟實力相對較薄弱。目前，中國老年人口基數(shù)大且仍處于快速增長的趨勢，而由于缺乏完善的養(yǎng)老金制度以及存在養(yǎng)老金缺口越來越大等問題，使得政府和社會公眾不得不重視養(yǎng)老問題。1.1.2住房在實物資產中占比高當前我國經濟快速增長，人們對于住房的需求也越來越大，不論是用于居住還是投資，“炒房熱”已成為社會一大熱點話題。在我國城鎮(zhèn)居民家庭的實物資產中，74.2%為住房資產，該比例高于美國居民家庭28.5個百分點，而根據全球經濟指標網的數(shù)據，發(fā)達國家的住房在實物資產中的占比大部分在60%左右，這表示我國居民家庭住房資產比重偏高。因此，高比例的住房擁有率為我國實施以房養(yǎng)老模式提供了必要的條件。1.1.3傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)當前，我國的養(yǎng)老保險體系仍存在很多問題。我國的養(yǎng)老保險制度于20世紀50年代創(chuàng)立，經過幾十年的發(fā)展，從少數(shù)職工的專利發(fā)展成為全體老年人的共同福祉、從單一層次走向多層次化，成為惠及所有老年人的社會保障制度。但隨著社會的發(fā)展，以及我國人口老齡化嚴重、養(yǎng)老保障制度建立時間短、養(yǎng)老金發(fā)放和收繳管理辦法不完善等問題，使我國難以構成全面且系統(tǒng)的養(yǎng)老保障體系。知名學者鄭功成認為，中國現(xiàn)行養(yǎng)老金制度已經形成的失衡利益格局和路徑依賴，已無法與時代發(fā)展變化保持適應性，并陷入了日益被動的不利局面。這不僅不利于多層次養(yǎng)老保險體系的建設，也不利于整個養(yǎng)老保險制度的公平與可持續(xù)發(fā)展,這表明全面深化養(yǎng)老金制度改革具有嚴峻性、緊迫性。鄭功成鄭功成.中國養(yǎng)老金：制度變革、問題清單與高質量發(fā)展[J].社會保障評論,2020,4(01):3-18.其次，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的轉變也推動了以房養(yǎng)老模式的發(fā)展。中國自改革開放以來在各個方面都取得了很多成就，人們一直在接觸新鮮的事物和思想觀念。當代年輕人大部分都接受了高等教育，他們的養(yǎng)老觀念不同以往；同時，來自工作和生活的種種壓力，使他們對父母的照顧會顯得心有余而力不足，這樣看來，探索一種新型養(yǎng)老方式的必要性很大。1.2研究意義和研究目的當前我國老齡化問題日益嚴峻，社會養(yǎng)老保險體系的壓力增大。與發(fā)達國家相比，我國人口老齡化更突出的特點為“未富先老”未富先老屬于一種社會現(xiàn)象。鄔滄萍教授在1986年出版的《漫談人口老化》一書中率先將“窮國患了富國的人口病”概括為我國人口老齡化的特點并使用“未富先老”一詞。。中國老年人口基數(shù)大且仍處于快速增長的趨勢，而養(yǎng)老體系的不完善以及存在養(yǎng)老金缺口越來越大等問題，使得政府和社會公眾必須重視未富先老屬于一種社會現(xiàn)象。鄔滄萍教授在1986年出版的《漫談人口老化》一書中率先將“窮國患了富國的人口病”概括為我國人口老齡化的特點并使用“未富先老”一詞。“以房養(yǎng)老”作為一種新的養(yǎng)老模式具有很大的發(fā)展前景。在老齡化社會，傳統(tǒng)養(yǎng)老方式需要與時俱進。通過對以房養(yǎng)老模式的研究和探索，一方面能夠增加老年人的收入，避免陷入老年貧困危機；另一方面，這是一種應對老齡化危機的重要舉措，也是對社會養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老模式的有益補充，它既能夠完善現(xiàn)有的養(yǎng)老保障體系，也能緩解由人口老齡化帶來的養(yǎng)老壓力。本文希望通過對“以房養(yǎng)老”模式的研究和探索，能引起社會關注，豐富我國的養(yǎng)老方式，完善我國的社會養(yǎng)老保障體系。1.3文獻綜述1.3.1國外文獻（1）“以房養(yǎng)老”的可行性分析DelhoCho和Seongrul（1997）研究了亞洲比較具有代表性的國家——韓國的以房養(yǎng)老模式的可行性，通過對韓國房地產市場和價格指數(shù)的檢測，同時結合租房金額的價值利率，進而得出結論：住房反向抵押貸款這種養(yǎng)老方式在韓國完全行得通；兩位學者OliviasMitchell和JohnPiggott（2004）將美國和日本的房地產市場以及證券市場進行比較分析，并得出日本具備實施以房養(yǎng)老模式的條件的結論；Productions和S.Gabriel（2002）專注于研究美國的房地產市場，并對有關數(shù)據進行整理和分析，在此基礎上預測出“以房養(yǎng)老”模式能夠增加老年人的收入，得出結論：這種養(yǎng)老模式具有較強的可行性?！耙苑筐B(yǎng)老”模式存在的問題及對策Mitchell和PiggottJ.（2008）的兩位研究人員著眼于反向抵押貸款之間的關系。以及由于國內市場波動而導致資產貶值的可能性。ChiuriMC和JappelliT（2010）基于房地產價格指數(shù)，認為保險貸款合同的條款可以降低所有者的成本并避免意外保留保險資產的機會。貸款的期限避免了所涉及的道德陷阱。MoscarolaC.F和RossiM.C（2013）兩位學者認為，長壽風險對于住房反向抵押貸款模式是一種風險因素，聲稱老年人在參保時可能會隱瞞自己的身體狀況而影響該模式的結果，做出錯誤判斷。Deok-hoGho和SeungryulMa（2004）主要分析了利率的不穩(wěn)定風險對以房養(yǎng)老模式造成的影響，他們通過研究得出結論：由于利率變化的波動造成的損失對于金融公司來說是無法承受的。Mitchellos和PiggottJ（2008）兩位研究人員著眼于研究由于房產貶值造成的房地產市場波動的關系，通過研究得出，可以通過限制貸款金額上限以防止參保人在抵押期間消極維護房產的風險。1.3.2國內文獻（1）“以房養(yǎng)老”的可行性分析大部分學者認為“以房養(yǎng)老”模式在我國是一種可行的措施。周宇博（2014）采取實地調研的方式探索我國推行以房養(yǎng)老的可行性，他選取了六個具有代表性的省份，從需求方的角度進行客觀分析，調研結果表明以房養(yǎng)老對于我國居民來說是一種完全行得通的新型養(yǎng)老模式。周延，沈飛（2019）重點選取了較為重要的四種以房養(yǎng)老模式：即售房養(yǎng)老、換房養(yǎng)老、以租換養(yǎng)和住房反向抵押貸款，利用效用函數(shù)分析其效用，并得出結論：住房反向抵押貸款不僅為老年人提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且保留了老年人原有的住房環(huán)境，實現(xiàn)了老年人住房資產的最大效用。但也有不少學者表示，實行“以房養(yǎng)老”模式仍存在風險性和不可執(zhí)行性。李偉林（2006）建立了從成本和收益的角度來衡量我國實施住房反向抵押貸款的凈收益的數(shù)學模型，并得出結論：由于存在各類風險因素以及有效需求不足，導致我國住房反向抵押貸款的預期凈收入偏低，因此這一養(yǎng)老新模式目前在中國尚不可行。鄭秉文（2018）從供需雙方出發(fā)，研究了我國在開展住房反向抵押貸款業(yè)務時可能面臨的風險因素，其中重點分析長壽風險、市場風險和政策風險這三類主要的風險類型，提出要在具體的風險防范上借鑒發(fā)達國家的經驗，同時提出只有由政府提供擔保，才能以最大限度降低各類風險所帶來的損失。（2）“以房養(yǎng)老”模式存在的問題及對策郝前進，周偉林（2012）認為，以房養(yǎng)老業(yè)務順利推行的的必要前提是政府及市場的有效支持，否則以房養(yǎng)老模式很難保障參保人住房資產的權益。同時，這兩方面的支持也能最大限度的降低利率波動與房產貶值的風險。閏軍，何穎媛（2013）通過對有政府參與與無政府參與的“以房養(yǎng)老”模式的對比分析，得出有政府參與的“以房養(yǎng)老”業(yè)務能有效降低參保人貸款的風險。此外，政府應建立共享、高效的信息平臺和嚴密的網絡監(jiān)管系統(tǒng)，建立金融機構對參保人誠信檔案擔保機制，培養(yǎng)專業(yè)性較強的第三方機構。程坤（2016）認為，考慮到未來房地產價格具有不確定性，要通過規(guī)范房地產業(yè)發(fā)展，評估房地產和創(chuàng)新性養(yǎng)老金支付方式等措施來解決。張棟（2019）認為，由于傳統(tǒng)觀念和某些風險因素的存在，金融機構的供給能力較低，并且金融機構不愿意為房產價值提供擔保。此外，由于政策制度建設滯后以及不成熟的交易環(huán)境等問題的存在，我國以房養(yǎng)老發(fā)展得較為緩慢。因此，從國外經驗來看，公眾的支持和認同、政府的參與和法律保障、成熟的產業(yè)形態(tài)以及多樣化的產品設計等都是發(fā)展“以房養(yǎng)老”模式的重要保證。1.3.3文獻評述“以房養(yǎng)老”是歐美國家在人口老齡化日益嚴重，帶給社會養(yǎng)老巨大壓力的背景下所采取的解決養(yǎng)老問題的方法之一。國外研究以房養(yǎng)老大多從一個相關的專業(yè)領域與以房養(yǎng)老的實踐進行結合研究，其在以房養(yǎng)老涉及到的完善的理論背景和總結的經驗值得我們借鑒和學習。與其他發(fā)達國家相比，我國在開展以房養(yǎng)老的理論及其實踐研究方面起步較晚，研究基礎較薄弱。當前國內對“以房養(yǎng)老”模式的研究較少，且大部分文獻研究并沒有將國外的制度進行詳細的對比分析，對于國內試點城市的現(xiàn)狀分析也較少。本文將對“以房養(yǎng)老”模式進行理論分析，通過與典型國家該模式的實施情況進行對比，結合我國現(xiàn)有政策以及試點城市的實行情況分析現(xiàn)行我國以房養(yǎng)老模式的不足，并提出針對性建議。通過對“以房養(yǎng)老”模式的研究和探索，既能夠緩解社會的養(yǎng)老金壓力，減輕子女的養(yǎng)老負擔；也能彌補現(xiàn)有養(yǎng)老保障體系的不足，創(chuàng)新養(yǎng)老方式。1.4研究內容與研究方法1.4.1研究內容本文將從“以房養(yǎng)老”模式的理論出發(fā)，對比分析典型國家該模式的實施情況，并結合我國現(xiàn)有政策以及試點城市的實行情況對該政策進行研究分析。主要分為五個部分。第一部分為引言，主要包括選題背景、本文的研究意義和目的、國內外文獻綜述、研究內容與研究方法以及本文的創(chuàng)新與不足等。第二部分為“以房養(yǎng)老”模式的相關概念與理論基礎。主要介紹了以房養(yǎng)老的相關、理論基礎以及基本模式。第三部分為我國以房養(yǎng)老模式的發(fā)展現(xiàn)狀，簡單闡述了前文所述的基本模式在我國的實際應用，并從中總結出當前我國以房養(yǎng)老模式所面臨的困境。第四部分為國外以房養(yǎng)老模式的比較及其對我國的借鑒作用。通過對美國、英國和新加坡三個國家的以房養(yǎng)老模式進行比較分析，并總結三個出發(fā)展經驗。第五部分為完善我國以房養(yǎng)老模式的建議。從四個方面提出完善我國以房養(yǎng)老模式的建議。1.4.2研究方法（1）比較分析法：通過對國外“以房養(yǎng)老”模式的對比研究，從理論制度和實踐上進行了整理，并歸納出成功經驗，為我國作參考。（2）實證分析法：通過總結我國一些城市早期嘗試以房養(yǎng)老的實踐做法，從中總結除了有關經驗，分析現(xiàn)階段開展可能面臨的問題，提出有關解決對策。（3）文獻研究法：通過大量閱讀有關以房養(yǎng)老方面的文獻及期刊，并收集整理國家發(fā)布的以房養(yǎng)老相關政策文件，使得對這一問題的研究具有實踐意義。1.5創(chuàng)新與不足（1）創(chuàng)新：能從較全面的角度分析“以房養(yǎng)老”模式，由于“以房養(yǎng)老”模式目前在我國仍處于試點狀態(tài)，本文重點選取亞洲、北美、歐洲的幾個具有代表性的國家進行對比分析，介紹“以房養(yǎng)老”模式的具體形式，分析其存在的問題以及對我國的借鑒意義，同時對我國“以房養(yǎng)老”模式試點城市的成效進行具體分析，并提出相關改進對策。（2）不足：首先，“以房養(yǎng)老”涉及學科領域眾多，文章中對有些概念的描述不夠具體、深入；其次，有關國外以房養(yǎng)老研究資料的獲取存在一定難度，因此對國外文獻的梳理以及以房養(yǎng)老模式介紹可能存在局限性。2.“以房養(yǎng)老”模式的相關概念與理論基礎2.1概念界定2.1.1以房養(yǎng)老“以房養(yǎng)老”是指老年人由于缺乏養(yǎng)老資金，以自有房產為依托，在不變更其居住權的前提下，通過住房反向抵押貸款等金融工具將所擁有的房產提前變現(xiàn)消費，實現(xiàn)將固定資產變成流動資金，從而達到自我養(yǎng)老的目的。以房養(yǎng)老模式能夠將老年人的房屋通過特定的金融機構，在保證其居住功能不發(fā)生改變的前提下，增加老年人的收入，實現(xiàn)房屋價值的流動性。通俗地說，“以房養(yǎng)老”是在保證老年人有房可住的前提下，通過借助某種金融工具或手段實現(xiàn)“以房換錢、以錢養(yǎng)老”的養(yǎng)老模式。它既是在老齡化社會應對人口老齡化的重要舉措，也是對社會養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老的有益補充。關于以房養(yǎng)老的概念，不同的學者給出了自己的解釋，但是都大同小異?！耙苑筐B(yǎng)老”，廣義上是指老年人利用自己的房子以取得養(yǎng)老生活費用的任何做法（劉楠楠，2013）。“以房養(yǎng)老”是指，擁有住房的老年人與特定機構（如銀行、保險公司或房產機構）訂立合同,把自己的房產所有權有償轉讓給銀行或特別設立的特定機構（如養(yǎng)老機構）（翟思達，2012）。通過理解和總結，我認為，“以房養(yǎng)老”就是指通過銀行或者保險公司等金融中介機構，將私有住房與個人養(yǎng)老結合在一起，并“以房生金”的新型養(yǎng)老模式。2.1.2住房反向抵押貸款狹義的以房養(yǎng)老也被稱為住房反向抵押貸款制度，之所以被稱之為“反向”，是因為這種模式與傳統(tǒng)的住房抵押貸款的形式相反。該制度具體指：已經擁有房屋所有權的老年人將房產抵押給類似于保險公司或者銀行等金融機構，然后該金融機構會根據老年人的年齡、預期壽命、房產的現(xiàn)值和未來的增值、折舊值等方面進行綜合全面地評估后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按人的平均壽命計算，按照每月或者每年的支付方式將現(xiàn)金支付給借款人；當借款人去世后，金融機構便獲得該房屋的產權，可以將其進行銷售、出租或者拍賣，以償還貸款的本金和利息。2.2理論基礎2.1.1生命周期理論生命周期理論最早是由美國經濟學家弗朗科莫迪利安尼提出的，又稱儲蓄與消費的生命周期假說，該理論的主要內容有：在生命周期的不同階段，收入水平的不同；消費者的消費行為取決于一生中的全部收入。人在剛參加工作時收入較少，往后逐漸增加，到中年時期的收入達到最多，退休后的收入又降了下來。因此，為了達到在不同階段消費基本平穩(wěn)的目的，我們要綜合考慮各種因素。當收入高時，要適當進行儲蓄；當收入低時，要進行反向儲蓄，總的約束條件就是要實現(xiàn)生命周期內總收入與總支出的相對平衡。范子文.范子文.對“以房養(yǎng)老”的理論探討[J].北京農業(yè)職業(yè)學院學報,2008(04):51-55.生命周期理論為以房養(yǎng)老提供了理論依據，對于大多數(shù)家庭而言，住房是大部分中家庭最大的資產，它屬于不動產，具有很大的價值，但是由于過去缺乏靈活有效的轉換工具使房屋交易難以變現(xiàn)，因此之前在運用生命周期理論統(tǒng)籌安排儲蓄與消費時，大部分家庭只考慮金融資產而不考慮住房資產，大多數(shù)老年人將房產僅僅作為遺產留給后代。隨著住房反向抵押貸款的推出，房產這種不動產資源得到合理分配和優(yōu)化利用，從而豐富和發(fā)展了生命周期理論。這樣來看，如果一個人年輕的時候通過抵押貸款的方式購買住房，他至少能在退休前把貸款還清，并擁有了該住房的全部所有權；當他退休后，收入下降，則又可以把住房反向抵押給特定的金融機構以獲得養(yǎng)老金，這就達到了“削峰填谷”的目的，也實現(xiàn)了生命周期中收入和消費的最佳平衡。2.1.2產權分割理論產權包括所有權、使用權、處置權、收益權、轉讓權等，它是一組權利的統(tǒng)一體。產權分割理論的實質在于：由于產權具有多樣性的屬性，因此在一定范圍內將產權進行分割，并由各種不同的主體分別行使，會提高整體效益。產權分割也適用于房產，如今常見的出租屋就是房屋使用權和所有權的分離。以房養(yǎng)老模式正是基于產權分割理論，將房屋的產權分為所有權、使用權和抵押權等。在住房反向抵押貸款模式下，老年人失去了住房抵押權，但保留了對該房屋的居住權，從而保證老年人在獲得足夠養(yǎng)老金的前提下能夠在自己熟悉的環(huán)境中進行居家養(yǎng)老。這種運作模式是房屋使用權、收益權及其流動性巧妙結合。其中售房養(yǎng)老是將房屋的所有權轉換為養(yǎng)老服務；以租換養(yǎng)是將房屋的使用權轉換為相應的養(yǎng)老服務。把產權分割理論運用到以房養(yǎng)老的問題上，不僅為該理論提供了深化和拓展，同時也為以房養(yǎng)老的順利實施提供理論支持。2.1.3資源優(yōu)化配置理論資源優(yōu)化配置理論是研究特定的經濟單位如何優(yōu)化資源配置和合理利用以實現(xiàn)最大效用的理論。資源的優(yōu)化配置是建立在合理配置、經濟和社會的可持續(xù)發(fā)展，以及以整個社會經濟的協(xié)調發(fā)展的基礎之上的。家庭是社會的細胞，如何使家庭的經濟資源得到合理利用是近年來著重關注的問題。美國諾貝爾經濟學獎獲得者加里·貝克爾曾說過：家庭活動的經營目標就是如何能夠合理優(yōu)化各種家庭資源，以最大限度滿足整個家庭的多樣化需求。以房養(yǎng)老模式和之間的聯(lián)系在于：住房和養(yǎng)老對于人類而言是至關重要的兩件事，資源優(yōu)化配置理論將這兩件事與每個家庭的經濟結合在一起，使家庭資源能夠在人的生命周期中得到充分利用。房產占了家庭財產中的大部分，其價值不可估量，但由于其具有不動產屬性使得房產很難實現(xiàn)價值上的流動性。而住房反向抵押貸款卻可以通過特定的金融機構將住房資產轉化為貨幣資產，以滿足老年人退休后的生活需求。也就是說，資源優(yōu)化配置理論增加了以房養(yǎng)老實施的可行性。2.3“以房養(yǎng)老”的基本模式2.3.1售房換養(yǎng)模式售房換養(yǎng)模式指老年人將自己擁有產權的住房出售給特定的機構，該機構在充分估測房屋價值的基礎上，給予老年人一筆售房資金，用以保障退休后的生活水平。售房換養(yǎng)主要包括三種方式，一是售房入住養(yǎng)老院，二是“售大買小”，三是售房入住出租房。售房入住養(yǎng)老院，是指擁有住房產權的老年人將自己的住房出售后，使用售房資金一次性支付費用并入住養(yǎng)老院?！笆鄞筚I小”，是指擁有住房產權的老年人將自己面積比較大的房屋進行出售，將售房資金的一部分用來購買面積比小的房屋用于居住，剩下的資金用于養(yǎng)老費用。該模式主要利用的是大房屋與小房屋之間的差價來改善老年人晚年的生活質量。售房入住出租房，是指擁有住房產權的老年人將自己的住房先行出售，再用該資金租房居住。2.3.2租房換養(yǎng)模式租房換養(yǎng)是指老年人將自己的房屋進行出租，通過收取租金的方式來增加生活收入的方式。租房換養(yǎng)包括兩種方式，一是租出大房租入小房，二是租房入住養(yǎng)老院。租出大房租入小房，是指擁有住房產權的老年人將自己居住的面積比較大的房屋租給他人，隨后自己租入面積比較小的房屋進行居住。老年人主要通過兩者間的租金差來改善晚年生活質量。租房入住養(yǎng)老院，指擁有住房產權的老年人將自己的住房租給他人，將收取的租金用于支付入住養(yǎng)老院的費用。在這種模式下，老人只是出讓房子的使用權，但其房屋產權仍然歸自己所有，將來還是可以留給子女繼承，而且操作過程簡單、風險系數(shù)較小，因此更容易被廣大居民理解和接受。2.3.3商業(yè)化養(yǎng)老保險模式商業(yè)化養(yǎng)老保險模式，是由保險公司開發(fā)的商業(yè)保險，該模式創(chuàng)新性的將住房反向抵押和老年人養(yǎng)老保險結合起來。其基本方案是：60到85周歲的老年人將自有的獨立產權房抵押給保險公司并獲取保險金額，待老年人去世后，保險公司有權出售該房屋，所得款項用來抵扣保險費用。這一模式的特點在于：老人生前既獲得保險金用以養(yǎng)老，又未離開原有住所，且未喪失房屋所有權。其次，以商業(yè)化保險公司為主導機構，能夠有效規(guī)避風險，但由于其本質上具有營利性，因此需第三方監(jiān)督機構的介入，以保障老年人的合法權益。3.我國“以房養(yǎng)老”模式發(fā)展現(xiàn)狀3.1“以房養(yǎng)老”模式在我國的實踐3.1.1上海市售房換養(yǎng)模式為積極應對老齡化問題，上海市公積金管理中心于2007年推出了售后返租業(yè)務，是全國首個以政府為開辦機構，不以盈利為目的售房養(yǎng)老模式。其主要內容為：年滿65歲以上的老年人，將房產售給上海公積金中心。上海公積金中心將與老年人協(xié)商房產的價格和租期，然后將該房產返租給老年人。老年人可在房屋中居住直到去世，如果老年人在租期內去世，那么老年人的繼承人可以收回已繳納而未產生的租金。這種方式其實是提前將房產一次變現(xiàn)，用變現(xiàn)的資金實現(xiàn)養(yǎng)老的目的。該模式的優(yōu)點在于：老年人的自主性較強，且操作方式簡單；但該模式也有兩個缺點：一是協(xié)議達成時便變更了房屋所有權，而由于房產的提前十幾年甚至幾十年變現(xiàn)，可能會導致老年人損失這段期間房產升值的收益，易造成糾紛并損害老年人的權益；二是該模式沒有考慮家庭財富代際傳遞的傳統(tǒng)理念，開展阻力較大。出于上述種種阻礙，上海公積金中心推出的以房養(yǎng)老的方案于2010年停止。3.1.2北京市租房換養(yǎng)模式北京于2007年啟動了養(yǎng)老房屋銀行業(yè)務。這種模式的實質是老人利用房屋使用權換取貨幣資金后再向養(yǎng)老機構購買養(yǎng)老服務。該模式的主要內容是：首先，老年人必須年滿60周歲，并要同時向入住養(yǎng)老服務中心提出入住申請；其次，老人通過委托的方式出租房屋，承辦委托的中介機構就是房產經紀公司，雙方通過協(xié)商談判簽訂租賃合同；最后，房屋的租金將用于支付老年人在養(yǎng)老服務中心的床位費，若租金高于床位費，剩余的資金將由老年人自行使用；反之，若租金收入低于床位費，則需要老年人自行彌補差額。合同到期后，老人可以續(xù)簽或者取消合同。但是，無論采取哪種方式，房屋的所有權始終歸老年人所有，并且沒有改變過。北京的“養(yǎng)老房屋銀行”模式僅在公主墳區(qū)域試行了六個月的時間，后來由于簽約人數(shù)過少（不到10人），最終因為無法維持正常經營而宣告破產。3.1.3幸福人壽保險公司推出商業(yè)養(yǎng)老模式幸福人壽保險公司是國內首個提出以以房養(yǎng)老為主要產品的保險公司。該公司提出的以房養(yǎng)老運營方式為：投保人將房產抵押給保險公司，由保險公司根據房產的價值，每年發(fā)放一定數(shù)額的年金給投保人，直到投保人去世，投保人去世后房產歸保險公司所有。這實際上就是保險公司分期購入投保人的房產。但該計劃始終停留在產品理念的層面上，尚未正式向市面推出過。這其中的原因主要在于我國金融業(yè)實行分業(yè)經營，從而導致我國的保險公司不能經營類似貸款的項目。而金融業(yè)主管部門認為幸福人壽推出的以房養(yǎng)老項目從本質上看實際上是住房倒按揭貸款。這也是由保險公司推出的以房養(yǎng)老計劃遲遲不能通過，所面對的政策難題。3.2我國面臨的主要問題和困境由上述幾個例子我們可以看出我國以房養(yǎng)老模式發(fā)展狀況不太良好。第一個問題在于參保人數(shù)過低。在第一次四個城市試點結束后，也就是2016年6月，只有60戶78人投保。而現(xiàn)在已經擴大到全國范圍開展的反向抵押保險，參保人數(shù)截至2019年8月末，投保有效保單為126件，僅有126戶186人投保。而投保人大都為無兒女的孤寡老人，平均參保年齡為71周歲。第二個問題在于保險公司等金融機構參與度低。2014年提出在四個城市進行以房養(yǎng)老模式試點時，只有一家保險公司推出了以房養(yǎng)老保險產品，即前文提到的幸福人壽保險股份有限公司。直至2016年才有第二家保險公司推出了類似的養(yǎng)老產品，即中國人民人壽保險股份有限公司推出的“安居樂”。除了幸福人壽和人保壽險，沒有其他的保險公司再推出類似產品。由此看出，我國想要發(fā)展以房養(yǎng)老模式面臨著較大的困境。3.2.1政府扶持力度不足2014年，中國保監(jiān)會明確發(fā)布了首批實施以房養(yǎng)老模式的模范示范城市——上海、北京、武漢、廣州，同時讓銀行、保險公司等金融機構提交推行以房養(yǎng)老的具體方案措施。雖然政府方面陸續(xù)發(fā)布了要加大力度開展以房養(yǎng)老試點工作等關于實施以房養(yǎng)老的文件和通知，但在實際行動中并未出臺相關法規(guī)和政策文件確保該模式的規(guī)范運行。而且實際上，政府是將以房養(yǎng)老的宣傳推廣工作轉交給保險公司等金融機構等來執(zhí)行，與政府機構相比，這些機構在缺乏人們的信任，因此很多人不愿意嘗試也不敢嘗試這種養(yǎng)老方式。我國引進以房養(yǎng)老業(yè)務雖然已有十幾年的歷史，但實施效果卻并不明顯，其中一個很重要的因素就在于：缺乏政府的支持。同時，宣傳工作的不到位，使得老年人對以房養(yǎng)老業(yè)務認識不足，使我國的以房養(yǎng)老政策難以開展。3.2.2法律制度的欠缺第一，我國土地使用權是有年限的。與西方國家房產的永久所有權比，我國規(guī)定土地的使用權為七十年，七十年過后土地收歸國有。雖然《物權法》在修訂后規(guī)定住宅建筑用地可以在七十年使用期到期后自動續(xù)期，但是自動續(xù)期的方法，以及是否需要繳納費用，繳納金額是多少都沒有具體規(guī)定。同時對于該法律是否適用于抵押給金融機構用于獲利的房產，也缺乏官方的解釋。這就意味著，一旦土地到達七十年的使用期時，金融機構可能會面臨土地無法續(xù)期被收歸國有的情況，或者續(xù)期費用過高導致金融機構無利可圖甚至出現(xiàn)虧損的情況。第二，我國法律規(guī)定，金融行業(yè)采取分業(yè)經營的方式。在國外，金融業(yè)一般都為混業(yè)經營，在推行以房養(yǎng)老方式時，國外的金融機構可以設計出多元化的養(yǎng)老產品。根據中國現(xiàn)行的《證券法》與《銀行法》等金融法律法規(guī)，中國證券行業(yè)、銀行業(yè)、保險業(yè)和信托業(yè)必須實行獨立的業(yè)務和控制，也就是實行分業(yè)經營、分別管理。這種分業(yè)經營的類型與中國目前的情況相符，但同時也會限制一些金融機構開展較復雜和大規(guī)模的綜合業(yè)務。我國法律規(guī)定保險業(yè)不能經營抵押貸款業(yè)務，從而保險業(yè)不能從事抵押貸款性質的以房養(yǎng)老，而銀行業(yè)又不能從事具有保險性質的年金形式的以房養(yǎng)老方案。因此，由于以房養(yǎng)老涉及的業(yè)務較廣，同時經營方式也比較復雜，而國內對于以房養(yǎng)老產品究竟該由銀行業(yè)經營還是由保險業(yè)經營始終沒有一個清楚的規(guī)劃導致我國以房養(yǎng)老政策難以實行。3.2.3市場風險房產價值波動的風險。與美國和加拿大這些有著較成熟的房產市場的國家相比，國內的房產市場，尤其是二手房市場不發(fā)達也不穩(wěn)定等問題會影響到以房養(yǎng)老的房產價值的估算。而房產價值的估算是以房養(yǎng)老能否成功開展的一個關鍵，一方面這會影響到老年人最終獲得的養(yǎng)老資金，另一方面也會影響到貸款人的收益。因此，房產波動過大，對以房養(yǎng)老模式的持續(xù)發(fā)展會有不利影響。利率風險。中國的以房養(yǎng)老如果想借鑒美國的資產債券化模式，就必須要考慮到利率風險。由于中國社會保險類的住房公積金采取的是“低進低出”的方式，即國家壓低住房公積金存款的利息，同時也以較低利息發(fā)放個人住房抵押貸款。如果發(fā)行債券化的個人住房抵押貸款，其利率如果過高或與國家宏觀經濟政策不一致，將影響國家利率政策的完整性和穩(wěn)定性。4.國外“以房養(yǎng)老”模式的比較和借鑒作用4.1模式比較4.1.1美國模式20世紀60年代初期，美國為解決人口老齡化帶來的一系列問題，探索并開展了住房反向抵押貸款制度即倒按揭制度。這項制度不僅幫助美國老年人達到房產變現(xiàn)的需求，改善了其晚年生活質量，緩解了老人子女的養(yǎng)老壓力以及國家的財政負擔，同時拉動了養(yǎng)老產業(yè)的經濟發(fā)展，促使老人子女能創(chuàng)造更多的勞動價值，促進國家經濟發(fā)展。為了更好達到上述效果，美國前后推出了多項住房反向抵押貸款產品，主要有以下幾種模式：第一種是房產價值轉換貸款模式：也稱HECM計劃(HomeEquityConversionMortgage)，該計劃開始于1980年后期，由國會批準，也由國會負責監(jiān)管，并由美國住房和城市發(fā)展局建立和實施。該計劃具有明顯的社會福利特征，它的受眾主要是擁有房屋價值較低的老年人，即美國的低端人群。HECM計劃是一種針對老年人最基礎且參與最廣泛的以房養(yǎng)老模式。HECM計劃的主要特征是，由美國聯(lián)邦政府同時對借方和貸方提供擔保。政府一方面能夠確保借款人能按時獲取全額養(yǎng)老金，同時，如果貸款機構無力支付或者倒閉，政府則可以提供資金為借款人提供養(yǎng)老金保護。另一方面，政聯(lián)邦府將為貸款機構由于長壽風險或利率風險所造成的損失進行補償。HECM計劃將借貸雙方的風險轉移給聯(lián)邦政府，使該計劃在美國受眾人青睞。第二種是房屋保管者計劃（HomeKeeper）：該計劃是與1995年推出的一款以房養(yǎng)老產品，它主要針對的是被HECM計劃排除在外的中端群體，也就是自有房屋價值處于中間水平的老年人，是對HECM計劃的有益補充。房屋保管者計劃的貸款上限較高，同時對房產所有權的要求也較為寬松，支付方式采取按月支付和信用額度，或者兩者結合，但是由于無政府擔保，對于借款人和貸款人都存在一定的風險。第三種是財務自由模式(FinancialFreedom)：目前美國有一家私營機構提供財務自由模式養(yǎng)老產品，即老年人財務自由基金公司。在該計劃下，老年人可以選擇只抵押房屋的部分資源，從而保留剩余房產歸子女繼承（這一比例最高可達到房屋總價值的80%）。該模式的限額最高是70萬美元，雙方主體簽約后，財務自由模式中的借款人能一次性獲得可用于購買年金的大筆資金，進而將住房價值轉化為按月領取的年金，可以保證老人每個月都有固定的收入。FinancialFreedom計劃由私營機構運作，缺乏公信力和權威性，而且政府部門未提供保險，所以面臨風險損失的可能性很高。4.1.2英國模式英國以房養(yǎng)老模式的發(fā)展經歷了兩個階段，第一階段為20世紀60年代，由政府主張實施的房產價值釋放機制（EquityReleaseMechanism），主要內容是抵押人通過將房產抵押給銀行，銀行根據房產的價值借貸一筆資金給抵押人，該貸款以浮動利率計算，并將該貸款投資于債券市場。如果投資成功，那么在貸款到期時，老年人可以在歸還銀行的抵押貸款后還有一筆資金的剩余。但該項計劃推出后，由于英國股市進入蕭條期，導致銀行貸款的利率上升，債券的價值下降。因此，很多參與該計劃的老年人不僅沒有獲得較好的投資收益，反而背負上一筆債務。由于出現(xiàn)大批的因參與該計劃導致生活困難的老年人，1990年英國政府宣布該反向抵押貸款違法，并對這些老年人提供補償。第二階段為本世紀初，英國主要有三種類型的以房養(yǎng)老模式。第一種模式是復利終身貸款（Aroll-upmortgage），在這種貸款方式里，借款人可以選擇一次性領取住房抵押貸款也可以選擇分期領取。貸款的利率按每月或者每年的本金加上利息來計算。直到該抵押房產被出售時，借款人再償還貸款的本息和。這種方式比較簡單，借款人和貸款人的權利和義務比較明確，但缺點在于有可能出現(xiàn)由于計算利率時加上了本金，從而會導致到歸還貸款時欠款總額超過房產本身的價值的情況。第二種模式稱為固定償還制終身貸款（Afixedrepaymentlifetimemortgage），這種方式的借款人只能選擇一次性領取貸款金額。雖然借款人不用償還任何利息，但借貸雙方會根據借款人的預期壽命，事先約定好一個高于借款額的還款額。到期時，借款人只需歸還事先約定的數(shù)額，無需繳納利息。這種方式本質上與借款人的個人預期壽命緊密相關，如果借款人的壽命長于預期壽命，那么借款人的收益將隨著壽命的增長而增加，而貸款人則會遭受損失；反之亦然。因此，這種方式對借款人和貸款人都存在一定的風險。第三種模式為利息終身貸款（Aninterest-onlymortgage），該方式和第一種方式的計算貸款償還額的方法不同。借款人一次性領取抵押房產所得的貸款，每月只需按利息支付，本金到期償還即可。4.1.3新加坡模式新加坡以房養(yǎng)老始于在上世紀末。由于新加坡社會主要人口為華人，和中國擁有同樣的社會文化背景，其在推行以房養(yǎng)老成功的方面對中國有較大的借鑒意義。新加坡以房養(yǎng)老的方式主要有三種：第一種是租房養(yǎng)老模式，對于居住在組屋中年滿62歲以上的老年人，可以出租房產的全部或者部分房間，然后以租金養(yǎng)老。第二種是換房養(yǎng)老模式，對于原來居住房屋面積較大的老年人，可以允許其將現(xiàn)有的較大的房屋逐步換成較小的房屋，以換房得到的差額來支付其養(yǎng)老的費用。第三種為商業(yè)性質的住房反向抵押貸款。其中有兩個金融機構提供該種產品。本文主要介紹由新加坡職總英康保險合作社推出的，它要求抵押的房產為私人住房，老年人可以選擇按月或者一次性領取抵押貸款，貸款期滿時必須償還本金和利息。該模式的要求比較嚴格，主要要求有：（1）該項目僅適用于60周歲以上的新加坡公民或擁有70年以上私有產權的永久居民，同時借款人還必須是該保險公司的客戶。（2）在貸款合同期滿時，如果若獨立的借款人超過90歲，或者聯(lián)合借款人之中年齡最小者在貸款合約到期時年齡超過90歲，亦或是貸款的本金和利息超過房價的80％，那么借款人應同時償還貸款本金和利息。（3）如果貸款本息高于抵押房屋貸款額的總價值，那么保險公司有權要求借款人及其親屬償還超額部分。如果抵押房屋的價值在貸款期限內下跌，那么保險公司可以單方面宣布降低貸款限額。由于新加坡商業(yè)性質的住房倒按揭具有追索權，因此可能會出現(xiàn)由于老年人壽命長于計劃的預期壽命，導致高齡老人被迫搬出其居住的地方，或者由于房產價值下降，老年人不能償還貸款本息和而背負債務的情況。所以，在2008年，職總英康保險合作社和華僑銀行都停止了提供該項貸款。4.2經驗總結4.2.1以房養(yǎng)老的發(fā)展依靠政府的支持政府支持是以房養(yǎng)老順利推進的有力保證，縱觀世界法治發(fā)達國家的司法實踐情況來看，不難發(fā)現(xiàn)其共同之處即國家財政保證了住房反向抵押制度健康有序地運行，各國均給予了稅收、補貼方面的有力支持。從某種意義上講，政府的支持和監(jiān)督發(fā)揮著不可替代的重要作用。一方面該制度的運行一定程度上能夠緩解人口老齡化的社會現(xiàn)象，減小國家養(yǎng)老壓力，不失為一種新的養(yǎng)老模式。另一方面，住房反向抵押制度關系社會民生，具有涉及范圍廣、運行程度復雜，風險性大的特點，為了刺激開辦機構和投保人的積極性，政府的支持和監(jiān)督必然起著不可替代的積極作用。美國在開展以房養(yǎng)老業(yè)務的過程中充分認識到政府作用的重要性，從初始政府的不重視導致市場需求不佳到大力支持促進市場積極發(fā)展。反之政府缺位會阻礙以房養(yǎng)老的發(fā)展。英國以房養(yǎng)老業(yè)務發(fā)展不如美國的原因主要在于政府作用的缺失，雖然政府在后面進行了一系列的干預，但實施力度遠不及美國，在缺乏政策和資金支持的狀況下，相關業(yè)務不可能得到很好的發(fā)展。新加坡政府在以房養(yǎng)老的實施中始終占據主導地位，能夠與老年人直接對接，并出臺組建了專業(yè)化機構以保障服務質量。同時，新加坡政府還制定了專門的法律以保護老年人的權益，并通過稅收優(yōu)惠、加大現(xiàn)金補助等方式進一步加強以房養(yǎng)老抵押貸款的吸引力。4.2.2以房養(yǎng)老產品的設計要具備合理性和多樣性多樣化的產品類型能夠滿足人們不同層次的需要，有助于迅速打開市場,以房養(yǎng)老相關產品的設計要兼顧合理性和多樣性，否則會降低以房養(yǎng)老的市場需求。如美國以房養(yǎng)老產品的設計以抵押房產價值的高低為依據，通過不同的開辦機構來推行不同層次的產品，能滿足更多老人借助房產實現(xiàn)優(yōu)質養(yǎng)老的愿望。FinanicalFreedom計劃適合房屋價值相對較高的老年人群體；房屋價值中等的人可以選擇HomeKeeper計劃；而HECM計劃是專門為房屋價值較低的業(yè)主進行設計的。而英國開辦機構設計的產品類型單一，無法滿足不同健康狀況、不同房產價值、不同居住偏好下老人的需求。英國根據支付利率的不同，終身抵押貸款又具體分為單利、復利和固定償還額三種?？梢钥吹?，英國的以房養(yǎng)老計劃包含十分多元的產品，能夠滿足不同人群的需要，這也使英國在以房養(yǎng)老上的實踐由失敗轉向成功。新加坡以房養(yǎng)老抵押貸款在近20年的發(fā)展歷程中逐漸得到老年人的青睞，其成功根源在也于因地制宜，緊密結合老年人的需求。4.2.3以房養(yǎng)老需要完善的市場以及人才儲備完善的房地產和金融市場以及豐富的人才儲備是以房養(yǎng)老發(fā)展的有力保證。首先，“以房養(yǎng)老”模式是以房屋為載體進行價值轉換，需要穩(wěn)定的房地產市場為基礎。美國的房地產市場特別是二級市場比較成熟，租售價格平穩(wěn)，交易手續(xù)簡單、監(jiān)管制度完善，這些都有利于降低業(yè)務各方的風險，吸引參與主體的介入；第二，以房養(yǎng)老多種產品結構復雜涉及多元金融主體，需要利用完備的金融體系通過證券化等方式規(guī)避風險，并籌集運營資金等。美國的金融體系較為發(fā)達，這也是以房養(yǎng)老能在美國發(fā)展成功的先決條件之一；第三，豐富的人才儲備對業(yè)務的發(fā)展也是必不可少的。金融人才利用數(shù)據資料進行保險精算等技術處理分析市場需求，設計各種可行方案以滿足不同消費者的需求。房產租售市場人才利用信息以及專業(yè)評估能力，為消費者提供合適的以房養(yǎng)老模式。4.2.4以房養(yǎng)老的發(fā)展需要開放的養(yǎng)老觀念美國作為一個年輕的國家，其傳統(tǒng)的家庭觀念比較淡薄。美國家庭的子女從小就被教育要獨立，成年以后對父母的依賴逐漸減少，家庭成員之間的親情、經濟關系很淡薄，因此美國父母很少存在“養(yǎng)兒防老”的意識，所以美國以房養(yǎng)老不會對家庭成員的感情造成很大的影響，老人使用自己的房產養(yǎng)老是理所應當合情合理的事情。英國是老牌西方國家，很多的西方文化都是從英國流傳開來的，老年人通常都是獨來獨往，不和子女同住，而且他們思想思維比較開明，與父母分居也是年輕英國子女的做法。新加坡是亞洲經濟較為發(fā)達的國家，其老齡化程度也相對較高。新加坡老年人的住房資產較為豐厚，同時自食其力的文化理念也貫徹人心，這些都為新加坡推行以房養(yǎng)老的實行提供了良好的現(xiàn)實環(huán)境。完善我國“以房養(yǎng)老”模式的建議5.1強化政府職能作為一個具有權威性和公信力的組織，政府的參與和支持能夠增強參與主體的信心，為以房養(yǎng)老的順利實施提供重要保障。目前我國以房養(yǎng)老尚處于起步階段，推行過程中面臨著很多的困境和阻礙，因此政府應該在初期進行引導規(guī)范和咨詢服務，開展有關以房養(yǎng)老政策的宣傳活動，促進潛在需求的顯性化；同時，出臺有關法律法規(guī)，制定稅收優(yōu)惠和提供保險等政策，規(guī)范以房養(yǎng)老各主體行為的實施。即在思想宣傳、信息咨詢、監(jiān)督管理和風險防范方面強化自身職能，促進這一新型養(yǎng)老模式能夠被大眾群體廣泛接受。5.2健全市場機制一個穩(wěn)定的房地產市場，是以房養(yǎng)老模式良好運行的保障。從宏觀上看，現(xiàn)階段國內房地產市場存在著較多的炒房現(xiàn)象，應采取相應的宏觀政策予以控制，保障房地產市場的正常運營。打擊房價虛高的泡沫，需要政府出臺一系列政策，確保房地產市場良性運行。從具體的運作上看，由于以房養(yǎng)老計劃主要是針對二手房市場，因此確保二手房市場的穩(wěn)健與房產價值的準確評估尤其重要。當前中國開始探索以房養(yǎng)老模式也經過了一段時期，各種機構都推出了自己的以房養(yǎng)老的實驗方案，但都不是十分成功。中國實際情況與歐美等成功開展以房養(yǎng)老方式的國家有很大的不同。在穩(wěn)定利率風險方面，一些發(fā)達國家在對住房反向抵押貸款進行價格評估時，會采用浮動利率作為貸款利率，并定期進行調整，該方式可供我國參考。金融機構也可以考慮與保險公司合作，購買利率保險，向保險公司繳納一定的保險費用，當合同期滿且利率高于所定利率時，保險公司將承擔金融機構多支付的部分，這樣就可以降低金融機構利率風險帶來的損失。同時，政府可以通過完善金融市場、建立健全金融監(jiān)管體系并為防范利率風險創(chuàng)造可預測的和穩(wěn)定的環(huán)境。因此，中國想要走出以房養(yǎng)老的困境，需要政府為其創(chuàng)造良好的環(huán)境，健全市場機制，以提高以房養(yǎng)老模式的抗風險能力。5.3完善相關法律政策首先，對于我國土地使用權有限的問題，可以將用于以房養(yǎng)老的房產采取免費續(xù)期或低成本續(xù)期的方式，消除借款人和貸款人在政策制度方面的顧慮。同時，由于以房養(yǎng)老模式具有緩解老年人養(yǎng)老壓力的作用，房地產市場可給予用于以房養(yǎng)老的房產相應的政策優(yōu)惠，以確保其健康發(fā)展。其次，政府及市場要明確開展以房養(yǎng)老模式的金融機構的資質。中國目前采取的是金融業(yè)分業(yè)經營的方式，這是中國目前的現(xiàn)狀也是一時無法改變的事實。我國可采用銀行業(yè)經營，或由銀行業(yè)與保險業(yè)合作經營，分類管理的方式，突破金融機構經營以房養(yǎng)老資質界定模糊的困境。5.4促進傳統(tǒng)觀念的轉變當前，亞洲國家以房養(yǎng)老開展的程度不及歐美等西方國家，其中有個重要原因就是亞洲國家受傳統(tǒng)養(yǎng)老思想的束縛。要克服這些傳統(tǒng)思想的阻礙可以采取以下幾種方式：首先，社會上加強宣傳和教育，消除子女對老年人選擇以房養(yǎng)老方式的顧慮，創(chuàng)造良好的社會氛圍。提倡子女對老年人的照顧不僅為物質上的照顧，還應重視對老年人精神上的照顧。讓子女明白老年人采取自我養(yǎng)老的方式，并非體現(xiàn)自身的不孝，反而是家庭關系融洽、減輕子女經濟負擔，用自己的財產實現(xiàn)自我養(yǎng)老的一種方式。其次，改變中國的傳統(tǒng)財產代際相傳的思想需要經歷一個較長的階段，中國的父母和子女間財產聯(lián)系較緊密，子女一般將父母的財產視為自己的財產。這就需要加大宣傳力度，鼓勵年輕人發(fā)揚自我奮斗的精神，減少對父母的依賴而不應將個人財富的積累建立在對父母財產的繼承上。讓老年人在晚年時可以沒有顧慮的使用自己的財產進行自我養(yǎng)老，提高自身的生活水平。同時讓子女明白，父母選擇以房養(yǎng)老實際上也降低了子女的現(xiàn)期支出，讓子女有更多的資金用于投資或儲蓄，這是一種雙贏的選擇。結論隨著我國老齡化危機的加深，養(yǎng)老問題也越發(fā)凸顯，現(xiàn)行的養(yǎng)老保障體系及傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式已不能滿足日益增加的養(yǎng)老需求，探索符合我國國情的新型養(yǎng)老保障方式勢在必行。本文通過分析我國當前以房養(yǎng)老的現(xiàn)狀和問題，還詳細的介紹美國、英國、新加坡等國家在以房養(yǎng)老方面的成功經驗，得出一些值得中國借鑒的經驗?？v觀全文，論文的主要研究成果可以總結為以下三個方面。通過對中國幾個大城市以房養(yǎng)老案例的研究，發(fā)現(xiàn)以房養(yǎng)老模式在中國面對的困難分為政策方面、法律方面和市場方面。要解決這些難題首先需要得到社會的認可以及政府的支持，這就需要政府加強政策宣傳，在宏觀上建立健全市場機制，穩(wěn)定房價和利率，維持一個健康良好的市場環(huán)境，為該模式的推行提供保障。其次，在法律政策方面，針對以房養(yǎng)老在現(xiàn)行的法律法規(guī)中無法可依的狀況，可采取完善相關立法的方式來解決。最后，要讓更多的老年群體打破傳統(tǒng)束縛，接受新的思維和新的觀念?！耙苑筐B(yǎng)老”模式在我國仍屬于新生事物，但在西方國家卻有十分豐富的實踐。該模式在一定程度上可以減少政府、社會及家庭的養(yǎng)老負擔，同時也能減輕子女養(yǎng)老壓力，還能夠提高老年群體晚年的生活品質，是涉及老年群體福祉的一項大工程。所以，我們在具體實施中要積極借鑒其他國家的成功經驗。不僅要充分發(fā)揮政府在思想宣傳、法律制定、監(jiān)督管理等方面的職責，同時也要鼓勵市場參與，走政府與市場相結合的道路。更重要的是，在借鑒他國經驗的基礎上，更要考慮到中國的現(xiàn)實國情，從我國的實際出發(fā)，推行具有中國特色的以房養(yǎng)老新模式。

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