2013年1月萬科城說辭提升版（升值）

萬科城項(xiàng)目說辭提升說明：這份說辭補(bǔ)缺了之前說辭缺失的部分，并更新了一些新的市場部分的數(shù)據(jù)。讓銷售員能夠用更加及時(shí)的、更加有說服力的數(shù)據(jù)去傳達(dá)給客戶，拔高項(xiàng)目的價(jià)值，提升銷售員對項(xiàng)目價(jià)值的判斷，并傳遞給客戶。希望這份說辭對銷售同事的工作有所幫助。周邊物業(yè)價(jià)值的升值珠江酈城：珠江花城從06年開始至今期房單價(jià)上漲2.2倍，價(jià)格從3500元/㎡漲到現(xiàn)在8000元/㎡。06年3500元/㎡的房子，現(xiàn)在去買，肯定不會低于珠江花城現(xiàn)在在售期房的價(jià)格。沒有哪一位業(yè)主不希望搭著開發(fā)商的順風(fēng)車，把價(jià)格賣高的。開發(fā)商都定那么高的價(jià)格，更別說已經(jīng)住在里面的二手房業(yè)主了。整體而言，珠江花城6年時(shí)間升值2.2倍。我們比珠江花城更靠近瀏陽河、更靠近市中心。目前珠江已經(jīng)開始珠江酈城的銷售。珠江酈城靠近鐵路，噪音很大，而且靠近小區(qū)后面，配套也延伸不進(jìn)去，現(xiàn)在他們的價(jià)格要賣到8000以上，只是比之前多了地暖，就要8000的價(jià)格。從地圖上看，我們?nèi)f科城現(xiàn)在的房子才是最靠近市中心的房子，等到環(huán)球西路等通車，我們這邊上芙蓉路、去車站路、二環(huán)線都是非常方便的。珠江酈城往北延伸到撈刀河岸，撈刀河是個什么地方，沒有人氣，是荒地。城市再要往北發(fā)展，基本上是靠芙蓉路往北延伸，不是撈刀河。而瀏陽河就不一樣了，瀏陽河兩岸已經(jīng)確定是修建風(fēng)光帶，一期二期已經(jīng)完成，萬科城這邊的瀏陽河風(fēng)光帶也會在不久的將來建成。這也將大大提升萬科城這片地塊的價(jià)值。萬國城萬國城從09年1月開始至今期房單價(jià)上漲1.7倍，價(jià)格從3800元/㎡漲到現(xiàn)在6500元/㎡。萬國城明年還有20多棟高層待開發(fā)，這個項(xiàng)目肯定不會再跌破現(xiàn)有的價(jià)格往下走。而且明年萬科城賣完，這個片區(qū)就只剩下萬國城和珠江花城賣，價(jià)格肯定還會上揚(yáng)，供需關(guān)系變了。片區(qū)發(fā)展變得成熟，配套的完善，人口的導(dǎo)入等等會讓整個片區(qū)的價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)。萬國城一期現(xiàn)在的二手房價(jià)格都不低于7500，比起一期剛剛購入的時(shí)候升值1.9倍。隨著萬科城的房子逐步賣完，萬國城的價(jià)格也不斷上漲。以前有萬科城，他們有壓力，因?yàn)槲覀兊男詢r(jià)比高，他們是毛坯，性價(jià)比相對較低?，F(xiàn)在萬科沒房子賣了，就剩下珠江酈城和他們pk了，珠江酈城的性價(jià)比不高，他們價(jià)格也在往上漲，整個這個片區(qū)的價(jià)值都在提升。但是單看萬國城這個項(xiàng)目，其實(shí)站在整個片區(qū)去說：萬國城是片區(qū)最大的項(xiàng)目，但從片區(qū)幾個項(xiàng)目的重要性來看，萬國城的作用卻不如萬科帶給片區(qū)的作用大。從他們的產(chǎn)品來說，科技產(chǎn)品，水土不服：萬國城整個小區(qū)定位科技住宅，確實(shí)他們的地暖、熱水很棒。但是在湖南這種氣候條件下，是水土不服的。當(dāng)代置業(yè)這家公司是北京公司，他們的科技系統(tǒng)在北方是大大的有市場，但是他們沒有因地制宜，沒有很好的考慮到長沙的氣候環(huán)境，夏天很熱，冬天很長。他們的地暖只開兩個月；而且要5元/㎡，說白了，您自己還是要買個空調(diào)。那既然都要買空調(diào)，又何必多此一舉？再次，地塊發(fā)展空間?。喝谀菈K地北端靠近撈刀河，城市的自然擴(kuò)張?jiān)谀莻€地方停止，撈刀河北岸是什么地方？完完全全的沒有市政配套，一條道路都沒有的毛地。所以他們那里沒有商業(yè)，因?yàn)橐话愕娜瞬粫侥抢锶?。撈刀河北岸不是城市自然擴(kuò)張的方向，城北的自然擴(kuò)張都是沿著芙蓉路走的，您仔細(xì)看看樓市地圖您就知道了，您買在萬國城三期，只能圖個清靜。在整個雙河板塊缺乏大型企業(yè)、大型事業(yè)單位的情況下，您的房子要在萬國城三期地塊，基本上是沒有租出去的可能，更不用說升值！再看看我們?nèi)f科城：萬科城從10年開始賣高層產(chǎn)品，價(jià)格從5800元/㎡一直到7000元/㎡，價(jià)格上揚(yáng)幅度1.2倍。3年時(shí)間價(jià)格上揚(yáng)1.2倍，這種速度是周邊項(xiàng)目比不上的。如果按照二手房的價(jià)格這算，一期我們業(yè)主5800多買入的房子，現(xiàn)在賣出去不低于8000元/㎡，您可以去問是不是這個行情。實(shí)際情況一期到目前為主還沒有業(yè)主表示要出手賣樓。您可以看到我們的入住率是非常高的，萬科城的發(fā)展速度、升值速度比周邊都要快?，F(xiàn)在萬科城只剩下最后一點(diǎn)高層房子賣，深國投開工建設(shè)、華潤萬家馬上就要建設(shè)、珠江的商業(yè)馬上要開業(yè)，您可以去問問我們現(xiàn)在的業(yè)主，低于8000/平，他們會不會賣房子。兩年時(shí)間，平均每個平方賺1000多元，哪里還找得到這么好的生意？現(xiàn)在看著配套都起來了，生活氛圍都起來了，價(jià)值還在往上竄。短短一年時(shí)間，等到地鐵通車，這個地方?jīng)]有9000一個平方拿不下來。更何況整個片區(qū)以及沒有土地開發(fā)新的樓盤了。物以稀為貴，要買還是趁早好。如果您還要去看海洋半島，我勸您也不用去了。1、地段處于城市自然擴(kuò)張的邊緣線，升值空間小：海洋半島東面、北面被瀏陽河包圍，南面直接被毛家橋水果市場隔斷，接著就是城郊棚戶區(qū)，西面是城市快速主干道；可以說那個地段基本上沒有發(fā)展的空間了。唯一或可以突圍的是南面的棚戶區(qū)，但要拆遷一個大型的水果市場、和大面積的棚戶區(qū)，成本非常高，現(xiàn)在基本上也沒看到政府對那個地塊有什么動作。另外海洋半島的交通通達(dá)性非常差。步行能到達(dá)的距離基本上沒有公交車可以坐。所以買在那里的客戶基本上都是四方坪附近的，歲數(shù)比較大，不想去其他地方的客戶，年輕人基本上不會考慮那個地方。2、開發(fā)商實(shí)力終究有限：海洋半島雖然是香港環(huán)球置業(yè)投資，但實(shí)際香港公司對這個項(xiàng)目并沒有投入更多的資金。這個項(xiàng)目從2010年開始開發(fā)，將近3年時(shí)間才建成兩棟房子，而且1#棟和9#棟將要已經(jīng)接近交房，才開始建設(shè)2#棟和8#棟，因?yàn)樗麄円?#棟和9#棟賣的錢去建設(shè)2#棟和8#棟。真?zhèn)€項(xiàng)目只有11棟房子，開發(fā)周期卻非常長，這個項(xiàng)目要做完，估計(jì)還要3年時(shí)間。而反觀萬科城，我們只用了三年時(shí)間，就把項(xiàng)目做完了。這就是實(shí)力的體現(xiàn)，如果再碰上政策的調(diào)整，像海洋半島那樣的開發(fā)商很可能出現(xiàn)資金鏈斷裂，到那時(shí)開發(fā)商要撂挑子不干了，那也是說不準(zhǔn)的事。3、配套匱乏：最現(xiàn)實(shí)的問題，海洋半島1#棟和9#棟馬上面臨交房，但是他們的業(yè)主現(xiàn)在找不到地方買東西；而且后期的工程量很大，很吵也很雜亂。在那里生活絕對沒有便捷度可言。周邊幾乎沒有能滿足生活需求的配套。他們自己的商業(yè)放在項(xiàng)目的最后去建設(shè)，項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)真正的“港式生活”的便捷醇熟，還需要很多年。北辰三角洲北辰的配套確實(shí)好，但只是服務(wù)少數(shù)人，他們從來不說這一點(diǎn)，所以才叫不解釋，因?yàn)閷?shí)在不知道怎么解釋！看到江的只是少數(shù)人，在北辰D2看的都是定江洋，哪里還有什么江。8400的價(jià)格買毛坯，您鐵定是沖著學(xué)位去的。同樣面積的房子比萬科貴15萬以上，等于花15萬的錢買一個一次性的學(xué)位，這學(xué)位也太貴了點(diǎn)。其他的還有啥好說的呢？北辰11月4號開盤D2區(qū)5#棟，88的兩房，135的四房，160多的大戶型。同一面積產(chǎn)品總價(jià)比萬科貴15萬以上；同樣的總價(jià)，面積比萬科少20個平方還是毛坯的?？床坏浇芏却?，交房2014年！再者，北辰這個項(xiàng)目有500萬方的體量，開發(fā)周期特別長，一期都已經(jīng)交房了，整個項(xiàng)目估計(jì)還得開發(fā)七八年，七八年時(shí)間，才能全部建設(shè)完成，整個小區(qū)的生活氛圍起來也要等到七八年之后了。這也是大項(xiàng)目的不好之處。北辰的樓都是40多層的。40多層的樓，承重墻都很多，毛坯房裝修改造空間不是很大。性價(jià)比真的不是很高。真正的居住舒適度其實(shí)并不好。恒大雅苑：恒大雅苑的房子最近也出了很多問題。業(yè)主的意見也比較大，網(wǎng)上也是沸沸揚(yáng)揚(yáng)的。最主要的是恒大雅苑明年6月都不會有新房子賣，后續(xù)的房子交房時(shí)間比萬科城還要晚整整一年多時(shí)間。他們那個地塊的升值空間也不大，周圍除了廣電也沒有大型的配套，生活便捷度不是很高，升值空間也不大。相比較萬科城而言，他們完全沒有優(yōu)勢。二、華潤萬家大型商超對我們?nèi)f科城的意義參考華潤萬家超市的進(jìn)駐無疑是我們項(xiàng)目價(jià)值提升的一個有力的支撐。再過一年深國投商業(yè)、珠江花城商業(yè)、包括我們自己的金mall坊商業(yè)街的成熟，為您房子的升值提供更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這個有太多例子可以跟您說，就拿現(xiàn)在華潤萬家超市在長沙僅有的兩個店來說，他們周邊的房價(jià)都隨著超市的進(jìn)駐往上漲的。華潤萬家湘府路店：湘府路華潤萬家旁二手房，都老社區(qū)、職工房，均價(jià)6300左右，靠紅星價(jià)格9000以上。比部分新盤都要貴1000左右。最主要就是因?yàn)槿A潤萬家商超的進(jìn)駐，為片區(qū)的生活便利提供了非常大的方便，物業(yè)價(jià)值上升非?？臁Ｏ娓啡A潤萬家旁最主要的最核心的兩個新樓盤項(xiàng)目是華悅城和瓏璟臺。華潤萬家街對面的華悅城毛坯7000，比瓏璟臺高出15