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文檔簡(jiǎn)介

住宅的一般知識(shí)-

一、住宅、住宅小區(qū)的概念

住宅

住宅,就是供人們居住并具備可供人們生活起居的功能和設(shè)施的房子。住宅

是人工建造而不是自然形成的。

住宅小區(qū)

-一般稱(chēng)“居住小區(qū)”,是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線(xiàn)所圍合,并與居住人

口規(guī)模7000?15000人相對(duì)應(yīng),配建有一套能滿(mǎn)足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化

生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

二、按建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi)的住宅

什么是磚混結(jié)構(gòu)住宅?

磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”,指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料]也有其他尺寸

的異型粘土磚、如空心磚等。“混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例

配制的鋼筋混凝土配料,包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、排檐。這些配件與磚做

的承重墻相結(jié)合,可以稱(chēng)為磚混結(jié)構(gòu)住。由于抗震的要求,磚混住宅一般在5

層、6層以卜。

什么是框架結(jié)構(gòu)住宅?

框架結(jié)構(gòu)住宅,是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱,再用預(yù)制的加氣混凝土、

膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶(hù)裝配而成的住宅。適合大規(guī)

模工業(yè)化施工,效率較高,工程質(zhì)量較好。經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn),并且房間的開(kāi)間、

進(jìn)深相對(duì)較大,空間分割較自由。目前,多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)

是工藝比較復(fù)雜,建筑造價(jià)較高。

什么是鋼混結(jié)構(gòu)住宅?

這類(lèi)住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土,即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料(碎石)、水

等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久

耐用等優(yōu)點(diǎn),并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大,空間分割較自由。目前,多、高

層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜,建筑造價(jià)較高。

三、什么是住宅的進(jìn)深、開(kāi)間、層高、凈高?

住宅的進(jìn)深

住宅的進(jìn)深,在建筑上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻

皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件,住宅

的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。在住宅的高度(層高)和寬度(開(kāi)間),確定的

前提下,設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大,就使住房成狹長(zhǎng)型,距離門(mén)窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自

然光線(xiàn)不足。進(jìn)深大的住宅可有效地節(jié)約用地。

住宅的開(kāi)間

在住宅設(shè)計(jì)中,住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)

際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言,故又稱(chēng)為開(kāi)間。與住宅的進(jìn)深一樣,住

宅的開(kāi)間在設(shè)計(jì)上也有嚴(yán)格的規(guī)定。就我國(guó)目前大量建造的磚混住宅來(lái)講,住宅

開(kāi)間一般不得超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度,可有效縮短樓板的空間跨度,

增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

住宅的層高和凈高

住宅的高度計(jì)量除了用“米”,還可以用“層”來(lái)計(jì)算,每一層的高度在設(shè)

計(jì)上有一?定要求,稱(chēng)為層高,層高通常指下層地板面或樓板而到上層樓板面之間

的距離。層高減去樓板的厚度的差,叫做凈高。目前一般住宅層高都在2.8-3

米左右。

四、按經(jīng)濟(jì)形態(tài)劃分的9類(lèi)住宅

★商品房

商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外資投資企業(yè))開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

的住宅。它不同于長(zhǎng)期以來(lái)在住房體制上所供給的福利性住宅,是純粹商品化的

住宅。商品房的銷(xiāo)售由市場(chǎng)決定其價(jià)格。

★經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅,具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言,是適中的,能夠適應(yīng)中低收入家庭的隨

能力;適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果,而不是降低

建筑標(biāo)準(zhǔn)。它是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房。這類(lèi)住宅

因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用,其成本略低于普通商品房,故又稱(chēng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。

經(jīng)濟(jì)適用房包括安居房、解困房。

★微利房

微利房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商修建的用于公開(kāi)向社會(huì)讓利出售獲取微利的普通

商品房。

★安居房

安居房是指實(shí)施國(guó)家“安居工程”而建設(shè)的住房(屬經(jīng)濟(jì)適用房一類(lèi)),是

國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭,特別是4平方米以

下特困戶(hù)提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本,由政府補(bǔ)貼的非營(yíng)利性住房。

★解困房

解困房,是指在實(shí)施安居工程之前或未實(shí)施安居工程的城鎮(zhèn),政府為解決當(dāng)

地住房特困戶(hù)的困難而專(zhuān)門(mén)修建的住房。它只售給經(jīng)審查符合條件的住房困難戶(hù)

和無(wú)房戶(hù)。

★房改房

房改房,是指按照單位分房原則,已經(jīng)分配的執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)出售

的住房。

★集資房

是指改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位全包的制度,實(shí)行政府、單位、個(gè)人三者共

同承擔(dān),通過(guò)籌集資金,進(jìn)行住房建設(shè)的一種辦法。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部

分出資,政府及相關(guān)部門(mén)在用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。

★平價(jià)房

是指以成本價(jià)加上3%的管理費(fèi)作為銷(xiāo)售價(jià)格向大多數(shù)中低收入家庭提供的

住宅。成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基

礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素構(gòu)成。

★小康住房

是指為實(shí)施國(guó)家重大科技產(chǎn)業(yè)工程“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程”項(xiàng)

目,由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十--世紀(jì)初的大眾住宅,這將是我國(guó)

住宅產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向。

五、8種按設(shè)計(jì)特點(diǎn)分類(lèi)的住宅

★單元式住宅

單元式住宅,是以一個(gè)樓梯為兒戶(hù)服務(wù)的單元組合體,-?般為多層住宅。單

元式住宅的基本特點(diǎn):①每層以樓梯為中心(又叫梯間式住宅),每層安排戶(hù)數(shù)

較少,各戶(hù)自成一體。②戶(hù)內(nèi)生活設(shè)施完善,既減少了住戶(hù)間的相互干擾,又能

適應(yīng)多種氣候條件。③建筑面積較小,造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。④仍保留一定的公共使用

面積,如梯樓、走道、垃圾道,保持一定的鄰里交往,有助于改善人際關(guān)系。

★公寓式住宅

公寓式住宅是區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶(hù)的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建

筑在大城市里,多數(shù)為高層大樓,標(biāo)準(zhǔn)較高,每一層內(nèi)有若干單戶(hù)獨(dú)用的套房,

包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等;還有的附設(shè)于旅館酒

店之內(nèi),供一些常常往來(lái)的中外客商及其家屬中短期租用。

★花園式住宅

花園式住宅一般也稱(chēng)西式洋房或小洋樓,也稱(chēng)花園別里,一般都是帶有花園

草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二三層小樓,建筑密度很低,內(nèi)部居住功能完備,裝

修豪華,并富有變化,住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全,戶(hù)外道路、通訊、購(gòu)物、

綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn),一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)。

★躍層式住宅

躍層式住宅是指住宅占有上下兩層樓面,臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚

房及其他輔助用房可以分層布置,上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內(nèi)

獨(dú)用小樓梯連接。

優(yōu)點(diǎn)是:①每戶(hù)都有較大的采光面,通風(fēng)較好;

②戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大;

③布局緊湊,功能明確,相互干擾較小。

★復(fù)式住宅

復(fù)式住宅一般是指每戶(hù)住宅在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層,

兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅(復(fù)式為3.3米,而一般躍儀式為5.6

米),其下層供起居用,如炊事、進(jìn)餐、洗浴等,上層供休息睡眠和貯藏用,戶(hù)

內(nèi)設(shè)有一層的起居室高2米,上層直接作為臥室的床面,人可坐起但無(wú)法直立。

★躍復(fù)式住宅

躍復(fù)式住宅是在復(fù)式住宅設(shè)計(jì)功能上的一種創(chuàng)新。其特點(diǎn)是其中?層層高在

2.2米內(nèi),通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書(shū)房、工人房、儲(chǔ)藏室等非主要活

動(dòng)區(qū)域;一般情況下該種住宅的總層高在3.8-4.9米之間,客廳為共享式。

★錯(cuò)層式住宅

錯(cuò)層式住宅是戶(hù)內(nèi)樓面高度不一致,錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一

樣能夠動(dòng)靜分區(qū),但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層,所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。

可以利用錯(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間,比如起居室比較高,臥室

比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅,可以減少挖土

的土方量。錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震,而且顯得空間零散,容易使小戶(hù)型顯得

局促,更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。

★退臺(tái)式住宅

退臺(tái)式住宅又稱(chēng)為“臺(tái)階式”住宅其外型類(lèi)似于臺(tái)階。特點(diǎn)是住宅的建筑面

積由底層向上逐漸減少,下以減少的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺(tái),可做花園

使用。目前,國(guó)內(nèi)建造的的退臺(tái)式住宅都通常屬于中高檔住宅。

六、住宅建筑的高度(層數(shù))的劃分

住宅按層數(shù)劃分如下:

1、低層住宅為一層至三層;

2、多層住宅為四層至七層;

3、高層住宅為八層以上。國(guó)際通行劃分為四類(lèi):

第一類(lèi):層數(shù)8-16層,房屋高度在25-50米之間,通常稱(chēng)為小高層住宅;

第二類(lèi):層數(shù)17-25層,最高度達(dá)75米;

第三類(lèi):層數(shù)26-40層,最高達(dá)100米;

第四類(lèi):層數(shù)在40層以上,高度超過(guò)100米,稱(chēng)為超高層住宅;目前國(guó)內(nèi)

極少有超高層的住宅。

七、如何看住宅建筑圖

1、怎樣看住宅建筑的平面圖?

住宅建筑平面圖,是購(gòu)房者了解住宅平面形狀、方位、朝向和住宅內(nèi)部房間、

樓梯、走道、門(mén)窗、固定設(shè)備如浴缸、洗面盆、爐灶、廚柜、便器、污水池等的

空間位置的重要依據(jù)。人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)或選擇住房時(shí)往往出現(xiàn)這種情況,即欲購(gòu)買(mǎi)的

住房還沒(méi)竣工,甚至還沒(méi)有建造或已建造竣工,但不能前往查看,這時(shí)人們只得

依據(jù)住宅的面平圖以及立面圖、剖面圖、透視圖、表現(xiàn)圖和住宅模型來(lái)了解住宅

的基本情況。住宅建筑平面圖,是按一定比例繪制的住宅建筑的水平剖面圖,通

俗地講,就是將一幢住宅窗臺(tái)以上部分切掉,再將切面以下部分用直線(xiàn)和各種圖

例I符號(hào)直接繪制在紙上,以直觀地表示住宅在設(shè)計(jì)和使用上的基本要求和特點(diǎn)。

住宅的建筑平面圖一般比較詳細(xì),通常采用較大的比例,如:1:100,1:50,并

標(biāo)出實(shí)際的詳細(xì)尺寸,但有的小比例住宅平面圖并不用專(zhuān)門(mén)的符號(hào)橘出內(nèi)部附屬

設(shè)備,這種圖是供設(shè)計(jì)建設(shè)施工人員使用的。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售企業(yè),為了

使購(gòu)房者更全面地了解住宅基本情況,往往在平面圖上還描繪室內(nèi)應(yīng)配置家具的

尺寸和空間位置。

2、怎樣看住宅建筑的立面圖?

住宅建筑的立面圖,是按照一定比例繪制的住宅建筑物的正面、背面和側(cè)面

的形狀圖,它表示的是住宅建筑物的外部形式,說(shuō)明建筑物的長(zhǎng)、寬、高的尺寸,

地面標(biāo)高,屋頂?shù)男问?,?yáng)臺(tái)位置和形式,門(mén)窗洞口的位置和形式,外墻裝飾的

設(shè)計(jì)形式,材料及施工方法等。在繪制方法上一般用線(xiàn)條白描,也可添加明暗以

示一定的立體感。

3、怎樣看住宅建筑的剖面圖?

住宅建筑的剖面圖,是指按一定比例繪制的建筑物豎直(縱向)的剖視圖,

即用一個(gè)假想的平面將住宅建筑物沿垂直方向象劈木一樣縱向切開(kāi),切后的部分

用圖線(xiàn)和符號(hào)來(lái)表示住宅樓層的數(shù)量、室內(nèi)立面的布置、樓板、地面、墻身、基

礎(chǔ)等的位置和尺寸,有的還配有家具的縱剖面圖示符號(hào)。

4、怎樣看住宅建筑的透視圖和表現(xiàn)圖?

住宅建筑的透視圖,表示建筑物內(nèi)部空間或外部形體與實(shí)際所能看到的住宅

建筑本身的相類(lèi)似的主體圖像,它具有強(qiáng)烈的三度空間透視感,非常直觀地表現(xiàn)

了住宅的造型、體量、空間布置、色彩和外部環(huán)境。一般都是在住宅設(shè)計(jì)和住宅

銷(xiāo)售時(shí)使用。住宅透視圖一般要嚴(yán)格地按比例繪制出于某種需要和測(cè)繪計(jì)算上的

困難,有些透視圖不一定嚴(yán)格按比例繪制,并進(jìn)行繪制上的藝術(shù)加工,這種圖通

常被稱(chēng)為住宅建筑的表現(xiàn)圖。一幅繪制精美的住宅建筑表現(xiàn)圖,就是一種藝術(shù)傷

口具有很強(qiáng)的藝術(shù)感染力。目前普遍采用計(jì)算機(jī)繪制的效果圖,其特點(diǎn)是透視效

果真實(shí)。

八、住宅的套型、戶(hù)型是指什么

1、住宅的套型

“套”是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通俗地講,就是指每家所用

的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿(mǎn)足不同戶(hù)型家庭生活需要的居

住空間類(lèi)型。

“套型”按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類(lèi)型。其中臥室、起居

室(廳)、廚房和衛(wèi)生間為套型內(nèi)的基本空間。

?居住空間habitablespace系指臥室、起居室,廳的使用空間。

?臥室bedroom供居住者睡眠、休息的空間。

?起居室廳livingroom供居住者會(huì)客、娛樂(lè)、團(tuán)聚等活動(dòng)的空間。

?廚房kitchen供居住者進(jìn)行炊事活動(dòng)的空間。

?衛(wèi)生間bathroom供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動(dòng)的空間。

2、什么是住宅的戶(hù)型?

要了解什么是住宅的戶(hù)型,首先應(yīng)知道什么是住戶(hù)。住戶(hù)是指共同占有一個(gè)

住宅單元的一組社會(huì)成員,也即是人。這一組人可以是一個(gè)家庭的各個(gè)成員,也

可以是不同家庭的成員,一般來(lái)說(shuō),住戶(hù)的成員數(shù)量與家庭成員數(shù)量是一致的。

住宅戶(hù)型可用三種方法來(lái)劃分。①用住戶(hù)人口多少,可分為一口戶(hù)、二口戶(hù)……

②用住戶(hù)的代際也就是輩份確定,可分為一代戶(hù)、二代戶(hù)……③用社會(huì)學(xué)的戶(hù)結(jié)

構(gòu)分類(lèi)法可分出單身戶(hù)、夫妻戶(hù)、核心戶(hù)(夫妻帶有未婚子女)、主干戶(hù)(含兩

代以上的核心戶(hù))。

九、計(jì)算住宅面積有哪些指標(biāo)

?計(jì)算住宅面積有一套相互關(guān)聯(lián)的指標(biāo),包括建筑面積(建筑展開(kāi)面積)、

居住面積(使用面積)、輔助面積、結(jié)構(gòu)面積、有效面積等。

?這些指標(biāo)的計(jì)算關(guān)系是:建筑面積=有效面積+結(jié)構(gòu)面積。有效面積=居住

面積+輔助面積。

十、商品房銷(xiāo)售面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

?商品房銷(xiāo)售面積到底是按照什么標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的呢?根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督

局發(fā)布的《商品房銷(xiāo)售面積測(cè)量與計(jì)算》的規(guī)定,商品房銷(xiāo)售面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是:

1、商品房的銷(xiāo)售面積

------商品房整幢出售,其銷(xiāo)售面積為整幢商品房的建筑面積(地下室

作為人防工程的,應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除)。商品房按“套”

或“單元”出售,其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元建筑面積(以下簡(jiǎn)稱(chēng)

套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

2、整幢房屋建筑面積

系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和,包括陽(yáng)臺(tái)、

挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結(jié)構(gòu)牢固,層高2.20m以上(含

2.20m)的永久性建筑。

3、套內(nèi)建筑面積

系指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。

4、套內(nèi)使用面積

系指房屋戶(hù)內(nèi)全部供使用的空間面積,按房屋的內(nèi)墻線(xiàn)水平投影計(jì)算。

5、套內(nèi)墻體面積

商品房各套(單元)內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)和承重墻體,有共用墻及非

共用墻兩種。商品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑之間的

分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻,共用墻水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)

墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

6、陽(yáng)臺(tái)建筑面積

系指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿水平面的投影。

7、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

系指套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。

8、共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

9、共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的

比值,即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

10、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。

十一、土地的使用年限是如何確定的?

凡與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地,其土地使用年期按

國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。

即:居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體

育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年

十二、如何看清樓房間距

對(duì)購(gòu)樓者來(lái)說(shuō),房屋間距要大些,居住得要舒適些。到底怎樣的間距才合理

呢?有關(guān)規(guī)定是:樓距是樓高的0.7倍,此為南北朝向排列的樓房間距,若東

西向則為0.5倍。如前排房屋的高度為20米,那么后排房屋距離前排房屋要有

14米才符合要求。應(yīng)注意的是:

1、這個(gè)0.7倍是指首層的間距標(biāo)準(zhǔn),層數(shù)越往上,間距標(biāo)準(zhǔn)越低。

2、同樣的間距,塔狀的樓房比長(zhǎng)條形板式的樓房好些,因前者較短,

互相遮擋的情況比較輕微,因此通風(fēng)采光好些。

3、個(gè)別情況下,間距雖窄,但若有出風(fēng)處,這種情況會(huì)產(chǎn)生巷道風(fēng),

即使巷子很長(zhǎng),也是很涼快的。但購(gòu)樓者要到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地多體驗(yàn)兒次,才能判別哪

些單元風(fēng)只從側(cè)旁吹過(guò)而風(fēng)不入室。

4、假如有兩個(gè)樓盤(pán)的樓價(jià)相同,但房屋間距不同,其實(shí)際樓價(jià)是不同

的,間距窄者實(shí)質(zhì)上升了樓價(jià)。

5、成都由于日照的關(guān)系通常樓距是樓高的1倍,才能滿(mǎn)足通風(fēng)采光達(dá)

到優(yōu)良的標(biāo)準(zhǔn)。

十三、多層和高層各有什么特點(diǎn)

1、一般情況下,高層的建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量要高于多層,如居住在較高的

樓層,則視野較開(kāi)闊,空氣質(zhì)量較好,噪音低。

2、高層的得房率比多層低,即購(gòu)買(mǎi)相同建筑面積的住房,高層的套內(nèi)建筑

面積低于多層的套內(nèi)建筑面積。

3、高層的物業(yè)管理費(fèi)比多層的物業(yè)管理費(fèi)高。

十四、挑選房子的14個(gè)標(biāo)準(zhǔn)

買(mǎi)房子除了自住,還可以出租或當(dāng)做投資。但自住、出租、投資雖可以獨(dú)立

作為一種行為,又可以結(jié)合起來(lái),這就意味著,改天可能因?yàn)橛钟卸嘤嗟腻X(qián)再買(mǎi)

別的住處,原來(lái)自住的可以出租;反之,本來(lái)出租的房子若租不出去,也可自用。

同時(shí),萬(wàn)一自己的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問(wèn)題,也可把房子賣(mài)掉或出租。另外,買(mǎi)的房子無(wú)論

是自住或出租都可作為資產(chǎn),做生意時(shí)可向銀行申請(qǐng)抵押。其實(shí),房子無(wú)論是用

來(lái)自住或出租都可以當(dāng)做是一個(gè)投資行為。因此,置業(yè)就是投資,無(wú)論您是用來(lái)

自住或用來(lái)出租。您所買(mǎi)的物業(yè)能否保值、升值,是確定此物業(yè)是否理想的決定

性因素。

然而,一個(gè)物業(yè)能否保值、升值是由在選擇物業(yè)時(shí)那些不可變因素確定著、

可變因素影響著。什么樣的物業(yè)是好物業(yè),仁者見(jiàn)仁,智者見(jiàn)智,但無(wú)論怎樣我

們都首先會(huì)去考察物業(yè)的發(fā)展商、地段、品質(zhì)、房屋本身及成本,具體的標(biāo)準(zhǔn)就

是:

一、保值、升值。這是置業(yè)的前提,也是挑選理想物業(yè)的決定因素

二、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)

開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)是一個(gè)項(xiàng)目成為理想物業(yè)的保障。我們應(yīng)該著重考察的

是發(fā)展商是否是國(guó)內(nèi)外知名企業(yè),在國(guó)內(nèi)國(guó)外曾操作開(kāi)發(fā)過(guò)哪些項(xiàng)目并且這些項(xiàng)

目是否成功,特別要考察的是發(fā)展商在操作此項(xiàng)目時(shí)是否有開(kāi)發(fā)規(guī)模,建設(shè)是否

同期進(jìn)行,工程進(jìn)展是否保持一定速度,承諾可兌現(xiàn)性有多大。

三、地段

地段的好與差決定了售價(jià)的高低。地段是物業(yè)保值、升值的一大決定因素。

這一項(xiàng)應(yīng)該考察的是現(xiàn)時(shí)是否是好地段,生活工作、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)是否方便,

市政規(guī)劃是否有利于此地段的發(fā)展,此地段發(fā)展的空間余地是否夠大,空氣環(huán)境

質(zhì)量是否優(yōu)質(zhì)。

四、交通

交通方便,社區(qū)才有發(fā)展空間,也才有升值空間。這項(xiàng)主要考察現(xiàn)時(shí)工作、

電話(huà)、上學(xué)等出入是否方便,公共交通網(wǎng)絡(luò)是否發(fā)達(dá),交通網(wǎng)絡(luò)與住宅區(qū)的相連

是否合理、方便,還有一點(diǎn)就是未來(lái)市政發(fā)展是否有利于此處交通的改善。

五、建筑質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)的內(nèi)在品質(zhì)是物業(yè)保值、升值的基礎(chǔ)。在裝修上要考察的是大堂、過(guò)道、

外墻、窗、電梯的檔次、質(zhì)量是否達(dá)到一定的水準(zhǔn)。

六、市政配套

齊全的市政配套是生活的保障。市政配套功能是否齊全,能否到位,能否在

近、遠(yuǎn)期符合需求。

七、小區(qū)規(guī)劃

超前規(guī)劃可令物業(yè)保持更長(zhǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力??疾煨^(qū)規(guī)劃是否合理,設(shè)施是否齊

全,能否實(shí)現(xiàn)或何時(shí)能全部到位。

八、物業(yè)管理

物業(yè)管理公司的經(jīng)驗(yàn)與實(shí)力,收費(fèi)是否合理,是否符合規(guī)定。好的物業(yè)管理

能使物業(yè)的品質(zhì)保持長(zhǎng)久。

九、朝向、樓層

采光、通風(fēng)要好,若朝向不好,景觀優(yōu)美也可以,并同時(shí)與售價(jià)一起考慮。

在樓層上要考慮家人出入的方便,底層或頂層有花園的,要考慮是否實(shí)用并同時(shí)

與售價(jià)一起考慮。不同朝向、樓層的售價(jià)相差8%至15肌

十、住戶(hù)檔次

是否是自己所能接受的住戶(hù)群,不但如此還要了解住戶(hù)買(mǎi)房的用途。住戶(hù)的

檔次同時(shí)也決定了物業(yè)的檔次。

十一、售價(jià),要了解其他方位物業(yè)售價(jià),最主要的是是否為自己的預(yù)期價(jià),

同時(shí)要與付款方式一起考慮。

十二、戶(hù)型設(shè)計(jì)

戶(hù)型的實(shí)用性兼合理性是否完美,功能合理是否兼具美觀性,能否適應(yīng)未來(lái)

家庭結(jié)構(gòu)變化,是否具有靈活性,如能否滿(mǎn)足自住并兼顧出租;一般的家庭廚房

面積應(yīng)有6至8平方米,衛(wèi)生間5至7平方米,臥室12至20平方米,起居室十

飯廳有30至50平方米,陽(yáng)臺(tái)6至8平方米,才稱(chēng)得上一個(gè)好家,總面積大約在

三居室、90至120平方米。但若房間的功能齊全,面積雖小,仍然能生活得樂(lè)

融融。

十三、付款方式要輕松靈活,主要認(rèn)清自身的付款能力,考慮自己的付款能

力能否達(dá)到。

十四、周邊文化水平,主要考察城市的未來(lái)發(fā)展是否有利于改善周邊文化水

平的檔次。沒(méi)有一個(gè)物業(yè)是十全十美的。

十五、如何用技術(shù)參數(shù)選房

在選擇購(gòu)買(mǎi)期房時(shí),除了對(duì)價(jià)格、位置、小區(qū)地點(diǎn)及開(kāi)發(fā)商實(shí)力進(jìn)行初步判

斷外,購(gòu)房者只能依賴(lài)圖紙、模型和售樓員的描述來(lái)進(jìn)行判斷。因此,了解并運(yùn)

用設(shè)計(jì)圖紙中的技術(shù)參數(shù),有助于協(xié)助購(gòu)房者對(duì)期房作出合理、正確的判斷。

對(duì)住宅小區(qū)整體居住質(zhì)量來(lái)說(shuō),容積率、密度和間距系數(shù)是三個(gè)最為重

要的參數(shù)。

容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值,這個(gè)比值越小,意味

著小區(qū)容納的建筑總量越小,居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。一般來(lái)說(shuō),常見(jiàn)的以6層

磚混多層住宅為主的小區(qū),應(yīng)盡可能選擇容積率較小的。密度是指小區(qū)內(nèi)建筑地

面積占總面積的百分比,密度越低,小區(qū)綠地面積和活動(dòng)場(chǎng)地越大。在以高層為

主的小區(qū),高容積率勢(shì)必配合低密度出現(xiàn),同等情況下應(yīng)選擇密度低的小區(qū)。住

宅間距系數(shù)是指樓間距離與遮擋建筑擋線(xiàn)高度的比值,應(yīng)挑選間距比值較大的小

區(qū)。

選擇了環(huán)境質(zhì)量好的小區(qū)后,還得巧用技術(shù)參數(shù)來(lái)挑選適當(dāng)?shù)姆啃汀?/p>

決定房型質(zhì)量的參數(shù)主要是開(kāi)間、進(jìn)深、層高和出房率。開(kāi)間是指一套

住宅占據(jù)樓長(zhǎng)邊方向的面闊尺寸,開(kāi)間越大,進(jìn)深越小,樓層越高的房型越好,

因?yàn)榇箝_(kāi)間能夠獲得較大的采光窗,有更好的通風(fēng)效果,小進(jìn)深使窗地比(窗面

積與居室面積的比值)更為合理,避免黑房間的出現(xiàn),居住更為舒適。

出房率是指住宅的凈使用面積占銷(xiāo)售面積的百分比。由于住宅銷(xiāo)售面積

的計(jì)算是以樓主為單位的,所以相同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi),雖然使用面積相同

但銷(xiāo)售面積會(huì)有所不同。選擇出房率高的住宅可以少花錢(qián)得實(shí)惠。

止匕外,商品房面積問(wèn)題成為當(dāng)今社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題,越來(lái)越多的人把

目光投到了面積計(jì)算的方法上。有的人認(rèn)為分?jǐn)偟墓妹娣e是“隱形”的,并就

此提出多種疑問(wèn),其--便是:一幢樓房怎么會(huì)有多個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)?其實(shí),i幢樓房

有一個(gè)或更多的分?jǐn)傁禂?shù)是完全有可能的。因?yàn)樵谏唐贩棵娣e計(jì)算過(guò)程中,一幢

樓房的分?jǐn)傁禂?shù)是由使用功能來(lái)決定的。

一般來(lái)說(shuō),單一使用功能的住宅樓,分?jǐn)傁禂?shù)只有一個(gè);但該樓為單一

使用功能的商住樓時(shí),由于各層布局不同,公用建筑面積服務(wù)范圍不同,就可能

出現(xiàn)多個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)的;而當(dāng)該樓為多種使用功能的綜合商住樓,出現(xiàn)多個(gè)分?jǐn)傁?/p>

數(shù)的可能性更大。具體計(jì)算,為全樓服務(wù)的公用建筑面積由全樓分?jǐn)?,為商?chǎng)服

務(wù)的公用建筑面積由商場(chǎng)分?jǐn)偅鵀樽?hù)服務(wù)的公用建筑面積就由住宅分?jǐn)偭恕?/p>

例如,一幢建筑,底層為商鋪,樓上為住宅,但商鋪的入口獨(dú)立,則商

鋪原則上就不分?jǐn)傋≌褂玫臉翘蓍g,而只分?jǐn)傁嗷ブg的分隔墻以及外墻,這

樣就會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)不同的分?jǐn)傁禂?shù)了。

選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)

1.工程質(zhì)量最重要:房屋作為一種有著長(zhǎng)期使用價(jià)值的產(chǎn)品,它的工

程質(zhì)量是所有組成要素中最為重要的一個(gè)。一棟房子設(shè)計(jì)再漂亮、配套再完善、

服務(wù)再優(yōu)秀,施工質(zhì)量不好,時(shí)時(shí)危及人們的正常生活,就絕對(duì)談不上投資價(jià)值

To

2.與居住生活息息相關(guān)的設(shè)計(jì)及配套:在保證房屋質(zhì)量的前提下,戶(hù)

型設(shè)計(jì)應(yīng)該是便于生活,不違背人們生活習(xí)慣的;社區(qū)居住配套設(shè)施應(yīng)齊全,影

響舒適度的涉及或配套將直接影響房屋的租售。

3.物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)也會(huì)影響物業(yè)價(jià)值:物業(yè)管理公司除了日常的維修維

護(hù)外還應(yīng)提供相關(guān)的服務(wù),但服務(wù)的內(nèi)容與社區(qū)的檔次也有關(guān)系,高檔社區(qū)內(nèi)一

般都會(huì)選擇業(yè)績(jī)好的物業(yè)管理公司提供酒店式服務(wù)。

因此,在公用建筑面積服務(wù)對(duì)象為復(fù)雜的情況下,出現(xiàn)更多的分?jǐn)傁禂?shù)也就

不足為奇了。

好戶(hù)型的基本要素

熱銷(xiāo)的樓盤(pán)是其綜合素質(zhì)與組合優(yōu)勢(shì)造就的,好戶(hù)型也同樣是綜合因素

使然,沒(méi)有絕對(duì)的“好”戶(hù)型,只有適應(yīng)各類(lèi)買(mǎi)家不同居住實(shí)態(tài)與居住愿望,符

合個(gè)人生活與居住行為模式的戶(hù)型。戶(hù)型設(shè)計(jì)有其需要遵循的設(shè)計(jì)通則原則,同

時(shí)戶(hù)型也具有不同氣質(zhì)與個(gè)性?xún)?nèi)涵,了解其構(gòu)成要素及細(xì)節(jié),有助于買(mǎi)家甄別戶(hù)

型、判斷是否適合自己,同時(shí)也能從更深層次提高自身的建筑審美意識(shí)。戶(hù)型的

基本要素除了良好通風(fēng)、充足采光、平面合理等內(nèi)容,還應(yīng)仔細(xì)考量戶(hù)型設(shè)計(jì)的

深度及細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì):

各功能空間有明確的分工,“公私分離、動(dòng)靜分離、清污分離”,戶(hù)型

內(nèi)部空間的組織和布局,決定了居住環(huán)境的質(zhì)量,而功能的設(shè)計(jì)首先要符合人們

的居住行為方式。居住生活分為共同性和私密性的、文化的和生活的不同方面,

各種居住生活行為應(yīng)當(dāng)有其特定的空間環(huán)境。功能空間的專(zhuān)用程度越高,功能使

用質(zhì)量相對(duì)就越高,功能空間的逐步分離過(guò)程,也就是功能質(zhì)量不斷提高的過(guò)程。

合理分配空間規(guī)模及妥善處理各功能空間的聯(lián)系,對(duì)于戶(hù)型設(shè)計(jì)尤為重

要。選擇大戶(hù)型時(shí),要注意是否增加了相應(yīng)的功能空間及過(guò)渡空間,如:工人房、

儲(chǔ)物間、家務(wù)操作空間、休閑運(yùn)動(dòng)空間等,而不是單純的面積擴(kuò)大,同時(shí),各功

能空間之間存在著合理的過(guò)渡空間。選擇小戶(hù)型時(shí),要注意是否具備了必要的功

能空間,同時(shí)某些功能空間在使用上的靈活性、適應(yīng)性要求較高,具有使用功能

的多元化。設(shè)置一定的儲(chǔ)藏空間,儲(chǔ)藏空間也存在著污潔之分、功能區(qū)分,實(shí)踐

證明,儲(chǔ)藏空間、臥室壁柜、更衣柜等的設(shè)計(jì),對(duì)改善室內(nèi)居住環(huán)境具有重要的

意義。

起居室與主臥室的舒適性與實(shí)用性,更是買(mǎi)家極為注重的,其跨度與縱

深尺度的設(shè)計(jì)不容忽視,同時(shí)也是與買(mǎi)家的居住實(shí)態(tài)相關(guān)。

戶(hù)型除了基本的結(jié)構(gòu)要素外,還存在著更深層次的因素,戶(hù)型設(shè)計(jì)要具

有時(shí)代感,從人性的角度看戶(hù)型,考慮到人的內(nèi)在需求,不同的戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)造出

不同的心理環(huán)境與感受。從三維角度看戶(hù)型,室內(nèi)空間便產(chǎn)生不同的層次及空間

的流動(dòng)感。新經(jīng)濟(jì)下工作空間回歸生活空間,重新審視空間的公共性與私密性。

因此,戶(hù)型設(shè)計(jì)的個(gè)性化與多元化,存在一個(gè)不斷發(fā)展的過(guò)程。

住宅的一般知識(shí)-2

十六、購(gòu)商品房八忌

1、忌大而無(wú)當(dāng)。大戶(hù)型不能簡(jiǎn)單理解為中小戶(hù)型的放大,而是一種全新理

念、功能更多、更完備、更合理、更科學(xué)的設(shè)計(jì)。如合理增加了高度和采光(如

設(shè)景觀落地窗)。否則,面積擴(kuò)大了,房屋自然顯得低矮了,便有了大而不當(dāng)?shù)?/p>

壓抑感和空曠感。

2、忌一覽無(wú)余。許多老戶(hù)型,進(jìn)入戶(hù)門(mén)后沒(méi)有玄關(guān)設(shè)計(jì),廳內(nèi)景象、各個(gè)

房間一覽無(wú)余,缺乏層次感,臥室、書(shū)房的私密性、舒適度受到影響。玄關(guān)的設(shè)

計(jì)應(yīng)多種多樣,能起到豐富內(nèi)涵、點(diǎn)綴居室、增加層次的作用。

3、忌廚廁相連或相隔過(guò)遠(yuǎn)。廚廁連在--起的設(shè)計(jì)一是不利衛(wèi)生,二是在采

光上相爭(zhēng)相克。如套房面積較小,兩者便難以保持適當(dāng)距離,設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)在房門(mén)位

置上做文章。如廚廁相隔過(guò)遠(yuǎn),熱水器便不好安裝。起居室最好不要直接看到衛(wèi)

生間的門(mén)。

4、忌廳內(nèi)多門(mén)。起居室(廳)的門(mén)過(guò)多,形成對(duì)廳實(shí)際面積的擠占,使起

居室(廳)成為走廊(過(guò)道),從而使廳顯得破碎,難以形成整體,效果上的和

諧,也必然給擺放家具、電視、沙發(fā)等物以及懸掛書(shū)畫(huà)藝術(shù)品造成困難,視覺(jué)上

也顯得雜亂無(wú)章。

5、忌光線(xiàn)灰暗。許多老式設(shè)計(jì)僅重視臥室、起居室的光線(xiàn),廚房、客廳的

光線(xiàn)都很差。對(duì)室外景觀的選擇也越來(lái)越重要,若環(huán)境差,綠化差或嚴(yán)重影響、

障礙遠(yuǎn)視效果,對(duì)房屋增值前景是個(gè)制約。

6、忌動(dòng)靜相擾。按生活起居方便的要求,臥室位置宜深一些,戶(hù)門(mén)最好不

要直接對(duì)著廳,音箱、電視應(yīng)和主臥室保持一段距離,以免互相干擾,以利于相

對(duì)安靜的環(huán)境。廚房、餐廳最好相連,既方便生活又利于清潔衛(wèi)生。

7、忌廚房深藏或淺露。若廚房設(shè)置太深,對(duì)排放油煙廢氣不利。有的戶(hù)型

進(jìn)門(mén)就是廚房(或廁所),在整潔度、感官上和減少噪音等方面就大打折扣。

8、忌房屋通透性差。空氣是否對(duì)流是-一項(xiàng)重要的環(huán)保指標(biāo),也是戶(hù)型設(shè)計(jì)

成功與否的重要標(biāo)志。過(guò)于曲折的戶(hù)型使夏日室內(nèi)溫度偏高,有的房間悶熱難耐,

不利身體健康。

十七、買(mǎi)商品房六守則

購(gòu)買(mǎi)商品房是一個(gè)科學(xué)的抉擇過(guò)程,消費(fèi)者如肯動(dòng)腦筋,用經(jīng)濟(jì)的、超前的

眼光去分析市場(chǎng)、把握商機(jī),就可以得到減少投入?yún)s不降低實(shí)惠的客觀效果。

一、買(mǎi)“成交價(jià)”

價(jià)格是購(gòu)房要素的首選,但有些房地產(chǎn)發(fā)展商出于促銷(xiāo)的考慮,往往弄出很

多五花八門(mén)的價(jià)格水平,如“起價(jià)”、“均價(jià)”、“開(kāi)盤(pán)價(jià)”、“優(yōu)惠價(jià)”、“清

盤(pán)價(jià)”等等,其中起價(jià)最不可信,它通常是整棟住宅樓中樓層、朝向、戶(hù)型等最

差的那套房。“均價(jià)”實(shí)際上是房地產(chǎn)發(fā)展商計(jì)算售房面積的一種方法,個(gè)別發(fā)

展商亦有用“均價(jià)”來(lái)吸引消費(fèi)者的。購(gòu)房者同樣應(yīng)該注意,購(gòu)房前對(duì)自己的購(gòu)

房支出有一個(gè)清醒的預(yù)期計(jì)算,不要尋著低價(jià)位找房源,然后水漲船高的抬高自

己的購(gòu)房支出。與其這樣,還不如直接找一個(gè)中意的樓盤(pán)。還有兩種價(jià)格應(yīng)該注

意,那就是“報(bào)價(jià)”和“成交價(jià)”,報(bào)價(jià)和成交價(jià)之間的差,往往就是打給購(gòu)房

者的“折扣”。也就是說(shuō),當(dāng)銷(xiāo)售人員向您介紹價(jià)位的時(shí)候通常是報(bào)價(jià),您能否

買(mǎi)到低于報(bào)價(jià)的成交價(jià),就看您的談判能力了。

二、買(mǎi)利好環(huán)境

交通方便與否,是當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格定位的重要因素。通常情況下,房?jī)r(jià)自城

中心向外逐漸遞減。但購(gòu)房者宜用理性的、超前的眼光看待物業(yè)環(huán)境,以低價(jià)格

買(mǎi)進(jìn)眼下雖然存在交通及位置缺陷、但日后有重大利好變化的住房,往往能得到

較大的實(shí)惠。購(gòu)房者既要近看、又要遠(yuǎn)瞻,在選擇房型好、質(zhì)量滿(mǎn)意的優(yōu)質(zhì)家居

的基礎(chǔ)上,重點(diǎn)了解、分析、調(diào)查該地區(qū)改造和發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃以及小區(qū)環(huán)境的

配套性,在此全面了解的基礎(chǔ)上決定取舍。只要將來(lái)的物業(yè)居住環(huán)境逐步向好的

方向轉(zhuǎn)化,交通的問(wèn)題能夠逐漸得到解決,暫時(shí)困難的克服就很值得。

三、買(mǎi)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房”

近年來(lái),許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒(méi)有獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件

之前,常在小范圍內(nèi)推出一種“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的方式。這是由于某項(xiàng)目在正式推出

以前,營(yíng)銷(xiāo)商對(duì)市場(chǎng)接受度尚缺乏足夠的了解和信心。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)一般定的較低,

有投石問(wèn)路的性質(zhì),應(yīng)該是該商品房銷(xiāo)售過(guò)程中的“最低時(shí)段價(jià)”,同時(shí),房地

產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)商為了保證盡可能多的贏利,會(huì)嚴(yán)格的限制和控制內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的銷(xiāo)售量和時(shí)

間。聰明的購(gòu)房者如果斷出手,往往能得到比開(kāi)盤(pán)價(jià)低幾個(gè)百分點(diǎn)的實(shí)在優(yōu)惠。

一套房計(jì)算下來(lái)就很可觀了。當(dāng)然,參與房地產(chǎn)發(fā)展商的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是有先決條件

的,商品房發(fā)展商的資質(zhì)必須可靠,該項(xiàng)目的發(fā)展前景較好,其中最重要的一點(diǎn)

是:該房地產(chǎn)項(xiàng)目合規(guī)、合法,具有除《商品房預(yù)售許可證》以外的其他合法開(kāi)

工建設(shè)的證件,以免不小心攤上麻煩,使自己的合法權(quán)益受到損害。

四、買(mǎi)“開(kāi)盤(pán)價(jià)”

和前面的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”相類(lèi)似,商品房的“開(kāi)盤(pán)價(jià)”中也包含了某種優(yōu)惠因

素。一般情況下,項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)時(shí),房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)商為了創(chuàng)造一種旺銷(xiāo)氛圍,保持

項(xiàng)目物有所值的美好形象,往往作出切實(shí)的讓利,其優(yōu)惠的可信度較高。當(dāng)然,

無(wú)論是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)還是開(kāi)盤(pán)價(jià),都要隨著市場(chǎng)的變化和該項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況而變化,

不可能都是直線(xiàn)上升的趨勢(shì),購(gòu)房者應(yīng)做通盤(pán)考慮。

五、買(mǎi)“清盤(pán)房”

剛開(kāi)始賣(mài)和最后賣(mài)的商品房?jī)r(jià)格?般都較低。期房銷(xiāo)售過(guò)程中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

商出于資金滾動(dòng)的需要,一般將價(jià)格定得很低,然后隨著開(kāi)發(fā)進(jìn)度和市場(chǎng)形象的

確立和市場(chǎng)占有率的提高,價(jià)格會(huì)逐漸上揚(yáng)。當(dāng)商品住宅的銷(xiāo)售量達(dá)到80%以

后,一般就進(jìn)入了房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段,此時(shí)價(jià)格會(huì)低下來(lái)。在上述兩個(gè)

時(shí)期購(gòu)買(mǎi)住宅應(yīng)該是最實(shí)惠的了,這種實(shí)惠一般體現(xiàn)為價(jià)格形態(tài)和實(shí)物形態(tài)兩個(gè)

方面。前者,消費(fèi)者從中得到的實(shí)惠少則幾千元,多則幾萬(wàn)元甚至更多;后者,

消費(fèi)者除了低價(jià)購(gòu)房的優(yōu)惠以外,還可以得到房屋質(zhì)量方面的切實(shí)保證。因?yàn)榍?/p>

盤(pán)房基本是現(xiàn)房,房間本身的質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)過(guò)竣工后一段時(shí)間的檢驗(yàn),問(wèn)題基本

暴露出來(lái),購(gòu)房者可以心明眼亮。需要說(shuō)明的是:清盤(pán)房一般在房型、層次、朝

向的選擇方面有一定的局限,消費(fèi)者在選擇的時(shí)候應(yīng)該從長(zhǎng)計(jì)議,嚴(yán)格把握標(biāo)準(zhǔn),

不要因價(jià)格偏低的誘惑而買(mǎi)進(jìn)不稱(chēng)心的住房,造成長(zhǎng)久的遺憾。

六、買(mǎi)實(shí)在面積

個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋計(jì)量面積上會(huì)打一些“埋伏”。一般情況下,房地

產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向購(gòu)房者明確其商品房分?jǐn)傁禂?shù)(商品房建筑面積和使用面積之間

的比例),購(gòu)房者可以據(jù)此計(jì)算所購(gòu)住房的使用面積,全面了解所購(gòu)商品房的“得

房率”。但有一些房地營(yíng)銷(xiāo)商在期房銷(xiāo)售過(guò)程中不確定房屋的精確面積,有意打

下“埋伏”,留待以后讓購(gòu)房者增補(bǔ)購(gòu)房款,這實(shí)際上造成購(gòu)房者預(yù)期購(gòu)房費(fèi)

用的增加。有鑒于此,購(gòu)房者在選擇期房時(shí),要反復(fù)認(rèn)真的看圖紙,準(zhǔn)確的計(jì)算

面積,最好留下圖紙及有關(guān)說(shuō)明文書(shū)的復(fù)印件,認(rèn)真研究購(gòu)房合同上有關(guān)面積的

說(shuō)明,“敲死”住宅面積,避免日后出現(xiàn)被動(dòng)局面。

十八、牢記看房十二招

1、地段

地段也就是小區(qū)所在的地理位置。地段的好壞決定了房產(chǎn)的售價(jià),同時(shí)也是

物業(yè)保值、升值的一個(gè)重要因素。作為自己居住的房屋,主要考慮的還是以方便

自己及家庭成員出行為宜,不要片面強(qiáng)調(diào)往鬧區(qū)里“扎堆”,那樣既不經(jīng)濟(jì),也

不一定能提高生活質(zhì)量。一般只要有好的道路交通網(wǎng),離市中心又不是太遠(yuǎn),房

價(jià)比較合適的即可。

2、朝向

良好的朝向,可以保證有大量的陽(yáng)光通過(guò)窗戶(hù)直射入室,改善住宅室內(nèi)環(huán)境,

如光、溫度、衛(wèi)生狀況,對(duì)居住者的身心健康十分有利。在北京地區(qū),以正南朝

向接受陽(yáng)光直射面最大,時(shí)間最長(zhǎng),南偏東、南偏西105度內(nèi)都有陽(yáng)光直射入室,

而北偏東、北偏西75度內(nèi)整日都不會(huì)有陽(yáng)光直射入室。

3、層次

一般來(lái)說(shuō),在不考慮個(gè)人因素的情況下,住宅樓在總層數(shù)的1/3以上、2

/3以下為較好層次,如成都若不帶花園的多層住宅三四層,十八層塔樓的六至

十二層為最佳。

4、功能分區(qū)

住宅應(yīng)充分考慮住戶(hù)的家庭結(jié)構(gòu)和生活規(guī)律,使家庭使用功能細(xì)化。理想的

住宅中,起居空間由過(guò)廳、客廳、起居室、健身房、琴房、書(shū)房、工作室、衛(wèi)生

間、廁所、臥室、貯藏室、陽(yáng)臺(tái)等組成,按各自功能可匯總為“污、潔、動(dòng)、靜”

四大空間。

5、面積空間

單元內(nèi)不同空間要有相對(duì)合理的面積。從居住功能角度分析,廚房的合理面

積應(yīng)在4平方米一5平方米之間,衛(wèi)生間最好洗、廁功能分開(kāi),三居以上應(yīng)設(shè)有

兩個(gè)衛(wèi)生間。舒適的主臥室合理面積應(yīng)在15平方米一19平方米之間,客廳的面

積要盡量大些,廳內(nèi)開(kāi)門(mén)的數(shù)量應(yīng)盡量減少,房屋要方正,不要有斜角。

6、質(zhì)量與細(xì)節(jié)

在商品房選購(gòu)中,最難把握的就是質(zhì)量問(wèn)題,同時(shí)這也是日后使人感到煩惱

最多的問(wèn)題。房屋質(zhì)量問(wèn)題主要起因于設(shè)計(jì)、施工中留下的隱患,主要體現(xiàn)在結(jié)

構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施工管理、質(zhì)量監(jiān)督等兒個(gè)方面,由于專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng),一般

購(gòu)房者很難檢驗(yàn)。購(gòu)房者只有認(rèn)真審閱商品住宅樓的《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商

品房使用說(shuō)明書(shū)》等相關(guān)證件來(lái)考察住宅樓的質(zhì)量。房屋層次的高低從表面上很

難看出來(lái),它主要體現(xiàn)在許多細(xì)節(jié)方面。一套優(yōu)秀的居室很大程度體現(xiàn)在細(xì)節(jié)的

設(shè)計(jì)理念上,例如有的精品樓盤(pán)推出居室進(jìn)屋的門(mén)采用“子母門(mén)”,即有一扇大

門(mén)與一扇小門(mén)組合在一起,這樣的搬家具的時(shí)候就不會(huì)發(fā)生“門(mén)小家具大”的尷

尬。還有的衛(wèi)生間預(yù)留了電話(huà)插扎、屋面預(yù)留“空調(diào)眼”,有的樓盤(pán)的電梯專(zhuān)門(mén)

設(shè)置了語(yǔ)音提示等等,這些細(xì)微之處都是開(kāi)發(fā)商素質(zhì)、意識(shí)的體現(xiàn)。

7、看電梯、樓梯

在時(shí)下許多塔樓和小高層的樓房中,電梯的質(zhì)量已越來(lái)越不容忽視。有關(guān)電

梯故障和事故時(shí)有發(fā)生,不僅給人們的生活帶來(lái)不便,而且還危脅到人們的身體

健康。因此,看房進(jìn)要仔細(xì)察看該樓盤(pán)所用電梯的品牌資質(zhì),是否有國(guó)家頒發(fā)的

合格證書(shū)等。同時(shí)還要查看步行樓梯的安全情況,樓梯寬度是否符合標(biāo)準(zhǔn),樓道

是否暢通,發(fā)生危險(xiǎn)情況時(shí),是否有利于逃生等等。

8、看環(huán)境

居住環(huán)境的好壞是--個(gè)不容忽視的問(wèn)題。由于人們?cè)诒涞摹盎炷痢焙凶?/p>

里被禁錮了許多年,一般對(duì)四周環(huán)境不會(huì)很挑剔,一般只要有“綠”即行。其實(shí),

作為一名購(gòu)房者應(yīng)該認(rèn)真考察一下自己將來(lái)生活的環(huán)境,不僅要求有很高的綠地

覆蓋率,而且還要真正能為已所用。另外還要考察所購(gòu)買(mǎi)的樓房之間的間距,容

積率和建筑密度,四周污染情況如盡量遠(yuǎn)離工廠、馬路、大商場(chǎng)、大酒樓等等。

9、看景觀

小區(qū)內(nèi)的景觀建設(shè)現(xiàn)已被越來(lái)越多的發(fā)展商所重視。好的景觀可以達(dá)到親近

自然的效果。但如今好多小區(qū)的景觀建設(shè)都缺乏“以人為本”的設(shè)計(jì)理念,而是

像建樓房一樣先平整地皮,再造景觀。這樣的景觀,顯得很呆板,毫無(wú)層次可言,

讓人根本無(wú)親切之感,一眼即可看出人工雕鑿的痕跡。同時(shí),景觀方面的投入占

用了購(gòu)房者房屋成本的5%左右,這可是一筆不小的開(kāi)支。

10>看物業(yè)

看房不可不問(wèn)物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)的好壞是房屋是否升值的一個(gè)重要因素。

好的物業(yè)管理會(huì)給自己將來(lái)的生活帶來(lái)便利,而差的物業(yè)管理不僅會(huì)影響到自己

的日常生活,還可以引發(fā)大量的糾紛。因此,看房要積極向有關(guān)人員打聽(tīng)負(fù)責(zé)小

區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司,最好能查看他們的有關(guān)資質(zhì)、實(shí)力的文件,亦可去他們

現(xiàn)服務(wù)的其他小區(qū)打聽(tīng)有關(guān)他們的服務(wù)行為。

11、看配套設(shè)施

小區(qū)配套設(shè)施是否完善是這個(gè)小區(qū)成熟與否的標(biāo)志。主要看小區(qū)的市政配套

設(shè)施、生活配套設(shè)施、休息配套設(shè)施、交際配套設(shè)施以及購(gòu)物條件等等,其中市

政配套設(shè)施的管線(xiàn)最好是集中布置,要離墻近,外露少,安全性要好,另外還要

重點(diǎn)考察小區(qū)的水源是否清潔達(dá)標(biāo)。此外還有小區(qū)的學(xué)校、超市、會(huì)所、健身娛

樂(lè)等生活配套設(shè)施也應(yīng)仔細(xì)考察。

12、采光與通風(fēng)

受采光面大小、朝向,以及是否直接采光的影響,采光質(zhì)量不同。

十九、選擇中間層的四要點(diǎn)

第一,頂棚和地面是否漏水。因?yàn)榉课萋┧蠖喟l(fā)生在結(jié)構(gòu)變化的部位(比

如結(jié)構(gòu)縫、沉降縫等)、構(gòu)造變化部位(如伸縮縫),所以要避免選擇處在這些

部位的房間。在自檢時(shí),可以采用比較簡(jiǎn)單的方法一向室內(nèi)注水,看下層是否漏

水。

第二,排水管道、天然氣管道等安裝是否隱蔽。中間層連接著頂層和底

層,通過(guò)的各種管道比較多,要留意這些管道穿過(guò)時(shí),凸出的部位是否影響了正

常的出入活動(dòng)。

第三,陽(yáng)臺(tái)是否安全。中間層距地面較高,陽(yáng)臺(tái)的高度要足以保護(hù)老人

和小孩的活動(dòng)安全。如果是通長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái),在兩戶(hù)之間應(yīng)有分隔防衛(wèi)措施,防止兩戶(hù)

之間的互相“攀越”。雨水管、用花格窗的樓梯離陽(yáng)臺(tái)、窗口不要過(guò)近,以防被

攀爬遭劫。

第四,客廳、臥室的朝向是否科學(xué),中間層易于通風(fēng)、采光,但要避開(kāi)

冬天凜冽的寒風(fēng),接納夏季的習(xí)習(xí)涼風(fēng),所以朝向要以南向?yàn)榧?。如果小區(qū)棟距

較小,應(yīng)咨詢(xún)鄰近中間層住戶(hù)的日照、采光情況。

二十、商品房選購(gòu)的基本要點(diǎn)

選一套舒適、實(shí)用、安全、美觀的商品住房應(yīng)當(dāng)考慮以下兒個(gè)問(wèn)題:

一、驗(yàn)五證:主要包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

二、最好了解一下開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、建筑單位、質(zhì)量監(jiān)理單位的等

級(jí)和信譽(yù),再看一下是否有《建筑工程質(zhì)量許可證》、《商品房質(zhì)量保證書(shū)》和

《商品房使用說(shuō)明書(shū)》,以保證房屋的質(zhì)量和可靠性。

三、綜合考察住房的地理位置、小區(qū)環(huán)境(是否遠(yuǎn)離污染源、環(huán)境是否

宜人,市政配套、小區(qū)配套、購(gòu)物條件等;周邊環(huán)鏡人文、信息、通訊等,

交通是否便捷、道路是否適于疏散,有無(wú)停車(chē)場(chǎng)地;物業(yè)管理、安全保衛(wèi)、售后

服務(wù)是否到位等。

四、保證住房的實(shí)用性、舒適性。主要考慮以下幾點(diǎn):

(1)住房的使用面積與建筑面積之比,高層塔樓不小于72臨多層樓不

小于78%為佳。

(2)住房布局緊湊、功能明確,滿(mǎn)足睡覺(jué)、相聚、吃飯、衛(wèi)生、洗涮、

儲(chǔ)藏的需要。

(3)房間布置力求方正、平整;面積分配合適,保證適用、力求舒適,

避免相互穿插、減少干擾;廚房要緊鄰戶(hù)門(mén)、餐廳,并遠(yuǎn)離主臥室,以免油煙竄

入,并避免西向?yàn)橐?;主臥需要避免視線(xiàn)干擾,門(mén)不要直開(kāi)向客廳;浴廁要通風(fēng)、

采光,門(mén)也不要開(kāi)向客廳;儲(chǔ)藏間力求隱蔽,門(mén)不要開(kāi)在廳、房?jī)?nèi)。

(4)滿(mǎn)足采光、照明、隔聲、隔熱的室內(nèi)環(huán)鏡要求,選擇有三面朝向(其

中有1?2房間朝南向)最佳。

(5)設(shè)計(jì)要有超前性,室內(nèi)隔墻承重墻少,以利于室內(nèi)改變格局。買(mǎi)老

少間要看與鄰室是否能打通。

(6)市政管線(xiàn)是否集中布置,最好離墻近、外露少,管線(xiàn)與樓板、墻體

穿插處是否做了套管;衛(wèi)生潔具、五金配件質(zhì)量是否合格;是否預(yù)留了空調(diào)位置;

每間房、廳含衛(wèi)生間是否都有2?3個(gè)電源插座,有無(wú)漏電保護(hù)裝置;煤氣表、

水表、電表是否出戶(hù)。

(7)門(mén)窗安裝牢固,橫平豎直,高低一致;框與墻體縫隙要填滿(mǎn),表面

平整光滑,無(wú)裂縫;門(mén)窗扇開(kāi)啟、推拉靈活,無(wú)倒翹;五金配件應(yīng)齊全,關(guān)閉后

密封條處于壓縮狀態(tài)。

五、對(duì)于中高層、高層樓宇應(yīng)注意電梯的生產(chǎn)廠家和質(zhì)量合格證,應(yīng)注

意位于地下室的水泵的振動(dòng)與噪音的處理情況,還應(yīng)注意每層是否有垃圾存放的

空間等。

二十一、購(gòu)房自用主要考慮哪些因素

1)相當(dāng)?shù)拿娣e,適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量;

2)合適的房型,滿(mǎn)足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要:

3)合理的地理位置,符合工作、生活的需要;

4)周邊是否有完善的生活配套設(shè)施:

5)完美的生活環(huán)境(綠化、私密、無(wú)噪音、無(wú)污染等),保證健康生活;

6)相對(duì)能夠承受的房?jī)r(jià);

7)堅(jiān)固、耐久的建筑結(jié)構(gòu);

8)舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。

二十二、如何選擇購(gòu)置物業(yè)的區(qū)域

消費(fèi)者選擇購(gòu)置自用物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮:

I)外出(上、下班)的交通是否便捷;

2)周邊生活必需的商業(yè)設(shè)施是否齊全;

3)孩子的教育設(shè)施是否完備;

4)老人則要考慮醫(yī)療、保健設(shè)施是否便利;

5)綠化環(huán)境;

6)親朋好友往來(lái)是否方便;

7)市政配套是否齊備;'

8)和習(xí)慣生活區(qū)域的其他差異。

二十三、購(gòu)房投資主要考慮哪些因素

購(gòu)房投資是為了保值和升值,必須要考慮到以下問(wèn)題:

1)物業(yè)所在的地段是否具有投資價(jià)值;

2)有否重大政策導(dǎo)向(如即將開(kāi)發(fā)某地,或已限制某種房產(chǎn)的開(kāi)發(fā));

3)有否正在開(kāi)工或規(guī)劃新建的重大市政項(xiàng)目(如地鐵、機(jī)場(chǎng));

4)是否由可信度高的開(kāi)發(fā)商營(yíng)造:

5)同比地段房?jī)r(jià)相對(duì)較低,或房?jī)r(jià)的上升空間較大;

6)出眾的生活環(huán)境(如:有山、水、公園、溫泉等);

7)特別的生活配套設(shè)施(如名牌學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、著名大商店等);

8)超前的設(shè)計(jì)規(guī)劃(如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型等);

9)漂亮(或標(biāo)志性)的建筑外觀;

10)良好(出色)的物業(yè)管理;

11)合理的房型面積和總價(jià)(便于出租或轉(zhuǎn)手);

二十四、如何確定購(gòu)置物業(yè)的大小

對(duì)物業(yè)的大小,每個(gè)消費(fèi)者都會(huì)有個(gè)先人為主的概念,如三口之家二室一廳,

三代同堂三室一廳等。但買(mǎi)好之后,往往會(huì)出現(xiàn)很多的不滿(mǎn),不是臥房太小,就

是少了書(shū)房、工作室,要不就是房間太大,打掃太費(fèi)力,這是因?yàn)橘?gòu)置物業(yè)前沒(méi)

有細(xì)細(xì)打算造成的。因此,購(gòu)房前,購(gòu)房者要根據(jù)自己的家庭人口數(shù)量、任用需

要、特殊愛(ài)好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和未來(lái)發(fā)展等請(qǐng)多因素綜合考慮確定欲購(gòu)房屋的面積。

特別是要準(zhǔn)備好自己的經(jīng)濟(jì)承受能力,面積每多1平方米,購(gòu)房者就需多支出

幾千元。

另外,購(gòu)房者還要確定自己所設(shè)定的是建筑面積還是室內(nèi)凈使用面積,因?yàn)?/p>

目前市場(chǎng)上一般是以建筑面積進(jìn)行購(gòu)售,多、高層的有效面積得房率也不同。

二十五、買(mǎi)底層、頂樓關(guān)鍵看什么

在一些人的觀念中,商品房的樓層最忌購(gòu)買(mǎi)底層和頂層,因此為了不致頂層

和底層壓手,許多房產(chǎn)商努力在頂層和底層上做文章,如底層贈(zèng)花園、頂層贈(zèng)露

臺(tái),且花園和露臺(tái)設(shè)計(jì)確實(shí)很精美,風(fēng)格別致?;ㄍ瑯拥腻X(qián)甚至更少的錢(qián)卻比別

人多得一處花園或露臺(tái),實(shí)是物超所值。買(mǎi)這樣的房可以節(jié)省不少開(kāi)支,但也有

學(xué)問(wèn),不僅要價(jià)廉還要物美,怎樣查找底層和頂層的瑕疵呢?

在底層,首先,要仔細(xì)檢查防潮設(shè)計(jì)和措施。防潮措施不過(guò)關(guān),長(zhǎng)期住在這

種房子里,不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉,人也易患風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎。其次,底層

因鄰近各種管道尤其是下水道,如果管道質(zhì)量差或設(shè)計(jì)不合理,則管道易堵塞,

特別是化糞池封閉不嚴(yán)管路不暢,也往往易滋生蚊蠅且臭氣沖天。再次,底層因

處在樓房最底層,在眾樓環(huán)抱之中,故其采光和通風(fēng)往往受到限制。筆者認(rèn)為最

好請(qǐng)專(zhuān)家或技術(shù)人員幫助鑒定一下。

頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)施不好。因?yàn)轫攲邮芴?yáng)直射面積大,下雨天易

積水,常常"水深火熱因此,消費(fèi)者在買(mǎi)房時(shí),要考察頂層的隔熱、防水措

施及其效果,看頂層是否設(shè)置通風(fēng)板或做成坡屋頂,頂層的構(gòu)造變化部位是否銜

接良好,因?yàn)橥L(fēng)效果好易散熱散潮,而屋頂漏水通常出現(xiàn)于構(gòu)造變化部位。

二十六、購(gòu)房前調(diào)查房產(chǎn)哪些情況?

人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)常常會(huì)遇到一些意想不到的問(wèn)題。有些購(gòu)房者因急于購(gòu)

置房產(chǎn),在對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)了解甚少的情況下,便匆忙作出購(gòu)買(mǎi)的決定。實(shí)際上有的

房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬不定,存在爭(zhēng)議,當(dāng)不了解情況的購(gòu)房人一旦盲目付了款,就會(huì)

陷入一場(chǎng)曠日持久的訴訟。

這種情況不僅發(fā)生在購(gòu)置舊房產(chǎn)時(shí),甚至在購(gòu)置新房產(chǎn)時(shí)也會(huì)遇到,因?yàn)榻?jīng)

常有幾個(gè)單位聯(lián)建住宅樓,并出售其中?部分,當(dāng)聯(lián)建兒方在分配不公發(fā)生爭(zhēng)議

時(shí),購(gòu)房人就會(huì)陷入困境。在購(gòu)置舊房產(chǎn)時(shí)還會(huì)遇到更棘手的問(wèn)題,即舊房產(chǎn)位

于經(jīng)批準(zhǔn)征用或拆遷劃撥建設(shè)用地的范圍內(nèi),這樣的房產(chǎn)按規(guī)定不允許買(mǎi)賣(mài),即

使買(mǎi)了也過(guò)不了戶(hù)最終拿不到產(chǎn)權(quán)證,這種情況常發(fā)生在私下買(mǎi)賣(mài)交易中。

購(gòu)房人還應(yīng)該清楚,設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)不能出售,除非獲得抵押權(quán)人的同意。

購(gòu)房人在買(mǎi)房前,一定要弄清楚房屋的基本情況,如果房產(chǎn)在購(gòu)買(mǎi)前已成為抵押

物,則此房產(chǎn)不應(yīng)在銷(xiāo)售之列,因?yàn)榈盅簷?quán)人可能隨時(shí)要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),這樣購(gòu)

房人就會(huì)陷入一場(chǎng)無(wú)謂的官司中去。

經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)也不能出售,此時(shí)房產(chǎn)所有權(quán)人無(wú)權(quán)出

售自己的房產(chǎn),在此期間的交易行為沒(méi)有法律效力,所以,購(gòu)房人在選購(gòu)房產(chǎn)前,

應(yīng)要求產(chǎn)權(quán)人詳細(xì)介紹房產(chǎn)有關(guān)情況,并要產(chǎn)權(quán)人提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)文件。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,一些發(fā)展商申請(qǐng)銀行為其客戶(hù)提供房地產(chǎn)抵押貸款,

他們?cè)谑鄯繌V告上常登出“某某銀行提供銀行按揭”,導(dǎo)致購(gòu)房人產(chǎn)生一種誤解,

認(rèn)為只要購(gòu)買(mǎi)此廣告上所刊登的房產(chǎn),就可以獲得銀行貸款。但購(gòu)房人往往忽視

了銀行要對(duì)每一位申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查,只有具備了銀行規(guī)定條件的申請(qǐng)人才有

資格獲得貸款。所以,每一位想獲得銀行抵押貸款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的人,應(yīng)先了解銀行

的貸款條件后再?zèng)Q定是否買(mǎi)房,這樣就會(huì)避免許多不應(yīng)遇到的麻煩。

購(gòu)置房產(chǎn)一般涉及金額較大,有時(shí)是購(gòu)房人一輩子的積蓄,因此購(gòu)房人應(yīng)謹(jǐn)

慎行事。房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易程序復(fù)雜,涉及問(wèn)題較多,最近政府又頒布了一系列有關(guān)

房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、預(yù)售、轉(zhuǎn)讓和抵押的法規(guī),所以,購(gòu)房前應(yīng)了解一下這方面的有關(guān)規(guī)

定和有關(guān)程序。如果購(gòu)房人要想更有把握,也可到專(zhuān)業(yè)律師事務(wù)所進(jìn)行咨詢(xún)。

購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)雖然表面上不像購(gòu)買(mǎi)股票那樣變化莫測(cè),但實(shí)際上也會(huì)遇到各種各

樣復(fù)雜的問(wèn)題,需要具備多方面的知識(shí),尤其是有關(guān)的法律知識(shí)。比如,在一般

情況下,由于購(gòu)房者大多數(shù)是首次購(gòu)置房產(chǎn),許多問(wèn)題不可能預(yù)見(jiàn)到,更無(wú)經(jīng)驗(yàn)

起草或參與修訂合同,這樣就會(huì)給購(gòu)房者買(mǎi)房造成困難,難以確實(shí)保護(hù)自己的合

法權(quán)益。在這種情況下,購(gòu)房者可選擇精通房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的律師協(xié)助自己與發(fā)

展商簽合同。完善的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同既可以有效地規(guī)范發(fā)展商的行為,也能有效地

保障購(gòu)房者的合法利益。

二十七、《新建住宅使用說(shuō)明書(shū)》包括的基本內(nèi)容

《成都市商品房買(mǎi)賣(mài)(預(yù)售)合同》第十一條指的《商品房使用說(shuō)明書(shū)》即《新

建住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)該包含這寫(xiě)基本內(nèi)容:對(duì)住宅的建筑結(jié)構(gòu)、類(lèi)型和各設(shè)施

容量、布置情況等性能、標(biāo)準(zhǔn)作出說(shuō)明,并提出使用注意事項(xiàng)。

具體地說(shuō),《住宅使用說(shuō)明書(shū)》一般應(yīng)包含以下內(nèi)容:1、開(kāi)發(fā)企業(yè)與

住宅建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位的名稱(chēng);2、建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型和承

重墻平面布置說(shuō)明;3、自來(lái)水、雨污水、強(qiáng)弱電、燃?xì)?、熱力、通訊等設(shè)施的

容量、配置、管線(xiàn)走向的說(shuō)明;4、有關(guān)部門(mén)設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注

意事項(xiàng);5、門(mén)窗類(lèi)型和其他使用注意事項(xiàng);6、配電負(fù)荷說(shuō)明;7、裝飾、裝

修注意事項(xiàng);8、其他需說(shuō)明的問(wèn)題;9、住宅共用面積使用規(guī)定說(shuō)明;10、

住宅外立面使用、底層天井使用、封陽(yáng)臺(tái)的說(shuō)明;11、小區(qū)公用設(shè)施使用、維

護(hù)說(shuō)明。應(yīng)該說(shuō),包含上述內(nèi)容的《新建住宅使用說(shuō)明書(shū)》才是合乎標(biāo)準(zhǔn)的。

二十八、《新建住房質(zhì)量保證書(shū)》包括的基本內(nèi)容

為了保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益,加強(qiáng)商品住宅售后管理,我國(guó)《建筑法》對(duì)建

筑物質(zhì)量事項(xiàng)有明確的法律規(guī)定。同時(shí),建設(shè)部以(1998)102號(hào)文印發(fā)了《商

品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度規(guī)定》,明確要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

企業(yè)在向用戶(hù)交付新建商品住宅時(shí).,應(yīng)向購(gòu)房者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住

宅使用說(shuō)明書(shū)》,《住宅質(zhì)量保證書(shū)》可作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定。(成

都市稱(chēng)為《商品房質(zhì)量保證書(shū)》)應(yīng)包括以下內(nèi)容:

1、工程質(zhì)量監(jiān)管部門(mén)核驗(yàn)的商品房質(zhì)量等級(jí);

2、開(kāi)發(fā)商承諾對(duì)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在其合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)

任;

3、寫(xiě)明正常使用狀況下各部件及部件的保修內(nèi)容與保修期,具體為屋面防

水溝、墻面、廚房、地下室、管道滲漏1年,墻面頂棚抹灰層1年,地面空鼓開(kāi)

裂、大面積起砂1年,門(mén)窗翹裂、零件損壞1年,衛(wèi)生潔具1年,供熱、供冷

系統(tǒng)1個(gè)采暖期或供冷期;

4、其他部件的保修期限由開(kāi)發(fā)商與用戶(hù)自行約定。

此外,《住宅使用說(shuō)明書(shū)》還應(yīng)對(duì)注意的結(jié)構(gòu)、性能和各部位或部件的類(lèi)型、

性能、標(biāo)準(zhǔn)作出說(shuō)明。

基本術(shù)語(yǔ)知識(shí)

公房

公房也稱(chēng)公有住房,國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位

投資興建、銷(xiāo)售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處

分權(quán)、收益權(quán))歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分為兩大類(lèi):

一類(lèi)是可售公有住房,一類(lèi)是不可售公有住房。上述兩類(lèi)房均為使用權(quán)房。

使用權(quán)房

使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅,政府以

規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。

不可售公房

不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有

住房,它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房

屋,也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

已購(gòu)公房

已購(gòu)公房又稱(chēng)售后公房,就是購(gòu)買(mǎi)的公有住房。

單位產(chǎn)權(quán)房

單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋,也稱(chēng)系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。

廉租房

廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租

房只租不售,出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房

等。

私房

私房也稱(chēng)私有住宅,私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買(mǎi)、建造的住宅。

在農(nóng)村,農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給

個(gè)人和家庭,也就轉(zhuǎn)為私有住宅。

二手房

二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為〃一手“,第二次交易

則為〃二手〃。一些無(wú)房的人,可以買(mǎi)一套別人多余的房;而另一些手里有些積蓄

又有小房子居住的,可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房;而那些住房富余戶(hù),也能賣(mài)掉自己的

多余住房換取收益3

期房

期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)

證止,在這一期間的商品房稱(chēng)為期房,消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售

合同。期房在港澳地區(qū)稱(chēng)做為買(mǎi)“樓花”,這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一

種房屋銷(xiāo)售方式。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而

在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子。

現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)的商品房,消費(fèi)者在

這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已

經(jīng)竣工可以入住的房屋。

準(zhǔn)現(xiàn)房

準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工,小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓

已初現(xiàn),房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然,工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行

配套施工階段的房屋。

外銷(xiāo)房

外銷(xiāo)商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的,取得了外銷(xiāo)商品房預(yù)(銷(xiāo))售

許可證的

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