房地產(chǎn)管理基本制度與政策

房地產(chǎn)管理根本制度與政策編輯ppt本局部?jī)?nèi)容的根本框架本局部?jī)?nèi)容主要按照房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)之間的邏輯順序來劃分章節(jié)，力求全面反映我國現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)各方面的根本制度與政策，內(nèi)容包括我國根本的土地制度及建設(shè)用地管理、房屋拆遷〔征收〕、規(guī)劃和建設(shè)工程管理、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記、房地產(chǎn)中介效勞、房地產(chǎn)稅收、物業(yè)管理和住房公積金等方面的相關(guān)法律法規(guī)。編輯ppt一、房地產(chǎn)概述〔第三章〕1.房地產(chǎn)業(yè)概念和歷史沿革掌握：房地產(chǎn)業(yè)的根本概念。熟悉：房地產(chǎn)業(yè)的作用。了解：房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革。2.住房制度概述掌握：現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策。熟悉：城鎮(zhèn)住房制度改革。3.房地產(chǎn)法律體系掌握：房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對(duì)象。熟悉：房地產(chǎn)法律體系、軍事房地產(chǎn)法律政策規(guī)定。編輯ppt?立法法?第五章適用與備案的有關(guān)內(nèi)容：憲法具有最高的法律效力，一切法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都不得同憲法相抵觸。法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。地方性法規(guī)的效力高于本級(jí)和下級(jí)地方政府規(guī)章。部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間具有同等效力，在各自的權(quán)限范圍內(nèi)施行。編輯ppt?立法法?第五章適用與備案的有關(guān)內(nèi)容：地方性法規(guī)、規(guī)章之間不一致時(shí)，由有關(guān)機(jī)關(guān)依照以下規(guī)定的權(quán)限作出裁決：(一)同一機(jī)關(guān)制定的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致時(shí)，由制定機(jī)關(guān)裁決；(二)地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時(shí)，由國務(wù)院提出意見，國務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)裁決；(三)部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致時(shí)，由國務(wù)院裁決。編輯ppt二、建設(shè)用地制度與政策〔第四章〕1.中國現(xiàn)行土地制度概述熟悉：土地所有制。了解：土地管理根本制度。2.集體土地征收熟悉：征收集體土地的政策規(guī)定，征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)。了解：征收集體土地的工作程序。3.國有建設(shè)用地了解：建設(shè)用地審查報(bào)批程序、臨時(shí)用地的報(bào)批和使用。4.集體建設(shè)用地掌握：集體所有建設(shè)用地使用情形。了解：集體所有建設(shè)用地使用原那么。編輯ppt5.國有土地使用權(quán)出讓掌握：國有土地使用權(quán)出讓政策。熟悉：國有土地使用權(quán)出讓的概念及特征。了解：國有土地使用權(quán)出讓合同、國有土地使用權(quán)出讓管理、國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。6.國有土地使用權(quán)劃撥熟悉：土地使用權(quán)劃撥的概念，劃撥土地使用權(quán)的范圍、劃撥土地的管理。7.閑置土地的處理熟悉：閑置土地的范圍及處理規(guī)定。編輯ppt重點(diǎn)閱讀：?土地管理法??城市房地產(chǎn)管理法??土地管理法實(shí)施條例??城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?

編輯ppt國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例中華人民共和國國務(wù)院令第590號(hào)?國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例?已經(jīng)2021年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。總理溫家寶

二○一一年一月二十一日2001年6月13日國務(wù)院公布的?城市房屋拆遷管理?xiàng)l例?同時(shí)廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的工程，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。編輯ppt三、城鄉(xiāng)規(guī)劃及工程建設(shè)管理制度與政策〔第六章〕1.城鄉(xiāng)規(guī)劃管理掌握：城市規(guī)劃管理。熟悉：城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線管理。了解：城鄉(xiāng)規(guī)劃的根本概念、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃。2.勘察設(shè)計(jì)管理了解：勘察設(shè)計(jì)管理。3.建設(shè)工程招投標(biāo)與監(jiān)理了解:建設(shè)工程招投標(biāo)與監(jiān)理。4.建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理掌握：施工許可制度。熟悉：建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收管理、質(zhì)量管理制度、質(zhì)量保修方法。了解：建設(shè)工程工程報(bào)建制度、建筑施工企業(yè)資質(zhì)管理、注冊(cè)建造師制度。編輯ppt重點(diǎn)閱讀：?城鄉(xiāng)規(guī)劃法??建筑法??城市房地產(chǎn)管理法?

編輯ppt四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)〔第七章〕1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理了解：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理。2.房地產(chǎn)開發(fā)工程管理了解：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理。3.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理掌握：商品房交付使用。熟悉：房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓。了解：房地產(chǎn)廣告。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案了解：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案。編輯ppt?商品房銷售管理方法?〔建設(shè)部部長(zhǎng)俞正聲４月４日簽署８８號(hào)部令發(fā)布，自２００１年６月１日起施行?！车谌l銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)?商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定?〔以下簡(jiǎn)稱?規(guī)定?〕，向買受人提供?住宅質(zhì)量保證書?、?住宅使用說明書?。

編輯ppt第三十三條

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于?規(guī)定?中確定的最低保修期限的，保修期不得低于?規(guī)定?中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

編輯ppt重點(diǎn)閱讀：?城市房地產(chǎn)管理法??城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例?

編輯ppt五、房地產(chǎn)交易管理〔第八章〕1.房地產(chǎn)交易管理熟悉：房地產(chǎn)交易中的根本制度。了解：房地產(chǎn)交易的概述、管理機(jī)構(gòu)。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理掌握：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件、程序，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。熟悉：已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定。了解：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概述及特征。編輯ppt五、房地產(chǎn)交易管理〔第八章〕3.商品房銷售管理掌握：商品房預(yù)售許可制度、商品房預(yù)售的條件、商品房預(yù)售合同登記備案、商品房現(xiàn)售、商品房銷售代理、商品房銷售中禁止的行為、商品房買賣合同、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的司法解釋。熟悉：商品房銷售的概念。編輯ppt五、房地產(chǎn)交易管理〔第八章〕4.房屋租賃管理熟悉：?城市房地產(chǎn)管理法?關(guān)于房屋租賃的有關(guān)內(nèi)容。了解：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的司法解釋。5.房地產(chǎn)抵押管理掌握：房地產(chǎn)抵押的條件、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定、最高額抵押權(quán)、房地產(chǎn)抵押合同、房地產(chǎn)抵押登記、住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。熟悉：房地產(chǎn)抵押的概念、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。編輯pptP273某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110平方米，售價(jià)每平方米4000元，張某交付了全部?jī)r(jià)款。買賣雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定。假設(shè)該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100平方米，張某選擇不退房，那么該房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還張某購房款〔〕元。A．40000B．53600C．66800D．80000110*3%*4000+[110*〔1-3%〕-100]*4000*2=53600+13200=66800編輯pptP289甲房地產(chǎn)開發(fā)公司長(zhǎng)期從乙鎖業(yè)公司進(jìn)貨，雙方在3月1曰約定：甲乙之間年底結(jié)算貨款，甲以其營(yíng)業(yè)房在100萬元的限度內(nèi)為其欠乙公司的貨款提供最高額抵押，12月31日為債權(quán)確定日。雙方辦理了抵押登記，但沒有就其他細(xì)節(jié)作出約定?！?〕假設(shè)乙公司打算在當(dāng)年7月1日將其對(duì)甲公司債權(quán)中的一局部即30萬元轉(zhuǎn)讓給丙公司,那么〔C〕。A．乙公司此時(shí)不得轉(zhuǎn)讓債權(quán)B．乙公司在12月31日之前方能轉(zhuǎn)讓債權(quán)C．乙公司此時(shí)可以轉(zhuǎn)讓債權(quán)，但最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓D．乙公司此時(shí)可以轉(zhuǎn)讓債權(quán)，且最高額抵押權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓編輯ppt甲房地產(chǎn)開發(fā)公司長(zhǎng)期從乙鎖業(yè)公司進(jìn)貨，雙方在3月1曰約定：甲乙之間年底結(jié)算貨款，甲以其營(yíng)業(yè)房在100萬元的限度內(nèi)為其欠乙公司的貨款提供最高額抵押，12月31日為債權(quán)確定日。雙方辦理了抵押登記，但沒有就其他細(xì)節(jié)作出約定。〔2〕8月1日，甲又將該門面房抵押給自然人丙，從丙處借款50萬元，年底歸還，雙方辦理了抵押登記。而由于進(jìn)貨量激增，9月1日，甲乙雙方?jīng)Q定調(diào)整最高債權(quán)額至150萬元，12月31日，甲乙確定了實(shí)際債權(quán)數(shù)額為200萬元。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)該門面房拍賣得款180萬元。那么乙可以分得〔C〕。A．180萬元B．150萬元C．130萬元D．100萬元編輯pptP292丁公司以其房屋和建設(shè)用地使用權(quán)作抵押，分別向甲乙丙三家銀行借款，甲銀行借100萬元，乙銀行借300萬元，丙銀行借500萬元，先后辦理了抵押登記。眼看丁公司無力歸還借款，丙銀行和甲銀行以及丁公司商定，交換抵押權(quán)的順位，丙銀行支付甲銀行50萬元作為補(bǔ)償。后來，丁公司無力歸還三家銀行的到期債務(wù)，銀行拍賣其房屋和建設(shè)用地使用權(quán)，僅獲價(jià)款600萬元，以下關(guān)于三家銀行的分配正確的選項(xiàng)是〔C〕。A．甲銀行100萬元、乙銀行300萬元、丙銀行200萬元B．甲銀行得不到清償、乙銀行100萬元、丙銀行500萬元C．甲銀行得不到清償、乙銀行300萬元、丙銀行300萬元D．甲銀行150萬元、乙銀行300萬元、丙銀行150萬元編輯ppt重點(diǎn)閱讀：?城市房地產(chǎn)管理法??關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋??最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋??最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>假設(shè)干問題的解釋??城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定??城市商品房預(yù)售管理方法??商品房銷售管理方法??城市房地產(chǎn)抵押管理方法?

編輯ppt六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策〔第九章〕1.房地產(chǎn)登記概述熟悉：房地產(chǎn)登記概述。2.房地產(chǎn)登記制度掌握：房地產(chǎn)登記制度。3.房屋權(quán)屬登記信息查詢掌握：房屋權(quán)屬登記信息查詢。4.房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記標(biāo)準(zhǔn)化管理掌握：房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記標(biāo)準(zhǔn)化管理。5.房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行掌握：房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行。編輯ppt

三種不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)比表名稱特點(diǎn)主要實(shí)行的國家契據(jù)登記制1.訂立契約即可生效2.登記只是形式審查3.登記不具公信力4.動(dòng)態(tài)登記法國比利時(shí)蘇格蘭意大利日本西班牙葡萄牙南美以及美國的多數(shù)州等權(quán)利登記制1.登記具有強(qiáng)制性2.登記是生效的必要條件3.進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查4.登記具有公信力德國奧地利瑞士荷蘭捷克匈牙利南斯拉夫埃及等托倫斯登記制1.土地權(quán)利的變更不經(jīng)登記不生效2.進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查3.登記具有絕對(duì)公信力4.發(fā)給權(quán)利證書5.登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任澳大利亞新西蘭加拿大菲律賓英國美國的若干州等編輯pptP299合法建造房屋的物權(quán)自〔D〕發(fā)生效力。A．記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí) B．頒發(fā)房屋權(quán)屬證書時(shí)C．申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記時(shí) D．事實(shí)行為成就時(shí)編輯pptP299某套房屋登記簿上的所有權(quán)是人甲，但乙認(rèn)為房屋應(yīng)當(dāng)歸自己所有，遂根據(jù)雙方之間的仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。裁決書寫明“本案系爭(zhēng)房屋歸乙所有〞，但甲乙未辦理登記手續(xù)。一個(gè)月以后，乙將該房屋抵押給丙，簽訂了書面合同，但未辦理登記，關(guān)于本案，以下說法正確的選項(xiàng)是〔BC〕。A．房屋應(yīng)歸甲所有B．房屋應(yīng)歸乙所有C．抵押合同有效D．抵押權(quán)成立E．抵押合同無效編輯pptP299甲有三室二廳住房一套。除養(yǎng)子乙、侄兒丙外，甲再無其他親屬。3月7日甲私下對(duì)丙口頭表示，死后房屋歸丙所有。3月10日甲不幸去世，乙、丙二人就房屋的歸屬爭(zhēng)執(zhí)不休。4月15日乙與丁簽署房屋買賣合同，約定乙將該房屋賣給丁。請(qǐng)問以下說法中正確的選項(xiàng)是〔A〕。A．乙丁之間的買賣合同有效B．乙丁之間的買賣合同無效C．乙丁之間的買賣合同效力未定D．乙丁之間的買賣合同可撤銷編輯pptP305甲建造了一棟三層小樓，到登記機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)。登記機(jī)關(guān)的以下行為中符合法律規(guī)定的是〔〕。A．對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地查看B．要求對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估C．按照房屋的面積收取登記費(fèi)D．按照房屋的價(jià)值收取登記費(fèi)編輯ppt重點(diǎn)閱讀：?物權(quán)法??城市房地產(chǎn)管理法??房屋登記方法??房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行方法??房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記標(biāo)準(zhǔn)化管理考核標(biāo)準(zhǔn)??房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記標(biāo)準(zhǔn)化管理考核方法?等

編輯ppt七、房地產(chǎn)中介效勞管理制度與政策〔第十章〕1.房地產(chǎn)中介效勞的行業(yè)管理概述了解：房地產(chǎn)中介效勞的概念及特點(diǎn)，房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)。2.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理熟悉：房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理制度。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度了解：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度。4.住房置業(yè)擔(dān)保管理熟悉：住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)管理制度。了解：住房置業(yè)擔(dān)保的概念、住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理制度。5.房地產(chǎn)中介效勞行業(yè)信用檔案了解：房地產(chǎn)中介效勞行業(yè)信用檔案。編輯ppt住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于廢止和修改局部規(guī)章的決定〔經(jīng)2021年12月31日第68次住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議審議，決定廢止、修改以下規(guī)章，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日〔2021年1月26日〕起生效?！?/p>

一、廢止以下規(guī)章

1、?城市房屋拆遷單位管理規(guī)定?〔1991年7月8日建設(shè)部令第12號(hào)發(fā)布〕

2、?城市地下水開發(fā)利用保護(hù)管理規(guī)定?〔1993年12月4日建設(shè)部令第30號(hào)發(fā)布〕

3、?開發(fā)區(qū)規(guī)劃管理方法?〔1995年6月1日建設(shè)部令第43號(hào)發(fā)布〕

4、?城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定?〔1989年11月21日建設(shè)部令第5號(hào)發(fā)布，根據(jù)2001年8月15日建設(shè)部令第94號(hào)修正〕

5、?城市房地產(chǎn)中介效勞管理規(guī)定?〔1996年1月8日建設(shè)部令第50號(hào)發(fā)布，根據(jù)2001年8月15日建設(shè)部令第97號(hào)修正〕

二、修改以下規(guī)章…編輯ppt重點(diǎn)閱讀：?城市房地產(chǎn)管理法?

編輯ppt八、房地產(chǎn)稅收制度與政策〔第十一章〕1.房產(chǎn)稅熟悉：房產(chǎn)稅的減稅和免稅規(guī)定、具備房屋功能的地下建筑的房產(chǎn)稅政策。了解：房產(chǎn)稅的納稅人、課稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)和稅率。2.城鎮(zhèn)土地使用稅熟悉：城鎮(zhèn)土地使用稅的減稅、免稅規(guī)定。了解：城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人、課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)、適用稅額、地下建筑用地的土地使用稅。3.耕地占用稅熟悉：耕地占用稅的加成、減免規(guī)定。了解：耕地占用稅的納稅人、課稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、適用稅額。編輯ppt八、房地產(chǎn)稅收制度與政策〔第十一章〕4.土地增值稅掌握：土地增值稅納稅人、征稅范圍、課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)、適用稅額和應(yīng)納稅額的計(jì)算、扣除工程、減稅和免稅、征收管理。5.契稅掌握：契稅納稅人、課稅對(duì)象、稅率、計(jì)稅依據(jù)、納稅環(huán)節(jié)和期限、減稅和免稅。6.相關(guān)稅收熟悉：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅制度政策。7.有關(guān)房地產(chǎn)稅收的優(yōu)惠政策掌握：有關(guān)房地產(chǎn)稅收的優(yōu)惠政策。編輯pptP350按稅法規(guī)定，自用的地下商業(yè)用途房產(chǎn)，假設(shè)房屋原價(jià)為100萬元，那么其最低應(yīng)繳納房產(chǎn)稅〔B〕元。A．4200B．5880C．8640D．86400對(duì)具備房屋功能的地下建筑，征收房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定有〔ACD