淺談中小型物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向

淺談中小型物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向摘要：中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展經(jīng)歷了從無到有、從小到大的漸變歷程，面對(duì)強(qiáng)手如林的外資合資企業(yè)的大舉進(jìn)入，一些中小型物業(yè)管理公司正面臨著不進(jìn)則退的尷尬境地。如何在困境中求得生存發(fā)展，是擺在每一位中小型物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)者面前不能回避的課題。中小型物業(yè)管理企業(yè)在加強(qiáng)專業(yè)化建設(shè)，經(jīng)營(yíng)思路領(lǐng)先，在橫向聯(lián)合、廣結(jié)同盟，創(chuàng)造模式品牌等方面，可以探索出一條發(fā)展之路。一、中小型物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀縱觀我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場(chǎng)現(xiàn)狀，大致可以這樣概括：少數(shù)幾個(gè)依靠房地產(chǎn)公司成長(zhǎng)起來的大型物業(yè)管理公司，牢牢控制著其母公司開發(fā)的大部分樓盤，同時(shí)在國(guó)內(nèi)占領(lǐng)著一些類似的樓盤；其他中小型物業(yè)管理公司只能依靠中小開發(fā)公司開發(fā)的中小樓盤，對(duì)本開發(fā)公司以外的樓盤，往往不敢問津。任何一個(gè)行業(yè)的情形都會(huì)與此相似，實(shí)力雄厚、規(guī)模較大的公司只有少數(shù)幾個(gè)，大多數(shù)中小公司都是默默無聞的，其狀如眾星捧月。但物業(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)不同的是，物業(yè)管理行業(yè)一開始并不是作為一個(gè)原生行業(yè)誕生，而是作為房地產(chǎn)行業(yè)的延伸行業(yè)而存在，甚至可以說是房地產(chǎn)行業(yè)的“寄生行業(yè)”。物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的血親關(guān)系，決定了物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場(chǎng)現(xiàn)狀與房地產(chǎn)行業(yè)相似。在目前房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)管理公司未能完全脫離關(guān)系的情況下，相似性其實(shí)是依賴性，而依賴性其實(shí)是物業(yè)管理行業(yè)還未真正市場(chǎng)化。物業(yè)管理行業(yè)的壟斷現(xiàn)象使得中小型公司面臨困境，有的業(yè)主購(gòu)房但不能自主地選擇自己希望的物業(yè)管理公司，而由房地產(chǎn)商一手包辦，而這些房地產(chǎn)商下屬的物業(yè)管理公司，其盈利也主要依靠其所依附的房地產(chǎn)商的提供。招商局物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理張萬和認(rèn)為：任何變革都要有一個(gè)較長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型期，而在轉(zhuǎn)型期乃至將來，完全由幾家大型物業(yè)管理公司壟斷市場(chǎng)是不正常的。對(duì)宏觀物業(yè)管理理論頗有研究的晏華先生指出：中小型物業(yè)管理公司的生存會(huì)越來越艱難，市場(chǎng)的變革必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的重新“洗牌”。業(yè)主消費(fèi)意識(shí)提高，權(quán)益增強(qiáng)，必然會(huì)對(duì)物業(yè)管理的“高水平服務(wù)”和“低水平價(jià)格”提出更多的要求，而且業(yè)主還可以將業(yè)務(wù)分包出去，拒絕小型公司的小而全的一體化管理。他認(rèn)為：法制完善了，業(yè)主意識(shí)強(qiáng)了，業(yè)委會(huì)權(quán)力大了，業(yè)主可以貨比三家，因此一般會(huì)選擇大型的品牌公司。小型公司一般沒能力成立自己的專業(yè)清潔公司等，而其整體管理也大多缺乏競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，因此，未來5年左右的時(shí)間內(nèi)，小型物業(yè)管理公司尚可生存，但未來5～10年內(nèi)，它們的生存空間會(huì)越來越小，未來的競(jìng)爭(zhēng)將對(duì)它們很不利。但中小物業(yè)管理企業(yè)并不是完全沒有希望，只要采取合適的經(jīng)營(yíng)策略，物業(yè)管理市場(chǎng)的細(xì)分還是會(huì)給中小物業(yè)管理企業(yè)帶來諸多機(jī)遇。小企業(yè)不能在規(guī)模上與大企業(yè)一爭(zhēng)高低，但通過“做專”，通過抓牢加強(qiáng)、夯實(shí)經(jīng)營(yíng)管理的基本功，同樣會(huì)得到很好的發(fā)展。二、加強(qiáng)專業(yè)化建設(shè)中小物業(yè)管理公司應(yīng)在安全管理、維修保養(yǎng)、清潔綠化、社區(qū)文化等方面切切實(shí)實(shí)加強(qiáng)專業(yè)化建設(shè)，在自己的領(lǐng)域內(nèi)成為各方面的專家。進(jìn)行一些特色類服務(wù)是中小企業(yè)的一個(gè)很好選擇，同時(shí)也要抓好管理處的經(jīng)營(yíng)。中小物業(yè)管理公司管轄下一般只有幾個(gè)管理處，數(shù)目不多。要將管理處經(jīng)營(yíng)鑄成精品，下大力氣抓好管理和服務(wù)。一個(gè)管理處從其職能來看，完全可以作為物業(yè)管理公司屬下的一個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的“分公司”，這個(gè)“分公司”要自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，在總公司的指導(dǎo)原則下，建立完備的管理機(jī)制，向業(yè)主提供靈活的、富有特色的服務(wù)。同時(shí)，管理處在人才培養(yǎng)上要加大投入，為公司的進(jìn)一步發(fā)展壯大提供必要的人才儲(chǔ)備。1.劉芷均，《21世紀(jì)中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)、沖擊