【投標(biāo)書(shū)】答辯一般內(nèi)容及參考(標(biāo)準(zhǔn)范本)

方案陳述各位專家評(píng)委：大家好！我是市xx物業(yè)管理公司擬派南禮士路項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)理，下面由我就我們的管理思路與方案做簡(jiǎn)單陳述。南禮士路項(xiàng)目項(xiàng)目一期2棟樓，高層住宅為主，商業(yè)配套設(shè)施齊全。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，我們提出構(gòu)建“文化社區(qū)、理想家園”的思路，設(shè)想通過(guò)在日常管理服務(wù)中強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式共融，打造一個(gè)理想人居環(huán)境。主要的手段是強(qiáng)調(diào)溝通和引導(dǎo)，著力于小區(qū)中“長(zhǎng)幼有序、睦鄰友好”的傳統(tǒng)居住氛圍的回歸。我們期待以此作為提高服務(wù)水平、增強(qiáng)管理有效度的一個(gè)突破。在實(shí)際的日常管理服務(wù)中，我們計(jì)劃采用“客服前向化”的服務(wù)模式，設(shè)置一中心三部的管理架構(gòu)，這樣的模式以點(diǎn)對(duì)面，有利于增強(qiáng)管理密集性，統(tǒng)一服務(wù)資源的調(diào)配。計(jì)劃總共配置18人，其中主要管理人員4人。在服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)上，我們承諾為南禮士路項(xiàng)目項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的日常公共秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)、房屋與公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和優(yōu)質(zhì)的客戶溝通與社區(qū)文化服務(wù)。如果我們中標(biāo)，我們必將全力以赴，把南禮士路項(xiàng)目管理成為危改回遷住宅的經(jīng)典小區(qū)，為北京市的物業(yè)管理和城市建設(shè)作出我們新的貢獻(xiàn)！陳訴完畢，謝謝！

問(wèn)題：該項(xiàng)目中有1棟高層6部電梯，帶電梯的小高層在管理上需要注意什么？及時(shí)維護(hù)，節(jié)約能源，夜間維修。北京市規(guī)定的可以預(yù)收的物業(yè)費(fèi)的最長(zhǎng)期限是多久？規(guī)定最多只能預(yù)收一年年住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括哪些項(xiàng)目？答：1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取和福利費(fèi)；2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；3、綠化管理費(fèi)；4、清潔衛(wèi)生費(fèi)；5、保安費(fèi)；6、辦公費(fèi)；7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；8、法定稅費(fèi)；9、利潤(rùn)。什么是前期物業(yè)管理？中物協(xié)一級(jí)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中，路燈和樓道燈的完好率是多少？答：路燈、樓道燈完好率不低于95%。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)中，三級(jí)資質(zhì)需要具備什么條件？答：1.注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。物業(yè)公司在住宅的裝修監(jiān)管中有什么責(zé)任和義務(wù)？制訂并公示制度，違章行為的規(guī)勸、制止、舉報(bào)物業(yè)管理有哪些基本環(huán)節(jié)？答：基本環(huán)節(jié)為：物業(yè)管理的策劃階段；物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段；物業(yè)管理的啟動(dòng)階段；物業(yè)管理的日常管理階段。物業(yè)管理早期介入的作用是什么？答：1、有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)；2、有利于提高房屋建造質(zhì)量；3、有利于保證物業(yè)的使用功能；4、有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解；5、早期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行；6、有利于樹(shù)立物業(yè)管理企業(yè)形象。簡(jiǎn)述竣工驗(yàn)收與物業(yè)接管驗(yàn)收的區(qū)別？答：首先，性質(zhì)不同?？⒐を?yàn)收是政府行為。接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是根據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收；其次，竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收所處的階段和作用不同?？⒐を?yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的過(guò)程，接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過(guò)程；竣工驗(yàn)收合格后，標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再驗(yàn)收，接管驗(yàn)收一旦完成，標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)行使用階段。第三，在竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收中物業(yè)管理企業(yè)的參與與職責(zé)不同。竣工驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)只是參加者。而在接管驗(yàn)收中，物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位是直接的責(zé)任關(guān)系。市對(duì)于物業(yè)管理用房和經(jīng)營(yíng)用房的具體面積的規(guī)定是什么？本項(xiàng)目一期的住宅總建筑面積是多少、其中3號(hào)樓總建筑面積是多少；商業(yè)面積是多？前期物業(yè)管理的重點(diǎn)是什么？前期介入、接管驗(yàn)收與移交、入伙、裝修監(jiān)管理四個(gè)環(huán)節(jié)的工作是前期物業(yè)管理的重點(diǎn)。對(duì)該項(xiàng)目在前期管理階段中的裝修監(jiān)管，你認(rèn)為什么是重點(diǎn)？裝修監(jiān)管的重點(diǎn)我認(rèn)為是房屋的主體結(jié)構(gòu)與外觀不能改變。小區(qū)的安全防范重點(diǎn)是什么？小區(qū)安全防范的管理重點(diǎn)是出入控制、周界和巡邏，內(nèi)部管理的重點(diǎn)是操作流程的培訓(xùn)和設(shè)備設(shè)施的維護(hù)，確保人防技防的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于小區(qū)的裝修垃圾如何處理?住戶亂扔垃圾怎么辦？遇到亂扔垃圾的，我們第一時(shí)間上門(mén)做說(shuō)服工作，說(shuō)明亂扔垃圾在環(huán)境污染和傷害他人方面的不利，教育說(shuō)服的同時(shí)，我們盡快給予清理，避免對(duì)小區(qū)環(huán)境的破壞，我們認(rèn)為先通過(guò)良好的服務(wù)創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境來(lái)引導(dǎo)以及深入的溝通是解決問(wèn)題的根本辦法。入伙時(shí)遇到業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)怎么辦？首先，向業(yè)主解釋預(yù)先交納物業(yè)費(fèi)是慣例也是必要的，就象坐飛機(jī)先買(mǎi)票，有利于物業(yè)公司集中資金和精力做好服務(wù)，其次對(duì)不交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主委婉的拒絕交納房屋鑰匙或拒絕協(xié)助開(kāi)通水電等加以限制。以后的房屋質(zhì)量問(wèn)題如何處理，如業(yè)主因此不交納物業(yè)費(fèi)如何處理？首先我們要在接管項(xiàng)目后做好房屋質(zhì)量問(wèn)題的報(bào)修服務(wù)，與開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)聯(lián)系及時(shí)轉(zhuǎn)單報(bào)修及監(jiān)督，并將報(bào)修處理情況及時(shí)通過(guò)電話等方式告知業(yè)主，不能及時(shí)修復(fù)的也要及時(shí)對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪和解釋。如業(yè)主因此不交納物業(yè)費(fèi)，只要我們的服務(wù)做的沒(méi)問(wèn)題，我們采取溝通、說(shuō)服的辦法，必要時(shí)采取公告和法律手段進(jìn)行催收。業(yè)主被盜財(cái)物如何處理？如果被盜是因?yàn)槲飿I(yè)公司沒(méi)有履行自己的服務(wù)合同義務(wù)，疏于防范等情況的，我們將在公安機(jī)關(guān)結(jié)案的情況下根據(jù)公安機(jī)關(guān)的結(jié)論給予賠償，如不屬于我們的服務(wù)失誤我們只能向業(yè)主進(jìn)行解釋。另外為了避免這樣的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，我們將購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理第三者責(zé)任保險(xiǎn)。如果沒(méi)有通過(guò)綜合驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商要你進(jìn)駐小區(qū)，你公司如何處理？我們的責(zé)任是為開(kāi)發(fā)商分憂，為業(yè)主負(fù)責(zé)。沒(méi)有經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收的房屋不能交付使用，這是政府有明文規(guī)定的，為了協(xié)助開(kāi)發(fā)商，我們會(huì)進(jìn)駐小區(qū)做一些協(xié)助管理工作，但是不會(huì)擅自進(jìn)行任何的正式接管和移交。對(duì)于項(xiàng)目安裝防盜網(wǎng)你公司如何處理？準(zhǔn)備采取禁止安裝戶外防盜網(wǎng)，準(zhǔn)予安裝內(nèi)置的方式處理。對(duì)于個(gè)別業(yè)主的不同意見(jiàn)，主要是做好說(shuō)服溝通，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候采取制止安裝物體進(jìn)入小區(qū)等手段。其他的你自己想想，這個(gè)沒(méi)有定式，主要是考察項(xiàng)目經(jīng)理的