城市土地儲備征購方式與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)研究

城市土地儲備征購方式與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)研究

因調(diào)整出的劃撥國有土地；②因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃、舊城改造和土地整理，市政府指令收購的土地；③土地使用權(quán)人申請土地儲藏中心收購的土地；④其他需要進(jìn)展儲藏的國有劃撥土地。?

3，城市存量土地中沒有經(jīng)過出讓和劃撥的土地。由于歷史緣由，城市存量土地中還有一些產(chǎn)權(quán)沒有歸屬任何單位的國有土地，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入土地儲藏體系。主要包括：①市區(qū)范圍內(nèi)無主土地；②市政府代征的土地；③土地使用期限到期被政府依法收回的土地；④市土地治理部門依法收回的荒涼、閑置的國有土地；⑤土地違法案件經(jīng)依法查處，依法沒收的土地；⑥以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力連續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地。?

4.出讓土地中被政府收購的土地。土地儲藏中心的儲藏土地來源除了增量土地和存量土地中尚未有償出讓的局部外，還應(yīng)向土地的二、三級市場開拓儲藏土地的來源，即已經(jīng)出讓給土地受讓人并進(jìn)入土地二級市場的土地。包括土地受讓人土地開發(fā)后進(jìn)展轉(zhuǎn)讓的土地和銀行抵押處置的土地等。對于這些土地，土地儲藏中心依據(jù)土地市場供給規(guī)劃和城市進(jìn)展規(guī)劃，必要時(shí)可以在土地市場收購，或者行使政府優(yōu)先購置權(quán)，以到達(dá)政府調(diào)控土地市場的目的。

儲藏土地進(jìn)入土地儲藏體系后、應(yīng)由土地拆遷公司準(zhǔn)時(shí)完成拆遷、平坦、開發(fā)、配套等土地整理工作，以便熟地進(jìn)展出讓。?

（二）土地征購方式及其操作程序?

依據(jù)儲藏土地的來源和對象，其詳細(xì)征購方式有土地征用、土地回收、土地置換和土地購置等4種。?

1.土地征用。國家依據(jù)城市建立和進(jìn)展需要，根據(jù)《土地治理法》，將原集體全部土地征用為國家全部，詳細(xì)由土地儲藏中心實(shí)施。其詳細(xì)操作方式如圖1（略）。

2.土地回收。土地儲藏中心代表政府根據(jù)法律、法規(guī)等收回土地使用權(quán)的行為和過程。土地回收的主要對象是城市存量土地，可以是無償?shù)?，但多?shù)狀況下是需要補(bǔ)償?shù)?，其操作程序如圖（略）。

3.土地置換。土地儲藏中心依據(jù)市政府的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展戰(zhàn)略和城市經(jīng)濟(jì)構(gòu)造布局，對原來在城區(qū)內(nèi)不符合城市規(guī)劃或?qū)ζ髽I(yè)再進(jìn)展有阻礙的企業(yè)和單位進(jìn)展用地布局調(diào)整，用儲藏土地置換出原企業(yè)或單位的土地。土地置換的操作程序如圖3（略）。?

4.土地購置。土地儲藏中心在土地二、三級市場上，依據(jù)土地儲藏和供給規(guī)劃，在同等條件下，優(yōu)先購置土地使用權(quán)，增加土地儲藏的活動。土地購置主要有如下幾種狀況：①土地受讓人進(jìn)展土地開發(fā)后進(jìn)展轉(zhuǎn)讓的土地；②銀行抵押需處置的土地；③市場交易價(jià)格明顯偏低的`土地。土地購置的操作程序如圖4（略）。?

從上面的4種土地征購方式我們可以看到，各種征購方式根本上都經(jīng)過申請、權(quán)屬核定、征詢、實(shí)施補(bǔ)償、變更權(quán)屬等幾個(gè)階段。但由于每種征購方式適用范圍不同，每個(gè)階段的操作方式和內(nèi)容有所不同，土地儲藏中心應(yīng)依據(jù)實(shí)際狀況進(jìn)展詳細(xì)操作。?

三、土地征購過程中土地補(bǔ)償?shù)脑瓌t和標(biāo)準(zhǔn)?

從目前城市土地儲藏制度的運(yùn)轉(zhuǎn)狀況來看，土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)定是關(guān)鍵，同時(shí)也是難點(diǎn)。由于土地儲藏制度是一種創(chuàng)新，我國現(xiàn)行法律法規(guī)目前還沒有特地對其性質(zhì)進(jìn)展規(guī)定，各城市的做法也不一樣。因此，我們只能從土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵入手，分析其影響因素，從而確定一些根本原則，并針對不同征購方式探討詳細(xì)的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。?

（一）土地征購過程中土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵?

土地補(bǔ)償?shù)谋举|(zhì)是對原土地使用人有關(guān)土地經(jīng)濟(jì)權(quán)益的補(bǔ)償，與土地產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和構(gòu)造有很大關(guān)系。直接影響土地補(bǔ)償?shù)姆ǘ?quán)利主要包括土地全部權(quán)、土地使用權(quán)、土地處置權(quán)和土地進(jìn)展權(quán)。?

我國現(xiàn)行《憲法》明確規(guī)定城市范圍內(nèi)土地為國家全部，農(nóng)村土地歸集體全部，國家建立占用集體土地要通過征用。因此，征購集體土地需要對土地全部權(quán)進(jìn)展補(bǔ)償，征購城市存量土地中的國有土地不需要對土地全部權(quán)進(jìn)展補(bǔ)償。由于征用集體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由國家規(guī)定，并帶有強(qiáng)制性，全部權(quán)的補(bǔ)償是不完全的。土地使用權(quán)是指土地使用者根據(jù)土地出讓合同或劃撥使用的規(guī)定對土地經(jīng)營治理并獵取土地收益的權(quán)利，它受有關(guān)法律法規(guī)明確的約束和愛護(hù)，所以土地補(bǔ)償構(gòu)成中應(yīng)包含土地經(jīng)營權(quán)價(jià)格。土地處置權(quán)包括最終處置權(quán)、出讓和劃撥權(quán)、用地約束調(diào)整權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、出租權(quán)、抵押權(quán)和繼承權(quán)等，對于擁有劃撥土地使用權(quán)的原土地使用者完全不具備土地處置權(quán)。因此，假如被收購?fù)恋厥莿潛芡恋厥褂脵?quán)，土地補(bǔ)償不應(yīng)包括土地處置價(jià)格。對于擁有劃撥土地使用權(quán)的原土地使用者相應(yīng)的擁有轉(zhuǎn)讓權(quán)、出租權(quán)、抵押權(quán)和繼承權(quán)，這在出讓合同中有明確規(guī)定，土地補(bǔ)償中應(yīng)包括與其相應(yīng)的土地處置權(quán)價(jià)格。土地進(jìn)展權(quán)指土地在規(guī)劃或最優(yōu)利用條件下的價(jià)格。我國實(shí)施土地儲藏制度實(shí)踐過程中，收購雙方對土地補(bǔ)償分歧最大的就是進(jìn)展權(quán)價(jià)格是否包含在土地補(bǔ)償構(gòu)成中，由此可能導(dǎo)致收購價(jià)格數(shù)倍的變化。我國目前設(shè)置的土地權(quán)利體系沒有直接進(jìn)展權(quán)。但從現(xiàn)行法律法規(guī)及土地增值的成因分析，土地進(jìn)展權(quán)應(yīng)是國家的權(quán)力，被收購?fù)恋氐脑褂谜撸瑹o論是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)都不擁有土地進(jìn)展權(quán)。?

從土地補(bǔ)償內(nèi)涵構(gòu)成的分析中我們可以看出，在現(xiàn)行的法律法規(guī)下，土地的補(bǔ)償內(nèi)容可能涉及土地使用權(quán)、局部土地處置權(quán)以及局部土地全部權(quán)。依據(jù)收購對象不同，詳細(xì)的補(bǔ)償內(nèi)容是幾種權(quán)利的某種組合。?

（二）土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素?

土地權(quán)益的大小不僅取決于權(quán)利的內(nèi)容，而且取決于這些權(quán)利帶來的經(jīng)濟(jì)效益。因此，在制定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)結(jié)合宗地特點(diǎn)，考慮以下幾個(gè)方面的因素：①土地區(qū)位因素。土地區(qū)位是某宗土地與其所處的四周環(huán)境綜合作用的結(jié)果，依據(jù)國內(nèi)外閱歷，一般都依據(jù)土地區(qū)位將城市土地進(jìn)展分級。②土地用途。土地用途應(yīng)以土地目前現(xiàn)狀用途為準(zhǔn)。這是由于從理論上分析因規(guī)劃轉(zhuǎn)變或被收購導(dǎo)致的土地增值局部，屬于土地的外部增值與原土地占有或使用者無關(guān)，其增值收益理應(yīng)歸社會公有或國家全部。另外從土地的權(quán)益分析因規(guī)劃轉(zhuǎn)變或被收購導(dǎo)致的土地增值局部，屬于土地進(jìn)展權(quán)的權(quán)益，應(yīng)屬于土地全部者-國家。③土地使用權(quán)年限。由于土地價(jià)格是各年地租的總現(xiàn)值，在進(jìn)展土地補(bǔ)償時(shí)必定要考慮用地單位剩余的土地使用權(quán)年限。④土地本錢。由于歷史緣由，獲得同樣性質(zhì)的土地使用權(quán)，其取得土地的本錢不一樣，在土地補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)考慮。?

（三）確定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則?

依據(jù)國內(nèi)外閱歷及我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的目標(biāo)模式，我們認(rèn)為確定儲藏土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵循下面幾個(gè)原則：①產(chǎn)權(quán)原則。如上所述，土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵是土地產(chǎn)權(quán)，土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與被補(bǔ)償土地經(jīng)濟(jì)主體對土地的權(quán)力和利益相全都。②土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償相分別原則。土地收購過程中可能牽涉到土地補(bǔ)償、地上附著物補(bǔ)償、職工或住戶安置補(bǔ)償、企業(yè)異地安置補(bǔ)償以及企業(yè)債務(wù)分擔(dān)等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在實(shí)際操作中，對地上附著物補(bǔ)償和企業(yè)債務(wù)處理的內(nèi)涵比擬清晰，國家和地方都有相關(guān)的規(guī)定。而安置補(bǔ)償與土地補(bǔ)償往往區(qū)分不開，導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)混亂。土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償是兩個(gè)完全不同的概念，土地補(bǔ)償主要考慮土地權(quán)益的大?。欢仓醚a(bǔ)償則要考慮被收購者的生活和居住水平，具有肯定的規(guī)劃性和福利性。因此，二者的依據(jù)和作用完全不同。現(xiàn)

實(shí)中，很多企業(yè)都把安置、搬遷、改制甚至企業(yè)扭虧的盼望寄予在土地補(bǔ)償上，被收購的土地主要是占據(jù)市中心區(qū)域、經(jīng)營不善或?yàn)l臨倒閉的企業(yè)用地。對于這些企業(yè)來說，即使其土地不被收購，政府仍需對其進(jìn)展安置，土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償要分別考慮。③增值奉獻(xiàn)原則。土地增值是指由于經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和土地投資而造成的土地價(jià)值提高。由經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和城市擴(kuò)張、政府對根底設(shè)施投資和建立以及城市規(guī)劃等導(dǎo)致的土地增值，應(yīng)當(dāng)歸屬于政府或社會公共全部，不在土地補(bǔ)償?shù)姆秶鷥?nèi)。由土地使用單位對宗地的資金和勞動力投入導(dǎo)致的宗地增值，應(yīng)當(dāng)依據(jù)奉獻(xiàn)予以補(bǔ)償。?

（四）不同征購方式土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?

1.征用集體土地根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)確定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展補(bǔ)償。國家與被征用土地者或被拆遷者之間不存在買賣關(guān)系，征地是一種國家行為，土地被征用者是對國家應(yīng)盡的一種義務(wù)，征地和房屋拆遷補(bǔ)償以不降低被征用者的生活和居住水平為原則。從集體土地的用途來看，我們可簡潔地將集體土地分為耕地和非耕地兩種狀況。依據(jù)紹興市實(shí)際狀況，征用耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為120元/平方米，征用非耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為87元/平方米。需要說明的是，這是土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，若征用的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或個(gè)體企業(yè)，其安置補(bǔ)償費(fèi)中考慮的費(fèi)用應(yīng)與耕地的狀況不同。?

2.征購出讓土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。有兩種確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的方法。一種是直接比照基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)展修正，另一種是托付評估機(jī)構(gòu)評估。對于紹興市來說，由于該市已經(jīng)制定了完整的基準(zhǔn)地價(jià)體系，宜采納第一種方法。由于基準(zhǔn)地價(jià)具有全域性、分用途、平均性、有期限、時(shí)效性等特點(diǎn)，它又是政府公布的地價(jià)，能較客觀公正地反映土地當(dāng)前利用狀況。需留意的是，在應(yīng)用時(shí)應(yīng)針對宗地的區(qū)位因素、個(gè)別因素、剩余使用年限等方面加以修正。?

3.征購劃撥土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。劃撥土地是歷史產(chǎn)物，原則上采納“收一還一”的政策，土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以現(xiàn)時(shí)征地本錢加上前期開發(fā)費(fèi)用確定。理