舊城改造可行性調(diào)研報告分析

創(chuàng)天華項目萬豐村舊城改造可行性調(diào)研報告分析深圳潤鼎盛商業(yè)管理有限公司2011年四月二十日提綱第一部分投資環(huán)境分析→第二部分土地價值分析→第三部分市場價值分析→第四部分建議與測算投資環(huán)境研判沙井區(qū)位及簡介：工業(yè)重鎮(zhèn)與來料加工的大本營沙井街道位于珠江口東岸，深圳市寶安區(qū)西北部。南臨福永，沙井街道位于珠江口東岸，深圳市寶安區(qū)西北部。南臨福永，北對松崗，東有公明、石巖街辦，西與東莞市長安鎮(zhèn)隔河相望,總面積63.85km2。街道緊挨特區(qū)，毗鄰香港，是深圳、廣州、東莞發(fā)展軸線上的重要節(jié)點。107國道、廣深高速、寶安大道和規(guī)劃的西部沿江高速貫穿其中，聯(lián)結(jié)福永、沙井、松崗三街道的中心大道投入使用。沙井距寶安國際機(jī)場約8km,擁有250噸碼頭一個，水路可方便的直達(dá)深圳特區(qū)、珠海、中山、廣州及港澳臺地區(qū)，交通便利。沙井街道現(xiàn)轄27個居委會，總?cè)丝?5.9萬，其中戶籍人口2.7萬，外來人口73.2萬，外來人口占總?cè)丝诘?6.4%。有海外華僑、港澳臺同胞6萬多人，分布在世界20多個國家和地區(qū)。1.2萬人/平方公里。投資環(huán)境研判交通便利，海陸空四通八達(dá)公路：107國道、廣深高速、寶安大道公路：107國道、廣深高速、寶安大道、南環(huán)路、聯(lián)結(jié)福永、沙井、松崗三街道的中心大道投入使用鐵路：地鐵十號線的建設(shè)，從市內(nèi)到沙井30分鐘沿海：擁有250噸碼頭一個，水路可方便的直達(dá)深圳特區(qū)、珠海、中山、廣州及港澳臺地區(qū)規(guī)劃：廣深莞惠鐵路運(yùn)營一體化，大大縮短城市與城市之間的距離。沙井處于交通節(jié)點將大大受益機(jī)場：沙井距寶安國際機(jī)場約8km投資環(huán)境研判城市化水平不高，自然優(yōu)美人口及城市發(fā)展：2010年沙井總?cè)丝诖蠹s為85－90萬，其中，戶籍人口約為2.85萬，外來人口約為86萬。到2020年則在100－105萬左右，其中，戶籍人口約為3.10萬，外來人口約為100萬。1、城市性質(zhì)：技術(shù)產(chǎn)業(yè)重地、現(xiàn)代文化新城、生態(tài)田園濱都。2、城市定位：珠三角經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)重要發(fā)展節(jié)點、地方性專業(yè)化服務(wù)中心、深圳西部工業(yè)組團(tuán)主中心。3、戰(zhàn)略目標(biāo)：把沙井建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、社會文明、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的，具有嶺南風(fēng)格的技術(shù)產(chǎn)業(yè)重地、現(xiàn)代文化新城、生態(tài)田園濱都。4、空間格局：四通八達(dá)路路通，東西工業(yè)促發(fā)展，十字相交接中心，兩翼齊飛筑新貌。旅游資源：海上田園旅游區(qū)的十大景區(qū)：基塘田園景區(qū)、農(nóng)家風(fēng)情寨景區(qū)、歡樂天地景區(qū)、水鄉(xiāng)新邨景區(qū)、生態(tài)文明館景區(qū)、田園廣場景區(qū)、生態(tài)度假村、桃林苑景區(qū)、生態(tài)科普雕塑、紅樹林實驗基地；沙井將成為深圳西部工業(yè)組團(tuán)中以制造業(yè)為特色的衛(wèi)星新城，并將作為深圳制造業(yè)的重要支撐點。投資環(huán)境研判經(jīng)濟(jì)總量：增長快，工業(yè)產(chǎn)值所占比重仍大，第三產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間本地生產(chǎn)總值：2010年沙井GDP約為169億，2020年約為425億。工業(yè)總產(chǎn)值：2010年，工業(yè)總產(chǎn)值約達(dá)533億，2020年約達(dá)1140億。預(yù)算內(nèi)財政：2010年，沙井的預(yù)算內(nèi)財政收入約達(dá)3.27億左右，2020年約達(dá)6.85億左右。社會消費(fèi)品零售總額：2010年，沙井社會消費(fèi)品零售總額約達(dá)42億，2020年約達(dá)120億元。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：預(yù)測在2010年，沙井三大產(chǎn)業(yè)的比重可能處于0.2：69.8：30.0的水平，而到2020年，三大產(chǎn)業(yè)比例大致為0.5：54.5：45.0。投資環(huán)境研判居民生活：收入平穩(wěn)增長，居住面積穩(wěn)步增加沙井城鎮(zhèn)居民收入增長快且穩(wěn)定，2008年居民集體經(jīng)濟(jì)人均分配收入18000元，增長8%。2009年居民集體經(jīng)濟(jì)人均分配收入18900元，增長5%2002年，深圳市人均居住面積達(dá)18平方米，大大超過我國小康課題組確定的城市小康住房標(biāo)準(zhǔn)(人均居住面積8~10平方米)。由深圳市政府首次制定的建設(shè)規(guī)劃出臺，到2005年，深圳市人均居住面積將達(dá)25平方米。投資環(huán)境研判沙井產(chǎn)業(yè)格局：工業(yè)主導(dǎo)，房地產(chǎn)商業(yè)做出重大貢獻(xiàn)沙井經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，近年來，更加突出了第二產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位，工業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中依舊占據(jù)絕對比重，第一產(chǎn)業(yè)比重有所下降，城市化進(jìn)程推動了第三產(chǎn)業(yè)比重的提升。沙井最近幾年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相當(dāng)迅猛。日本YKK、三洋株式會社、臺灣蘭欣、臺灣鑫英、橋本、吉田、寶興、耀星、億東陽等一系列規(guī)模大、效益好、科技含量高的工業(yè)項目紛紛落戶沙井，極大的提高了沙井高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)尤其是電子信息業(yè)在整個工業(yè)中的比重。沙井的工業(yè)化進(jìn)程是靠“三來一補(bǔ)”的工業(yè)啟動的，金屬制品、五金制品等傳統(tǒng)工業(yè)有相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)，這些工業(yè)吸引了大量的外來工人，占用了相當(dāng)多的土地等資源。對這些工業(yè)要進(jìn)一步的提升與改造，繼續(xù)發(fā)揮它們對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，確保產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變有序進(jìn)行重點發(fā)展行業(yè)1、積極培育商貿(mào)物流業(yè)2、精心做大旅游業(yè)3、穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)4、全面提升金融業(yè)5、加速完善信息服務(wù)業(yè)6、大力發(fā)展社會文化事業(yè)投資環(huán)境研判十一五規(guī)劃：居民收入目標(biāo)提前完成，城市化提升空間大（一）、加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型（一）、加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型（二）、提高城市化質(zhì)量（三）、著力建設(shè)文化沙井（四）、全面構(gòu)建和諧社會（五）、率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化十一五期間沙井發(fā)展總思路預(yù)計到2010年全鎮(zhèn)將實現(xiàn)1、人口發(fā)展目標(biāo)：預(yù)測到2010年沙井總?cè)丝诖蠹s為85－90萬，其中，戶籍人口約為2.85萬，外來人口約為86萬。到2020年則在100－105萬左右，其中，戶籍人口約為3.10萬，外來人口約為100萬。2、本地生產(chǎn)總值發(fā)展目標(biāo)：預(yù)測2010年沙井GDP約為169億，2020年約為425億。3、工業(yè)總產(chǎn)值發(fā)展目標(biāo)：2010年，工業(yè)總產(chǎn)值約達(dá)533億，2020年約達(dá)1140億。4、預(yù)算內(nèi)財政收入發(fā)展目標(biāo)：2010年，沙井的預(yù)算內(nèi)財政收入約達(dá)3.27億左右，2020年約達(dá)6.85億左右。5、社會消費(fèi)品零售總額發(fā)展目標(biāo)：2010年，沙井社會消費(fèi)品零售總額約達(dá)42億，2020年約達(dá)120億元。6、三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展目標(biāo)：預(yù)測在2010年，沙井三大產(chǎn)業(yè)的比重可能處于0.2：69.8：30.0的水平，而到2020年，三大產(chǎn)業(yè)比例大致為0.5：54.5：45.0。投資環(huán)境研判城市規(guī)劃居住用地目前沙井的居住用地主要集中在沙井大街、新沙路沿線地區(qū)。隨著新中心區(qū)的發(fā)展，與中心大道沿線地區(qū)將開發(fā)大型商住小區(qū)。西部海上田園風(fēng)光旅游景區(qū)是深圳西部最大的生態(tài)旅游區(qū)，這里環(huán)境優(yōu)美，交通便利，建成后能極大的促進(jìn)周邊房地產(chǎn)開發(fā)。政府應(yīng)制定相關(guān)政策合理引導(dǎo)該區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，將建設(shè)成為生態(tài)型的高尚住宅區(qū)。在工業(yè)區(qū)建設(shè)的同時，應(yīng)加強(qiáng)與工業(yè)區(qū)相鄰的配套工人居住區(qū)建設(shè)，建立居住區(qū)和工業(yè)生產(chǎn)區(qū)良好的綠化隔離帶，注重休憩空間的營造，并配置一定的公共服務(wù)設(shè)施，滿足工人日常生活的需要，創(chuàng)造一個健康、舒適的生活環(huán)境。居住房重要性：⑴為了加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，提高城市化質(zhì)量，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化；舊城改造是必然的結(jié)果，也是迫在眉急的事件。⑵隨著產(chǎn)業(yè)的升級，商業(yè)的快速發(fā)展，越來越多的高技術(shù)人才白領(lǐng)商人公務(wù)員的涌入，對沙井的城市現(xiàn)狀也提出了更高要求；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，住房條件改善，生活水平的提升都是留住人才必不可缺的要素⑶沙井商業(yè)的快速發(fā)展主要是依托越來越多的消費(fèi)群體，只有好的居住環(huán)境，才能吸引更多的人選擇沙井。⑷住宅產(chǎn)業(yè)是拉動居民消費(fèi)需求、推動沙井當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的一個新的增長點2、工業(yè)用地遵循“工業(yè)進(jìn)園”的原則，加快對分散的舊工業(yè)區(qū)的改造，對工業(yè)用地作全面調(diào)整改造。位于二級水源保護(hù)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地只能發(fā)展無污染的一類工業(yè)；在靠近居住區(qū)、商業(yè)中心區(qū)的地段，以及城市主導(dǎo)上風(fēng)向處，原則上只能發(fā)展一類工業(yè)；在靠近城市外圍及主導(dǎo)下風(fēng)向處可以適當(dāng)發(fā)展二類工業(yè)；不再發(fā)展三類工業(yè)。沙井未來工業(yè)區(qū)將主要集中分布在城區(qū)東西兩片。西片依托南部機(jī)場形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)體系，主要布置為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，西北部通過對原有工業(yè)用地的拓展整合，以及對現(xiàn)狀微污染企業(yè)的環(huán)境監(jiān)控和管理，發(fā)展成為西部高新技術(shù)區(qū)的后備地區(qū)；東片則結(jié)合現(xiàn)有的工廠企業(yè)，有序整合用地，提高土地效率，并培育發(fā)展空港相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃布置為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造更新區(qū)。因此未來幾年要把城區(qū)內(nèi)沿街發(fā)展的工業(yè)廠房進(jìn)行功能置換，改造為商業(yè)用途，特別是新沙路兩旁和上南工業(yè)區(qū)的舊廠房，應(yīng)制定規(guī)劃加快改造，以提高城市土地利用率和經(jīng)濟(jì)效益。重點做好西部工業(yè)園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和同富裕工業(yè)園的規(guī)劃建設(shè)，加快園區(qū)內(nèi)水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，協(xié)調(diào)工業(yè)區(qū)與周邊配套居住區(qū)的用地問題。3、公共服務(wù)設(shè)施用地沙井未來主要的公共服務(wù)設(shè)施用地集中在沙井傳統(tǒng)中心區(qū)和新橋新中心區(qū)，地理位置上則主要分布在新沙路、沙井大街和中心大道沿線。對于傳統(tǒng)中心區(qū)，主要布置公共服務(wù)設(shè)施的商業(yè)用地。對于新中心區(qū)，其定位是集文化、金融、商貿(mào)、物流、休閑娛樂為一體的現(xiàn)代商貿(mào)中心。它與傳統(tǒng)中心區(qū)相鄰，在地理分布上呈連續(xù)性。投資環(huán)境研判舊城改造：形象工程、民生工程、土地零收益、規(guī)費(fèi)減免政府形象工程民生工程政府形象工程民生工程做好配合沙井政府的形象工程民生工程，有利于創(chuàng)天華項目進(jìn)入本區(qū)域，也有利于其它項目的開展，同時政府扶持的項目貸款較容易土地零收益由村委出讓土地使用，政府扶持的項目，在成本上也將低于市場價。規(guī)費(fèi)減免在舊城改造上，依據(jù)政策其它相關(guān)費(fèi)用有一定減免Ⅱ土地價值研判項目區(qū)位項目區(qū)位分布項目基本資料宗地現(xiàn)狀項目交通項目周邊配套土地價值研判基本結(jié)論：區(qū)位價值顯著本案具體位置：南南←萬豐中路→北南←安郎路→北東←南山一路→西南山西路無名路協(xié)量五金廠協(xié)量五金廠安東尼澳實業(yè)有限公司綠色為本項目范圍土地價值研判項目現(xiàn)狀：為拆遷，舊城改造，可利用自然環(huán)境一般本項目周邊的環(huán)境：圖片一圖片二（本項目拆遷范圍）圖片三圖片一圖片二圖片三地塊現(xiàn)狀：項目待拆遷，還沒有開發(fā)內(nèi)部資源：較少周邊環(huán)境：以舊廠房，農(nóng)民房為主，房屋不高，道路需要翻新，嚴(yán)重影響了城市形象。土地價值研判道路交通：較為便利1.5公里內(nèi)可到達(dá)的參照配套設(shè)施1.5公里內(nèi)可到達(dá)的參照配套設(shè)施到廣州東莞惠州其它城市的最近車站區(qū)域公交車線路沙井天虹商場蘇寧電器華潤萬家佳華商場國美電器麥當(dāng)勞肯德基中國銀行工商銀行農(nóng)村商業(yè)銀行中國農(nóng)業(yè)銀行107國道寶安大道市民廣場中心批發(fā)市場等新轎汽車站沙井客運(yùn)站福永汽車站鳳凰客運(yùn)站615650338337310-315土地價值研判商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施：較為齊全相關(guān)配套相對集中，解決居民平時實際生活需要不成問題教育配套：金源小學(xué)萬豐小學(xué)萬豐幼兒園麗莎花都幼兒園商業(yè)：沙井天虹商場蘇寧電器華潤萬家佳華商場國美電器麥當(dāng)勞肯德基金融機(jī)構(gòu)：中國銀行工商銀行農(nóng)村商業(yè)銀行醫(yī)療機(jī)構(gòu)：萬豐醫(yī)院沙井人民醫(yī)院壆崗醫(yī)院藥店其他機(jī)構(gòu)：中國移動中國聯(lián)通中國電信萬景樓市民廣場海上田園政府機(jī)構(gòu)：水務(wù)管理中心計劃生育服務(wù)站中國南方電網(wǎng)勞動司法大廈沙井自來水有限公司工商行政管理（國稅）沙井人民法庭沙井稅務(wù)所（地稅）上南派出所Ⅲ市場價值研判沙井鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分布沙井鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分布房地產(chǎn)開發(fā)投資情況土地交易市場分析商品市場住宅分析商業(yè)用房市場分析市場價值研判基本結(jié)論：由于城市規(guī)劃的必然性，市場的需求，房地產(chǎn)發(fā)展空間大，升值空間大。土地市場土地市場：由于項目周邊的知名房地產(chǎn)企業(yè)不多，附近正在開發(fā)的樓盤數(shù)量少，為本項目的發(fā)展帶來契機(jī)，以后土地的開發(fā)越來越多，使本項目升值空間比較大。商品住宅市場：隨著城市化的發(fā)展進(jìn)程，第二產(chǎn)業(yè)的升級，第三產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，沙井的市場格局將發(fā)生很大改變，城市的繁榮將吸引更多的人居住，未來5年內(nèi)本項目附近的住宅需求空前繁榮。商業(yè)用房市場：由于物價上漲，存款貶值，商鋪投資風(fēng)險小收益大，而本項目的建成與前期的物業(yè)項目將形成新的中高檔次商圈，能更好的滿足更多的消費(fèi)要求，商業(yè)物業(yè)升值空間大，市場價值研判房地產(chǎn)市場布局：以沙井中心路，新沙路，民主大道附近為主沙井中心路開發(fā)的樓盤有棕櫚堡，麗莎花都，景盛豪庭，新沙路：西薈城，與對面壆崗統(tǒng)建樓。民主大道附近：民主豐澤園，西海岸花園，百利城，濠景城，濠景時代本項目與以上樓盤沒有區(qū)域競爭，在本區(qū)域內(nèi)新開發(fā)的樓盤數(shù)量少，顯得很稀缺。市場價值研判房地產(chǎn)開發(fā)投資：高速發(fā)展，需求性強(qiáng)未來三年內(nèi)，僅沙井開發(fā)的商業(yè)住宅樓將超過1000萬平方米。沙井過去兩年入伙的樓盤面積達(dá)到300萬平方米，目前已報建項目有900萬平方米。同時沙井街道投資的舊村改造大型社區(qū)工程也在緊鑼密鼓地進(jìn)行市場價值研判2006年沙井土地交易低于龍華，高于松崗公明石巖，房地產(chǎn)發(fā)展快，市場需求大市場價值研判商住宅在售項目：春和雅苑：寶安大道以東名稱春和雅苑入住戶數(shù)1000多戶住宅層數(shù)15層住宅售價3200-3300元/平方米商業(yè)層數(shù)二層商業(yè)售價8000-13000萬左右樓盤銷售情況已售完使用年限70年車場一樓小區(qū)投資公司沙民實業(yè)股份有限公司民主豐澤園：民主大道與錦程路交匯處名稱民主豐澤園入住戶數(shù)1500多戶住宅層數(shù)17層住宅售價3800元/平方米起價商業(yè)層數(shù)二層商業(yè)售價只租不售樓盤銷售情況已售完使用年限70年車場負(fù)一樓投資公司蠔三村股份合作有限公司，民主村土地錦程路：西海岸花園名稱西海岸花園入住戶數(shù)1500多戶住宅層數(shù)18層住宅售價4500元/平方米商業(yè)層數(shù)二層商業(yè)售價只租不售樓盤銷售情況已售完使用年限70年車場負(fù)一樓投資公司蠔二村股份合作有限公司民主大道：濠景城名稱濠景城入住戶數(shù)2000多戶住宅層數(shù)22層住宅售價08年售價2800-2900元/平方米商業(yè)層數(shù)一層商業(yè)售價08年售價格11000元/㎡，目前13000元/㎡樓盤銷售情況已售完使用年限70年車場負(fù)一樓投資公司蠔一村股份合作有限公司市場價值研判住宅市場走勢：進(jìn)入調(diào)整期，但房價仍然上漲由于消費(fèi)以當(dāng)?shù)乜腿簽橹鳎虼耸袌鲆?guī)模不大，隨著交通改善及城市化水平的快速提高，未來3-5年沙井房地產(chǎn)存在一個快速發(fā)展期。市場價值研判商業(yè)項目：多數(shù)新樓盤一樓商鋪出售，二層以上整層產(chǎn)權(quán)保留，如寶安大道旁邊春和雅苑，民主大道濠景城；也有整個商業(yè)物業(yè)只租不售，如錦程路西海岸花園，民主大道：民主豐澤園，上星村中星大廈，星際大廈，這些樓盤的出租管理統(tǒng)一交給投資公司打理。市場價值研判商業(yè)分布：以沙井新沙路，中心路，沙井路，民主大道最為集中，也是房地產(chǎn)開發(fā)比較集中的路段。市場價值研判沙井新沙路，中心路，沙井路，民主大道商業(yè)分布沙井大街西邊：麥當(dāng)勞餐廳500㎡蒙自源過橋米線500㎡君好中西餐廳500㎡鐘愛一生婚紗300㎡安踏李寧匹克雅詩樂服裝賣場其他服飾經(jīng)營面積總合1120㎡通訊類經(jīng)營面積總合4000㎡沙頭賓館金島休閑會所柴禾湘菜在建的沙頭商業(yè)樓沙井大街東邊：凱樂宮商務(wù)酒店8000㎡常德缽子館300㎡湛江家鄉(xiāng)菜220㎡好兄弟潮味館153㎡軒程賓館上島咖啡金榜發(fā)社150㎡麒麟山景大酒店農(nóng)村商業(yè)銀行?？吐“儇洀V場特步80㎡喬丹安踏其他服飾經(jīng)營面積總合2000㎡其他餐飲經(jīng)營面積總合3000㎡。中心路西邊：萬景樓文化長廊萬豐醫(yī)院無限美纖體美容鈣骨王巴黎婚紗龍波手機(jī)愉心中西餐廳銀陽燒烤八方快捷酒店西岸會所西岸花園酒店中心路東邊：時代中心商務(wù)大廈星河大廈國美電器星際大廈中星大廈市民廣場上星商業(yè)街上君悅豪庭桑達(dá)﹒棕櫚堡麗沙花都農(nóng)村商業(yè)銀行菲曼芝養(yǎng)生館恒波手機(jī)景盛豪廷萬豐派出所中心路與南環(huán)路交匯處是毛家飯店5000㎡沙井新沙路北邊：佳華商場華潤萬家蘇寧電器農(nóng)村商業(yè)銀行繽紛時代廣場工商銀行麥當(dāng)勞番番拉面壆崗大廈平安銀行沙井街道辦中國銀行沙井新沙路南邊：新哥弟湖南大碗菜壆崗股份合作有限公司與華盛地產(chǎn)投資的商業(yè)中心中國農(nóng)行華潤萬家安踏400㎡金海灣鞋業(yè)廣場金港灣服裝城沙井新沙路中段：西薈城綜合體33萬平方米，主要商家沃爾瑪已進(jìn)駐，朗廷五星級酒店已進(jìn)駐，將是沙井又一個新商圈。沙井民主大道與錦程路交匯處：星級酒店民主豐澤園商住樓民主商業(yè)街，小區(qū)對面是末來的寶安七中學(xué)和（松崗沙井福永）政府辦公樓：錦程路東邊：西海岸花園商住樓西沙路與民主大道交匯外：百利城商住樓民主大道路口：濠景城商住樓歲寶百貨面點王已經(jīng)營正對面是濠景時代商住樓國美電器已入住，與安托山五星級酒店相鄰Ⅳ財務(wù)測算及建議SWOT分析SWOT分析項目建議財務(wù)測算財務(wù)測算及建議本項目SWOT分析S（S（Strengfh優(yōu)勢）1．政府民生工程形象工程2．項目周邊交通便利，海陸空四通八達(dá)生活配套齊全3．本項目片區(qū)的其它新樓盤少，競爭不大，物業(yè)升值空間大4．本項目處于未來的新商圈范圍內(nèi)O(Opporlunifies機(jī)會)1.新規(guī)劃讓沙井城市性質(zhì)徹底改變，城市檔次與發(fā)展均將快速提高2.城市化率將大幅提升，房地產(chǎn)市場規(guī)模和市場空間增大3.政府對舊城改造的大力扶持，在成本和其他費(fèi)用方面將給予優(yōu)惠W(Weakness劣勢)1.項目地內(nèi)借助的自然資源較少，周圍環(huán)境較差。2.折遷如采取貨幣補(bǔ)貼投資風(fēng)險高3.不同區(qū)域同類物業(yè)之間的競爭T（Threat威脅）1.市場依然處于調(diào)整期，未來一段時間趨勢依然不明朗2.沙井其他區(qū)域大量待開發(fā)的土地給項目帶不確定風(fēng)險.財務(wù)測算及建議項目開發(fā)初步建議風(fēng)險一貨幣補(bǔ)貼帶來的投資回報率較低風(fēng)險一貨幣補(bǔ)貼帶來的投資回報率較低風(fēng)險二不同區(qū)域同類物業(yè)之間的競爭風(fēng)險三項目周圍自然資源少，環(huán)境差解決方案：拆遷產(chǎn)權(quán)置換，滾動開發(fā)解決方案：全程營銷策劃顧問解決方案：由專業(yè)代理公司全程操作財務(wù)測算及建議拆遷產(chǎn)權(quán)置換，滾動開發(fā)注：關(guān)于拆遷安置方式及成本與政府進(jìn)一步協(xié)商項目開發(fā)的必要性人口增長的需要中國是一個人口大國且人口增速也很快。截至2009年末,全國總?cè)丝跀?shù)超過13億,自然增長率超過5‰。2010年沙井總?cè)丝诖蠹s為85－90萬，其中，戶籍人口約為2.85萬，外來人口約為86萬。到2020年則在100－105萬左右，其中，戶籍人口約為3.10萬，外來人口約為100萬。隨著人口的增加和人口結(jié)構(gòu)的變化,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品,必然需要大量的市場供給。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動房地產(chǎn)需求旺盛的重要影響因素。如果小康生活的居住標(biāo)準(zhǔn)按25平方米/人計算,那么我國現(xiàn)有居民達(dá)到小康生活標(biāo)準(zhǔn)的實際住房需求量超過300億平方米,再加上這13億人工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂等需要的經(jīng)營、生產(chǎn)和公共設(shè)施用房,這巨大的市場需求將對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生積極地推動作用。20世紀(jì)八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀(jì)初已經(jīng)逐漸開始步入工作、組建家庭、生兒育女,這無疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場需求。與此同時本世紀(jì)初的新生兒出生總量仍然處于高位。因此可以判斷在未來的三十年內(nèi),我國因人口因素而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求仍然強(qiáng)勁。同時,隨著近年來人們思想觀念的發(fā)展,我國的家庭結(jié)構(gòu)狀況發(fā)生了巨大變化,呈現(xiàn)出家庭規(guī)?？s小、家庭數(shù)量增多的趨勢。年輕人結(jié)婚后大都不愿意與父母同住,這使我國傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結(jié)構(gòu)得以改變;計劃生育政策的沿用,使得三口之家、老人獨(dú)居的家庭結(jié)構(gòu)越來越普遍。因此,我國居住用房地產(chǎn)需求量在呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢的同時,套型結(jié)構(gòu)趨于小型化。城市化進(jìn)程的需要目前,中國正處在城市化進(jìn)程高速發(fā)展的時期。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2007年我國城市化率為44.9%,年均增幅約為1%。按“十一五”規(guī)劃要求,2010年我國城市化率將達(dá)到47%，預(yù)計2020年會達(dá)到60%。城市化的快速推進(jìn)必然帶來新增城市人口首次置業(yè)需求。按照我國13億的人口總量和年均1%的城市化率增速計算，保守估計每年將有超過1300萬人成為城市新增人口，這部分人同樣對房地產(chǎn)有著剛性需求。因此，城市化因素成為房地產(chǎn)市場需求旺盛的又一重要因素。人口的遷移和流動不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加,而且還在很大程度上改變了需求結(jié)構(gòu)。例如,農(nóng)民工青睞那些戶型小、價格低的民工公寓;剛步入社會的大學(xué)畢業(yè)生更多選擇單身公寓或經(jīng)濟(jì)適用房;白領(lǐng)階層則更關(guān)注居住舒適、交通方便的中高檔社區(qū)。收入增長的需要隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,居民可支配收入也呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,2008年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4140元和13786元,扣除價格上漲因素,分別比上年增長9.5%和12.2%;2009年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4761元和15781元,分別實際上漲8.0%和8.4%。沙井本地生產(chǎn)總值發(fā)展目標(biāo)：2010年，沙井年均GDP年遞增率為16%，而從2010到2020年，GDP年遞增率則降為9.7%，對應(yīng)的GDP也將分別達(dá)到168.99億和425.2億。工業(yè)總產(chǎn)值發(fā)展目標(biāo)：2010到2020年仍保持11%的年遞增率，工業(yè)總產(chǎn)值突破千億大關(guān)，達(dá)1142.43億左右。社會消費(fèi)品零售總額發(fā)展目標(biāo)：2010年到2020年，沙井社會消費(fèi)品零售總額將突破百億，達(dá)到121.49億元，年遞增11.1%。根據(jù)馬斯洛的“需求層次理論”,人們收入水平的不斷提高,使其對住房的要求也隨之發(fā)生變化?！熬诱哂衅湮荨币巡辉倌軡M足人們的心理需要,而是對住房的質(zhì)量、大小、結(jié)構(gòu)、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風(fēng)格等方面提出了