一個普通老百姓對高房價的深刻認識

PAGE2PAGE一個普通老百姓對高房價的深刻認識(2013-05-3017:10:52)轉(zhuǎn)載▼標簽：積蓄首付高房價估值貨幣分類：經(jīng)濟/行業(yè)跟蹤\o"blocked::/bbs/home.php?mod=space&uid=109074"besteng：

一、

高房價的影響1、社會的穩(wěn)定和諧，房子基本上吸進了大多數(shù)中國普通老百姓一生的積蓄，甚至出現(xiàn)了幾代人的共同籌錢付首付的情況，絕非個案。當(dāng)買房對于大多數(shù)普通老百姓來說成為一種奢侈的夢之后，社會難言穩(wěn)定和諧。

2、抑制了消費。當(dāng)老百姓大部分錢都用在房屋消費上，已經(jīng)沒有什么太大的消費能力了。

3、危機實業(yè)。資本總是逐利的，如果地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)太好了，那么誰都無心實業(yè)了，都搞地產(chǎn)了，那么我們國家的制造業(yè)、科技創(chuàng)新等基本上非常難了4、地產(chǎn)在特定的歷史時期對我們國家起到過非常重要的作用，通過賣地以及其它稅收，充裕了國家財政，國家完成了大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善了社會的保障體系——PS：從某種角度來說，這是吸收了老百姓多年的積蓄甚至未來的收入來完成的。如果沒有高房價以及全民的買房熱情，這些錢可能趟在銀行里面或者股票里面，因此這也算是高房價的一個影響。我不知道未來如果房價不能保值了，這部分人算不算是被犧牲掉的人。但是國家已經(jīng)給了提醒了，限購了，你還是離婚都要買第三套、第四套，那就沒辦法了。當(dāng)然這是后話了，不一定能夠?qū)崿F(xiàn)?！沮S注：中央政府從全局考慮，但地方政府太壞了】5、影響經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。這一點毋庸置疑，以投資和地產(chǎn)拉動的經(jīng)濟已經(jīng)被全社會詬病了，如果不能轉(zhuǎn)型，你能指望中國人民依靠房地產(chǎn)實現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興？

二、房屋的估值

房屋雖然不是純粹的投資屬性，但也應(yīng)該有估值。

這個論壇里面幾乎所有人都知道，股票依靠市盈率以及市凈率等指標來估值，那么房屋的估值公認的是按照租售比和房價/收入比。全世界公認的指標，到中國來看可能短時期失效，但是長期看是必須的有效。為什么呢。以房價收入比為例，這個指標如果超過30，基本上是不可想象的，因為一個人一生的工作時間可能就是30年左右，如果把一生收入都用來買一套房都還買不起的話，那么基本上房子就屬于奢侈品了，已經(jīng)不是普通老百姓可以擁有的了。從這個角度來說，租售比達到30基本上是是對普通老百姓剝削的極限。

當(dāng)然顯然我們不能把所有的收入都用來買房，我們還需要吃飯、還要贍養(yǎng)老人，教育子女以及其它精神和物質(zhì)消費，一般而言30%以內(nèi)的收入用于住房消費是被認可的，那么我們考慮最大值30%，很簡單30*0.3=9，租售比超過這個數(shù)字，可能生活起來負擔(dān)就很大了，如果到了房價收入比20以上的話，那么基本上住房的消費要占到總收入的70%以上，這基本上是不可想象的，也是不可持續(xù)的。除非住房在中國人民心中的地位已經(jīng)超出了佛在早年西藏農(nóng)奴心中的地位，一生無論受什么苦都一定要買一套房，那么就無話可說了，但是總體來說，這種可能性不大。

當(dāng)然這只是從平均水平來說，比如一個家庭在北京年入10萬，基本上不可能在現(xiàn)在買房，那么可以倒逼他們到二線甚至房價更低的地方去，這是可能的。但是我這里只是說明租售比和房價收入比這兩個指標是很有意義的。

另外一個指標，租售比也有類似的含義，目前這一指標在很多城市都高于400，國際上公認的指標是200-250。換句話說，如果租售比為400，基本上租金（按照國家規(guī)定是要納稅的）的收益已經(jīng)低于同期社會無風(fēng)險收益很多了（五年期國債收益超過5%）。從估值的角度來說，目前中國房價已經(jīng)屬于高估了，這種高估是否已經(jīng)包含了中國人民未來收入水平會大幅度提升的潛力呢，嘿嘿。如果從這個角度上來說，中國的房價會大幅度跑贏居民的收入水平增長嗎？如果跑不贏，房屋還有什么投資價值。二、

開發(fā)商的利潤可持續(xù)性

開放商說是政府收錢太多了，當(dāng)然的確也是事實，但是開發(fā)商自己呢，粗略看看萬科2012年的財務(wù)報表，毛利率大約36%，凈利潤率大約12%，這已經(jīng)不是一個成熟行業(yè)，沒有太多門檻的行業(yè)可以擁有的盈利能力，當(dāng)然這只是我的初步印象，我沒有調(diào)查過國外的同行的盈利水平，有做美股的同學(xué)可以提供一些?！沮S注：早幾年看到報道，說美國的汽車行業(yè)、房地產(chǎn)等行業(yè)，利潤率一般在3~5%】如果對于這種關(guān)系到國計民生的普通行業(yè)，沒有太多的門檻的行業(yè)來說，能夠維持這么高的盈利水平，其它做實業(yè)的資金沒有理由不流入其中。如果未來這個12%回歸到5%或者6%的水平呢，會是什么情況。當(dāng)然我并不是說萬科沒投資價值，萬科這種行業(yè)龍頭可以通過薄利多銷，占領(lǐng)更多的市場來彌補可能的盈利能力的降低，畢竟這個行業(yè)的必須要有的，而且隨著居民生活水平的提高，市場會越來越大。我只是給大家提個醒。因為沒有簡單從這個角度來分析地產(chǎn)股的。

四、貨幣和M2

房屋作為一種商品，當(dāng)然會受到通貨膨脹這種貨幣現(xiàn)象的影響，但是似乎目前有一種比較流行的說法是M2的增速=通脹速度，M2增長多少房價增長多少是合理的。我有點懷疑這是誰提出來的洗腦的觀點，為什么呢，對通貨膨脹幾乎所有的老百姓都是有這個概念的，對抗通脹幾乎是哪怕文盲都有的常識性的知識，于是有人用M2來代表通脹，來告訴大家通脹有多么厲害，老百姓是很容易接受這個觀點。因為他們知道，并不是每個老百姓都知道M2是個什么東西，大部分甚至簡單的認為M2就是央行印的錢。雖然我也是一個對金融知識略懂一二的資本市場新人，但我知道這個概念是不對的，我可能理解也有不對的地方，但是我盡我最大的努力來把這個問題解釋一下。首先明白M2是和兩個基本因素相關(guān)的，一是基礎(chǔ)貨幣，也就是實際發(fā)行的貨幣；二是貨幣乘數(shù)。M2近似可以認為是基礎(chǔ)貨幣與貨幣乘數(shù)的乘積?；A(chǔ)貨幣，這個問題必須從我國的貨幣發(fā)行制度說起，我們的貨幣發(fā)行是和外匯掛鉤的，我們的貿(mào)易順差或者外部的熱錢進來1美元，央行相應(yīng)的發(fā)行6.2人民幣（和匯率掛鉤，當(dāng)前匯率在6.2左右）以保證幣值穩(wěn)定，這些年我們的貿(mào)易順差賺了不少錢，進一步刺激人民升值，國外的熱錢肯定也要流入中國套利（記得那個美國人花50萬美元到中國來免費旅游的故事嗎），因此積累了大量的外匯儲備，同時也就影響的印刷了大量的基礎(chǔ)貨幣，如果按照3萬億和平均7的匯率粗略計算，這個量級大約是21萬億人民幣。當(dāng)然這里有個不得不說的問題，我們的外匯儲備如果用來去美國購買等量的商品回來，那么國內(nèi)的貨幣和商品是平衡的，不會通脹，但是問題出在我們沒

有用這個錢去買商品，而是買了美國國債，把錢借給美國人了，問題就出在這里了。

另外一個因素，就是貨幣乘數(shù)，基本上有點金融常識的都知道這個東西，如果你恰好不知道，那么我解釋一下。如果A在銀行存款100元，那么在20%的存款準備金率的條件下，它可以放貸80元給B，B拿到錢后轉(zhuǎn)移支付給C，C存入銀行，銀行繼續(xù)放貸64元給D，不斷的循環(huán)，那么最終銀行的存款可能就有500元，同時有貸款400元，實際的凈資產(chǎn)還是100元，但是表現(xiàn)出來的M2就是500元。簡單的說，貨幣乘數(shù)的極限值是在存款準備金的倒數(shù)，比如例子里面提到的20%存款準備金可能的最大貨幣乘數(shù)是5，當(dāng)然這是極限值，因為C拿到80元可能只存入40元到銀行，這樣就是的貨幣乘數(shù)小于5了。

貨幣乘數(shù)這個概念這里很重要，這可以解釋為什么我們的M2增長這么快，不完全是因為基礎(chǔ)貨幣發(fā)行得太多了（當(dāng)然肯定有這個因素）。那么影響M2的到底哪些因素呢？

1、存款準備金率。上面已經(jīng)提到了。也就是為什么說降低存款準備金率是放水，短期利好股市。

2、儲蓄率。上面例子中的C如果得到80元用于消費了，那么貨幣就不會再擴張了，但是中國人喜歡存錢，因此這個貨幣的擴張就得以繼續(xù)，這就是小川同志說的高儲蓄的亞洲國家為什么M2普遍較高。3、貸款數(shù)量。大家注意到每個月都要公布新增信貸的量，影響就在這里。比如如果沒人貸款的話，或者貸款需求不足的話，那么例子的B可能只貸款60元，這樣貨幣乘數(shù)就小了。

說了這么多廢話，那么M2為什么增長那么快呢，一是前面提到的外匯占款激增，導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣增加，另外，中國人以前不喜歡借錢，都喜歡存錢，但是現(xiàn)在基本上所有的80后都是按揭買房，這樣實際上體現(xiàn)就是中國信貸更加發(fā)達了，我們在消費未來的收入了，中國從一個沒有信貸消費的國家變成了一個大量信貸消費的國家。當(dāng)然影響因素還有上面提到的儲蓄的問題，這些都是導(dǎo)致M2增長的原因，可見M2不等于印刷的錢，更不等于通脹。事實上，我們的物質(zhì)總是再不斷的豐富，即使貨幣增多未必也導(dǎo)致通貨膨脹，更何況影響M2的貨幣乘數(shù)在過去幾年由于消費習(xí)慣等問題速度提高也加速提高的影響。因此完全把M2等同于通脹的說法無法站住腳。從另外一個例子來看，大家都知道日本通縮了好多年，大家可以查查相關(guān)的數(shù)據(jù)，對應(yīng)的M2是不是也同步通縮。說道這里，有一個不得不說的問題，如果未來隨著人民幣升值到末端，出口更難了，倒逼熱錢美元流出，那么央行就會回收基礎(chǔ)貨幣，這就是一個貨幣擴張的逆過程，這個過程是很痛苦的。很多人甚至認為央行限購、增加交易稅就是為了避免外資快速出逃帶來的金融風(fēng)險，當(dāng)然我對這個說法持保留意見。當(dāng)然如果未來匯率改革，不再是強制結(jié)匯，而是藏匯于民，那么也會同樣造成類似的現(xiàn)象。

五、有關(guān)供求關(guān)系的問題

1、人口結(jié)構(gòu)問題。

1）未來人口可能進入負增長幾乎是可以預(yù)計的，好像遼寧已經(jīng)負增長了；

2）房屋需求最大的是婚齡人口，82-88年的人口婚齡逐漸要要過去了；

3）獨生子女政策決定了未來一個年輕的夫婦擁有至少雙方父母甚至祖父母一代的房屋；2、城市化速度。截止到目前為止，我們的城市化進程已經(jīng)超過一半以上了，未來至少從增速的空間來說至少要放慢，另外，據(jù)說所知，很多農(nóng)民都已經(jīng)在縣城購房，這已經(jīng)是一種很普遍的現(xiàn)象。3、空置房的問題。

這個還是等全國聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)出來才能討論，但是擁有多套房的人已經(jīng)還是很多了。4、住房換代

當(dāng)然房子肯定也要壞，也要重新建，但基本上大量建房子是最近10年，差不多未來的高峰期將在30-40年。5、結(jié)構(gòu)性問題。結(jié)構(gòu)性問題。在局部稀缺的地方可能需求很旺盛，但是應(yīng)該注意估值是否已經(jīng)很高了，因為再有需求，如果估值很高了，也不會有投資價值（和股票類似），只不過是流動性稍微好點。對于那些嚴重過剩的地方，已經(jīng)沒什么說的，即使房價收入比不高，也沒有任何價值了。

六、房子到底是什么

這里我說幾個要點

1、房子不是投資良好標的。

過去十年，國人似乎嘗到了投資房屋的甜頭，房子變成了國人最主要的投資標的。但是房屋本身并不是良好的投資標的，因為首先房屋的流動性并不好，尤其是地段普通的房屋，你別看房價多高，你能賣出去才是錢。另外，房屋是有使用壽命的，基本目前的房子能用50年算是極限了【赟注：產(chǎn)權(quán)是70年，早年很多農(nóng)民住的土磚房子具有100年以上的歷史】，從這個角度說房屋每年都會折舊2%。尤其是在租售比很高的情況下，房屋唯一的價值在于升值的空間，前面已經(jīng)提到了，房價收入比等因素限制了房價不可能大幅度超過收入水平，因此目前一線城市的大漲不大可能快速超過收入水平，因此可能不是良好的投資標的。當(dāng)然如果要一廂情愿的認為有人來接你的棒，那么又和玩時下流向的比特幣有什么區(qū)別呢。2、普遍的房屋拆遷賠償或許未來將成為一種歷史。過去房子到了使用壽命，如果有人要占你的地，會有開發(fā)商賠償你差不多同樣大小的房子，但這基本上在未來就是夢了。因為那是在城市化從30%到60%是一倍，從60%到80%只有3成增長【赟注：75%應(yīng)該就到頂了】，所以即使考慮城市化進程，那么房屋的增量需求百分比要減少，如果拆遷一套房子要賠償你一套房子，那么開發(fā)商就至少要在你這個房子基礎(chǔ)上開發(fā)至少4套房子，才能覆蓋成本，那么這么多房子賣給誰呢，這是不可能的事情。尤其是目前的電梯公寓，30層高，拆了建一個120層的房子才能保證陪你一套房子。所以未來拆遷是拆不起了，因此房子到了使用壽命，基本上就么用了。【赟注：產(chǎn)權(quán)是70年，早年很多農(nóng)民住的土磚房子具有100年以上的歷史，青磚建的祠堂具有幾百年歷史，如今鋼混結(jié)構(gòu)的房子只能用50年？】3、房屋最終回回歸到居住屬性。可以預(yù)見，在房產(chǎn)稅、交易稅以及人民的買房熱情逐漸退卻的情況下，房租的投資價值（在現(xiàn)在高估值的情況下）已經(jīng)變得很小了，未來居住屬性是主流。

七、幾個重要的時間節(jié)點

1、房屋數(shù)據(jù)全國聯(lián)網(wǎng)以及房產(chǎn)稅的推出；

2、人民幣匯率進入均衡狀態(tài)甚至貶值通道

3、美元指數(shù)進入中長期的上升通道；

4、中國經(jīng)濟進入7%以下增長的時代；八、地產(chǎn)調(diào)控是中國經(jīng)濟和中國股市最大的風(fēng)險寫太多了，說個關(guān)鍵點，看看地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的股票的估值，銀行、地產(chǎn)、機械、建材，低估值說明了資本市場已經(jīng)早看到了其中的問題，當(dāng)然也可能是市場犯錯，但毫無疑問，如果不實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，中國股市的牛市前景還看不到。

【赟注：這個關(guān)鍵點不太靠譜，貌似是屁股決定腦袋思維，普通老百姓就是普通老百姓，呵。即使0增長行業(yè)也能出超級公司/出牛股。另，股市牛熊常與經(jīng)濟不相關(guān)，甚至負相關(guān)——巴菲特把1998年前的34年分成兩個階段（各17年）：一個大熊市，一個大牛市。道瓊斯指數(shù)在1964年底為874點，17年以后，即1981年底還是875，17年大長熊/0漲幅，而美國的GNP在這17年大漲373％，可謂經(jīng)濟騰飛。在第二個17年的起點，即1982年初指數(shù)為875點，但是1998年底，它大漲到了9181點，大漲9.5倍，17年大長牛。而美國的GNP在這17年只是小漲了177％?！?/p>

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