一個(gè)普通老百姓對(duì)高房?jī)r(jià)的深刻認(rèn)識(shí)

PAGE2PAGE一個(gè)普通老百姓對(duì)高房?jī)r(jià)的深刻認(rèn)識(shí)(2013-05-3017:10:52)轉(zhuǎn)載▼標(biāo)簽：積蓄首付高房?jī)r(jià)估值貨幣分類：經(jīng)濟(jì)/行業(yè)跟蹤\o"blocked::/bbs/home.php?mod=space&uid=109074"besteng：

一、

高房?jī)r(jià)的影響1、社會(huì)的穩(wěn)定和諧，房子基本上吸進(jìn)了大多數(shù)中國(guó)普通老百姓一生的積蓄，甚至出現(xiàn)了幾代人的共同籌錢付首付的情況，絕非個(gè)案。當(dāng)買房對(duì)于大多數(shù)普通老百姓來說成為一種奢侈的夢(mèng)之后，社會(huì)難言穩(wěn)定和諧。

2、抑制了消費(fèi)。當(dāng)老百姓大部分錢都用在房屋消費(fèi)上，已經(jīng)沒有什么太大的消費(fèi)能力了。

3、危機(jī)實(shí)業(yè)。資本總是逐利的，如果地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)太好了，那么誰都無心實(shí)業(yè)了，都搞地產(chǎn)了，那么我們國(guó)家的制造業(yè)、科技創(chuàng)新等基本上非常難了4、地產(chǎn)在特定的歷史時(shí)期對(duì)我們國(guó)家起到過非常重要的作用，通過賣地以及其它稅收，充裕了國(guó)家財(cái)政，國(guó)家完成了大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善了社會(huì)的保障體系——PS：從某種角度來說，這是吸收了老百姓多年的積蓄甚至未來的收入來完成的。如果沒有高房?jī)r(jià)以及全民的買房熱情，這些錢可能趟在銀行里面或者股票里面，因此這也算是高房?jī)r(jià)的一個(gè)影響。我不知道未來如果房?jī)r(jià)不能保值了，這部分人算不算是被犧牲掉的人。但是國(guó)家已經(jīng)給了提醒了，限購(gòu)了，你還是離婚都要買第三套、第四套，那就沒辦法了。當(dāng)然這是后話了，不一定能夠?qū)崿F(xiàn)。【赟注：中央政府從全局考慮，但地方政府太壞了】5、影響經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。這一點(diǎn)毋庸置疑，以投資和地產(chǎn)拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)被全社會(huì)詬病了，如果不能轉(zhuǎn)型，你能指望中國(guó)人民依靠房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興？

二、房屋的估值

房屋雖然不是純粹的投資屬性，但也應(yīng)該有估值。

這個(gè)論壇里面幾乎所有人都知道，股票依靠市盈率以及市凈率等指標(biāo)來估值，那么房屋的估值公認(rèn)的是按照租售比和房?jī)r(jià)/收入比。全世界公認(rèn)的指標(biāo)，到中國(guó)來看可能短時(shí)期失效，但是長(zhǎng)期看是必須的有效。為什么呢。以房?jī)r(jià)收入比為例，這個(gè)指標(biāo)如果超過30，基本上是不可想象的，因?yàn)橐粋€(gè)人一生的工作時(shí)間可能就是30年左右，如果把一生收入都用來買一套房都還買不起的話，那么基本上房子就屬于奢侈品了，已經(jīng)不是普通老百姓可以擁有的了。從這個(gè)角度來說，租售比達(dá)到30基本上是是對(duì)普通老百姓剝削的極限。

當(dāng)然顯然我們不能把所有的收入都用來買房，我們還需要吃飯、還要贍養(yǎng)老人，教育子女以及其它精神和物質(zhì)消費(fèi)，一般而言30%以內(nèi)的收入用于住房消費(fèi)是被認(rèn)可的，那么我們考慮最大值30%，很簡(jiǎn)單30*0.3=9，租售比超過這個(gè)數(shù)字，可能生活起來負(fù)擔(dān)就很大了，如果到了房?jī)r(jià)收入比20以上的話，那么基本上住房的消費(fèi)要占到總收入的70%以上，這基本上是不可想象的，也是不可持續(xù)的。除非住房在中國(guó)人民心中的地位已經(jīng)超出了佛在早年西藏農(nóng)奴心中的地位，一生無論受什么苦都一定要買一套房，那么就無話可說了，但是總體來說，這種可能性不大。

當(dāng)然這只是從平均水平來說，比如一個(gè)家庭在北京年入10萬，基本上不可能在現(xiàn)在買房，那么可以倒逼他們到二線甚至房?jī)r(jià)更低的地方去，這是可能的。但是我這里只是說明租售比和房?jī)r(jià)收入比這兩個(gè)指標(biāo)是很有意義的。

另外一個(gè)指標(biāo)，租售比也有類似的含義，目前這一指標(biāo)在很多城市都高于400，國(guó)際上公認(rèn)的指標(biāo)是200-250。換句話說，如果租售比為400，基本上租金（按照國(guó)家規(guī)定是要納稅的）的收益已經(jīng)低于同期社會(huì)無風(fēng)險(xiǎn)收益很多了（五年期國(guó)債收益超過5%）。從估值的角度來說，目前中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)屬于高估了，這種高估是否已經(jīng)包含了中國(guó)人民未來收入水平會(huì)大幅度提升的潛力呢，嘿嘿。如果從這個(gè)角度上來說，中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)大幅度跑贏居民的收入水平增長(zhǎng)嗎？如果跑不贏，房屋還有什么投資價(jià)值。二、

開發(fā)商的利潤(rùn)可持續(xù)性

開放商說是政府收錢太多了，當(dāng)然的確也是事實(shí)，但是開發(fā)商自己呢，粗略看看萬科2012年的財(cái)務(wù)報(bào)表，毛利率大約36%，凈利潤(rùn)率大約12%，這已經(jīng)不是一個(gè)成熟行業(yè)，沒有太多門檻的行業(yè)可以擁有的盈利能力，當(dāng)然這只是我的初步印象，我沒有調(diào)查過國(guó)外的同行的盈利水平，有做美股的同學(xué)可以提供一些?！沮S注：早幾年看到報(bào)道，說美國(guó)的汽車行業(yè)、房地產(chǎn)等行業(yè)，利潤(rùn)率一般在3~5%】如果對(duì)于這種關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的普通行業(yè)，沒有太多的門檻的行業(yè)來說，能夠維持這么高的盈利水平，其它做實(shí)業(yè)的資金沒有理由不流入其中。如果未來這個(gè)12%回歸到5%或者6%的水平呢，會(huì)是什么情況。當(dāng)然我并不是說萬科沒投資價(jià)值，萬科這種行業(yè)龍頭可以通過薄利多銷，占領(lǐng)更多的市場(chǎng)來彌補(bǔ)可能的盈利能力的降低，畢竟這個(gè)行業(yè)的必須要有的，而且隨著居民生活水平的提高，市場(chǎng)會(huì)越來越大。我只是給大家提個(gè)醒。因?yàn)闆]有簡(jiǎn)單從這個(gè)角度來分析地產(chǎn)股的。

四、貨幣和M2

房屋作為一種商品，當(dāng)然會(huì)受到通貨膨脹這種貨幣現(xiàn)象的影響，但是似乎目前有一種比較流行的說法是M2的增速=通脹速度，M2增長(zhǎng)多少房?jī)r(jià)增長(zhǎng)多少是合理的。我有點(diǎn)懷疑這是誰提出來的洗腦的觀點(diǎn)，為什么呢，對(duì)通貨膨脹幾乎所有的老百姓都是有這個(gè)概念的，對(duì)抗通脹幾乎是哪怕文盲都有的常識(shí)性的知識(shí)，于是有人用M2來代表通脹，來告訴大家通脹有多么厲害，老百姓是很容易接受這個(gè)觀點(diǎn)。因?yàn)樗麄冎?，并不是每個(gè)老百姓都知道M2是個(gè)什么東西，大部分甚至簡(jiǎn)單的認(rèn)為M2就是央行印的錢。雖然我也是一個(gè)對(duì)金融知識(shí)略懂一二的資本市場(chǎng)新人，但我知道這個(gè)概念是不對(duì)的，我可能理解也有不對(duì)的地方，但是我盡我最大的努力來把這個(gè)問題解釋一下。首先明白M2是和兩個(gè)基本因素相關(guān)的，一是基礎(chǔ)貨幣，也就是實(shí)際發(fā)行的貨幣；二是貨幣乘數(shù)。M2近似可以認(rèn)為是基礎(chǔ)貨幣與貨幣乘數(shù)的乘積?；A(chǔ)貨幣，這個(gè)問題必須從我國(guó)的貨幣發(fā)行制度說起，我們的貨幣發(fā)行是和外匯掛鉤的，我們的貿(mào)易順差或者外部的熱錢進(jìn)來1美元，央行相應(yīng)的發(fā)行6.2人民幣（和匯率掛鉤，當(dāng)前匯率在6.2左右）以保證幣值穩(wěn)定，這些年我們的貿(mào)易順差賺了不少錢，進(jìn)一步刺激人民升值，國(guó)外的熱錢肯定也要流入中國(guó)套利（記得那個(gè)美國(guó)人花50萬美元到中國(guó)來免費(fèi)旅游的故事嗎），因此積累了大量的外匯儲(chǔ)備，同時(shí)也就影響的印刷了大量的基礎(chǔ)貨幣，如果按照3萬億和平均7的匯率粗略計(jì)算，這個(gè)量級(jí)大約是21萬億人民幣。當(dāng)然這里有個(gè)不得不說的問題，我們的外匯儲(chǔ)備如果用來去美國(guó)購(gòu)買等量的商品回來，那么國(guó)內(nèi)的貨幣和商品是平衡的，不會(huì)通脹，但是問題出在我們沒

有用這個(gè)錢去買商品，而是買了美國(guó)國(guó)債，把錢借給美國(guó)人了，問題就出在這里了。

另外一個(gè)因素，就是貨幣乘數(shù)，基本上有點(diǎn)金融常識(shí)的都知道這個(gè)東西，如果你恰好不知道，那么我解釋一下。如果A在銀行存款100元，那么在20%的存款準(zhǔn)備金率的條件下，它可以放貸80元給B，B拿到錢后轉(zhuǎn)移支付給C，C存入銀行，銀行繼續(xù)放貸64元給D，不斷的循環(huán)，那么最終銀行的存款可能就有500元，同時(shí)有貸款400元，實(shí)際的凈資產(chǎn)還是100元，但是表現(xiàn)出來的M2就是500元。簡(jiǎn)單的說，貨幣乘數(shù)的極限值是在存款準(zhǔn)備金的倒數(shù)，比如例子里面提到的20%存款準(zhǔn)備金可能的最大貨幣乘數(shù)是5，當(dāng)然這是極限值，因?yàn)镃拿到80元可能只存入40元到銀行，這樣就是的貨幣乘數(shù)小于5了。

貨幣乘數(shù)這個(gè)概念這里很重要，這可以解釋為什么我們的M2增長(zhǎng)這么快，不完全是因?yàn)榛A(chǔ)貨幣發(fā)行得太多了（當(dāng)然肯定有這個(gè)因素）。那么影響M2的到底哪些因素呢？

1、存款準(zhǔn)備金率。上面已經(jīng)提到了。也就是為什么說降低存款準(zhǔn)備金率是放水，短期利好股市。

2、儲(chǔ)蓄率。上面例子中的C如果得到80元用于消費(fèi)了，那么貨幣就不會(huì)再擴(kuò)張了，但是中國(guó)人喜歡存錢，因此這個(gè)貨幣的擴(kuò)張就得以繼續(xù)，這就是小川同志說的高儲(chǔ)蓄的亞洲國(guó)家為什么M2普遍較高。3、貸款數(shù)量。大家注意到每個(gè)月都要公布新增信貸的量，影響就在這里。比如如果沒人貸款的話，或者貸款需求不足的話，那么例子的B可能只貸款60元，這樣貨幣乘數(shù)就小了。

說了這么多廢話，那么M2為什么增長(zhǎng)那么快呢，一是前面提到的外匯占款激增，導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣增加，另外，中國(guó)人以前不喜歡借錢，都喜歡存錢，但是現(xiàn)在基本上所有的80后都是按揭買房，這樣實(shí)際上體現(xiàn)就是中國(guó)信貸更加發(fā)達(dá)了，我們?cè)谙M(fèi)未來的收入了，中國(guó)從一個(gè)沒有信貸消費(fèi)的國(guó)家變成了一個(gè)大量信貸消費(fèi)的國(guó)家。當(dāng)然影響因素還有上面提到的儲(chǔ)蓄的問題，這些都是導(dǎo)致M2增長(zhǎng)的原因，可見M2不等于印刷的錢，更不等于通脹。事實(shí)上，我們的物質(zhì)總是再不斷的豐富，即使貨幣增多未必也導(dǎo)致通貨膨脹，更何況影響M2的貨幣乘數(shù)在過去幾年由于消費(fèi)習(xí)慣等問題速度提高也加速提高的影響。因此完全把M2等同于通脹的說法無法站住腳。從另外一個(gè)例子來看，大家都知道日本通縮了好多年，大家可以查查相關(guān)的數(shù)據(jù)，對(duì)應(yīng)的M2是不是也同步通縮。說道這里，有一個(gè)不得不說的問題，如果未來隨著人民幣升值到末端，出口更難了，倒逼熱錢美元流出，那么央行就會(huì)回收基礎(chǔ)貨幣，這就是一個(gè)貨幣擴(kuò)張的逆過程，這個(gè)過程是很痛苦的。很多人甚至認(rèn)為央行限購(gòu)、增加交易稅就是為了避免外資快速出逃帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然我對(duì)這個(gè)說法持保留意見。當(dāng)然如果未來匯率改革，不再是強(qiáng)制結(jié)匯，而是藏匯于民，那么也會(huì)同樣造成類似的現(xiàn)象。

五、有關(guān)供求關(guān)系的問題

1、人口結(jié)構(gòu)問題。

1）未來人口可能進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)幾乎是可以預(yù)計(jì)的，好像遼寧已經(jīng)負(fù)增長(zhǎng)了；

2）房屋需求最大的是婚齡人口，82-88年的人口婚齡逐漸要要過去了；

3）獨(dú)生子女政策決定了未來一個(gè)年輕的夫婦擁有至少雙方父母甚至祖父母一代的房屋；2、城市化速度。截止到目前為止，我們的城市化進(jìn)程已經(jīng)超過一半以上了，未來至少?gòu)脑鏊俚目臻g來說至少要放慢，另外，據(jù)說所知，很多農(nóng)民都已經(jīng)在縣城購(gòu)房，這已經(jīng)是一種很普遍的現(xiàn)象。3、空置房的問題。

這個(gè)還是等全國(guó)聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)出來才能討論，但是擁有多套房的人已經(jīng)還是很多了。4、住房換代

當(dāng)然房子肯定也要壞，也要重新建，但基本上大量建房子是最近10年，差不多未來的高峰期將在30-40年。5、結(jié)構(gòu)性問題。結(jié)構(gòu)性問題。在局部稀缺的地方可能需求很旺盛，但是應(yīng)該注意估值是否已經(jīng)很高了，因?yàn)樵儆行枨?，如果估值很高了，也不?huì)有投資價(jià)值（和股票類似），只不過是流動(dòng)性稍微好點(diǎn)。對(duì)于那些嚴(yán)重過剩的地方，已經(jīng)沒什么說的，即使房?jī)r(jià)收入比不高，也沒有任何價(jià)值了。

六、房子到底是什么

這里我說幾個(gè)要點(diǎn)

1、房子不是投資良好標(biāo)的。

過去十年，國(guó)人似乎嘗到了投資房屋的甜頭，房子變成了國(guó)人最主要的投資標(biāo)的。但是房屋本身并不是良好的投資標(biāo)的，因?yàn)槭紫确课莸牧鲃?dòng)性并不好，尤其是地段普通的房屋，你別看房?jī)r(jià)多高，你能賣出去才是錢。另外，房屋是有使用壽命的，基本目前的房子能用50年算是極限了【赟注：產(chǎn)權(quán)是70年，早年很多農(nóng)民住的土磚房子具有100年以上的歷史】，從這個(gè)角度說房屋每年都會(huì)折舊2%。尤其是在租售比很高的情況下，房屋唯一的價(jià)值在于升值的空間，前面已經(jīng)提到了，房?jī)r(jià)收入比等因素限制了房?jī)r(jià)不可能大幅度超過收入水平，因此目前一線城市的大漲不大可能快速超過收入水平，因此可能不是良好的投資標(biāo)的。當(dāng)然如果要一廂情愿的認(rèn)為有人來接你的棒，那么又和玩時(shí)下流向的比特幣有什么區(qū)別呢。2、普遍的房屋拆遷賠償或許未來將成為一種歷史。過去房子到了使用壽命，如果有人要占你的地，會(huì)有開發(fā)商賠償你差不多同樣大小的房子，但這基本上在未來就是夢(mèng)了。因?yàn)槟鞘窃诔鞘谢瘡?0%到60%是一倍，從60%到80%只有3成增長(zhǎng)【赟注：75%應(yīng)該就到頂了】，所以即使考慮城市化進(jìn)程，那么房屋的增量需求百分比要減少，如果拆遷一套房子要賠償你一套房子，那么開發(fā)商就至少要在你這個(gè)房子基礎(chǔ)上開發(fā)至少4套房子，才能覆蓋成本，那么這么多房子賣給誰呢，這是不可能的事情。尤其是目前的電梯公寓，30層高，拆了建一個(gè)120層的房子才能保證陪你一套房子。所以未來拆遷是拆不起了，因此房子到了使用壽命，基本上就么用了?！沮S注：產(chǎn)權(quán)是70年，早年很多農(nóng)民住的土磚房子具有100年以上的歷史，青磚建的祠堂具有幾百年歷史，如今鋼混結(jié)構(gòu)的房子只能用50年？】3、房屋最終回回歸到居住屬性?？梢灶A(yù)見，在房產(chǎn)稅、交易稅以及人民的買房熱情逐漸退卻的情況下，房租的投資價(jià)值（在現(xiàn)在高估值的情況下）已經(jīng)變得很小了，未來居住屬性是主流。

七、幾個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)

1、房屋數(shù)據(jù)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)以及房產(chǎn)稅的推出；

2、人民幣匯率進(jìn)入均衡狀態(tài)甚至貶值通道

3、美元指數(shù)進(jìn)入中長(zhǎng)期的上升通道；

4、中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入7%以下增長(zhǎng)的時(shí)代；八、地產(chǎn)調(diào)控是中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)股市最大的風(fēng)險(xiǎn)寫太多了，說個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，看看地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的股票的估值，銀行、地產(chǎn)、機(jī)械、建材，低估值說明了資本市場(chǎng)已經(jīng)早看到了其中的問題，當(dāng)然也可能是市場(chǎng)犯錯(cuò)，但毫無疑問，如果不實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，中國(guó)股市的牛市前景還看不到。

【赟注：這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)不太靠譜，貌似是屁股決定腦袋思維，普通老百姓就是普通老百姓，呵。即使0增長(zhǎng)行業(yè)也能出超級(jí)公司/出牛股。另，股市牛熊常與經(jīng)濟(jì)不相關(guān)，甚至負(fù)相關(guān)——巴菲特把1998年前的34年分成兩個(gè)階段（各17年）：一個(gè)大熊市，一個(gè)大牛市。道瓊斯指數(shù)在1964年底為874點(diǎn)，17年以后，即1981年底還是875，17年大長(zhǎng)熊/0漲幅，而美國(guó)的GNP在這17年大漲373％，可謂經(jīng)濟(jì)騰飛。在第二個(gè)17年的起點(diǎn)，即1982年初指數(shù)為875點(diǎn)，但是1998年底，它大漲到了9181點(diǎn)，大漲9.5倍，17年大長(zhǎng)牛。而美國(guó)的GNP在這17年只是小漲了177％。】

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