2022年一建《項目管理》考點：合同的談判與簽約

2022一級建造師《工程管理》考點：合同的談判與簽約

合同的談判與簽約

一、合同訂立的程序

與其他合同的訂立程序相同，建設工程合同的訂立也要采取要約和承諾方式。根據(jù)《招標投標法》對招

標、投標的規(guī)定，招標、投標、中標的過程實質(zhì)就是要約、承諾的一種具體方式。招標人通過媒體發(fā)布招標

公告，或向符合條件的投標人發(fā)出招標邀請，為要約邀請；投標人根據(jù)招標文件內(nèi)容在約定的期限內(nèi)向招標

人提交投標文件，為要約；招標人通過評標確定中標人，發(fā)出中標通知書，為承諾；招標人和中標人按照中標

通知書、招標文件和中標人的投標文件等訂立書面合同時，合同成立并生效。

建設工程施工合同的訂立往往要經(jīng)歷二個較長的過程。在明確中標人并發(fā)出中標通知書后，雙方即可就

建設工程施工合同的具體內(nèi)容和有關條款展開談判，直到最終簽訂合同。

一、建設工程施工承包合同談判的主要內(nèi)容

（一）關于工程內(nèi)容和范圍確實認

招標人和中標人可就招標文件中的某些具體工作內(nèi)容進行討論、修改、明確或細化，從而確定工程承包

的具體內(nèi)容和范圍。在談判中雙方達成一致的內(nèi)容，包括在談判討論中經(jīng)雙方確認的工程內(nèi)容和范圍方面的

修改或調(diào)整，應以文字方式確定下來，并以“合同補遺”或"會議紀要”方式作為合同附件，并明確它是構

成合同的一局部。

對于為監(jiān)理工程師提供的建筑物、家具、車輛以及各項效勞，也應逐項詳細地予以明確。

（二）關于技術要求、技術標準和施工技術方案

雙方尚可對技術要求、技術標準和施工技術方案等進行進一步討論和確認，必要的情況下甚至可以變更

技術要求和施工方案。

（三）關于合同價格條款

依據(jù)計價方式的不同，建設工程施工合同可以分為總價合同、單價合同和本錢加酬金合同。一般在招標

文件中就會明確規(guī)定合同將采用什么計價方式，在合同談判階段往往沒有討論的余地。但在可能的情況下，

中標人在談判過程中仍然可以提出降低風險的改良方案。

（四）關于價風格整條款

對于工期較長的建設工程，容易遭受貨幣貶值或通貨膨脹等因素的影響，可能給承包人造成較大損失。

價風格整條款可以比擬公正地解決這一承包人無法控制的風險損失。

無論是單價合同還是總價合同，都可以確定價風格整條款，即是否調(diào)整以及如何調(diào)整等。可以說，合同

計價方式以及價風格整方式共同確定了工程承包合同的實際價格，直接影響著承包人的經(jīng)濟利益。在建設工

程實踐中，由于各種原因?qū)е沦M用增加的幾率遠遠大于費用減少的幾率，有時最終的合同價風格整金額會很

大，遠遠超過原定的合同總價，因此承包人在投標過程中，尤其是在合同談判階段務必對合同的價風格整條

款予以充分的重視。

（五）關于合同款支付方式的條款

建設工程施工合同的付款分四個階段進行，即預付款、工程進度款、最終付款和退還

保存金。關于支付時間、支付方式、支付條件和支付審批程序等有很多種可能的選擇，并且可能對承包

人的本錢、進度等產(chǎn)生比擬大的影響，因此，合同支付方式的有關條款是談判的重要方面。

（六）關于工期和維修期

中標人與招標人可根據(jù)招標文件中要求的工期，或者根據(jù)投標人在投標文件中承諾的工期，并考慮工程

范圍和工程量的變動而產(chǎn)生的影響來商定一個確定的工期。同時，還要明確開工日期、竣工日期等。雙方可

根據(jù)各自的工程準備情況、季節(jié)和施工環(huán)境因素等條件洽商適當?shù)拈_工時間。

對于具有較多的單項工程的建設工程工程，可在合同中明確允許分部位或分批提交業(yè)主驗收（例如成批

的房屋建筑工程應允許分棟驗收；分多段的公路維修工程應允許分段驗收；分多片的大型灌溉工程應允許分

片驗收等），并從該批驗收時起開始計算該局部的維修期，以縮短承包人的責任期限，最大限度保障自己的

利益。

雙方應通過談判明確，由于工程變更（業(yè)主在工程實施中增減工程或改變設計等）、惡劣的氣候影響，以

及種種“作為一個有經(jīng)驗的承包人無法預料的工程施工條件的變化"等原因?qū)て诋a(chǎn)生不利影響時的解決

方法，通常在上述情況下應該給予承包人要求合理延長工期的權利。

合同文本中應當對維修工程的范圍、維修責任及維修期的開始和結束時間有明確的規(guī)定，承包人應該只

承當由于材料和施工方法及操作工藝等不符合合同規(guī)定而產(chǎn)生的缺陷。

承包人應力爭以維修保函來代替業(yè)主扣留的保存金。與保存金相比，維修保函對承包人有利，主要是因

為可提前取回被扣留的現(xiàn)金，而且保函是有時效的，期滿將自動作廢。同時，它對業(yè)主并無風險，真正發(fā)生

維修費用，業(yè)主可憑保函向銀行索回款項。因此，這一做法是比擬公平的。維修期滿后，承包人應及時從業(yè)

主處撤回保函。

（七）合同條件中其他特殊條款的完善

主要包括：關于合同圖紙；關于違約罰金和工期提前獎金；工程量驗收以及銜接工序和隱蔽工程施工的驗

收程序；關于施工占地；關于向承包人移交施工現(xiàn)場和根底資料；關于工程交付；預付款保函的自動減額條款；

等等。

三、建設工程施工承包合同最后文本確實定和合同簽訂

（一）合同風險評估

在簽訂合同之前，承包人應對合同的合法性、完備性、合同雙方的責任、權益以及合同風險進行評審、

認定和評價。

（二）合同文件內(nèi)容

建設工程施工承包合同文件構成：合同協(xié)議書；工程量及價格；合同條件，包括合同一般條件和合同特殊

條件；投標文件；合同技術條件（含圖紙）；中標通知書；雙方代表共同簽署的合同補遺（有時也以合同談判會議

紀要形式）；招標文件；其他雙方認為應該作為合同組成局部的文件，如：投標階段業(yè)主要求投標人澄清問題

的函件和承包人所做的文字答復，雙方往來函件等。

對所有在招標投標及談判前后各方發(fā)出的文件、文字說明、解釋性資料進行清理。對但凡與上述合同

構成內(nèi)容有矛盾的文件，應宣布作廢?？梢栽陔p方簽署的《合同補遺》中，對此作出排除性質(zhì)的聲明。

（三）關于合同協(xié)議的補遺

在合同談判階段雙方談判的結果一般以《合同補遺》的形式，有時也可以以《合同談判紀要》形式，

形成書面文件。

同時應該注意的是，建設工程施工承包合同必須遵守法律。對于違反法律的條款，即使由合同雙方達

成協(xié)議并簽了字，也不受法律保障。

（四）簽訂合同